碧桂園滬蘇區(qū)域太倉(cāng)港城龍江路地塊項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

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項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二

目錄CONTENTS上海人民廣場(chǎng)50km范圍50Km一、項(xiàng)目概況-城市簡(jiǎn)介太倉(cāng)位于江蘇省的東南部，南依上海，北接常熟，東瀕長(zhǎng)江，西連昆山、蘇州，2015年列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第四位，有“德企之鄉(xiāng)”之稱。太倉(cāng)為江蘇省距離上海最近城市，以上海人民廣場(chǎng)為起點(diǎn)，50km半徑范圍可覆蓋太倉(cāng)市三分之二以上區(qū)域。覆蓋范圍包括了太倉(cāng)市區(qū)、新區(qū)、港區(qū)大部（瀏河、璜涇及港城核心區(qū)）、沙溪、雙鳳等太倉(cāng)的城市主要發(fā)展區(qū)。太倉(cāng)港港區(qū)是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域一、項(xiàng)目概況-周邊城市本項(xiàng)目太倉(cāng)港區(qū)距長(zhǎng)三角地區(qū)主要城市中心距離：至太倉(cāng)市中心28公里車(chē)程約30小時(shí)至上海市中心50公里車(chē)程約45分至蘇州市中心80公里車(chē)程約75分一、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目所在的港城核心區(qū)整體規(guī)劃，醫(yī)院、商業(yè)、公園等配套較齊全；項(xiàng)目臨近主干道，1公里范圍內(nèi)有五洋濱江廣場(chǎng)、汽車(chē)客運(yùn)站、鄭和公園等，滿足基本生活需求。當(dāng)?shù)嘏R江產(chǎn)業(yè)聚集了石化工業(yè)園、太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)園、海上風(fēng)能設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、海工重型裝備產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等特色園區(qū)。

城市：太倉(cāng)是距離上海最近的江蘇城市，港區(qū)是太倉(cāng)重點(diǎn)發(fā)展城市，處上海的一小時(shí)生活圈；價(jià)值：太倉(cāng)港區(qū)具有明顯的長(zhǎng)三角大城市外溢功能，有較好的投資價(jià)值；項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目緊鄰港區(qū)鄰里中心，處港城中心區(qū)，具有較高的居住及投資潛力。

配套：項(xiàng)目周邊生活配套良好；交通接駁上海，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)均處于成熟狀態(tài)。

產(chǎn)品、目標(biāo)、客戶：本案可打造成中端產(chǎn)品，產(chǎn)品規(guī)劃YJ115和YJ140，主打上海外溢需求，輔以本地改善客戶，滿足外溢和改善需求。一、項(xiàng)目概況-小結(jié)

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二二、投資回顧-地塊SWOT分析緊鄰港區(qū)主干道——龍江路，交通便捷；北側(cè)為占地60畝體育公園，環(huán)境好；緊鄰五洋濱江廣場(chǎng)、汽車(chē)客運(yùn)站等商業(yè)及交通樞紐，生活配套優(yōu)越；項(xiàng)目1公里可達(dá)七浦塘生態(tài)公園、政務(wù)中心。港區(qū)當(dāng)前人氣略顯不足；周邊有污染企業(yè)；主要競(jìng)品為濱江名都，開(kāi)發(fā)商為明達(dá)置業(yè)。其背景為美資工業(yè)企業(yè)，早期從事碼頭、物流等行業(yè)。明達(dá)深耕港區(qū)多年，已連續(xù)在港區(qū)拿到住宅用地480畝（其中已開(kāi)發(fā)約300畝，儲(chǔ)備180畝）。是我司獲取本項(xiàng)目最大威脅。板塊內(nèi)暫無(wú)精裝產(chǎn)品，無(wú)大開(kāi)發(fā)商，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；周邊競(jìng)品在深挖地緣客戶的同時(shí)，引導(dǎo)上海投資客及養(yǎng)老度假需求，模式成熟；碧桂園作為千億房企，在太倉(cāng)屢創(chuàng)房產(chǎn)傳奇，對(duì)地緣客戶、上?？蛻粲懈笪?。占地：49.41畝容積率：2.0地價(jià)：230萬(wàn)元/畝（起拍價(jià)）總價(jià)：1.1364億（起拍）樓面地價(jià)：1725元/平方米（起拍）付款時(shí)間：2016年8月支付20%；2016年9月支付80%。是否可提前預(yù)售：否建筑密度：15%建筑限高：60米商業(yè)比例：無(wú)綠色星級(jí)：無(wú)是否符合土規(guī)：符合

是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開(kāi)工條件：是地塊西至：和平路地塊北至：映雪路地塊東至：龍江路地塊南至：空地二、投資回顧-地塊整體分析YJ115戶型YJ140戶型戶型戶數(shù)占比YJ11532464%YJ14018036%投資階段規(guī)劃圖二、投資回顧-規(guī)劃方案產(chǎn)品類型面積段戶型套數(shù)配比導(dǎo)向高層剛需YJ1153-2-1324套，占64%功能完善、舒適度高；高品質(zhì)精工戶型改善YJ1404-2-2180套，占36%頂、底房源的考慮：高層頂樓提升產(chǎn)品附加值（如露臺(tái)、復(fù)式），降低購(gòu)買(mǎi)抗性洋房底樓可做地下室、帶花園，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力產(chǎn)品配置的考慮：高層部分建議做精裝修，提升產(chǎn)品力，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)700元/平米，報(bào)價(jià)1500元/平米二、投資回顧-戶型建議

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二時(shí)間成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交價(jià)格(元/㎡)成交金額(萬(wàn)元)上市套數(shù)(套)上市面積(㎡)2016年53162184657049035.41----2015年36239108632224725.5----2014年1071111359706634.9216018934匯總1000112406--80395.83----港區(qū)年成交套數(shù)走勢(shì)：年均成交套數(shù)333套，2016年截至8月25日成交531套，較2015全年增長(zhǎng)47%；港區(qū)年成交均價(jià)走勢(shì)：今年截至目前普通住宅成交均價(jià)為6570元/㎡，成交價(jià)格年均漲幅為5%；今年整體市場(chǎng)走勢(shì)：今年隨著上海限購(gòu)力度加大，大量剛需和投資客外溢，港區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度較大，目前成交均價(jià)集中在7500-8500元/㎡（毛坯）。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中指,2016.8.25一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)

三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)港區(qū)今年市場(chǎng)走勢(shì)：4月份開(kāi)始，成交面積月均漲幅為8%，成交均價(jià)基本持平，穩(wěn)中有增。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中指,2016.8.25一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)

三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間/面積成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交價(jià)格(元/㎡)成交金額(萬(wàn)元)2016年53162184657049035.4160-80㎡10607679941380-90㎡1451250968128520.3690-100㎡49458765733014.78100-120㎡30326068932247.29120-140㎡23831420655920607.83140-180㎡48738459794415.19180㎡以上11241767761637.95其他------8179.0116年成交面積段分析：2016年太倉(cāng)港區(qū)的普通住宅熱銷(xiāo)面積段集中在90-100㎡和120-140㎡。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中指,2016.8.25一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)

三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交價(jià)格(元/㎡)成交金額(萬(wàn)元)2015年36239108632224725.540萬(wàn)元以下1610245574570.8840-60萬(wàn)元1691558760959500.6860-80萬(wàn)元1121317060517969.1680-100萬(wàn)元47628362723940.64100-120萬(wàn)元69307045655.14120-150萬(wàn)元8134683591125.25150-200萬(wàn)元23429007308.15300萬(wàn)元以上242615390655.5816年成交總價(jià)分析：2016年太倉(cāng)港區(qū)普通住宅總價(jià)段供求結(jié)構(gòu)主力總價(jià)段在100萬(wàn)以下。隨著單價(jià)上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)150萬(wàn)元以下總價(jià)段的成交占比增大。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中指,2016.8.25一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)

三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一、項(xiàng)目所在板塊分析-競(jìng)品三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品情況競(jìng)品名稱占地面積（畝）容積率產(chǎn)品類型計(jì)容建面

（萬(wàn)㎡）已推建面（萬(wàn)方）成交均價(jià)

（元/㎡）去化率（已推貨量）上上?；ǔ?21.41.99小高層、高層（毛坯）36.136.17000（毛坯）99.7%濱江名都（二期）49.162.5高層（毛坯）9.63.188500（毛坯）78%港灣新城134.492.48小高層、高層（毛坯）26.6311.67500（毛坯）99.1%鳳凰城3021.78高層，小高層{精裝}43.7820.0410000（精裝）100%依云四季1661.80高層公寓，住宅（精裝）17.90014000（精裝）計(jì)劃10月開(kāi)盤(pán)上?！偣^34.851.50多層（毛坯）4.13.8612000~13000（毛坯）100%港區(qū)范圍內(nèi)主要競(jìng)品：上上?；ǔ菫I江名都港灣新城瀏河攔截主要競(jìng)品：碧桂園·招商鳳凰城招商·碧桂園依云四季上海·悅公館港區(qū)競(jìng)品瀏河競(jìng)品上上?；ǔ且?guī)模占地221.4畝，容積率1.99發(fā)展商蘇州益本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置太倉(cāng)港區(qū)龍江路、秋水街樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層、小高層、81-124㎡；商業(yè)近期產(chǎn)品價(jià)格高層、小高層7000元/㎡（毛坯）去化情況高層、小高層總共推出2755，至今已售2748（2010年12月開(kāi)盤(pán)）；商業(yè)推出38套，已售7套。樓盤(pán)特點(diǎn)/配套小戶型雙衛(wèi)住宅三、項(xiàng)目所在板塊分析-競(jìng)品124平米91.5平米濱江名都（二期）規(guī)模占地49.16畝，容積率2.5發(fā)展商明達(dá)置業(yè)(太倉(cāng))有限公司位置太倉(cāng)港港口開(kāi)發(fā)區(qū)碧云路北側(cè)龍江路西樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015年6月26日近期產(chǎn)品價(jià)格高層8500元/㎡（毛坯）去化情況高層共推出324套，去化253套，去化約78%。樓盤(pán)特點(diǎn)/配套東鄰龍江路、南靠七浦塘景觀帶一、項(xiàng)目所在板塊分析-競(jìng)品一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)

三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)港灣新城規(guī)模占地134.49畝，容積率2.48發(fā)展商太倉(cāng)美樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置太倉(cāng)港區(qū)龍江路280號(hào)樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層、小高層，88-130平米，2房-3房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年9月29日近期產(chǎn)品價(jià)格高層、小高層7500元/㎡（毛坯）去化情況高層、小高層共推出672套，去化666套。去化約99.1%。樓盤(pán)特點(diǎn)/配套公園式住宅三、項(xiàng)目所在板塊分析-競(jìng)品碧桂園·招商鳳凰城規(guī)模占地303畝，容積率1.78發(fā)展商碧桂園集團(tuán)，招商集團(tuán)位置濱江大道與鄭和大街交匯處開(kāi)盤(pán)時(shí)間2016年4月樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層、小高層。83-140平米近期產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)13000~15000元/平米（精裝）去化情況一期1776套售罄，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2016年10月初加推，將推出83、87、96、120平房源，剩余共7棟樓約700套。樓盤(pán)特點(diǎn)/配套鄰近上海；可選戶型多；一期售罄，客戶基礎(chǔ)良好三、項(xiàng)目所在板塊分析-競(jìng)品招商·碧桂園依云四季規(guī)模占地166畝，容積率1.80發(fā)展商招商局地產(chǎn)，碧桂園集團(tuán)位置江蘇省太倉(cāng)市瀏河鎮(zhèn)南海路銀海路交匯處樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層公寓（60㎡），住宅（80-113㎡）近期產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)14000元/平米（精裝）去化情況總貨量1952套，一期開(kāi)12359號(hào)樓，首開(kāi)貨量380套，可能會(huì)全部一期加推（看工程進(jìn)度），共700套。預(yù)計(jì)11月初開(kāi)盤(pán)。樓盤(pán)特點(diǎn)/配套離寶山區(qū)、離美蘭湖、富錦路地鐵站近；戶型較小，總價(jià)低；自帶幼兒園；容積率低，舒適度高。配套有上海第九人民醫(yī)院分院三、項(xiàng)目所在板塊分析-競(jìng)品上?！偣^規(guī)模占地34.85畝，容積率1.50發(fā)展商太倉(cāng)瑞安房產(chǎn)位置瀏河鎮(zhèn)迎福北路66號(hào)樓盤(pán)主力產(chǎn)品電梯洋房，110平~130平近期產(chǎn)品價(jià)格12000~13000元/平米（毛坯）去化情況2016年1月開(kāi)盤(pán)，已售罄。10月份推新貨，約100套樓盤(pán)特點(diǎn)/配套接近滬太公路，離美蘭湖站、富錦路站近，周邊有明德學(xué)校。三、項(xiàng)目所在板塊分析-競(jìng)品瀏河競(jìng)品：主要為鳳凰城和依云四季，貨量較大，約1400套，需重點(diǎn)攔截港區(qū)競(jìng)品：主要為濱江名都和公園郡，開(kāi)發(fā)周期較慢，目前基本無(wú)貨在售微觀市場(chǎng)總結(jié)：熱銷(xiāo)產(chǎn)品：主力成交戶型80-140㎡成交客戶：深挖地緣客戶，上海外溢的剛需和投資客成交價(jià)格：港區(qū)集中在7000-9000元/㎡左右瀏河集中在10000-14000元/㎡左右一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場(chǎng)

三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)25（1）競(jìng)品與目標(biāo)地塊基本數(shù)據(jù)對(duì)比三、營(yíng)銷(xiāo)策略—港區(qū)競(jìng)品對(duì)標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目濱江名都（二期）目標(biāo)地塊占地49.1649.41畝容積率2.52建筑面積9.6萬(wàn)方8.22萬(wàn)方每畝地價(jià)——356.5萬(wàn)/畝樓面地價(jià)——2673.9元/㎡當(dāng)前售價(jià)/定價(jià)高層毛坯8500元/㎡YJ115戶型9820元/㎡，YJ140戶型10000元/㎡首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015年2月2017年1月累計(jì)銷(xiāo)售252套——待開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售72套未售——（2）競(jìng)品與目標(biāo)地塊結(jié)論對(duì)比三、營(yíng)銷(xiāo)策略—港區(qū)競(jìng)品對(duì)標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目濱江名都(二期)目標(biāo)地塊對(duì)比結(jié)果交通區(qū)位交通便利，臨近龍江路主干道交通方便，臨近龍江路主干道☆☆周邊配套五洋城市廣場(chǎng)、汽車(chē)客運(yùn)站、港區(qū)鄰里中心五洋城市廣場(chǎng)、汽車(chē)客運(yùn)站、港區(qū)鄰里中心☆☆自然景觀資源七浦塘生態(tài)公園七浦塘生態(tài)公園☆☆開(kāi)發(fā)商品牌明達(dá)置業(yè)（本土開(kāi)發(fā)商）碧桂園☆☆☆規(guī)劃高層高層☆☆區(qū)內(nèi)園林環(huán)境小區(qū)綠化較好五重立體園林☆☆☆區(qū)內(nèi)配套超市會(huì)所、室內(nèi)25米恒溫泳池、多功能廳、娛樂(lè)健身設(shè)施五星級(jí)鳳凰俱樂(lè)部、日常商業(yè)配套、泳池☆☆產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)高層毛坯高層精裝☆☆☆備注：☆☆☆:優(yōu)于競(jìng)品☆☆：與競(jìng)品持平☆：略遜于競(jìng)品濱江名都：140.87方戶型，3房2廳2衛(wèi)我司戶型：戶型方正，三房朝南；南北通透性好，布局合理，明顯優(yōu)于競(jìng)品；動(dòng)靜分區(qū)更合理，空間利用率高。2、產(chǎn)品定位——戶型對(duì)比三、營(yíng)銷(xiāo)策略—港區(qū)競(jìng)品對(duì)標(biāo)（3）競(jìng)品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對(duì)比我司戶型：140-150方戶型，4房2廳2衛(wèi)綜合考慮項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客群特質(zhì)等因素，建議項(xiàng)目以下定位：北上?！嘲独铩ど菅b大宅三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-項(xiàng)目定位突出精裝特質(zhì)差異化周邊及上海近郊小戶型明確項(xiàng)目與上海強(qiáng)烈關(guān)聯(lián)度凸顯項(xiàng)目作為上海后花園的區(qū)位優(yōu)勢(shì)彰顯項(xiàng)目位于港區(qū)顯示地處長(zhǎng)江入?？诘莫?dú)特風(fēng)情開(kāi)啟北上海人居標(biāo)桿元年定位SLOGAN三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目定位二、營(yíng)銷(xiāo)策劃-推廣策略目前港區(qū)的上海客戶占比約60%，為主要目標(biāo)客群吸引上?？蛻粢宦吠庑械脑蛴泻芏?，價(jià)格、交通、配套、產(chǎn)品、品牌……過(guò)往港區(qū)年均去化約333套，上?？蛻粽急雀撸鄬?duì)總量少目前港區(qū)競(jìng)品價(jià)格7000-9000元，且以≤100㎡產(chǎn)品最為緊俏上海與項(xiàng)目之間，瀏河有競(jìng)品攔截，大品牌，且面積多元化BUT如何突出重圍，掙開(kāi)桎梏實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)快速去化？三、營(yíng)銷(xiāo)策略—策略要點(diǎn)面向上?？蛻舳?、營(yíng)銷(xiāo)策劃-推廣策略我們有很多漂亮的說(shuō)辭：北上海丨后花園丨銜接寶山丨地處長(zhǎng)江入?？谪谝桓劭诔鞘袦ǜ哞F丨地鐵接駁車(chē)丨規(guī)劃S1號(hào)線丨規(guī)劃上海11號(hào)我們需要給項(xiàng)目一個(gè)“漂亮的頭銜”！我們除了告訴客戶具象的產(chǎn)品力外我們更需要讓客戶深刻了解到我們是個(gè)“新寶山”一個(gè)充滿機(jī)遇升值潛力爆棚風(fēng)水寶地；更是以前的“上海寶山”，未來(lái)的“金寶山”為了讓上海客戶明確地了解到項(xiàng)目“新寶山”的特質(zhì)圍繞“寶”開(kāi)展“起承轉(zhuǎn)合”系列活動(dòng)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—策略要點(diǎn)面向上海客戶二、營(yíng)銷(xiāo)策劃-推廣策略面向港區(qū)地緣客戶我們是區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的千億房企我們是區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的精裝洋房我們有區(qū)域內(nèi)無(wú)可比擬的品質(zhì)戶型……我們樹(shù)立的是產(chǎn)品“豪宅”形象三、營(yíng)銷(xiāo)策略—策略要點(diǎn)二、營(yíng)銷(xiāo)策劃-推廣策略推廣階段推廣重點(diǎn)豪宅主形象滲透產(chǎn)品價(jià)值宣導(dǎo)熱銷(xiāo)稀缺價(jià)值樹(shù)立標(biāo)簽直效強(qiáng)化高端項(xiàng)目形象落地大量導(dǎo)客，首開(kāi)熱銷(xiāo)蓄客攻略瀏河/千燈未購(gòu)客戶上海寶山渠道鋪設(shè)太倉(cāng)港區(qū)全面摸排活動(dòng)新客戶導(dǎo)入+老客戶維護(hù)線上媒體與事件性活動(dòng)配合渠道客戶深挖，外區(qū)客戶導(dǎo)入活動(dòng)新客導(dǎo)入+老客戶維護(hù)專項(xiàng)特定渠道客戶導(dǎo)入客戶深耕、再教育開(kāi)盤(pán)沖刺期持續(xù)銷(xiāo)售期造勢(shì)蓄客期品牌立勢(shì)期8月19日摘牌2017年1月7日示范區(qū)開(kāi)放1月21日盛大開(kāi)盤(pán)摘牌準(zhǔn)備期12月3日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)造勢(shì)蓄客期產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)釋放，豪宅生活居住體驗(yàn)注：本案線上線下媒體整合出擊，在重要節(jié)點(diǎn)前集中投放線上媒體，并注重自媒體的有效傳播。緊跟重大節(jié)點(diǎn)，運(yùn)用線下媒體（戶外大牌、電梯、小區(qū)燈箱等）、渠道拓展（渠道深耕，充分利用已有業(yè)主及外部資源，圈層客戶深挖）、活動(dòng)推廣（事件營(yíng)銷(xiāo)引起關(guān)注、主題活動(dòng)大量蓄客、節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)集中收客）、現(xiàn)場(chǎng)包裝、體驗(yàn)等組合型策略，并深入高端客戶資源。再次撬動(dòng)市場(chǎng)。2016年推廣策略：品牌深耕+形象塑造+分眾宣傳+渠道深耕針對(duì)上海寶山客戶及港區(qū)客戶，釋放不同的推廣主訴求，上海主“新寶山”，港區(qū)主“豪宅”10月1日港區(qū)展廳開(kāi)放三、營(yíng)銷(xiāo)策略—推廣思路三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略太倉(cāng)主題以豪宅尺度敬獻(xiàn)封面洋房1月21日盛大開(kāi)盤(pán)傾城而出看港區(qū)至美示范區(qū)誰(shuí)與爭(zhēng)鋒地產(chǎn)航母入港線上線下活動(dòng)減少大眾媒體投放，以自媒體配合大V炒作為主，案名確認(rèn)后啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，后續(xù)結(jié)合“寶”系列活動(dòng)進(jìn)行話題營(yíng)銷(xiāo)形象戶外啟動(dòng)、地塊陣地包裝及引導(dǎo)完成、港區(qū)接待中心、寶山接待中心包裝完成并啟動(dòng)蓄客工作上海往返港區(qū)主要交通樞紐戶外、港區(qū)核心區(qū)域形象戶外；植入性廣告(店鋪溫馨提示牌等)二次植入所有戶外全面啟動(dòng)，并根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及時(shí)更換項(xiàng)目信息集中性開(kāi)展一夜傾城暖場(chǎng)：工作日以吸引地緣客戶為主，因此建議開(kāi)展美食類及表演類暖場(chǎng)活動(dòng)；周末面向上?？蛻糸_(kāi)展專場(chǎng)定制活動(dòng)，如港區(qū)一日游、奢侈品護(hù)理等。上海寶山“寶”馬巡游“愛(ài)在新寶山”地鐵快閃城市展廳開(kāi)放活動(dòng)碧桂園不送寶馬只送“保”時(shí)捷一生摯愛(ài)“寶”格麗項(xiàng)鏈全城懸賞國(guó)慶七國(guó)美食節(jié)示范區(qū)開(kāi)放暨瑰“寶”燈光秀/恐龍展“沖上云霄”直升機(jī)巡游開(kāi)盤(pán)系列活動(dòng)（開(kāi)盤(pán)盛典）開(kāi)盤(pán)沖刺期持續(xù)銷(xiāo)售期造勢(shì)蓄客期品牌立勢(shì)期8月19日摘牌2017年1月7日示范區(qū)開(kāi)放1月21日盛大開(kāi)盤(pán)摘牌準(zhǔn)備期12月3日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)造勢(shì)蓄客期上海主題10月1日港區(qū)展廳開(kāi)放給北上海一座新寶山定鼎灣岸里掘金新寶山開(kāi)啟新寶山人居新紀(jì)元1月21日盛大開(kāi)盤(pán)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—推廣思路四、營(yíng)銷(xiāo)拓客動(dòng)作分析-目標(biāo)分解首開(kāi)貨量266套，86%去化229套，2.96億認(rèn)籌665組意向客戶3325組解籌率1:2.5開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售任務(wù)倒排計(jì)劃拓展客戶26600組轉(zhuǎn)籌率1:5意向率1:8說(shuō)明：按照開(kāi)盤(pán)清盤(pán)目標(biāo)，將認(rèn)購(gòu)的套數(shù)進(jìn)行倒推，需實(shí)現(xiàn)拓展26600組客戶（基數(shù)），最終轉(zhuǎn)化為665組籌客。全力清盤(pán)三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售任務(wù)倒排計(jì)劃區(qū)域劃分預(yù)計(jì)成交占比蓄客目標(biāo)認(rèn)籌目標(biāo)認(rèn)購(gòu)目標(biāo)上海（寶山）60倉(cāng)（港區(qū)+浮橋+瀏河+時(shí)思+九曲+劉家港+牌樓）20%532013353其它區(qū)域（上海非寶山區(qū)域+其它地區(qū)）20%532013353小計(jì)26600665266四、營(yíng)銷(xiāo)拓客動(dòng)作分析-客戶區(qū)域太倉(cāng)20%上海60%其它區(qū)域100%去化說(shuō)明：經(jīng)過(guò)對(duì)瀏河和項(xiàng)目周邊競(jìng)品成交客戶分析得知，上海寶山剛需和投資客占比60%，太倉(cāng)地緣客占比20%，其它周邊區(qū)域占比20%?？蛻舴植荚谀膬耗兀咳?、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—客戶區(qū)域分析四、營(yíng)銷(xiāo)拓客動(dòng)作分析-拓客地圖路線①：寶山老城區(qū)客戶一般走蕰川路至項(xiàng)目，全城45.9公里，通行順暢，約45分鐘車(chē)程；路線②：東方國(guó)貿(mào)商圈客戶一般走滬太路至項(xiàng)目，較塞車(chē)全程40.8公里，約55分鐘車(chē)程。東方國(guó)貿(mào)商圈老城區(qū)本案浮橋鎮(zhèn)三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目至寶山交通線路港區(qū)核心商圈分布圖路線①：45.9公里，45分鐘路線②：40.8公里，55分鐘浮瀏線蘊(yùn)川路滬太路四、營(yíng)銷(xiāo)拓客動(dòng)作分析-拓客地圖港區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的浮橋和瀏家港，以及臨近上海的瀏河鎮(zhèn)為拓客的重點(diǎn)。時(shí)思九曲牌樓瀏家港瀏河鎮(zhèn)本案浮橋鎮(zhèn)三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—港區(qū)拓客地圖港區(qū)核心商圈分布圖四、營(yíng)銷(xiāo)拓客動(dòng)作分析-港區(qū)核心企業(yè)梳理港區(qū)中大型企業(yè)約為50家，其中世界500強(qiáng)5家，這些企業(yè)員工購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，是我們?cè)诟蹍^(qū)的主要目標(biāo)客群，吸引企業(yè)團(tuán)購(gòu)是拓客的重點(diǎn)之一。三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—港區(qū)企業(yè)梳理港區(qū)企業(yè)資源梳理序號(hào)企業(yè)名稱企業(yè)類型企業(yè)人數(shù)員工薪資企業(yè)地址主營(yíng)1中集集裝箱中外合資3000-40005000-6000濱江大道96號(hào)生產(chǎn)定制集裝箱2中集冷藏流設(shè)備有限公司中外合資1000左右5000-6000濱江大道過(guò)s80向北200米生產(chǎn)定制特種集裝箱3寶潔公司外資領(lǐng)導(dǎo)200外包很多3000-4000通港路申江路交叉口主營(yíng)日化洗護(hù)用品4怡球金屬資源再生有限公司外資500-10004000左右338路邊南環(huán)路向北500米主營(yíng)生產(chǎn)鋁合金錠5太倉(cāng)協(xié)鑫光伏科技有限公司香港全資控股700-8004000-5000平江路安江路交叉口發(fā)電能源6奧特思維能源有限公司民營(yíng)700-8004000-5000平江路88號(hào)太陽(yáng)能、光伏7五礦邯鋼（蘇州）鋼材加工有限公司國(guó)有背景（合資企業(yè)）800-10005000-7000港口開(kāi)發(fā)區(qū)滬太新路400號(hào)鋼材8玖龍紙業(yè)（太倉(cāng)）有限公司中外合營(yíng)（合資．合作）2000-30004000-6000太倉(cāng)港口開(kāi)發(fā)區(qū)玖龍路1號(hào)。

紙業(yè)9?？松梨冢ㄌ珎}(cāng)）石油有限公司美資140-2005000-7000太倉(cāng)市劉家港飛馬路潤(rùn)滑油10中國(guó)石油天然氣股份有限公司華東潤(rùn)滑油廠國(guó)有200-5004000-10000港口開(kāi)發(fā)區(qū)濱江路東石化路北潤(rùn)滑油11碧辟（中國(guó)）工業(yè)油品有限公司外資企業(yè)150-5005000-10000太倉(cāng)市港口開(kāi)發(fā)化工區(qū)潤(rùn)滑油12

藝康（太倉(cāng)）科技有限公司美資400-5005000-6000港口開(kāi)發(fā)區(qū)協(xié)鑫中路7號(hào)清潔、衛(wèi)生、消毒13長(zhǎng)江石化中外合資800-10005000-7000港口開(kāi)發(fā)區(qū)濱江南路8號(hào)石油化工四、營(yíng)銷(xiāo)拓客動(dòng)作分析-港區(qū)核心企業(yè)梳理三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—港區(qū)其它資源梳理工業(yè)區(qū)，碼頭政府事業(yè)單位本案商業(yè)+居住區(qū)純住宅區(qū)中大型商超:3家政府事業(yè)單位：8家保險(xiǎn)公司：11家銀行：10家汽車(chē)行業(yè)：13家建材市場(chǎng)：1個(gè)重點(diǎn)加油站：11個(gè)社區(qū)：10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：2個(gè)四、營(yíng)銷(xiāo)拓客動(dòng)作分析-拓客地圖東方國(guó)貿(mào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寶樂(lè)匯顧村公園美蘭湖地鐵7號(hào)線寶山區(qū)核心商圈劃分為5個(gè)：美蘭湖商圈，顧村公園商圈，東方國(guó)貿(mào)商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈和寶樂(lè)匯商圈。本案拓客重點(diǎn)應(yīng)主要放在外地人較集中且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)較貴的區(qū)域，如東方國(guó)貿(mào)商圈和九百建材市場(chǎng)等。寶山核心商圈分布圖三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—寶山核心商圈梳理四、營(yíng)銷(xiāo)拓客動(dòng)作分析-拓客渠道資源整合多渠道發(fā)力積極整合代理公司、資源電商、渠道分銷(xiāo)資源，結(jié)合自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，全面收客?！韭?lián)合代理】整合上海區(qū)域規(guī)模較大代理公司（目前已洽談上海同策、上海世聯(lián)和上海易居），引進(jìn)策劃和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮他們?cè)谏虾５耐茝V經(jīng)驗(yàn)和客戶資源優(yōu)勢(shì)。【資源電商】與上海主流資源電商洽談（計(jì)劃引進(jìn)上海51房產(chǎn)），充分整合上海的社區(qū)、建材市場(chǎng)、商超、地鐵站展點(diǎn)等資源，線下發(fā)動(dòng)上海約2000家中介帶客?！厩婪咒N(xiāo)】通過(guò)電商積極整合上海主流的分銷(xiāo)公司（如菁英地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、愛(ài)屋吉屋、Q房、鏈家等），持續(xù)不斷為項(xiàng)目導(dǎo)客?！咀凿N(xiāo)團(tuán)隊(duì)】充分發(fā)揮我們?cè)谄髽I(yè)、圈層、推介會(huì)和舊業(yè)主資源的核心優(yōu)勢(shì)、做深做透。備注：未避免電商的渠道判客糾紛，目前建議先劃分不同區(qū)域后開(kāi)展相關(guān)工作。自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)聯(lián)合代理資源電商渠道分銷(xiāo)該如何收客呢？三、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣分析-推廣策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—拓客渠道整合三、營(yíng)銷(xiāo)策略—銷(xiāo)售計(jì)劃二期貨量占地面積：13100㎡可售面積：30524㎡示范區(qū)占地面積：7200㎡可售面積：5925㎡首期貨量占地面積：12600㎡可售面積：28240㎡產(chǎn)品戶型面積段

（㎡）2017年推售2018年推售推售時(shí)間套數(shù)面積

（㎡）金額

（億元）套數(shù)面積

（㎡）金額

（億元）洋房YJ1401402017-1-215376140.76

-

-

-YJ115T115213252342.48

-

-

-YJ1401402017-3-253650600.51

-

-

-YJ115T115216254642.50

-

-

-商業(yè)——2017-1-21

-13170.20

-

-

-車(chē)位——2018-9-2

-

-

-459117650.20小計(jì)———518646896.44459117650.20三、營(yíng)銷(xiāo)策略—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間事項(xiàng)2016年8月19日摘牌2017年1月7日示范區(qū)開(kāi)放（內(nèi)控）2017年1月21日首期開(kāi)盤(pán)（內(nèi)控）

營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)月預(yù)估去化86%，按套去化229套，按金額去化2.96億。

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二項(xiàng)目總經(jīng)理趙冉項(xiàng)目副總經(jīng)理?xiàng)顒偩C合部造價(jià)部營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)資部工程管理、監(jiān)理開(kāi)發(fā)報(bào)建土建工程師潘正文工程（監(jiān)理）部開(kāi)發(fā)部人力/行政/后勤等水電工程師郭杰成本控制營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)資金項(xiàng)目采用外判監(jiān)理開(kāi)發(fā)報(bào)建沈偉營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理沈亞造價(jià)工程師戴赟綜合主管顧蓓蓓項(xiàng)目部組織策劃財(cái)務(wù)經(jīng)理包薩仁高娃四、前置策劃-人員架構(gòu)工程部經(jīng)理沈仁兵四、前置策劃-人員職責(zé)部

門(mén)姓

名崗

位責(zé)任分工綜合部趙冉項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。顧蓓蓓行政主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開(kāi)發(fā)部沈偉開(kāi)發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部沈仁兵工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。潘正文土建工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目綜合樓、臨建板房、貨量及周邊所有工程的施工管理。郭杰水電工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目機(jī)電/設(shè)備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等施工管理工作。項(xiàng)目部組織策劃前置策劃—1、組織策劃四、前置策劃-組織保障總指揮謝金雄區(qū)域支援組區(qū)域職能部門(mén)負(fù)責(zé)人工程管理區(qū)域幫扶組已經(jīng)到位副總指揮鄭永彥梁佑明設(shè)計(jì)管理曹陽(yáng)成本管理張化宇人力資源周璠投資管理孔慶朗付成霞李驍春計(jì)劃運(yùn)營(yíng)

區(qū)域組織策劃后勤綜合采購(gòu)管理鄧敏裝修陳強(qiáng)

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二五、報(bào)建策劃-重點(diǎn)、難點(diǎn)重點(diǎn)+難點(diǎn)無(wú)規(guī)劃證提前開(kāi)始審圖，無(wú)審圖合格證提前辦理合同備案圖紙出圖速度、圖紙審查速度關(guān)系到整體進(jìn)度提前讓施工單位做好施工許可證辦理之前所有基礎(chǔ)資料報(bào)審無(wú)施工許可證提前開(kāi)工一天，預(yù)售延期辦理三天報(bào)建時(shí)間短，需穿插進(jìn)行。當(dāng)?shù)貒?yán)禁無(wú)證開(kāi)工、處罰力度大，對(duì)后期預(yù)售證辦理難度大。無(wú)證施工罰款金額也巨大，處合同金額的1%-2%瀏河項(xiàng)目不良影響五、報(bào)建策劃-已開(kāi)展的工作發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、供電水、燃?xì)?、消防、防雷等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況確定設(shè)計(jì)、環(huán)評(píng)、地勘單位獲取周邊市政道路管網(wǎng)信息、現(xiàn)場(chǎng)地形圖、基準(zhǔn)點(diǎn)移交詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告土地使用權(quán)合同、單位名稱變更規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建方案圖紙、文本等項(xiàng)目立項(xiàng)已完成確定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)代辦單位以及房產(chǎn)資質(zhì)辦理已完成已完成已完成已完成已公示已完成已公示環(huán)境影響評(píng)估已完成五、報(bào)建策劃-報(bào)建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)責(zé)任人：沈偉2016年8月19日完成2016年9月2日完成2016年9月12日完成2016年9月23日未完成2016年9月30日未完成2016年10月14日未完成2017年1月18日預(yù)售條件：主體四層2018年9月15日預(yù)計(jì)于2018年9月10日綜合驗(yàn)收通過(guò)。完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)五、報(bào)建策劃-報(bào)建策劃第15天2016.9.2簽訂國(guó)土合同開(kāi)發(fā)資質(zhì)公示第24天2016.9.11《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

第58天2016.10.14《施工許可證》第1天2016.8.19土地摘牌第11天2016.8.29成立公司第25天提前獲取2016.9.12立項(xiàng)核準(zhǔn)

第44天2016.9.30《建設(shè)用地證》《國(guó)土證》第44天2016.10.9第37天2016.9.23第25天2016.9.12

第154天2017.1.18《審圖合格證》《商品房預(yù)售許可證》規(guī)劃批復(fù)

9.27規(guī)劃許可證9.30直接發(fā)包+總包合同備案10.10質(zhì)監(jiān)安監(jiān)備案10.11施工許可證10.14五、報(bào)建策劃-細(xì)部節(jié)點(diǎn)策劃9.9設(shè)計(jì)方案9.9日照?qǐng)?bào)告9.23土地權(quán)屬證明9.12環(huán)評(píng)批復(fù)9.22規(guī)劃評(píng)審會(huì)9.12立項(xiàng)批復(fù)9.13綠色設(shè)計(jì)審查表9.23土地權(quán)屬證明9.21立項(xiàng)批復(fù)9.27規(guī)劃批復(fù)9.13綠色設(shè)計(jì)審查表9.30面積預(yù)測(cè)報(bào)告9.29防核準(zhǔn)決定9.29基礎(chǔ)配套費(fèi)、墻改基金費(fèi)、散裝水泥費(fèi)繳納9.29規(guī)劃服務(wù)費(fèi)繳納9.17地勘報(bào)告10.8施工圖規(guī)劃核準(zhǔn)蓋章9.20施工圖設(shè)計(jì)9.30勘察合同備案9.30設(shè)計(jì)合同備案9.27規(guī)劃批復(fù)9.27項(xiàng)目經(jīng)理、“五大員”備案9.28施工單位信用管理手冊(cè)9.28項(xiàng)目登記9.30監(jiān)理備案9.30工程預(yù)算書(shū)9.30施工合同10.8初步發(fā)包方案、直接發(fā)包申請(qǐng)9.23國(guó)土證9.30規(guī)劃許可證10.10質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（8.12五方責(zé)任主體簽字、10.10預(yù)拌砂漿使用備案表及合同10.10審圖合格）10.10質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理9.30工程規(guī)劃證9,30監(jiān)理備案10.8資金證明10.9農(nóng)民工賬戶預(yù)留協(xié)議9.23國(guó)土證10.8直接發(fā)包、合同備案10.8工傷保險(xiǎn)10.9工程合同，監(jiān)理合同10.10審圖合格10.11質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案施工圖合格證10.9辦證所需資料完成時(shí)間

柏悅灣名邸

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二六、工程策劃–里程碑計(jì)劃四、工程開(kāi)發(fā)—開(kāi)工示意圖六、工程策劃-開(kāi)工示意圖二期二期貨量一期貨量摘牌時(shí)間：2016年8月19日總地價(jià)：1.7615億總占地面積：49.41畝

容積率：2.0總建筑面積:8.18萬(wàn)㎡總貨值：6.54億地價(jià)：356.5萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)：2674元/㎡

貨量（萬(wàn)m2）套數(shù)貨值（億）一期貨量3.282663.39二期貨量3.182522.96地庫(kù)1.174590.2合計(jì)7.635186.55示范區(qū)占地面積約7200m2YJ115板房（位于三樓）YJ140板房（位于三樓）綜合樓示范區(qū)四、工程開(kāi)發(fā)—設(shè)計(jì)計(jì)劃六、工程策劃–計(jì)劃先行計(jì)劃先行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)采購(gòu)招標(biāo)1、圖紙出圖先示范區(qū)后貨量區(qū)，先主體后裝修。2、根據(jù)施工計(jì)劃倒推圖紙使用時(shí)間，并預(yù)留圖審時(shí)間；3、專人跟蹤，每日反饋圖紙進(jìn)展1、編制招標(biāo)計(jì)劃，根據(jù)招標(biāo)計(jì)劃及時(shí)編制招標(biāo)立項(xiàng)。2、根據(jù)施工計(jì)劃倒推進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；3、預(yù)留施工單位材料準(zhǔn)備時(shí)間1、根據(jù)施工計(jì)劃倒推使用時(shí)間；2、雙人進(jìn)行用量復(fù)核，面積類按1.3倍放量，件數(shù)類均預(yù)留一件；3、專人跟蹤，制定跟蹤進(jìn)度表，每?jī)商熳粉櫟截浨闆r；4、執(zhí)行出入庫(kù)登記管理，確保材料合理領(lǐng)用；工作思路：編制總進(jìn)度計(jì)劃，找出關(guān)鍵線路，嚴(yán)控關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)，保證計(jì)劃順利實(shí)施落地。四、工程開(kāi)發(fā)—設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院板房YJ115及YJ140單體方案已完成博意南京分院綜合樓、3#樓、1#樓單體施工圖09月21日博意南京分院板房裝修水電暖圖09月25日裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表10月15日板房裝修水電條件圖10月15日板房裝修施工圖10月25日板房軟裝10月30日設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期規(guī)劃院總平報(bào)建版已完成總平施工圖09月20日博意南京分院貨量樁基圖09月25日貨量單體施工圖10月5日貨量地庫(kù)圖10月15日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖11月20日人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖11月10日景觀設(shè)計(jì)中心示范區(qū)景觀圖10月20日六、工程策劃-設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃樣板房關(guān)鍵出圖節(jié)點(diǎn)制定出圖計(jì)劃原則：各專業(yè)輸出成果時(shí)間均比計(jì)劃施工時(shí)間提前一周以上，保證各專業(yè)充分研究設(shè)計(jì)意圖，更好的指導(dǎo)施工。貨量區(qū)關(guān)鍵出圖節(jié)點(diǎn)四、工程開(kāi)發(fā)—招標(biāo)計(jì)劃序號(hào)招標(biāo)工程名稱（樣板房）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1室內(nèi)裝修工程2016.11.25綜合樓板房暫定2016.11.15建議議標(biāo)序號(hào)招標(biāo)工程名稱（示范區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1總承包工程2016.09.15整個(gè)地塊暫定2016.09.25已進(jìn)場(chǎng)2樁基工程2016.09.20整個(gè)地塊已上線計(jì)劃2016.9.20開(kāi)標(biāo)3樁基檢測(cè)工程2016.09.28整個(gè)地塊議標(biāo)議標(biāo)流程已到區(qū)域4土方工程2016.09.12整個(gè)地塊已上線已進(jìn)場(chǎng)5機(jī)電安裝2016.11.15

綜合樓及板房議標(biāo)建議與騰安議標(biāo)6鋁合金門(mén)窗2016.11.10示范區(qū)樓棟——建議納入總包施工范圍7鋅鋼欄桿2016.11.10示范區(qū)樓棟2016.10.10選擇供貨單位未定標(biāo)8室外供配電招標(biāo)2016.11.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?燃?xì)鈫挝?016.12.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?0自來(lái)水單位2016.11.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?1弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)2016.12.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷⒐こ滩邉?招標(biāo)計(jì)劃示范區(qū)外總包及樁基招標(biāo)，零星專業(yè)工程區(qū)域選擇良好合作單位議標(biāo)。樣板房關(guān)鍵招標(biāo)計(jì)劃示范區(qū)關(guān)鍵招標(biāo)計(jì)劃序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）3010月25日11月25日2配電箱2510月15日11月10日3燈具類4010月25日12月05日4開(kāi)關(guān)面板3010月25日11月25日5墻紙3010月25日11月25日6電器類（中央空調(diào)）3010月25日11月20日7電器類（抽油煙機(jī)、空調(diào)等）3010月25日11月25日8精裝修類（門(mén)、木地板、樓梯扶手、櫥柜）4510月25日12月10日9軟裝類（家具）4511月15日12月10日10軟裝類（飾品）4511月15日12月10日11拋光磚、仿古磚3010月15日11月15日甲供燈具等六、工程策劃-采購(gòu)計(jì)劃供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包B類）1防火門(mén)4510月15日12月1日2淋浴屏風(fēng)3011月10日12月10日3鋅鋼組合欄桿3010月10日11月10日甲分包鋅鋼欄桿等供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）1鋁合金門(mén)窗及配件2511月01日11月25日甲指乙供鋁合金門(mén)窗等采購(gòu)計(jì)劃結(jié)合施工計(jì)劃充分考慮供貨周期，提前下單，專人跟蹤，制定跟蹤進(jìn)度表。四、工程開(kāi)發(fā)—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置六、工程策劃-范圍、圍擋設(shè)置二期貨量一期貨量示范區(qū)廣告圍擋示范區(qū)1、沿龍江路主干道設(shè)置廣告牌。2、沿映雪路和支三路砌筑2.2m高圍墻，以降低成本。3、盡量把示范區(qū)面積設(shè)置最大，用圍擋將示范區(qū)與施工現(xiàn)場(chǎng)隔開(kāi)，打造示范區(qū)至美景觀。施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻一期貨量區(qū)二期貨量區(qū)1#2#3#4#5#6#9#8#7#綜合樓工地入口工地入口設(shè)置原則六、工程策劃–參觀動(dòng)線泳池售樓部參觀樣板板房泳池售樓部YJ115板房（位于三樓）YJ140板房（位于三樓）綜合樓四、工程開(kāi)發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置六、工程策劃-臨路道路設(shè)置原則：1、施工道路形成環(huán)形道路，設(shè)置兩個(gè)出入口，場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置兩條臨時(shí)道路（使用鋼板鋪設(shè)），確保道路通暢。2、在示范區(qū)施工時(shí)，進(jìn)場(chǎng)材料較多，在支三路上增加示范區(qū)施工入口，待示范區(qū)開(kāi)放，此出入口作為綜合樓正式出入口。3、靠綜合樓南側(cè)借用市政道路位置，不影響綜合樓周邊鋪貼施工。4、臨時(shí)道路寬度不少于5m，主干道寬度不少于6m。工地出入口工地出入口示范區(qū)施工出入口臨時(shí)鋼板路鋼板臨時(shí)道路四、工程開(kāi)發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置六、工程策劃-臨設(shè)臨設(shè)原則：租用離施工現(xiàn)場(chǎng)距離300m已建好的臨設(shè)場(chǎng)地，生活區(qū)面積4900m2，現(xiàn)有臨設(shè)可滿足施工單位入住600人。我方臨設(shè)只做生活區(qū)，生活區(qū)住120人，工種高峰進(jìn)場(chǎng)時(shí)間木工26010.13鋼筋工12010.12瓦工8010.12水電4010.15外墻施工人員8011.02管理人員20已進(jìn)場(chǎng)總計(jì)600工種高峰進(jìn)場(chǎng)時(shí)間裝修8011.25園藝3011.25綠化8012.05本項(xiàng)目總包生活區(qū)六、工程策劃—臨水1、為確保綜合樓的正常使用，綜合樓從給水接駁口直接接水，管線獨(dú)立。2、管線布置充分考慮后期開(kāi)挖，管線全部沿河道，避免后期施工對(duì)管道造成破壞。臨水DN80供綜合樓用水施工用水自來(lái)水接駁口四、工程開(kāi)發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置六、工程策劃-臨電變壓器一級(jí)配電箱二級(jí)配電箱1、現(xiàn)1#、2#變壓器正辦理開(kāi)通手續(xù)，預(yù)計(jì)9月底開(kāi)通供電。2、采用YJV95銅芯電纜沿紅線外深埋，電纜沿圍墻埋設(shè)并做警示標(biāo)示，供電區(qū)域見(jiàn)詳圖所示。1#500kvA2#500kvA3、使用1#箱變接專線提供綜合樓及板房用電，避免受施工用電影響。進(jìn)場(chǎng)高壓線，埋地1m深。綜合樓專用線路綜合樓配電箱四、工程開(kāi)發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置六、工程策劃–現(xiàn)場(chǎng)塔吊及材料加工區(qū)布置材料堆放加工塔吊現(xiàn)場(chǎng)共8臺(tái)塔吊，塔吊應(yīng)在土方開(kāi)挖過(guò)程中安裝到位。塔吊布置避開(kāi)管線及主樓基礎(chǔ)，并保證材料堆場(chǎng)及地庫(kù)在旋轉(zhuǎn)半徑內(nèi)。為了加快綜合樓施工和示范區(qū)內(nèi)材料轉(zhuǎn)運(yùn)，在3#樓南側(cè)安裝一臺(tái)塔吊，該塔吊在綜合樓結(jié)構(gòu)封頂之后拆除。3#樓塔吊四、工程開(kāi)發(fā)—樁基工程9月20日進(jìn)場(chǎng)，首先施工1#、3#樓基礎(chǔ)護(hù)樁，布置兩臺(tái)攪拌樁分別施工，9月25日護(hù)樁施工結(jié)束。整個(gè)地塊44米樁長(zhǎng)約630套，24米樁長(zhǎng)約580套，共三臺(tái)樁機(jī)施工，優(yōu)先進(jìn)行主樓及附近副房施工，11月7日樁基全部結(jié)束。六、工程策劃-樁基工程示范區(qū)：開(kāi)始：2016-09-25結(jié)束：2016-10-3二期貨量區(qū)：開(kāi)始：2016-10-22結(jié)束：2016-11-7打樁順序：1、1號(hào)樁機(jī)：綜合樓→1#樓→2#樓→6#樓→7#樓；2、2號(hào)樁機(jī)：3#樓→泳池→4#樓→5#樓→8#樓→9#樓；3、3號(hào)樁機(jī)：打地庫(kù)樁；113221322133122一期貨量區(qū)：開(kāi)始：2016-10-3結(jié)束：2016-10-18四、工程開(kāi)發(fā)—樁基工程六、工程策劃–土方土方平衡原則：現(xiàn)場(chǎng)地原貌標(biāo)高2.6~2.8米；抬高±0至4.4米，挖深約3.0米~3.5米，從源頭減少土方開(kāi)挖量并避開(kāi)深基坑；示范區(qū)范圍內(nèi)回填土從后續(xù)貨量區(qū)內(nèi)駁，內(nèi)駁土方約11100m3。正好就近取土利用，節(jié)約時(shí)間和成本。示范區(qū)后續(xù)貨量首推貨量開(kāi)工正負(fù)零主體3#樓結(jié)構(gòu)至8層外架拆除完美開(kāi)放14天2016-12-022016-12-282017-1-072016-10-302016-10-1633天26天10天開(kāi)工83天完美開(kāi)放六、工程策劃-項(xiàng)目工期目標(biāo)招拍掛摘牌2016-08-19摘牌141天完美開(kāi)放六、工程策劃-管理思路及趕工措施事前策劃，合理布置；編制計(jì)劃，抓關(guān)鍵工作；明確重點(diǎn)，制定專項(xiàng)措施；提前審圖，圖紙優(yōu)化；每日消項(xiàng)，事實(shí)糾偏；1234511-23泳池主體完成2017-1-7開(kāi)放2016-11-09泳池結(jié)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)一、板房三、園林綠化四、工程策劃-示范區(qū)控制節(jié)點(diǎn)10-30正負(fù)零11-10樣板房抹灰（含門(mén)窗）12-29落架結(jié)束2017-1-7開(kāi)放2017-1-5聯(lián)合驗(yàn)收12-30軟裝家私飾品完成12-15泳池鋪貼完成12-28道路鋪裝完成12-03主體結(jié)構(gòu)施工至8層10-16樁基土方12-25硬裝結(jié)束11-25砌筑開(kāi)始11-30總包移交裝修2016-10-06樁基施工12-20泳池設(shè)備調(diào)試完成

12-25綠化大樹(shù)小苗完成六、工程策劃–工程計(jì)劃（示范區(qū)）二、綜合樓2016-10-01樁基施工10-09基礎(chǔ)完成10-25主體封頂11-15裝修進(jìn)場(chǎng)12-05吊頂、隔墻結(jié)束1