某連鎖店事業(yè)商圈市場調(diào)查報(bào)告

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁連鎖事業(yè)商圈調(diào)查與選店日期：2004年1月

***目錄***TOC\t"Bullet1,1"壹、總則貳、商圈的定義叁、商圈調(diào)查流程肆、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式伍、商圈調(diào)查報(bào)告方式陸、立地要素柒、地點(diǎn)選定主要條件總則一、商圈調(diào)查的目的調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)零售地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)等。確定產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。分析商圈是否重迭。計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店。找出商圈內(nèi)的障礙，包括：道路設(shè)施不便。人口擁擠。交通過度擁塞。法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況。其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動(dòng)趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍直營店的展店前商圈調(diào)查及立地調(diào)查、報(bào)告。加盟店加盟意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開店。三、權(quán)責(zé)單位及權(quán)責(zé)的確立商圈調(diào)查作業(yè)由展店單位主管，負(fù)責(zé)門店的尋找、分析分析。四、營業(yè)展店組織架構(gòu)展店工程展店開發(fā)營業(yè)管理管控營業(yè)單位展店工程展店開發(fā)營業(yè)管理管控營業(yè)單位五、展店開發(fā)崗位職責(zé)商圈情報(bào)之主動(dòng)收集。商圈資料之建立。商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。執(zhí)行開店之布點(diǎn)策略制度。展店相關(guān)計(jì)劃、活動(dòng)之推動(dòng)。商圈地點(diǎn)選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。租金行情之分析了解和呈報(bào)。競爭廠商開店情報(bào)之搜集及應(yīng)對策略之?dāng)M定。定期（每季）展店發(fā)表會(huì)之規(guī)劃與推動(dòng)。展店評(píng)審作業(yè)之規(guī)劃與推動(dòng)。準(zhǔn)加盟店之拜訪和公關(guān)。和房東之租店談判。與法務(wù)訂定租店合同合約。執(zhí)行開店管理管控及制度。不良店之遷移和淘汰。其它有關(guān)展店事項(xiàng)。貳、商圈的定義商圈（tradearea）是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：主要商圈(primarytradingarea)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。次要商圈(secondarytradingarea)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的15—25%。邊緣商圈(fringetradingarea)：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。邊緣商圈（包含剩余的顧客）次要商圈商店（包含大約二成的顧客）商店主要商圈（包含大約七成的顧客）注：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便相關(guān)計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。布點(diǎn)布點(diǎn)相關(guān)計(jì)劃取消調(diào)查NO選定抽樣點(diǎn)YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場所資料交通狀況資料人潮流動(dòng)資料建筑物資料競爭店資料人潮變動(dòng)資料政府未來變動(dòng)年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫商圈報(bào)告NO評(píng)估歸檔YES展店確立商圈調(diào)查繪制簡圖取消調(diào)查NO選定抽樣點(diǎn)YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場所資料交通狀況資料人潮流動(dòng)資料建筑物資料競爭店資料人潮變動(dòng)資料政府未來變動(dòng)年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫商圈報(bào)告NO評(píng)估歸檔YES展店確立商圈調(diào)查繪制簡圖叁、商圈調(diào)查流程肆、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式商圈范圍劃分確定如有以下各情況限制,因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：1.商圈范圍A.集中型商圈主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界、凡超過４０米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3.鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈4.高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。6.大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7.單行道因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。商圈之界定方法[Compass法則]是從各家競爭店鋪規(guī)模power開始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出。從相關(guān)計(jì)劃地點(diǎn)到競爭店的距離商圈的境界點(diǎn)=———————————————競爭店的賣場面積1+——————————相關(guān)計(jì)劃用地的賣場面積例：AA競爭店60平米B競爭店20B競爭店20平米1000米1000米600600米相關(guān)計(jì)劃相關(guān)計(jì)劃地30平米11．相關(guān)計(jì)劃地與A競爭店的分歧點(diǎn)：1000米1000米商圈的境界點(diǎn)=——————————=—————=414米60平米2.4141+————30平米22．相關(guān)計(jì)劃地與B競爭店的分歧點(diǎn)：600米600米商圈的境界點(diǎn)=——————————=—————=330米20平米1.8161+————30平米[Compass法則]的限制：1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。2.顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。三、繪制簡圖1.集中型商圈為周邊5000米簡圖分散型商圈為周邊1000米簡圖2.標(biāo)出重要建筑物及樓別＜金融大樓，辦公大樓＞3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征＜戲院、百貨公司＞4.人潮匯集之地段商店群及大型集客場所＜超級(jí)市場娛樂區(qū)．．．之同等類＞5.標(biāo)出競爭店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置6.可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門店7.政府重要之行政中心8.車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園．．等特定族群會(huì)集場所9.標(biāo)出街道之行進(jìn)方向＜單行道方向＞10.標(biāo)出未來促銷活動(dòng)發(fā)ＤＭ之地點(diǎn)．四、抽樣點(diǎn)及發(fā)ＤＭ點(diǎn)之選擇確定1.抽樣點(diǎn)之選擇(1)辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)＜未來適合設(shè)店之地點(diǎn)＞(2)人潮走向匯集地點(diǎn)(3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)(4)可能形成未來的商店群之地段(5)預(yù)定三～四個(gè)抽樣點(diǎn)(6)其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店2.發(fā)ＤＭ點(diǎn)之選擇(1)主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)．(2)次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)．(3)區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段．五、商圈特征1.商店特色及分布情況(1)建筑型態(tài)A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大樓與舊式建筑之分布C.目前之改建情況D.一～三年內(nèi)可能改建之趨式(2)行業(yè)型態(tài)A.于主要商店街、干道之行業(yè)類型B.以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品之層次(3)分布家數(shù)，見附件表格一。A.以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對象．B.主要道路之商店分布明細(xì)．a(chǎn).將商店分門別類記錄．b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表．C.于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)．D.商店匯集地帶之概述．E.以商店＜輔助店、競爭店＞正確所在位置標(biāo)注于商圈簡圖。(4)地點(diǎn)類型A.孤立店B.未規(guī)劃商業(yè)區(qū)C.規(guī)劃購物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）(1)建物型態(tài)A.實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)a.建筑高度，樓數(shù)．b.建筑型式為新式或舊式c.分布區(qū)域B.目前之改建情況C.一～三年內(nèi)可能改建之趨式(2)分布情況A.實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況B.將該商圈分為a.商店區(qū)，以＜甲＞為代碼b.辨公區(qū)＜甲２＞為代碼c.新式住宅區(qū)以＜乙１＞為代碼d.舊式住宅區(qū)以＜乙２＞為代碼e.文教區(qū)，以＜丙＞為代碼C.于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈D.并于圖上注明建筑物之樓別．3.集會(huì)場所(1)場所類型A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場所類型a.商店＜肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司＞b.戲院c.政府之行政機(jī)關(guān)d.展覽會(huì)場e.學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園．f.補(bǔ)習(xí)班g.表演、競技，比賽場所h.菜市場，超級(jí)市場i.證券公司．B.聚集人口類型a.青少年b.上班族c.特定行業(yè)人士d.家庭主婦(2)動(dòng)線A.人潮匯集流動(dòng)之路線B.人潮匯集流動(dòng)之主要方向4.競爭者分析了解既存競爭者的數(shù)量及大小、所有競爭者的強(qiáng)弱勢評(píng)估、短期及長期的展望、飽和的程度。見附件表格二。(1)賣場氣氛本區(qū)內(nèi)對本企業(yè)較有影響性之競爭店，其賣場氣氛、購物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度(2)來客數(shù)該競爭店每日之成交客戶數(shù)(3)平均消費(fèi)額A.了解該店之各類客數(shù)與消費(fèi)金額比例．B.根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格．C.加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額．(4)營業(yè)額來客數(shù)×平均消費(fèi)額＝每日營業(yè)額每日營業(yè)額×每月工作天數(shù)＝每月營業(yè)額5.商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見附件表格一。例如：(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。六、人潮狀況＜實(shí)地抽樣方式＞1.主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮狀況，見附件表格三A.將一周之時(shí)間區(qū)分為２段．a(chǎn).周一～周五b.周六、周日、國定假日B.以ＡＭ７～ＰＭ１２點(diǎn)每兩小時(shí)細(xì)分為一個(gè)小段．C.以１５分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過人數(shù)、摩托車、汽車、助動(dòng)車、腳踏車．D.抽樣時(shí)將女性人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45歲以上．見附件表格四。E.將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以２個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)例：以１５分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Ｙ，將Ｙ×８＝Z，則為其可能之人口流動(dòng)數(shù)．F.將其數(shù)字依時(shí)段填入＜人潮流動(dòng)抽樣表＞G.將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示＜人潮分布圖＞2.人口、住家戶數(shù)推算（集中型商圈可不用調(diào)查）(1)固定住家a.該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖覒魯?shù)b.以戶數(shù)×３得當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)c.將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來流動(dòng)人數(shù)(2)辦公戶數(shù)a.計(jì)算該區(qū)之公司家數(shù)b.該區(qū)公司家數(shù)×（１０～２０人）＝該區(qū)辦公人口c.該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口．3.交通狀況見附件表格五。(1)公車之往返方向A.經(jīng)過該商圈公車之起站與經(jīng)過路線．B.經(jīng)過該商圈公車之將行駛路線與終點(diǎn)站．(2)下車后之走向A.為轉(zhuǎn)車之目的行經(jīng)之路線B.為休閑、購物之目的行經(jīng)之路線C.為回家之目的行經(jīng)之路線(3)未來交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響A.捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口，可能帶動(dòng)之人潮B.重要道路可能拓寬辟建，帶動(dòng)之人潮(4)該商圈能停車之場所七、消費(fèi)特征與人口特征．1.該區(qū)住戶人口女性所得A.高所得，達(dá)平均國民所得４倍以上所占比率B.中上所得、達(dá)平均國民所得２倍以上所占比率C.平均每戶女性全年收支情況表與圖2.該區(qū)往來、居住人口女性之消費(fèi)習(xí)慣A.對便利性、服務(wù)品質(zhì)及門店氣份之訴求概況．B.習(xí)慣消費(fèi)（文胸）C.女性年齡分配情形D.性別分配情形E.教育程度分配表與圖F.職業(yè)分配表與圖3.外來流動(dòng)人口女性之消費(fèi)習(xí)慣、特征A.年齡分布情況B.消費(fèi)之種類C.所得之高底八、商圈類型1.集中型商圈商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約３０～４０位以上)商圈內(nèi)住宅人口(約２４０００以上)區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集商店集中且范圍大與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店多，且規(guī)模大(大型購物中心、超級(jí)市場、百貨公司）交通頻繁，車輛流量大商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住2.分散型商圈商圈內(nèi)流動(dòng)人口少商圈內(nèi)腹地分散區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度３樓以下商店分散且范圍小與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店少，且規(guī)模小交通不頻繁，車輛流量少商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住九、預(yù)估收入、支出與可能凈利見附件表格六。1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查(1)與目前承租人洽詢(2)與所有人洽詢2.預(yù)估每次消費(fèi)金額(1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開何類型之店(2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位3.每日來客人數(shù)預(yù)估(1)了解各店之人潮數(shù)(2)以各店之來客÷各店之人潮數(shù)×１００％＝各店之入店率(3)再以求出之入店率×該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)＝預(yù)估客戶數(shù)(4)未來再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對來客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正．4.可能業(yè)績(1)預(yù)估消費(fèi)金額×可能客戶數(shù)＝可能每日營業(yè)金額(2)可能每日營業(yè)金額×３０＝可能每月營業(yè)金額5.固定費(fèi)用(1)預(yù)估固定薪資費(fèi)用元(2)折舊費(fèi)用預(yù)估元(3)管銷費(fèi)用預(yù)估元(4)預(yù)估固定費(fèi)用元6.預(yù)估變動(dòng)成本(1)預(yù)估管理管控月費(fèi)%．(2)銷貨成本%．(3)總變動(dòng)費(fèi)用＝%×月營業(yè)額7.預(yù)估凈利(1)可能月營業(yè)業(yè)績－租金－固定費(fèi)用－變動(dòng)總費(fèi)用＝預(yù)估凈利(2)本預(yù)估凈利為稅前凈利8.損益平衡（固定費(fèi)用＋租金）÷（１－變動(dòng)成本）十、建議地點(diǎn)之確定1.依上之抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利2.并分析可能之未來發(fā)展情況3.將可供本企業(yè)開設(shè)門店之地段或區(qū)間一一注明十一、商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論1.發(fā)展情況(1)未來政府之行政中心、大型休閑集客場所之建造(2)未來捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)．(3)大型辦公大樓、商業(yè)中心．．．等之建造(4)該商圈之未來轉(zhuǎn)變情況A.人口年齡層之轉(zhuǎn)變B.消費(fèi)習(xí)慣之未來改變情況C.人潮匯集之可能變動(dòng)地段2.競爭情況(1)商圈內(nèi)既存競爭者的數(shù)量及大小。(2)商圈內(nèi)的飽和程度。3.結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后于結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說明：(1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開店(2)何種商品組合之配合(3)顧客之型態(tài)(4)租金狀況(5)集會(huì)場所十二、幻燈片、投影片之制作方式及目的1.幻燈片制作方式及目的(1)針對能顯示商圈特征之對象為主．a(chǎn).商圈之界線（如：大馬路、高架橋等）b.住宅區(qū)的建筑型態(tài)．c.辦公區(qū)之建筑型態(tài)d.商店區(qū)之行業(yè)分布e.抽樣點(diǎn)f.人、車潮的概況g.競爭店的店面(2)便于了解此商圈之實(shí)際情況．(3)配合報(bào)告合適的內(nèi)容讓第三者對該商圈有明確的概念．2.投影片之制作方式及目的(1)針對報(bào)告中之圖表或明確數(shù)字為主要對象a.商圈簡圖b.商圈之住宅、辦公、混合商店區(qū)劃分之簡圖c.經(jīng)過此區(qū)之公車路線圖d.競爭者分析圖e.固定人口之各區(qū)分布簡圖g.抽樣人潮分布圖g.年齡層分配圖h.教育程度分配圖i.所得支出分配圖j.預(yù)估收入支出與可能凈利表k.結(jié)論(2)便于解說商圈概況伍、商圈調(diào)查報(bào)告方式一、商圈演示文稿方式1.演繹法：此方法即是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的一種方法。先按照商圈調(diào)查辦法所收集到的各種資料，再加以分析而得出最后的結(jié)論。2.歸納法：此方法則是一種一開始便提出建議事項(xiàng)的方法。即是在演示文稿一開始，便提此商圈何處適合開店及開何種類型的商店，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點(diǎn)。二、商圈演示文稿進(jìn)行規(guī)范1.演繹法：步驟(1)產(chǎn)生開場白，將演示文稿時(shí)所要報(bào)告的大綱全部列舉出來，如：A.商圈范圍的確定B.商圈特征的分析C.人潮及交通狀況的分析D.消費(fèi)特征與人口特性之分析E.可能凈利之推算F.本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估G.他日可供設(shè)店有利之地段H.發(fā)展情況I.結(jié)論(2)概述內(nèi)文步驟A.Show商圈簡圖之投影片將商圈的分界線確定B.介紹商圈特征a.說明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)型態(tài)及分布家數(shù)b.Show住宅特色之幻燈片,說明此商圈之建筑情況及分布密集度c.Show集會(huì)場所之幻燈片,說明場所類型及聚集人口類型d.Show競爭者之幻燈片及競爭者分析表加以說明C.介紹人潮及交通狀況a.Show出戶數(shù)及人數(shù)之投影片,說明固定住戶及人口情況b.Show出人潮分布圖之投影片,說明平日及假日之人潮狀況及走向c.說明公交車之往返方向d.公交車乘客下車后的走向e.說明未來捷運(yùn)系統(tǒng)對本商圈之影響D.介紹消費(fèi)特征與人口特性a.Show出消費(fèi)者年齡分配圖之投影片,說明此商圈消費(fèi)者之年齡層b.Show出教育程度分配圖之投影片,說明教育分配情形之投影片c.Show出消費(fèi)者平均收支情況分配圖之投影片,說明此商圈人口平均每年每戶在個(gè)人之支出E.簡介可能凈利之推算Show可能凈利預(yù)估表之投影片，將各假設(shè)點(diǎn)之預(yù)估收支情況說明F.將此商圈之優(yōu)、缺點(diǎn)做一分析G.說明此商圈可供設(shè)店之地段H.未來的發(fā)展情況簡述(3)結(jié)論A.Show結(jié)論投影片，說明此商圈a.顧客之型態(tài)b.何種商品組合之配合c.集會(huì)場所d.租金狀況e.點(diǎn)應(yīng)設(shè)于何處2.歸納法：步驟人潮及交通狀況分析未來發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)估消費(fèi)特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定人潮及交通狀況分析未來發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)估消費(fèi)特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定(1)結(jié)論概述A.Show出商圈簡圖a.確立此商圈之范圍b.說明此商圈適合開店之地點(diǎn)Ｂ．概述內(nèi)文步驟Ｃ．結(jié)論歸納法流程圖：結(jié)論未來發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費(fèi)、人口特征分析結(jié)論未來發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費(fèi)、人口特征分析陸、立地要素一、營業(yè)面積<賣場>1.是否合于本相關(guān)計(jì)劃預(yù)定面積．2.營業(yè)面積以平方米分類(1)平方米(2)平方米上下(3)平方米上二、標(biāo)準(zhǔn)寬度1.以米最佳2.以米次佳3.以米次佳三、可見度1.拐角一樓最佳2.主要干道之交會(huì)點(diǎn)，下班之主要街道和方向3.人潮走向之咽喉地段四、便利性1.同一商圈內(nèi)以半徑５００米，為其設(shè)店范圈2.注意大障礙之阻隔，如大馬路、高架橋、鐵道等等3.辦公商業(yè)區(qū)密度應(yīng)以500家公司行號(hào)為設(shè)店基數(shù)五、可取得性1.其該點(diǎn)租約之期限2.說服加盟之可能六、房屋使用類別1.目前之房屋使用類別2.水電型態(tài)之現(xiàn)狀七、租金1.以營業(yè)額為準(zhǔn)2.以營業(yè)額最佳注：以上立地要素的數(shù)據(jù)待示范店開出幾家運(yùn)營后再做估算。柒、地點(diǎn)選定主要條件一、人潮1.流動(dòng)人口＜基本原則＞(1)平均每分鐘６０人次以上極佳(2)平均每分鐘４５人次以上次佳(3)平均每分鐘３０人次以上為準(zhǔn)2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近(1)大型購物中心、超級(jí)市場出口．(2)百貨公司、大型服裝店附近．(3)肯德基、麥當(dāng)勞．二、地點(diǎn)1.拐角位置最佳．2.主要干道之交會(huì)點(diǎn)、下班之主要街道和方向．3.人潮走向之咽喉地段．4.主要轉(zhuǎn)運(yùn)公車站牌附近．5.辦公商圈（機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司、行號(hào)）密集區(qū)三、賣場面積1.平方米最佳2.平方米次佳3.平方米次佳四、租金1.以該店可能之營業(yè)額為準(zhǔn)．2.以下最佳．注：以上地點(diǎn)選定主要條件的數(shù)據(jù)待示范店開出幾家運(yùn)營后再做估算。附件表格一商圈道路商店分布明細(xì)表編號(hào)商店別代碼甲乙丙丁合計(jì)1保健文胸專賣店R2超級(jí)市場S3銀行、郵局P4服務(wù)店X5便利商店C6食品店F7婚禮服W8銀樓、珠寶店J9旅行社T10花店、禮品店G11百貨公司I12服飾店D13飲食店B14醫(yī)院、藥房H15攝影店☆16電氣用品店E17美容美發(fā)材料行Q18眼鏡店O19娛樂場A20裝璜家俱行L21幼兒園、學(xué)校K22房屋中介M23皮飾、皮鞋店N24證券公司P25文教用品、書店V總計(jì)備注:甲．※編號(hào)１為競爭店乙．※編號(hào)２～２5互補(bǔ)店丙．丁．附件表格二競爭者分析表競爭店位置營業(yè)面積租金營業(yè)時(shí)間價(jià)位來客數(shù)日業(yè)績經(jīng)營特色強(qiáng)弱勢及未來發(fā)展情況附件表格三____________商圈以下抽樣時(shí)間：年月日星期(15分鐘／次）區(qū)域甲乙丙丁時(shí)間分類ＡＢＣＡＢＣＡＢＣＡＢＣ07:00～09:0009:00～11:0011:00～13:0013:00～15:0015:00～17:0017:00～19:0019:00～21:0021:00～24:00甲: