銅陵市麗景花園城物業(yè)管理方案樣本

銅陵市麗景花園城物業(yè)管理方案南京市圣地物業(yè)管理二〇〇八年六月“麗景花園城”物業(yè)管理方案依據(jù)“麗景花園城”設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“麗景花園城”物業(yè)管理方案。我們真誠(chéng)期望在和貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充足享受到物業(yè)管理所帶來(lái)方便、溫馨和周到服務(wù)，使“麗景花園城”物業(yè)連續(xù)升值，為住戶營(yíng)造一個(gè)安全、整齊、優(yōu)美、方便陽(yáng)光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)友好、多贏經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一、麗景花園城物業(yè)概況“麗景花園城”在銅陵市大銅官山西面、銅全部大道東側(cè)，一期建筑面積約10萬(wàn)平方米，小區(qū)依山而建，以多層住宅為主，配有較高價(jià)值店面，是居家置業(yè)理想物業(yè)。大銅官山即為銅陵市母親山，如此漂亮小區(qū)，更需要“圣地物業(yè)”這么較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任物業(yè)企業(yè)去用心呵護(hù)。二、企業(yè)接管后將采取管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)麗景花園城計(jì)劃情況，本企業(yè)確定麗景花園城物業(yè)為中高級(jí)管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以下：（一）建立二十四小時(shí)值班制度，設(shè)置服務(wù)電話，接收業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求援、提議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息搜集和反饋，立即處理并有回訪統(tǒng)計(jì)。（二）定時(shí)向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理提議立即整改。滿意率達(dá)95%以上。（三）建立落實(shí)維修承諾制，零修急修立即率95%，返修率不高于1%。（四）每六個(gè)月公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。（六）常規(guī)性公共服務(wù)1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)（1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志顯著，設(shè)置引路方向平面圖。（2）物業(yè)外觀完好、整齊、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。2、共用設(shè)備管理，確保設(shè)備和機(jī)房環(huán)境整齊，設(shè)備良好，定時(shí)保養(yǎng)無(wú)事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。確保正常供電，停電提前1天通知用戶，接地電阻每1年檢測(cè)1次。（2）弱電系統(tǒng)。確保系統(tǒng)正常工作。故障立即排除。（3）消防系統(tǒng)。二十四小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道通暢；確保無(wú)火災(zāi)安全隱患。（4）給排水系統(tǒng)。每六個(gè)月清洗水池1次，確保水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；停水提前1天通知；消防泵每個(gè)月進(jìn)行1次操作，每十二個(gè)月進(jìn)行1次全方面檢驗(yàn)；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水；制有應(yīng)急處理方案。3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。4、保安及車輛管理。（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，二十四小時(shí)值班及巡查，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，處理突發(fā)事件。（2）出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。（4）停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整齊。（5）危及人身安全處設(shè)有顯著標(biāo)志和防范方法。（6）聯(lián)絡(luò)群眾，搞好群防群治。（7）幫助并配合公安派出所搞好治安管理。5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定責(zé)、定量。（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。（2）實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。（3）垃圾日產(chǎn)日清，定時(shí)進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提升人清潔衛(wèi)生意識(shí)。6、綠化管理（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。（4）綠化完好率達(dá)成90%以上。7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過(guò)程監(jiān)控，確保房屋整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢和審批。（2）全部裝修人員到物業(yè)服務(wù)中心辦理出入證。8、房屋租售管理。（1）督促外來(lái)人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。（2）配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流感人員調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)生活安全。9、小區(qū)文化（1）設(shè)置學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上活動(dòng)。（2）制有居民精神文明建設(shè)條約。（3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作。（4）業(yè)主滿意率90%以上。（七）針對(duì)性專題服務(wù)（有償業(yè)務(wù)）1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、遷居等。2、提供空置代管、房屋中介等服務(wù)。3、代定報(bào)刊、代收代發(fā)郵件報(bào)刊。4、依據(jù)實(shí)際情況，提供業(yè)主自用部位維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成，如遇特殊情況應(yīng)取得業(yè)主同意。5、安裝、維護(hù)和修理多種家用電器和生活用具等。三、企業(yè)擬采取管理方法“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本企業(yè)根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)企業(yè)信譽(yù)和形象。（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理物業(yè)管理包含面廣，通常業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次極難進(jìn)行全方面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)關(guān)系誤解是目前物業(yè)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系僵化一個(gè)關(guān)鍵原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不立即、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道根本原因。本企業(yè)從項(xiàng)現(xiàn)在期管理、入伙、二次裝修、房屋維修和養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化和便民服務(wù)，均實(shí)施全方面、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本企業(yè)物業(yè)管理行為向規(guī)范化國(guó)際通例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)成管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高管理目標(biāo)，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿意、企業(yè)信譽(yù)度得到提升。（二）溝通服務(wù)至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)一項(xiàng)不可或缺關(guān)鍵素質(zhì)，含有這項(xiàng)素質(zhì)，工作中各項(xiàng)矛盾往往能夠大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深?，F(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)企業(yè)受投訴關(guān)鍵在于溝通不暢所致。為此，本企業(yè)專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處（服務(wù)中心），經(jīng)過(guò)禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、很好處理業(yè)主提出問(wèn)題（合理要求）、回復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、設(shè)置業(yè)主交流箱、公告欄、宣傳欄等方法，發(fā)展和業(yè)主良好關(guān)系。同時(shí)，企業(yè)將果斷實(shí)施3米微笑服務(wù)制、絕對(duì)反饋制、服務(wù)唱諾制、住戶走訪制，實(shí)施走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重老實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，確保服務(wù)質(zhì)量。通常業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出包含和開(kāi)發(fā)商相關(guān)問(wèn)題，我們將利用以耐心、親切、專業(yè)服務(wù)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效回應(yīng)業(yè)主疑問(wèn)、誤解或投訴，并認(rèn)真做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)，和開(kāi)發(fā)商共同處理問(wèn)題。絕對(duì)嚴(yán)禁加劇業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾做法和行為。（三）締造親善小區(qū)文化發(fā)明一個(gè)友好、文明、舒適、優(yōu)美生活和工作環(huán)境是我企業(yè)和業(yè)主共同愿望。所以，本企業(yè)提倡文明、禮貌、親善小區(qū)文化，和業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)企業(yè)職員發(fā)展和業(yè)主、派出所、小區(qū)居民委員會(huì)和政府部門友好協(xié)作關(guān)系。提倡熱心助人、溫善相待，努力爭(zhēng)取發(fā)明良好人際關(guān)系。四、麗景花園城物業(yè)服務(wù)具體操作企業(yè)落實(shí)“以人為本、業(yè)主至上”服務(wù)理念，從項(xiàng)現(xiàn)在期管理、入伙、二次裝修、房屋維修和養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化和便民服務(wù)，均實(shí)施全方面、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、小區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。（一）、前期準(zhǔn)備首先依據(jù)銅陵當(dāng)?shù)厍闆r，將本企業(yè)優(yōu)異服務(wù)模式融合到開(kāi)發(fā)商銷售現(xiàn)場(chǎng)，采取銅陵還未實(shí)施銷售服務(wù)模式：為銷售現(xiàn)場(chǎng)提供必需安保形象禮儀崗，為前來(lái)選房業(yè)主提供良好購(gòu)房環(huán)境，為開(kāi)發(fā)商提供樓盤銷售亮點(diǎn)。同時(shí)派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目計(jì)劃、物業(yè)特點(diǎn)和周圍地域物業(yè)分布情況、安全情況，結(jié)合本方案確定特定物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)管理方案；進(jìn)駐前三個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制訂各項(xiàng)管理要求及工作步驟，確定業(yè)戶手冊(cè)、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、二次裝修手冊(cè)及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前30天必需安排好管理用房、職員宿舍及物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管前20天必需完成驗(yàn)收評(píng)定，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料交接。1、依據(jù)項(xiàng)目情況確定內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置和確定人員編制2、物業(yè)管理人員選聘和培訓(xùn)開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：物業(yè)管理常識(shí)和相關(guān)專業(yè)知識(shí)，緊急情況處理預(yù)案，業(yè)主及用戶投訴處理技巧，確保關(guān)鍵管理服務(wù)人員含有相關(guān)上崗證，尤其電梯配電必需取得上崗證方可上崗。3.規(guī)章制度制訂1）、依據(jù)政府相關(guān)部門法律、法令、文件和示范文本，幫助開(kāi)發(fā)商制訂《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》、《業(yè)戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。2）、制訂嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)管理文件（各項(xiàng)守則、管理要求，各級(jí)職員崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。(二)、物業(yè)管理開(kāi)啟1.物業(yè)接管驗(yàn)收1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目同意文件、用地同意文件、建筑執(zhí)照）。2）、技術(shù)資料（完工圖、設(shè)備檢驗(yàn)合格證書(shū)等）2.入伙管理1）、房屋驗(yàn)收、交接實(shí)施企業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主臨時(shí)規(guī)約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋相關(guān)疑問(wèn)；簽署物業(yè)管理委托協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約；經(jīng)過(guò)宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《入住須知》、《業(yè)戶手冊(cè)》；配適用戶搬遷，應(yīng)做好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、幫助用戶搬遷和交通指揮等；做好用戶搬遷階段安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡查，合適增加保安力量。2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)立案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立用戶檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)范圍和百分比，建立產(chǎn)權(quán)立案制度，為以后順利管理打好基礎(chǔ)。3.二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控二次裝修管理直接影響樓宇建筑風(fēng)格有序統(tǒng)一，所以，為了確保樓房長(zhǎng)久正常使用，企業(yè)將依《安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理要求》、《家庭居室裝飾裝修管理試行措施》、《銅陵市建筑外墻裝飾管理要求》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行措施》、《銅陵市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)措施》等相關(guān)法規(guī)和《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)戶手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》，嚴(yán)格實(shí)施管理。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心將采取必需安全防護(hù)和消防方法，保障作業(yè)人員和相鄰居民安全，控制現(xiàn)場(chǎng)多種粉類、廢氣、固體廢物和噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民日常生活造成影響。安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府要求辦理證件，接收物業(yè)服務(wù)中心管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修和入住并存期間，加強(qiáng)安全防范關(guān)鍵宣傳，有針對(duì)性地采取方法，確保不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整齊；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大程度降低對(duì)周圍居民正常生活及工作影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。外部二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；嚴(yán)禁安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式封閉，或由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一有序設(shè)計(jì)整體封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以預(yù)防破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以預(yù)防外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑墻體。水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢驗(yàn)口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以預(yù)防二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢驗(yàn)口。裝修工程完工后，由裝修戶通知物業(yè)服務(wù)中心工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具完工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。(三)完善日常物業(yè)管理服務(wù)A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)1、總體安全環(huán)境管理在小區(qū)四面、車床進(jìn)出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立二十四小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件立即處理，依法辦事。培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴顯著標(biāo)志，文明值勤，禮貌服務(wù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行二十四小時(shí)值班及巡查，制訂詳盡巡查路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有顯著標(biāo)志和防范方法并立即消除安全隱患。在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流感人員數(shù)量，預(yù)防推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄；建立我企業(yè)覆蓋全小區(qū)物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，能夠立即調(diào)配全企業(yè)人力和物力集中支援；制訂應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急方法，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。2、對(duì)出租戶管理租戶小區(qū)角色不一樣，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，所以，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理問(wèn)題。我企業(yè)將從提倡親和小區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類造訪和關(guān)鍵關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流感人員調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶生活安全和人際友好。3、車輛交通及道路管理樓宇停車場(chǎng)有專員疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按要求位置停放；天天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主日常生活。4、科學(xué)管理統(tǒng)計(jì)全方面事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡查及監(jiān)控，消亡安全隱患。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)（1）房屋管理和維修養(yǎng)護(hù)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志顯著；定時(shí)檢驗(yàn)外墻，發(fā)覺(jué)破損立即修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整齊，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中搜集；設(shè)置小通告板，開(kāi)展和業(yè)主交流，立即通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。（2）共用設(shè)備管理本企業(yè)設(shè)備保養(yǎng)和維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)和計(jì)劃維修并重，使設(shè)備一直處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好關(guān)鍵房屋設(shè)備?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢驗(yàn)、會(huì)排除故障?！拔宥ā笔菍?duì)房屋關(guān)鍵設(shè)備清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)施專業(yè)人員修理和使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備使用操作人員參與日常維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分小型維修。四是完善設(shè)備管理和定時(shí)維修制度。制度科學(xué)保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制訂定時(shí)維修計(jì)劃。1）給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。供水設(shè)備（包含蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定時(shí)檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；天天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理方法，無(wú)污染隱患；生活用水水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每六個(gè)月清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保留二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。排水管理。天天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每十二個(gè)月一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在要求時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。2）供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立二十四小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，立即排除故障；天天檢驗(yàn)供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每個(gè)月細(xì)查一次，六個(gè)月大檢修一次），并做好運(yùn)行統(tǒng)計(jì)；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及?。ㄓ茫粞b修制訂臨時(shí)用電管理方法；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況立即切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房管理。由維修技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)；建立配電運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，每班巡查1次，每個(gè)月細(xì)查1次，六個(gè)月大檢修1次，查出問(wèn)題立即處理，并做好統(tǒng)計(jì)；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭標(biāo)志顯著，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必需按要求使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流改變情況，高峰用電時(shí)電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)分析相關(guān)差異；查對(duì)各個(gè)支路實(shí)際負(fù)荷是否和裝設(shè)保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢靠，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具接頭有沒(méi)有松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有沒(méi)有燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有沒(méi)有焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有沒(méi)有失效，接頭之間有沒(méi)有腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接地線是否良好，有沒(méi)有虛脫或腐蝕，多種管路固定是否牢靠。管子接頭有沒(méi)有脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有沒(méi)有塌腰變形；各用電器具是否牢靠；多種地板接地電阻是否符合要求。3）弱電設(shè)備管理天天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能立即排除。4）消防管理消防控制中心二十四小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接收嚴(yán)格正規(guī)培訓(xùn)。建立日常防火檢驗(yàn)制度，每七天一次檢驗(yàn)消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每個(gè)月全部檢驗(yàn)一次，立即發(fā)覺(jué)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在顯著處設(shè)置消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道通暢無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備使用方法并能立即處理多種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)怒災(zāi)應(yīng)急方案；每十二個(gè)月舉行一次消防演練，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提升業(yè)主消防意識(shí)C、環(huán)境保潔系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理目標(biāo)是凈化環(huán)境，給使用人提供一個(gè)清潔宜人工作、生活環(huán)境。本企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定責(zé)、定量。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定時(shí)進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無(wú)蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。1、日常保潔范圍序號(hào)工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)樓道1收垃圾洗垃圾桶2次/天無(wú)遺留物、臭味2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物，無(wú)積水3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水4擦信報(bào)箱1次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印5擦電梯2次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印6擦公共防盜門1次/周無(wú)灰塵7擦樓梯扶手2次/周無(wú)灰塵8擦公共天花板1次/周無(wú)灰塵、蜘蛛絲9擦消火栓1次/月無(wú)灰塵10擦窗戶2次/月無(wú)灰塵道路1路面循環(huán)清掃無(wú)雜物2路邊綠地2次/天無(wú)雜物3水泵結(jié)合器1次/周無(wú)灰塵4路燈柱1次/周無(wú)灰塵5綠地清理1次/天無(wú)灰塵、枯葉2、四害消亡在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，定時(shí)一次采取方法消亡老鼠、蟑螂，二次消亡蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼、綠化維護(hù)系統(tǒng)制訂綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定時(shí)對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作；對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改善、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)綠化澆水澆水（依氣候改變）澆足澆透草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整雜草清除（隨時(shí)處理）確?；A(chǔ)無(wú)雜草防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治（十二個(gè)月2次）無(wú)病蟲(chóng)害養(yǎng)護(hù)施肥（十二個(gè)月4次）綠化生長(zhǎng)旺盛喬灌木修剪造型十二個(gè)月4次E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制訂共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主共用設(shè)施：制訂對(duì)應(yīng)管理措施，定時(shí)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好運(yùn)行機(jī)制充足發(fā)揮物業(yè)使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好物業(yè)管理注入動(dòng)力。F、小區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)1、小區(qū)文化建設(shè)發(fā)明一個(gè)友好、文明、舒適生活和工作環(huán)境是我企業(yè)和業(yè)主共同愿望。在十二個(gè)月里，尤其是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，物業(yè)服務(wù)中心和小區(qū)居委員會(huì)一道，組織小區(qū)居民參與開(kāi)展多種主動(dòng)向上文藝活動(dòng)，使住戶擁有歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府相關(guān)部門支持，并發(fā)展和業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)居委會(huì)和政府相關(guān)部門良好合作關(guān)系；在樓宇通告欄上設(shè)置學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與小區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅小區(qū)文化。2、便民服務(wù)“不出小區(qū)門，照樣過(guò)日子”是本企業(yè)服務(wù)一項(xiàng)關(guān)鍵目標(biāo)，當(dāng)住戶碰到生活上或工作上多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全企業(yè)職員全部必需有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，主動(dòng)開(kāi)展臨時(shí)性、專題性、業(yè)戶自愿選擇特約服務(wù)方法。1）、日常服務(wù)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)熱線，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)和本企業(yè)溝通交流場(chǎng)所，接收住戶質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求援、報(bào)修，要求企業(yè)職員必需熱情相待，立即處理和反饋?zhàn)舳喾N要求；建立回訪制度并統(tǒng)計(jì)，定時(shí)向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化提議立即整改；每六個(gè)月公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；代定報(bào)刊，代收代發(fā)郵件報(bào)刊。2）、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成，如有特殊原因應(yīng)取得業(yè)主同意；空置房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘多種類型保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等五、為開(kāi)展麗景花園城物業(yè)管理所配置人力、物力資源（一）、管理架構(gòu)及人員費(fèi)用：依據(jù)所確定管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積10萬(wàn)平方米計(jì)算,本企業(yè)“麗景花園城一期”物業(yè)服務(wù)中心擬設(shè)置工作人員47人。1、管理架構(gòu)：南京圣地物業(yè)管理服務(wù)麗景花園城物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理（1人）維修服務(wù)部（7人）財(cái)務(wù)南京圣地物業(yè)管理服務(wù)麗景花園城物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理（1人）維修服務(wù)部（7人）財(cái)務(wù)管理部（1人）保潔服務(wù)部（9人）安保服務(wù)部（25人）客服服務(wù)部（4人）2、人員費(fèi)用：部門職位人數(shù)工資待遇（人元/月）各項(xiàng)保險(xiǎn)（人/月以800元×33%為標(biāo)準(zhǔn)）小計(jì)費(fèi)用（元/月）保安部保安主管112002641464保安領(lǐng)班31000264×33792保安隊(duì)員21800264×2122344保潔部保潔主管110002641264保潔員88006400工程部工程主管113002641564配電值班31000264×33792工程維修31000264×33792客服部客服主管1130015641564客服行政31100264×34092財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)113002641564服務(wù)中心經(jīng)理118002642064每個(gè)月總計(jì)4753696注：1、所列人員（除保潔員外）費(fèi)用均根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)要求，辦理各項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用。2、如因當(dāng)?shù)卣咝哉{(diào)整繳費(fèi)基數(shù)，相關(guān)費(fèi)用則做適應(yīng)性調(diào)整。3、以上所列人職員資待遇不包含超時(shí)工資。（二）、綜合效益簡(jiǎn)明分析按人員費(fèi)用測(cè)算指標(biāo)物業(yè)企業(yè)用于麗景花園城一期10萬(wàn)平米每十二個(gè)月支出成本為：序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算數(shù)據(jù)測(cè)算依據(jù)備注1每個(gè)月支出成本53696人員費(fèi)用2人平均管理面積2127.6610萬(wàn)平米÷47人3人平均日工資55.06①÷47÷20.75法定工作日20.75天4年節(jié)假日加班費(fèi)85396.05③×11天×3倍整年法定節(jié)假日11天5行政管理費(fèi)24000.00每個(gè)月元6每十二個(gè)月支出成本807444.05①×13個(gè)月+④+⑤含年底獎(jiǎng)金7應(yīng)收物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.67287⑥÷10萬(wàn)㎡÷12月元．㎡/月物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為(以下標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：項(xiàng)目多層住宅小高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.60元/平方米·月1.00元/平方米·月注明：小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)因停車位數(shù)據(jù)沒(méi)有最終確定而無(wú)法測(cè)算。（三）、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明（1）我企業(yè)一旦接收委托進(jìn)行物業(yè)管理，在前期銷售為開(kāi)發(fā)商銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行對(duì)應(yīng)物業(yè)服務(wù)，我們將派遣三名安保人員為銷售現(xiàn)場(chǎng)樹(shù)立形象，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)車輛停放秩序、購(gòu)房秩序進(jìn)