師宗市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

師宗市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告師宗概況1總結(jié)4基地現(xiàn)狀分析2區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境3■師宗概況師宗區(qū)位師宗位于云南省東南部，地形酷似站立玉兔，地處東經(jīng)103°42′～104°34′、北緯24°20′～25°00′之間。東與廣西西林隔江相望，南與紅河瀘西縣、文山丘北縣毗鄰，西與陸良相連，北與羅平縣接壤。全縣總面積2783平方公里，其中山區(qū)面積占90%左右?？h城所在地丹鳳鎮(zhèn)，海拔1850米。曲靖瀘西縣丘北縣羅平地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，處于云南的東大門地帶。交通價(jià)值師宗陸良縣宜良縣昆明市曲靖市嵩明縣玉溪市瀘西縣彌勒縣羅平縣城距省會(huì)昆明180公里、市府曲靖130公里，現(xiàn)已全部實(shí)現(xiàn)高速公路通車。南昆鐵路經(jīng)師宗52.7公里，境內(nèi)設(shè)有5個(gè)火車站和一個(gè)遠(yuǎn)期年吞吐能力達(dá)80萬(wàn)噸的地方鐵路貨場(chǎng)。國(guó)道324線高等級(jí)和省道以且至馬關(guān)四級(jí)油路、師宗至彌勒高等級(jí)公路穿境而過(guò)，且還有南盤江水運(yùn)航線通達(dá)廣西，素有“滇東鎖喉”之稱。交通環(huán)境優(yōu)越，道路輻射面積廣城市經(jīng)濟(jì)人口情況：2009年全縣人口總戶數(shù)為105675戶，戶籍人口為404664人，常住人口為38.2萬(wàn)人?？h城人口7萬(wàn)人。城市劃分：共轄丹鳳、雄壁、彩云、葵山4個(gè)鎮(zhèn)及竹基鄉(xiāng)、龍慶彝族自治鄉(xiāng)、五龍壯族自治鄉(xiāng)、高良瑤族苗族自治鄉(xiāng)，共4鎮(zhèn)4鄉(xiāng)5個(gè)社區(qū)104個(gè)村民委員會(huì)767個(gè)村民小組。收入水平的提高，給市場(chǎng)提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)小結(jié)1、師宗是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)業(yè)人口在整個(gè)縣城人口中占比非常大。但值得注意的是，農(nóng)民的收入主要靠種植經(jīng)濟(jì)作物，例如：煙草，油料作物等；收入水平較其他縣富裕。2、師宗是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主體，多種經(jīng)濟(jì)成分并存的新興發(fā)展城市，這也就意味著在這個(gè)城市里各個(gè)行業(yè)都有著廣闊的發(fā)展空間，在這也為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的政治條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。3、師宗豐富的自然資源，區(qū)位交通的重要地位，為師宗的城市發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；■基地現(xiàn)狀分析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目，位于師宗縣東板塊，鄰近江召公路，是云南的東大門。項(xiàng)目，地處師宗新城區(qū)內(nèi)，新客運(yùn)站，只有三到五分鐘的步行里程，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是目前師宗縣重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，聯(lián)動(dòng)增值性強(qiáng)。師宗縣城區(qū)較小，新城區(qū)是在老城區(qū)的基礎(chǔ)上向外延伸。新舊城僅一路之隔。新客運(yùn)站城東板塊、交通門戶、師宗新區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展基地現(xiàn)狀項(xiàng)目總占地面積18538.16㎡，地塊呈L型，較為平整。地塊南側(cè)堆放有大量的圍擋材料。地塊內(nèi)有植被生長(zhǎng)。項(xiàng)目基地較方正平整，內(nèi)部附著物易處理基地四至東側(cè)：項(xiàng)目緊靠丹青路。南側(cè)：基地緊靠丹溪大道。西側(cè)：基地緊靠梧桐路。北側(cè)：基地北端是師宗縣檢察院?；厝驵徛?、商業(yè)價(jià)值較大?；亟煌ń俟吠ㄔ创蠼治墓P大道丹溪大道丹鳳路項(xiàng)目基地緊鄰丹青路、丹溪大道、梧桐路。項(xiàng)目通達(dá)性佳。項(xiàng)目以南江召公路，是師宗縣連通羅平及通往州縣的交通干道，承載著貨運(yùn)物流、客流的重?fù)?dān)；項(xiàng)目以北通源大街是師宗的北大門，是縣城主干道，是師宗貫通鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樞紐道和出縣入境的黃金通?；赝ㄟ_(dá)性較好，新城區(qū)的道路路面較好。周邊配套江召公路通源大街文筆大道丹溪大道丹鳳路12345678名稱地址師宗現(xiàn)代醫(yī)院鳳城婚禮宮師宗縣檢查院師宗縣丹鳳派出所明輝花園擬建水上樂(lè)園七彩同樂(lè)商務(wù)會(huì)所萱瑞酒店師宗新客運(yùn)站1236457989基地附近行政單位較多，商業(yè)較為多，但是顯得雜亂。由于處于新城區(qū)及行政中心聚集區(qū)，人流較少。但是隨著新建小區(qū)的逐步增多，未來(lái)該區(qū)域會(huì)形成新的城市格局。新區(qū)初建，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大?！鰠^(qū)域市場(chǎng)環(huán)境城市規(guī)劃空間發(fā)展戰(zhàn)略：“一帶、兩園、四片區(qū)”的發(fā)展新藍(lán)圖。“一帶”：法雨收費(fèi)站至子午河。主要實(shí)施亮化、綠化、沿線環(huán)境治理，同時(shí)圍繞鐵路戰(zhàn)略裝車點(diǎn)，規(guī)劃物流園區(qū)，發(fā)展壯大師宗物流業(yè)和提升城市對(duì)外形象?！皟蓤@”：文筆公園、通玄公園二期工程。文筆公園規(guī)劃建設(shè)為集生態(tài)游覽、植物觀景、文化展示、公共活動(dòng)為一體的城市綜合性公園；通玄公園二期主要通過(guò)對(duì)西華古寺建筑群、茶馬古道、烏龜碑遺址、通玄河上段治理、環(huán)山公路和其他項(xiàng)目建設(shè)，從而進(jìn)一步改善縣城的生態(tài)環(huán)境，完善城市配套功能?！八钠瑓^(qū)”：榮海新區(qū)、石湖景區(qū)、大同片區(qū)、老城區(qū)改造。榮海新區(qū)，開發(fā)建成集居住、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、村鎮(zhèn)建設(shè)為一體的現(xiàn)代新型城區(qū)；石湖景區(qū)，擬建成一個(gè)集康體、娛樂(lè)、休閑、度假為一體的生態(tài)景區(qū)，已與昆鋼集團(tuán)簽訂了項(xiàng)目開發(fā)框架協(xié)議；大同片區(qū)，進(jìn)一步完善工業(yè)園區(qū)規(guī)劃，合理布局工業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)工業(yè)園區(qū)與集鎮(zhèn)建設(shè)良性互補(bǔ)、共同發(fā)展；老城區(qū)改造，將進(jìn)一步完善控制性詳規(guī)，嚴(yán)格規(guī)劃管理，逐步引導(dǎo)老城改造建設(shè)山水園林縣城，以一帶、兩園、四片區(qū)來(lái)發(fā)展城市土地市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展區(qū)域龍鳳莊園昆鋼意向開發(fā)宏強(qiáng)苑小區(qū)糧食局酒店整個(gè)師宗縣城土地供給量較少。未來(lái)土地供應(yīng)主要集中在城區(qū)的西北方向，但該區(qū)域的土地會(huì)在道路修好之后才逐漸供應(yīng)。龍鳳莊園已在建，但主要以別墅為主。昆鋼在尋甸意向開發(fā)一個(gè)高爾夫別墅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)占地8.1公頃。在新客運(yùn)站建一個(gè)5星級(jí)26層酒店。宏強(qiáng)苑小區(qū)及項(xiàng)目正對(duì)面地塊的土地已經(jīng)拍賣。土地供應(yīng)量較少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有較強(qiáng)的可控性。區(qū)域功能已建成的新區(qū)未來(lái)新區(qū)老城區(qū)高爾夫項(xiàng)目師宗縣的城市發(fā)展脈絡(luò):老城區(qū)至已建成的新區(qū)，未來(lái)新區(qū)和高爾夫項(xiàng)目同時(shí)發(fā)展。新區(qū)是老城區(qū)的擴(kuò)容，并不是單一發(fā)展。老城區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)混雜，老新舊參雜；新城區(qū)主要是行政單位及新小區(qū)為主，規(guī)劃較好；居住氛圍已經(jīng)初現(xiàn)。區(qū)域正處于城市發(fā)展的初步階段，功能格局初現(xiàn)。項(xiàng)目信息小區(qū)名稱用地面積建筑面積戶數(shù)車位建設(shè)位置備注佳禾小區(qū)15006101.75農(nóng)業(yè)局（漾月路）已竣工金溪苑3541162000南通街已竣工明輝花園36415134029通源大街已竣工（未驗(yàn)收）南盤江林業(yè)局安置小區(qū)642017174.08丹鳳路已竣工林宇軒1100018360貫沖破已竣工文昌廣場(chǎng)6070.722001.3丹溪路已竣工盛世家園A棟1644.318152.1632丹鳳路已竣工青海園41068.7117124興師南路已竣工（未驗(yàn)收）金鑫花園5116684516.5文筆大道已竣工（未驗(yàn)收）項(xiàng)目信息小區(qū)名稱用地面積建筑面積戶數(shù)車位建設(shè)位置備注紅盾苑25541553337丹鳳路已竣工廉租小區(qū)55畝27900536恩榮村已竣工安瑞小區(qū)640016610文筆大道已竣工能源Ⅰ小區(qū)9517.527298.059078文筆大道已竣工能源Ⅱ小區(qū)485011927.277046通源大道已竣工文筆花園Ⅲ3387.78000興師南路已竣工文筆花園Ⅱ2950.4611474.0722鎮(zhèn)山南片區(qū)已竣工南盤江林業(yè)局棚戶區(qū)檔案未在恩榮村已竣工龍鳳莊園2111402230001155北門街在建（一期已竣工）金博能源3391963838.38文筆大道在建藍(lán)盾花園4446.5811432.558013東華路在建潤(rùn)森花園11177.8840787.77181172漾月路上段在建已報(bào)規(guī)項(xiàng)目小區(qū)名稱用地面積建筑面積戶數(shù)車位建設(shè)位置備注宏強(qiáng)苑26951.2952564.28298385丹溪路方案已批穗城園6413.521935.83120107糧食局方案已批教育小區(qū)Ⅱ4255.29114305670興師北路方案已批匯通花園3448.2132856865通源大道方案已批漾月新社區(qū)18538.1693406.76522丹溪路方案已批產(chǎn)品形式多層小高層高層金鑫小區(qū)明輝花園盛世佳園紅盾苑龍鳳莊園近幾年的發(fā)展，師宗縣住宅產(chǎn)品形式多層與小高層參雜，市場(chǎng)上對(duì)建筑高度抗性較弱。老城區(qū)項(xiàng)目主要已小高層為主，且空置率較低。新區(qū)企事業(yè)單位的房子已多層為主，且多是定向開發(fā)。由于市場(chǎng)上已經(jīng)有小高層項(xiàng)目的出現(xiàn)，且銷售情況較好，為我項(xiàng)目的銷售降低了難度。多層與小高層參雜，且銷售情況較好。主力戶型樓盤名稱面積區(qū)間主力戶型明輝花園119㎡-170㎡三室兩廳盛世家園103㎡-192㎡三室兩廳與四室兩廳紅盾苑130㎡-162㎡三室兩廳根據(jù)師宗縣目前推售項(xiàng)目情況，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨同，三居室和四居室成為供應(yīng)的主力戶型，面積均價(jià)130-150㎡較多。目前市場(chǎng)上可銷售的房源較少，盛世家園只剩下較大的戶型。了解得知，目前區(qū)域內(nèi)主要考慮的是居家戶型。供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨同，均以三居室及四居室為主。價(jià)格特征房地產(chǎn)行業(yè)正處于初期發(fā)展階段，價(jià)格隨著城市的發(fā)展，項(xiàng)目的品質(zhì)會(huì)不斷的突破區(qū)域價(jià)格。目前市場(chǎng)均價(jià)在2200元/㎡左右。還有部分的定向開發(fā)房源，價(jià)格在1700元/㎡左右。價(jià)格漲幅較為平穩(wěn)，逐漸呈現(xiàn)穩(wěn)中有升。規(guī)模特征從上表可以看出，師宗縣市場(chǎng)住宅項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，多不足5萬(wàn)平米，大規(guī)模的項(xiàng)目出現(xiàn)在新城區(qū)，老城區(qū)整體規(guī)模偏小，基本在4萬(wàn)平米以下。項(xiàng)目規(guī)模普遍較小社區(qū)整體品質(zhì)感較差。建筑風(fēng)格外立面風(fēng)格以時(shí)尚簡(jiǎn)約為主；外立面材料以涂料為主，整個(gè)師宗縣最有品質(zhì)感樓盤與項(xiàng)目相鄰。整個(gè)市場(chǎng)無(wú)風(fēng)格主題；建筑物外立面顏色風(fēng)格差異較大。建筑風(fēng)格及外立面表現(xiàn)同質(zhì)化嚴(yán)重，只有少數(shù)項(xiàng)目在建筑形態(tài)及外立面上有所創(chuàng)新。推廣分析樓盤名推廣方式優(yōu)惠策略明輝花園（明輝商都）戶外廣告牌、DM單

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項(xiàng)目地橫幅住房一次性付款2%優(yōu)惠，119㎡戶型減2000元改造費(fèi)；商鋪捂盤再次蓄水，先招商，后帶租銷售，招商政策：免3個(gè)月租金盛世佳園車身廣告DM單住房一次性付款2%優(yōu)惠

商鋪蓄水，VIP卡50000元一張，開盤1%-2%優(yōu)惠紅盾苑DM單金鑫小區(qū)DM單項(xiàng)目以DM單為推廣方式，優(yōu)惠策略較少?？蛻舴治?/p>

1.項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)上的項(xiàng)目都是賣現(xiàn)房為主。

3.經(jīng)濟(jì)條件區(qū)域客戶經(jīng)濟(jì)條件較好；主要是種植烤煙，礦產(chǎn)資源豐富。

4.市場(chǎng)供應(yīng)情況市場(chǎng)供應(yīng)量不足，僅1個(gè)在售樓盤，客戶選擇性較小。

2.消費(fèi)習(xí)慣據(jù)了解客戶要在主體工程形象初建之后，才會(huì)考慮買房?？蛻魧?duì)期房抵觸較大，置業(yè)較為謹(jǐn)慎。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1、預(yù)計(jì)與項(xiàng)目同時(shí)入市的項(xiàng)目是宏強(qiáng)苑小區(qū)。2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：26951.29㎡建筑面積：52564.28㎡住宅面積：44113.54㎡商業(yè)面積:7928.08㎡容積率：1.95綠化率：35.37%3、從規(guī)劃情況看：商業(yè)是住宅的底商，建筑類型為6+1層的住宅。預(yù)計(jì)入市時(shí)間相同，但物業(yè)類型不相同。商業(yè)格局江召公路通源大街文筆大道丹溪大道丹鳳路騰達(dá)商業(yè)步行街師宗商業(yè)還未形成商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)規(guī)劃，都是自發(fā)形成；商業(yè)以街鋪商業(yè)為主，無(wú)大型集中式商業(yè)；主要是中低端商業(yè)，高端商業(yè)在區(qū)域內(nèi)未出現(xiàn)；師宗最繁華的商業(yè)街應(yīng)屬于騰達(dá)商業(yè)步行街；人流較為集中。輻射縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。所有商鋪均處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，市場(chǎng)較好，商鋪需求較高。商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，正處于商業(yè)的初始階段。商業(yè)景象建設(shè)銀行對(duì)接1、異地戶口能提供1年以上納稅及社保證明的客戶，有無(wú)貸款都以2套房算；2、凡是有過(guò)貸款，征信加一；3、二套房及144平米以上的住宅利率上浮10%；4、征信系統(tǒng)有不良記錄連續(xù)超過(guò)3次，不予以貸款；不良記錄有一次，利率在原有基礎(chǔ)上上浮1個(gè)點(diǎn)，累計(jì)超過(guò)7次，不予以貸款；5、保證金收取貸款額10%，時(shí)間為2年，如果逾期沒(méi)有辦理房產(chǎn)證抵押，保證金將被扣除；6、放款時(shí)間：集中審批，如果額度不足將移到下