房地產(chǎn)經(jīng)營與管理多選練習一附有答案

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理多選練習一[復(fù)制]您的姓名：[填空題]*_________________________________1、在編制竣工檔案時,技術(shù)資料的內(nèi)容包括()。（1.0）*A、土建資料(正確答案)B、前期工作資料(正確答案)C、安裝方面的資料(正確答案)D、設(shè)計文件及變更資料(正確答案)E、招標方面的資料答案解析：本題考查的是竣工驗收。技術(shù)資料的內(nèi)容包括前期工作資料、土建資料和安裝方面的資料,選項D設(shè)計文件及其變更資料屬于前期工作資料的內(nèi)容。2、(2017年真題)相對于權(quán)益融資,債務(wù)融資的特點有()。（1.0）*A、資金使用有時間限制(正確答案)B、資金融入方須到期還本(正確答案)C、資金融入方須按時支付利息(正確答案)D、債券不可以在流通市場上轉(zhuǎn)讓E、資金融出方要承擔資金融入方的經(jīng)營風險答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對于權(quán)益融資,債務(wù)融資還具有以下幾個特點:(1)短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性,需到期償還。(2)可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金,負有到期還本付息的義務(wù)。(3)負擔性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金,需支付債務(wù)利息,從而形成企業(yè)的固定負擔。(4)流通性。債券可以在流通市場上依法轉(zhuǎn)讓。3、在房地產(chǎn)市場自然周期進入第四階段時,下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有()。（1.0）*A、供給高增長(正確答案)B、需求高增長C、租金增長率開始下滑(正確答案)D、租金增長率開始上漲E、需求低增長或負增長(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平并向下運動,此時供給增長,需求低增長或負增長,在該階段,如果物業(yè)租金缺乏競爭力或不及時下調(diào)租金的話,就可能很快失去市場份額,租金收入甚至會降到只能支付物業(yè)運營費用的水平。4、下列現(xiàn)金流量圖中,能表示的房地產(chǎn)投資模式有()。（1.0）*A、開發(fā)-銷售模式B、開發(fā)-持有出租-出售模式(正確答案)C、購買-持有出租-出售模式(正確答案)D、購買-更新改造-出售模式E、購買-更新改造-出租模式答案解析：考點:房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。根據(jù)本現(xiàn)金流量圖,期初發(fā)生一筆投資,即意為購買或土地成本;第一年末發(fā)生一筆投資,即意為更新改造或建造成本;運營期各年發(fā)生現(xiàn)金流出、流入,即意為出租;最后一年期末發(fā)生一筆轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售稅費。5、(2015年真題)房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有()。（1.0）*A、房地產(chǎn)市場對市場信息反應(yīng)靈敏B、延期投資可能保持了未來獲利的機會C、房地產(chǎn)交易稅費較高,在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(正確答案)D、房地產(chǎn)投資有機會避免不利條件所造成的損失E、房地產(chǎn)位置固定,投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性,主要是因為:一方面,房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對固定,相對于其他資產(chǎn)而言,資產(chǎn)流動性較差,投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本,造成投資不可逆;另一方面,房地產(chǎn)交易費稅較高,投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過交易獲利,這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動,使房地產(chǎn)投資不可逆。6、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有()。（1.0）*A、按地域范圍細分(正確答案)B、按房地產(chǎn)用途細分(正確答案)C、按增量存量細分D、按交易方式細分(正確答案)E、按目標市場細分答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。某市是按地域細分,別墅是按用途細分,銷售是按交易方式細分。7、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時,要進行()和貸款綜合評價等方面的評估.（1.0）*A、客戶規(guī)模B、客戶評價(正確答案)C、擔保方式(正確答案)D、項目評估(正確答案)E、項目抵借比8、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時,要進行()等四個方面的工作。（1.0）*A、客戶評價(正確答案)B、項目評估(正確答案)C、擔保方式評價(正確答案)D、貸款綜合評價(正確答案)E、環(huán)境評價答案解析：本題考查的是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。金融機構(gòu)進行項目貸款審查時,要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四方面的工作。9、若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率,以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風險正確的有()。（1.0）*A、標準差系數(shù)越大,風險越小B、累積概率值越大,風險越小(正確答案)C、標準差越小,風險越小D、標準差越大,風險越小E、標準差系數(shù)越小,風險越小(正確答案)答案解析：考點:概率分析中的期望值法。選項B正確,計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率,累積概率值越大,項目所承擔的風險就越小;選項E正確,標準差系數(shù)越小,風險越小。凈現(xiàn)值標準差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度,在一定的程度上,能夠說明項目風險的大小。但由于凈現(xiàn)值標準差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大,兩者基本上呈同方向變動。因此,單純以凈現(xiàn)值標準差大小衡量項目風險性高低,有時會得出不正確的結(jié)論。10、(2017年真題)利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有()。（1.0）*A、導致房地產(chǎn)實際價值折損(正確答案)B、增加收益現(xiàn)金流C、加大投資者融資成本(正確答案)D、增加市場供給E、抑制市場投資需求(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。利率調(diào)升一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損,利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務(wù)負擔,導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量,從而導致房地產(chǎn)價格下降。11、(2017年真題)按照風險大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為()。（1.0）*A、金融投資型B、收益型(正確答案)C、實物投資型D、機會型(正確答案)E、收益加增值型(正確答案)答案解析：本題考查的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風險大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。12、投標文件有下列()情形的,由評標委員會初審后按廢標處理。（1.0）*A、遞交投標文件前提交投標保證金B(yǎng)、無法定代表人簽字C、投標人遞交兩份內(nèi)容不同的投標文件(正確答案)D、未按要求提交投標保證金(正確答案)E、聯(lián)合體未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議(正確答案)答案解析：本題考查的是招標程序。投標文件有下列情形之一的,由評標委員會初審后按廢標處理:(1)無單位蓋章并無法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人簽字或蓋章的;(2)未按規(guī)定的格式填寫,內(nèi)容不全或管徑字跡模糊、無法辨認的;(3)投標人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標文件;(4)投標人名稱或組織機構(gòu)與資格預(yù)審時不一致的;(5)未按招標文件要求提交投標保證金的;(6)聯(lián)合體投標未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議的。13、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是()。（1.0）*A、以橫軸為時間軸,向右延伸表示時間的延續(xù),軸上的每一刻度表示一個時間單位,兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期(正確答案)B、在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時,都把初始投資作為上一期期末,即第一期期末發(fā)生的C、相對于時間坐標的垂直箭頭線代表不同時點的現(xiàn)金流量(正確答案)D、如果現(xiàn)金流出或現(xiàn)金流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末,而是發(fā)生在計息周期的期間,為了簡化計算,公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期初發(fā)生14、與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資,主要包括()。（1.0）*A、房地產(chǎn)開發(fā)貸款(正確答案)B、土地儲備貸款(正確答案)C、房地產(chǎn)抵押貸款(正確答案)D、個人住房公積金貸款E、在建工程抵押貸款答案解析：考點:房地產(chǎn)開發(fā)貸款。與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資,主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。15、按照物業(yè)類型劃分,房地產(chǎn)投資分為()。（1.0）*A、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資(正確答案)B、房地產(chǎn)開發(fā)投資C、政府投資D、商用物業(yè)投資(正確答案)E、特殊物業(yè)投資(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。按照物業(yè)用途類型劃分,房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。16、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看,投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在()。（1.0）*A、第一階段(正確答案)B、第二階段前段(正確答案)C、第二階段后段D、第三階段E、第四階段答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系:投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化(先市場好,再會有投資);在其他階段則超前于市場自然周期的變化(預(yù)期市場不好,先不投資)。17、房地產(chǎn)泡沫的成因主要有()。（1.0）*A、土地的稀缺性(正確答案)B、投機需求膨脹(正確答案)C、開發(fā)商之間的博弈D、開發(fā)資金的易得性E、金融機構(gòu)過度放貸(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。一般來說,房地產(chǎn)泡沫的成因,主要有以下三個方面:(1)土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ);(2)投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因;(3)金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面,即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。18、從房地產(chǎn)泡沫的成因入手,()等指標都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。（1.0）*A、房價收入比(正確答案)B、實際價格/理論價格(正確答案)C、房價租金比(正確答案)D、收入租金比E、住房市場指數(shù)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。從房地產(chǎn)泡沫的成因入手,“實際價格/理論價格”、“房價收入比”、“房價租金比”等指標,都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程序。19、房地產(chǎn)交易的形式有()。（1.0）*A、轉(zhuǎn)讓(正確答案)B、買賣C、租賃(正確答案)D、抵押(正確答案)E、出讓20、人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字樓時考慮的因素出發(fā),通過判別寫字樓的吸引力,來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā),寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。（1.0）*A、物業(yè)所處位置(正確答案)B、輻射區(qū)域的范圍C、建筑設(shè)備系統(tǒng)(正確答案)D、建造年代E、租戶類型(正確答案)答案解析：本題考查的是寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字摟時考慮的因素出發(fā),通過判別寫字樓的吸引力,來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā),對寫字樓分類一般要考慮以下因素:寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。21、金融機構(gòu)對項目的財務(wù)評價指標審查,主要包括()。（1.0）*A、內(nèi)部收益率(正確答案)B、銷售利潤率(正確答案)C、權(quán)益資金占總投資比率D、貸款償還期(正確答案)E、敏感性評價(正確答案)答案解析：考點:金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。金融機構(gòu)對項目的財務(wù)評價指標審查,主要包括內(nèi)部收益率、銷售利潤率、貸款償還期、敏感性評價。22、產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括()（1.0）*A、土地的有限性和稀缺性(正確答案)B、投機需求的膨脹(正確答案)C、金融機構(gòu)的過度放貸(正確答案)D、發(fā)商對市場預(yù)測的偏差E、發(fā)商之間的非理性行為23、國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài),即()。（1.0）*A、價值形態(tài)(正確答案)B、收入形態(tài)(正確答案)C、產(chǎn)品形態(tài)(正確答案)D、支出形態(tài)E、生產(chǎn)形態(tài)答案解析：本題考查的是需求指標。國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài),即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。24、(2015年真題)房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括()。（1.0）*A、需要適時的更新改造投資(正確答案)B、易受政策影響(正確答案)C、依賴專業(yè)管理(正確答案)D、適于短期投資E、變現(xiàn)性差(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項D錯誤,房地產(chǎn)適于長期投資。房地產(chǎn)投資的特點包括:區(qū)位選擇異常重要;適于進行長期投資;需要適時的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價值風險;變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴專業(yè)管理;存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。25、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法,正確的有()。（1.0）*A、基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息.經(jīng)營費用和空置損失(正確答案)B、基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C、基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整(正確答案)D、基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E、基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金答案解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。選項B錯誤,兩者之間可能大于也可能小于,在寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎(chǔ)租金;選項D錯誤,無特定關(guān)系;選項E錯誤,在寫字樓市場比較理想的情況下,基礎(chǔ)租金一般低于平均租金。26、用來求年值的系數(shù)有()。（1.0）*A、一次支付終值系數(shù)B、等比序列現(xiàn)值系數(shù)C、等比序列年費用系數(shù)(正確答案)D、等額序列支付資金回收系數(shù)(正確答案)E、等額序列支付儲存基金系數(shù)(正確答案)答案解析：考點:復(fù)利計算。求年值的系數(shù)有三個:等額序列支付資金回收系數(shù)、等額序列支付儲存基金系數(shù)和等比序列年費用系數(shù)。27、房地產(chǎn)用于出租或自營時,計算期為()之和。（1.0）*A、開發(fā)期(正確答案)B、銷售期C、經(jīng)營期(正確答案)D、經(jīng)營準備期E、預(yù)售期答案解析：考點:財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)用于出租或自營時,計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和。28、從宏觀上說,在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時,通常應(yīng)分析()。（1.0）*A、總量結(jié)構(gòu)(正確答案)B、區(qū)域結(jié)構(gòu)(正確答案)C、租買結(jié)構(gòu)(正確答案)D、供求結(jié)構(gòu)(正確答案)E、物理結(jié)構(gòu)答案解析：考點:房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場的特點,有關(guān)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分析,也常常采用對有關(guān)市場指標進行數(shù)量比例關(guān)系分析的方法。此時的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度。29、(2017年真題)決定房地產(chǎn)投資項目基準收益率大小的主要因素有()。（1.0）*A、銷售價格B、土地費用C、開發(fā)規(guī)模D、資金成本(正確答案)E、項目風險(正確答案)答案解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。30、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有()（1.0）*A、土地費用(正確答案)B、建安工程費用(正確答案)C、運營費用D、置率(正確答案)E、積率31、房地產(chǎn)開發(fā)融資方案得選擇可用比較分析法,即對各個方案得()指標用分級得方式進行比較。（1.0）*A、安全性(正確答案)B、經(jīng)濟性(正確答案)C、適用性D、可靠性E、可行性(正確答案)32、下列關(guān)于寫字樓分類的描述正確的是()。（1.0）*A、寫字樓在國內(nèi)尚無統(tǒng)一的標準,專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級(正確答案)B、甲等寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時的維護維修及保安服務(wù)C、乙等寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美(正確答案)D、丙級寫字樓相對于乙級寫字樓,租金水平和出租率都偏低33、利率分為()等類型。（1.0）*A、基礎(chǔ)利率(正確答案)B、結(jié)算利率C、變動利率D、存款利率(正確答案)E、同業(yè)拆放利率(正確答案)答案解析：本題考查的是利息與利率。利率又分為基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類型。34、效益相同的房地產(chǎn)投資方案,宜采用的方案經(jīng)濟比選方法有()。（1.0）*A、凈現(xiàn)值法B、費用現(xiàn)值比較法(正確答案)C、等額年值法D、費用年值比較法(正確答案)E、差額投資內(nèi)部收益率法答案解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。當可供比較方案的效益相同或基本相同時,可采用費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法。35、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中,屬于債務(wù)融資方式的有()。（1.0）*A、發(fā)行企業(yè)債券(正確答案)B、向銀行借入信用貸款(正確答案)C、房地產(chǎn)開發(fā)貸款(正確答案)D、在公開市場上發(fā)行股票E、土地儲備貸款(正確答案)答案解析：考點:房地產(chǎn)債務(wù)融資。選項D,發(fā)行股票屬于權(quán)益融資。債務(wù)融資有四種,分別是銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券和租賃融資。36、在利用預(yù)期收益的期望值和標準差進行項目比選時,下列表述中正確的有()。（1.0）*A、期望值相同,標準差小的方案為優(yōu)(正確答案)B、標準差相同,期望值小的為優(yōu)C、標準差相同,期望值大的為優(yōu)(正確答案)D、標準差系數(shù)大的為優(yōu)E、標準差系數(shù)小的為優(yōu)(正確答案)答案解析：考點:概率分析中的期望值法。判斷投資方案優(yōu)劣的標準是:期望值相同,標準差小的方案為優(yōu);標準差相同,期望值大的為優(yōu);標準差系數(shù)小的為優(yōu)。37、房地產(chǎn)直接投資包括()。（1.0）*A、購買住房抵押支持證券B、開發(fā)投資(正確答案)C、置業(yè)投資(正確答案)D、投資房地產(chǎn)投資信托基金E、投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券答案解析：考點:房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)直接投資包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。38、在構(gòu)造評價方案過程中,通常按照()構(gòu)造2~4個基本評價方案。（1.0）*A、擬投入資本金的數(shù)量B、開發(fā)項目是否分期(正確答案)C、開發(fā)經(jīng)營方式(正確答案)D、物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)(正確答案)E、開發(fā)項目的復(fù)雜程度答案解析：考點:構(gòu)造評價方案。在實際操作過程中,通常按照項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式,有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu),構(gòu)造2~4個基本評價方案。39、在房地產(chǎn)市場中,除價格外,對市場的供求都產(chǎn)生影響因素包括()。（1.0）*A、收入的變化B、對未來的預(yù)期(正確答案)C、政策變化(正確答案)D、可替代商品價格40、房地產(chǎn)營銷的4P理論即四個基本要素的有效組合是指()。（1.0）*A、產(chǎn)品(正確答案)B、價格(正確答案)C、銷售渠道(正確答案)D、消費者E、促銷(正確答案)41、從狹義得角度來瞧,房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營得區(qū)別主要表現(xiàn)為()（1.0）*A、兩者的主體不完全相同(正確答案)B、在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同(正確答案)C、兩者對主體的資格要求不一樣(正確答案)D、兩者所指向的行為對象不同(正確答案)E、隨著房地產(chǎn)市場的完善,兩者的作用會發(fā)生根本性變化(正確答案)42、房地產(chǎn)開發(fā)融資方案得選擇一般采用比較分析法,即對各個方案的()各指標用分級的方式進行比較。（1.0）*A、安全性(正確答案)B、經(jīng)濟性(正確答案)C、適用性D、可行性(正確答案)E、可靠性43、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的說法,正確的有()。（1.0）*A、敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析(正確答案)B、敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C、敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析(正確答案)D、通過敏感性分析能夠判斷項目承擔風險的能力(正確答案)E、敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補(正確答案)答案解析：本題考查的是敏感性分析。選項A、D正確,敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析,是項目評估中不可或缺的組成部分。它用以分析項目經(jīng)濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度,找出敏感性因素及其最大變動幅度,據(jù)此判斷項目承擔風險的能力;選項B錯誤,蒙特卡洛模擬法是風險估價與評價的方法,不是敏感性分析的方法;選項C正確,根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少,敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析;選項E正確,為了彌補敏感性分析的不足,在進行項目評估和決策時,尚須進一步作概率分析。44、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有()。（1.0）*A、競爭性B、壟斷性(正確答案)C、外部性(正確答案)D、均衡性E、信息不對稱性(正確答案)答案解析：考點:房地產(chǎn)市場的特征。房地產(chǎn)市場的特性有:(1)市場供給的壟斷性;(2)市場需求的廣泛性和多樣性;(3)市場交易的復(fù)雜性;(4)房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān);(5)存在廣泛的經(jīng)濟外部性;(6)市場信息的不對稱性等。45、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為()（1.0）*A、固定成本(正確答案)B、變動成本(正確答案)C、管理費用D、銷售費用E、原材料成本46、房地產(chǎn)開發(fā)按時間不同,分為()。（1.0）*A、初次開發(fā)(正確答案)B、外延式開發(fā)C、內(nèi)涵式開發(fā)D、綜合開發(fā)E、再次開發(fā)(正確答案)47、在房地產(chǎn)市場中,引起需求增加或減少的原因主要有()。（1.0）*A、收入水平變化(正確答案)B、政府稅收政策的影響(正確答案)C、消費品位變化(正確答案)D、獲得金融機構(gòu)融資的難易程度E、未來預(yù)期收益變化(正確答案)答案解析：考點:房地產(chǎn)市場的功能。引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個:未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。48、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有()。（1.0）*A、分期發(fā)放貸款,對其資金使用情況進行監(jiān)控(正確答案)B、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控,防止銷售款挪作他用(正確答案)C、要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的30%D、不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款(正確答案)E、密切關(guān)注開發(fā)情況,以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。選項C錯誤,對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的35%。49、下列選項中,屬于申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件有()。（1.0）*A、施工場地已經(jīng)基本具備施工條件,需要征收房屋的,必須完成征收工作B、已經(jīng)確定施工企業(yè)(正確答案)C、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施(正確答案)D、建設(shè)工期不足一年的,到位資金原則上不得少于工程合同價的30%E、建設(shè)單位應(yīng)當提供銀行出具的到位資金證明(正確答案)答案解析：本題考查的是開工申請與審批。選項A錯誤,需要征收房屋的,其進度符合施工要求;選項D錯誤,建設(shè)工期不足一年的,到位資金原則上不得少于工程合同價的50%。50、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中,正確的有()。（1.0）*A、基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的(正確答案)B、基礎(chǔ)租金高于市場租金時,物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用(正確答案)C、基礎(chǔ)資金低于市場租金時,物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用D、在寫字樓市場較好的情況下,市場租金一般高于基礎(chǔ)租金(正確答案)E、在寫字樓市場較好的情況下,市場租金一般低于基礎(chǔ)租金答案解析：考點:寫字樓租金的確定。選項C錯誤,這是理想的狀況;選項E錯誤,市場情況較好時,市場租金高于基礎(chǔ)租金。51、寫字樓確定租金時,一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定基礎(chǔ)租金,其可接受的最低租金水平是指能夠抵償()的租金。（1.0）*A、經(jīng)營費用B、抵押貸款還本付息(正確答案)C、運營費用(正確答案)D、空置損失(正確答案)E、收租損失答案解析：考點:寫字樓租金的確定。在確定寫字樓租金時,一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運營費用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。52、某投資者用自有資金購買了一商業(yè)店鋪,擬以固定租金形式出租5年,則投資者在該項目計劃中將面臨著（）風險。（1.0）*A、收益現(xiàn)金流B、資本價值(正確答案)C、購買力(正確答案)D、政策(正確答案)E、政治(正確答案)正確答案:ABCDE53、國家投資管理部門對建設(shè)項目進行核準的重點包括()。（1.0）*A、項目是否符合產(chǎn)業(yè)政策(正確答案)B、項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C、是否合理開發(fā)并有效利用資源(正確答案)D、是否對重大公共利益產(chǎn)生有利影響E、是否危害經(jīng)濟安全、社會安全(正確答案)答案解析：本題考查的是項目核準和備案。選項B沒有質(zhì)量規(guī)定;選項D,不要求必須有有利影響,只要沒有不利影響就行。54、房地產(chǎn)開發(fā)投資中,房地產(chǎn)用于出租或自營時,計算期為()之和。（1.0）*A、開發(fā)期(正確答案)B、銷售期C、經(jīng)營期(正確答案)D、經(jīng)營準備期E、預(yù)售期答案解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)用于出租或自營時,計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和。55、按照融通資金承擔風險和獲得報酬的方式不同,可以將資金融通劃分為()。（1.0）*A、直接融資B、間接融資C、權(quán)益融資(正確答案)D、債務(wù)融資(正確答案)E、安全融資答案解析：考點:房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔項目投資的風險,其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用;而權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險,所希望獲得的報酬是項目投資所形成的收益。56、商業(yè)輻射區(qū)域分析的內(nèi)容主要有()。（1.0）*A、可能的顧客流量(正確答案)B、消費者行為.喜好和偏愛(正確答案)C、購買能力分析(正確答案)D、區(qū)域優(yōu)勢E、消費導向答案解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。57、開發(fā)商進行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有()。（1.0）*A、供需分析(正確答案)B、競爭分析(正確答案)C、市場占有率分析(正確答案)D、投資收益分析E、宏觀因素分析答案解析：考點:房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。注意房地產(chǎn)市場分析與房地產(chǎn)市場狀況分析的區(qū)別。房地產(chǎn)市場分析包括宏觀因素分析、市場狀況分析和相關(guān)因素分析三大類。如是房地產(chǎn)市場狀況分析,則分為供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析四類。58、(2017年真題)政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有()。（1.0）*A、制定市場規(guī)則(正確答案)B、進行市場監(jiān)管(正確答案)C、確定土地利用條件D、制定商品房價格E、提供商業(yè)貸款答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中,既有制定規(guī)則的權(quán)力,又有監(jiān)督、管理的職能,在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。59、(2016年真題)下列房地產(chǎn)成本費用中,應(yīng)計入竣工房屋價值的有()。（1.0）*A、房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資(正確答案)B、土地購置費用C、城市公共配套設(shè)施建設(shè)費D、房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資(正確答案)E、廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費用答案解析：本題考查的是供給指標?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風設(shè)備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費用,購置土地的費用,征收補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資。60、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有()。（1.0）*A、社會因素(正確答案)B、經(jīng)濟因素(正確答案)C、資源因素D、政策因素(正確答案)E、技術(shù)因素答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的影響因素中,社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素,是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。61、房地產(chǎn)投資的作用主要包括()。（1.0）*A、帶動經(jīng)濟發(fā)展(正確答案)B、促進就業(yè)(正確答案)C、減少財政收入D、改善居住條件(正確答案)E、降低投資組合的總體風險,抵御通貨膨脹的影響(正確答案)答案解析：考點:房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的作用,可以從全社會及投資者自身兩個角度來理解。從社會的角度看,房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資,對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長、就業(yè)機會創(chuàng)造以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,均具有重要的帶動作用,對增加政府財政和稅收收入、改善人民居住水平和社會福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等,均能做出重要貢獻。從投資者角度看,投資者可以通過房地產(chǎn)投資、獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值,降低其投資組合的總體風險,抵御通貨膨脹的影響。62、(2015年真題)關(guān)于FIRR(財務(wù)內(nèi)部收益率)的說法中,正確的有()。（1.0）*A、FIRR是評估項目清償能力的基本指標B、FIRR可以通過內(nèi)插法求得(正確答案)C、FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率(正確答案)D、FIRR大于或等于貸款利率時,項目在財務(wù)上是可以接受的E、FIRR是指項目在整個計算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率(正確答案)答案解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。選項A錯誤,財務(wù)內(nèi)部收益率是動態(tài)盈利能力指標;選項D錯誤,將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較,當FIRR大于或等于ic時,則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。63、根據(jù)消費者對產(chǎn)品不同屬性的重視程度,可將市場細分為()。（1.0）*A、同質(zhì)偏好市場(正確答案)B、異質(zhì)偏好市場C、分散偏好市場(正確答案)D、集群偏好市場(正確答案)E、個體偏好市場答案解析：本題考查的是市場細分。產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素,根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度,可以分為三種偏好模式,即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好,相應(yīng)的就會形成不同偏好的細分市場。64、一般來說,適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目得組織結(jié)構(gòu)有()（1.0）*A、直線型組織結(jié)構(gòu)B、職能型組織結(jié)構(gòu)C、直線職能型D、矩陣型(正確答案)E、事業(yè)部制(正確答案)65、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中,屬于前期工作階段的有()。（1.0）*A、進行項目的財務(wù)評價B、獲取項目所需土地(正確答案)C、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(正確答案)D、對項目的建設(shè)工程進行招標(正確答案)E、提交項目開工申請并獲得批準(正確答案)答案解析：考點:投資機會選擇與決策分析。選項A進行項目的財務(wù)評價屬于投資機會選擇與決策分析階段。66、常用的不確定性決策方法有()。（1.0）*A、小中取大法(正確答案)B、期望值法C、大中取大法(正確答案)D、最大可能法E、最小最大后悔值法(正確答案)答案解析：本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。67、一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括()等6個部分。（1.0）*A、封面(正確答案)B、摘要(正確答案)C、結(jié)論D、正文(正確答案)E、附圖(正確答案)答案解析：考點:可行性研究報告的基本構(gòu)成。一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。68、通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域為().（1.0）*A、主要區(qū)域(正確答案)B、次要區(qū)域(正確答案)C、規(guī)劃區(qū)域D、衍射區(qū)域E、邊界區(qū)域(正確答案)69、對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有()。（1.0）*A、建筑規(guī)模(正確答案)B、經(jīng)營商品的特點(正確答案)C、服務(wù)人口的收入水平D、周圍環(huán)境E、商業(yè)輻射區(qū)域的范圍(正確答案)答案解析：考點:零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。70、個人住房抵押貸款包括()（1.0）*A、商業(yè)性住房抵押貸款(正確答案)B、商用房地產(chǎn)抵押貸款C、政策性住房抵押貸款(正確答案)D、建工程抵押貸款E、置業(yè)抵押貸款71、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時,土地使用權(quán)出讓的地價款包括()。（1.0）*A、建筑安裝工程費B、國有土地使用權(quán)出讓金(正確答案)C、土地開發(fā)成本(正確答案)D、公共配套設(shè)施建設(shè)費E、土地增值收益或溢價(正確答案)答案解析：本題考查的是土地費用。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時,土地出讓地價款由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成。72、在各種市場調(diào)查的聯(lián)系方法中,網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有()。（1.0）*A、成本低(正確答案)B、反饋快(正確答案)C、能深入了解被訪者情況D、回收率高E、能深度訪談答案解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法成本低、反饋快。73、(2017年真題)從投資的角度看,影響資金時間價值大小的主要因素有()。（1.0）*A、投資利潤率(正確答案)B、通貨膨脹率(正確答案)C、風險因素(正確答案)D、存款利率E、投資規(guī)模答案解析：本題考查的是資金時間價值的概念。資金時間價值的大小,取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有:(1)投資利潤率,即單位投資所能取得的利潤;(2)通貨膨脹率,即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償;(3)風險因素,即對因風險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。74、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目,開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時,可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有()。（1.0）*A、利潤總額(正確答案)B、投資利潤率(正確答案)C、資產(chǎn)負債率D、財務(wù)凈現(xiàn)值E、償債備付率答案解析：本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。本題必須采用排除法。選項CE是清償能力指標,非盈利能力指標。選項D是動態(tài)盈利能力指標。75、房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題有()。（1.0）*A、做出是否投資的決定(正確答案)B、對項目投資進行詳細測算C、是否有進行詳細可行性研究的必要(正確答案)D、有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究(正確答案)E、系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設(shè)計方案答案解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”,在機會研究的基礎(chǔ)上,進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括:(1)分析機會研究的結(jié)論,在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進行詳細可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。76、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的表述中,正確的有()。（1.0）*A、房地產(chǎn)投資具有相對較高的收益水平(正確答案)B、房地產(chǎn)投資回收期較長(正確答案)C、房地產(chǎn)投資無法抵消通貨膨脹的影響D、房地產(chǎn)投資易于獲得金融機構(gòu)的支持(正確答案)E、房地產(chǎn)投資需要專門的知識和經(jīng)驗(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。選項C錯誤,房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹,尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。77、設(shè)計方案審批階段,開發(fā)商提交的設(shè)計方案的內(nèi)容有()。（1.0）*A、各層功能分布圖B、以實測現(xiàn)狀為參考的結(jié)構(gòu)圖C、各層平面圖、各向立面圖、各主要部分剖面圖(正確答案)D、以實測現(xiàn)狀地圖為底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計總平面圖(正確答案)E、各項經(jīng)濟技術(shù)指標及無障礙設(shè)施設(shè)計說明及其他相關(guān)資料(正確答案)答案解析：考點:確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可。設(shè)計方案審批階段,開發(fā)商提交的設(shè)計方案的內(nèi)容有:(1)以實測現(xiàn)狀地圖為底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計總平面圖;(2)各層平面圖、各向立面圖、各主要部分剖面圖;(3)各項經(jīng)濟技術(shù)指標及無障礙設(shè)施設(shè)計說明及其他相關(guān)資料。78、(2016年真題)若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率,以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風險正確的有()。（1.0）*A、標準差系數(shù)越大,風險越小B、累積概率值越大,風險越小(正確答案)C、標準差越小,風險越小D、標準差越大,風險越小E、標準差系數(shù)越小,風險越小(正確答案)答案解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確,計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率,累積概率值越大,項目所承擔的風險就越小;選項E正確,標準差系數(shù)越小,風險越小。凈現(xiàn)值標準差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度,在一定的程度上,能夠說明項目風險的大小。但由于凈現(xiàn)值標準差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大,兩者基本上呈同方向變動。因此,單純以凈現(xiàn)值標準差大小衡量項目風險性高低,有時會得出不正確的結(jié)論。79、確立施工中控制質(zhì)量的具體措施,主要包括()。（1.0）*A、實行科學合理的施工進度控制安排B、控制混凝土質(zhì)量(正確答案)C、對工程中采用的配套設(shè)備進行檢驗D、對砌筑工程.裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法(正確答案)E、對各項施工設(shè)備.儀器進行檢查,特別是校準各種儀器儀表,保證在測量.計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差(正確答案)答案解析：本題考查的是質(zhì)量控制。確立施工中控制質(zhì)量的具體措施主要包括:(1)對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查,特別是校準各種儀器儀表,保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差;(2)控制混凝土質(zhì)量;(3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法,以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。80、對于“開發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項目,分析其動態(tài)盈利能力時的計算期包括()。（1.0）*A、開發(fā)期(正確答案)B、論證決策期C、經(jīng)營準備期D、經(jīng)營期E、銷售期(正確答案)答案解析：本題考查的是凈現(xiàn)值。開發(fā)銷售型的計算期為開發(fā)期加上銷售期。81、當承包商僅作為營造商時,其利潤僅與()有關(guān),承擔的風險相對較少（1.0）*A、土地成本B、建造成本(正確答案)C、資金籌措D、施工周期(正確答案)E、市場營銷答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。當承包商僅作為營造商時,其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān),承擔的風險相對較少。82、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中,正確的有()。（1.0）*A、差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差B、差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率(正確答案)C、差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率D、差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時,以投資大的方案為優(yōu)選方案(正確答案)E、采用差額投資內(nèi)部收益率進行多方案比選取時,應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案答案解析：考點:方案經(jīng)濟比選定量分析方法。選項A是一再強調(diào)不能有的錯誤理解;選項C差額之和不正確,應(yīng)該是差額現(xiàn)值之和。選項E應(yīng)是由小到大排序,非由大到小。83、投資項目可行性研究的根本目的包括()。（1.0）*A、減少或避免投資決策的失誤(正確答案)B、提高項目的經(jīng)濟效益(正確答案)C、為項目決策提供依據(jù)D、提高項目的社會和環(huán)境效益(正確答案)E、為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)答案解析：考點:可行性研究的含義和目的。可行性研究的根本目的,是減少或避免投資決策的失誤,提高項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。84、在各種市場調(diào)查方法中,網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有()。（1.0）*A、成本低(正確答案)B、反饋快(正確答案)C、能深入了解被訪者情況D、回收率高E、能深度訪談答案解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。網(wǎng)絡(luò)調(diào)研:成本低、反饋快,只能聯(lián)系有網(wǎng)絡(luò)的人。85、房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括()（1.0）*A、早期介入(正確答案)B、接管驗收(正確答案)C、樓宇入伙(正確答案)D、物業(yè)綜合管理E、物業(yè)經(jīng)營86、依照代理委托方的不同,代理形式可以細分為()。（1.0）*A、買方代理(正確答案)B、賣方代理(正確答案)C、雙重代理(正確答案)D、首席代理E、分代理答案解析：考點:選擇物業(yè)租售形式。依代理委托方的不同,代理形式還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。87、(2015年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括()。（1.0）*A、當?shù)厣鐣?jīng)濟情況(正確答案)B、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況(正確答案)C、土地使用制度(正確答案)D、項目用地狀況E、當?shù)氐慕鹑诤投愂照?正確答案)答案解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。投資環(huán)境研究主要包括當?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。88、關(guān)于房地產(chǎn)投資優(yōu)點的說法中,正確的有()。（1.0）*A、能抵消通貨膨脹的影響(正確答案)B、相對較高的收益水平(正確答案)C、提高投資者的資信等級(正確答案)D、投資回收期較短E、投資數(shù)額較小答案解析：考點:房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點:相對較高的收益水平、易于獲得金融機構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。89、廣告管理中的預(yù)算決策,包括的決策方法有()。（1.0）*A、量力而行法(正確答案)B、銷售百分比法(正確答案)C、競爭對等法(正確答案)D、目標任務(wù)法(正確答案)E、隨行就市法答案解析：本題考查的是制定宣傳與廣告策略。預(yù)算決策的方法包括:量力而行法、銷售百分比法、競爭對等法和目標任務(wù)法。90、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中,屬于非概率抽樣的有()。（1.0）*A、整群抽樣B、分層隨機抽樣C、簡單隨機抽樣D、定額抽樣(正確答案)E、估計抽樣(正確答案)答案解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。選項A、B、C均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括:隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。91、房地產(chǎn)市場劃分為三級市場,下列市場類型屬于二級市場的包括()。（1.0）*A、國有土地使用權(quán)出讓市場B、土地轉(zhuǎn)讓市場(正確答案)C、新建商品房租售市場(正確答案)D、存量房地產(chǎn)交易市場E、一手房市場答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場:一級市場(國有土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場),更加清晰的劃分是按照增量存量的方式,將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場,將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。92、房地產(chǎn)抵押貸款包括()。（1.0）*A、土地購置貸款B、個人住房抵押貸款(正確答案)C、商用房地產(chǎn)抵押貸款(正確答案)D、在建建筑物抵押貸款(正確答案)E、個人住房質(zhì)押貸款答案解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款包括個人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款、在建建筑物抵押貸款93、(2015年真題)房地產(chǎn)市場存在周期循環(huán)的主要原因包括()。（1.0）*A、土地資源的不可再生性B、供需因素的影響(正確答案)C、市場信息不充分(正確答案)D、政策因素的影響(正確答案)E、制度因素的影響(正確答案)答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要因素包括:供需因素的影響;市場信息不充分;政策因素的影響;制度因素的影響;生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。94、按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行劃分,房地產(chǎn)開發(fā)可分為()（1.0）*A、單項開發(fā)B、小區(qū)開發(fā)C、成片集中開發(fā)D、土地開發(fā)(正確答案)E、房屋建設(shè)(正確答案)95、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中,正確的有()。（1.0）*A、內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力(正確答案)B、內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時,所有投資正好被收回的收益率(正確答案)C、當內(nèi)部收益率高于目標收益率時,投資項目是可行的(正確答案)D、如果使用貸款,且項目盈利,則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E、內(nèi)部收益率越高,投資風險就越小答案解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率,項目投資就會面臨虧損,因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項D錯誤,使用貸款且項目盈利時,則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率;選項E錯誤,內(nèi)部收益率越高,投資風險就越大。96、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果,表明項目()。（1.0）*A、是否有足夠的資金來源B、是否有較為廣闊的市場C、是否具有較理想的盈利能力(正確答案)D、是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力(正確答案)E、項目是否可行(正確答案)答案解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點?？尚行匝芯康慕Y(jié)論,主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果,表明項目是否具有較理想的盈利能力(是否達到了同類項目的社會平均收益率標準)、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力,以及項目是否可行。97、下列風險中,屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有()。（1.0）*A、周期風險(正確答案)B、政策風險(正確答案)C、或然損失風險(正確答案)D、時間風險E、資本價值風險答案解析：考點:房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。98、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括()。①自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化;②金融業(yè)的發(fā)展;③信息、通訊技術(shù)水平的提高;④生產(chǎn)方式和工作方式;⑤政治制度的變遷（1.0）*A、①②(正確答案)B、④⑤(正確答案)C、①③D、③(正確答案)99、宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)的擴張過程包括()。（1.0）*A、繁榮(正確答案)B、衰退C、蕭條D、復(fù)蘇(正確答案)E、重生答案解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。經(jīng)濟周期的四個階段:繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇,其中,復(fù)蘇和繁榮兩個階段構(gòu)成擴張過程。100、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中,屬于房屋開發(fā)費的有()。（1.0）*A、土地出讓價款B、土地購置稅費C、建筑安裝工程費(正確答案)D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(正確答案)E、公共配套設(shè)施建設(shè)費(正確答案)答案解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。101、下列關(guān)于實際利率與名義利率關(guān)系描述正確的有()。（1.0）*A、名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值B、實際利率越大,計息周期越長,實際利率與名義利率的差異就越大C、當每年計息周期數(shù)等于1時,說明名義利率與實際利率相等(正確答案)D、當每年計息周期數(shù)小于1時,實際利率大于名義利率E、實際利率是名義利率剔除通貨膨脹影響后的真實利率(正確答案)答案解析：本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤,實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值;選項B錯誤,名義利率越大,計息周期越短,實際利率與名義利率的差異就越大;選項D錯誤,當每年計息周期數(shù)大于1時,實際利率大于名義利率。102、工程項目管理的基本職能是計劃、()（1.0）*A、組織(正確答案)B、決策C、控制(正確答案)D、協(xié)調(diào)(正確答案)E、反饋103、運用投資組合理論指導房地產(chǎn)投資活動的目的是()。（1.0）*A、在固定的預(yù)期收益率下使風險最低(正確答案)B、使收益率最高C、在一個預(yù)設(shè)可接受的風險下使收益最大化(正確答案)D、減少投資104、租售方案必須明確的問題包括()。（1.0）*A、出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系(正確答案)B、租售收入C、在整個租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量(正確答案)D、租售價格E、收款方式答案解析：考點:收入估算與資金籌措。租售物業(yè)的類型與數(shù)量,要結(jié)合項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定,并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。對于一個具體的項目而言,必須明確出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系,在整個租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。105、由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入,而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資,所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行()的壓力。（1.0）*A、權(quán)益融資(正確答案)B、