藍(lán)光0首付0月供政策研究(終稿)

藍(lán)光“0首付0月供”政策研究隨著市場下行趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)營銷大戰(zhàn)全面展開，各大開發(fā)商紛紛推出各種優(yōu)惠政策，其中最為搶眼的是藍(lán)光。9月底，藍(lán)光集團，推出“商業(yè)0首付0月供”促銷政策。此優(yōu)惠政策一出，立即引發(fā)全城關(guān)注，到底是噱頭，還是實質(zhì)優(yōu)惠，我們實地考察了藍(lán)光空港國際城、藍(lán)光金雙楠兩大項目，對此政策做了進(jìn)一步研究。藍(lán)光六盤聯(lián)動，大搞商業(yè)“0首付0月供”促銷活動，引發(fā)全城關(guān)注。為獨棟商業(yè)量身打造。此次優(yōu)惠活動，是藍(lán)光統(tǒng)一執(zhí)行，只針對樓盤的獨棟商業(yè)銷售，底商不享受該政策優(yōu)惠。參加本次優(yōu)惠活動的六大項目均有獨棟商業(yè)，具有大體量，去化狀況不理想的特點。目的在于快速去化難點商業(yè)，縮減銷售周期，實現(xiàn)資本快速運轉(zhuǎn)。Coco金沙Coco國際藍(lán)光花滿庭2期空港國際城藍(lán)光金雙楠藍(lán)光幸福滿庭客戶主要有三種購買情況購買方式享受政策政策詳情全款購買每月獲得固定收益針對全款客戶，房價的一半將在藍(lán)光統(tǒng)一經(jīng)營的10年內(nèi)，按照銀行按揭利息（均按銀行基準(zhǔn)利率計算），由第三方投資機構(gòu)每年每月支付給客戶。有首付，需要貸款0月供針對有首付客戶，將向銀行申請商業(yè)貸款，并自行還貸。同時，在藍(lán)光統(tǒng)一經(jīng)營的10年內(nèi)，貸款部分按照銀行按揭利息（按照客戶貸款利率計算），由第三方投資機構(gòu)每年每月支付給客戶。無首付，需要貸款0首付，0月供針對0首付0月供客戶，分為兩步運作：第一步，0首付實現(xiàn)：需要提供大成都范圍、無抵押、無貸款的等值住宅房產(chǎn)，抵押給銀行，獲得首付款，由第三方投資機構(gòu)代為運作。抵押貸款（年利率6%-8%不等）的方式，根據(jù)樓盤具體情況適當(dāng)調(diào)整還款方式。例如：藍(lán)光空港國際城統(tǒng)一運營10年內(nèi)，客戶抵押貸款每兩年需還本付息一次，可循環(huán)5次，每次支付貸款金額的2%作為手續(xù)費。藍(lán)光金雙楠統(tǒng)一運營10年內(nèi)，客戶抵押貸款還款可分三年期和十年期兩種方式。3年期還款，先息后本，年利率6%-8%，3年期內(nèi)每年1-11月還利息，12月還本付息，次年循環(huán)；10年期還款，等額本息，年利率6%-8%，10年還清。第二步，0月供實現(xiàn)：客戶將向銀行申請商業(yè)貸款，并自行還貸。同時，在藍(lán)光統(tǒng)一經(jīng)營的10年內(nèi)，貸款部分按照銀行按揭利息（按照客戶貸款利率計算），由第三方投資機構(gòu)每年每月支付給客戶。所有購買客戶，都需要犧牲10年的營業(yè)權(quán)，由藍(lán)光統(tǒng)一運營管理。以藍(lán)光空港國際城項目，投資一套價值100萬商鋪為例。購買方式優(yōu)惠政策貸款基準(zhǔn)利率利率浮動浮動后利率首付金額貸款金額貸款期限月供每月收益10年總投資10年總收益（商鋪按照10年漲幅5%計算）每年投資收益率全款購買每月獲得固定收益///100萬///5690元100萬68.28萬+商鋪（估值105萬）7.3%有首付，需要貸款0月供6.55%30%8.52%50萬50萬10年6204元6204元50萬商鋪（估值105萬）11%無首付，需要貸款0首付抵押貸款6.15%15%7.07%0元50萬每2年需還本付息一次，可循環(huán)5次，每次支付貸款金額的2%作為手續(xù)費前23個月月供利息，第24月還本付息0元本金50萬手續(xù)費5萬利息18.83萬(等額本息）合計：73.83萬商鋪（估值105萬）4.2%0月供商業(yè)貸款6.55%30%8.52%0元50萬10年6204元6204元4%-11%的投資回報率，對短期資金短缺投資者有較大吸引力；從投資者收益角度看，10年的投資總收益率在4%-11%之間，和市場上其他樓盤的商鋪投資收益相比，無明顯優(yōu)勢。對于短期無法籌集首付資金的客群，將不動產(chǎn)投資，產(chǎn)生4.2%的投資收益具有較大吸引力。相比較三種投資方式，其中第二種投資回報高達(dá)11%，全款投資每年回報最高少接近7%。購買方式客戶投資和收益開發(fā)商貢獻(xiàn)總結(jié)10年客戶總投資返租金年均投資收益率年均返租金收益率月均支付客戶金額月租金貢獻(xiàn)（元/平米）當(dāng)前市場月租金貢獻(xiàn)（元/平米）全款購買100萬68.28萬+商鋪（估值105萬）7.3%6.83%5690元189.760-120如果每年租金水平5%上漲的幅度，按150元/㎡平均租金計算，10年后達(dá)到233元/㎡，平均每年租金190元/㎡。即藍(lán)光經(jīng)營的前10年，基本盈虧平衡。有首付，需要貸款50萬商鋪（估值105萬）11%5.99%6204元206.860-120無首付，需要貸款本金50萬手續(xù)費5萬利息18.83萬合計：73.83萬商鋪（估值105萬）4.2%5.02%6204元206.860-120假如在藍(lán)光空港國際城，賣出一套價值100萬商鋪，一樓3.33萬/㎡，面積30平米。開發(fā)商快速去化庫存，且實現(xiàn)短期資本運作，同時加大后期商業(yè)運營的風(fēng)險。從開發(fā)商收益角度看，如果每年租金水平按照5%上漲的幅度計算，10年后達(dá)到233元/㎡，平均每年租金190元/㎡，達(dá)到190-207元/平米的月租金貢獻(xiàn)水平范圍。即藍(lán)光經(jīng)營的前10年，基本盈虧平衡。所以對于開發(fā)商而言，短期內(nèi)可實現(xiàn)資本的運轉(zhuǎn)，庫存去化，但對商業(yè)持續(xù)運營是一大考驗，稍有運營不好，就有虧本風(fēng)險。對比項目商鋪銷售模式出售商鋪運營年限年均返租回報率成都美國城產(chǎn)權(quán)返租模式項目70%商業(yè)自持，30%用于銷售，銷售主要針對獨棟商業(yè)。15年9.9%-12.66%時代積家產(chǎn)權(quán)返租模式世代積家對整個賣場實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，僅出售一期商業(yè)的20%。15年9%藍(lán)光空港國際0首付0月供獨棟商業(yè)10年5.0%-6.8%對比雙流東升板塊的成都美國城、時代積家兩大商鋪暢銷樓盤，“0首付0月供”政策的年均返租金回報率遠(yuǎn)低于成都美國城，和時代積家，僅5.0%-6.8%。成都美國城和時代積家出售商鋪僅整體商業(yè)的20%-30%，其余商業(yè)自持，統(tǒng)一運營管理，以增強投資者信心，實現(xiàn)了快速去化。和這類有固定投資回報的集中商業(yè)比，年返租回報率較低，但是比起傳統(tǒng)的散售的商鋪要高?！?首付0月供”政策降低了投資門檻，其創(chuàng)新點在于通過資本運作，擴大了商鋪投資客群。“0首付0月供”實質(zhì)上是降低投資門檻，去化商業(yè)庫存的一種手法。2013年9月-2014年9月商業(yè)去化狀況表（數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)）日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額2014年9月商業(yè)93329,969931,1232,793,3702014年8月商業(yè)5821218,516898,47610,781,7112014年7月商業(yè)1,9964421,134958,89142,191,1952014年6月商業(yè)1,4512212,843846,84618,630,6042014年5月商業(yè)3571029,9981,072,39310,723,9312014年4月商業(yè)290214,9942,173,6804,347,3602014年3月商業(yè)245324,6572,013,1996,039,5982014年2月商業(yè)4691325,066904,44311,757,7542014年1月商業(yè)480825,5291,533,06312,264,5042013年12月商業(yè)2,6835925,8521,175,51769,355,5082013年11月商業(yè)2,3592822,5721,901,63453,245,7652013年10月商業(yè)3,1586421,2821,049,96467,197,6742013年9月商業(yè)3,3716023,6201,326,94979,616,930匯總17,53432822,1821,185,811388,945,906藍(lán)光空港國際城2014年10月19日S2地塊6#商業(yè)開盤銷控圖執(zhí)行前，銷售平平。2013年9月-2014年9月13個月，總成交面積17534㎡，328套，月均成交1349㎡，25套。執(zhí)行后，銷量井噴式增長。10月19日6#獨棟商業(yè)集中開盤，全程執(zhí)行“0首付0月供”政策，新推278套商業(yè)，當(dāng)天去化約200套，前期蓄客220組，轉(zhuǎn)化率高達(dá)90%。（數(shù)據(jù)來源：實地踩盤）從藍(lán)光空港國際城“0首付0月供”活動執(zhí)行前后銷售數(shù)據(jù)可見，該活動市場接受度高。開發(fā)商投資者盤活資本，機遇和挑戰(zhàn)并存機會：（1）降低投資門檻，增加了一批短期資金缺乏的中小投資客群；（2）一定程度上解決了庫存壓力；（3）借購房人信用低成本融資，短期內(nèi)解決了資金問題。挑戰(zhàn)：“0月供0首付”行為，從本質(zhì)上看是開發(fā)商借助購房人的信用從銀行融入資金，且享受了購房人獲得銀行低成本資金的政策。但這只能解決開發(fā)商短期資金困難，并不能說開發(fā)商就沒有風(fēng)險，如果開發(fā)商回款的資金不能高效率地流動并獲得更高的投資回報，以覆蓋商業(yè)因招商和運營管理、以及代為購房人支付的月供款，則可能讓開發(fā)商陷入泥潭。機會：（1）有固定房產(chǎn)者，可投資商鋪創(chuàng)造不動產(chǎn)更多價值；（2）開發(fā)商孕育商鋪的前10年，10年后商鋪可能更加成熟，增值可能性更大；（3）犧牲10年商鋪營業(yè)權(quán)，可換取半價商鋪。挑戰(zhàn)：（1）開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營、招商、管理的前提是需要付出10年的營業(yè)權(quán)，10年期間的商業(yè)市場實際投資回報和開發(fā)商給出的投資回報，有待權(quán)衡。（2）如果商業(yè)運營管理團隊不專業(yè)或不穩(wěn)定，有可能導(dǎo)致項目招商與運營陷入混亂，直接導(dǎo)致商鋪增值乏力甚至貶值。（3）開發(fā)商10年包租的承諾無保障，一旦商業(yè)運營失敗，則商業(yè)管理公司無法支付租金，應(yīng)該購房人償還的貸款，還得自己去還?！?首付0月供”政策的執(zhí)行，明顯提升10月、11月的銷售，形成2014年的成交高峰之一。同時，成交均價達(dá)到近一年最低點。集中開盤+政策利用促使項目11月銷量明顯增長。同時成交均價僅14188元/平米，維持在較低水平。（數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)）從今年2月-11月一直在成交低值徘徊，執(zhí)行“0首付0月供”政策后稍稍止跌，無顯著改善。成交均價略降，波動較小。成交量上升，成交均價略有下降。收促銷政策影響不顯著。（數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)）從今年4月-9月量價齊跌，暫時未出10月-11月數(shù)據(jù)。受到市場下行影響明顯，6月和10月迅速下滑，受促銷政策影響有所回升，價格變化幅度不大。（數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)）市場表現(xiàn)：1、從六大盤成交表現(xiàn)數(shù)據(jù)看，10月和11月去化量受到價格影響較大。降價幅度大的項目成交量回升快；降價幅度較小的項目成交量回升慢。2、整體市場仍處于低值徘徊，無明顯扭轉(zhuǎn)趨勢。個別項目受到集中開盤影響，成交出現(xiàn)全年高峰?？偨Y(jié)：1、“0首付0月供”政策執(zhí)行是在受市場下行趨勢影響下，開發(fā)商作出的變相降價換量策略。這一政策對消費者有一定吸引力，并不能大幅度改善市場銷售狀況。2、“0首付0月供”局部改善去庫存壓力下，合理利用市場處于下行狀況，促進(jìn)較為困難的集中式商業(yè)銷售，是集中式商業(yè)逆勢去化的創(chuàng)新嘗試。藍(lán)光空港國際城日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額2014年09月商業(yè)35170,0002,428,3002,428,3002014年08月商業(yè)25170,0001,729,0001,729,0002014年07月商業(yè)93363,0001,944,3905,833,1702014年06月商業(yè)236763,0002,127,42014,891,9402014年05月商業(yè)134466,5002,219,7708,879,0802014年04月商業(yè)42012113,7473,983,22847,798,7302014年03月商業(yè)2639224,5756,565,58059,090,2202014年02月商業(yè)762252,7189,652,54519,305,0902014年01月商業(yè)954193,3234,592,38518,369,540匯總1,37743129,5374,147,095178,325,070藍(lán)光金雙楠藍(lán)光COCO金沙藍(lán)光花滿庭2期藍(lán)光幸福滿庭

藍(lán)光COCO國際藍(lán)光六大盤1-11`月份克而瑞數(shù)據(jù)顯示，除金雙楠無10月-11月數(shù)據(jù)外，各個樓盤執(zhí)行“0首付0月供”政策后，成交數(shù)據(jù)較8-9月均有上升趨勢。其中藍(lán)光花滿庭2期止跌，其余四盤11月銷售明顯回升。日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額2014年11月商業(yè)3491068,9122,405,23724,052,3712014年10月商業(yè)23172,0001,620,7201,620,7202014年9月商業(yè)122473,4662,237,7858,951,1402014年8月商業(yè)150678,7991,969,85311,819,1202014年7月商業(yè)3381269,3791,952,02923,424,3512014年6月商業(yè)165671,0141,950,40011,702,4002014年5月商業(yè)288873,1432,633,59321,068,7402014年4月商業(yè)2951065,4601,932,69619,326,9602014年3月商業(yè)116563,0001,467,0187,335,0902014年2月商業(yè)406958,1052,618,65023,567,8502014年1月商業(yè)2,4053160,0734,661,109144,494,370匯總4,65610263,8612,915,325297,363,112日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額2014年11月商業(yè)496943,5002,399,17021,592,5302014年10月商業(yè)404847,2762,387,45119,099,6102014年9月商業(yè)163451,7562,107,4878,429,9502014年8月商業(yè)196349,3513,230,3339,691,0002014年7月商業(yè)463545,7074,232,52021,162,6002014年6月商業(yè)170549,7341,691,4448,457,2202014年5月商業(yè)212447,4422,512,03410,048,1352014年4月商業(yè)125347,4551,975,2305,925,6902014年3月商業(yè)137447,7731,637,6626,550,6502014年2月商業(yè)170145,0007,654,5007,654,5002014年1月商業(yè)4831147,0212,063,37322,697,100匯總3,0195746,8022,479,105141,308,984日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額2014年11月商業(yè)55269,6001,896,6003,793,2002014年10月商業(yè)32170,4002,268,9922,268,9922014年9月商業(yè)38172,0002,734,5602,734,560匯總125470,5382,199,1888,796,752日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額2014年11月商業(yè)1,1561259,0255,687,47468,249,6872014年10月商業(yè)187561,4542,299,97411,499,8722014年9月商業(yè)1,2612264,3523,687,41081,123,0202014年8月商業(yè)1,3042264,1453,801,61083,635,4202014年7月商業(yè)9502157,2922,592,87454,450,3612014年5月商業(yè)7941265,2554,315,65951,787,9102014年4