物業(yè)前期接管工作計劃

物業(yè)前期接管工作計劃物業(yè)前期接管工作計劃一、客服部物業(yè)前期接管工作職責(zé)：1.與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托合同》。2.與開發(fā)商資料交接，辦理業(yè)主入住，配合工程接管驗收。3.在項目經(jīng)理的安排下，協(xié)助開發(fā)相關(guān)部門完成備案及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的咨詢事宜。4.編制接管、入住所需資料清單，報項目經(jīng)理審批。5.配合項目經(jīng)理完成物業(yè)用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。6.依據(jù)項目《物業(yè)接管驗收計劃》，落實相關(guān)物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。7.協(xié)助項目經(jīng)理與開發(fā)溝通，初步建立業(yè)主聯(lián)系清單。8.結(jié)合項目實際情況匯總交接資料，并配合工程部進(jìn)行鑰匙、資料等接管驗收。9.對交接驗收存在的問題匯總，提交項目經(jīng)理。10.依據(jù)開發(fā)商的入住通知時間，配合公司財務(wù)計算物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、垃圾消納費(fèi)等應(yīng)收及代收代繳費(fèi)用。11.依據(jù)入住時間協(xié)助公司做好，入駐現(xiàn)場的布置及相關(guān)資料的印制工作。12.熟悉周邊環(huán)境、小區(qū)布局，熟知業(yè)主手冊、物業(yè)協(xié)議中的內(nèi)容。13.完成業(yè)主入住時簽約、資料鑰匙的發(fā)放工作。解答業(yè)主對物業(yè)的疑問。14.完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事宜。二、各部門共同匯編的文件：⑴．《房屋使用、管理、維修公約》⑵．《房屋質(zhì)量保證書》⑶．《房屋使用說明書》⑷．《房屋交付（入?。┩ㄖ发桑度牖锸跈?quán)書》△．市府驗收合格資料建設(shè)工程竣工驗收證書市建筑消防驗收合格證市小區(qū)辦綜合驗收合格證用電許可證供用電協(xié)議書衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證電視共用天線合格證電梯使用合格證△．工程技術(shù)資料技術(shù)資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗收時，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗。接管驗收時提交的工程技術(shù)資料主要有：竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙地質(zhì)勘察報告工程合同及開工、竣工報告工程預(yù)決算清單圖紙會審記錄工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗收簽證沉降觀察記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水、供暖的試壓報告園林綠化的圖紙和清單設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單有關(guān)政府部門對分類項目的批文有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件△．須移交物業(yè)公司管理的資料用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表機(jī)電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測繪報告對外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同從開發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。調(diào)研保險公司，對物業(yè)投保“財產(chǎn)一切險”、“機(jī)器損壞險”、“公眾責(zé)任險”，簽訂《保險合同》調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》調(diào)研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺租賃協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》五、物業(yè)交竣驗收，正式接管根據(jù)各項目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和開發(fā)商驗收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗收通過為準(zhǔn)?！?物業(yè)驗收條件物業(yè)驗收移交，必須滿足以下條件：提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明）提供被驗收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款出示政府有關(guān)職能部門驗收證明提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)提供所有測試、檢驗和分析報告清潔被驗收的場地、設(shè)備和機(jī)房△.拒絕驗收對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)：嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收工地與交付物業(yè)不能有效隔離機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)△.缺陷整改對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對問題比較嚴(yán)重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。△.試運(yùn)行若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實物驗收，并嚴(yán)格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任?！?驗收通過被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。△.保修期按正常情況，物業(yè)整體驗收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。△.一般操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗收設(shè)備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：承包單位須在設(shè)備／系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)公司的操作人員有時間了解該驗收設(shè)備／系統(tǒng)的基本情況。六、入住辦理入住階段1.入住準(zhǔn)備階段注意事項：1.1物業(yè)辦公室選址、裝修具備使用條件1.2開辦費(fèi)、預(yù)算1.3入住地點確定、應(yīng)急預(yù)案制定、現(xiàn)場人員安排。1.4入住前培訓(xùn)。1.5確定建設(shè)方工程質(zhì)保金的留存方式。1.6相關(guān)工作的茍洽。1.7資料準(zhǔn)備：《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《寵物豢養(yǎng)協(xié)議》、《治安消防協(xié)議書》、《業(yè)主手冊》、《臨時管理規(guī)約》、《裝修協(xié)議》、《裝修環(huán)境保護(hù)協(xié)議》、《裝修治安消防協(xié)議》、《裝修許可證》、《人員出入證》、《特約服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等。2.入主階段2.1入主階段主要工作內(nèi)容2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費(fèi)組、資料鑰匙發(fā)放組。a.接待人員：負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場業(yè)主接待、指引引導(dǎo)業(yè)主前往入住組辦理相關(guān)手續(xù)，簡單回答業(yè)主相關(guān)物業(yè)知識及復(fù)印相關(guān)證件。b.簽約組：核查業(yè)主身份，與業(yè)主簽署各項合同及協(xié)議，給業(yè)主開具收費(fèi)明細(xì)單。c.收費(fèi)組：核定業(yè)主是否已辦理簽約手續(xù)；收費(fèi)明細(xì)單金額是否正確。收取各項物業(yè)應(yīng)收應(yīng)繳及代收代繳費(fèi)用。（公司協(xié)助）d.資料鑰匙發(fā)放組：核對業(yè)主是否已經(jīng)繳納應(yīng)繳費(fèi)用；發(fā)放業(yè)主資料、鑰匙；業(yè)主在未辦理簽約、繳費(fèi)手續(xù)，提前驗房時，將此戶鑰匙交給工程部驗房員（領(lǐng)取鑰匙應(yīng)有記錄），驗房無問題或有問題已經(jīng)解決的，將驗房鑰匙轉(zhuǎn)交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯(lián)交予業(yè)主、下聯(lián)留存。2.1.2接管入住工程組由工程部主管統(tǒng)一調(diào)配，部分轉(zhuǎn)換為入住驗房組，其余根據(jù)實際情況并入工程整改組及日常服務(wù)工程組（運(yùn)行組）。a.驗房組負(fù)責(zé)陪同業(yè)主現(xiàn)場對房屋進(jìn)行驗收，將問題記錄到《房屋驗收單》，統(tǒng)一匯總報到整改組。b.工程驗房組人員，在入住前必須統(tǒng)一由整改組負(fù)責(zé)人培訓(xùn)，要求明確維保修復(fù)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)及日后業(yè)主裝修階段對于隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問題統(tǒng)一對業(yè)主的答復(fù)口徑。c.將現(xiàn)場業(yè)主反映的問題及時匯總到整改組。d.結(jié)合實際情況協(xié)助其他部門完成工作。2.1.3工程整改組：（該時間段物業(yè)接管驗收及業(yè)主驗收的整改問題同時交叉存在）a.跟進(jìn)、落實每日業(yè)主在入住驗房中查驗出的需維保修復(fù)的問題。接管驗收開發(fā)商陸續(xù)交付的單項工程。b.繼續(xù)跟進(jìn)、落實物業(yè)接管驗收時的整改問題。c.對已入住進(jìn)入裝修階段時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的維保問題（含隱蔽工程），到現(xiàn)場確認(rèn)并落實整改方案，做好詳細(xì)記錄由事務(wù)部存檔備查。2.1.4日常服務(wù)工程組（運(yùn)行組）a.業(yè)主二裝的咨詢和申請手續(xù)的審批b.日常維修、巡視。c.對已交接處在維保期（不存在整改問題）設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，保持與維保方的有效溝通。2.1.5日常服務(wù)客服組（運(yùn)行組）a.業(yè)主二裝的咨詢和申請手續(xù)的辦理b.接待來訪業(yè)主的咨詢和來電c.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場的綜合事務(wù)性工作；d.整理并裝訂當(dāng)天業(yè)主入住檔案；e.錄入業(yè)主信息、報修內(nèi)容等。2.1.6秩序維護(hù)部a.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場秩序保證井然有序，杜絕無意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。b.園區(qū)各門崗及公區(qū)巡邏，杜絕無意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。c.負(fù)責(zé)維持物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部秩序。d.疏導(dǎo)園區(qū)交通，預(yù)防和查處治安事故。e.檢查“四防”設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的安全措施監(jiān)管。f.加強(qiáng)尾隨人員、裝修人員、業(yè)主、出租人員及地盤人員的多方交叉管理。2.1.7環(huán)境部a.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場區(qū)域和物業(yè)辦公區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生整潔、無污染。b.負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及樓道內(nèi)衛(wèi)生干凈整潔、無污染。c.發(fā)現(xiàn)有隨意傾倒裝修垃圾的及時向物業(yè)中心匯報。3.注意事項3.1物業(yè)服務(wù)中心成立應(yīng)急指揮小組，負(fù)責(zé)入駐現(xiàn)場突發(fā)事件處理。提前制定解決預(yù)案。3.1.1入住辦理現(xiàn)場中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業(yè)主前來辦理入住，向業(yè)主解釋說明得到認(rèn)可后填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯(lián)交予業(yè)主、下聯(lián)留存。業(yè)主不予理解及時聯(lián)系項目經(jīng)理解決。3.1.2驗房組根據(jù)業(yè)主驗房實際情況，可及時聯(lián)系現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)中心，安排人員現(xiàn)場維修。3.1.3整改工程組根據(jù)驗房單上的實際問題情況，及時聯(lián)系現(xiàn)場地盤人員進(jìn)行維修，現(xiàn)場可以維修的，修好后安排業(yè)主驗收。遇重大維保問題，及時填寫整改單（依據(jù)與開發(fā)建設(shè)方的相關(guān)約定），聯(lián)系相關(guān)責(zé)任人解決，同時匯報項目經(jīng)理，并做好相應(yīng)的時間安排及修好后的驗收工作。3.1.4如業(yè)主要求先驗收房屋，在辦理入住手續(xù)或繳納物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，原則有項目經(jīng)理直接處理。但有開發(fā)人員陪同，或關(guān)系要求。場負(fù)責(zé)人可落實解決。3.1.5有入住現(xiàn)場暈倒、業(yè)主集體哄亂，園區(qū)突發(fā)治安問題等緊急預(yù)案。3.2保潔基本要求a.入住大廳保潔：1）負(fù)責(zé)辦公區(qū)域桌椅、文件柜的擦拭、擺放；2）負(fù)責(zé)室內(nèi)及室外地面的清掃；3）負(fù)責(zé)垃圾的收集、轉(zhuǎn)運(yùn)工作，垃圾袋及時更換；b.辦公、生活區(qū)保潔：1）負(fù)責(zé)擦拭辦公桌椅、電腦及電話；2）擦拭玻璃、窗框，保持無塵、無污跡