2023年江西省房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)市場調(diào)查研究考試試卷

2016年江西省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的。

A：第一階段

B：第二階段

C：第三階段

D：第四階段

E：借款合同2、__是估價人員履行對委托人責任的最佳方式。

A．書面報告

B．口頭報告

C．敘述式報告

D．表格式報告3、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。

A．假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法

B．假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法4、取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用為。

A：用地使用費

B：土地費用

C：土地轉(zhuǎn)讓費

D：土地租用費

E：借款合同5、土建工程計劃利潤的計算基數(shù)是。

A：人工費

B：直接工程費

C：間接費

D：直接工程費+間接費

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、實施裁決的房屋拆遷管理部門是。

A：鄉(xiāng)級以上地方人民政府

B：鄉(xiāng)級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C：縣級以上地方人民政府

D：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章7、被保險人之間體現(xiàn)的是關(guān)系，表現(xiàn)在一定時期內(nèi)少數(shù)被保險人遭受的損失實際上由全體被保險人來分擔。

A：商品交易

B：互助合作

C：平均分配

D：共同承擔

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的__。

A．相互影響性

B．適應(yīng)性

C．不一致性

D．保值性與增值性9、在某商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．120410、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了__對地價的影響。

A．土地面積

B．地質(zhì)條件

C．土地位置

D．土地形狀

11、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（）元。

A．137.5

B．410.2

C．432.2

D．452.212、某種商品隨著消費者收入的提高，對該商品的需求會減少，這種商品為。

A：奢侈物品

B：吉芬物品

C：正常物品

D：低檔物品

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、根據(jù)購買對象的不同，可將市場分為兩大類型：個人消費市場和__。

A．組織市場

B．集團消費市場

C．組團消費市場

D．企業(yè)消費市場14、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收后__內(nèi)向城市規(guī)劃行政部門報送有關(guān)竣工資料。

A．1個月

B．6個月

C．3個月

D．1年15、職工住房公積金是__信貸資金來源之一。

A．商業(yè)性

B．社會性

C．政策性

D．自營性16、某物業(yè)當前的市場售價為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為（）元/m2。

A．482.79

B．448.24

C．467.25

D．498.5317、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為。

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5%，兩年后的年利率調(diào)整為8.5%，則該家庭在第28個月的還款額為（）美元。

A．1250

B．1398

C．1416

D．156219、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)為年。(說明：題干中假設(shè)土地出讓合同中未約定不可續(xù)期)

A：40

B：43

C：47

D：50

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4000㎡，經(jīng)濟壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2500元／㎡，1990年6月和2005年6月相對1980年的建筑價格指數(shù)為108％和112％，殘值率為5％，該建筑物2005年6月的累計折舊額為。

A：612．33萬元

B：615．74萬元

C：625萬元

D：648．15萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。

A．乙＜丙＜甲

B．甲＜乙＜丙

C．丙＜甲＜乙

D．乙＜甲＜丙22、房地產(chǎn)估價師的注冊管理部門是。

A：國務(wù)院人力資源和社會保障主管部門

B：國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門

C：所在地省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門

D：所在地市級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得。

A：抵押人無權(quán)優(yōu)先受償

B：抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償

C：抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

D：抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金__以下的土地閑置費。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%25、計量估價合同是以__和單價表為計算包價依據(jù)的合同。

A．總工程量

B．實測工程量

C．工程量清單

D．最終工程量二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（）。

A．比較風險

B．通貨膨脹風險

C．時間風險

D．資本價值風險2、在計劃經(jīng)濟時期，我國的城市土地使用制度，是對土地實行土地的制度。

A：行政劃撥

B：無償無限期使用

C：無償有限期使用

D：禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓

E：允許一定范圍的土地使用者轉(zhuǎn)讓3、初步可行性研究主要解決的問題包括。

A：項目的投資機遇如何

B：分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定

C：是否有進行詳細可行性研究的必要

D：有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究

E：做出投資與否的決策4、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押涉及的出租問題，表述正確的有。

A：訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系受該抵押權(quán)的影響

B：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系可以對抗已登記的抵押權(quán)

C：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力

D：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任

E：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔5、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括。

A：建筑安裝工程費

B：土地使用權(quán)出讓金

C：拆遷補償費

D：公共配套設(shè)施建設(shè)費

E：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費6、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有。

A：財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅

B：集體土地使用人無需交納土地使用稅

C：用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅

D：土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

E：因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅7、關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是__。

A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同

B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同

C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同

D．由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較8、最低收入家庭住房保障可通過方式實現(xiàn)。

A：實物配租

B：稅收優(yōu)惠

C：發(fā)放租賃補貼

D：租金核減

E：購買經(jīng)濟適用住房9、下列屬于強制拍賣的特點是。

A：主體的不定性

B：權(quán)利義務(wù)的對等性

C：國家強制性

D：目的的利他性

E：標的非自有性10、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有__。

A．放棄這個項目

B．努力學習，邊學邊干

C．埋頭苦干，克服困難完成項目

D．找別人完成項目，簽自己的名

E．對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

11、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為。(2009年試題)

A：設(shè)計壽命

B：經(jīng)濟壽命

C：法定壽命

D：自然壽命

E：借款合同12、若某國家在一個時期的消費函數(shù)為C=1000+0.8y，則該國此時的引致消費是__(公式中C表示消費，y表示收入)。

A．0.8

B．0.8y

C．1000

D．1000+0.8y13、某寫字樓2年前的市場價格為12000元/m2，目前該類寫字樓的市場資金為每天2元/m2，寫字樓的凈收益為市場租金的80%。預(yù)測3年后該寫字樓的市場價格將達到12500元/m2，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為12%。則該寫字樓目前的市場價格為（）元/m2。

A．10300

B．9766

C．10256

D．987414、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用（）。

A．房地剩余技術(shù)

B．市場剩余技術(shù)

C．土地剩余技術(shù)

D．建筑物剩余技術(shù)

E．自有資金剩余技術(shù)15、某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/m2，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/m2。該宗土地的總價為__萬元。

A．96

B．192

C．240

D．48016、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于。

A：賣方實際得到的價格／(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)

B：賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔的稅費

C：買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔的稅費

D：應(yīng)由賣方負擔的稅費／應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

E：買方實際付出的價格-(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)17、以保險基金來源的不同為標準，可將保險分為。

A：商業(yè)保險

B：社會保險

C：政策保險

D：財產(chǎn)保險

E：人身保險18、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為__年。

A．1.4

B．1.9

C．2

D．319、下列不屬于可進行工程竣工的驗收條件的是__。

A．完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容

B．對當?shù)鼐用裼兴仓?/p>

C．建設(shè)單位已按合同約定支付工程款

D．有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書20、運用路線價法估價的步驟包括等。

A：調(diào)查評估路線價

B：計算臨街土地的價值

C：求取可比實例價格

D：劃分路線價區(qū)段

E：交易情況修正21、在估價中，測算開發(fā)利潤時應(yīng)注意__。

A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤

C．直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息

E．銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值22、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。

A．20

B．15

C．35

D．5023、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟包括。

A：調(diào)查待開發(fā)房