全國超大特大城市社會(huì)資本參與投資城市更新市場分析專題報(bào)告

▲ ▲城市更新是未來城市建設(shè)的主戰(zhàn)場，對企業(yè)而言也是一個(gè)極為重要的投資市場。近年來，全國范圍內(nèi)城市更新相關(guān)表態(tài)和政策數(shù)量持續(xù)增加，這一趨勢凸顯了城市更新在擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展方面的重要性。榮邦瑞明借助專業(yè)的大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)和豐富的行業(yè)積累，深入研究了全國21個(gè)超大特大城市在2022年至2023年間社會(huì)資本參與投資的城市更新項(xiàng)目中標(biāo)數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行了深度分析，致力于為投資者提供準(zhǔn)確、有價(jià)值的參考信息，以幫助投資者在這一重要市場中做出明智的決策。字前言經(jīng)分析，呈現(xiàn)以下幾方面特征：（1）過去兩年投資規(guī)模達(dá)到五千億，引入社會(huì)資本的投資項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到95項(xiàng)；2023年投資規(guī)模達(dá)到3626億元，同比增長153%；（2）城市方面，上海、天津、廣州等在投資額和項(xiàng)目數(shù)量上處于領(lǐng)先地位；（3）項(xiàng)目類型方面，片區(qū)更新和城中村項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)地位；中標(biāo)企業(yè)中，央企和地方國企占主導(dǎo)地位；（4）預(yù)計(jì)企業(yè)可參與的投資內(nèi)容轉(zhuǎn)向有機(jī)更新和二級為主，百億級大項(xiàng)目比重將降低；市場化方式平衡項(xiàng)目將成為企業(yè)投資的重要考量。超大特大城市作為全國城市更新的主戰(zhàn)場，是城市更新投資機(jī)會(huì)的重要來源。本次研究以21個(gè)超大特大城市中社會(huì)資本參與投資的城市更新項(xiàng)目為對象（全文簡稱“超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目”），主要市場表現(xiàn)21個(gè)超大特大城市位置分布隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，城市更新投資項(xiàng)目市場在過去兩年持續(xù)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁增長的態(tài)勢。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從2022年到2023年，社會(huì)資本參與的21個(gè)超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目市場規(guī)模達(dá)到5042億元，項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到94項(xiàng)。而在2023年，這一市場表現(xiàn)更為亮眼，全年項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到55項(xiàng)，同比增長41%，全年投資規(guī)模更是達(dá)到3626億元，同比增長高達(dá)156%。華北地區(qū)北京市、天津市華東地區(qū)南京市、濟(jì)南市、上海市、杭州市、青島市華中地區(qū)武漢市、鄭州市、長沙市華南地區(qū)廣州市、深圳市、東莞市、佛山市東北地區(qū)沈陽市、大連市、哈爾濱市中西部地區(qū)西安市、重慶市、昆明市、成都市3626億元，55項(xiàng)區(qū)域分布城市名單

1.城市更新市場蓬勃發(fā)展：持續(xù)投資助力城市轉(zhuǎn)型2022-2023年，全國21個(gè)超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目市場累計(jì)投資逾五千億2022年2023年?說明：披露投資額的項(xiàng)目數(shù)量為76個(gè)，其余項(xiàng)目未公布1415億元，39項(xiàng)

2022年、2023年超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目情況投資規(guī)模5042億元項(xiàng)目數(shù)量94項(xiàng)華東地區(qū)以2440億的投資額成為全國城市更新投資的領(lǐng)頭羊，與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化程度密切相關(guān)。尤其值得一提的是上海市的唐鎮(zhèn)小灣村暮二村等地塊“城中村”改造項(xiàng)目，投資規(guī)模達(dá)到了600億元，顯 示出投資企業(yè)對上海城市更新項(xiàng)目的信心。華南地區(qū)則以33個(gè)項(xiàng)目數(shù)量最多，反映了該地區(qū)城市更新需求的迫切性和廣泛性。華南地區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市更新項(xiàng)目數(shù)量的增加與城市人口密度增加、城市功能提升等因素密切相關(guān)。不同地區(qū)在城市更新投資上呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢，這為未來城市更新投資政策的制定和實(shí)施提供了重要參考和借鑒。深入理解各地區(qū)的投資格局，有助于更好地促進(jìn)城市更新工作的開展。最大投資項(xiàng)目600億元——上海市唐鎮(zhèn)小灣村暮二村等地塊“城中村”改造項(xiàng)目

華南地區(qū)

項(xiàng)目數(shù)量最多33個(gè)

2022-2023年分區(qū)域城市更新投資項(xiàng)目情況33個(gè)

2.城市更新投資：投資規(guī)模存在區(qū)域差異項(xiàng)目集中于華東、華中、華北、華南地區(qū)，華東投資額最大 投資額（億元）8個(gè)投資額最大2440億項(xiàng)目平均投資174億元華東地區(qū)華中地區(qū)華北地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)東北地區(qū)華東地區(qū)2440億元952億元917億元608億元136億元3億元15個(gè)18個(gè)18個(gè)1個(gè)4數(shù)量上處于領(lǐng)先地位，

與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市規(guī)模密切相

城市名稱

投資額

（億元）

項(xiàng)目數(shù)量

（個(gè)）

關(guān)。二線城市如長沙、鄭州等也展現(xiàn)出了相當(dāng)規(guī)模的投

上海市

1527

8

資，

顯示了其對城市更新的重視和決心

。

天津市

916

13

深圳在項(xiàng)目數(shù)量上居于領(lǐng)先地位，反映了其在城

長沙市

669

7

市更新領(lǐng)域的創(chuàng)新和活力。而投資額相對較低的情況與

濟(jì)南市

532

3

深圳偏重工改類項(xiàng)目有關(guān)。

廣州市

366

12

城市更新投資潮帶動(dòng)了各地城市面貌的改造和提

鄭州市

282

10

升，為城市可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。未來，隨著城

深圳市

24019 市化進(jìn)程的深入和城市更新政策的持續(xù)推進(jìn)，相信各地

杭州市

2362 將會(huì)進(jìn)一步加大對城市更新的投入，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的新

青島市

1435 跨越。昆明市966重慶市392

5

3.城市實(shí)施進(jìn)展：各地競相掀起城市面貌改造2022-2023年，全國21個(gè)超大特大城市城市更新項(xiàng)目市場累計(jì)投資逾五千億

具體城市方面： 一線城市如上海、天津、廣州等在投資額和項(xiàng)目2022-2023年部分超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目情況180016001400120010008006004002000上海市天津市長沙市濟(jì)南市廣州市鄭州市杭州市深圳市青島市昆明市重慶市 城中村工改舊城改造棚改及其他片區(qū)更新以投資額來進(jìn)行分析，超大特大城市中，具備明顯的項(xiàng)目類型特點(diǎn)：上海市以城中村項(xiàng)目為主；天津市以棚改項(xiàng)目為主；長沙市以片區(qū)更新和舊城改造為主；濟(jì)南市以片區(qū)更新為主；廣州市以舊城改造和城中村為主；深圳市以片區(qū)更新（主要為“土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目”）和工改為主。

3.城市實(shí)施進(jìn)展：主要實(shí)施的項(xiàng)目類型存在明顯差異

2022-2023年不同城市的城市更新投資項(xiàng)目情況（億元）不同城市，主要項(xiàng)目類型不同按項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目，政府部門、地方平臺(tái)和地方集體企業(yè)分別占據(jù)了相當(dāng)比例。地方平臺(tái)占比35%，主要作為片區(qū)更新項(xiàng)目的項(xiàng)目業(yè)主；地方集體企業(yè)占比28%，主要作為城中村項(xiàng)目的項(xiàng)目業(yè)主；政府部門占比37%，主要作為舊城改造等其他項(xiàng)目的項(xiàng)目業(yè)主。28%37%

4.中標(biāo)數(shù)據(jù)分析：項(xiàng)目業(yè)主類型分布較為均衡35%2022-2023年超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目業(yè)主類型 政府部門地方平臺(tái)地方集體企業(yè)業(yè)主類型方面：72022-2023年超大特大城市的不同城市更新項(xiàng)目類型情況2000

184324

182524

25180016002019140012001515

1000

12

片區(qū)更新和城中村改造是投資額最大和項(xiàng)目數(shù)量最多的兩類項(xiàng)目，投資額占總體投資的比例都達(dá)到了36%。這表明在城市更新領(lǐng)域，針對片區(qū)整體進(jìn)行更新和改造以及對城中村的改造是當(dāng)下重點(diǎn)和主要方向。此外，百億級的超大項(xiàng)目投資額約3633億元（其中片區(qū)更新1585億元、城中村1317億元），項(xiàng)目數(shù)量16個(gè)，投資額占整體市場比例為72%。80060040020006525631581050

4.中標(biāo)數(shù)據(jù)分析：項(xiàng)目類型以片區(qū)更新和城中村改造為主片區(qū)更新城中村棚改及其他舊城改造工改

投資額（億元）項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）項(xiàng)目類型方面：按投資額統(tǒng)計(jì)，超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目，央企占比51%，地方國有企業(yè)占比40%，兩者合計(jì)占比91%，是城市更新投資市場的絕對主力。

4.中標(biāo)數(shù)據(jù)分析：中標(biāo)企業(yè)類型，央企與地方國企主導(dǎo)地位凸顯2577.442042.08

51%40%說明：超大項(xiàng)目指投資額大于100億元的城市更新項(xiàng)目92022-2023年超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目中標(biāo)人情況

央企地方國企民營企業(yè)外企中標(biāo)企業(yè)類型：w191.314%w230.775%userid:520426,docid:160154,date:2024-04-25,1800160014001200100080060040020001632111459248535414353

14片區(qū)更新城中村棚改及其他舊城改造工改按照不同項(xiàng)目類型來看，中標(biāo)企業(yè)差異化明顯：片區(qū)更新類，央企中標(biāo)額1632億元，占該類比重為88.57%，處于絕對領(lǐng)先地位；城中村類，地方國企中標(biāo)額1114億元，占該類比重為61.02%，明顯高于央企的比重26.59%；棚改及其他類，地方國企中標(biāo)額592億元，占該類比重為90.72%，處于絕對領(lǐng)先地位；舊城改造以央企為主，地方國企為輔；工改項(xiàng)目中標(biāo)人較為均衡。

4.中標(biāo)數(shù)據(jù)分析：不同項(xiàng)目類型中標(biāo)人分布存在差異說明：超大項(xiàng)目指投資額大于100億元的城市更新項(xiàng)目

10單位：億元央企w地方國企w民營企業(yè)w外企不同項(xiàng)目類型的企業(yè)中標(biāo)額情況中標(biāo)企業(yè)類型：18053部分重點(diǎn)城市的城市更新平臺(tái)公司情況 城市名名稱注冊資

本（億

元）成立日

期注冊地址天津市天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司7432004年天津市和平區(qū)大沽北路161號城投大廈西安市西安財(cái)金投資管理有限公司3002020年西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)明光路166號凱瑞B(yǎng)座A2401室南京市南京市城市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司2002002年南京市玄武區(qū)中央路214號濟(jì)南市濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)有限公司1502020年濟(jì)南市歷下區(qū)姚家街道經(jīng)十路11001號上海市上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司1002018年中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)雪野路928號2215室廣州市廣州城市更新集團(tuán)有限公司601985年廣州市荔灣區(qū)花地大道中228號廣州市荔灣區(qū)宜車城汽車配件市場2層2109-72號北京市北京豐臺(tái)城市更新集團(tuán)有限公司102023年北京市豐臺(tái)區(qū)文體路13號重慶市重慶城投城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司102020年重慶市江北區(qū)東升門路63號17-1武漢市武漢市城市更新投資有限公司102020年武漢市江岸區(qū)都市產(chǎn)業(yè)大廈中山大道1241號為支持、統(tǒng)籌城市的城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，大部分超大特大城市成立了以“城市更新”為業(yè)務(wù)方向的地方平臺(tái)公司，或指定已有的注冊資本較高、城市建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的地方平臺(tái)作為城市更新項(xiàng)目的主導(dǎo)單位。北京市、上海市、重慶市、廣州市、武漢市等成立了“城市更新”的市屬或區(qū)屬平臺(tái)公司來主導(dǎo)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，如北京豐臺(tái)城市更新集團(tuán)有限公司；天津市、濟(jì)南市、南京市等指定了原有平臺(tái)公司統(tǒng)籌城市更新項(xiàng)目，如天津城市基礎(chǔ)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司；西安市則由市屬國企牽頭成立了城市更新專項(xiàng)基金，如西安財(cái)金投資管理有限責(zé)任公司