物業(yè)前期接管工作計(jì)劃

物業(yè)前期接管工作計(jì)劃物業(yè)前期接管工作計(jì)劃一、客服部物業(yè)前期接管工作職責(zé)：1.與開(kāi)發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托合同》。2.與開(kāi)發(fā)商資料交接，辦理業(yè)主入住，配合工程接管驗(yàn)收。3.在項(xiàng)目經(jīng)理的安排下，協(xié)助開(kāi)發(fā)相關(guān)部門完成備案及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的咨詢事宜。4.編制接管、入住所需資料清單，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。5.配合項(xiàng)目經(jīng)理完成物業(yè)用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購(gòu)等工作。6.依據(jù)項(xiàng)目《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，落實(shí)相關(guān)物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。7.協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理與開(kāi)發(fā)溝通，初步建立業(yè)主聯(lián)系清單。8.結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況匯總交接資料，并配合工程部進(jìn)行鑰匙、資料等接管驗(yàn)收。9.對(duì)交接驗(yàn)收存在的問(wèn)題匯總，提交項(xiàng)目經(jīng)理。10.依據(jù)開(kāi)發(fā)商的入住通知時(shí)間，配合公司財(cái)務(wù)計(jì)算物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、垃圾消納費(fèi)等應(yīng)收及代收代繳費(fèi)用。11.依據(jù)入住時(shí)間協(xié)助公司做好，入駐現(xiàn)場(chǎng)的布置及相關(guān)資料的印制工作。12.熟悉周邊環(huán)境、小區(qū)布局，熟知業(yè)主手冊(cè)、物業(yè)協(xié)議中的內(nèi)容。13.完成業(yè)主入住時(shí)簽約、資料鑰匙的發(fā)放工作。解答業(yè)主對(duì)物業(yè)的疑問(wèn)。14.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事宜。二、各部門共同匯編的文件：⑴．《房屋使用、管理、維修公約》⑵．《房屋質(zhì)量保證書(shū)》⑶．《房屋使用說(shuō)明書(shū)》⑷．《房屋交付（入?。┩ㄖ发桑度牖锸跈?quán)書(shū)》△．市府驗(yàn)收合格資料建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)市建筑消防驗(yàn)收合格證市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證用電許可證供用電協(xié)議書(shū)衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證電視共用天線合格證電梯使用合格證△．工程技術(shù)資料技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有：竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙地質(zhì)勘察報(bào)告工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告工程預(yù)決算清單圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀察記錄竣工驗(yàn)收證明書(shū)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告供水、供暖的試壓報(bào)告園林綠化的圖紙和清單設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書(shū)和保修單有關(guān)政府部門對(duì)分類項(xiàng)目的批文有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件△．須移交物業(yè)公司管理的資料用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說(shuō)明書(shū)、調(diào)試、訂購(gòu)合同分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測(cè)繪報(bào)告對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同從開(kāi)發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對(duì)外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投保“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》調(diào)研滅蟲(chóng)、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂《水處理合同》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺(tái)租賃協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》五、物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過(guò)政府有關(guān)職能部門和開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過(guò)為準(zhǔn)?！?物業(yè)驗(yàn)收條件物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件：提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明）提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說(shuō)明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房△.拒絕驗(yàn)收對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收工地與交付物業(yè)不能有效隔離機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)△.缺陷整改對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問(wèn)題比較嚴(yán)重的，則向開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收?！?試運(yùn)行若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）的書(shū)面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問(wèn)題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任?！?驗(yàn)收通過(guò)被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書(shū)面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò)，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理?！?保修期按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書(shū)面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償?！?一般操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)（以下簡(jiǎn)稱“手冊(cè)”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：承包單位須在設(shè)備／系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的基本情況。六、入住辦理入住階段1.入住準(zhǔn)備階段注意事項(xiàng)：1.1物業(yè)辦公室選址、裝修具備使用條件1.2開(kāi)辦費(fèi)、預(yù)算1.3入住地點(diǎn)確定、應(yīng)急預(yù)案制定、現(xiàn)場(chǎng)人員安排。1.4入住前培訓(xùn)。1.5確定建設(shè)方工程質(zhì)保金的留存方式。1.6相關(guān)工作的茍洽。1.7資料準(zhǔn)備：《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《寵物豢養(yǎng)協(xié)議》、《治安消防協(xié)議書(shū)》、《業(yè)主手冊(cè)》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《裝修協(xié)議》、《裝修環(huán)境保護(hù)協(xié)議》、《裝修治安消防協(xié)議》、《裝修許可證》、《人員出入證》、《特約服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等。2.入主階段2.1入主階段主要工作內(nèi)容2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費(fèi)組、資料鑰匙發(fā)放組。a.接待人員：負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主接待、指引引導(dǎo)業(yè)主前往入住組辦理相關(guān)手續(xù)，簡(jiǎn)單回答業(yè)主相關(guān)物業(yè)知識(shí)及復(fù)印相關(guān)證件。b.簽約組：核查業(yè)主身份，與業(yè)主簽署各項(xiàng)合同及協(xié)議，給業(yè)主開(kāi)具收費(fèi)明細(xì)單。c.收費(fèi)組：核定業(yè)主是否已辦理簽約手續(xù)；收費(fèi)明細(xì)單金額是否正確。收取各項(xiàng)物業(yè)應(yīng)收應(yīng)繳及代收代繳費(fèi)用。（公司協(xié)助）d.資料鑰匙發(fā)放組：核對(duì)業(yè)主是否已經(jīng)繳納應(yīng)繳費(fèi)用；發(fā)放業(yè)主資料、鑰匙；業(yè)主在未辦理簽約、繳費(fèi)手續(xù)，提前驗(yàn)房時(shí)，將此戶鑰匙交給工程部驗(yàn)房員（領(lǐng)取鑰匙應(yīng)有記錄），驗(yàn)房無(wú)問(wèn)題或有問(wèn)題已經(jīng)解決的，將驗(yàn)房鑰匙轉(zhuǎn)交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯(lián)交予業(yè)主、下聯(lián)留存。2.1.2接管入住工程組由工程部主管統(tǒng)一調(diào)配，部分轉(zhuǎn)換為入住驗(yàn)房組，其余根據(jù)實(shí)際情況并入工程整改組及日常服務(wù)工程組（運(yùn)行組）。a.驗(yàn)房組負(fù)責(zé)陪同業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，將問(wèn)題記錄到《房屋驗(yàn)收單》，統(tǒng)一匯總報(bào)到整改組。b.工程驗(yàn)房組人員，在入住前必須統(tǒng)一由整改組負(fù)責(zé)人培訓(xùn)，要求明確維保修復(fù)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)及日后業(yè)主裝修階段對(duì)于隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問(wèn)題統(tǒng)一對(duì)業(yè)主的答復(fù)口徑。c.將現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主反映的問(wèn)題及時(shí)匯總到整改組。d.結(jié)合實(shí)際情況協(xié)助其他部門完成工作。2.1.3工程整改組：（該時(shí)間段物業(yè)接管驗(yàn)收及業(yè)主驗(yàn)收的整改問(wèn)題同時(shí)交叉存在）a.跟進(jìn)、落實(shí)每日業(yè)主在入住驗(yàn)房中查驗(yàn)出的需維保修復(fù)的問(wèn)題。接管驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商陸續(xù)交付的單項(xiàng)工程。b.繼續(xù)跟進(jìn)、落實(shí)物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)的整改問(wèn)題。c.對(duì)已入住進(jìn)入裝修階段時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的維保問(wèn)題（含隱蔽工程），到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并落實(shí)整改方案，做好詳細(xì)記錄由事務(wù)部存檔備查。2.1.4日常服務(wù)工程組（運(yùn)行組）a.業(yè)主二裝的咨詢和申請(qǐng)手續(xù)的審批b.日常維修、巡視。c.對(duì)已交接處在維保期（不存在整改問(wèn)題）設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，保持與維保方的有效溝通。2.1.5日常服務(wù)客服組（運(yùn)行組）a.業(yè)主二裝的咨詢和申請(qǐng)手續(xù)的辦理b.接待來(lái)訪業(yè)主的咨詢和來(lái)電c.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)的綜合事務(wù)性工作；d.整理并裝訂當(dāng)天業(yè)主入住檔案；e.錄入業(yè)主信息、報(bào)修內(nèi)容等。2.1.6秩序維護(hù)部a.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)秩序保證井然有序，杜絕無(wú)意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。b.園區(qū)各門崗及公區(qū)巡邏，杜絕無(wú)意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。c.負(fù)責(zé)維持物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部秩序。d.疏導(dǎo)園區(qū)交通，預(yù)防和查處治安事故。e.檢查“四防”設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的安全措施監(jiān)管。f.加強(qiáng)尾隨人員、裝修人員、業(yè)主、出租人員及地盤人員的多方交叉管理。2.1.7環(huán)境部a.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域和物業(yè)辦公區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生整潔、無(wú)污染。b.負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及樓道內(nèi)衛(wèi)生干凈整潔、無(wú)污染。c.發(fā)現(xiàn)有隨意傾倒裝修垃圾的及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)。3.注意事項(xiàng)3.1物業(yè)服務(wù)中心成立應(yīng)急指揮小組，負(fù)責(zé)入駐現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件處理。提前制定解決預(yù)案。3.1.1入住辦理現(xiàn)場(chǎng)中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業(yè)主前來(lái)辦理入住，向業(yè)主解釋說(shuō)明得到認(rèn)可后填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯(lián)交予業(yè)主、下聯(lián)留存。業(yè)主不予理解及時(shí)聯(lián)系項(xiàng)目經(jīng)理解決。3.1.2驗(yàn)房組根據(jù)業(yè)主驗(yàn)房實(shí)際情況，可及時(shí)聯(lián)系現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心，安排人員現(xiàn)場(chǎng)維修。3.1.3整改工程組根據(jù)驗(yàn)房單上的實(shí)際問(wèn)題情況，及時(shí)聯(lián)系現(xiàn)場(chǎng)地盤人員進(jìn)行維修，現(xiàn)場(chǎng)可以維修的，修好后安排業(yè)主驗(yàn)收。遇重大維保問(wèn)題，及時(shí)填寫整改單（依據(jù)與開(kāi)發(fā)建設(shè)方的相關(guān)約定），聯(lián)系相關(guān)責(zé)任人解決，同時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，并做好相應(yīng)的時(shí)間安排及修好后的驗(yàn)收工作。3.1.4如業(yè)主要求先驗(yàn)收房屋，在辦理入住手續(xù)或繳納物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，原則有項(xiàng)目經(jīng)理直接處理。但有開(kāi)發(fā)人員陪同，或關(guān)系要求。場(chǎng)負(fù)責(zé)人可落實(shí)解決。3.1.5有入住現(xiàn)場(chǎng)暈倒、業(yè)主集體哄亂，園區(qū)突發(fā)治安問(wèn)題等緊急預(yù)案。3.2保潔基本要求a.入住大廳保潔：1）負(fù)責(zé)辦公區(qū)域桌椅、文件柜的擦拭、擺放；2）負(fù)責(zé)室內(nèi)及室外地面的清掃；3）負(fù)責(zé)垃圾的收集、轉(zhuǎn)運(yùn)工作，垃圾袋及時(shí)更換；b.辦公、生活區(qū)保潔：1）負(fù)責(zé)擦拭辦公桌椅、電腦及電話；2）擦拭玻璃、窗框，保持無(wú)塵、無(wú)污跡