房地產(chǎn)工程全成本管理

集團全成本體系簡介成本管理的初步認識目標成本與成本策劃動態(tài)成本與過程管控4月中旬集團簽約明源，啟動信息化7月底統(tǒng)一線上線下報表和臺賬9-15《集團成本分攤管理指引》9-18《關(guān)于實施2014版目標成本科目和表格模板的通知》11-11修訂《全成本季度考核辦法》12-23《目標成本管理辦法》12-29《增加項目成本崗》通知12-31《項目合約規(guī)劃工作指引》土地成本土地成本建造成本前期工程主體建安社區(qū)管網(wǎng)景觀環(huán)境公共配套其他建設(shè)費用間接費用與期間費用報批報建費其他間接費營銷費用財務(wù)費用管理費用稅金營業(yè)稅及附加土地增值稅所得稅“全成本”與“建造成本”關(guān)系全成本財務(wù)資金中心統(tǒng)籌全成本管理全成本監(jiān)控決策支持-管理服務(wù)成本管理中心負責建造成本管理招標管理建造成本-過程管控采購中心負責集團采購子公司材料采購過程監(jiān)控目標管理制度體系職責體系管理體系搭建體系目標成本成本策劃責任成本動態(tài)成本合約規(guī)劃預(yù)警分析季度考核開盤評估結(jié)算評估評估考核財務(wù)資金中心全成本管理工作范圍集團全成本體系簡介成本管理的初步認識目標成本與成本策劃動態(tài)成本與過程管控成本是什么？成本管理是什么？…成本是一堆數(shù)據(jù)！土地成本，18.2%行政事業(yè)性收費與前期工程費用，5.9%主體建筑安裝工程費，55.3%景觀環(huán)境工程，5.0%社區(qū)管網(wǎng)工程，4.4%營銷費用，3.3%開發(fā)間接費用，2.1%公共配套設(shè)施，1.8%財務(wù)費用，1.8%管理費用，1.1%工程建設(shè)其他費用，1.0%主體建筑安裝工程費,2820土地成本,928行政事業(yè)性收費與前期工程費用,302景觀環(huán)境工程,257社區(qū)管網(wǎng)工程,227營銷費用,169公共配套設(shè)施,92財務(wù)費用,90開發(fā)間接費用,108管理費用,58工程建設(shè)其他費用,平均成本占比綜合分析：49成本是一堆數(shù)據(jù)指標！成本超目標成本幅度平均值：+10%目標凈利率下降幅度平均值：-30%目標去化率下降幅度平均值：-30%資金回籠率減少幅度平均值：-25%事實：若干項目后評估原目標成本對比成本就是錢！成本的有效節(jié)余就是利潤！成本項目含量變化綜合單價成本變化備注鋼筋（kg/m2）0.7505.54.13鋼筋含量45，梁板約占比50%，層高3m混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38計算，梁板約占50%。模板（m2/m2）0.061653.93模板含量按3.3，梁板約占45%。砌體（m3/m2）0.0074803.20砌體含量按0.2考慮。抹灰（m2/m2）0.133243.20內(nèi)外墻抹灰按4.0考慮。外墻（m2/m2）0.040502.00外墻系數(shù)按1.2考慮。成本變化合計19.31假設(shè)：層高能否增（減）10cm？結(jié)論：每增加10cm層高、單方造價增加約20元/m2測算條件：層高3.0m，主要變化在豎向構(gòu)件，扣除梁板相關(guān)比例，暫不考慮機電工程變化成本是項目經(jīng)營管理決策依據(jù)！開發(fā)成本逐年上升，利潤空間面臨較大壓力！200920102011201220132014中2014/12/1平均售價4742499956306497649869166543平均開發(fā)成本371735413859431147315115518649996497

64986916654337173541385943114731511551860100020003000400050006000

47427000

56308000開發(fā)成本含：建筑、裝飾、設(shè)計、土地、營業(yè)稅等；不含：銷管財費用、土增稅、…平均售價與開發(fā)成本趨勢對比房地產(chǎn)成本是集團戰(zhàn)略決策依據(jù)！成本管理的理解：企業(yè)根據(jù)特定時期的經(jīng)營目標確定成本管理目標由各級管理者在其職權(quán)范圍內(nèi)、運用系統(tǒng)工程的原理對各種影響成本的因素和條件采取一系列測算、調(diào)節(jié)和監(jiān)控等專業(yè)管控措施以保證經(jīng)營目標實現(xiàn)的管理行為。全面成本管理

(Total

CostManagement,TCM)主

要

責

任控制成本管理的不僅僅只是成本而是著眼于企業(yè)和項目的經(jīng)營目標（利潤、效益）。成本管理絕對不能理解“少花錢多辦事”，而是從目標出發(fā)、考慮成本的費效最優(yōu)的管理，“花該花的錢，辦該辦的事”成本管理的不只是建造成本，而是立足于項目或產(chǎn)品的全成本集團全成本體系簡介成本管理的初步認識目標成本與成本策劃動態(tài)成本與過程管控科學合理的目標成本，是有效開展成本管理的基礎(chǔ)和前提投資測算拿地決策拿地前成本策劃目標分解開工前合約規(guī)劃目標管控結(jié)算前成本核算目標評估后評估成本階段可售面積

(m2)預(yù)計總收入（萬元）總開發(fā)成本

(萬元)總利潤（萬元）利潤率（%）拿地版目標成本380,427301,534231335268618.91%調(diào)整版目標成本368,537266,64024394010541.13.95%差額-11,890-34,89412,605-16,320-4.96%某項目開盤后分析：預(yù)計總收入下降3.49億元

預(yù)計總成本超支1.26億元

項目凈利潤率下調(diào)幅度56%案例目標成本制定不科學，成本策劃管理不到位，直接導致后期成本失控成本增加原因一：項目前期定位不嚴謹導致后期方案調(diào)整致總成本上升3891萬元，可售單方上升105.58元/m2合計

3891定位調(diào)整項拿地測算目標成本執(zhí)行版目標成本差額（萬元）工程量單價總價工程量單價總價洋房裝修標準提升127591600765512759174094421786別墅裝修標準提升3596650234359686030976公寓方案變更3596168260535962379856251綠化工程60967.928017077678345434861779標準提升：裝修標準調(diào)整，衛(wèi)浴由惠達改科勒方案調(diào)整：原方案按3m平層公寓，新方案調(diào)整為5.5mLOFT公寓。綠化調(diào)整：目標方案按普通低標準項目考慮，后提高標準增加成本構(gòu)成因素分析項目與產(chǎn)品定位問題不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題成本項目拿地測算執(zhí)行版目標成本差額（萬元）工程量單價總價工程量單價總價樁基礎(chǔ)工程3743601505615372397350130347419臨時板房11565886868臨時圍擋7800200156156臨時公寓樣板房10001100110110合計7752基礎(chǔ)工程：目標成本對地質(zhì)因素調(diào)研缺失，樁基樂觀取定150元/m2，勘探后地質(zhì)情況很差，成本增加200元/m2

。臨時設(shè)施：前期測算認為，不需建設(shè)臨時板房，圍板廣告包裝計入營銷費用。開工后增加3項臨時設(shè)施成本，費用合計334萬。超支原因二：不確定因素測算缺漏導致總成本上升7752萬元，可售單方上升210.35元/m2增加成本構(gòu)成因素分析項目與產(chǎn)品定位問題不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題成本項目拿地測算目標成本差額（萬元）工程量單價總價工程量單價總價拆遷補償--0--454454人防工程費491517241180--1713533鋁合金門窗15429577118815429517927621574供電工程49151619093394915162019884545供電設(shè)計--0--151151供水工程3804293513323804296725651234配電房--16--270254合計4744拆遷補償：拿地設(shè)定凈地交付，實際增加拆遷補償、耕地占用稅人防工程：目標成本按繳納人防異地建設(shè)費，實際自建門窗工程：目標成本按鋁合金門窗，實際當?shù)卣咭笞鰯鄻蚋魺徜X門窗。

市政配套：供電未考慮設(shè)計費；供水未考慮設(shè)計費、設(shè)施建設(shè)費和運營維護費超支原因三：地方政策調(diào)研不準確導致實際成本上升4744萬元，可售單方上升128.73元/m2增加成本構(gòu)成因素分析項目與產(chǎn)品定位問題不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題超支原因四：紅線外成本疏漏導致總成本上升332萬元，可售單方上升9元/m2綜合樓入口處:紅線外需建沿河園建綠化工程在方案階段未明確、目標成本未列支直接導致成本超支332萬元增加成本構(gòu)成因素分析項目與產(chǎn)品定位問題不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題關(guān)于目標成本編制的要求與建議重視目標成本對于拿地決策的指導意義重視前期調(diào)研對于目標成本的重要作用追求快速的同時，建議遵循專業(yè)規(guī)律做實專業(yè)工作的每一步，才能真正做準目標成本。磨刀不誤砍柴工，做好目標成本對全過程成本管控至關(guān)重要！上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項測算目標編制復(fù)核審核上下內(nèi)外上：地上，附著物、排洪渠、高壓線、青苗等等下：地下，溶洞、淤泥、流沙、地下水、障礙物等等內(nèi)：紅線內(nèi)，管線、土方、石方、三通、拆遷等等外：紅線外，道路、橋涵、河道整治、市政公園等等綜合信息調(diào)研行政規(guī)費調(diào)研總包地材調(diào)研綜合信息調(diào)研地方規(guī)費調(diào)研總包地材調(diào)研收費：報批報建費、行政規(guī)費、技術(shù)咨詢費等等減免：減免事項、減免文件、減免標準等等返還：土地返還、墻改基金返還、稅收返還等等公建：公建面積、車位配比、地上地下比例等等綜合信息調(diào)研地方規(guī)費調(diào)研總包地材調(diào)研地材：標準磚、砌塊、砂石、水泥、沙漿等等人工：普工、木工、鋼筋工、抹灰工、混凝土工等等土石方：開挖、運輸、運距、渣土管理費等等混凝土：各類砼市場價、泵送費等等施工條件：白天運土、夜間施工、氣象數(shù)據(jù)等等上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項測算目標編制復(fù)核審核《項目產(chǎn)品方案》《項目初步規(guī)劃方案》《項目開發(fā)建設(shè)計劃》要素1：產(chǎn)品組合要素2：可售比例要素3：交樓標準項目規(guī)劃報建指標銷售物業(yè)規(guī)劃指標持有物業(yè)規(guī)劃指標公建配套規(guī)劃指標物業(yè)配套規(guī)劃指標車位配比規(guī)劃指標步驟與重點事項3：做好重要事項的專項成本測算全成本管理規(guī)定動作職責分工輸出成果流程示意成果時間節(jié)點專項測算大型土石方測算區(qū)域公司（成本）測算結(jié)果目標成本編制過程中區(qū)域成本-抄送區(qū)域成控基坑支護方案測算人防方案測算其它專項測算上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項測算目標編制復(fù)核審核《項目產(chǎn)品方案》《項目初步規(guī)劃方案》《項目開發(fā)建設(shè)計劃》大型土石方測算結(jié)果基坑支護測算結(jié)算其它專項測算結(jié)果…步驟與重點事項4：不漏項、有依據(jù)、數(shù)據(jù)準確合理遵循量價分離原則：確保每一項數(shù)據(jù)都經(jīng)過謹慎評估和計算，量與價都有依據(jù)風險因素兩從原則：對已知風險因素從大不從小、從有不從無，防止冒進，避免一開始即超支先歸集再分攤原則：確保從成本角度的全方位歸集準確，保證公配設(shè)施的合理分攤上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項測算目標編制復(fù)核審核《項目產(chǎn)品方案》《項目初步規(guī)劃方案》《項目開發(fā)建設(shè)計劃》大型土石方測算結(jié)果工程類量價指標填報基坑支護測算結(jié)算非工程類量價指標填報其它專項測算結(jié)果…全成本匯總步驟與重點事項5：區(qū)域評審-分工復(fù)核、集團評審-專題會審部門分工復(fù)核：對各部門提供的依據(jù)，分塊分工復(fù)核和確認成本專題會審：投資版目標成本上投資分析會前，由財務(wù)資金中心牽頭組織會審，提高上會目標成本準確性，提高投資決策會和投資決策的效率上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項測算目標編制復(fù)核審核《項目產(chǎn)品方案》《項目初步規(guī)劃方案》《項目開發(fā)建設(shè)計劃》大型土石方測算結(jié)果工程類量價指標填報基坑支護測算結(jié)算非工程類量價指標填報其它專項測算結(jié)果…全成本匯總部門分工復(fù)核成本專題會審關(guān)于成本策劃的要求與建議成本策劃關(guān)鍵在全局性、前置性和可執(zhí)行性通過成本策劃明確經(jīng)營目標-分解責任成本-落實管控計劃（加減法+控制點）交樓前精裝前開盤前定位策劃開盤后評估區(qū)域公司組織全成本策劃成本策劃會與工程策劃會在開工前合并召開報建策劃成本策劃工程策劃營銷策劃裝修策劃交樓策劃交樓后評估結(jié)算后評估立項前摘牌前開工前—收入調(diào)整原因分析調(diào)整指標涉及金額（萬元）投資版方案版1產(chǎn)品定位2銷售價格3其他項目自評總收入是否可控二成本調(diào)整原因分析調(diào)整指標涉及金額（萬元）投資版方案版1規(guī)劃指標2建造標準3成本漏項4其他項目自評總成本是否可控編碼項

目投資版目標成本（萬元）策劃后成本（萬元）差異—項目計劃總收入二項目計劃總成本開發(fā)成本期間費用稅金所得稅三銷售部分計劃利潤總額四經(jīng)營指標銷售毛利率銷售凈利率畝產(chǎn)凈利潤土地獲利倍數(shù)自有資金回報率五成就共享金額明確經(jīng)營目標責任成本-誰家孩子誰抱走責任成本分解責任分工說明成本科目責任事項單位責任指標責任部門責任人行政事業(yè)性收費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費人防異地建設(shè)費勞保統(tǒng)籌費其他規(guī)費規(guī)劃設(shè)計施工圖設(shè)計費容積率可售率面積指標準確率變更費用前期工程費三通一平土石方臨時設(shè)施主體建筑安裝工程費別墅細分指標多層洋房小高層洋房高層洋房期間費用營銷費用比率管理費用比例財務(wù)費用比例成本結(jié)構(gòu)指標建造結(jié)構(gòu)費用不確市政品質(zhì)標準指標指標定因配套效果&&&素成類成類成交樓限額定額本指本指本指標準設(shè)計標準標標標項目總目標成本匯總表算成本指標科目

01編碼過程管控科-目做名稱好加減法土地成本單位數(shù)量單價目標成本成本整理及依據(jù)說明02行政事業(yè)性收費與前期工程費用03主體建筑安裝工程費03.01主體建筑工程費03.01.01基礎(chǔ)工程費樁基礎(chǔ)基坑支護降水費用地基處理03.01.02地下室結(jié)構(gòu)及粗裝修03.01.03地上結(jié)構(gòu)及粗裝修地上結(jié)構(gòu)方案測地上粗裝修03.01.04門窗工程03.01.05公共部位裝修03.01.06外立面裝修03.01.07欄桿工程（陽臺露臺護窗欄桿）03.02室內(nèi)精裝修工程03.03主體安裝工程04景觀環(huán)境工程05社區(qū)管網(wǎng)工程06公共配套設(shè)施07工程建設(shè)其他費用08開發(fā)間接費用09營銷費用10財務(wù)費用11管理費用12稅金13所得稅14總計集團全成本體系簡介成本管理的初步認識目標成本與成本策劃動態(tài)成本與過程管控目標成本，原則不可超，應(yīng)節(jié)余目標售價，原則不可降，可超賣目標成本是成本管理的紅線過程管控意義：目標成本不超支（成本層面）、目標利潤有保障（經(jīng)營層面）管理效果怎么樣項目定價版動態(tài)梳理利潤變化數(shù)據(jù)在說話利潤變動原因總收入（億元）總成本（億元）總利潤額（萬元）利潤率（%）總收入（億元）總成本（億元）總利潤額（萬元）利潤率（%）16.756.3738005.6%6.706.4624333.6%-2.0%銷售費用增加：如**增加1509萬元、**增加1286萬元、**增加643萬元；開發(fā)間接費（含前期物業(yè)介入費)增加：如**增加1046萬元、**增加1277萬元、**增加1500萬元、**增加1420萬元、**增加

904萬元；綜合樓、樣板房裝修成本增加：如**增加1150萬元、**增加443萬元、**增加431萬元、**增加439萬元。27.116.39720010.1%7.036.5349607.1%-1.3%317.4316.7469004.0%18.5017.46103585.6%2.6%416.2313.972264814.0%15.5314.10142719.2%-4.2%57.406.111290017.4%7.556.77781110.3%-6.6%66.745.95791411.7%7.236.6854107.5%-4.3%區(qū)域?qū)嶋H案例通過標準化、流程化減少拆改等系統(tǒng)性成本超支；通過限額設(shè)計、方案優(yōu)化、建造標準設(shè)置減少不必要的成本浪費，在滿足品質(zhì)的條件下達到成本最優(yōu)。通過協(xié)調(diào)、溝通、測算，將不確定的成本風險因素控制在預(yù)期成本范圍內(nèi)。過程成本管控方向：不確定成本可控不超確定成本優(yōu)化節(jié)余過程管控實際案例-滬蘇區(qū)域南通項目南通項目一期供水工程系統(tǒng)監(jiān)控問題：區(qū)域成控通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)對比，發(fā)現(xiàn)目標成本超支風險，第一時間在ERP審批過程中作風險預(yù)警目標成本：南通一期供水工程目標成本為571萬元。預(yù)簽約金額：自來水合同預(yù)簽594萬元，且合同約定按實結(jié)算線下問題處理：項目總召集相關(guān)部門優(yōu)化方案，積極與供水部門協(xié)商談判最終談判合同總價確定為488萬元，且合同約定為總價包干小結(jié)：通過系統(tǒng)適時監(jiān)控分析，有效避免了目標成本超支線上信息：南通一期綠化工程目標成本為1956萬元。線下分析：示范區(qū)綠化合同簽訂時（未上線），綠化面積為32980m2合同金額為1978.8萬元監(jiān)控風險：示范區(qū)加上未計入合同中的貨量區(qū)，綠化成本預(yù)期超支嚴重！問題處理：項目部聯(lián)合順茵復(fù)核綠化工作量，復(fù)核后綠化面積21000m2重新簽訂合同價為1200萬元（結(jié)算價）。南通項目一期綠化工程

通過系統(tǒng)成本對比監(jiān)控，“量”“價”同步管控南通項目成本信息化系統(tǒng)應(yīng)用效果：南通項目上述兩項管控措施共節(jié)約成本約884萬元（單方降低約49.86元/方）項目凈利增加663.6萬元，利潤率增加0.46%線上信息反饋，線下即時分析，監(jiān)控成本風險，引導問題解決過程管控方向什么時候說：前置+測算什么數(shù)會說：準確+及時數(shù)據(jù)怎么說：預(yù)警+強控動態(tài)成本與過程管控的要點讓數(shù)據(jù)去說話動態(tài)管控-做實成本的目標管理：方案測算 標前測算 對標分析成本策劃明確過程成本管控目標----前置管控的核心依據(jù)！對實施方案測算結(jié)果與目標對比----發(fā)現(xiàn)問題與解決問題！假設(shè)條件：1、假定項目地上建筑面積25萬m2，容積率3.0，占地83333.3m2，建筑密度10%（首層建筑面積8333.3m2，高層應(yīng)建人防面積一般按首層面積計算）應(yīng)建人防面積8333.3m2。2、車位配比1:1，非人防車位單個車位面積32m2/個，純?nèi)朔儡囄幻娣e48m2/個假定非人防地下室單方造價2200元/m2，人防地下室單方造價2800元/m2人防異地建設(shè)費按1600元/m2考慮。3、普通車位收益按5萬/個、并且全部能賣掉考慮人防按無一次性收益考慮。案例：人防車位經(jīng)濟效益分析成本測算分析：每減少1平米人防地下室面積，需增加32/48=0.67平米非人防地下室面積以補足車位數(shù)每減少1平米人防地下室成本、收益變化如下：折合可售單方，可節(jié)約成本：8333.3

x

1288.5/250000=42.95元/m2減少1平人防地下室總收益=1326+1562.5-1600=1288.50成本節(jié)約測算=節(jié)約人防成本-增加非人防成本2800-

0.67*2200=1326收益變化測算=人防收益+非人防收益0+

50000/32=1562.5人防異地建設(shè)費測算1600是自建人防還是繳納人防異地建設(shè)費，應(yīng)做詳細的經(jīng)濟效益測算設(shè)計指標要清晰，造價指標要可靠，車位收益要準確，費用標準要真實。門窗類型增加窗成本減少墻成本增加成本鋁合金門窗（單玻）370188182鋁合金門窗（中空鋼化）430188242鋁合金門窗（中空low-E鋼化）530188342斷橋鋁合金門窗（單玻）455188267斷橋鋁合金門窗（中空鋼化）515188327斷橋鋁合金門窗（中空low-E鋼化）615188427塑鋼門窗（單玻）300188112塑鋼門窗（中空鋼化）360188172塑鋼門窗（中空low-E鋼化）455188267塑鋼門窗（三層玻璃鋼化）450188262案例：窗地比對成本的影響分析1：每增加1平米外門窗成本影響外門窗增加1m2，則外墻面積減少1m2項目工程量單價小計外墻涂料15050砌體0.245090內(nèi)外墻抹灰22448合計188增加外門窗面積，將導致外墻成本增加滿足性能條件下，采用塑鋼門窗能有效降低成本注：單價為當期市場平均水平，分析僅就門窗成本對比，未考慮安裝成本差異門窗類型窗地比單價單方

可售成本窗地比每減0.01成本降低窗地比降至0.20成本降低鋁合金門窗（單玻）0.2537092.51.829.1鋁合金門窗（中空鋼化）0.25430107.52.4212.1鋁合金門窗（中空low-E鋼化）0.25530132.53.4217.1斷橋鋁合金門窗（單玻）0.25455113.752.6713.35斷橋鋁合金門窗（中空鋼化）0.25515128.753.2716.35斷橋鋁合金門窗（中空low-E鋼化）0.25615153.754.2721.35塑鋼門窗（單玻）0.25300751.125.6塑鋼門窗（中空鋼化）0.25360901.728.6塑鋼門窗（中空low-E鋼化）0.25455113.752.6713.35塑鋼門窗（三層玻璃鋼化）0.25450112.52.6213.1分析2：窗地比系數(shù)對成本影響通常情況下，住宅窗地比一般在0.20-0.30窗地比減少，成本降低對項目窗地比系數(shù)，需要考慮合理優(yōu)化，特別是對一般住宅產(chǎn)品！什么時候說：前置+測算什么數(shù)會說：準確+及時數(shù)據(jù)怎么說：預(yù)警+強控動態(tài)成本與過程管控的要點讓數(shù)據(jù)去說話動態(tài)管控-數(shù)據(jù)動態(tài)監(jiān)控：中期節(jié)點（如開盤、封頂?shù)龋┤杀緦ｎ}分析總包經(jīng)濟技術(shù)指標動態(tài)監(jiān)控（如開工、預(yù)算、完工等節(jié)點）只有動態(tài)成本數(shù)據(jù)準確----才能支撐風險預(yù)控只有基礎(chǔ)資料及時準確----才有準確動態(tài)成本合同臺賬、簽證臺賬、變更臺賬、無合同費用臺賬、待發(fā)生臺賬、圖紙臺賬大臺賬大計劃合約規(guī)劃、招采計劃、結(jié)算計劃大報表 動態(tài)成本報表項目成本明細表項目：蘭州碧桂園-一期一區(qū)制表日期：2014/12/16

20:35:34科目目標成本（元）動態(tài)成本（元）動態(tài)成本偏差率動態(tài)成本構(gòu)成（已發(fā)生）動態(tài)成本構(gòu)成（待發(fā)生）規(guī)劃余量已發(fā)生占比合計合計%合計合計%AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B全成本6,015,044,693.256,021,487,089.030.10%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7856.3%開發(fā)成本5,350,970,193.255,358,131,989.030.13%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7863.3%開發(fā)成本（不含三費）5,116,390,830.705,123,552,626.480.13%3,303,669,253.321,819,883,373.16-7,161,795.7864.5%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%271,527,060.78100,863,382.240.0072.9%前期工程383,091,872.91390,229,304.691.86%301,172,050.4289,057,254.27-7,137,431.7877.2%建筑安裝3,529,930,117.353,529,930,117.350.00%2,387,722,616.291,142,207,501.060.0067.6%基礎(chǔ)設(shè)施745,565,675.88745,590,039.880.00%269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1%公共配套設(shè)施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4%貸款利息0.000.000.00%0.000.000.00開發(fā)間接費用73,817,800.0073,817,800.000.00%71,503,925.232,313,874.770.0096.9%其他費用0.000.000.00%0.000.000.00財務(wù)費用5,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5%管理費用57,214,478.6757,214,478.670.00%11,001,765.3746,212,713.300.0019.2%營銷費用171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.0044.9%稅金442,490,700.00441,771,300.00-0.16%0.000.000.000.0%所得稅221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.000.000.0%基礎(chǔ)信息不及時，動態(tài)成本不準確，直接影響成本管理案例主體建筑安裝工程，已經(jīng)發(fā)生67.6%動態(tài)成本偏差率0.0%？規(guī)劃余量為0？主要原因分析-監(jiān)控思路指引：1、已發(fā)生合同：可能未及時刷新，未準確預(yù)估簽證變更2、待發(fā)生成本：可能機械按（目標-已發(fā)生）思路預(yù)估序號科目目標成本2015年1月差異主體土建機電工程3554.743723.37+168.631基礎(chǔ)工程費1221.481628.76407.282地上土建工程、粗裝修工程1614.181501.73-112.453門窗工程123.1384.51-38.624公共部位裝修60.000.00-60.005外立面裝修151.7077.50-74.206隔熱、保溫180.00195.8815.887欄桿工程21.2515.00-6.258主體安裝工程183.00220.0037.00序號科目目標成本2015年1月差異主體土建機電工程2305.432952.30+646.871基礎(chǔ)工程費677.351133.41456.062地上土建工程、粗裝修工程1266.581422.57155.983門窗工程157.4862.44-95.044公共部位裝修030.0030.005外立面裝修35.0085.0650.066隔熱、保溫049.1049.107欄桿工程16.0015.00-1.008主體安裝工程153.02154.731.71雙拼多層第一步細項科目基礎(chǔ)成本信息核查開發(fā)成本對比表（元/m2）產(chǎn)品雙拼多層戶型G262-精裝J567-精裝版本2014年中經(jīng)營會2015年1月動態(tài)差異（2015年1月-2014年中）2014年中經(jīng)營會2015年1月動態(tài)差異（2015年1月-2014年中）土地成本1541.231562.0320.8727.8823.9396.13前期工程1085.64957.41-128.23683.81664.24-19.57建筑安裝4608.284776.91168.633658.484629.65971.17主體土建機電工程3554.743723.37168.632305.432952.3646.87裝修工程1013.191013.1901204.631637432.37電梯工程000108.080-108.08其他建筑安裝工程40.3540.35040.3540.350基礎(chǔ)設(shè)施2070.92033.69-37.211261.461299.2137.75公共配套設(shè)施388.01564.17176.16475.91564.1788.26交通中心（巴士站）4.084.03-0.054.084.03-0.05幼兒園、學校93.02109.8316.8193.02109.8316.81大型橋梁工程190.66190.660190.66190.660非人防地下室分攤00087.90-87.9人防地下室分攤87.67245.68158.0187.67245.68158.01其他12.5813.971.3912.5813.971.39貸款利息000000開發(fā)間接費用116.05114.54-1.51116.05114.54-1.51開發(fā)成本合計9810.110008.74198.646923.518095.741172.23第二步開發(fā)成本調(diào)整科目梳理前（萬元）梳理后（萬元）動態(tài)成本已發(fā)生待發(fā)生動態(tài)成本已發(fā)生待發(fā)生合計在途成本待發(fā)生預(yù)估變更合計在途成本待發(fā)生預(yù)估變更全成本602148.71339186.05196627.14687.66176890.6919048.79618217.31354324.64200997.29441.00192737.097819.21開發(fā)成本535813.20339186.05196627.14687.66176890.6919048.79555321.93354324.64200997.29441.00192737.097819.21建造成本512355.26330366.93181988.34687.66162251.8919048.79531863.99344444.42187419.57441.00179159.377819.21土地成本37239.0427152.7110086.340.0010086.340.0037239.0437239.040.000.000.000.00前期工程39022.9330117.218905.73127.728778.010.0033309.2329197.304111.9215.004096.920.00建筑安裝352993.01238772.26114220.75165.0495040.3519015.37376173.76243461.79132711.970.00124926.187785.79基礎(chǔ)設(shè)施74559.0026914.2747644.73394.9147216.4133.4276561.3026833.6049727.69426.0049268.2833.42公共配套設(shè)施1159.49260.09899.400.00899.400.001159.49291.50867.990.00867.990.00貸款利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00開發(fā)間接費用7381.787150.39231.390.00231.390.007421.187421.180.000.000.000.00其他費用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00財務(wù)費用572.1420.31551.840.00551.840.00572.1414.56557.580.00557.580.00管理費用5721.451100.184621.270.004621.270.005721.451462.724258.730.004258.730.00營銷費用17164.347698.649465.700.009465.700.0017164.348402.938761.410.008761.410.00稅金44177.130.000.000.000.000.0046778.180.000.000.000.000.00所得稅22158.380.000.000.000.000.0016117.200.000.000.000.000.00第三步全成本各科目數(shù)據(jù)整理項目成本明細表項目：蘭州碧桂園-一期一區(qū)制表日期：2015/3/19

2:19:50科目目標成本 動態(tài)成本 動態(tài)成本 動態(tài)成本構(gòu)成 動態(tài)成本構(gòu)成

已發(fā)生（元） （元） 偏差率 （已發(fā)生） （待發(fā)生）

規(guī)劃余量

占比合計合計%合計合計%AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B0.00全成本6,015,044,693.256,182,173,082.742.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4957%開發(fā)成本5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4964%開發(fā)成本（不含三費）5,116,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.651,874,195,724.54-202,249,089.4965%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.020.000.00100%前期工程383,091,872.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0841,119,249.3449,999,607.4988%建筑安裝3,529,930,117.353,761,737,563.62+6.56%2,434,617,901.391,327,119,662.23-231,807,446.2765%基礎(chǔ)設(shè)施745,565,675.88765,612,956.132.68%268,336,015.12497,276,941.01-20,047,280.2535%公共配套設(shè)施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,915,049.588,679,871.960.0025%貸款利息0.000.000.00%0.000.000.00開發(fā)間接費用73,817,800.0074,211,770.460.53%74,211,770.460.00-393,970.46100%0.005,575,819.45管理費用57,214,478.6757,214,478.670.00%14,627,202.3142,587,276.36營銷費用171,643,436.01

171,643,436.01

0.00%84,029,344.6087,614,091.410.000.000.00稅金

所得稅221,583,800.00161,172,000.00-27.26%0.00

0.000.003%26%49%0%0%其他費通用過自下而上的逐0.00級排查和0梳.00

理，實0.00現(xiàn)%動態(tài)成本數(shù)0.00據(jù)準確財務(wù)費用項目原動態(tài)成5,7本21,4偏47.87差率5為,7210,44，7.87梳理后0.0為0%

超支2.71475,6%28.42通過數(shù)據(jù)發(fā)出442,4預(yù)90,7警00.00：建46安7,781超,800支.00

！總成5.71本%已超支！需0.00要采取控0.0制0措施！0.00關(guān)于成本數(shù)據(jù)準確性和及時性的要求與建議項目一線要及時刷新預(yù)算、及時更新簽證變更、及時刷新結(jié)算信息區(qū)域成本信息要與現(xiàn)場實際相結(jié)合，做好預(yù)估和待發(fā)生臺賬集團總部要加強動態(tài)監(jiān)控和現(xiàn)場檢查關(guān)于準確性，特別提示現(xiàn)階段成控的荒漠：高度關(guān)注幾類特殊成本的動態(tài)跟蹤、預(yù)警預(yù)控！89.8149.08

46.5432.4922.0415.78

15.56

14.57

13.24

12.81

12.70

12.449.32

9.05

9.037.572.911.5310.000.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0090.00各區(qū)域維修費平均單方維修費用：21.29單位：元/m2維修成本歷史數(shù)據(jù)，僅作示例平均單方維修費用21.29元/m2占銷售均價比例0.38%未返未扣金額排前五的款項分別為：土地返還款、農(nóng)民工保證金、土地溢價款、新型墻體材料專項基金、代建/代付工程。合計占總額72%。延期未返未扣土地返還款占總額58%。代建工程占總額8%。新型墻體材料專項基金為占總額7%?；A(chǔ)設(shè)施配套費占總額7%。上述合計占總額79%。土地返還款農(nóng)民工保證金新土

型地溢

體價

材款

料代墻建/代付工基礎(chǔ)設(shè)施配套?！藤M保證金及押金安預(yù)全售文保明證措金施費建安其勞他?；鹕⑼寥搜b建土物臨地防水安地業(yè)時競費泥勞使保接買押專保用修電保金項費稅金費證資…金35.

4.9

6.7

3.1

2.0

2.8

2.5

2.8

2.4

1.3

2.7

0.6

0.4

0.3

0.6

0.2

0.1

13.已繳金額未返未扣金額延期未返未扣金額

11.

0.9

0.6

1.4

1.6

1.4

0.3

- 0.8

0.5

0.4

0.1

0.2

0.3

0.2

0.0

0.0

-35.213.713.02.6

26..47

2.4

2.0

1.6

1.5

1.4

1.1

1.0

0.7

0.4

0.3

0.3

0.2

0.2

0.1

0.1-5.010.015.020.025.030.035.040.0單位：億元返還款項不及時返還，將轉(zhuǎn)化為