論房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案計(jì)劃解決方法

論房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案計(jì)劃解決方法論房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案計(jì)劃解決方法

一般有自由資金、銀行貸款、發(fā)售債券、發(fā)售股票、吸收投資、工程墊資款等。開(kāi)發(fā)商擁有的自由資金數(shù)額越大，則投資的風(fēng)險(xiǎn)就越小。如果開(kāi)發(fā)商自有資金很少，不足1o％～3o％，則投資該項(xiàng)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就很大。

與融資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的變量可以分為以下幾類(lèi)：

①投資收益率與貸款利率的相對(duì)變化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)者有很大一部分資金來(lái)源于非自有資金的渠道。因此當(dāng)投資收益率和貸款利率發(fā)生變化時(shí)，就影響到項(xiàng)目的最終利益。

②“樓花”融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施到一定階段時(shí)，發(fā)展商即向社會(huì)公開(kāi)預(yù)售房屋，收取購(gòu)房款。這種預(yù)售融資對(duì)房地產(chǎn)商品交易雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購(gòu)房者而言，所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是將來(lái)樓盤(pán)有可能不能如期竣工，或竣工后的樓盤(pán)與設(shè)計(jì)圖紙有差異等損失。

③房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)按揭是房地產(chǎn)投資者的重要融資方式，主要是指以房地產(chǎn)抵押品而向銀行貸款。按揭風(fēng)險(xiǎn)主要是指因按揭利率變化、按揭期變化、按揭人收入變化、房地產(chǎn)價(jià)格漲落等而給房地產(chǎn)投資者造成損失或?qū)е赂鞣N違約的行為。

建設(shè)階段

在項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要項(xiàng)目主體風(fēng)險(xiǎn)有招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。

1、項(xiàng)目主體風(fēng)險(xiǎn)

a、發(fā)展商、投資商

①支付能力差，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好；投資商撤資或改變投資方向，改變項(xiàng)目目標(biāo)。

②苛求、刁難、隨意改變計(jì)劃；錯(cuò)誤的行為和指令，但又不賠償。非程序地干預(yù)工程。

③不能履約合同，如不及時(shí)供應(yīng)其負(fù)責(zé)的設(shè)備、材料，不及時(shí)支付工程款等。

b、承包商

①技術(shù)能力和管理能力不足，沒(méi)有適合的技術(shù)專(zhuān)家和項(xiàng)目經(jīng)理，不能積極地履行合同，由于管理和技術(shù)方面的失誤，造成工程中斷；

②沒(méi)有得力的措施來(lái)保證進(jìn)度安全、質(zhì)量要求；

③財(cái)務(wù)狀況不良，挪用項(xiàng)目資金，無(wú)力采購(gòu)和支付工人工資；

④工作人員罷工，抗議或怠工消極抵抗；

⑤錯(cuò)誤理解發(fā)展商意圖和招標(biāo)文件，施工方案錯(cuò)誤，報(bào)價(jià)失誤，計(jì)劃失誤。

⑥設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，工程技術(shù)系統(tǒng)之間不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)文件不完備、不能及時(shí)交付圖紙或無(wú)力完成設(shè)計(jì)任務(wù)。

c、項(xiàng)目管理者

①項(xiàng)目管理者的管理能力、組織能力、工作熱情和積極性職業(yè)進(jìn)道德及公正性差。

②管理風(fēng)格、文化偏見(jiàn)可能會(huì)導(dǎo)致不正確地執(zhí)行合同，在工程中苛刻要求。

③在工程中起草錯(cuò)誤的招標(biāo)文件、合同條件、下達(dá)錯(cuò)誤的指令。

d、其它方面

例如：合作方的資信、可靠性差；政府機(jī)關(guān)工作人員、城市公共供應(yīng)部門(mén)的低效、苛求及個(gè)人需要；項(xiàng)目涉及周邊的居民或單位的無(wú)理要求等。

2、招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)

工程招投標(biāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下工程交易的主要方式。由于招標(biāo)方式、招標(biāo)條件以及招標(biāo)過(guò)程中一系列變量的影響，有可能使工程成本增加，給工程投資者帶來(lái)?yè)p失，工程投資者也可能通過(guò)增加房地產(chǎn)商品價(jià)格而將損失轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

3、合同風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要訂立許多合同，如設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等。由于合同考慮不周、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴(yán)，合同糾紛出現(xiàn)的概率很大。這種糾紛可能會(huì)影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給建設(shè)過(guò)程中各方都造成損失。

4、工期風(fēng)險(xiǎn)

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，于能否合理指定收費(fèi)科目、標(biāo)準(zhǔn)以及能否及時(shí)、足額收取物業(yè)管理費(fèi)。

第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析

一、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容及過(guò)程

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性進(jìn)行研究和量化，尋找每一種風(fēng)險(xiǎn)的自身規(guī)律和特點(diǎn)，影響范圍和影響量。通過(guò)分析的結(jié)果有利于采取更有針對(duì)性的對(duì)策和措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的不利影響。

風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的時(shí)間分析

即風(fēng)險(xiǎn)可能在項(xiàng)目的哪個(gè)階段，哪個(gè)環(huán)節(jié)上發(fā)生。有許多風(fēng)險(xiǎn)有明顯的階段性，有的風(fēng)險(xiǎn)是直接與具體的工程活動(dòng)相聯(lián)系的。

風(fēng)險(xiǎn)的影響和損失分析

風(fēng)險(xiǎn)的影響較為復(fù)雜，有的影響而較小，有的影響面很大，可能引起整個(gè)工程的中斷。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化不但會(huì)造成物價(jià)上漲，而且可能會(huì)引起發(fā)展商支付能力的變化，人工工資及各種支出困難。

由于設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)，不僅會(huì)造成工期拖延，而且會(huì)造成費(fèi)用提高，，還有可能原本避開(kāi)冬雨未施工，而未能避開(kāi)，造成更大拖延和費(fèi)用增加。

由于風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的干擾常常表現(xiàn)在對(duì)工程實(shí)施過(guò)程的干擾，所以風(fēng)險(xiǎn)的影響分析一般通過(guò)以下分析過(guò)程；

1、考慮正常情況下的工期費(fèi)用、效益。

2、考慮風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生因素，分析實(shí)施過(guò)程，勞動(dòng)效益、消耗、各個(gè)活動(dòng)有何變化。

3、兩者的差異則為風(fēng)險(xiǎn)的影響。這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)新的化計(jì)劃，新的估價(jià)。

、風(fēng)險(xiǎn)的級(jí)別

一級(jí)為重點(diǎn)；二級(jí)是要顧及；三級(jí)是可以不考慮，通過(guò)分級(jí)來(lái)決定對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管理工作。

二、風(fēng)險(xiǎn)分析方法

風(fēng)險(xiǎn)分析通常是憑借經(jīng)驗(yàn)，靠預(yù)測(cè)，但也是有一些基本分析方法可以借助。

、例舉法

實(shí)施過(guò)程調(diào)研，建立該類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)，在對(duì)新項(xiàng)目決策時(shí)，或在專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)法進(jìn)行分析時(shí)給出提示，列出所有可能的風(fēng)險(xiǎn)因素。

、專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)法

具體做法：

①組建專(zhuān)家小組，4—8人，有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和代表性。

②通過(guò)專(zhuān)家會(huì)議，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定界，量化。召集人應(yīng)讓專(zhuān)家多了解項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、環(huán)境及工程狀況，詳細(xì)地調(diào)查并提供信息，有可能組織專(zhuān)家實(shí)地考察。并對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施、措施的構(gòu)想作出說(shuō)明，使大家對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)共識(shí)，否則，容易增加評(píng)價(jià)的離散程度。

③召集人與專(zhuān)家一起定義風(fēng)險(xiǎn)因素及結(jié)構(gòu)、可能的成本范圍與專(zhuān)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行討論，按以下次序逐漸深入：

A引導(dǎo)討論各風(fēng)險(xiǎn)的原因

B風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)施過(guò)程的影響

C風(fēng)險(xiǎn)影響的范圍

D將影響統(tǒng)一到對(duì)成本的影響上，估計(jì)影響量。

④風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

各個(gè)專(zhuān)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度影響量和實(shí)現(xiàn)的可能性，給出評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

⑤統(tǒng)計(jì)專(zhuān)家意見(jiàn)，得到評(píng)價(jià)結(jié)果

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)

風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目的各個(gè)階段，從開(kāi)始到竣工，延續(xù)到物業(yè)管理。事實(shí)上在項(xiàng)目初步評(píng)估階段情況更是如此，因?yàn)榇藭r(shí)不確定因素太多。風(fēng)險(xiǎn)管理就是讓建設(shè)項(xiàng)目各方清楚地認(rèn)識(shí)到有哪些風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)有大小，其目標(biāo)主要是：

1、減少風(fēng)險(xiǎn)因素

風(fēng)險(xiǎn)因素是引起或增加風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生機(jī)會(huì)的條件，它來(lái)自外界干擾和自身決策的結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，決定著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性。

2、減少風(fēng)險(xiǎn)事件

風(fēng)險(xiǎn)因素并不導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)事件是造成風(fēng)險(xiǎn)損失的直接原因，因此，想要減少風(fēng)險(xiǎn)損失就要千方百計(jì)減少風(fēng)險(xiǎn)事故。

3、減少風(fēng)險(xiǎn)損失

一旦有風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生，就要采取有效措施和對(duì)策，盡全力減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，根據(jù)可采取的對(duì)策的比較分析，找出最適宜的對(duì)策和方法。而防患于未然是十分必要的。

第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制和對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，綜合性風(fēng)險(xiǎn)和階段性風(fēng)險(xiǎn)，已在前面的篇幅中做了詳細(xì)介紹和闡述，在此，本文重點(diǎn)論述階段性風(fēng)險(xiǎn)中項(xiàng)目工程建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)控制的方法和對(duì)策。

一、風(fēng)險(xiǎn)分配

一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有一定的范圍和規(guī)律性，這些分險(xiǎn)必須在項(xiàng)目參加者、投資者、發(fā)展商、項(xiàng)目管理者，各承包商、供應(yīng)商、合之間進(jìn)行分配，每一個(gè)參加者都必須有一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)分配通常在任務(wù)書(shū)、責(zé)任書(shū)、合同、招標(biāo)文件等內(nèi)定義，在起草這些文件時(shí)都應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)計(jì)，定義和分配。只有合理地分配分險(xiǎn)，才能調(diào)動(dòng)各方面的積極性，才能有項(xiàng)目的高效益。正確對(duì)等風(fēng)險(xiǎn)，可以有如下益處：

1、可以最大限度發(fā)揮各方風(fēng)險(xiǎn)控制的積極性。任何一方如果不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，他就不可能有管理的積極性和創(chuàng)造性，項(xiàng)目就不可能優(yōu)化。

2、減少工程中的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)合理分配，就可以比較準(zhǔn)確地計(jì)劃和安排工作。

3、發(fā)展商可以得到一個(gè)合理的報(bào)價(jià)，承包商報(bào)價(jià)中的不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)減少。

對(duì)項(xiàng)目分險(xiǎn)的分配，發(fā)展商起主導(dǎo)作用，起草招標(biāo)文件，合同條件，確定合同類(lèi)型、確定管理規(guī)范，而承包商，供應(yīng)商處于從屬地位。但雙方是平等的，不能不顧主客觀條件把風(fēng)險(xiǎn)全部推給對(duì)方，對(duì)自己負(fù)責(zé)。

風(fēng)險(xiǎn)分配有以下原則：

1、從工程整體效益出發(fā)，最大限度地發(fā)揮各方積極性。

2、體現(xiàn)公平合理、責(zé)權(quán)利平衡。

風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和權(quán)力應(yīng)是平衡的。

風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)是一項(xiàng)責(zé)任，即進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失。但同是要給承擔(dān)者以控制處理的權(quán)力。

風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)對(duì)等

風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，同時(shí)享受風(fēng)險(xiǎn)控制獲得的收益和機(jī)會(huì)收益。

例如承包商承擔(dān)物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，則物價(jià)下跌帶來(lái)的收益也歸承包商所有，若承擔(dān)工期的風(fēng)險(xiǎn)，拖延要支付違約金，則工期提前就應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。

承擔(dān)的可能性及合理性

給承擔(dān)者以預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制的條件和可能性，給他們能迅速采取控制風(fēng)險(xiǎn)措施的時(shí)間、信息，否則對(duì)他來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理就是投機(jī)。例如：承包商承擔(dān)實(shí)施方案和報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，則必須給他一個(gè)合理的做標(biāo)時(shí)間，同時(shí)提供詳細(xì)且正確的招標(biāo)文件特別是設(shè)計(jì)文件和合同條件，并及時(shí)解答承包商作標(biāo)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題，這樣他才能理性地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3、符合工程慣例，符合通常處理方法

慣例通常是能較好反映雙方要求，較為公平合理，另一方面合同雙方對(duì)慣例較為熟悉；容易順利實(shí)施。如果明顯違反慣例的做法，會(huì)顯示出一種不公平，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。

所以風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者應(yīng)具備的條件是：能最有效地控制導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件，使該風(fēng)險(xiǎn)能控制在其范圍，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，他能進(jìn)行有效的處理。

二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

對(duì)分析出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有準(zhǔn)備和對(duì)策，應(yīng)充分憑借自己的技術(shù)管理組織的優(yōu)勢(shì)和過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)消除減少或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。通常的對(duì)策有：

要求對(duì)方提供擔(dān)保

提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金

技術(shù)措施

對(duì)于承包商應(yīng)選擇有彈性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的技術(shù)方案，準(zhǔn)備多套備選方案，采取各種保護(hù)措施和安全保障。

組織措施：選派得力的技術(shù)、管理人才、特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，將風(fēng)

險(xiǎn)責(zé)任落實(shí)到各個(gè)組織單元，使大家都對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

通過(guò)合同分配風(fēng)險(xiǎn)

在許多情況下通過(guò)合同排除風(fēng)險(xiǎn)是最重要的手段。在承包合同中應(yīng)明確規(guī)定：

1、哪些情況由承包商負(fù)責(zé)，哪些是由發(fā)展商負(fù)責(zé)，即風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任要明確。

2、對(duì)工期延誤、質(zhì)量不合格的索賠權(quán)力。

3、對(duì)付款方式、付款期的明確規(guī)定，以及不付款的處理權(quán)力。

4、對(duì)違約的處理。

5、符合慣例的通用條件。

6、仲裁地點(diǎn)和適用法律的選擇。

重要的是選擇抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，可靠的、有信譽(yù)的合作伙伴，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將會(huì)大大提高。

注重風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警是項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)