宏觀策略專題報(bào)告：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與政策思考-對當(dāng)前地產(chǎn)5個問題的看法

n如何看待當(dāng)前和未來房價走勢？根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，整體房價仍在慣性運(yùn)行，下一階段能否形成拐點(diǎn)，關(guān)鍵在于兩者的賽跑，一是需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供給端的存量性供給，消化的速度能有多快。n當(dāng)前住房貸款利率是否還有下降空間？住房貸款分存量與增量，在存量貸款中，浮動利率占絕對多數(shù)，根據(jù)定價邏輯，如果后續(xù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)波動，存在壓低存量浮動貸款利率的傳導(dǎo)邏輯。增量貸款中，從具體操作看，利率下限已經(jīng)被取消，利率下行空間，取決于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)綜合考慮自身經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素后的釋放空間。n目前對于樓市是否存在配置機(jī)會？需要注意到住宅是涵蓋消費(fèi)與投資兩重屬性的商品，其基礎(chǔ)屬性是作為消費(fèi)品（耐用消費(fèi)品附加屬性則是投資品，在此基礎(chǔ)上根據(jù)住宅不同的屬性予以差別化對待。n目前房地產(chǎn)成交量是否已經(jīng)觸底？房地產(chǎn)成交包括新房和二手房兩個維度，從新房成交來看，可以算一個大帳，估算當(dāng)前家庭居住總面積約為599億平方米，如按50年平均折舊，每年需要更新的家庭居住面積約為12億平方米；根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2023年全年住宅銷售面積為9.48億平方米，或已處于超跌狀態(tài)。n前期政策的效果以及可能發(fā)力空間？房地產(chǎn)政策調(diào)整最為明顯的變化時點(diǎn)，是5月17日全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議，隨后全國多個城市相繼宣布降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等政策手段。以上海為例，短期二手房出現(xiàn)階段性回暖特征。更值得關(guān)注的是保障端，我們認(rèn)為也是未來存在加力的空間。n風(fēng)險提示事件：政策波動風(fēng)險；經(jīng)濟(jì)波動超預(yù)期風(fēng)險-2-請務(wù)必閱讀正文之后的重要 -3-請務(wù)必閱讀正文之后的重要由于房價包括二手房價格與新房價格，其中二出同步回落的態(tài)勢，但高等級城市相較于低等級城市回落的幅度更低，顯示出高等級城市在基礎(chǔ)設(shè)施上的完善程度，以及醫(yī)療、教育等社會事業(yè)配套的優(yōu)勢，有利于吸引人口的集聚，從而為樓市提供相對充足的增量需求。-4-請務(wù)必閱讀正文之后的重要對于后續(xù)房價的走勢判斷，由于房價是需求與供給相互匹配后的最終結(jié)果，因此，討論房價的走勢，需要從供給與需求兩端，觀察關(guān)鍵變量的從需求端來看，可以進(jìn)一步細(xì)分為市場化需求與保障性需求兩類，首先從市場化需求來看，現(xiàn)階段居民仍然是購置商品住宅的主要群體，根據(jù)長期貸款表現(xiàn)偏弱，表明現(xiàn)階段居民購房意愿仍然在低位運(yùn)行。因此，需求端的主要觀察變量，或是在市場化需求相對偏弱的背景下，保障性 -5-請務(wù)必閱讀正文之后的重要從供給端來看，可以進(jìn)一步劃分為存量性供給與增量性供給，在存量性下一階段能否推動房價形成階段性拐點(diǎn)，關(guān)鍵在于兩者的賽跑，一方面在需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供給端的-6-請務(wù)必閱讀正文之后的重要住房貸款包括存量貸款和增量貸款兩個部分，涉及到的利率水平并不一在存量貸款中，又區(qū)分為浮動利率貸款和固定利率貸款兩種，其中浮動國存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，將原先由合同約定利率的定價此，現(xiàn)階段，我國絕大部分的存量個人房貸利率，以最近一個月相應(yīng)期由于原先的規(guī)則要求，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期存量住房貸款利率能否下降，主要受到LPR利率水平的影響。但即使-7-請務(wù)必閱讀正文之后的重要利率加點(diǎn)后，進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，并去掉一個最高報(bào)價和一個最低報(bào)價，進(jìn)真實(shí)利率（經(jīng)通脹調(diào)整后）都是低于實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速的，這一實(shí)踐可以稱率進(jìn)行傳導(dǎo)。對于增量貸款利率，從具體操作層面看，利率下限已經(jīng)被取消，根據(jù)5限，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。在這種情況下，增量住房貸款利率的下行空間，往往取決于銀行業(yè)現(xiàn)階段如何看待樓市的配置機(jī)會，需要注意到住宅是涵蓋消費(fèi)與投資兩投資品，在此基礎(chǔ)上根據(jù)住宅不同的屬性予以差別化對待。如果將住宅看作消費(fèi)品來進(jìn)行配置，通過購買住宅尋求基本居住功能，比較適合采用收入與支出兩個維度的比較進(jìn)行判斷，尤其是自身收入與購房成本（本金+貸款）之間，能否在中長期具有比較穩(wěn)定的關(guān)系，收一個維度，是對自身收入水平的穩(wěn)定性和方向如何判斷，第二個維度，是對購房相關(guān)支出的穩(wěn)定性和方向如何判斷，購房成本與租房成本之間的相互比較。是否購房需要結(jié)合自身收入水平和購房支出形成判斷。如果將住宅看作投資品來進(jìn)行配置，那需要比較投資收益水平，有一個很簡單的指標(biāo)是租金房價比（該套住宅如果出租在一年中產(chǎn)生的租金與這一指標(biāo)或許不一定適用，但現(xiàn)階段大的背景是資產(chǎn)價格有回落壓力，通過將租金房價比這一指標(biāo)與其他資產(chǎn)的收益率進(jìn)行橫向比較，可以作為一個參考標(biāo)尺。另外，在樓市配置過程中可能產(chǎn)生的加杠桿行為，背后的邏輯，就未來一段時間的收入，在當(dāng)期預(yù)支，是否加杠桿取決于對未來收入預(yù)期-8-請務(wù)必閱讀正文之后的重要的穩(wěn)定性，如果穩(wěn)定性偏強(qiáng)，那加杠桿的空間就會相對偏大；如房地產(chǎn)成交包括新房和二手房兩個維度，從新房成交來看，可以算一個中國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶居住面積達(dá)到人，家庭戶規(guī)模2.62人/戶，意味著有5.39億戶家庭。將每家庭戶居住定適用于包括住宅、商鋪、寫字樓等在內(nèi)的民用建筑，是國家規(guī)范中明確的設(shè)計(jì)使用年限。如果按照50年平均進(jìn)行計(jì)宅房齡可能超過30年。這意味著現(xiàn)有存量住宅的面衡，存在較大的可能處于前端，這就可能導(dǎo)致每年需要更新的家庭居住從二手房成交，受市場交易情緒的影響則更加明顯，另外，不同城市的表現(xiàn)也差異明顯。從高頻數(shù)據(jù)能夠跟蹤的部分重點(diǎn)城市二手房成交面積來看，呈現(xiàn)出溫和運(yùn)行跡象，反映了二手房市場交易，在前期政策密集房工作視頻會議在京召開，會議提出，要著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購房人合法權(quán)益。相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。-9-請務(wù)必閱讀正文之后的重要措施予以響應(yīng)，全國多個省份上百個城市密集落地，宣布降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等政策手段。其中，比較有代表性的，包括5市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政房限購、信貸等政策。從具體效果來看，以上海為例，以2023年4季度二手開始走高，在150%-175%區(qū)間內(nèi)波動，反映了政策對于二手房成交的催化作用。使用同樣方法觀察一手房簽約面積的變化指數(shù)，則呈現(xiàn)波動回落的態(tài)勢，反映了一手房成交相對偏弱。綜合判斷，上述政策調(diào)整，對于二手房成交的活躍發(fā)揮了一定的催化作用。需要注意的是，上述效果雖然包括一手房簽約和二手房成交，但仍然只是局限在市場端內(nèi)部進(jìn)行觀察。更加值得關(guān)注的是保障端的表現(xiàn)，我們的“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分-10-預(yù)期未來6~12個月內(nèi)相對同期基準(zhǔn)指數(shù)漲幅在5%~15%之間預(yù)期未來6~12個月內(nèi)相對同期基準(zhǔn)指數(shù)漲中A股市場以滬深300指數(shù)為基準(zhǔn)；新三板市場以三板成指（針對協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的）或三板做市指數(shù)（轉(zhuǎn)讓標(biāo)的）為基準(zhǔn)；香港市場以摩根士丹利中國指數(shù)為基準(zhǔn)，美股市場以標(biāo)普500指數(shù)或本報(bào)告基于本公司及其研究人員認(rèn)為可信的公開資料或?qū)嵉卣{(diào)研資料，反映了作者的研究觀點(diǎn)，力求獨(dú)立、客觀和公正，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響。本公司力求但不保證這些信息的準(zhǔn)確性和完整性，且本報(bào)告中的資料、意見、預(yù)測均反映報(bào)告初次公開發(fā)布時的判斷，可能會隨時調(diào)整。本公司對本報(bào)告所含信息可信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構(gòu)成任何投資、法律、會計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議，本公司不就報(bào)告中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔(dān)保。本報(bào)告中所指的投資及服務(wù)可能不適合個別客戶，不構(gòu)成客戶私人咨詢建議。市場有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本