房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理多選練習(xí)一附有答案

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理多選練習(xí)一[復(fù)制]您的姓名：[填空題]*_________________________________1、在編制竣工檔案時(shí),技術(shù)資料的內(nèi)容包括()。（1.0）*A、土建資料(正確答案)B、前期工作資料(正確答案)C、安裝方面的資料(正確答案)D、設(shè)計(jì)文件及變更資料(正確答案)E、招標(biāo)方面的資料答案解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。技術(shù)資料的內(nèi)容包括前期工作資料、土建資料和安裝方面的資料,選項(xiàng)D設(shè)計(jì)文件及其變更資料屬于前期工作資料的內(nèi)容。2、(2017年真題)相對(duì)于權(quán)益融資,債務(wù)融資的特點(diǎn)有()。（1.0）*A、資金使用有時(shí)間限制(正確答案)B、資金融入方須到期還本(正確答案)C、資金融入方須按時(shí)支付利息(正確答案)D、債券不可以在流通市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓E、資金融出方要承擔(dān)資金融入方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對(duì)于權(quán)益融資,債務(wù)融資還具有以下幾個(gè)特點(diǎn):(1)短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性,需到期償還。(2)可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金,負(fù)有到期還本付息的義務(wù)。(3)負(fù)擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金,需支付債務(wù)利息,從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)。(4)流通性。債券可以在流通市場(chǎng)上依法轉(zhuǎn)讓。3、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期進(jìn)入第四階段時(shí),下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有()。（1.0）*A、供給高增長(zhǎng)(正確答案)B、需求高增長(zhǎng)C、租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑(正確答案)D、租金增長(zhǎng)率開(kāi)始上漲E、需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平并向下運(yùn)動(dòng),此時(shí)供給增長(zhǎng),需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng),在該階段,如果物業(yè)租金缺乏競(jìng)爭(zhēng)力或不及時(shí)下調(diào)租金的話,就可能很快失去市場(chǎng)份額,租金收入甚至?xí)档街荒苤Ц段飿I(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的水平。4、下列現(xiàn)金流量圖中,能表示的房地產(chǎn)投資模式有()。（1.0）*A、開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式B、開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式(正確答案)C、購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售模式(正確答案)D、購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售模式E、購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出租模式答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。根據(jù)本現(xiàn)金流量圖,期初發(fā)生一筆投資,即意為購(gòu)買(mǎi)或土地成本;第一年末發(fā)生一筆投資,即意為更新改造或建造成本;運(yùn)營(yíng)期各年發(fā)生現(xiàn)金流出、流入,即意為出租;最后一年期末發(fā)生一筆轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)。5、(2015年真題)房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有()。（1.0）*A、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)信息反應(yīng)靈敏B、延期投資可能保持了未來(lái)獲利的機(jī)會(huì)C、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高,在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)(正確答案)D、房地產(chǎn)投資有機(jī)會(huì)避免不利條件所造成的損失E、房地產(chǎn)位置固定,投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性,主要是因?yàn)?一方面,房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定,相對(duì)于其他資產(chǎn)而言,資產(chǎn)流動(dòng)性較差,投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本,造成投資不可逆;另一方面,房地產(chǎn)交易費(fèi)稅較高,投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過(guò)交易獲利,這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng),使房地產(chǎn)投資不可逆。6、“某城市別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有()。（1.0）*A、按地域范圍細(xì)分(正確答案)B、按房地產(chǎn)用途細(xì)分(正確答案)C、按增量存量細(xì)分D、按交易方式細(xì)分(正確答案)E、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。某市是按地域細(xì)分,別墅是按用途細(xì)分,銷(xiāo)售是按交易方式細(xì)分。7、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行()和貸款綜合評(píng)價(jià)等方面的評(píng)估.（1.0）*A、客戶(hù)規(guī)模B、客戶(hù)評(píng)價(jià)(正確答案)C、擔(dān)保方式(正確答案)D、項(xiàng)目評(píng)估(正確答案)E、項(xiàng)目抵借比8、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行()等四個(gè)方面的工作。（1.0）*A、客戶(hù)評(píng)價(jià)(正確答案)B、項(xiàng)目評(píng)估(正確答案)C、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)(正確答案)D、貸款綜合評(píng)價(jià)(正確答案)E、環(huán)境評(píng)價(jià)答案解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行客戶(hù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四方面的工作。9、若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率,以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有()。（1.0）*A、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大,風(fēng)險(xiǎn)越小B、累積概率值越大,風(fēng)險(xiǎn)越小(正確答案)C、標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險(xiǎn)越小D、標(biāo)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險(xiǎn)越小E、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小,風(fēng)險(xiǎn)越小(正確答案)答案解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確,計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率,累積概率值越大,項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E正確,標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小,風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度,在一定的程度上,能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大,兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此,單純以?xún)衄F(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低,有時(shí)會(huì)得出不正確的結(jié)論。10、(2017年真題)利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有()。（1.0）*A、導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損(正確答案)B、增加收益現(xiàn)金流C、加大投資者融資成本(正確答案)D、增加市場(chǎng)供給E、抑制市場(chǎng)投資需求(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)升一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損,利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn),會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。11、(2017年真題)按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為()。（1.0）*A、金融投資型B、收益型(正確答案)C、實(shí)物投資型D、機(jī)會(huì)型(正確答案)E、收益加增值型(正確答案)答案解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類(lèi)型。12、投標(biāo)文件有下列()情形的,由評(píng)標(biāo)委員會(huì)初審后按廢標(biāo)處理。（1.0）*A、遞交投標(biāo)文件前提交投標(biāo)保證金B(yǎng)、無(wú)法定代表人簽字C、投標(biāo)人遞交兩份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件(正確答案)D、未按要求提交投標(biāo)保證金(正確答案)E、聯(lián)合體未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議(正確答案)答案解析：本題考查的是招標(biāo)程序。投標(biāo)文件有下列情形之一的,由評(píng)標(biāo)委員會(huì)初審后按廢標(biāo)處理:(1)無(wú)單位蓋章并無(wú)法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人簽字或蓋章的;(2)未按規(guī)定的格式填寫(xiě),內(nèi)容不全或管徑字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)的;(3)投標(biāo)人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件;(4)投標(biāo)人名稱(chēng)或組織機(jī)構(gòu)與資格預(yù)審時(shí)不一致的;(5)未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的;(6)聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議的。13、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是()。（1.0）*A、以橫軸為時(shí)間軸,向右延伸表示時(shí)間的延續(xù),軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位,兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱(chēng)為計(jì)息周期(正確答案)B、在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí),都把初始投資作為上一期期末,即第一期期末發(fā)生的C、相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭頭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量(正確答案)D、如果現(xiàn)金流出或現(xiàn)金流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末,而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間,為了簡(jiǎn)化計(jì)算,公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期初發(fā)生14、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資,主要包括()。（1.0）*A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款(正確答案)B、土地儲(chǔ)備貸款(正確答案)C、房地產(chǎn)抵押貸款(正確答案)D、個(gè)人住房公積金貸款E、在建工程抵押貸款答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資,主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。15、按照物業(yè)類(lèi)型劃分,房地產(chǎn)投資分為()。（1.0）*A、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資(正確答案)B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資C、政府投資D、商用物業(yè)投資(正確答案)E、特殊物業(yè)投資(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。按照物業(yè)用途類(lèi)型劃分,房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。16、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看,投資周期滯后于市場(chǎng)周期變化的情況出現(xiàn)在()。（1.0）*A、第一階段(正確答案)B、第二階段前段(正確答案)C、第二階段后段D、第三階段E、第四階段答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系:投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化(先市場(chǎng)好,再會(huì)有投資);在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化(預(yù)期市場(chǎng)不好,先不投資)。17、房地產(chǎn)泡沫的成因主要有()。（1.0）*A、土地的稀缺性(正確答案)B、投機(jī)需求膨脹(正確答案)C、開(kāi)發(fā)商之間的博弈D、開(kāi)發(fā)資金的易得性E、金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)泡沫的成因,主要有以下三個(gè)方面:(1)土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ);(2)投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因;(3)金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面,即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。18、從房地產(chǎn)泡沫的成因入手,()等指標(biāo)都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。（1.0）*A、房?jī)r(jià)收入比(正確答案)B、實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格(正確答案)C、房?jī)r(jià)租金比(正確答案)D、收入租金比E、住房市場(chǎng)指數(shù)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。從房地產(chǎn)泡沫的成因入手,“實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格”、“房?jī)r(jià)收入比”、“房?jī)r(jià)租金比”等指標(biāo),都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程序。19、房地產(chǎn)交易的形式有()。（1.0）*A、轉(zhuǎn)讓(正確答案)B、買(mǎi)賣(mài)C、租賃(正確答案)D、抵押(正確答案)E、出讓20、人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā),通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力,來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類(lèi)。從這個(gè)角度出發(fā),寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素包括()。（1.0）*A、物業(yè)所處位置(正確答案)B、輻射區(qū)域的范圍C、建筑設(shè)備系統(tǒng)(正確答案)D、建造年代E、租戶(hù)類(lèi)型(正確答案)答案解析：本題考查的是寫(xiě)字樓分類(lèi)中應(yīng)考慮的因素。人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字摟時(shí)考慮的因素出發(fā),通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力,來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類(lèi)。從這個(gè)角度出發(fā),對(duì)寫(xiě)字樓分類(lèi)一般要考慮以下因素:寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶(hù)提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶(hù)類(lèi)型。21、金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)審查,主要包括()。（1.0）*A、內(nèi)部收益率(正確答案)B、銷(xiāo)售利潤(rùn)率(正確答案)C、權(quán)益資金占總投資比率D、貸款償還期(正確答案)E、敏感性評(píng)價(jià)(正確答案)答案解析：考點(diǎn):金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)審查,主要包括內(nèi)部收益率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、貸款償還期、敏感性評(píng)價(jià)。22、產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括()（1.0）*A、土地的有限性和稀缺性(正確答案)B、投機(jī)需求的膨脹(正確答案)C、金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸(正確答案)D、發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差E、發(fā)商之間的非理性行為23、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài),即()。（1.0）*A、價(jià)值形態(tài)(正確答案)B、收入形態(tài)(正確答案)C、產(chǎn)品形態(tài)(正確答案)D、支出形態(tài)E、生產(chǎn)形態(tài)答案解析：本題考查的是需求指標(biāo)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài),即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。24、(2015年真題)房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類(lèi)型投資的重要特性包括()。（1.0）*A、需要適時(shí)的更新改造投資(正確答案)B、易受政策影響(正確答案)C、依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理(正確答案)D、適于短期投資E、變現(xiàn)性差(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤,房地產(chǎn)適于長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括:區(qū)位選擇異常重要;適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資;需要適時(shí)的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn);變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理;存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。25、關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法,正確的有()。（1.0）*A、基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失(正確答案)B、基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金C、基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整(正確答案)D、基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一出租單元的租金E、基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫(xiě)字樓的平均租金答案解析：本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。選項(xiàng)B錯(cuò)誤,兩者之間可能大于也可能小于,在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金;選項(xiàng)D錯(cuò)誤,無(wú)特定關(guān)系;選項(xiàng)E錯(cuò)誤,在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下,基礎(chǔ)租金一般低于平均租金。26、用來(lái)求年值的系數(shù)有()。（1.0）*A、一次支付終值系數(shù)B、等比序列現(xiàn)值系數(shù)C、等比序列年費(fèi)用系數(shù)(正確答案)D、等額序列支付資金回收系數(shù)(正確答案)E、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)(正確答案)答案解析：考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。求年值的系數(shù)有三個(gè):等額序列支付資金回收系數(shù)、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)和等比序列年費(fèi)用系數(shù)。27、房地產(chǎn)用于出租或自營(yíng)時(shí),計(jì)算期為()之和。（1.0）*A、開(kāi)發(fā)期(正確答案)B、銷(xiāo)售期C、經(jīng)營(yíng)期(正確答案)D、經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期E、預(yù)售期答案解析：考點(diǎn):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)用于出租或自營(yíng)時(shí),計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和。28、從宏觀上說(shuō),在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí),通常應(yīng)分析()。（1.0）*A、總量結(jié)構(gòu)(正確答案)B、區(qū)域結(jié)構(gòu)(正確答案)C、租買(mǎi)結(jié)構(gòu)(正確答案)D、供求結(jié)構(gòu)(正確答案)E、物理結(jié)構(gòu)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析,也常常采用對(duì)有關(guān)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量比例關(guān)系分析的方法。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買(mǎi)結(jié)構(gòu)等維度。29、(2017年真題)決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有()。（1.0）*A、銷(xiāo)售價(jià)格B、土地費(fèi)用C、開(kāi)發(fā)規(guī)模D、資金成本(正確答案)E、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)(正確答案)答案解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有()（1.0）*A、土地費(fèi)用(正確答案)B、建安工程費(fèi)用(正確答案)C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D、置率(正確答案)E、積率31、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案得選擇可用比較分析法,即對(duì)各個(gè)方案得()指標(biāo)用分級(jí)得方式進(jìn)行比較。（1.0）*A、安全性(正確答案)B、經(jīng)濟(jì)性(正確答案)C、適用性D、可靠性E、可行性(正確答案)32、下列關(guān)于寫(xiě)字樓分類(lèi)的描述正確的是()。（1.0）*A、寫(xiě)字樓在國(guó)內(nèi)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類(lèi)。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)(正確答案)B、甲等寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)C、乙等寫(xiě)字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美(正確答案)D、丙級(jí)寫(xiě)字樓相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓,租金水平和出租率都偏低33、利率分為()等類(lèi)型。（1.0）*A、基礎(chǔ)利率(正確答案)B、結(jié)算利率C、變動(dòng)利率D、存款利率(正確答案)E、同業(yè)拆放利率(正確答案)答案解析：本題考查的是利息與利率。利率又分為基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類(lèi)型。34、效益相同的房地產(chǎn)投資方案,宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有()。（1.0）*A、凈現(xiàn)值法B、費(fèi)用現(xiàn)值比較法(正確答案)C、等額年值法D、費(fèi)用年值比較法(正確答案)E、差額投資內(nèi)部收益率法答案解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí),可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。35、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中,屬于債務(wù)融資方式的有()。（1.0）*A、發(fā)行企業(yè)債券(正確答案)B、向銀行借入信用貸款(正確答案)C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款(正確答案)D、在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票E、土地儲(chǔ)備貸款(正確答案)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)債務(wù)融資。選項(xiàng)D,發(fā)行股票屬于權(quán)益融資。債務(wù)融資有四種,分別是銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券和租賃融資。36、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí),下列表述中正確的有()。（1.0）*A、期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)(正確答案)B、標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值小的為優(yōu)C、標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值大的為優(yōu)(正確答案)D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)E、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)(正確答案)答案解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是:期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值大的為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)。37、房地產(chǎn)直接投資包括()。（1.0）*A、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券B、開(kāi)發(fā)投資(正確答案)C、置業(yè)投資(正確答案)D、投資房地產(chǎn)投資信托基金E、投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)直接投資包括從取得土地使用權(quán)開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。38、在構(gòu)造評(píng)價(jià)方案過(guò)程中,通常按照()構(gòu)造2~4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。（1.0）*A、擬投入資本金的數(shù)量B、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分期(正確答案)C、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式(正確答案)D、物業(yè)類(lèi)型的匹配結(jié)構(gòu)(正確答案)E、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度答案解析：考點(diǎn):構(gòu)造評(píng)價(jià)方案。在實(shí)際操作過(guò)程中,通常按照項(xiàng)目是否分期與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式,有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類(lèi)型的匹配結(jié)構(gòu),構(gòu)造2~4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。39、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,除價(jià)格外,對(duì)市場(chǎng)的供求都產(chǎn)生影響因素包括()。（1.0）*A、收入的變化B、對(duì)未來(lái)的預(yù)期(正確答案)C、政策變化(正確答案)D、可替代商品價(jià)格40、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的4P理論即四個(gè)基本要素的有效組合是指()。（1.0）*A、產(chǎn)品(正確答案)B、價(jià)格(正確答案)C、銷(xiāo)售渠道(正確答案)D、消費(fèi)者E、促銷(xiāo)(正確答案)41、從狹義得角度來(lái)瞧,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得區(qū)別主要表現(xiàn)為()（1.0）*A、兩者的主體不完全相同(正確答案)B、在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同(正確答案)C、兩者對(duì)主體的資格要求不一樣(正確答案)D、兩者所指向的行為對(duì)象不同(正確答案)E、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善,兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化(正確答案)42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案得選擇一般采用比較分析法,即對(duì)各個(gè)方案的()各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。（1.0）*A、安全性(正確答案)B、經(jīng)濟(jì)性(正確答案)C、適用性D、可行性(正確答案)E、可靠性43、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說(shuō)法,正確的有()。（1.0）*A、敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析(正確答案)B、敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C、敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析(正確答案)D、通過(guò)敏感性分析能夠判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力(正確答案)E、敏感性分析的不足可以通過(guò)概率分析加以彌補(bǔ)(正確答案)答案解析：本題考查的是敏感性分析。選項(xiàng)A、D正確,敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析,是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度,找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度,據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力;選項(xiàng)B錯(cuò)誤,蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)與評(píng)價(jià)的方法,不是敏感性分析的方法;選項(xiàng)C正確,根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少,敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析;選項(xiàng)E正確,為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足,在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí),尚須進(jìn)一步作概率分析。44、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有()。（1.0）*A、競(jìng)爭(zhēng)性B、壟斷性(正確答案)C、外部性(正確答案)D、均衡性E、信息不對(duì)稱(chēng)性(正確答案)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性有:(1)市場(chǎng)供給的壟斷性;(2)市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性;(3)市場(chǎng)交易的復(fù)雜性;(4)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān);(5)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性;(6)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)性等。45、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按成本與經(jīng)營(yíng)工作量關(guān)系可分為()（1.0）*A、固定成本(正確答案)B、變動(dòng)成本(正確答案)C、管理費(fèi)用D、銷(xiāo)售費(fèi)用E、原材料成本46、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按時(shí)間不同,分為()。（1.0）*A、初次開(kāi)發(fā)(正確答案)B、外延式開(kāi)發(fā)C、內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)D、綜合開(kāi)發(fā)E、再次開(kāi)發(fā)(正確答案)47、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,引起需求增加或減少的原因主要有()。（1.0）*A、收入水平變化(正確答案)B、政府稅收政策的影響(正確答案)C、消費(fèi)品位變化(正確答案)D、獲得金融機(jī)構(gòu)融資的難易程度E、未來(lái)預(yù)期收益變化(正確答案)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè):未來(lái)預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費(fèi)品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。48、銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有()。（1.0）*A、分期發(fā)放貸款,對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控(正確答案)B、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控,防止銷(xiāo)售款挪作他用(正確答案)C、要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%D、不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款(正確答案)E、密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況,以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。選項(xiàng)C錯(cuò)誤,對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。49、下列選項(xiàng)中,屬于申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件有()。（1.0）*A、施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件,需要征收房屋的,必須完成征收工作B、已經(jīng)確定施工企業(yè)(正確答案)C、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施(正確答案)D、建設(shè)工期不足一年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%E、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明(正確答案)答案解析：本題考查的是開(kāi)工申請(qǐng)與審批。選項(xiàng)A錯(cuò)誤,需要征收房屋的,其進(jìn)度符合施工要求;選項(xiàng)D錯(cuò)誤,建設(shè)工期不足一年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%。50、下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的表述中,正確的有()。（1.0）*A、基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的(正確答案)B、基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí),物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(正確答案)C、基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí),物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用D、在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下,市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金(正確答案)E、在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下,市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金答案解析：考點(diǎn):寫(xiě)字樓租金的確定。選項(xiàng)C錯(cuò)誤,這是理想的狀況;選項(xiàng)E錯(cuò)誤,市場(chǎng)情況較好時(shí),市場(chǎng)租金高于基礎(chǔ)租金。51、寫(xiě)字樓確定租金時(shí),一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定基礎(chǔ)租金,其可接受的最低租金水平是指能夠抵償()的租金。（1.0）*A、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B、抵押貸款還本付息(正確答案)C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(正確答案)D、空置損失(正確答案)E、收租損失答案解析：考點(diǎn):寫(xiě)字樓租金的確定。在確定寫(xiě)字樓租金時(shí),一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。52、某投資者用自有資金購(gòu)買(mǎi)了一商業(yè)店鋪,擬以固定租金形式出租5年,則投資者在該項(xiàng)目計(jì)劃中將面臨著（）風(fēng)險(xiǎn)。（1.0）*A、收益現(xiàn)金流B、資本價(jià)值(正確答案)C、購(gòu)買(mǎi)力(正確答案)D、政策(正確答案)E、政治(正確答案)正確答案:ABCDE53、國(guó)家投資管理部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點(diǎn)包括()。（1.0）*A、項(xiàng)目是否符合產(chǎn)業(yè)政策(正確答案)B、項(xiàng)目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國(guó)家的規(guī)定C、是否合理開(kāi)發(fā)并有效利用資源(正確答案)D、是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生有利影響E、是否危害經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)安全(正確答案)答案解析：本題考查的是項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案。選項(xiàng)B沒(méi)有質(zhì)量規(guī)定;選項(xiàng)D,不要求必須有有利影響,只要沒(méi)有不利影響就行。54、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中,房地產(chǎn)用于出租或自營(yíng)時(shí),計(jì)算期為()之和。（1.0）*A、開(kāi)發(fā)期(正確答案)B、銷(xiāo)售期C、經(jīng)營(yíng)期(正確答案)D、經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期E、預(yù)售期答案解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)用于出租或自營(yíng)時(shí),計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和。55、按照融通資金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和獲得報(bào)酬的方式不同,可以將資金融通劃分為()。（1.0）*A、直接融資B、間接融資C、權(quán)益融資(正確答案)D、債務(wù)融資(正確答案)E、安全融資答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用;而權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的收益。56、商業(yè)輻射區(qū)域分析的內(nèi)容主要有()。（1.0）*A、可能的顧客流量(正確答案)B、消費(fèi)者行為.喜好和偏愛(ài)(正確答案)C、購(gòu)買(mǎi)能力分析(正確答案)D、區(qū)域優(yōu)勢(shì)E、消費(fèi)導(dǎo)向答案解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買(mǎi)能力分析。57、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有()。（1.0）*A、供需分析(正確答案)B、競(jìng)爭(zhēng)分析(正確答案)C、市場(chǎng)占有率分析(正確答案)D、投資收益分析E、宏觀因素分析答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。注意房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的區(qū)別。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析包括宏觀因素分析、市場(chǎng)狀況分析和相關(guān)因素分析三大類(lèi)。如是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析,則分為供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率分析四類(lèi)。58、(2017年真題)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有()。（1.0）*A、制定市場(chǎng)規(guī)則(正確答案)B、進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管(正確答案)C、確定土地利用條件D、制定商品房?jī)r(jià)格E、提供商業(yè)貸款答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中,既有制定規(guī)則的權(quán)力,又有監(jiān)督、管理的職能,在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。59、(2016年真題)下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中,應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有()。（1.0）*A、房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資(正確答案)B、土地購(gòu)置費(fèi)用C、城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資(正確答案)E、廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用答案解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用,購(gòu)置土地的費(fèi)用,征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。60、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有()。（1.0）*A、社會(huì)因素(正確答案)B、經(jīng)濟(jì)因素(正確答案)C、資源因素D、政策因素(正確答案)E、技術(shù)因素答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中,社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素,是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。61、房地產(chǎn)投資的作用主要包括()。（1.0）*A、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展(正確答案)B、促進(jìn)就業(yè)(正確答案)C、減少財(cái)政收入D、改善居住條件(正確答案)E、降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn),抵御通貨膨脹的影響(正確答案)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的作用,可以從全社會(huì)及投資者自身兩個(gè)角度來(lái)理解。從社會(huì)的角度看,房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,均具有重要的帶動(dòng)作用,對(duì)增加政府財(cái)政和稅收收入、改善人民居住水平和社會(huì)福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等,均能做出重要貢獻(xiàn)。從投資者角度看,投資者可以通過(guò)房地產(chǎn)投資、獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值,降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn),抵御通貨膨脹的影響。62、(2015年真題)關(guān)于FIRR(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率)的說(shuō)法中,正確的有()。（1.0）*A、FIRR是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)B、FIRR可以通過(guò)內(nèi)插法求得(正確答案)C、FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率(正確答案)D、FIRR大于或等于貸款利率時(shí),項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的E、FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率(正確答案)答案解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo);選項(xiàng)D錯(cuò)誤,將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較,當(dāng)FIRR大于或等于ic時(shí),則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。63、根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度,可將市場(chǎng)細(xì)分為()。（1.0）*A、同質(zhì)偏好市場(chǎng)(正確答案)B、異質(zhì)偏好市場(chǎng)C、分散偏好市場(chǎng)(正確答案)D、集群偏好市場(chǎng)(正確答案)E、個(gè)體偏好市場(chǎng)答案解析：本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素,根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度,可以分為三種偏好模式,即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好,相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)。64、一般來(lái)說(shuō),適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得組織結(jié)構(gòu)有()（1.0）*A、直線型組織結(jié)構(gòu)B、職能型組織結(jié)構(gòu)C、直線職能型D、矩陣型(正確答案)E、事業(yè)部制(正確答案)65、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中,屬于前期工作階段的有()。（1.0）*A、進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B、獲取項(xiàng)目所需土地(正確答案)C、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)(正確答案)D、對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)(正確答案)E、提交項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)(正確答案)答案解析：考點(diǎn):投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。選項(xiàng)A進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)屬于投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段。66、常用的不確定性決策方法有()。（1.0）*A、小中取大法(正確答案)B、期望值法C、大中取大法(正確答案)D、最大可能法E、最小最大后悔值法(正確答案)答案解析：本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。67、一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括()等6個(gè)部分。（1.0）*A、封面(正確答案)B、摘要(正確答案)C、結(jié)論D、正文(正確答案)E、附圖(正確答案)答案解析：考點(diǎn):可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成。一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。68、通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域?yàn)?).（1.0）*A、主要區(qū)域(正確答案)B、次要區(qū)域(正確答案)C、規(guī)劃區(qū)域D、衍射區(qū)域E、邊界區(qū)域(正確答案)69、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)的主要依據(jù)有()。（1.0）*A、建筑規(guī)模(正確答案)B、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)(正確答案)C、服務(wù)人口的收入水平D、周?chē)h(huán)境E、商業(yè)輻射區(qū)域的范圍(正確答案)答案解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。70、個(gè)人住房抵押貸款包括()（1.0）*A、商業(yè)性住房抵押貸款(正確答案)B、商用房地產(chǎn)抵押貸款C、政策性住房抵押貸款(正確答案)D、建工程抵押貸款E、置業(yè)抵押貸款71、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí),土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括()。（1.0）*A、建筑安裝工程費(fèi)B、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金(正確答案)C、土地開(kāi)發(fā)成本(正確答案)D、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E、土地增值收益或溢價(jià)(正確答案)答案解析：本題考查的是土地費(fèi)用。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí),土地出讓地價(jià)款由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成。72、在各種市場(chǎng)調(diào)查的聯(lián)系方法中,網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有()。（1.0）*A、成本低(正確答案)B、反饋快(正確答案)C、能深入了解被訪者情況D、回收率高E、能深度訪談答案解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法成本低、反饋快。73、(2017年真題)從投資的角度看,影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有()。（1.0）*A、投資利潤(rùn)率(正確答案)B、通貨膨脹率(正確答案)C、風(fēng)險(xiǎn)因素(正確答案)D、存款利率E、投資規(guī)模答案解析：本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金時(shí)間價(jià)值的大小,取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有:(1)投資利潤(rùn)率,即單位投資所能取得的利潤(rùn);(2)通貨膨脹率,即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償;(3)風(fēng)險(xiǎn)因素,即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。74、甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí),可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有()。（1.0）*A、利潤(rùn)總額(正確答案)B、投資利潤(rùn)率(正確答案)C、資產(chǎn)負(fù)債率D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E、償債備付率答案解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本題必須采用排除法。選項(xiàng)CE是清償能力指標(biāo),非盈利能力指標(biāo)。選項(xiàng)D是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。75、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題有()。（1.0）*A、做出是否投資的決定(正確答案)B、對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算C、是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要(正確答案)D、有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究(正確答案)E、系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案答案解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”,在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括:(1)分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論,在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。76、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的表述中,正確的有()。（1.0）*A、房地產(chǎn)投資具有相對(duì)較高的收益水平(正確答案)B、房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)(正確答案)C、房地產(chǎn)投資無(wú)法抵消通貨膨脹的影響D、房地產(chǎn)投資易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持(正確答案)E、房地產(chǎn)投資需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。選項(xiàng)C錯(cuò)誤,房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹,尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。77、設(shè)計(jì)方案審批階段,開(kāi)發(fā)商提交的設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容有()。（1.0）*A、各層功能分布圖B、以實(shí)測(cè)現(xiàn)狀為參考的結(jié)構(gòu)圖C、各層平面圖、各向立面圖、各主要部分剖面圖(正確答案)D、以實(shí)測(cè)現(xiàn)狀地圖為底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖(正確答案)E、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說(shuō)明及其他相關(guān)資料(正確答案)答案解析：考點(diǎn):確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。設(shè)計(jì)方案審批階段,開(kāi)發(fā)商提交的設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容有:(1)以實(shí)測(cè)現(xiàn)狀地圖為底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖;(2)各層平面圖、各向立面圖、各主要部分剖面圖;(3)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說(shuō)明及其他相關(guān)資料。78、(2016年真題)若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率,以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有()。（1.0）*A、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大,風(fēng)險(xiǎn)越小B、累積概率值越大,風(fēng)險(xiǎn)越小(正確答案)C、標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險(xiǎn)越小D、標(biāo)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險(xiǎn)越小E、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小,風(fēng)險(xiǎn)越小(正確答案)答案解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確,計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率,累積概率值越大,項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E正確,標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小,風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度,在一定的程度上,能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大,兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此,單純以?xún)衄F(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低,有時(shí)會(huì)得出不正確的結(jié)論。79、確立施工中控制質(zhì)量的具體措施,主要包括()。（1.0）*A、實(shí)行科學(xué)合理的施工進(jìn)度控制安排B、控制混凝土質(zhì)量(正確答案)C、對(duì)工程中采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)D、對(duì)砌筑工程.裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法(正確答案)E、對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備.儀器進(jìn)行檢查,特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表,保證在測(cè)量.計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差(正確答案)答案解析：本題考查的是質(zhì)量控制。確立施工中控制質(zhì)量的具體措施主要包括:(1)對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查,特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表,保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差;(2)控制混凝土質(zhì)量;(3)對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法,以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。80、對(duì)于“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期包括()。（1.0）*A、開(kāi)發(fā)期(正確答案)B、論證決策期C、經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期D、經(jīng)營(yíng)期E、銷(xiāo)售期(正確答案)答案解析：本題考查的是凈現(xiàn)值。開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期加上銷(xiāo)售期。81、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí),其利潤(rùn)僅與()有關(guān),承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少（1.0）*A、土地成本B、建造成本(正確答案)C、資金籌措D、施工周期(正確答案)E、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí),其利潤(rùn)僅與建造成本及施工周期有關(guān),承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。82、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中,正確的有()。（1.0）*A、差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差B、差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率(正確答案)C、差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率D、差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí),以投資大的方案為優(yōu)選方案(正確答案)E、采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選取時(shí),應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案答案解析：考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。選項(xiàng)A是一再?gòu)?qiáng)調(diào)不能有的錯(cuò)誤理解;選項(xiàng)C差額之和不正確,應(yīng)該是差額現(xiàn)值之和。選項(xiàng)E應(yīng)是由小到大排序,非由大到小。83、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。（1.0）*A、減少或避免投資決策的失誤(正確答案)B、提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益(正確答案)C、為項(xiàng)目決策提供依據(jù)D、提高項(xiàng)目的社會(huì)和環(huán)境效益(正確答案)E、為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)答案解析：考點(diǎn):可行性研究的含義和目的。可行性研究的根本目的,是減少或避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。84、在各種市場(chǎng)調(diào)查方法中,網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有()。（1.0）*A、成本低(正確答案)B、反饋快(正確答案)C、能深入了解被訪者情況D、回收率高E、能深度訪談答案解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。網(wǎng)絡(luò)調(diào)研:成本低、反饋快,只能聯(lián)系有網(wǎng)絡(luò)的人。85、房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括()（1.0）*A、早期介入(正確答案)B、接管驗(yàn)收(正確答案)C、樓宇入伙(正確答案)D、物業(yè)綜合管理E、物業(yè)經(jīng)營(yíng)86、依照代理委托方的不同,代理形式可以細(xì)分為()。（1.0）*A、買(mǎi)方代理(正確答案)B、賣(mài)方代理(正確答案)C、雙重代理(正確答案)D、首席代理E、分代理答案解析：考點(diǎn):選擇物業(yè)租售形式。依代理委托方的不同,代理形式還可以分為買(mǎi)方代理、賣(mài)方代理和雙重代理。87、(2015年真題)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括()。（1.0）*A、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)情況(正確答案)B、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況(正確答案)C、土地使用制度(正確答案)D、項(xiàng)目用地狀況E、當(dāng)?shù)氐慕鹑诤投愂照?正確答案)答案解析：本題考查的是可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)。投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。88、關(guān)于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的說(shuō)法中,正確的有()。（1.0）*A、能抵消通貨膨脹的影響(正確答案)B、相對(duì)較高的收益水平(正確答案)C、提高投資者的資信等級(jí)(正確答案)D、投資回收期較短E、投資數(shù)額較小答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn):相對(duì)較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級(jí)。89、廣告管理中的預(yù)算決策,包括的決策方法有()。（1.0）*A、量力而行法(正確答案)B、銷(xiāo)售百分比法(正確答案)C、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法(正確答案)D、目標(biāo)任務(wù)法(正確答案)E、隨行就市法答案解析：本題考查的是制定宣傳與廣告策略。預(yù)算決策的方法包括:量力而行法、銷(xiāo)售百分比法、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法和目標(biāo)任務(wù)法。90、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中,屬于非概率抽樣的有()。（1.0）*A、整群抽樣B、分層隨機(jī)抽樣C、簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣D、定額抽樣(正確答案)E、估計(jì)抽樣(正確答案)答案解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)A、B、C均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括:隨意抽樣、估計(jì)抽樣、定額抽樣。91、房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng),下列市場(chǎng)類(lèi)型屬于二級(jí)市場(chǎng)的包括()。（1.0）*A、國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)B、土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)(正確答案)C、新建商品房租售市場(chǎng)(正確答案)D、存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)E、一手房市場(chǎng)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng):一級(jí)市場(chǎng)(國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)),更加清晰的劃分是按照增量存量的方式,將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng),將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。92、房地產(chǎn)抵押貸款包括()。（1.0）*A、土地購(gòu)置貸款B、個(gè)人住房抵押貸款(正確答案)C、商用房地產(chǎn)抵押貸款(正確答案)D、在建建筑物抵押貸款(正確答案)E、個(gè)人住房質(zhì)押貸款答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款、在建建筑物抵押貸款93、(2015年真題)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期循環(huán)的主要原因包括()。（1.0）*A、土地資源的不可再生性B、供需因素的影響(正確答案)C、市場(chǎng)信息不充分(正確答案)D、政策因素的影響(正確答案)E、制度因素的影響(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要因素包括:供需因素的影響;市場(chǎng)信息不充分;政策因素的影響;制度因素的影響;生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。94、按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行劃分,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為()（1.0）*A、單項(xiàng)開(kāi)發(fā)B、小區(qū)開(kāi)發(fā)C、成片集中開(kāi)發(fā)D、土地開(kāi)發(fā)(正確答案)E、房屋建設(shè)(正確答案)95、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中,正確的有()。（1.0）*A、內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力(正確答案)B、內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí),所有投資正好被收回的收益率(正確答案)C、當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí),投資項(xiàng)目是可行的(正確答案)D、如果使用貸款,且項(xiàng)目盈利,則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E、內(nèi)部收益率越高,投資風(fēng)險(xiǎn)就越小答案解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率,項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損,因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項(xiàng)D錯(cuò)誤,使用貸款且項(xiàng)目盈利時(shí),則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率;選項(xiàng)E錯(cuò)誤,內(nèi)部收益率越高,投資風(fēng)險(xiǎn)就越大。96、可行性研究的結(jié)論主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果,表明項(xiàng)目()。（1.0）*A、是否有足夠的資金來(lái)源B、是否有較為廣闊的市場(chǎng)C、是否具有較理想的盈利能力(正確答案)D、是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力(正確答案)E、項(xiàng)目是否可行(正確答案)答案解析：本題考查的是可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)?？尚行匝芯康慕Y(jié)論,主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果,表明項(xiàng)目是否具有較理想的盈利能力(是否達(dá)到了同類(lèi)項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn))、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,以及項(xiàng)目是否可行。97、下列風(fēng)險(xiǎn)中,屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有()。（1.0）*A、周期風(fēng)險(xiǎn)(正確答案)B、政策風(fēng)險(xiǎn)(正確答案)C、或然損失風(fēng)險(xiǎn)(正確答案)D、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)答案解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。98、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括()。①自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化;②金融業(yè)的發(fā)展;③信息、通訊技術(shù)水平的提高;④生產(chǎn)方式和工作方式;⑤政治制度的變遷（1.0）*A、①②(正確答案)B、④⑤(正確答案)C、①③D、③(正確答案)99、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過(guò)程包括()。（1.0）*A、繁榮(正確答案)B、衰退C、蕭條D、復(fù)蘇(正確答案)E、重生答案解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段:繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇,其中,復(fù)蘇和繁榮兩個(gè)階段構(gòu)成擴(kuò)張過(guò)程。100、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中,屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的有()。（1.0）*A、土地出讓價(jià)款B、土地購(gòu)置稅費(fèi)C、建筑安裝工程費(fèi)(正確答案)D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(正確答案)E、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(正確答案)答案解析：本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。101、下列關(guān)于實(shí)際利率與名義利率關(guān)系描述正確的有()。（1.0）*A、名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值B、實(shí)際利率越大,計(jì)息周期越長(zhǎng),實(shí)際利率與名義利率的差異就越大C、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)等于1時(shí),說(shuō)明名義利率與實(shí)際利率相等(正確答案)D、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)小于1時(shí),實(shí)際利率大于名義利率E、實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹影響后的真實(shí)利率(正確答案)答案解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤,實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值;選項(xiàng)B錯(cuò)誤,名義利率越大,計(jì)息周期越短,實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)D錯(cuò)誤,當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí),實(shí)際利率大于名義利率。102、工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、()（1.0）*A、組織(正確答案)B、決策C、控制(正確答案)D、協(xié)調(diào)(正確答案)E、反饋103、運(yùn)用投資組合理論指導(dǎo)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的是()。（1.0）*A、在固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低(正確答案)B、使收益率最高C、在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化(正確答案)D、減少投資104、租售方案必須明確的問(wèn)題包括()。（1.0）*A、出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系(正確答案)B、租售收入C、在整個(gè)租售期內(nèi)每期擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量(正確答案)D、租售價(jià)格E、收款方式答案解析：考點(diǎn):收入估算與資金籌措。租售物業(yè)的類(lèi)型與數(shù)量,要結(jié)合項(xiàng)目可提供的物業(yè)類(lèi)型、數(shù)量來(lái)確定,并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。對(duì)于一個(gè)具體的項(xiàng)目而言,必須明確出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系,在整個(gè)租售期內(nèi)每期擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。105、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入,而這部分收入又可以用作后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資,所以大大減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行()的壓力。（1.0）*A、權(quán)益融資(正確答案)B、