碧桂園滬蘇區(qū)域南通崇川新區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

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滬蘇區(qū)域南通翡翠華府項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

翡翠華府項(xiàng)目管理部

2016年6月30日項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二

目錄一、項(xiàng)目概況-城市簡介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：南通市統(tǒng)計(jì)局-數(shù)據(jù)南通南通市隸屬于江蘇省，新項(xiàng)目距離已開發(fā)至二期的南通碧桂園6公里。南通地級市2015年GDP居全國地級市第8名，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。南通房地產(chǎn)市場漸趨于健康狀態(tài)，有上升趨勢。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年底全市總?cè)丝?地級市不含通州)119.85萬城區(qū)戶籍人口(地級市不含通州)52.3萬城區(qū)常住人口(地級市不含通州)70.85萬GDP/增速(地級市不含通州)1410億/8.4%人均GDP(地級市不含通州)11.76萬元財(cái)政收入/財(cái)政支出(地級市不含通州)163.4億元/99.04億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(含縣級市)3.6萬元/8.7%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款(地級市不含通州)1054.97億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額(地級市不含通州)623.71億元固定資產(chǎn)投資/增速(地級市不含通州)1168.44億元/9.7%房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)(地級市不含通州)383.35全市商品房銷售面積(萬㎡)(地級市不含通州)268平均交易價(jià)格(元/㎡)(地級市不含通州)8537全市汽車擁有量(含縣級市)102.84萬輛一、項(xiàng)目概況-城市布局南通市分為崇川區(qū)、港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)、通州區(qū)崇川區(qū)內(nèi)部分為老城區(qū)、新東區(qū)、新城區(qū)通州區(qū)為通州市撤市(縣)劃區(qū)老城區(qū)：市區(qū)銷售價(jià)格高，配置有南通人認(rèn)可度極高的一附小、二附小，洋房的銷售價(jià)格普遍在20000元/㎡以上新城區(qū)：以市政府為核心，中南城為商圈的新城板塊，城市界面優(yōu)，客戶認(rèn)可度高，洋房銷售價(jià)格在10000-18000元/㎡新東區(qū)：規(guī)劃工業(yè)園區(qū)生活及商業(yè)氛圍一般，項(xiàng)目及產(chǎn)品偏剛需，配套汽車東站，洋房銷售價(jià)格在6000-8000元/㎡分區(qū)常住人口(萬人)增速(%)崇川區(qū)70.850.28港閘區(qū)28.20.71開發(fā)區(qū)20.80.48通州區(qū)114.190.11老城區(qū)新東區(qū)新城區(qū)市政府本案南通碧桂園碧桂園天璽灣長江港閘區(qū)開發(fā)區(qū)崇川區(qū)通州區(qū)通州城區(qū)南通全市常住人口分區(qū)情況(5500-6500元/㎡)(7500-8500元/㎡)(5000-9000元/㎡)一、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目區(qū)位中南板塊南通市政府婦幼醫(yī)院新區(qū)小學(xué)初中本案南通大學(xué)婦幼醫(yī)院中南百貨政務(wù)中心南通大學(xué)政務(wù)中心中南百貨一、項(xiàng)目概況-區(qū)位交通中南城購物中心新區(qū)小學(xué)初中周邊配套車程時(shí)間距離路況婦幼保健院4分鐘4公里暢通中南城/百貨6分鐘6公里暢通(時(shí)間段擁堵)新區(qū)小學(xué)1分鐘0.5公里暢通南通大學(xué)3分鐘3公里暢通圓融廣場5分鐘5公里暢通(時(shí)間段擁堵)婦幼醫(yī)院南通市政府本案通啟路高架世紀(jì)大道圓融廣場一、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目學(xué)區(qū)介紹

周邊教育配套狀【最好學(xué)區(qū)】梅梁中學(xué)（江蘇省示范初中）2km，車程7min【最優(yōu)中學(xué)】梅梁中學(xué)（二星級高中）2.5km，車程8min【最優(yōu)小學(xué)】峰影小學(xué)，2.5km，車程8min地塊學(xué)區(qū)配套方案入住業(yè)主落戶后，根據(jù)商務(wù)區(qū)學(xué)區(qū)劃分業(yè)主子女可讀峰影小學(xué)，梅梁中學(xué)。【周邊教育配套現(xiàn)狀】最好——南通附屬小學(xué)10km，車程15min，非配套學(xué)區(qū)新建——新區(qū)小學(xué)(屬二附小集團(tuán))一路之隔，小學(xué)初中9年制，師資未定南通附小南通大學(xué)新區(qū)小學(xué)初中最好新建本案

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二二、投資回顧-地塊基本信息占地：107畝容積率：1.69地價(jià)：437萬/畝總價(jià)：4.67億樓面地價(jià)：3872元/平付款時(shí)間：2016-6-29是否可提前預(yù)售：否建筑密度：≤20%建筑限高：18層90/70:滿足當(dāng)?shù)匾笊虡I(yè)比例：1.66%（2000m2）住宅面積：109951m2是否符合土規(guī)：是是否符合林規(guī)：是是否符合城規(guī)：是是否具備開工條件：否地塊北至：通啟路高架地塊西至：盤香路地塊東至：通富北路地塊南至：中海上林院二、投資回顧-項(xiàng)目周邊地塊位于崇川區(qū)新城，屬于發(fā)展成熟的集中居住區(qū)，處于主干道通富路旁，周邊配套齊全。1.地塊南，競品中海上林院2.地塊以北，高架橋3.地塊以東，高架橋4.地塊以西，新城小學(xué)項(xiàng)目整體定位：品牌開發(fā)商、CBD、勞斯萊斯豪宅社區(qū)二、投資回顧-項(xiàng)目市場定位優(yōu)勢劣勢碧桂園作為品牌房企14年進(jìn)入南通開發(fā)區(qū)、已在南通全市具備了較強(qiáng)的品牌影響力，且目標(biāo)銷量領(lǐng)先市場項(xiàng)目位于新城區(qū)，距離中南核心商圈3-5分鐘車程、交通便利、周邊項(xiàng)目大量交付生活氛圍優(yōu)，配套充分項(xiàng)目臨近新區(qū)小學(xué)，未來將配置二附教師資源，學(xué)區(qū)優(yōu)項(xiàng)目物業(yè)、星級會(huì)所、園林及勞斯萊斯產(chǎn)品均具備優(yōu)勢地塊臨近高架，雖然出行便利，但同樣存在噪音問題項(xiàng)目南側(cè)有高壓線橫穿地塊備注：周邊的競品存在同樣的問題，通過引導(dǎo)可解決部分客戶的疑慮。機(jī)會(huì)威脅目前周邊競品多數(shù)進(jìn)入開發(fā)尾聲，包括中海、弘陽、帝奧世論名郡均以完成地塊開發(fā)。剩余中南世紀(jì)花城三期，以及崇川區(qū)萬科城市之光未來為主要競品，競爭環(huán)境溫和板塊內(nèi)目前主力在售為中小戶型為主，大戶型產(chǎn)品去化程度高且已變稀缺，存在一定的市場空白地塊所屬區(qū)域?yàn)槿匈彿靠蛻暨x擇的熱門區(qū)域高端客戶對于地塊位置所帶來的問題，存在不認(rèn)可的點(diǎn)周邊中南帶精裝修產(chǎn)品由于定價(jià)較高，去化速度相對緩慢，項(xiàng)目預(yù)期定價(jià)若在其之上，需加強(qiáng)去化速度的提升周邊競品不缺全國十強(qiáng)房企，且營銷環(huán)境體驗(yàn)及現(xiàn)場展示的優(yōu)質(zhì)性、高端性均好，若要在價(jià)格上超越需要在展示上同步實(shí)現(xiàn)超越事項(xiàng)是/否描述城市是否存在富裕人群是南通新城區(qū)政府公務(wù)員、企事業(yè)單位及私營企業(yè)眾多，經(jīng)濟(jì)條件好，購買力強(qiáng)。當(dāng)?shù)赜绣X人改善需求是否還有釋放空間是目標(biāo)地塊占據(jù)城市發(fā)展前沿地段，擁有環(huán)境、交通、配套優(yōu)勢。本項(xiàng)目是否符合勞斯萊斯要求是地塊離優(yōu)質(zhì)學(xué)校比較近、臨近市政府、商業(yè)中心、便捷交通。二、投資回顧-總結(jié)

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析：隨著土地供應(yīng)逐年下降，未來短期內(nèi)商品房供應(yīng)量降低。以2015年為例，主城區(qū)通過招拍掛的地只有三塊，供應(yīng)量極少，其他的地塊都是政府下屬的安置房開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)安置房拿地為主，2015年10月份以后，南通政府頒布了貨幣安置政策，2016年下半年起主城區(qū)基本上無地可拍。土地供應(yīng)量少，市場需求量大，尤其改善需求。目標(biāo)市場（主城區(qū)）近三年住宅用地成交時(shí)間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬㎡）地銷比成交均價(jià)（萬/畝）樓面價(jià)（元/㎡）2015554.5485.31/221.721441.112014968.39122.52/256.662028.442013794.09107.31/312.912315.77三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析1：主城區(qū)大局已定，整體東南發(fā)展項(xiàng)目地塊處于南通主城區(qū)發(fā)展的核心方向，周邊設(shè)施齊備，政府周邊、道路通達(dá)、商業(yè)中心、學(xué)校，醫(yī)療配套已經(jīng)完備，高端居住區(qū)已經(jīng)形成。

分析2：以價(jià)換量結(jié)束，主城區(qū)高溢價(jià)，其余區(qū)域去庫存近三年南通整體市場逐步進(jìn)入上升通道，包含開發(fā)區(qū)及新城區(qū)板塊均有相關(guān)的表現(xiàn)，目前截止到5月已銷售面積達(dá)到155萬方。分析3：板塊拉差增大，成交格局變化主城區(qū)價(jià)格不斷上漲。老城區(qū)一枝獨(dú)秀，無貨可供，新城區(qū)后來居上，供應(yīng)量少，新東區(qū)市場搶奪，其余區(qū)域虎視眈眈。三、營銷策略—競品概況A.項(xiàng)目名稱：帝奧世倫名郡土地信息：占地9.8萬方，容積率2.65物業(yè)形態(tài)：高層、小高層、復(fù)式、聯(lián)排開盤時(shí)間：2013年8月開盤均價(jià)：高層8000、小高層9000、復(fù)式7000、別墅16000主力面積段：高層洋房95.109.132.136.192㎡㎡，其中109-136㎡為主力產(chǎn)品銷售情況：2011年首次開盤，先后已推出高層1800套；剩余100套，已售1700套，預(yù)計(jì)6月底啟動(dòng)清盤。學(xué)區(qū)為觀音山小學(xué)B.項(xiàng)目名稱：弘陽上城土地信息：占地8.8萬方，容積率2.52物業(yè)形態(tài)：高層，小高層開盤時(shí)間：2011年3月25日開盤均價(jià)：均價(jià)7800主力面積段：小高層洋房92-148㎡銷售情況：已推出1865套，目前積存252套，商鋪已全部售罄?？腿阂灾苓吀纳菩涂蛻魹橹鳌.項(xiàng)目名稱：中海上林苑土地信息：占地6.5萬方，容積率1.13物業(yè)形態(tài)：雙拼、小高層開盤時(shí)間：2014年11月8日開盤均價(jià)：小高層9800；別墅28000主力面積段：小高層124和140；別墅240/260/280銷售情況：小高層6幢479套，別墅37幢74套，目前積存別墅9套，洋房2套D.項(xiàng)目名稱：中南世紀(jì)花城土地信息：占地44.88萬方；物業(yè)形態(tài)：小高層、高層；開盤時(shí)間：11年5月7號；開盤均價(jià)：12500(精裝修)主力面積段：140—166㎡銷售情況：現(xiàn)銷售48#，首推196套，目前積存100套；因單價(jià)過高，去化不理想；預(yù)計(jì)6月份推售33#、49#兩棟；學(xué)區(qū)為新區(qū)小學(xué)地塊ABCDEE.項(xiàng)目名稱：萬科城市之光土地信息：占地14.9萬方，容積率1.79物業(yè)形態(tài)：高層、小高層開盤時(shí)間：2016.4.23(認(rèn)籌)均價(jià)：11000(精裝修)產(chǎn)品：精裝多層、小高層100-160㎡銷售情況：首推認(rèn)籌2幢小高層，2016年2月認(rèn)籌，2016.4.23開盤去化200套左右【競品小結(jié)】周邊競品開發(fā)均已進(jìn)入尾聲，后續(xù)主力競品為世紀(jì)花城及城市之光競品主力銷售中小戶型，大戶型產(chǎn)品量少且去化率高，存在一定市場空白三、營銷策略—競品分析項(xiàng)目名稱(推售時(shí)間)開發(fā)商總體規(guī)模當(dāng)前推售貨量主力戶型(㎡)附加值均價(jià)(元/㎡)總價(jià)(萬元)去化情況積存貨量后續(xù)貨量(預(yù)估未來一年)中南世紀(jì)花城中南世紀(jì)花城投資有限公司占地40萬方；總建筑面積125萬方48#精裝130-166平米偷面積比例約10-12㎡占戶型面積的6-12%精裝12500毛坯10000130-210萬

推出高層198套，已售98套100套49#.39#.36#.中海上林苑中海地產(chǎn)6.5萬方全部推售小高層面積124和140；別墅240/260/280無洋房9000，別墅28000洋房113萬-154萬別墅700-1000萬已推出全部推售，積存別墅9套，高層2套別墅9套，高層2套無世倫名郡江蘇帝奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30萬方24萬方高層，0.8萬方小高層95.109.132.136.192無高層8000小高層9000復(fù)式7000別墅160002房76萬左右3房87-110萬別墅400-490萬已推出高層1800套；剩余100套，已售1700套100套約1.9萬方弘陽上城江蘇弘陽集團(tuán)有限公司28萬方13棟小高層92/118/138偷面積比例10-12平米8500兩房73-82三房95-120已推出高層1865套，已售1613套252套約3萬方萬科城市之光南通萬科房地產(chǎn)有限公司34萬方18F小高層100、119.140、160附送面積約16.5㎡精裝11000三房100-119四房140-160已推出認(rèn)籌2幢小高層1848套無18（1）競品與目標(biāo)地塊基本數(shù)據(jù)對比三、營銷策略—競品對標(biāo)對比項(xiàng)目中海上林院目標(biāo)地塊占地97畝107畝容積率1.131.69建筑面積6.51萬m212.08萬㎡每畝地價(jià)392萬/畝437萬/畝樓面地價(jià)58843872當(dāng)前售價(jià)/定價(jià)小高層9800元/㎡；別墅28000元/㎡精裝14000元/㎡首期開盤時(shí)間2013年11月2016年12月累計(jì)銷售292套——備注說明兩個(gè)項(xiàng)目一路之隔、土地優(yōu)劣勢相同，開盤時(shí)間間隔三年，高端客戶認(rèn)可該區(qū)域，因而該區(qū)域潛力巨大，客戶認(rèn)可度高。19（2）競品與目標(biāo)地塊結(jié)論對比三、營銷策略—競品對標(biāo)評價(jià)項(xiàng)目中海上林院目標(biāo)地塊對比結(jié)果交通區(qū)位交通方便交通方便、地鐵口15公里☆☆周邊配套新城小學(xué)，中南CBD，婦幼保健醫(yī)院新城小學(xué)，中南CBD，婦幼保健醫(yī)院☆☆自然景觀資源狼山風(fēng)景區(qū)狼山風(fēng)景區(qū)☆☆開發(fā)商品牌中海千億房企地產(chǎn)三甲☆☆☆規(guī)劃別墅、小高層高層☆區(qū)內(nèi)園林環(huán)境小區(qū)綠化較好七重立體園林，層次分別、四季時(shí)花☆☆區(qū)內(nèi)配套-五星級鳳凰俱樂部☆☆☆產(chǎn)品點(diǎn)評帶地下室、私家花園別墅改善型洋房☆☆備注：☆☆☆:優(yōu)于競品☆☆：與競品持平☆：略遜于競品三、營銷策略—競品對標(biāo)項(xiàng)目名稱競品戶型JY140戶型對標(biāo)結(jié)果基本情況面寬*進(jìn)深11.3*11.214.4*11☆☆層高2.9米3米☆☆☆梯戶比一梯兩戶兩梯兩戶☆☆☆首層架空/大堂層高-5.9m/6.3m☆☆☆建筑形式小高層高層☆面積配比建筑面積140平方米140平方米☆☆房間間隔三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩位☆☆☆贈(zèng)送面積3平方米14.7平方米☆☆☆（3）競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比中海上林院我司JY140戶型備注：☆☆☆:優(yōu)于競品☆☆：與競品持平☆：略遜于競品三、營銷策略—競品對標(biāo)項(xiàng)目名稱競品戶型YJ140戶型對標(biāo)結(jié)果朝向開間客廳朝向/開間南/4.5m南/4.8m☆☆☆主臥朝向/開間南/3.6米南/3.4米☆☆南向房間數(shù)量2個(gè)3個(gè)☆☆☆功能區(qū)分房間數(shù)3房4房☆☆☆陽臺(tái)數(shù)2個(gè)2個(gè)☆☆☆衛(wèi)生間數(shù)2個(gè)2個(gè)☆☆裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）（毛坯）（精裝）☆☆☆客廳/臥室（材質(zhì)/品牌）（毛坯）（精裝）☆☆廚房/衛(wèi)浴（品牌）（毛坯）（精裝）☆☆☆電器（品牌）（毛坯）（精裝）☆☆☆價(jià)格單價(jià)980014000☆☆總價(jià)138萬196萬☆☆（4）競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比備注：☆☆☆:優(yōu)于競品☆☆：與競品持平☆：略遜于競品三、營銷策略—項(xiàng)目機(jī)會(huì)1、全市整體市場處于上行，雖以價(jià)換量普遍，但新項(xiàng)目區(qū)域當(dāng)前影響較小南通整體市場已處上行通道，全市雖普遍存在以價(jià)換量的現(xiàn)象，但崇川城區(qū)的量價(jià)依然堅(jiān)挺，客戶對于新城區(qū)的偏好程度高。分析市場及對比競品，項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)如下：2、周邊競品均進(jìn)入開發(fā)尾聲，后續(xù)競品為不同板塊競爭，對應(yīng)客戶層次不同周邊競品尤其是品牌房企均處于退市邊緣，高端項(xiàng)目中海上林院僅剩余少量別墅、中南世紀(jì)花城目前剩余2棟高層未推，弘陽上城同樣基本售罄。剩余新盤競品萬科城市之光未新東區(qū)板塊，是未來分流客戶的主要競爭對手3、主流改善板塊，大戶型存在市場空白，大平層產(chǎn)品有補(bǔ)缺機(jī)會(huì)新項(xiàng)目區(qū)位為全市改善居住的首選板塊，除100-140主流面積外，目前大戶型產(chǎn)品存在市場空白，且相鄰板塊內(nèi)并未有CBD城市別墅項(xiàng)目，大平層產(chǎn)品可適當(dāng)補(bǔ)缺生活價(jià)值高端產(chǎn)品中產(chǎn)階級一群什么樣的人生活情懷文藝追求享受生活住在什么樣的房子里勞斯萊斯高端園林國賓禮遇過著怎樣的生活智能生活城市中心愜意休閑榮耀（驕傲）內(nèi)部管理-激勵(lì)政策三、營銷策略—策略要點(diǎn)在立足板塊的基礎(chǔ)上，把握住客群心理，讓榮耀與驕傲同步三、營銷策略—推廣思路項(xiàng)目核心價(jià)值宣導(dǎo)節(jié)點(diǎn)信息釋放，賣壓制造豪宅形象滲透，主打客群身份線上媒體線下媒體濠濱論壇/搜房首頁通欄/樂在南通微信/江海晚報(bào)微信江海晚報(bào)、市區(qū)新增戶外、二級展點(diǎn)、商家植入市區(qū)戶外、配合活動(dòng)及銷售節(jié)點(diǎn)分級定向區(qū)域拓展、電梯框架配合造勢活動(dòng)，微信自媒體傳播/樂在南通/濠濱論壇配合產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、濠濱/搜房/新浪/樂在南通、電臺(tái)/電視時(shí)間階段品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期持續(xù)銷售期6.15-7.17.2-8.148.15-9.179.18-10.1510.16-10.3011.1后推廣主題為有成就的南通人而來挺進(jìn)崇川碧桂園成功摘得南通大學(xué)北CBD核心地塊翡翠華府一座城的驕傲崇川CBD低密度學(xué)府豪宅社區(qū)璀璨登臨執(zhí)掌中心碧生驕傲CBD雙地鐵精工奢裝洋房品牌中心傾城綻放多數(shù)人的仰望少數(shù)人的驕傲CBD雙地鐵140-260㎡精工奢裝洋房示范區(qū)盛大開放生活本該驕傲10月29日盛大開盤CBD雙地鐵140-260㎡精工奢裝洋房搶籌倒計(jì)時(shí)推廣階段6月15日摘牌8月14日盒子開放10月9日示范區(qū)開放9月17日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)10月30日盛大開盤標(biāo)簽直效強(qiáng)化拿地軟文信息發(fā)布/碧桂園高端品牌理念軟文炒作市區(qū)、通州戶外、老項(xiàng)目電梯框架、小區(qū)桁架資源聯(lián)動(dòng)市區(qū)戶外、二級展點(diǎn)、商家植入、高端社區(qū)巡展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演市區(qū)戶外、LED車、電梯框架、小區(qū)燈箱、商家植入、活動(dòng)拓展全線上釋放、濠濱/搜房/新浪/樂在南通、電臺(tái)/電視、江海晚報(bào)三、營銷策略—銷售計(jì)劃產(chǎn)品戶型面積段（㎡）2016年推售2017年推售推售時(shí)間套數(shù)面積（㎡）金額（億元）套數(shù)面積（㎡）金額（億元）洋房YJ1401402016/12324454826.4668178304.97YJ2602602016/123489151.25252354202.5商業(yè)———————20000.52小計(jì)———358543977.71320552517.992016年推售2017年推售預(yù)計(jì)投入峰值2.68億三、營銷策略—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間事項(xiàng)2016年6月15日摘牌2016年10月23日示范區(qū)開放（內(nèi)控）2016年10月29日首期開盤（內(nèi)控）

營銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)開盤當(dāng)月預(yù)估去化70%，按套去化250套，按金額去化5.4億。

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二四、前置策劃-人員職責(zé)部門姓名崗位責(zé)任分工綜合部周再望項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。（待增）總經(jīng)理助理負(fù)責(zé)開發(fā)報(bào)建、工程管理、計(jì)劃運(yùn)營、外部關(guān)系維護(hù)等工作。張弦行政主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開發(fā)部闕培佩開發(fā)報(bào)建專員負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部葛明華工程部副經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。賈小勇土建主管工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目綜合樓、臨建板房、貨量及周邊所有工程的施工管理。（待增）土建工程師負(fù)責(zé)標(biāo)段現(xiàn)場施工管理。（待增）水電工程師負(fù)責(zé)標(biāo)段現(xiàn)場施工管理。（待增）資料員負(fù)責(zé)圖紙，合同，收發(fā)文等工作李培軍實(shí)習(xí)生項(xiàng)目部組織策劃項(xiàng)目總經(jīng)理周再望項(xiàng)目總經(jīng)理助理工程部副經(jīng)理葛明華綜合部造價(jià)部營銷部財(cái)資部工程管理、監(jiān)理開發(fā)報(bào)建土建工程師資料員賈小勇（待定）工程（監(jiān)理）部開發(fā)部人力/行政/后勤等水電工程師（待定）成本控制營銷財(cái)務(wù)資金項(xiàng)目采用外判監(jiān)理開發(fā)報(bào)建專員闕培佩營銷經(jīng)理徐偉施麗華造價(jià)工程師張娜行政主管張弦項(xiàng)目部組織策劃項(xiàng)目部配置12人(實(shí)習(xí)生1人)，已到位。財(cái)務(wù)經(jīng)理徐棟四、前置策劃-人員架構(gòu)四、前置策劃-合約主線（展示區(qū)內(nèi)控）序號招標(biāo)工程名稱進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1總承包工程2016.8.1展示區(qū)及貨量招標(biāo)正在立項(xiàng)2展示區(qū)綠化工程2016.9.15展示區(qū)范圍順茵已定標(biāo)3展示區(qū)園建工程2016.9.10展示區(qū)范圍議標(biāo)暫定葉德宏隊(duì)伍4鋁合金門窗工程2016.8.15展示區(qū)范圍議標(biāo)暫定南通啟秀門窗5樣板房裝修工程2016.9.10樣板房議標(biāo)未定標(biāo)6亮化工程泛光照明2016.9.20展示區(qū)范圍昇輝已定標(biāo)7營銷圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程2016.7.10展示區(qū)范圍議標(biāo)已定標(biāo)責(zé)任人：工程-賈小勇合約-何旭霞四、前置策劃-合約主線（貨量區(qū)）序號招標(biāo)工程名稱（貨量區(qū)）進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交招標(biāo)進(jìn)展1土石方工程2016.8.5一期招標(biāo)未定標(biāo)2鋁合金門窗工程2016.10.30一期招標(biāo)未定標(biāo)3入戶門工程2017.5.10一期采購指定廠商未定標(biāo)4欄桿工程2016.12.15一期集團(tuán)采購部B類甲指材未定標(biāo)5園建工程2017.7.15一期招標(biāo)未定標(biāo)6綠化工程2017.8.15一期子公司順茵7泛光照明2017.6.15一期招標(biāo)未定標(biāo)8市政供水2017.7.15一期政府壟斷——9市政供電2017.7.15一期政府壟斷——10燃?xì)夤こ?017.7.15一期政府壟斷——11電視、網(wǎng)絡(luò)工程2017.6.1一期政府壟斷——責(zé)任人：工程-賈小勇合約-何旭霞南通碧桂園崇川新區(qū)項(xiàng)目首期地質(zhì)勘查工程正在進(jìn)行：總包工程三通工程（臨路、臨水、臨電）場地平整、土石方臨時(shí)設(shè)施（辦公生活、圍墻、圍板）規(guī)劃設(shè)計(jì)（施工圖、景觀、照明……）板房及售樓部裝修近期計(jì)劃：立項(xiàng)議標(biāo)請示招標(biāo)結(jié)果審批簽訂合同四、前置策劃-合約主線（貨量區(qū)）合同編制責(zé)任人：工程-賈小勇合約-何旭霞四、前置策劃-采購主線（展示區(qū)）供貨方式序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）1鋁合金門窗及配件152016-8-52016-8-20甲指乙供鋁合金、鋼材等序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間1拋光磚、仿古磚302016-8-102016-9-102外墻涂料302016-7-302016-8-303內(nèi)墻涂料302016-7-302016-8-304反應(yīng)型防水卷材302016-7-302016-8-305火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)302016-7-302016-8-306電線202016-8-52016-9-57電纜202016-8-52016-9-5甲指（簽三方合同）乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)四、前置策劃-采購主線（展示區(qū)）序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間1瓷磚302016-8-102016-9-102潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）302016-9-12016-10-13配電箱302016-8-152016-9-154燈具類402016-8-102016-9-105開關(guān)面板302016-8-102016-9-106中央空調(diào)302016-8-12016-9-17電器類（抽油煙機(jī)、其他）302016-9-12016-10-18路燈、草坪燈、高桿燈302016-8-152016-9-159戶外用品類（游樂設(shè)施、花盆、陶罐、戶外家具）452016-8-152016-9-1510精裝修類（門、木地板、浴室柜、櫥柜）452016-8-152016-9-3011家具（樣板房）452016-8-152016-9-3012飾品（樣板房）452016-8-152016-9-30甲供責(zé)任人：工程-賈小勇設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院單體方案2016-6-29裝修設(shè)計(jì)院售樓部裝修材料表2016-7-15售樓部裝修水電條件圖2016-7-18售樓部裝修施工圖2016-7-20售樓部樓軟裝2016-7-30設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期博意南京分院板房施工圖2016-7-15板房裝修水電暖圖2016-7-20裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表2016-7-25板房裝修水電條件圖2016-7-25板房裝修施工圖2016-7-25板房軟裝2016-7-30展示區(qū)設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖2016-7-15景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案2016-7-20園建施工圖2016-7-25水電結(jié)構(gòu)圖2016-7-25綠化施工圖2016-7-25管網(wǎng)及景觀設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院總平報(bào)建版2016-7-5總平施工圖2016-7-20博意南京分院貨量單體施工圖2016-7-30景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖2016-8-15貨量區(qū)圖紙四、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓設(shè)計(jì)主線四、前置策劃-管理保障管理保障開工、封頂、開放、開盤目標(biāo)明確加強(qiáng)互動(dòng)（拉群）項(xiàng)目各部門，項(xiàng)目與區(qū)域等部門拉群溝通每周計(jì)劃會(huì)每周日召開下周計(jì)劃會(huì)組織策劃下周工作安排周報(bào)、月報(bào)區(qū)域部門、政府領(lǐng)導(dǎo)每日例會(huì)（現(xiàn)場會(huì)）每天下班前總結(jié)并安排第二天的工作

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)貓?bào)建政策開、竣工要求辦理施工許可證開工報(bào)建手續(xù)辦理按照江蘇省南通市相關(guān)要求預(yù)售條件資金投入：按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。工程進(jìn)度：低、多層主體結(jié)構(gòu)封頂；高層主體結(jié)構(gòu)至3層（不含架空層）限購/限價(jià)不限購抗震設(shè)防等級六度融資條件

無冬歇期

無雨季

6月-9月開發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：

150元/㎡；土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：3%；土地使用稅：7元每平米/年

三、報(bào)建策劃-其他樓盤報(bào)建時(shí)間一覽表8個(gè)月9個(gè)月8個(gè)月9個(gè)月8個(gè)月五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)貓?bào)建政策跟政府可以爭取的有利條件1、南通市崇川區(qū)政府正在試行全國第一個(gè)政府審批示范點(diǎn)，南通新區(qū)項(xiàng)目爭取成為第一個(gè)審批示范項(xiàng)目。2、開發(fā)區(qū)項(xiàng)目已建立的品牌影響力和溝通關(guān)系有助于加快新項(xiàng)目進(jìn)程。3、與市規(guī)劃局爭取車位配比地面：地下由原先1:9調(diào)整為2:8。三、開發(fā)報(bào)建整體思路()工作前置規(guī)劃報(bào)審先行土地摘牌時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已初步設(shè)計(jì)，提前與規(guī)劃局溝通，拿地后盡快走流程審批在方案審批之前做好各項(xiàng)可前置的工作，例如環(huán)評報(bào)告、巖土勘探等，尤其是周期比較長的工作先行提前開展穿插送審提前準(zhǔn)備報(bào)建資料，理清報(bào)建程序和思路，具備條件穿插進(jìn)行，材料先審后補(bǔ)施工圖先預(yù)審施工圖審查、人防審查、抗震審查、消防審查等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提前組織預(yù)審，有條件的組織集中審查維保外部環(huán)境積極維護(hù)好合理密切的政府關(guān)系。以工作簡報(bào)定期書面報(bào)告政府主要領(lǐng)導(dǎo)，定期或不定期邀請領(lǐng)導(dǎo)前來項(xiàng)目指導(dǎo)，爭取相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)點(diǎn)我司項(xiàng)目41三、報(bào)建策劃-整體思路（工作皆前置）三、報(bào)建策劃-五證策劃2016.7.202016.8.52016.8.102016.10.292016.8.30用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證商品房預(yù)售許可證建筑工程施工許可證五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)貙徟鞒涛濉?bào)建策劃-重點(diǎn)、難點(diǎn)方案需經(jīng)區(qū)、規(guī)劃局等職能部門、市長辦公室三級審批兩大難點(diǎn)質(zhì)監(jiān)安監(jiān)流程較為復(fù)雜審圖合格證及設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)施工安全的重點(diǎn)部位、重點(diǎn)環(huán)節(jié)以及采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝的建設(shè)工程，在設(shè)計(jì)文書中提出的預(yù)防措施及指導(dǎo)意見建筑垃圾管理和揚(yáng)塵控制實(shí)施方案臨時(shí)圍墻（擋）相關(guān)審批文件施工單位中標(biāo)通知書、施工合同及建設(shè)單位安全文明施工措施費(fèi)用支付計(jì)劃施工單位《安全生產(chǎn)許可證》、《江蘇省建筑業(yè)企業(yè)信用管理手冊》項(xiàng)目經(jīng)理建造師資格證書和安全生產(chǎn)考核B證、專職安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核C證審批手續(xù)齊全的工程施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施、安全專項(xiàng)施工方案及安全生產(chǎn)應(yīng)急救援預(yù)案施工現(xiàn)場管理人員LBS定位信息平臺(tái)使用協(xié)議書、遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目合作協(xié)議書職工工傷保險(xiǎn)參保證明、農(nóng)民工工資保障金繳納證明臨時(shí)設(shè)施之活動(dòng)板房燃燒性能檢測報(bào)告建筑工地食堂食品經(jīng)營許可證監(jiān)理單位中標(biāo)通知書、監(jiān)理合同工程安全監(jiān)理規(guī)劃、細(xì)則及工作方案電力設(shè)施安全評估報(bào)告、自來水、燃?xì)?、市政交底渣土運(yùn)輸監(jiān)控平臺(tái)安裝確認(rèn)書建筑垃圾處置核準(zhǔn)安全生產(chǎn)承諾書小區(qū)配套施工圖審查五、報(bào)建策劃-已開展的工作建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂土地出讓合同完成規(guī)劃方案審批建設(shè)用地批準(zhǔn)書完成施工圖設(shè)計(jì)審批國有土地使用權(quán)證2016-06-15摘牌2016-07-22取得項(xiàng)目立項(xiàng)批文，總平方案通過，簽訂土地出讓合同2016-07-20簽訂土地出讓合同，取得規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證商品房預(yù)售許可證2016-07-25獲得“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”2016-08-09總平方案審批通過2016-08-05土地款繳納完畢，簽訂土地出讓合同2016-08-10取得國土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證2016-10-29建筑投資達(dá)到總投資的25%2016-08-30取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成招投標(biāo)手續(xù)，質(zhì)監(jiān)安監(jiān)備案建設(shè)工程施工許可證10月30日前拿到預(yù)售許可！總平面定案規(guī)劃許可證辦理招投標(biāo)辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理消防圖審查五、報(bào)建策劃-兩證策劃其他局辦：房管民防消防市政鎮(zhèn)政府規(guī)劃交通立項(xiàng)人防設(shè)防防雷審圖規(guī)費(fèi)交納配套費(fèi)人防費(fèi)白蟻防治規(guī)劃技術(shù)服務(wù)防雷設(shè)計(jì)審查面積預(yù)測等地勘審查勘察、設(shè)計(jì)進(jìn)市備案設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人技術(shù)人員一覽表全套施工圖設(shè)計(jì)直接發(fā)包申請安全生產(chǎn)考核合格證書工程預(yù)算書與施工組織設(shè)計(jì)直接發(fā)包手續(xù)施工合同、專業(yè)分包、勞動(dòng)分包合同、監(jiān)理合同備案質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（五方責(zé)任主體簽字）安監(jiān)手續(xù)辦理（施工人員意外

傷害保險(xiǎn)）消防設(shè)計(jì)專篇及藍(lán)圖紅線圖用地許可證申報(bào)材料準(zhǔn)備貨幣資本金消防審核意見書或者聯(lián)系單施工圖審核報(bào)告建筑工程項(xiàng)目登記聯(lián)系單施工圖審查辦證所需資料預(yù)售證五、報(bào)建策劃-兩證策劃商品房預(yù)售許可申請表營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書土地使用權(quán)證書（如土地已設(shè)定抵押，需抵押權(quán)人出具同意辦理預(yù)售、初始登記、轉(zhuǎn)移登記以及同意房屋買受人辦理抵押登記的“同意函”原件）、《國有建設(shè)土地使用權(quán)掛牌出讓文件》發(fā)改委建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)通知建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃總平圖施工許可證及工程施工合同核準(zhǔn)地名批文、公安編號（幢號）證明商品房預(yù)售方案、不采取售后包租或者委托第三方變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的書面承諾商品房預(yù)售許可涉及人防工程確認(rèn)聯(lián)系表前期物業(yè)管理相關(guān)材料市區(qū)新建普通商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議工程竣工備案表工程竣工驗(yàn)收報(bào)告（單位工程竣工驗(yàn)收記錄原件）勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的工程質(zhì)量合格文件（原件）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本復(fù)印加蓋公章）建設(shè)工程施工許可證（正本復(fù)印加蓋公章）施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見（審查合格證書原件）質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告原件（含建筑節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收備案意見）規(guī)劃核實(shí)合格證消防驗(yàn)收合格意見書環(huán)保驗(yàn)收合格意見書綠化竣工驗(yàn)收備案意見書城市排水許可證檔案管證明材料公安技防驗(yàn)收合格意見書人防證明財(cái)政局審核意見書施工單位簽署的質(zhì)量保修書住宅類提供《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》現(xiàn)場通正式水電、路面澆灌完成竣工備案表辦證所需資料

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二六、工程策劃—里程碑計(jì)劃六、工程策劃-開工示意圖摘牌時(shí)間：6月15日總建筑面積:153598㎡總貨值：15.7億（不含車位）地價(jià)：437萬元/畝樓面地價(jià)：3872元/㎡

總地價(jià)：4.67億總占地面積：107畝

容積率：1.69

二期已竣工交付推盤

計(jì)劃計(jì)劃主推產(chǎn)品主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃當(dāng)次推售產(chǎn)品類別可售面積

（萬平米)貨值

（億元）開工時(shí)間開盤時(shí)間交樓時(shí)間首次推盤YJ140、YJ260

5.447.71

2016.8.12016.10.302018.3.30二次推盤YJ140、YJ260、商業(yè)

5.537.99

待定待定待定展示區(qū)第二批開工首批批開工預(yù)計(jì)投入峰值2.68億六、工程策劃-戶型展示戶型：YJ260約260平方米（共102戶，共3棟）報(bào)建版裝修交付版六、工程策劃-戶型展示戶型：YJ140約140平方米（總計(jì)576戶，共11棟）報(bào)建版裝修交付版1、規(guī)劃“勞斯萊斯”產(chǎn)品，容積率1.69，總建面約15.36萬㎡，其中地下室面積約3.32萬㎡，共規(guī)劃建設(shè)YJ140(18F/9F)11棟，

YJ260（17F）3棟，共計(jì)678戶。2.首批開工YJ140（18F/9F）6棟，YJ260（17F）1棟，共計(jì)324戶，首批開工面積占總可售面積的49.6%,樓盤定位高端改善型，精裝修售價(jià)約為14000元/㎡。六、工程策劃-戶型分布概況首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)展示區(qū)二期貨量區(qū)YJ260樣板房YJ140樣板房首期貨量區(qū)

一期已竣工交付

二期已竣工交付展示區(qū)圍擋沿展示區(qū)范圍，鐵皮廣告牌，高度3m，面層覆噴繪圍擋范圍展示區(qū)范圍六、工程策劃—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置展示區(qū)面積約1.4萬平方米六、工程策劃—參觀動(dòng)線洗腦區(qū)商業(yè)廣場參觀展示區(qū)景觀樣板房售樓部六、工程策劃—臨路（土方、總包施工）道路原則：1、施工道路盡量結(jié)合永久道路施工，路面標(biāo)高控制比永久道路低20cm；2、展示區(qū)內(nèi)道路按照永久道路施工完畢，避免后期返工；3、避免對展示區(qū)造成影響，臨時(shí)道口只允許開在地塊東側(cè)。道路開口地塊紅線行車線路施工道路六、工程策劃—臨水

一期已竣工交付

二期已竣工交付地塊共用一處市政管網(wǎng)接駁口，接口位置分兩條管線，一條通往展示區(qū)，另一條通往貨量。給水接駁點(diǎn)首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)展示區(qū)六、工程策劃—臨電

一期已竣工交付

二期已竣工交付變壓器首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)展示區(qū)六、工程策劃—臨舍

一期已竣工交付

二期已竣工交付1、搶工人員（子公司）：住在開發(fā)區(qū)項(xiàng)目空置板房，搶工期間由項(xiàng)目大巴接送、送飯；2、總包：招標(biāo)時(shí)說明不提供臨時(shí)場地，由施工單位自行解決場地及臨時(shí)板房搭建；3、項(xiàng)目、物業(yè)：項(xiàng)目管理人員住在開發(fā)區(qū)項(xiàng)目，給予適當(dāng)交通補(bǔ)貼，辦公室為租用集裝箱，待展示區(qū)開放后辦公室放在商業(yè)配套用房內(nèi)；物業(yè)駐盤人員前期和總包借2~3間宿舍，待展示區(qū)開放后住在商業(yè)配套用房。4、倉庫：前期部分物質(zhì)放在集裝箱內(nèi)，待商業(yè)主體起來后放在商鋪內(nèi)。首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)展示區(qū)空地空地示范區(qū)六、工程策劃—現(xiàn)場塔吊工區(qū)布置商業(yè)現(xiàn)場布置一臺(tái)臂長55米以上的塔吊，可以兼顧到整個(gè)商業(yè)范圍（塔吊基礎(chǔ)避免對管網(wǎng)和外立面施工造成影響）塔吊基礎(chǔ)道路開口首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)展示區(qū)塔吊兼顧范圍六、工程策劃—工程策劃難點(diǎn)難點(diǎn)2：貨量區(qū)整體大地庫，先搶高層預(yù)售節(jié)點(diǎn)然后要倒退施工地下車庫，對材料堆放、施工道路布置等要求較高；對策2：地庫后澆帶劃分及施工標(biāo)段劃分時(shí)考慮施工難易程度。難點(diǎn)1：南側(cè)高壓線對塔吊布置及施工造成影響；對策1：塔吊布置時(shí)與高壓線留足距離，實(shí)在無法避免時(shí)要搭防護(hù)。12六、工程策劃—工程策劃重點(diǎn)打樁方案（地庫范圍及開工樓棟量比較大，樁基施工周期要求控制在20天內(nèi)，在樁基招標(biāo)前要求單位報(bào)施工方案，對進(jìn)樁路線、場地布置、打樁順序、樁機(jī)數(shù)量等主要內(nèi)容進(jìn)行審查）土方平衡方案（在設(shè)計(jì)階段盡可能抬高苑區(qū)標(biāo)高，減少地下室開挖土方量；該地區(qū)土方供過于求，可以考慮將首期的土方預(yù)留部分做綠化土，其它的外運(yùn)，減少二次轉(zhuǎn)運(yùn)的量）首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)基坑支護(hù)、降水（方案需要集團(tuán)總工室提前確認(rèn)，提前確定好施工單位）六、工程策劃—工程策劃重點(diǎn)施工內(nèi)容工期開始時(shí)間完成時(shí)間人員、機(jī)械配備土方開挖2個(gè)工作日8月1日8月2日大挖機(jī)兩臺(tái)，渣土車8輛基礎(chǔ)施工6個(gè)工作日8月3日8月8日瓦工20人，鋼筋工40人，木工40人一層~四層結(jié)構(gòu)施工10個(gè)工作日8月9日9月6日鋼筋工80人，木工100人，瓦工30人一層~四層墻體砌筑6個(gè)工作日9月1日9月21日瓦工40人

1~4層抹灰17個(gè)工作日9月8日9月24日瓦工30人保溫15個(gè)工作日9月12日9月26日瓦工30人，保溫施工人員30人

外墻涂料、塊料6個(gè)工作日9月16日9月28日30人外架拆除3個(gè)工作日9月25日9月30日20人銷售中心、板房裝修26個(gè)工作日9月12日10月5日鋪貼瓦工20人，油漆工15人，木工20人飾品、窗簾、電器等安裝3個(gè)工作日10月6日10月8日保潔4個(gè)工作日10月9日10月12日保潔阿姨10人室外管網(wǎng)施工11個(gè)工作日9月20日9月30日小挖機(jī)一臺(tái)，人員10人景觀園藝施工20個(gè)工作日9月22日10月11日園藝施工50人，綠化50人打掃及聯(lián)合驗(yàn)收2個(gè)工作日10月13日10月14日開放1個(gè)工作日10月15日10月15日展示區(qū)進(jìn)度計(jì)劃序號工作內(nèi)容開始時(shí)間完成時(shí)間勞動(dòng)力及機(jī)械供應(yīng)數(shù)量備注1樁基施工8-18-10至少5臺(tái)樁基場地平整作為投標(biāo)條件2基坑降水8-58-1015米深井點(diǎn)降水，間距20米降水施工穿插進(jìn)行3土方開挖8-118-18三臺(tái)大挖機(jī)，15臺(tái)渣土車4墊層澆筑8-168-20需安排砼工25人，木工15人5防水施工8-188-23防水施工人員15人。墊層施工第三天后開始穿插鋪貼，防水卷材需提前到場。6地下室底板施工8-209-3每棟鋼筋工80人，砼工25人，木工50人。提前通知質(zhì)監(jiān)站對底板鋼筋進(jìn)行驗(yàn)收。7地下室封頂（±0.00）9-29-22每棟鋼筋工80人，砼工25人，木工150人81~3層結(jié)構(gòu)9-2310-19架子工50人，其余同上。部分工人可由示范區(qū)轉(zhuǎn)進(jìn)。9四層結(jié)構(gòu)10-2010-26同上貨量區(qū)進(jìn)度計(jì)劃樣板房裝修完成開工（樣板區(qū)）正負(fù)零(樣板區(qū))主體封頂(樣板區(qū))家私飾品包裝完美開放8天2016-9-62016-10-52016-10-82016-8-82016-8-129天29天六、工程策劃—展示區(qū)工期目標(biāo)（區(qū)域內(nèi)控）2.5個(gè)月完美開放7天2016-10-153天首期貨量（6棟YJ140,1棟YJ260）節(jié)點(diǎn)控制六、工程策劃-貨量區(qū)控制節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目內(nèi)控）2016-10-26達(dá)預(yù)售條件

2016-9-22±0完成2016-8-1開工備注：貨量現(xiàn)有預(yù)售條件為完成3層結(jié)構(gòu)2016-10-30開盤六、工程策劃—項(xiàng)目難點(diǎn)周邊中海、萬科等樓盤拿地到辦理施工許可的周期最少也要7個(gè)月，我司需克服該問題；項(xiàng)目位于市區(qū)CBD，周邊住戶較多，夜間施工和揚(yáng)塵控制易受政府關(guān)注；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度，是否能滿足報(bào)建要求，特別是審圖速度（與審圖辦溝通盡量集中審圖）；項(xiàng)目南側(cè)高壓線離地塊較近，規(guī)劃時(shí)需考慮避讓，西側(cè)離高架較近，需要做隔音措施；場地標(biāo)高、地上停車位配比、人防建設(shè)面積等問題需要和政府爭取。

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二七、財(cái)務(wù)策劃—項(xiàng)目目標(biāo)（項(xiàng)目內(nèi)控）本期總地價(jià)：1.2億本期面積：282.5畝每畝地價(jià):42.5萬/畝容積率：0.245樓面地價(jià)：2601元/㎡土地獲利倍數(shù)：0.65首次預(yù)售總貨量2.24億預(yù)計(jì)投入峰值0.80億總可售面積45580/平總收入：5.81億總投入：5.03億凈利潤總額:0.78億IRR：44.6%凈利率:14.84%自有資金回報(bào)率283%成就共享獎(jiǎng)金目標(biāo)1417萬回正時(shí)間5個(gè)月成就共享達(dá)成時(shí)間2016-10-1七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃5月支付股權(quán)收購款5000萬收到前端融資5000萬項(xiàng)目預(yù)計(jì)2016年10月開盤（內(nèi)控）收到內(nèi)部開發(fā)貸10000萬，達(dá)成成就共享歸還前端融資5000萬歸還內(nèi)部開發(fā)貸10000萬七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃序號項(xiàng)目合計(jì)2016年2016年2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一現(xiàn)金流入71,0445,00014,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8761銷售收入58,0446,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8762貸款收入13,000

5,0008,000

二現(xiàn)金流出63,2855,7202,2777,76011,1384,8174,46012,2983,2023,2432,8915,4781土地成本12,0005,000

5,0002,000

2開發(fā)成本25,6833941,9501,9503,1943,5783,3312,8982,2632,2631,9011,9603銷管費(fèi)用3,922326.82326.82326.82326.82326.82326.82653.65326.82326.82326.82326.825增值稅附加、防洪費(fèi)3,4052122503662325534194604134996土地增值稅2,0021842163172011291291291855117所得稅2,5861653052,1178還貸支出13,000

5,000

8,000

9其他支出687

8815264646464646464三凈現(xiàn)金流量7,759(5,720)2,7237,032(3,133)6,9262,987(7,513)1,5721,5273,960(2,603)四累計(jì)現(xiàn)金