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創(chuàng)世紀(jì)時代廣場營銷策劃匯報第一篇市調(diào)分析在新歷史條件下，城市經(jīng)濟發(fā)展越來越受關(guān)注，作為江南重鎮(zhèn)之一貴陽，在經(jīng)濟一體化過程中，經(jīng)濟發(fā)展前景日趨明朗。一個城市經(jīng)濟發(fā)展、地理條件、市政計劃、政策傾向及其大家消費心理全部在很大程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展。城市發(fā)展趨向和潛在經(jīng)濟增加原因能否更大地刺激房地產(chǎn)市場需求，和在政府計劃當(dāng)中，能否給項目所處區(qū)塊物業(yè)升值帶來寬廣前景，將對項現(xiàn)在期計劃及未來銷售和后期管理、商業(yè)運作產(chǎn)生直接影響。鑒于此，我們對貴陽經(jīng)濟發(fā)展和計劃進行深入探索，以期能夠把握該區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和整個商業(yè)帶運作。第一章貴陽城市發(fā)展計劃分析1.1貴陽概況貴陽,舊稱貴陽坊,同治三(1864年)改稱為貴陽鎮(zhèn),1949年改為貴陽區(qū),1956年改為縣級鎮(zhèn),1979年改為縣級市,1983上7月升格為省轄市,同年10月,在原境內(nèi)成立"月湖區(qū)"，為其中心城區(qū)。貴陽地處東經(jīng)116°41'至l17°30'、北緯27°35'至28°40'之間，總面積3554平方公里。全省五大水系之一信江貫穿東西，岸南龍頭山上自古有一片樟樹林，每當(dāng)晴空萬里，群鷹在樟樹林上空展翅翱翔盡情盤旋，信江深潭激流則回旋于龍頭山下。轄區(qū)屬南嶺準(zhǔn)地槽邊緣信江凹隔帶，地勢南北高，中間低，東西長約50公里，呈帶狀分布，320、206國道和浙贛線、皖贛線、鷹廈線三條鐵路線把離市區(qū)18公里貴溪市和離市區(qū)25公里余江縣連成一個整體。

全市現(xiàn)在人口近105萬，其中非農(nóng)業(yè)人口占26.8%，農(nóng)業(yè)人口占73.2%；男性占52.8%，女性占47.2%；在職職員約占全市人口9.7%，其中女性占37.9%?，F(xiàn)在城區(qū)人口約20萬，其中外來人口占28%左右，而由當(dāng)?shù)赝獬鼋?jīng)商者亦靠近28%，從而在數(shù)量上形成對等貿(mào)易，展現(xiàn)了貴陽作為一個放射性城市特征，其居民經(jīng)商投資意識也由此可見端倪。1.2經(jīng)濟發(fā)展1.2.1經(jīng)濟環(huán)境

（1）經(jīng)濟發(fā)展總水平。

改革開放以來,尤其是1983年升格為省轄市以來,貴陽市在城市各個領(lǐng)域進行了一系列經(jīng)濟體制改革,全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得了令人矚目標(biāo)成就,開辟了該市國民經(jīng)濟蓬勃發(fā)展新時期。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。養(yǎng)殖業(yè)和多個經(jīng)營產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重分別提升到49%和69%。引進推廣農(nóng)牧漁業(yè)新品種90多個,圍繞糧豬果林菜5個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),建立了10大農(nóng)產(chǎn)品基地。市生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)建設(shè)前期工作基礎(chǔ)完成。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)264家,一個以有色金屬冶煉為主體,電力、化工、機械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競相發(fā)展、特色鮮明、又門類齊全工業(yè)體系基礎(chǔ)形成。并在部分行業(yè)取得了顯著成效，如：三川企業(yè)水表銷量在全國同行業(yè)排名第二,連續(xù)三年奪得了中國市場擁有率排名第一,南方照明企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品節(jié)能燈產(chǎn)量躍居全國同行業(yè)前列,產(chǎn)品出口美國、德國、印度等國家。旅游業(yè)發(fā)展加緊，多年接待境內(nèi)游客數(shù)、旅游直接收入、接待境外游客數(shù)及創(chuàng)匯金額等候各項指標(biāo)全部有很大提升。金融保險事業(yè)發(fā)展快速。全市現(xiàn)在共有金融機構(gòu)376家,職員總?cè)藬?shù)2737人。金融機構(gòu)各項存款余額70.96億元,其中儲蓄存款45.51億元;各項貸款余額76.18億元,其中短期貸款54.52億元,中長久貸款17.34億元。據(jù)悉該市人均存款現(xiàn)在居江西省第三。

（2）經(jīng)濟增加。

，全市中國生產(chǎn)總值達58.8億元,按可比價格計算,比1995年增加54.3%,年均增加7.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加22.2%,年均遞增3.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加87.2%,年均遞增加11.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加50.6%,年均增加7.1%.綜合經(jīng)濟實力顯著增強。全市財政收入和地方財政收入3.3億元,分別比1995年增加55.8%和58.7%,年均分別遞增7.7%和8%。在此基礎(chǔ)上，近兩年更是穩(wěn)中求進，逐步增加。

（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

面對買方市場及猛烈市場競爭,貴陽市主動采取方法,“穩(wěn)定一產(chǎn),主攻二產(chǎn),加緊發(fā)展三產(chǎn)”,使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不停得到調(diào)整和優(yōu)化,最終展現(xiàn)出“二、三、一"格局。第一產(chǎn)業(yè)增加值保持穩(wěn)定增加,但比重呈緩慢下降趨勢,這是貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變最顯著特點。1.2.2商貿(mào)投資（1）市場體系。貴陽中心城區(qū)是商賈會集之鬧市,物資集散之要沖,市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布,各類市場54個,零售貿(mào)易網(wǎng)點4443個,面積24萬平方米,居江西前列,個體工商戶9437戶,一個以綜合批發(fā)市場為龍頭,專業(yè)批發(fā)市場為骨干,零售貿(mào)易網(wǎng)點為基礎(chǔ)市場體系已經(jīng)初步形成。其中:①本市眼鏡批發(fā)市場屬全國四大眼鏡批發(fā)市場之一,總建筑面積10000多平方米,近200家眼鏡專業(yè)戶在此從事眼鏡制作、加工、驗光、批發(fā)、零售等系列經(jīng)營服務(wù),市場輻射到全國各地，并長久對外批發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)有3萬余貴陽人活躍于全國各個省市從事眼鏡經(jīng)營，也正所以使貴陽和其它省市信息交流更為頻繁，其本身信息起源更為豐富，同時也大大加強了貴陽大家經(jīng)商和投資意識。②貴陽市建材市場一期工程已于去年建成,并投入使用,市場占地20多畝,總建筑面積1.5萬平方米,市場將輻射到周圍縣市。③贛東商城是江西省規(guī)模最大市場之一,占地80多畝,建筑面積9萬平方米,共有店面1700余個,其輻射面已達成周圍20多個縣市。另外，現(xiàn)在貴陽市根據(jù)“調(diào)整、提升、規(guī)范、發(fā)展”方針,合理計劃,分類建設(shè),優(yōu)化結(jié)構(gòu),提升級次,建設(shè)和完善市場設(shè)施,關(guān)鍵培育和發(fā)展生產(chǎn)資料及農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。在完善和提升贛東商城、裝飾建材市場、百佳城步行街、南站干鮮果品批發(fā)市場基礎(chǔ)上,沿320國道兩側(cè)加緊建設(shè)銅產(chǎn)品、竹木、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、機動車輛等專業(yè)批發(fā)市場。和此同時,貴陽市還著力培育資本、勞動力、技術(shù)、人才、信息等生產(chǎn)要素市場,現(xiàn)已逐步形成一個完善市場體系。

（2）、投資情況

相對售價來說，貴陽現(xiàn)在商鋪租金普遍較低，所以商鋪投資回收率普遍低，回收時間較長。就貴陽中心城區(qū)百佳步行街而言，其租金在20-50元/㎡·月間徘徊，而其售價在6000-7000元/㎡之間，按此計算，對于一個商鋪投資，其回收往往需要不下十年時間。1.2.3工業(yè)情況貴陽市工業(yè)企業(yè)關(guān)鍵集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)白露工業(yè)小區(qū)是貴陽市實施外向牽動戰(zhàn)略“龍頭”，更是月湖區(qū)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟跨世紀(jì)戰(zhàn)略工程，在市區(qū)西南端，總體計劃面積畝，1994年開始建設(shè)，是貴陽市關(guān)鍵工業(yè)開發(fā)區(qū)。

白露工業(yè)小區(qū)作為貴陽市區(qū)一部分，其地理位置含有特殊優(yōu)勢，關(guān)鍵表現(xiàn)在以下一個方面：一是符合貴陽市在320國道（上?！ッ鳎﹥蓚?cè)建“經(jīng)濟帶”發(fā)展戰(zhàn)略。二是毗鄰320國道和260國道（連云港——汕頭）交匯處，和省會南昌僅隔143公里，距向塘機場116公里，小區(qū)內(nèi)道路和市區(qū)干道直通。三是距離市中心僅3公里，座落在貴陽市城市計劃區(qū)內(nèi)。四是東邊距鐵路貨運南站3公里，北邊距鐵路客運站、汽車站2公里左右，而且緊鄰贛東北最大河流信江，信江上有水陸聯(lián)運港口碼頭，交通十分便利。五是工業(yè)小區(qū)供水、供電、郵電、通訊等均和市區(qū)系統(tǒng)并網(wǎng)，同時還可利用市區(qū)其它設(shè)施為工業(yè)小區(qū)內(nèi)企業(yè)服務(wù)。

除此之外，為了給投資者發(fā)明良好投資環(huán)境，工業(yè)小區(qū)投入了大量資金進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并制訂了一系列優(yōu)惠政策，給工業(yè)小區(qū)發(fā)明了良好投資環(huán)境。該工業(yè)小區(qū)現(xiàn)已開發(fā)土地600畝，鋪設(shè)了必需道路、排水管線、供水管線，修建了較大容量變電所，每日噸供水管道接至工業(yè)小區(qū)周圍，和市內(nèi)郵電系統(tǒng)并網(wǎng)，開通了直通世界各地通訊線路，真正實現(xiàn)了“三通一平”?，F(xiàn)在，已經(jīng)有二十幾家企業(yè)在工業(yè)小區(qū)落戶，形成了以糧油加工、食品加工、建材、化工、輕工等關(guān)鍵工業(yè)行業(yè)新型工業(yè)城，而且不停吸納江浙一帶尤其是溫州、臺州、金華一帶富商前來投資，從而使貴陽以商業(yè)為依靠帶動經(jīng)濟乃至整個城市發(fā)展。1.3地理條件貴陽是關(guān)鍵江南交通樞紐之一，地處江西東北部，史稱“東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信江之門戶”。素有“江南重鎮(zhèn)，六省通衢”之稱，它從一個鎮(zhèn)到一個縣到一個縣級市最終到一個地級市發(fā)展歷程也正說明了其存在發(fā)展?jié)摿o限，商機無限。

另外貴陽山清水秀，人杰地靈，交通便利，其東北部分別和上饒地域戈陽、鉛山、萬年、余干接壤，西南面分別和撫州地域資溪、金溪毗部，東南方向則和福建光澤縣相連。距省會南昌僅130公里。這些對于提煉一個休閑產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)極具潛力，尤其是在中國實現(xiàn)三個黃金周，促進旅游發(fā)展以后，其發(fā)展更具勢頭。1.4市政計劃1.4.1計劃戰(zhàn)略

依靠大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實施“工業(yè)富市、商貿(mào)活市、旅游旺市、科技興市、依法治市"戰(zhàn)略。1.4.2現(xiàn)實狀況分析

就貴陽現(xiàn)在城區(qū)改造而言，市政計劃過于保守，市容整改基礎(chǔ)上只限于細枝末節(jié)上修修補補，限于道路立面整改和修復(fù)，加之市政府東遷和東部開發(fā)不甚成功矛盾，便從客觀上決定了在多年內(nèi)貴陽發(fā)展仍將以交通路、勝利路、站江路圍合區(qū)域為中心。

本案恰恰處于這個圍合區(qū)域內(nèi)，屬貴陽市中心黃金地段，這在地域上便占有了顯著優(yōu)勢，對于該地塊開發(fā)是個極好契機。1.4.3遠景目標(biāo)

⑴從現(xiàn)在起到，根據(jù)"圍繞中心、推進兩翼、突出關(guān)鍵、帶動周圍"構(gòu)想，將貴陽建設(shè)成為皖、浙、贛邊際區(qū)域中心城市；將東翼貴溪市建成以有色冶煉和化工工業(yè)為主體次中心城市；將西翼余江縣城建成富有地方特色風(fēng)格衛(wèi)星城市；將南邊龍虎山風(fēng)景區(qū)建成舉世著名風(fēng)景名勝區(qū)，帶動沿鐵路、國道和信江周圍小城鎮(zhèn)建設(shè)，推進貴陽市城市化進程。

⑵以建設(shè)花園式城市為目標(biāo)，嚴(yán)格實施城市總體計劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)，開啟高橋區(qū)。樹立經(jīng)營城市理念，最大程度地籌集建設(shè)資金，搞好龍虎山大道、沿江大道、五洲路、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣混氣工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強城市環(huán)境衛(wèi)生綜合整改，實施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、臨街建筑物"穿衣戴帽"等"四位一體"改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個質(zhì)飛躍。

⑶把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為經(jīng)濟發(fā)展"增加源"來抓，加緊上清鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)、文坊鎮(zhèn)、志光鎮(zhèn)、童家鎮(zhèn)、劉墾（洪湖）、鄧埠鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)等8個關(guān)鍵示范鎮(zhèn)建設(shè)步伐。到"十五"期末，每個小城鎮(zhèn)所在地人口達1.8-2萬人以上，二、三產(chǎn)業(yè)比重70-80%，農(nóng)民人均純收入3000元以上。1.5心理需求因為本案地塊開發(fā)不僅包含住宅樓，還兼及廣場和商業(yè)帶，屬綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，所以就本案對于當(dāng)?shù)厝巳合M心理和習(xí)慣調(diào)查也應(yīng)從多方面入手，了解當(dāng)?shù)卮蠹以诟鱾€方面各個層次需求，才能從根本上去滿足她們，也為這個地塊樓盤營銷發(fā)明良好條件。

1.5.1廣場

因為舊城改造，貴陽市現(xiàn)有體育場將遷至離市中心3公里處白露鎮(zhèn)，勢必會對長久在此晨煉和進行體育鍛煉貴陽市民造成不便和影響，甚至?xí)屗齻兇胧植患?，這便在客觀上要求貴陽市需要有這么一個場所來滿足大家在這方面需求，讓貴陽市民日常消閑有去處，清晨鍛煉有場所，體育訓(xùn)練有空間。這不僅表明了貴陽市民對于這么一個場所基礎(chǔ)需求，同時也在客觀上對這個場所專題定位提出了對應(yīng)要求——它必需是一個休閑、和日常生活息息相關(guān)地方。

其次，因為貴陽市城區(qū)內(nèi)現(xiàn)在綠化欠缺，加之非典過后余留心理恐慌和“健康、生態(tài)”觀念層層深入人心，貴陽大家對于綠色、對于自然便有了一個本能發(fā)自心底需求和憧憬，所以舊城改造過程中城區(qū)綠化便顯得迫在眉睫，而這在客觀上也對于本案廣場專題定位提出了另一個層面要求——它還必需是一個綠色、自然、健康場所。

綜上，便引申出了廣場專題定位——休閑、生活、綠色、健康。1.5.2商業(yè)帶

在調(diào)查中我們了解到，就一條商業(yè)街或一個商場來說，貴陽大家對于其后期管理和商業(yè)引導(dǎo)極為重視，其關(guān)注度甚至超出對于商鋪本身租金和價格關(guān)注，基于這么需求心理和現(xiàn)實，便決定了構(gòu)建一條商業(yè)街或營造一個商場，其后期物業(yè)管理和經(jīng)營導(dǎo)向顯得尤為關(guān)鍵客觀要求。所以對于開發(fā)商來說，要從長遠利益考慮，要造就一條商業(yè)街，對于物業(yè)管理和后期商業(yè)引導(dǎo)方面至關(guān)關(guān)鍵，而對這方面宣傳乃當(dāng)務(wù)之急。1.5.3住宅樓

對于住宅，我們了解到當(dāng)?shù)厝俗顬橄矏蹜粜褪侨覂蓮d；面積在120㎡左右，除此之外小面積戶型相對大面積戶型更受關(guān)注；她們最青睞樓層是3-5層；而就現(xiàn)在而言，貴陽當(dāng)?shù)胤績r多在1000-1300元/㎡之間浮動，近幾年略有上升趨勢。據(jù)當(dāng)?shù)厝朔治?，貴陽近期房價上升在很大程度上有賴于出外經(jīng)商貴陽人逐步增多，而她們外出盈利后多回貴陽購房。這種現(xiàn)象首先反應(yīng)了小城區(qū)人心中固有“葉落歸根”“衣錦還鄉(xiāng)”思想根深蒂固，其次也從客觀上促成了貴陽房價提升，推進了貴陽房產(chǎn)發(fā)展。不過，這批長久在外經(jīng)商購房者也從另一個層面給貴陽房產(chǎn)帶來了副面效應(yīng)，造成了貴陽住宅入住率下降。1.6文化底蘊貴陽市有著豐富道教文化底蘊，中國道教發(fā)祥地龍虎山即在市區(qū)南郊二十公里處,是國家級關(guān)鍵風(fēng)景名勝區(qū)。整個區(qū)200平方公里，素有“神仙所全部”、“人間福地”之譽。龍虎山源遠流長道教文化，獨具特色碧水丹山和歷史悠久、出土文物豐富古崖墓群組成了龍虎山自然景觀和人文景觀“三絕”。

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龍虎山原名云錦山，東漢中葉，第一代天師張道陵來到這里肇基煉九天神丹，“丹成而龍虎見，山因以名”。以后，張道陵精誠修道，創(chuàng)建了正一道，前后獲“黃帝九鼎丹書”和“太清丹經(jīng)”，撰寫《老子想爾注》進行講解，并攜帶弟子入蜀布道，用符水咒法為人治病祛災(zāi)，深得人民愛戴，歷為道教所尊，認(rèn)為它是正一盟威之道，是伐誅邪偽、整理鬼氣、統(tǒng)承三天、佐國佑民、新出治世真道，即真一無二正道。所以，時人尊張道陵為人天之師，正一道又稱天師道，張道陵即為“道教祖天師”。天師世家承襲六十三代，歷經(jīng)一千九百多年，是中國一姓嗣教時間最長道派，在中國百姓中含有廣泛影響，素有北孔（孔夫子）南張（張?zhí)鞄煟┲Q。

中國是一個多宗教國家，有佛教、道教、伊斯蘭教和基督教。其中佛教、伊斯蘭教和基督教全部是舶來品，唯有道教是中國土生土長宗教。無為而無不為是道教思想準(zhǔn)則?！肚f子.天地篇》中說：“古之蓄天下者，無欲而天下足，無為而萬物化。”《列子.黃帝篇》中說，華胥之國是順自然而治，她所說

“自然”，事實也就等于“無為而無不為。”

柔弱、不爭、清靜、寡欲是“道”作用和表現(xiàn)，樂生重生、長生久視是道教理想追求。老子說：“清靜為天下正”。如道書中常說“清靜無為”或說“清心寡欲”，在老子宇宙觀中，“清靜”是大自然最早形成，在她社會政治思想中，“清靜”則是她理想領(lǐng)導(dǎo)人物政治風(fēng)格；在修養(yǎng)方面，“清靜”則又指修養(yǎng)過程中一個境界。

道教教義認(rèn)為生活在世界上是件樂事，期望長生不老，永遠活著，認(rèn)為死亡才是最痛苦。所以它教義是樂生、重生，激勵大家最低要求是竟其天年，最高理想是“根深蒂固，長生久視”。

長久以來，貴陽大家觀念受道教影響根深蒂固。道教主張維護和平、反對戰(zhàn)爭，它追求理想境界有兩種。一個是在現(xiàn)實生活中，按道教教義建立一個理想、極大公平、和平世界，人人得以安居樂業(yè)、竟其天年，這反應(yīng)在現(xiàn)代貴陽人身上，便成了一個對休閑、愜意生活向往和憧憬。而它所追求另一個境界則是經(jīng)過個人修煉延年益壽，得道成仙，它極力主張樂生、重生、長生，所以長久受道教影響貴陽人對健康有著較為深刻了解，很重視預(yù)防疾病，強調(diào)自我鍛煉。而我們時代廣場在專題上定位恰和貴陽大家這么心理需求相吻合，同時又和道教深厚文化底蘊相輝映，這便使它有了堅實文化后盾。第二章項目概況及相關(guān)本案地處貴陽市中心，東臨計劃步行街，南以環(huán)城西路位界，西以站江路位界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出。計劃總面積位31498.39㎡（其中計劃廣場17589.50㎡，計劃步行街2427.6㎡，計劃開發(fā)用地11481.29㎡），現(xiàn)在為貴陽市體育場所在地，為平整用地。2.1周圍氣氛（針對周圍對本案有影響項目一一作點式介紹）2.1.1貴陽市影劇院

影劇院建成于一九八二年，屬貴陽市文化局主管國營劇場。主體工程建筑面積5300㎡，舞臺360㎡，副臺130㎡，演員化妝住宿樓600㎡，觀眾座席1400座。供電、通風(fēng)制冷、音響等設(shè)施、設(shè)備配套齊全，含有接待大型演出、會議及電影放映多個功效。

影劇院是貴陽市政治、文化活動關(guān)鍵場所，被譽為貴陽人民大會堂，市大型會議全部在此舉行。劇院緊緊圍繞社會經(jīng)濟效益中心，堅持觀眾、用戶至上、演員至上服務(wù)宗旨，各項業(yè)務(wù)繁榮。曾成功地接待中央民族樂團、中央芭蕾舞團、中國歌劇舞劇院、解放軍前線歌舞團、武警文化團、俄羅斯莫斯科音樂舞蹈團、俄羅斯明星馬戲團等中國外團體和侯寶林、李默然、姜昆、陳蕓、陳說、唐杰忠、張金玲、黃婉秋、黃宏、郭達、李伯良、李伯成、葛軍、王潔實、謝莉斯、潘長江、董文華、大山等一大批藝術(shù)家。全國百優(yōu)小品大賽和第二、三、四屆中國龍虎山道教活動周大型文藝晚會前后在本院舉行；電影、錄像、電子游戲、桌球、室外溜冰等文化娛樂項目標(biāo)開展使劇院成為本市文化活動中心。

近期劇院將推出超大屏幕電影、小型豪華電影廳等新項目上市，以滿足市民文化生活需要。

而本案和市影劇院僅一條站江路之隔，影劇院人流勢必會為本案集聚人氣，這邊廣場、商業(yè)帶及住宅樓又可和之形成互動和對流，形成又一個市中心結(jié)點，和現(xiàn)有結(jié)點相呼應(yīng)，從而形成新城區(qū)中心平衡點，以點帶面，最終帶動整個貴陽繁榮和發(fā)展。2.1.2貴陽市新華書店

貴陽市新華書店始建于1952年，現(xiàn)有在職干部職員30人，擁有固定資產(chǎn)300余萬元；下轄3個分店，負(fù)責(zé)全市近20萬萬人口圖書供給。整年銷售圖書714萬元，實現(xiàn)利稅39.6萬元，利潤37萬元，人均銷售圖書24萬元，伴隨大家生活水平不停提升，文化意識不停加強，多年圖書銷量一直呈穩(wěn)步上升趨勢。

貴陽市新華書店主營全國和全省各出版社圖書、教材、年畫、音像制品，兼營文教用具等；經(jīng)營方法包含批發(fā)、代發(fā)、代銷、零售、中轉(zhuǎn)等；同時，還設(shè)有讀者俱樂部和單位團體購書計劃發(fā)行處，以繁榮貴陽圖書市場。在經(jīng)營方法上含有環(huán)境優(yōu)雅、分類明細、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等鮮明特點。

該貴陽書店緊鄰市影劇院而居，和本案亦僅一條站江路之隔，其人流和固有文化氣氛及氣息勢必會為本案集聚人氣，又可和之形成互動和對流，從而形成新城區(qū)繁榮點。2.1.3貴陽市一中

貴陽市一中是貴陽市首批關(guān)鍵中學(xué)之一?，F(xiàn)有40個班級，2200余名學(xué)生，175名教職員。校園座落在市中心勝利西路上，占地61938平方米，校舍總面積396300平方米。

貴陽一中教學(xué)設(shè)施齊全。辦公樓、教學(xué)樓、試驗樓、圖書館、大會堂、運動場一應(yīng)俱全；電腦室、語音室、電教室、植物園、健身房、體操房應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。5月，一棟包含多媒體教學(xué)設(shè)備在內(nèi)現(xiàn)代化綜合教學(xué)樓和一棟設(shè)施齊全學(xué)生宿舍開始投入使用。校園濃蔭夾道、綠草如茵、布局合理、環(huán)境優(yōu)美，被評為“全省園林化優(yōu)異單位”。

貴陽一中師資力量雄厚。在職老師中，有特級老師1人，高級老師30余人，一級老師80余人，全國性學(xué)術(shù)團體組員11人、省級學(xué)術(shù)團體組員32人。近20年來，有9人獲國家級榮譽稱號，20人獲省級榮譽稱號。

建校40多年來，尤其是改革開放以來，貴陽一中全方面落實黨教育方針，辦學(xué)水平不停提升，教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步上升。形成了“團結(jié)、求實、勤奮、創(chuàng)新”校風(fēng)，“敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、精深、文明”教風(fēng)和“尊師、刻苦、活潑、謙虛”學(xué)風(fēng)，在德育、體育、教研方面形成了自己特色。前后榮獲“全國群眾體育優(yōu)異單位”等國家級榮譽稱號4項、“江西省優(yōu)異關(guān)鍵中學(xué)”、“江西省文明單位”、“江西省德育示范學(xué)?！钡仁〖墭s譽稱號21項和“貴陽市德育示范學(xué)校”等市級榮譽稱號120余項。尤其在1998年，在高考、中考升學(xué)率，培養(yǎng)少年大學(xué)生和參與全國數(shù)理化競賽方面，出現(xiàn)了前所未有三大突破，學(xué)校連續(xù)三年來教育教學(xué)每十二個月上一個新臺階，99年高考5人上清化、北大，中考全區(qū)奪冠，；7人上清華、北大，中考全區(qū)奪冠。多年來在市委市政府關(guān)注和扶持下辦學(xué)水平直線上升，登上了一個新高峰。

對于貴陽這么城市來說，學(xué)校是個絕正確人氣團，而市一中離本案輻射距離不超出500米，勢必會為其造勢不少。2.2競爭對手分析（關(guān)鍵針對周圍多個較為關(guān)鍵市場商場入手）2.2.1銀座廣場

⑴基礎(chǔ)概況：該廣場在貴陽市內(nèi)勝利西路上，貴陽市一中斜對面，處市中心繁榮地段，店鋪營業(yè)面積以20-30㎡為主，廣場有單一入口，圍合成院落形式，其中心分布有旱噴，兩邊分布有螺旋式樓梯輔助購物導(dǎo)向。該廣場于6月份開始營業(yè)，歷經(jīng)4個月時間，至今人氣氣氛漸有起色，逐步靠近其作為貴陽市專業(yè)精品服裝商場定位，并帶動周圍商業(yè)氣氛和人氣。其店鋪價位因樓層和具體位置不一樣而各異，大致呈以下趨勢：一樓商鋪由外至內(nèi)為2.9萬-8000元/㎡不等；二樓商鋪在3500-3800元/㎡之間浮動；三樓則在1900元/㎡左右浮動。

⑵經(jīng)營范圍：以精品衣飾為主，關(guān)鍵分布在一樓、二樓；三樓除少數(shù)商鋪經(jīng)營服裝外，還分布有旅行社、美容院、KTV等相關(guān)行業(yè)。2.2.2國貿(mào)商廈

⑴基礎(chǔ)概況：市國貿(mào)商廈為貴陽市唯一國有自營綜合商廈，在交通路10號（交通路和勝利西路交界地方），屬市中心繁榮要害。在投資建立了中央空調(diào)、電動扶梯、升降梯、計算機監(jiān)控和區(qū)域運行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、激光音響等設(shè)施后，國貿(mào)商廈已成為貴陽市現(xiàn)代化程度最高商業(yè)企業(yè)。擁有近5000平方米經(jīng)營面積，采取百貨商店和現(xiàn)代超市完美結(jié)合經(jīng)營模式，使其成為全市最有競爭實力大型商廈。

⑵經(jīng)營范圍：國貿(mào)含有了服裝、針織、化妝、不銹鋼用具、花藝、鐘表、家電、皮具、玩具、鞋帽、玻璃制品、床上用具等15部類綜合經(jīng)營能力，關(guān)鍵分布以下：一樓以飾品、家電、手機等為主）；二樓主營鞋帽；三樓主營衣飾、領(lǐng)帶等。2.2.3大觀園購物中心

⑴基礎(chǔ)概況：貴陽市大觀園購物中心于1997年底落成，1998年元月21日順利開張，“大觀園購物中心”是隸屬區(qū)委、區(qū)政府唯一一家全民企業(yè)，1998年被區(qū)人民政府授予“納稅大戶”榮譽稱號。地處市中心廣場東側(cè)裝璜豪華鬧市中心，三層營業(yè)面積共5300余平方米，內(nèi)部服務(wù)設(shè)施一流，擁有自動扶梯，送貨電梯及優(yōu)異自動噴淋消防報警器。商場不僅貨物品種多、規(guī)格齊全，而且層層有特色，四處巧安排

⑵經(jīng)營范圍：一樓主營大、小家電、鐘表、箱包、皮鞋、化妝品、裝飾品、醫(yī)藥保健品、床上用具、燃具、影碟、西式糕點及副食品超市等。二樓、三樓現(xiàn)在已形成專業(yè)家俱市場。2.2.4百佳城步行街

⑴基礎(chǔ)概況：百佳城步行街和站江路平行，在其東側(cè)50米處，是一條綜合性商業(yè)步行街，分布有眼鏡、衣飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等多種行業(yè)店鋪。整條街長約300余米，貴陽市眼鏡市場緊鄰其分布，入口大門在步行街西側(cè)路面。其一樓商鋪租金因路段不一樣而在20-50元/㎡·月間徘徊，售價為6000-7000元/㎡，樓上住宅價位在1000-1200元/㎡之間浮動。

⑵經(jīng)營范圍：眼鏡、衣飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等多種行業(yè)。

第二篇項目SWOT分析和定位第一章項目SWOT分析1.1強勢（S）1.1.1區(qū)位優(yōu)勢

貴陽是關(guān)鍵江南交通樞紐之一，素有“江南重鎮(zhèn)，六省通衢”之稱，而本案地處貴陽市區(qū)經(jīng)濟繁榮地段，東臨計劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出，這對于本案商業(yè)帶開發(fā)和后期商業(yè)運作和引導(dǎo)是個絕好契機。1.1.2功效優(yōu)勢

本案是個綜合性開發(fā)項目，項目中包含廣場、商業(yè)帶和住宅樓整體計劃及后期商業(yè)運作。眾所周知，廣場是一個城市中最能集聚人氣地方，而一個商業(yè)帶、商業(yè)區(qū)發(fā)展最離不開最需要便是人氣。在該項目中，廣場和商業(yè)帶共存，便能夠為之帶來人氣，而商業(yè)帶引發(fā)人氣又可為廣場造勢，從而形成一個良性循環(huán)，最終帶來廣場人潮和商業(yè)帶錢潮共同涌動。.cn中國最龐大資料庫下載1.1.3順應(yīng)需求

本案中廣場、商業(yè)帶計劃全部是經(jīng)過多方市場調(diào)查和公眾需求論證。在調(diào)查中我們了解到貴陽大家需要這么一個適合生活、綠色、順應(yīng)時代發(fā)展“現(xiàn)代和自然結(jié)合、健康和休閑融合”廣場，需要一個成規(guī)模、綜合性、含有良好商業(yè)氣氛商業(yè)中心。順應(yīng)這么市場需求和民眾心理，我們對本案作了這么計劃，相信它將有著極好市場前景和發(fā)展計劃。1.2劣勢（W）1.2.1人口基數(shù)少

一個城市人口是這個城市商業(yè)中心和繁榮地段人氣是否旺盛前提和基礎(chǔ)，貴陽市城區(qū)現(xiàn)在僅近20萬人口，這便在大環(huán)境上決定了其人氣不足。

針對劣勢，能否合適地加以引導(dǎo)，趨利避害，這是項目開發(fā)成功是否關(guān)鍵。就本案而言，基于這么客觀現(xiàn)實，我們對其未來開發(fā)和發(fā)展提出了以下計劃定位和要求：它必需立足貴陽市城區(qū)、面向整個貴陽市、并延伸至整個江西省乃至周圍各大省市，讓我們商業(yè)中心不只是這20萬人市場，而是百萬人市場、千萬人乃至更多人市場。1.2.2購置力欠強

據(jù)調(diào)查，我們了解到貴陽市區(qū)內(nèi)人口多以經(jīng)商為主，職員人數(shù)不到總?cè)藬?shù)10%，而且職職員資水平普遍偏低，這便決定其不甚強勢購置力。而一個城市商業(yè)發(fā)展、其商業(yè)中心繁榮度在很大程度上有賴于其城市購置力，又會對應(yīng)地對其作出反應(yīng)——推進或抑制購置力提升。所以，怎樣依靠城市現(xiàn)有購置力，怎樣挖掘潛在購置力，怎樣引進外來購置力，便成了本案是否成功一個很關(guān)鍵步驟。1.3機會點（O）1.3.1良好交通條件

貴陽作為一個關(guān)鍵江南交通樞紐，便在很大程度上決定了其城市對外開放、經(jīng)濟對外發(fā)展肯定要求和趨勢，這正是本案中商業(yè)中心全方面長足發(fā)展所必需。1.3.2有力政府參與

現(xiàn)在貴陽市正處于熱火朝天市政計劃、舊城改造之中，而本案即為舊城改造一個重大項目，能夠?qū)⒅{入政府行為，對贏得各部門及當(dāng)?shù)匕傩罩С质菢O為有利。而這不僅為項目在當(dāng)?shù)匕l(fā)明了良好環(huán)境氣氛，同時也可借助政府政策導(dǎo)向，真正做到開放貴陽，以期達成引“人”入“市”效果。1.4項目威脅1.4.1異地操作了解欠深

本案是浙江金華開發(fā)商進入貴陽市場進行異地操作一個項目，相對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商而言，她們不僅缺乏一定社會資源和政府資源，同時也缺乏對當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、消費習(xí)性等全方面深刻了解，這勢必會對項目標(biāo)開發(fā)和營銷增加風(fēng)險指數(shù)，為其帶來一定威脅。1.4.2首次嘗試

經(jīng)驗不足

本案在很多方面全部屬首次嘗試，包含項目標(biāo)綜合性功效、地下商鋪開發(fā)、樓頂露天場所開辟乃至整個商業(yè)帶運作模式等在貴陽這么一個城市全部尚屬首例，雖有著良好預(yù)見前景，終是經(jīng)驗不足，加之無前車可見，擔(dān)當(dāng)風(fēng)險較大。第二章項目定位2.1廣場專題定位本案休閑廣場專題定位為：休閑、生活、綠色、健康，它必需是一個真正“現(xiàn)代和自然結(jié)合、健康和休閑融合”廣場。

對其定位有著頗為深入市場依據(jù)：首先因為舊城改造，貴陽市現(xiàn)有體育場遷移，在客觀上要求貴陽市需要有這么一個場所來滿足大家日常鍛煉和休閑需求，而它又必需是一個休閑、和日常生活息息相關(guān)地方；其次，因為貴陽市城區(qū)內(nèi)現(xiàn)在綠化欠缺，加之非典過后余留心理恐慌和“健康、生態(tài)”觀念層層深入人心，貴陽大家對于綠色、對于自然便有了一個本能發(fā)自心底需求和憧憬，這便在客觀上對廣場專題定位提出了另一個層面要求——它還必需是一個綠色、自然、健康場所。2.2商業(yè)帶產(chǎn)業(yè)鏈定位⑴地上部分：一樓、二樓形成一個商業(yè)帶，一樓以精品衣飾為主、二樓以綜合性娛樂場所為主，中間建筑頂樓呈階梯狀對稱逐層下落，可開辟為樓頂休閑場所，如茶吧、酒吧等。

之所以作這么產(chǎn)業(yè)構(gòu)想和定位，是基于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)現(xiàn)實狀況及當(dāng)?shù)厥忻裥睦硇枨蠖O(shè)定?，F(xiàn)在存在于項目東南方向百佳城步行街有其能夠借鑒地方，但在總體計劃和商業(yè)運作上存在著極大問題和很多必需改善地方：其入口購物導(dǎo)向設(shè)置不甚顯著，無法很好地吸引行人路人視線，無法對她們進行合適購物導(dǎo)向；其產(chǎn)業(yè)配比不甚合理，設(shè)置極為凌亂，無法統(tǒng)一街面形象、積聚規(guī)模效應(yīng)、提升商業(yè)檔次。

而本案介入，在地域上恰能夠?qū)⒃胁叫薪旨右匝由?，不僅能夠為其增加良好購物導(dǎo)向，還能夠擴大和延伸其規(guī)模，將之發(fā)展成為一條在貴陽市頗具影響真正意義上商業(yè)步行街。和此同時，還能夠借助原有步行街在城市內(nèi)著名度來宣傳本案，又在客觀上擴大了計劃商業(yè)帶規(guī)模。

而樓頂休閑場所開辟，高級茶吧、酒吧設(shè)置一來順應(yīng)了貴陽當(dāng)?shù)厝藢Υ诵枨?，另外也可從另一個層面來提升該商業(yè)中心品位，強化廣場休閑、適合生活專題定位，使項目在整體內(nèi)質(zhì)上得以統(tǒng)一。

（2）地下部分：結(jié)合現(xiàn)在體育場下陷地位區(qū)勢，本案可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加以挖掘，設(shè)置兩層地下室，一層為地下車庫，一層為地下商場（地下商場參考產(chǎn)業(yè)以下：①大型家俱會展中心；②小商品市場；③數(shù)碼廣場；④引進大型超市）。

在調(diào)查中我們了解到，貴陽市現(xiàn)在規(guī)模較大家俱市場在大觀園購物中心二、三樓，在今年年內(nèi)剛剛統(tǒng)一形成（老市場新開發(fā)，去除原有各類行業(yè)店鋪，統(tǒng)一計劃為家俱市場），現(xiàn)在情況看來銷售情況不錯，而貴陽市場上對這類高級家俱需求也在逐步加大，所以在貴陽開設(shè)一個大型家俱會展中心還是頗有前景。不過，眾所周知，家俱乃很規(guī)性日常購置產(chǎn)品，其消費周期長，所以作為一個家俱市場，其人流通常不大，而本案整體開發(fā)要求地下產(chǎn)業(yè)一樣必需是一個能夠極大程度地積聚人氣，并和地上商業(yè)帶形成人氣對流產(chǎn)業(yè)，從而造成互動效應(yīng)，以調(diào)整整個區(qū)塊氣氛。

就區(qū)塊人氣對流方面需求而言，在此建一個小商品批發(fā)市場倒顯得頗為明智。然而，在調(diào)查中我們也了解到當(dāng)?shù)卮蠹覍π∩唐肥袌鲂枨蟛⒉黄惹?，她們認(rèn)為日常見具購置極為方便，不需要去小商品市場，這從貴陽現(xiàn)在小商品市場“寄人籬下”、“不成氣候”現(xiàn)象（現(xiàn)在貴陽市內(nèi)尚無真正意義上小商品市場，僅有小商品銷售也是和副食品銷售混為一體）亦可見一斑。所以，真要建一個小商品市場也不無冒險之處，單從城市本身需求來說是不值得考慮，而從將之作為一個城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說倒是有前車之鑒（比如浙江義烏著名全國小商品市場），不過跟著吃螃蟹不僅有模擬剽竊之嫌，也仍然是在冒險。

伴隨時代發(fā)展、科技進步，數(shù)碼產(chǎn)品將會越來越有市場，一個專業(yè)較具規(guī)模數(shù)碼廣場必將有著良好市場前景。而這在一個時尚、前衛(wèi)大中型城市將會更輕易實現(xiàn)，相對來說，在貴陽這么小城市，大家更為關(guān)注是日常生活所必需產(chǎn)品，數(shù)碼對于貴陽市民來說，只是一個高科技似懂非懂概念。所以數(shù)碼市場在貴陽繁榮似乎不會是幾年之內(nèi)事，它需要一個長久醞釀和發(fā)展過程，而這不僅有背于開發(fā)商初衷，同時也有背于項目本身開發(fā)意向，影響后期運作。

相對來說，貴陽市民對在此開發(fā)一個地下超市頗為贊同，對其前景也頗為看好。所以，在本案中提議引進一個在全國頗具影響和著名度超市，如家樂福、好又多、物美、華潤萬佳等作為地下超市，并引入肯德基、麥當(dāng)老等著名餐飲，以提升商業(yè)中心形象和檔次，從而讓貴陽和世界更靠近、更融洽。而建一個地下超市在貴陽也非首例，銀座廣場底下便開設(shè)了一個國光超市，只是因為某

些原因包含官司，至今還未開業(yè)，在調(diào)查中我們了解到，貴陽市民對這么超市還是頗為期待，這也為在本案中開設(shè)一個地下超市發(fā)明了良好消費心理環(huán)境。而國光超市現(xiàn)在不利現(xiàn)實狀況則有理由在本案宣傳中告訴廣大貴陽市民：我們超市將會優(yōu)于國光，我們超市絕不讓您失望。

由此，本案地下產(chǎn)業(yè)帶定位也便出來了。2.3住宅樓相關(guān)定位住宅樓安排在三樓及三樓以上，一樓兩戶，以小面積戶型為主，面積集中在80-128㎡左右，面積較大戶型朝東，以三室兩廳為主，具體分配以下：兩室兩廳面積控制在80-100㎡之間，三室兩廳面積控制在110-120㎡之間；四室兩廳面積控制在150之內(nèi)。

按現(xiàn)在市價，提議本案房價控制在1200-1300之間。2.4建筑群落分布定位項目內(nèi)建筑群以“鷹”式平面分布于區(qū)塊之內(nèi)，以展貴陽之勢。2.5建筑風(fēng)格定位項目中建筑以中心區(qū)位階梯狀對稱分布小高層結(jié)合低層（三層半）和高層建筑，呈“鷹”式平面分布，階梯狀對稱分布小高層其立面形似一只展翅之“鷹”，以示貴陽之雄姿。建筑立面風(fēng)格努力爭取時尚、前衛(wèi)，不易過時。2.6樓盤整體品牌定位本項目是一個集廣場、商業(yè)帶、住宅樓于一體綜合性開發(fā)項目，其廣場將作為公共場所面世，而商業(yè)帶和住宅樓則分別將以不一樣姿態(tài)走入市場。在該項目標(biāo)運作中必需合理控制其住宅樓總價，明確把握商業(yè)帶商鋪租金及售價（提議采取先租后售方法以投石問路，最終實現(xiàn)租售聯(lián)動形式），加之良好商業(yè)導(dǎo)向和后期物業(yè)管理，關(guān)鍵利用項目標(biāo)地理區(qū)位和計劃優(yōu)勢，并以周圍市政計劃為依靠，從而突出本案休閑、生活、綠色、健康廣場專題定位，它同時也是整個項目標(biāo)定位追求。第三篇樓盤概念策劃

在調(diào)查中我們了解到貴陽市民最需要、最想要是這么一個地方：

它該是空曠，有足夠空間來滿足大家隨心所欲、肆無忌憚運動和鍛煉；

它該是休閑，讓大家行在其中似是于閑庭信步，毫無壓力，身心均得到輕松舒展，盡情放縱；

它又必需是貼近生活，恬靜而不做作，擁有它，感受它，只是天天生活中不可或缺一個小小插曲，而不是一個刻意隔離和追求；

它還必需是綠色、健康、自然，大家要廣場不是城市中瓷磚雕塑反復(fù)堆砌，她們要商業(yè)街不只擁有鋼筋水泥生硬造就繁榮，更需要一個貼近自然、返樸歸真親切；

當(dāng)然，作為一個城市中心廣場，它更應(yīng)該是時尚，緊隨時代時尚、引領(lǐng)時代步伐，它該是能讓今天貴陽人耳目一新、心頭為之一震，也讓未來貴陽人為之驕傲、引認(rèn)為豪。而且在若干年后，它還能在這個城市中以它固有姿態(tài)堅持在城市最中心，訴說著經(jīng)典。

這就是我們所要打造樓盤概念：休閑、生活、健康、時尚時代廣場和商業(yè)中心。

第四篇ISM遇險分析1.1該項目是外地開發(fā)商進入貴陽市場進行異地操作項目。房地產(chǎn)異地操作，首先能夠給城市注入新生機和活力，其次也不可避免地存在一些方面弊端。對于開發(fā)商而言，異地操作不僅缺乏一定社會資源和政府資源，同時也缺乏對當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、購房特點等深入全方面了解，這勢必會對樓盤開發(fā)增加一定風(fēng)險系數(shù)。尤其是在營銷過程中，對當(dāng)?shù)厝诵睦戆盐?、需求引?dǎo)，全部會存在一定難度。怎樣克服上述缺點，深入了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)實際情況，加強和貴陽實際購房人群交流溝通，和革新原有開發(fā)理念、進行適度創(chuàng)新，是開發(fā)商所必需處理問題。1.2該項目不是一個單純住宅小區(qū)開發(fā)，它還包含廣場和商業(yè)帶計劃，所以對人氣吸引，后期商業(yè)運作導(dǎo)向尤為關(guān)鍵，而貴陽市城區(qū)人口基數(shù)僅20萬左右，這對于廣場及商業(yè)帶繁榮是一個致命弱點，對其有著極大程度影響。而貴陽作為江南重鎮(zhèn)、交通樞紐地位優(yōu)勢又為處理這一人源、人氣危機帶來了處理契機。所以，怎樣讓該區(qū)塊所形成商業(yè)帶立足貴陽、輻射江西、延伸全國，為之吸引更多人氣，便成了項目后期商業(yè)運作和導(dǎo)向關(guān)鍵，也是決定項目成敗關(guān)鍵，是開發(fā)商必需處理又一問題。1.3對于這一區(qū)位房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況來說，不能在單純鋼筋加水泥基礎(chǔ)上吸引和引導(dǎo)用戶，而必需采取差異化競爭，利用優(yōu)異策劃亮點和設(shè)計亮點，讓貴陽市民為之耳目一新、心中頓然豁然開朗。假如策劃亮點得不到很好設(shè)計表現(xiàn)，尤其是環(huán)境景觀設(shè)計表現(xiàn)，不能從根本上滿足大家對此需求，這將給項目標(biāo)銷售、后期商業(yè)運作帶來潛在危機。假如優(yōu)異策劃亮點和環(huán)境設(shè)計亮點得不到開發(fā)商了解和實施，這也將成為該區(qū)塊開發(fā)一個潛在危機。1.4就該區(qū)塊開發(fā)來說，后期商業(yè)運作和導(dǎo)向尤為關(guān)鍵，即使地處市中心繁榮地段，此處卻不無失敗例子，項目南側(cè)百佳城步行街就是一個很經(jīng)典例子，而此處將會步百佳城步行街后塵還是會開辟一番新天地引領(lǐng)并帶動百佳城步行街繁榮，這些全部將有賴于項目后期物管和商業(yè)引導(dǎo)。怎樣做足這方面工作，怎樣來引導(dǎo)該區(qū)塊商業(yè)發(fā)展，將是開發(fā)商必需處理一重大問題，不然勢必會所以引發(fā)危機。

第五篇項目亮點策劃項現(xiàn)在期定位和特色性亮點策劃對于項目標(biāo)銷售前景將起較大作用，本企業(yè)在對項目標(biāo)特征及周圍區(qū)域進行調(diào)查分析，在結(jié)合貴陽當(dāng)?shù)厥袌龈偁幮臀飿I(yè)特點基礎(chǔ)上，確定本案休閑、生活、綠色、健康廣場定位，時尚商業(yè)定位及高級住宅物業(yè)產(chǎn)品定位，挖掘出項目標(biāo)亮點，關(guān)鍵表現(xiàn)在以下多個方面：1.1項目實施廣場、商業(yè)帶、住宅樓綜合開發(fā)，本身就是一個重大亮點，廣場是城市中最易積聚人氣場所，而商業(yè)帶發(fā)展和繁榮在客觀上最需要也恰恰就是人氣聚集，二者同處一區(qū)塊，相輔相成，加之區(qū)塊本身良好地理位置優(yōu)勢，又將共同帶動此處住宅樓檔次價位提升及其銷售，從而更為全方面地表現(xiàn)該項目標(biāo)亮點。1.2以休閑、生活、綠色、健康為專題廣場定位，是項目標(biāo)又一大亮點。因為對其定位有著頗為深入市場依據(jù)：首先是舊城改造、現(xiàn)有體育場遷移所引發(fā)貴陽大家在客觀上對這么一個能滿足她們?nèi)粘ｅ憻捄托蓍e需求場所；其次是貴陽市城區(qū)內(nèi)現(xiàn)在綠化欠缺所促成貴陽大家對于綠色、對于自然本能需求和憧憬，才共同促成了休閑、生活、綠色、健康這么廣場定位。符合大家心理，順應(yīng)市場需求才是產(chǎn)品最大亮點。1.3項目中“鷹”式建筑平面布局及立面展翅之“鷹”造型能夠說是本案又一不可忽略亮點。貴陽，顧名思義，該以“鷹”為豪、以“鷹”為榮，長久以來在貴陽大家心中所形成對于“鷹”向往和仰慕是根深蒂固，是任何其它東西所無法替換。所以項目中“鷹”式建筑平面布局勢必會給貴陽人以久違親切之感，其立面展翅之“鷹”造型又會在不經(jīng)意間道出她們一直想說心聲，激發(fā)其長存于內(nèi)心深處“鷹”一樣蓬勃和那份凌云壯志。我們有理由相信，能讓人振奮產(chǎn)品才是最具亮點產(chǎn)品。1.4廣場中音樂噴泉引入即可造就項目標(biāo)又一亮點。音樂噴泉對于貴陽這么小規(guī)模城市至今還是一個陌生概念，它引入勢必會在某一段時間內(nèi)成為這個城市熱點和沸點，成為大家關(guān)注焦點，這便足以將本案時代廣場和城市內(nèi)其它廣場在檔次和品位上加以區(qū)分，使其品牌形象得以提升，定位得以肯定。

第六篇項目宣傳策劃1.1品牌形象篇（10.20-10.31）

1.1.1階段訴求：本篇中關(guān)鍵以系列軟文為關(guān)鍵形式進行連續(xù)性轟炸，并輔以對應(yīng)巨幅（在當(dāng)?shù)叵鄬Υ笮蜕虉?、賣場門口，如銀座廣場、大觀園購物中心等）、硬性報廣，以告訴大家匯鑫品牌存在及項目區(qū)塊動態(tài)。

1.1.2軟文系列：

⑴軟文專題：攜手共進，共創(chuàng)未來

內(nèi)容提要：提出浙江省匯鑫房產(chǎn)企業(yè)進駐江西省，愿和貴陽政府及全部弟兄房產(chǎn)企業(yè)共同努力，打造一個貴陽最完美作品。

⑵軟文專題：猛虎入山，誰和爭鋒？

內(nèi)容提要：關(guān)鍵從匯鑫企業(yè)基礎(chǔ)情況介紹引出企業(yè)文化內(nèi)涵，并將企業(yè)文化和城市文化結(jié)合，指出這是一次金華和貴陽、浙江和江西友好聯(lián)姻。

⑶軟文專題：貴陽在呼吁——我們需要這么一個廣場。

內(nèi)容提要：從貴陽大家需求來引出項目立即開發(fā)廣場專題定位，從而將其“休閑、生活、綠色、健康”專題注入廣大貴陽市民心中，以作項現(xiàn)在期造勢。1.2樓盤互動篇（11.1-11.20）

1.2.1階段訴求：本階段以活動為關(guān)鍵形式，以活動帶動媒體并和之形成互動，從而推進樓盤品牌，擴大其著名度和影響力度。

1.2.2活動系列：

⑴活動專題：我愛貴陽，共創(chuàng)家園

——“萬人參與，挑戰(zhàn)‘時代’”廣場征名活動

活動關(guān)鍵內(nèi)容及注意事項：

ⅰ.活動開始前，可結(jié)合媒體（如當(dāng)?shù)貓蠹垺㈦娕_、DM等）以活動通知名義來介紹廣場區(qū)位、定位及相關(guān)情況，并將廣場暫定名“時代廣場”公布于眾，讓公眾向該名挑戰(zhàn)；

ⅱ.征名活動在活動通知之日即可開始（截止于11.20），全部參賽者以書面形式將廣場名稱及其釋義寄至固定參賽點（提議為匯鑫在貴陽辦公場所），并留下參賽人員姓名及聯(lián)絡(luò)方法（以供作為潛在用戶群來開發(fā)）；

ⅲ.活動截止后，由大賽組委會對參賽作品進行初選，選出10-20個入圍作品，并以多種形式（報紙、海報、DM等）加以發(fā)表和公布，由公眾投票形式（將選票寄至大賽組委會）進行復(fù)賽（全部參與者均可得精美小禮品一份），按公眾投票結(jié)果選出3名入選者；

ⅳ.當(dāng)?shù)孛襟w進行復(fù)賽結(jié)果通知（以軟文結(jié)合復(fù)賽名單公布）；

ⅴ.組織決賽評委會，其組員關(guān)鍵由貴陽關(guān)鍵中學(xué)著名老師、匯鑫房產(chǎn)集團董事長及貴陽市相關(guān)政要人員組成；

ⅵ.決賽最終確定：

1名“金星獎”，取得價值1888元紅包一份（其所取名字若被采納作為廣場最終命名，將另得“采納金”555元），

一名“銀星獎”，取得價值888元紅包一份，

一名“銅星獎”，取得價值666元紅包一份；

ⅶ.決賽將于當(dāng)?shù)孛襟w公布，并由媒體趁熱打鐵、借勢造勢，以達成讓活動帶動媒體動起來效果；

ⅷ.活動結(jié)束后一周內(nèi)，獲獎?wù)呒纯蓱{本人身份證至大賽組委會領(lǐng)取獎金或獎品。

活動目標(biāo)及預(yù)期效果：

ⅰ.在這個階段推出這么活動，關(guān)鍵是基于這么考慮：貴陽雖是一個省轄市，但其人口基數(shù)少，小城市中人往往比較重視口碑效應(yīng)（她們重視口碑效應(yīng)甚于對媒體信賴度），而且有著較強公眾參與意識（以活動帶動媒體效果會比很好），所以經(jīng)過征名這么一個公眾參與性活動來引發(fā)貴陽市民對項目標(biāo)關(guān)注，從而達成提升項目著名度效果；

ⅱ.經(jīng)過此次活動，了解并征集貴陽市民心目中真正想要廣場及其定位和名稱，以供開發(fā)商建設(shè)項目參考，從而造就貴陽大家真正想要真正需求廣場，從某首先來說，這又是一次頗為深入市場調(diào)查，可作為項目標(biāo)前期定位檢驗，以指導(dǎo)后期開發(fā)工作。⑵活動專題：眾說紛紜論商機

——小型媒體公布會

活動關(guān)鍵內(nèi)容及步驟：

ⅰ.此次活動時間暫定11.15；邀請對象：貴陽市政府機關(guān)關(guān)鍵人員、財政稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、匯鑫集團董事長、貴陽市各大商場董事長總經(jīng)理、當(dāng)?shù)刂鞔蛎襟w新聞記者

ⅱ.活動前一周以軟文進行先期造勢（軟文專題為“貴陽商業(yè)路歸何處？”，從關(guān)注貴陽經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，就其現(xiàn)在商業(yè)現(xiàn)實狀況作一次探討），并在當(dāng)?shù)孛襟w對此次活動進行通知；

ⅲ.活動前一周內(nèi)確定活動具體時間及地點，進行人員統(tǒng)計并進行請柬和會議討論議題發(fā)放；

ⅳ.準(zhǔn)備禮品（按估計和會人數(shù)計）及紅包（按和會記者人數(shù)計）；

ⅴ.活動結(jié)束后由媒體進行軟文（軟文就此次公布會包含現(xiàn)在貴陽商業(yè)街現(xiàn)實狀況，最終引出本案商業(yè)帶優(yōu)勢）和新聞播報，以追蹤造勢。

活動目標(biāo)及預(yù)期效果：

ⅰ.經(jīng)過此次公布會，從關(guān)注貴陽經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，就其現(xiàn)在商業(yè)現(xiàn)實狀況作一次探討，并共同尋求未來商業(yè)發(fā)展道路及前景，以期活躍地方商業(yè)及經(jīng)濟，從而讓貴陽市民感受到匯鑫（永盛）集團對貴陽市民關(guān)愛，從心底里去接收和認(rèn)可她們，并愿意去支持她們以后所組織和提議活動；

ⅱ.醉翁之意不在酒，此次公布會并非為了公布而公布，而是由此作為一個引子，從而努力爭取在宏觀上引出貴陽現(xiàn)在商業(yè)現(xiàn)實狀況，在微觀上引出現(xiàn)在商業(yè)街弊病，最終讓本案商業(yè)帶優(yōu)勢脫穎而出，這才是本案最終要義所在。1.3形象再塑篇（11.21-11.30）

1.3.1階段訴求：本階段以戶外視覺傳達（包含巨幅、路牌燈箱及戶外廣告等）為關(guān)鍵形式，以期再塑企業(yè)及品牌形象。

1.3.2戶外視覺系列：

⑴在城市各關(guān)鍵街道（如勝利西路、交通路）及項目周圍街道（如站江路、環(huán)城西路）公布燈箱，在城市關(guān)鍵入口處公布廣告，以作長久宣傳；

⑵在貴陽各關(guān)鍵商場、賣場門口懸掛巨幅，以在短期內(nèi)再度造勢、再掀浪潮；

⑶在項目現(xiàn)場部署彩旗，分別以多種顏色來表現(xiàn)廣場“休閑、生活、綠色、健康”專題，使其在短期內(nèi)即可深入人心。1.4民眾海潮篇（12.1-12.20）

1.4.1階段訴求：本階段再度以活動為主，采取動靜結(jié)合活動形式，在開工奠基之前充足利用廣場空間資源，再塑區(qū)塊品牌形象。

1.4.2活動系列：

⑴活動專題：祝福和財源同駐，健康從這里啟航

（萬人寄語，共祝家園——廣場大型祝?；顒樱?/p>

萬人聚寶，共引財源——廣場大型聚財活動；

休閑生活，健康為先——冬季環(huán)城長跑比賽）

活動內(nèi)容介紹：

ⅰ.萬人寄語，共祝家園——廣場大型祝福活動（12.13-12.16）：由廣大貴陽市民在現(xiàn)場以書法形式寫下她們對廣場和區(qū)塊祝福；

ⅱ.萬人聚寶，共引財源——廣場大型聚財活動（12.13-12.16）：此次活動關(guān)鍵以聚財名義向廣大貴陽市民搜集久久不曾啟用一分錢硬幣；

ⅲ.休閑生活，健康為先——冬季環(huán)城長跑比賽（12.20）：該活動以自愿報名形式，吸納貴陽廣大市民參賽，更吸引她們對于廣場對于本案關(guān)注，并于活動當(dāng)日將上述兩個活動聚集“祝?！奔啊柏敻弧甭裨趶V場西北角大樹下，以示“祝福和財源同駐”之意。

活動步驟及相關(guān)：

ⅰ.活動前三天作活動通知（以DM為主，可結(jié)合當(dāng)?shù)刂鞔蛎襟w，如報紙）；

ⅱ.活動前一天進行活動現(xiàn)場氣氛部署，提議在廣場處圍出對應(yīng)區(qū)塊作為活動場地，并在廣場入口懸掛巨幅以造勢；

ⅲ.12.13-12.16，以上前兩個小活動同時在廣場進行：活動現(xiàn)場處設(shè)置幾張桌子和各色大型布幅，供參與者署名及寄語之用，并設(shè)置一個“聚寶箱”用來搜集一分錢硬幣之用，另設(shè)一處長跑活動報名處，以征集活動參與者（視報名情況而定，30-60人為宜）并發(fā)放馬夾和帽子（提議用金黃色，上有匯鑫集團標(biāo)志，活動當(dāng)日每位參賽者均需著此馬夾和帽子，以宣傳造勢，馬夾和帽子制作需在活動前一周制作完成，方便發(fā)放），在活動報名處需設(shè)置對應(yīng)通知牌以通知長跑路線及賽程；

ⅳ.12.20為冬季長跑活動日，早上8：30，全部參賽者至廣場處集合，舉行簡單開跑儀式，由匯鑫集團領(lǐng)導(dǎo)講話，對此次活動意義進行簡單敘述，并由運動員代表講話，來抒發(fā)對此次活動感受和此次活動對她們影響，以后由匯鑫集團領(lǐng)導(dǎo)及市領(lǐng)導(dǎo)將之前兩個活動聚集“祝福”及“財富”埋在廣場西北角大樹下，以示“祝福和財源同駐”之意，時間控制在30分鐘左右。

ⅴ.9：10，活動按時開始，全部參賽者由廣場同一出口出發(fā)，根據(jù)此次活動路線參與比賽；

ⅵ.活動當(dāng)日，長跑比賽路線上各路段必需設(shè)置臨時解救中心，以免不測事件發(fā)生，以確保參賽人員安全和健康；

ⅶ.活動獎項設(shè)置：冠軍——價值600元獎金，

亞軍——價值300元獎金，

季軍——價值100元獎金。

ⅷ.活動結(jié)束后第二天在當(dāng)?shù)貓蠹堒浳脑靹?，并引出該項目立即進行開工奠基。

活動目標(biāo)及預(yù)期效果：

ⅰ.該活動安排在開工前一周左右開始并連續(xù)至開工前，關(guān)鍵是想在開工前充足利用場地資源，同時也借此機會來激發(fā)貴陽市民內(nèi)心深處對體育場一個不舍情結(jié)，并以人性化關(guān)心對此作出撫慰，讓她們對將在這里重塑形象樓盤和開發(fā)商倍感親切；

ⅱ另外，經(jīng)過長跑比賽可將休閑、健康概念再度灌輸給當(dāng)?shù)厥忻瘢瑫r也告訴她們——體育場遷移了，體育鍛煉卻必需長久堅持下去，而且在很快未來這里將是又一番休閑和鍛煉好場所，從而讓大家對此處廣場多了一份向往和憧憬。1.5開工奠基儀式（12.21）

1.5.1階段訴求：奠基儀式并非為了奠基而奠基，而是讓廣大貴陽人民了解并關(guān)注該項目。從某種意義上來說，這個奠基活動正是項目開發(fā)付諸行動起點，是項目由藍圖向現(xiàn)實轉(zhuǎn)化起點。

1.5.2關(guān)鍵內(nèi)容板塊：

⑴開工前宣傳

⑵奠基儀式（步驟安排）

9：30－10：00音控播放音樂預(yù)熱（熱烈性音樂）10：00－10：25貴賓陸續(xù)到場，由禮儀小姐引至接待處簽到，并由禮儀

小姐為其佩帶胸花，貴賓從入口處進入并通往儀式現(xiàn)場10：25－10：30

各工作人員作最終工作檢驗10：30－10：35

主持人宣告奠基儀式開始，并介紹出席儀式領(lǐng)導(dǎo)和

貴賓

10：35－10：40

有請匯鑫集團企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)介紹工程情況和致辭（話畢，擊鼓致謝）

10：40－10：45

有請工程責(zé)任人介紹工程情況（話畢，擊鼓致謝）10：45－10：50

有請當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)人致詞（話畢，擊鼓致謝）10：50－10：55

有請銀行代表致詞（話畢，擊鼓致謝）10：55－11：00

主持人宣告剪彩開始，剪彩完成后領(lǐng)導(dǎo)們在禮儀小姐引領(lǐng)下抵達奠基現(xiàn)場，匯鑫集團領(lǐng)導(dǎo)一人和貴陽市領(lǐng)導(dǎo)一人為工程奠基開幕。（音樂禮炮響起）10：55－11：00

主持人有請參與剪彩儀式領(lǐng)導(dǎo)人和貴賓開始填土儀式（音樂響起，999個彩球齊放）11：00－11：15

主持人宣告儀式正式結(jié)束

⑶儀式后宴請

⑷媒體跟進1.6人心網(wǎng)絡(luò)篇（12.21-2.14）

1.6.1階段訴求：這段時間為項目開工后開盤前時間，關(guān)鍵是以“三卡（銷售卡）戰(zhàn)役”為項目標(biāo)營銷造勢、埋伏筆，同時可在項目現(xiàn)場一個人潮錢潮在此涌動氣勢。

1.6.2戰(zhàn)役系列：

⑴銅卡開戰(zhàn)（.12.29-.1.2）

⑵銀卡跟進（.1.31-2.2）

⑶金卡告捷（.2.13）

戰(zhàn)役關(guān)鍵內(nèi)容及步驟：

ⅰ.活動前以DM為關(guān)鍵宣傳手段進行活動通知和造勢，并突出強調(diào)銷售卡在后期營銷中作用（購房、購?fù)佅硎軆?yōu)先權(quán)），提出“憑卡銷售”策略，以營造項目營銷特殊氣氛；

ⅱ.活動開始前一周必需完成三卡設(shè)計和制作（提議視項目總銷售單位而確定多種卡數(shù)量）；

ⅲ.各卡發(fā)放時間段須在項目現(xiàn)場開設(shè)專門發(fā)卡點，以供戰(zhàn)役開展之用，并在現(xiàn)場做好對應(yīng)指示引導(dǎo)工作；

ⅳ.活動進程不一樣階段須以媒體跟進造勢。1.7項目開盤篇（2.14）

1.7.1階段訴求：開盤，即為項目真正進入市場、對外銷售開始，這才是項目策劃中最為關(guān)鍵一個步驟，全部前期工作和努力最終全部是為了能夠取得愈加好銷售效果。而開盤之日良好銷售情況又會給后期銷售造勢，所以對于開盤活動及當(dāng)日促銷策劃顯得尤為關(guān)鍵。

1.7.2關(guān)鍵內(nèi)容板塊

⑴前期宣傳

⑵開盤活動（待定）

⑶促銷配合：

ⅰ.活動專題：擇草選花，美化我家

內(nèi)容介紹：開盤當(dāng)日前來定購業(yè)主即可從售樓處選擇以盆花或盆景，以示匯鑫集團對廣大業(yè)主關(guān)愛。

ⅱ.活動專題：長路相伴，愛海啟航

內(nèi)容介紹：開盤當(dāng)日正逢舶來情人節(jié)，凡持.1.1-.2.13之間結(jié)婚證書購房者均可享受價值1800元優(yōu)惠。1.8物管簽約篇（時間待定）

待定

第七篇項目營銷策略

第一章銷售體系建立

1.1售樓處(招商處)裝修和部署

1.2售樓（招商）隊伍組建及售樓（招商）人員培訓(xùn)第二章營銷方法

1.1住宅樓：

價格策略：低開高走

策略訴求：低開是為了有一個良好銷售開端，以塑造良好項目口碑，為“高走”發(fā)明條件，高走才是最終目標(biāo)；

1.2商

鋪

營銷策略：先租后售，租售聯(lián)動

策略訴求：先租后售是為“投石問路”，同時也是為了先將此處商業(yè)帶炒熱，從而為其銷售發(fā)明良好條件。

前

言在前期項目定位及策劃基礎(chǔ)上，我企業(yè)項目策劃小組人員再次進駐貴陽，對當(dāng)?shù)厥袌黾捌洚?dāng)?shù)厝讼M心理進行了深刻了解和細致調(diào)查。

在此基礎(chǔ)上，本企業(yè)特就本案項目定名、業(yè)態(tài)定位及媒體策劃再度考量并進行深化，以期能夠經(jīng)過對這多個方面把握來掌控該項目標(biāo)全程策劃及其操作。專案組工作程序概要1、和開發(fā)商主動溝通，獲取相關(guān)本案詳實資料；

2、結(jié)合已經(jīng)有項目資料，深入當(dāng)?shù)厥袌鲇嗅槍π粤私夂捅景赶嚓P(guān)咨詢，配合了解當(dāng)?shù)孛襟w情況，探索創(chuàng)作思緒；

3、探索多個創(chuàng)作方案可行性，確定最終創(chuàng)作方案；

4、媒體、平面、文案三方討論磋商，將方案深入深化完善，確定廣告計劃書初稿；

5、企業(yè)內(nèi)部討論，再做修改和完善，內(nèi)部經(jīng)過提案內(nèi)容。

第一篇項目定名策劃

鼎盛廣場

盛世廣場

鴻達廣場

天泰廣場

凱晨廣場

華門廣場

E時代廣場

天倫廣場

帝華廣場

萬達廣場

興發(fā)廣場

津匯廣場

新時代廣場

經(jīng)過多方考慮，權(quán)衡各方面原因，在眾多命名中，我企業(yè)提議采取“新時代廣場”——

貴陽是個成立二十周年省轄市，二十年歷程，二十年騰飛，貴陽發(fā)展令人振奮，貴陽新貌令人沉醉：

今日東湖己成為貴陽最迷人去處，飄逸多姿張拉膜令大家大開眼界，人人驚詫于她新奇精巧；水幕電影千姿百態(tài)、千變?nèi)f化、精美絕倫，令人嘆為觀止；東湖之濱還有幽雅秀麗沿江路，這是一條高端景觀大道；湖西路則在一夜之間，展現(xiàn)出色彩友好、風(fēng)格明亮獨特街景……

除此之外，貴陽新景點層出不窮：勝利路改造成功，是繼交通路精品街以后，又一條讓人過目不忘市區(qū)道路；龍虎山大道全線貫通，氣勢恢宏，現(xiàn)代化氣息撲面而來，貴陽門戶向世人敞開、再敞開；五洲路、天潔大道等一批新城市主干道浮出水面，令人目不暇接……

不僅如此，貴陽人一覺醒來，眼前為之一亮，還有那一輛輛清純“轎”，在街頭從容駛過，成為一道道流動美景。曾經(jīng)風(fēng)光一時“面”，已完成歷史使命，悄然引退。更無須說那人力黃包車，偶然看見一輛，定能引發(fā)大家一番滄桑巨變感慨。短短兩三年，貴陽市民“代步”工具就實現(xiàn)了“三級跳”……

貴陽貌令人沉醉，貴陽人為之熱血沸騰，為貴陽城巨變，為貴陽城漂亮，為貴陽城輝煌。前很快剛剛迎來了省轄貴陽市成立20周年慶典日子。對于貴陽大家來說，這是一個難忘日子，一個不眠日子，一個激情澎湃日子，一個永載史冊日子，一個注定將產(chǎn)生深遠影響日子……

20年，是一段歷史終止和告白，同時也是一個嶄新開端、一個全新起點，承前啟后，邁步從頭。

20歲貴陽，風(fēng)華正茂，儀態(tài)萬方，令人神往；

20歲貴陽，插上騰飛翅膀，飛向美好未來……

是，貴陽在飛，并將越飛越遠，越飛越高！

一個騰飛貴陽，一個在騰飛中巨變貴陽，一個正向世界向世人敞開大門貴陽，她所需要正是一個時尚、符合時代發(fā)展、符合時尚走向氣質(zhì)和氣勢，一個能容世界之大，能納四海之廣氣量和氣度。

新時代廣場恰恰迎合了這么一個時代呼吁，發(fā)展需求，她將以尊貴姿態(tài)、全新面貌屹立于城市最中央——

幾度祈盼，孤注一擲

擁有一個休閑、時尚、健康

綠色購物場所和文化廣場，

是貴陽人多少年來夢想；

城市中心，鉆石之秀，

在勝利西路、環(huán)城西路、站江路圍合區(qū)域，

將崛起一艘新時代商業(yè)航母，

她是城市里程碑，

是身份和財富象征，

她既是一個品牌，

也是一個品位；

國際團體，強強聯(lián)手

才有了這么尊榮；

在很快未來，

這里將是人潮涌動，眾旺所歸

城市中心繁榮之全部，

一個全新生活方法將在這里登場；

——新時代廣場，

新物業(yè)，新形象，

休閑購物、健身娛樂好去處；

新觀念，新風(fēng)貌，

投資、置業(yè)好選擇！

世界和我同歌，

時代和我同時！

鷹擊長空，俯瞰大地，閃電是雄鷹劃過身影；萬馬飛躍，一騎當(dāng)先，疾風(fēng)是駿馬留下背影；搏擊浪尖，屹立潮頭，領(lǐng)跑是時代俊杰永不謝幕風(fēng)采。新時代廣場，新時代俊杰領(lǐng)跑起點。運籌帷幄樂趣在這里開始，決勝千里成就在這里蔓延！第二篇項目商業(yè)網(wǎng)點計劃及其營銷策略

定位

以服務(wù)貴陽市區(qū)為主，向周圍省市輻射，努力爭取商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)半徑最大化。

商業(yè)網(wǎng)點計劃思緒

本案商業(yè)網(wǎng)點假如單純?yōu)橘F陽市城區(qū)服務(wù)，對于該網(wǎng)點計劃及其后期商業(yè)運作顯然存在著極大不足。在調(diào)查中我們了解到，現(xiàn)在貴陽市城區(qū)內(nèi)人口僅為20萬左右，即使市政有將城市向周圍擴散、吸納城區(qū)周圍人口計劃，擴散后城區(qū)人口亦不足30萬。城區(qū)人口基數(shù)少現(xiàn)實狀況無疑將會引發(fā)商業(yè)網(wǎng)點內(nèi)購置力資源不足，從而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，造成經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降負(fù)面結(jié)果。要避免這種情況，最好措施就是要把本案商業(yè)網(wǎng)點計劃納入市政計劃、招商引資范圍，從根本上處理這一問題，使該網(wǎng)點成為一個立足貴陽市城區(qū)、面向整個貴陽市、并延伸至整個江西省乃至周圍各大省市巨大商業(yè)網(wǎng)點，成為一個立足百萬人、甚至千萬人乃至更多人市場。

眾所周知，商業(yè)氣氛凝聚和人氣聚集通常需要一個含有多個商業(yè)經(jīng)營場所條件支持，針對不一樣習(xí)性消費群體，只有這么一個經(jīng)營模式才能更大程度地將其吸引過來，并經(jīng)過多種方法激發(fā)其購置行為發(fā)生。所以，能否做好規(guī)模化經(jīng)營和個性化經(jīng)營協(xié)調(diào)，從整體上強調(diào)功效綜合性和網(wǎng)點體量規(guī)模性、從局部上去把握其個性和特色，是本案成敗關(guān)鍵所在。.cn中國最龐大資料庫下載

商業(yè)網(wǎng)點策劃提議

l優(yōu)劣勢整合

優(yōu)勢及其利用

a.本案所處位置是本案最大優(yōu)勢。本案地處貴陽城市中心鉆石地段，東臨計劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出，這對于本案商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)和計劃及其后期商業(yè)運作和引導(dǎo)是個絕好契機。

b．本案建筑布局、網(wǎng)路設(shè)置充足考慮了網(wǎng)點內(nèi)人流及其分布，前衛(wèi)街鋪式格局、大開間框架結(jié)構(gòu)，縱橫交錯走道網(wǎng)線貫穿內(nèi)外商業(yè)人流系統(tǒng)——不僅在同一樓層中形成一個平流層，還在上下樓層間形成一個連通全網(wǎng)對流層，使消費者在不知不覺中逛遍整個商場，用戶相對商場抵達率極高，從而使這里人潮錢潮涌動，商業(yè)氣氛便在這么人流中形成和活躍。

c．功效上多元化是本案又一優(yōu)勢。本案計劃以商業(yè)網(wǎng)點為主，又不是一個單純商業(yè)網(wǎng)點計劃和建設(shè)，還包含酒店式單身公寓和公共廣場建設(shè)。酒店式單身公寓，開間雖小，卻相對獨立，隔音、通風(fēng)效果全部得到良好表現(xiàn)，三維空間能得到充足利用；房間雖小，卻“五臟俱全”，科學(xué)布局、專業(yè)設(shè)計、小巧玲瓏超微型廚房、衛(wèi)生間令人欣喜而感嘆，是那些渴望早日脫離家庭束縛青年人和想獨立個人生活以成一番藝術(shù)事業(yè)奇才怪才夢想個人空間，同時也能為在這里投資置業(yè)外來客商提供良好居住場所，處理其后顧之憂，又可成為她們投資置業(yè)一個方面內(nèi)容。而公共廣場則是一個城市中最能集聚人氣地方，一個商業(yè)網(wǎng)點、商業(yè)中心發(fā)展最離不開最需要便是人氣，在此公共廣場和商業(yè)網(wǎng)點共存，便能夠為之帶來人氣，而商業(yè)帶引發(fā)人氣又可為廣場造勢，從而形成一個良性循環(huán)，最終帶來廣場人潮和商業(yè)帶錢潮共同涌動。

劣勢及其對策

a.貴陽市現(xiàn)在城區(qū)人口基礎(chǔ)少，從而在客觀上對商業(yè)網(wǎng)點體量要求有限，而本案計劃中單層建筑商業(yè)面積就靠近1.8萬，五樓共近9萬商業(yè)營業(yè)面積，加之樓頂露天茶吧、露天影院和愛情角，總營業(yè)面積逾10萬，這便造成商業(yè)網(wǎng)點體量需求和供給失衡，所以能否擴大該項目商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)半徑和輻射區(qū)域，打破這一平衡公式，重樹平衡點便成了本案成敗關(guān)鍵。在本案中，我們要有所突破，化劣勢為壓力，轉(zhuǎn)壓力為動力。

b.本案商業(yè)建筑體量大，單層營業(yè)面積1.8萬左右，近2萬。單層面積范圍大，勢必會造成人流分散，對在小范圍內(nèi)聚積人氣產(chǎn)生影響。處理這一問題關(guān)鍵最終還是歸結(jié)到總體人流資源、購置力資源開發(fā)上，所以擴大本案商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)半徑，使之成為一個立足貴陽市城區(qū)、面向整個貴陽市、并延伸至整個江西省乃至周圍各大省市巨大商業(yè)網(wǎng)點便成了本案項目計劃當(dāng)務(wù)之急。

l賣點整合

概念賣點

a.世界和我同歌，時代和我同時——時尚、個性生活理念提倡；

b展望未來，升值無限——購物休閑、健身娛樂、投資置業(yè)多個功效綜合

計劃賣點

a.公共廣場、商業(yè)網(wǎng)點、住宅（酒店式單身公寓）綜合性開發(fā)，休閑、購物、娛樂、餐飲、住宿一條龍高品質(zhì)服務(wù)，成為貴陽最聚人氣商業(yè)新中心；

b.音樂雕塑燈光噴泉，勢為貴陽興景觀亮點，吸引市民前來游玩休閑場所，從而大大提升了人氣，提升了樓盤本身品質(zhì)形象。

c.悠久人文歷史、濃老實教文化融入，使樓盤有了濃郁文化內(nèi)涵，也使樓盤在形象推廣上有源可尋，豐富了樓盤品質(zhì)形象；

d.以城市人文資源、龍虎山旅游資源為文脈，發(fā)明出現(xiàn)代“文化建筑”和“文化廣場”

e．業(yè)態(tài)分布提議及營銷策略

品質(zhì)賣點

a.貴陽現(xiàn)在配套最為齊備樓盤，生活起居、消遣購物、娛樂消費近在咫尺就可輕松搞掂，盡享高品質(zhì)生活樂趣。

b.漂亮建筑外觀、靚麗景觀設(shè)置、合理建筑空間劃分、高品質(zhì)建筑質(zhì)量，全部是現(xiàn)代城市新興生活確保。

c.國際團體傾力合作，強強聯(lián)手，精心打造，就是高品質(zhì)確保。

d.完備物業(yè)配套和管理，周到和貼心酒店式管理服務(wù)體系，是高品質(zhì)生活確保

e．位居市中心鉆石地段，優(yōu)越區(qū)位，便捷交通，未來商務(wù)中心區(qū)塊，再加上高品質(zhì)建筑本身，超前設(shè)計理念，升值潛力不可估量。l業(yè)態(tài)分布標(biāo)準(zhǔn)及思緒

綜合性開發(fā)，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)；

另外提議開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)點實際運作需求和樓層特殊情況，有針對性地采取不一樣營銷模式，以期真正快速開啟本項目商業(yè)網(wǎng)點正常銷售，以達成快速回籠資金目標(biāo)。l業(yè)態(tài)分布及營銷模式

五層商業(yè)主樓一二樓：

a.經(jīng)營范圍：一樓為浪漫女人一條街，主營各類女士用具，包含：服裝、鞋帽、箱包、珠寶首飾、化妝品等；二樓為瀟灑男人一條街，主營各類男士用具，包含：服裝、各類皮具（鞋、包等）、領(lǐng)帶，及其它男士用具；

b.營銷模式：先租后售，租售聯(lián)動

具體操作：在該網(wǎng)點開始開啟后三年內(nèi)以店鋪為單位出租，運作三年以后開始施行出售，并采取租售聯(lián)動形式，在同一前提條件下，原租戶享受優(yōu)先購置權(quán)；市場由專業(yè)管理企業(yè)進行管理運作，為統(tǒng)一市場風(fēng)格及品位，提議引進和定位風(fēng)格相符品牌，以規(guī)范和統(tǒng)一市場運作。

模式訴求：眾所周知，一個商業(yè)網(wǎng)點一二樓通常是投資者最為看好最樂于投資樓層，在本案早期營銷中，開發(fā)商把握其產(chǎn)權(quán)不放手，首先利于市場統(tǒng)一操作，其次能夠給投資者制造饑餓感，延長她們等候時間，加強其購置欲望，利于后期銷售，同時在投資者很想要買卻不能買前提下有可能會退而求其次，購置三樓及三樓以上樓層，從而在客觀上促成了其銷售。

五層商業(yè)主樓三樓：

a.經(jīng)營范圍：三樓為歡樂世紀(jì)一條街，主營各類少兒及學(xué)生用具，包含：兒童服裝及鞋帽、體育休閑用具及運動服、箱包、各類玩具、數(shù)碼產(chǎn)品等，依據(jù)商品性質(zhì)份段分區(qū)經(jīng)營；

b.提議營銷模式1：出售+返租

具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主（付款方法能夠采取一次性付清或銀行按揭），在網(wǎng)點開始開啟后三年內(nèi)業(yè)主將買下商鋪交由發(fā)展商或其委托專業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營和管理，而發(fā)展商則在業(yè)主交完首付后一次性返還業(yè)主三年租金。

模式訴求：采取該營銷模式，在項目開始運作前三年，能夠由發(fā)展商經(jīng)過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主作旺此地段該網(wǎng)點，大大降低其投資風(fēng)險，降低其投資顧慮，這么勢必會在一定程度上促成銷售。另外開發(fā)商經(jīng)過出售產(chǎn)權(quán)能夠快速回籠部分資金，降低本身投資壓力，經(jīng)過返租又能夠從業(yè)主手中取得經(jīng)營權(quán)，以方便該網(wǎng)點統(tǒng)一運作。

提議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金

具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主（付款方法能夠采取以次性或銀行按揭），在網(wǎng)點開始開啟后由發(fā)展商一次性贊助業(yè)主一定金額（由發(fā)展商自行確定）創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運作。

模式訴求：此手法意在吸引投資者，尤其是那些投資意向并有自行經(jīng)營愿望卻苦于資金有限投資者，經(jīng)過在項目運作早期一次性贊助其一定金額創(chuàng)業(yè)基金人性化手法，能夠降低其投資前猶豫和投資后顧慮，促成商鋪銷售。而對于開發(fā)商來說，實際上并媒所以造成損失，“羊毛還是出在羊身上”，采取此手法能夠合適地提升總價，一次性贊助一定金額創(chuàng)業(yè)基金，其總價仍可保持在預(yù)售價格水平。該方案和模式1不一樣之處即在于，該方案中商鋪經(jīng)營者和購置者是同一業(yè)主，這么她勢必會愈加盡心盡力愈加投入地去經(jīng)營商鋪，這對于商鋪運作是極為有利。

五層商業(yè)主樓四樓：

a.經(jīng)營范圍：四樓為準(zhǔn)五星級酒店；

b.提議營銷模式1：以樓層為單位出售

具體操作：采取定向招商方法，引進大商戶（各地酒店業(yè)龍頭），將該項目四樓以樓層為單位出售給大商戶，由其在該網(wǎng)點商業(yè)運作范圍內(nèi)自行經(jīng)營。

模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說能夠快速回籠資金，降低本身投資壓力，減

少其后期運作負(fù)擔(dān)。同時著名品牌酒店引入，能夠在很大程度上提升該網(wǎng)點范圍內(nèi)商業(yè)品質(zhì)和檔次，提升該項目標(biāo)整體品牌形象。

提議營銷模式2：產(chǎn)權(quán)式酒店

具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點四樓以開間為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售，投資者首期支付總房款50%，余款可辦理按揭貸款，并和開發(fā)商指定專業(yè)管理企業(yè)簽定一定年限（提議為5-8年）委托管理協(xié)議（整個過程由專業(yè)金融機構(gòu)提供可靠保障），該項目四樓酒店由管理企業(yè)引進大商戶，統(tǒng)一出租經(jīng)營；酒店開業(yè)同時業(yè)主可取得來自企業(yè)經(jīng)營所得固定回報，由專業(yè)管理企業(yè)在每一個經(jīng)營年度根據(jù)投資總額6%給其以穩(wěn)定回報；每一位業(yè)主全部是酒店VIP會員，持有酒店金卡，業(yè)主在此消費享受超低折扣。

模式訴求：此營銷模式首先能夠大大降低業(yè)主投資風(fēng)險和顧慮，這么勢必會在一定程度上促成銷售；其次也能夠為引進酒店節(jié)省大量資金，節(jié)余資金又能夠活躍其在酒店經(jīng)營上運作。

五層商業(yè)主樓五樓：

a.經(jīng)營范圍：五樓為休閑美食一條街，在該樓層引進系列著名餐飲（提升項目總體形象，最終達成將項目做大做深做透目標(biāo)），如麥當(dāng)勞、肯德基、意大利比薩、日本料理、韓國燒烤、上島咖啡、迪歐咖啡及各式茶樓，開設(shè)大型夜總會、KTV，并輔以洗發(fā)、足浴等休閑產(chǎn)業(yè)。

b.提議營銷模式1：出售+返租

具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點五樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主（付款方法能夠采取一次性或銀行按揭），在網(wǎng)點開始開啟后三年內(nèi)業(yè)主將買下商鋪交由發(fā)展商或其委托專業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營和管理，而發(fā)展商則在業(yè)主交完首付后一次性返還業(yè)主三年租金。

模式訴求：采取該營銷模式，在項目開始運作前三年，能夠由發(fā)展商經(jīng)過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主作旺此地段該網(wǎng)點，大大降低其投資風(fēng)險，降低其投資顧慮，這么勢必會在一定程度上促成銷售。另外開發(fā)商經(jīng)過出售產(chǎn)權(quán)能夠快速回籠部分資金，降低本身投資壓力，經(jīng)過返租又能夠從業(yè)主手中取得經(jīng)營權(quán)，以方便該網(wǎng)點統(tǒng)一運作。

提議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金

具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主（付款方法能夠采取以次性或銀行按揭），在網(wǎng)點開始開啟后由發(fā)展商一次性贊助業(yè)主一定金額（由發(fā)展商自行確定）創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運作。

模式訴求：此手法意在吸引投資者，尤其是那些投資意向并有自行經(jīng)營愿望卻苦于資金有限投資者，經(jīng)過在項目運作早期一次性贊助其一定金額創(chuàng)業(yè)基金人性化手法，能夠降低其投資前猶豫和投資后顧慮，促成商鋪銷售。而對于開發(fā)商來說，實際上并媒所以造成損失，“羊毛還是出在羊身上”，采取此手法能夠合適地提升總價，一次性贊助一定金額創(chuàng)業(yè)基金，其總價仍可保持在預(yù)售價格水平。該方案和模式1不一樣之處即在于，該方案中商鋪經(jīng)營者和購置者是同一業(yè)主，這么她勢必會愈加盡心盡力愈加投入地去經(jīng)營商鋪，這對于商鋪運作是極為有利。

項目中賓館：

a.經(jīng)營范圍：項目南樓一二樓和五層商業(yè)主樓統(tǒng)一經(jīng)營，其三樓及三樓以上為準(zhǔn)五星級賓館；

b.提議營銷模式1：整體統(tǒng)一出售

具體操作：采取定向招商方法，引進大商戶（各地賓館住宿業(yè)龍頭），將該項目賓館營業(yè)用房整體出售給大商戶，由其自行經(jīng)營運作。

模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說能夠快速回籠資金，降低本身投資壓力，降低其后期運作負(fù)擔(dān)。同時準(zhǔn)五星級賓館引入，能夠在很大程度上提升該網(wǎng)點范圍內(nèi)商業(yè)品質(zhì)和檔次，提升該項目標(biāo)整體品牌形象。

提議營銷模式2：產(chǎn)權(quán)式賓館

具體操作：將該項目賓館營業(yè)用房以開間為單位分割成眾多獨立產(chǎn)權(quán)出售，投資者首期支付總房款50%，余款可辦理按揭貸款，并和開發(fā)商指定專業(yè)管理企業(yè)簽定一定年限（提議為5-8年）委托管理協(xié)議（整個過程由專業(yè)金融機構(gòu)提供可靠保障），該項目標(biāo)賓館由管理企業(yè)引進大商戶，統(tǒng)一出租經(jīng)營；賓館開業(yè)同時業(yè)主可取得來自企業(yè)經(jīng)營所得固定回報，由專業(yè)管理企業(yè)在每一個經(jīng)營年度根據(jù)投資總額6%給其以穩(wěn)定回報；每一位業(yè)主全部是酒店VIP會員，持有賓館金卡，住店消費享受超低折扣，并可享受一定時日無償入住權(quán)。

模式訴求：此營銷模式能夠說是為那些手上