營(yíng)口東圣廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣策劃案之重點(diǎn)樣本

營(yíng)口東圣廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣策劃方案之關(guān)鍵項(xiàng)目本身環(huán)境及優(yōu)劣勢(shì)分析東圣廣場(chǎng)總建筑面積3萬(wàn)余平方米，在營(yíng)口兩大商業(yè)中心之一東升商圈內(nèi)，并占踞著其地段上龍頭位置。整個(gè)商場(chǎng)橫向跨度為140多米，縱深60米，由一棟五層高主樓和左右兩棟三層高附樓連體組成，商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置4部扶梯，可從主樓一層直接連通二層。從現(xiàn)在定位來(lái)看，整個(gè)商場(chǎng)是一個(gè)集娛樂、購(gòu)物、餐飲為一體現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)購(gòu)物中心，也是該商圈內(nèi)唯一一個(gè)“一站式”綜合型商業(yè)場(chǎng)所。1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：（1）、東圣廣場(chǎng)擁有東北地域商業(yè)物業(yè)少有休閑娛樂廣場(chǎng)，在主樓和兩附樓之間，分別存在著兩個(gè)廣場(chǎng)，每個(gè)廣場(chǎng)面積在4000平方米左右，整個(gè)廣場(chǎng)面積就達(dá)成了8000平方米，廣場(chǎng)有利于形成休閑購(gòu)物空間和人氣聚集，同時(shí)也能配合市場(chǎng)推廣宣傳，建立良好商場(chǎng)形象。（2）、東圣廣場(chǎng)整體計(jì)劃及室內(nèi)空間格局，采取是源自南方室內(nèi)商業(yè)步行街形式。這對(duì)營(yíng)口商業(yè)環(huán)境來(lái)講，是含有唯一性，而且迎合未來(lái)商場(chǎng)發(fā)展時(shí)尚；（3）、東圣廣場(chǎng)占據(jù)著營(yíng)口現(xiàn)在從事商業(yè)最好地段，且整個(gè)地段均屬于成熟商業(yè)區(qū)，此點(diǎn)給本案價(jià)值無(wú)法比擬；（4）、東圣廣場(chǎng)全部商鋪使用率者尤其高，基礎(chǔ)達(dá)成95%，此點(diǎn)在和其它在建和在售商場(chǎng)來(lái)講，是無(wú)法比擬，有著較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。2、項(xiàng)目劣勢(shì)：（1）、本項(xiàng)目現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)定位和商業(yè)形態(tài)劃分存在著嚴(yán)重問題，和市場(chǎng)需要較為脫節(jié)，整個(gè)項(xiàng)目未能形象鮮明形象個(gè)性和其特色，也所以難和其它在售商場(chǎng)形成差異化。（2）、本項(xiàng)目標(biāo)內(nèi)部功效劃分不明確存在著嚴(yán)重問題（2）、深港購(gòu)物商場(chǎng)和本項(xiàng)目同屬一發(fā)展商，而深港購(gòu)物因?yàn)榍捌诙喾矫鎲栴}，造成了今日整體經(jīng)營(yíng)情況慘淡，所以對(duì)本項(xiàng)目會(huì)有一定負(fù)面影響，部分潛在用戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生出嚴(yán)重信心不足，持觀望態(tài)度；（3）、本項(xiàng)目一層鋪面開間窄、縱深較深且面積分割過(guò)大，其對(duì)應(yīng)帶來(lái)室內(nèi)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和格局較差，所以會(huì)減弱了商鋪投資、經(jīng)營(yíng)人士信心；（4）、本項(xiàng)現(xiàn)在期銷售時(shí)沒有科學(xué)將商鋪銷售進(jìn)行控制，很好鋪面全部已經(jīng)先銷售出去，集中留下相對(duì)較差鋪面，造成以后銷售將會(huì)更困難；（5）、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，存在較大爭(zhēng)客壓力，現(xiàn)階段價(jià)格策略也存在一定不利，其商鋪銷售單價(jià)較高。（6）、本項(xiàng)目未能對(duì)獨(dú)有商業(yè)廣場(chǎng)未能得以充足利用，前期對(duì)此傳輸力度相當(dāng)不夠，也就造成了市場(chǎng)接收力相對(duì)缺乏。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)整策略一、商場(chǎng)定位調(diào)整我企業(yè)在結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和本市消費(fèi)熱點(diǎn)以后，將項(xiàng)目定位為：營(yíng)口市首座以吸引年紀(jì)22——45歲用戶為主，綜合吃、喝、玩、樂、購(gòu)于一體“一站式”時(shí)尚大型商場(chǎng)。項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)用戶層：以在營(yíng)口商圈內(nèi)各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家為主定位支持：伴隨營(yíng)口市商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈和市民對(duì)商場(chǎng)要求改變，有經(jīng)營(yíng)特色、環(huán)境特色，迎合市場(chǎng)需求商場(chǎng)才會(huì)深受大眾喜愛。東圣廣場(chǎng)有別于傳統(tǒng)百貨店，綜合吃、喝、玩、樂、購(gòu)于一體，以提倡購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑等方面生活時(shí)尚方向，個(gè)性鮮明，含有獨(dú)特征，適應(yīng)營(yíng)口商場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。東圣廣場(chǎng)關(guān)鍵吸引營(yíng)口常住用戶為20—45歲青年、中年。對(duì)她們消費(fèi)分析：營(yíng)口是青、中年化城市，20—45歲是營(yíng)口消費(fèi)主力群，也是本項(xiàng)目標(biāo)消費(fèi)用戶群。她們是家庭收入關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)支柱，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)日常生活花費(fèi)有著決定權(quán)。伴隨生活水平提升和外來(lái)思想影響，她們有自己主見，也比較輕易接收外來(lái)新潮事物，知道享受生活，對(duì)事物要求也比較高。本項(xiàng)目相對(duì)中等及部分中高級(jí)消費(fèi)定位符合她們消費(fèi)習(xí)慣。二、商場(chǎng)計(jì)劃及經(jīng)營(yíng)提議東圣購(gòu)物廣場(chǎng)體量較大，考慮到購(gòu)物方便和功效配套，我們?cè)诜謪^(qū)方面會(huì)使每一層功效盡可能清楚，走專業(yè)道路，降低無(wú)須要反復(fù)，降低人流交叉，節(jié)省消費(fèi)者時(shí)間。購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多休閑空間和娛樂活動(dòng)。用戶能夠在里面購(gòu)物、就餐、娛樂。這么就消除了用戶疲憊，延長(zhǎng)了用戶停留時(shí)間。尤其有孩子家庭，能夠全家前來(lái)，大人購(gòu)物，孩子玩樂，各得其所，這是現(xiàn)在在營(yíng)口商圈中很多商場(chǎng)所不能比擬。經(jīng)過(guò)多種手段整合及利用多種可用資源，淡化和轉(zhuǎn)化現(xiàn)在項(xiàng)目標(biāo)劣勢(shì)，深層次提升本項(xiàng)目標(biāo)檔次，建立良好形象和著名度及認(rèn)可度，最終使本項(xiàng)目成為營(yíng)口市龍頭商場(chǎng)。針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)實(shí)狀況和可整合資源提出以下相關(guān)商場(chǎng)計(jì)劃提議：□商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃對(duì)于本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，應(yīng)充足考慮到現(xiàn)在產(chǎn)品力結(jié)構(gòu)。以前期我們對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)了解和分析中我們能夠發(fā)覺，現(xiàn)在商場(chǎng)整體計(jì)劃及鋪面劃分關(guān)鍵問題表現(xiàn)在一層，一層鋪面普遍存在著進(jìn)深大問題，在經(jīng)營(yíng)上不易進(jìn)行鋪貨和管理，但一層又是本項(xiàng)目在以后銷售中關(guān)鍵對(duì)象。所以，在考慮到一層現(xiàn)今問題基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)整體定位，我企業(yè)提出了對(duì)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行整體改革方案，就改變后經(jīng)營(yíng)范圍和樓層計(jì)劃格局以下：樓層區(qū)域經(jīng)營(yíng)范圍一層A區(qū)1、新娘廣場(chǎng)（以經(jīng)營(yíng)結(jié)婚用具為主，如床上用具、女性用具、婚紗攝影等）2、國(guó)際著名快餐連鎖店；3、銀行、藥房、小型便利店（如屈臣氏）B區(qū)精品家私廣場(chǎng)、時(shí)尚精品廊C區(qū)時(shí)尚精品廊、流行前線精品柜臺(tái)（以經(jīng)營(yíng)珠寶、玉器、手飾、精美小飾物、手表、眼鏡等為主）二層A、B區(qū)時(shí)尚精品廊（含專賣店、專營(yíng)店、品牌店。不限制經(jīng)營(yíng)種類）C區(qū)1、皮具精品廊（以經(jīng)營(yíng)皮具、箱包為主）2、小電器超市（以經(jīng)營(yíng)小型家用電器及商務(wù)電器用具如，手機(jī)、商務(wù)通、電吹風(fēng)、電熨斗等等。）三層A區(qū)中華美食城（以經(jīng)營(yíng)特色小吃、風(fēng)味小吃、快餐為主）B區(qū)中華健身運(yùn)動(dòng)城、迪士高酒吧、高級(jí)美容美發(fā)C區(qū)好萊塢影視城、電玩城、桌球城一層面積較大，且鋪面開間窄、進(jìn)深大，而現(xiàn)在營(yíng)口沒有經(jīng)營(yíng)精品家居場(chǎng)所，提議以短期較優(yōu)惠條件，主動(dòng)出擊引進(jìn)大型、含有一定實(shí)力家居廠商進(jìn)駐投資；同時(shí)，依據(jù)現(xiàn)今社會(huì)人民生活水平提升，其結(jié)婚拍照也逐步成為時(shí)尚，可在一層引進(jìn)名氣較大婚紗店或攝影店；而且，為了結(jié)合廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目聚集更大量人氣，我們還能夠考慮在一層引進(jìn)國(guó)際著名品牌快餐店和中型便利店。注：依據(jù)上述商業(yè)業(yè)態(tài)劃分和樓層區(qū)分，企業(yè)還提議貴企業(yè)在其商場(chǎng)內(nèi)部裝修上一定要注意強(qiáng)化商場(chǎng)內(nèi)部燈光照明；不管在其項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)階段，還是在商場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)階段，均需要明確注意此點(diǎn)，因?yàn)橐虢o消費(fèi)者制造一個(gè)良好購(gòu)物環(huán)境，燈光明亮度、室內(nèi)照明感相當(dāng)關(guān)鍵?！醭渥憷脧V場(chǎng)作用本項(xiàng)目含有營(yíng)口唯一大面積商業(yè)廣場(chǎng)，應(yīng)充足利用起來(lái)，如：在節(jié)假日期間，可限時(shí)、限地點(diǎn)無(wú)償為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者提供促銷場(chǎng)所，為商鋪經(jīng)營(yíng)者提供多個(gè)經(jīng)營(yíng)渠道；有計(jì)劃地舉行一系列特色演出、時(shí)尚展示、音樂會(huì)等商業(yè)文化活動(dòng)，提升本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)注度，為商場(chǎng)吸引更大人流；和政府機(jī)關(guān)聯(lián)合舉行部分含有意義活動(dòng)，提升項(xiàng)目在大家心目中地位；利用廣場(chǎng)比較寬廣環(huán)境，安裝五彩燈，定時(shí)進(jìn)行戶外廣告包裝，深入吸引人流，使其成為大家休閑散步好場(chǎng)所和營(yíng)口獨(dú)特而豐富商業(yè)文化城。同時(shí)，為了強(qiáng)化本商場(chǎng)廣場(chǎng)在其整體項(xiàng)目中飾演休閑特色，我企業(yè)還提議能夠其廣場(chǎng)上設(shè)置數(shù)量一定休閑桌椅，方便滯留人流，形成良好商業(yè)氣氛。商場(chǎng)管理引進(jìn)綜合性，立體式商場(chǎng)物業(yè)管理，以前瞻式、理財(cái)式商業(yè)管理和物業(yè)管理相結(jié)合模式，確保投資物業(yè)增值；以商業(yè)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合模式，實(shí)施發(fā)展商，投資商，經(jīng)營(yíng)商三位一體化。以文化娛樂、休閑、購(gòu)物、商業(yè)有機(jī)結(jié)合模式，三者統(tǒng)一管理，處理投資、經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪以后管理后顧之憂，使租戶滿意商業(yè)氣氛，深入提升商場(chǎng)檔次，更為投資者、經(jīng)營(yíng)者、租戶提供贏利空間。商場(chǎng)管理功效關(guān)鍵包含：基礎(chǔ)綜合物業(yè)管理；商場(chǎng)對(duì)外宣傳；組織定時(shí)推廣活動(dòng)；招商及策劃；商場(chǎng)建設(shè)，遺漏及擴(kuò)充工程。對(duì)此，我企業(yè)提議貴企業(yè)可考慮引入一家規(guī)范化、專業(yè)化商業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，專為本項(xiàng)目提供全方面位商業(yè)物業(yè)管理和服務(wù)，借此可強(qiáng)化本商場(chǎng)獨(dú)特征和競(jìng)爭(zhēng)力，能給投資者、經(jīng)營(yíng)者及終端消費(fèi)者以更大信心保障。銷售策略一、銷售策略1、銷售手法調(diào)整對(duì)于大型購(gòu)物中心是以流感人口為銷售對(duì)象，客流是它生命線，本項(xiàng)目標(biāo)正式開盤時(shí)間為本月20日，正式開業(yè)時(shí)間也緊距2個(gè)月，所以，本商場(chǎng)現(xiàn)在在銷售上處理第一大問題就是：怎樣在短時(shí)間內(nèi)吸引大量商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以確保在開業(yè)之時(shí)商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)率達(dá)成70%，然后再在此經(jīng)營(yíng)情況良好基礎(chǔ)上，全方面提升本商場(chǎng)物業(yè)價(jià)值，以求后期巨大升值潛力。對(duì)此，我企業(yè)提議在現(xiàn)在，可考慮采取“租售并進(jìn)”銷售策略，以租為主。就具體而言，關(guān)鍵由以下兩部分組成：第一、以租帶售作為從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)多年業(yè)主們和投資者來(lái)講，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前兩年，是相當(dāng)關(guān)鍵，一個(gè)商場(chǎng)興和衰，前兩年即最為關(guān)鍵。而眾多商家對(duì)于入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)持觀望態(tài)度，也即是在此點(diǎn)未能得到明確確保情況而產(chǎn)生。對(duì)此，處理這一問題方法有多個(gè)，除了需要推廣宣傳，制造良好商場(chǎng)形象和開發(fā)商信譽(yù)以外，還得在實(shí)實(shí)在在銷售經(jīng)營(yíng)層面上為其入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)行多方位考慮。所以，以租帶售，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)最好選擇。形式：以租帶售，即入場(chǎng)商家可選擇先租后買形式，即可在商場(chǎng)前兩年，采取租賃商鋪形式，按發(fā)展商制度租金百分比按時(shí)交納租金。然后在兩年結(jié)束以后，商家可自由選擇：要不離開本經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，要不就購(gòu)置該商鋪。但假如是選擇購(gòu)置，則前兩年租金可納入購(gòu)置商鋪金額總額中進(jìn)行計(jì)算。第二、帶租約銷售帶租約銷售，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)變相返租形式。因?yàn)楝F(xiàn)在本商場(chǎng)面正確第一問題是怎樣把商家吸引來(lái)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，集體做旺本商場(chǎng)。對(duì)此，我們也能夠?qū)θ可碳也扇∽赓U形式，租賃期最少為兩年，一旦在商家租用了該商鋪以后，我們即能夠全方面銷售該鋪面，而購(gòu)置該鋪面投資者，則直接享受已定事實(shí)租約，每個(gè)月收取應(yīng)得租金收入。注：在此種操作手法上，本商鋪經(jīng)營(yíng)者比欲購(gòu)該商鋪投資者優(yōu)先享受購(gòu)置權(quán)。2、銷售價(jià)格調(diào)整同時(shí)，在上述兩種銷售手法基礎(chǔ)上，為了愈加好給予配合。我企業(yè)提議現(xiàn)在必需從銷售實(shí)質(zhì)層面上給予改善?；纳脐P(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵有以下多個(gè)方面：其一、因?yàn)橐粚由啼伷毡榇嬖谥伱孢M(jìn)深大、總價(jià)較高缺點(diǎn)，所以，依據(jù)我企業(yè)和貴企業(yè)協(xié)議，我們可把一層銷售均價(jià)調(diào)至11000元/平方米左右，然后再依據(jù)此價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，把一層鋪面給予單個(gè)劃分，劃分方法關(guān)鍵是經(jīng)過(guò)單價(jià)不變、銷售面積降低、贈(zèng)予一層鋪位面積、銷售總價(jià)降低形式給予改善。具體手法：制訂出一層每個(gè)鋪面單價(jià)，然后再依據(jù)鋪面銷售面積，計(jì)算出該鋪位銷售總價(jià)，并由該銷售總階和現(xiàn)今實(shí)施銷售單價(jià)相除，得出最終實(shí)際銷售面積，而該鋪位其它銷售面積則在平面圖上表現(xiàn)出來(lái)，以表明是發(fā)展商贈(zèng)予給投資者經(jīng)營(yíng)面積。此點(diǎn)好處于于弱化一層鋪面進(jìn)深大而造成了直接影響，同時(shí)也可讓投資者感覺到自己得到了巨大利益，以求實(shí)現(xiàn)投資者和經(jīng)營(yíng)者快速入市。其二，改變現(xiàn)在二層銷售不合理格局。因?yàn)閺默F(xiàn)在來(lái)看，二層銷售上，臨外人行道獨(dú)立鋪面銷售價(jià)格相對(duì)比商場(chǎng)內(nèi)部?jī)?nèi)門面價(jià)格高。此點(diǎn)我企業(yè)認(rèn)為極不合理。因?yàn)橐罁?jù)北方氣候原因及大家購(gòu)物習(xí)慣來(lái)講，內(nèi)門面人流絕對(duì)大于臨外人行道人流，而即使臨外人行道鋪面存在著較強(qiáng)整體展示效果，但人流必竟是商業(yè)經(jīng)營(yíng)第一關(guān)鍵問題。所以，我企業(yè)提議：改變現(xiàn)在二層銷售價(jià)格格局，全方面降低臨外人行道獨(dú)立鋪面銷售單價(jià)。而對(duì)于具體調(diào)整浮度，我企業(yè)會(huì)在本案思想全方面經(jīng)過(guò)以后，再和貴企業(yè)給予深入確實(shí)定。3、有針對(duì)性銷售戰(zhàn)術(shù)開展因?yàn)楸卷?xiàng)目標(biāo)一層計(jì)劃中，存在著相對(duì)獨(dú)立商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類——如：家私廣場(chǎng)、新娘廣場(chǎng)、中型便利店和快餐連鎖店。對(duì)此，對(duì)于該類型商家進(jìn)場(chǎng)，我們必需采取有針對(duì)性銷售手法，即使在項(xiàng)現(xiàn)在期全方面招商入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況下，我們?nèi)康貌扇∪藛T直銷、上門洽談形式，關(guān)鍵尋求該類型商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。二、付款方法實(shí)施策略就本項(xiàng)目所言付款方法，現(xiàn)在關(guān)鍵是針對(duì)“租售并進(jìn)”銷售策略而具體確定。就前期商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃形式而言，商家要入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，必需簽定兩年租賃協(xié)議，并首先支付三個(gè)月租金，同時(shí)還必需交納三個(gè)月租金作為押金。而就“帶租約銷售”形式中投資者而言，在其選擇了鋪位以后，如是能夠辦理銀行按揭，則采取首付10%、30天內(nèi)補(bǔ)足20%，開業(yè)前補(bǔ)足銀行按揭首期款付款方法。而假如不能辦理按揭，那么就采取首付總房款20%，30天內(nèi)再交納30%，余額在開業(yè)前付清付款方法。三、促銷策略對(duì)于本項(xiàng)目標(biāo)促銷策略，關(guān)鍵是指在配合銷售策略基礎(chǔ)上，依據(jù)現(xiàn)在所制訂“租售并進(jìn)”，以租為主銷售方法，就“租”而制訂對(duì)應(yīng)促銷策略。我企業(yè)認(rèn)為，對(duì)于商家入駐一個(gè)新商業(yè)環(huán)境，其首要考慮是經(jīng)營(yíng)前景優(yōu)劣，而在假如沒有良好市場(chǎng)宣傳配合和促銷策略實(shí)施，則會(huì)使眾商家產(chǎn)生觀望態(tài)度。所以，開業(yè)前期促銷策略關(guān)鍵是針對(duì)怎樣吸引更多商家主動(dòng)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、假如快速帶旺整體商場(chǎng)人氣為主。借此，我企業(yè)就本項(xiàng)目開業(yè)前期制訂促銷策略關(guān)鍵是以“免租”形式為主，就其具體表現(xiàn)以下：依據(jù)商家租賃鋪面大小差異，制訂不一樣免租期限。對(duì)于租較大面積者，可給以6——12個(gè)月免租期（如士高酒吧、國(guó)際中國(guó)著名快餐、大型家私商家等等）；而對(duì)于租較小面積者，由可給2——4個(gè)月免租期限。此促銷策略關(guān)鍵在于：經(jīng)過(guò)對(duì)大型商家免租，可快速使期進(jìn)入本商場(chǎng)，以此快速帶旺商場(chǎng)人氣，同時(shí)也是作為了“領(lǐng)頭羊”形式，促進(jìn)更多商尾隨進(jìn)入。市場(chǎng)推廣策略一、市場(chǎng)傳輸推廣標(biāo)準(zhǔn)1、現(xiàn)代營(yíng)銷理念認(rèn)為營(yíng)銷即傳輸，其關(guān)鍵在于將獨(dú)特價(jià)值信息最快速、正確地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群，讓其產(chǎn)生鮮明印象和認(rèn)識(shí)沖動(dòng)。2、傳輸和銷售，就是一個(gè)“造夢(mèng)和賣夢(mèng)”過(guò)程，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)心理，編織獨(dú)一無(wú)二夢(mèng)想是銷售力傳輸關(guān)鍵所在。3、傳輸不僅是單純廣告活動(dòng)，而是一項(xiàng)整合運(yùn)動(dòng)，包含怎樣對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者本身利用。二、市場(chǎng)傳輸推廣目標(biāo)1、支持銷售達(dá)成各階段預(yù)定目標(biāo)；2、塑造品牌形象，并經(jīng)過(guò)品牌建立，強(qiáng)化本商場(chǎng)市場(chǎng)獨(dú)特征和唯一性，為后期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提升基礎(chǔ)前提和堅(jiān)實(shí)保障。三、推廣專題確實(shí)定“萬(wàn)千姿彩在東升”“萬(wàn)千姿彩”描繪著一個(gè)多姿多彩生活氣氛和環(huán)境，而用于本推廣專題，則可有效襯托出了東圣廣場(chǎng)集吃、喝、玩、樂、購(gòu)為一體綜合型商業(yè)形態(tài)，且同時(shí)又能正確傳輸出一個(gè)附合于現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展時(shí)尚感。四、推廣總策略依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)及其優(yōu)勢(shì)所在，我們?cè)谄渫茝V上，應(yīng)充足考慮到媒介整合配合性和靈活性。在項(xiàng)目開盤前期和開盤期間，我們應(yīng)以報(bào)紙、戶外、電視廣告宣傳為主，全方面強(qiáng)化本項(xiàng)目標(biāo)形象及銷售訊息。同時(shí)，在配合常規(guī)大眾媒介宣傳基礎(chǔ)上，我們還應(yīng)該充足利用獨(dú)有商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，利用開盤之時(shí)為一有利機(jī)會(huì)，在其商業(yè)廣場(chǎng)上進(jìn)行一系列公關(guān)活動(dòng)，以此快速改變大家心目中對(duì)東升廣場(chǎng)形象。同時(shí)，對(duì)于其戶外廣告，則關(guān)鍵是經(jīng)過(guò)本商場(chǎng)附樓三樓樓頂廣告位形式進(jìn)行宣傳，以傳輸項(xiàng)目形象和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍和銷售訊息為主，此種手法同時(shí)也為商場(chǎng)在開業(yè)前營(yíng)造出了一個(gè)良好商業(yè)氣氛。而在項(xiàng)目開盤和開業(yè)這段時(shí)間之間，我們則應(yīng)經(jīng)過(guò)電視廣告?zhèn)鬏斝问剑瑥?qiáng)化本項(xiàng)目標(biāo)形象和個(gè)性。同時(shí)再輔助報(bào)紙大眾媒介和電臺(tái)廣告宣傳，強(qiáng)化本項(xiàng)目標(biāo)獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)化各銷售階段銷售關(guān)鍵及對(duì)應(yīng)銷售策略和促銷策略，以此形成立體三維宣傳配合，爭(zhēng)取在開業(yè)之間達(dá)成理想經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為開業(yè)發(fā)明良好基礎(chǔ)。四、推廣階段劃分及其關(guān)鍵1、鋪墊期：（項(xiàng)目開盤前期）時(shí)間：10月15日——10月20日推廣關(guān)鍵點(diǎn)：介于本項(xiàng)目在4月以搞過(guò)一次開盤活動(dòng)，在此期間應(yīng)結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)銷售策略，經(jīng)過(guò)媒介宣傳形式，向公眾傳輸東圣廣場(chǎng)各方面信息，則關(guān)鍵是本階段招商信息及租售策略。而且，在該階段后期，即靠近開盤期間，我企業(yè)提議可采取高頻率電視形象廣告宣傳形式，快速?gòu)?qiáng)化本物業(yè)商業(yè)形象。（就我企業(yè)在北方市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而言，象營(yíng)口這么中小型城市，其電視廣告形象傳輸項(xiàng)目往往能收到意想不到效果）同時(shí)，為配合好本項(xiàng)目標(biāo)全新入市，則以近期立即召開商界教授論談會(huì)為開篇，并依據(jù)此次會(huì)議開展，經(jīng)過(guò)新聞道報(bào)形式，深入訴求本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展和現(xiàn)場(chǎng)商場(chǎng)走勢(shì)吻和、本商場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ鹊?。在本階段中，關(guān)鍵利用宣傳手法有：報(bào)紙硬性廣告、新聞軟性報(bào)道、電視形象廣告、電視新聞報(bào)道、電臺(tái)報(bào)道。其中報(bào)紙、電視、電臺(tái)新聞報(bào)道，則關(guān)鍵以此次高峰會(huì)議介紹為主。2、建立期（開盤階段）時(shí)間：10月20日——11月20日推廣關(guān)鍵點(diǎn)：針對(duì)東圣廣場(chǎng)物業(yè)品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、項(xiàng)目特色等多方向信息傳輸，全方面建立起項(xiàng)目標(biāo)品質(zhì)形象和經(jīng)營(yíng)前期優(yōu)勢(shì)。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)推廣專題給予全方面帶入，并給強(qiáng)化，以此和其它在售商場(chǎng)形象獨(dú)特征。而且，在本階段推廣關(guān)鍵點(diǎn)中，還要對(duì)開盤期盛況給予報(bào)道，充足利用好報(bào)紙新聞、電視新聞和電臺(tái)新聞相配合形式。在本階段中，關(guān)鍵利用媒介推廣手法有：銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、人員直銷推廣、報(bào)紙廣告、軟性新聞、電視形象廣告、電臺(tái)廣告、戶外媒介、DM派發(fā)、海報(bào)張貼。其中，報(bào)紙軟性新聞形式，應(yīng)是和《營(yíng)口日?qǐng)?bào)》共同開辟一個(gè)《東升投資指南》專欄，以此強(qiáng)化本項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)前景，同時(shí)也是對(duì)本物業(yè)整體形象及品牌效益給予了更高層面提升。3、強(qiáng)銷期時(shí)間：11月10日——12月10日推廣關(guān)鍵點(diǎn)：本階段是在前兩階段形象建立和經(jīng)營(yíng)前期訴求基礎(chǔ)上，給予更深層次提升。對(duì)此，在本階段中，應(yīng)關(guān)鍵對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)銷售策略給予宣傳，同時(shí)配以“業(yè)主現(xiàn)身說(shuō)法”形式，形成強(qiáng)大市場(chǎng)感召力，以此深入表現(xiàn)出項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)投資經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)所在。本階段關(guān)鍵利用媒介有：報(bào)紙硬性廣告，電視形象廣告、報(bào)紙軟性新聞稿、DM派發(fā)、戶外廣告。4、開業(yè)階段：時(shí)間：12月15——25日推廣關(guān)鍵點(diǎn)：本階段一切宣傳均是以本商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)為基礎(chǔ)上，全方面在試營(yíng)業(yè)到來(lái)之時(shí)，開展相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，強(qiáng)化項(xiàng)目人氣，并經(jīng)過(guò)一定量報(bào)紙廣告宣傳配合，把項(xiàng)目標(biāo)整體品牌形象進(jìn)行全方面強(qiáng)化，以至于趨向成熟化發(fā)展，并形成后期剩下單位銷售或招商。附1營(yíng)口東圣廣場(chǎng)開盤前媒介投放計(jì)劃表宣傳類別媒介選擇關(guān)鍵內(nèi)容報(bào)紙廣告《營(yíng)口日?qǐng)?bào)》《遼河灣》《營(yíng)口電視報(bào)》公布時(shí)間：10月15日公布媒介：《遼河灣》公布規(guī)格：彩色半版公布內(nèi)容：對(duì)東圣廣場(chǎng)特邀全國(guó)著名商場(chǎng)名家及其部分業(yè)主代表，并同時(shí)對(duì)召開“東升商圈潛力和營(yíng)口商業(yè)繁榮高峰論壇會(huì)”同時(shí)要求表現(xiàn)出項(xiàng)目標(biāo)形象和品質(zhì)。公布時(shí)間：10月16、17、18日公布媒介：營(yíng)口日?qǐng)?bào)公布規(guī)格：彩色半版公布內(nèi)容：制作系列報(bào)紙廣告，強(qiáng)化訴求本商場(chǎng)整體形象，同時(shí)對(duì)本階段銷售對(duì)象及銷售策略給予全方面且具體訴求。本系列廣告關(guān)鍵在于對(duì)項(xiàng)目形象全新帶入，同時(shí)又要重視招商信息和銷售信息及開盤信息給予有效直接傳輸。公布時(shí)間：10月19日公布媒介：《遼河灣》公布規(guī)格：彩色整版公布內(nèi)容：強(qiáng)化訴求本商場(chǎng)銷售訊息，同時(shí)重視表現(xiàn)出本物業(yè)整體形象和品質(zhì)。并對(duì)本月20日立即開盤和開盤當(dāng)日活動(dòng)進(jìn)行信息傳輸。公布時(shí)間：19日公布媒介：《營(yíng)口電視報(bào)》公布規(guī)格：套紅整版公布內(nèi)容：強(qiáng)化訴求本商場(chǎng)銷售訊息，同時(shí)重視表現(xiàn)出本物業(yè)整體形象和品質(zhì)。并對(duì)本月20日立即開盤和開盤當(dāng)日活動(dòng)進(jìn)行信息傳輸。夾報(bào)廣告《營(yíng)口日?qǐng)?bào)》公布時(shí)間：10月17、18、19日公布規(guī)格：整版雙面彩色（規(guī)格“420*284豎式采有120克新聞紙紙）公布內(nèi)容：以訴求本商場(chǎng)在該階段銷售策略、促銷策略為主，同時(shí)對(duì)其物業(yè)整體整體形象給予提升。并對(duì)本項(xiàng)目開盤當(dāng)日公關(guān)活動(dòng)及抽獎(jiǎng)信息進(jìn)行傳輸。深入理性和感性相配合強(qiáng)化本物業(yè)升值潛力，同時(shí)也重視對(duì)本物業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍作以具體訴求。報(bào)紙新聞《營(yíng)口日?qǐng)?bào)》公布時(shí)間：10月17、18、19日公布規(guī)格：字?jǐn)?shù)在1500字左右，版面在豎1/4左右公布形式：圖文并茂公布內(nèi)容：對(duì)此次高峰論壇進(jìn)行宣傳，理性傳輸出高峰論壇實(shí)況，并經(jīng)過(guò)參與者語(yǔ)言，傳輸出本項(xiàng)目標(biāo)良好經(jīng)營(yíng)前景和投資潛力。電臺(tái)廣告營(yíng)口廣播電臺(tái)公布時(shí)間：10月15日起公布時(shí)段：正點(diǎn)及半點(diǎn)報(bào)時(shí)廣告，公布長(zhǎng)度：5秒公布內(nèi)容：以強(qiáng)化本項(xiàng)目標(biāo)形象及銷售信息為主。電視廣告營(yíng)口電視臺(tái)公布時(shí)間：10月17、18、19、20日公布時(shí)段：天天晚上7:00——10:00公布長(zhǎng)度：30秒形象廣告公布頻率：每晚10次公布內(nèi)容：配合本階段其它宣傳媒介，以塑造項(xiàng)目形象為主?！醅F(xiàn)場(chǎng)包裝賣場(chǎng)包裝：指售樓處包裝，買家通常到售樓處是一個(gè)敵對(duì)行為，提防和抗拒心理很重，而我們對(duì)賣場(chǎng)所包裝，則就是這種心理地弱化，讓買家和銷售人員進(jìn)行友善溝通。對(duì)于本項(xiàng)目標(biāo)賣場(chǎng)包裝，我企業(yè)在慣穿