房地產(chǎn)法律風(fēng)險與防范課件

許生命的意義就在于經(jīng)歷，經(jīng)歷過了，便是永遠(yuǎn)，走過了，便是永恒，當(dāng)那些喜歡的，不喜歡的都已經(jīng)在記憶中遠(yuǎn)普法知識大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)法律風(fēng)險與防范主講：XXX時間：2021GENERALKNOWLEDGELECTUREHALL普法知識大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY目錄CONTENTSPART01房地產(chǎn)風(fēng)險概述PART02房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險PART03房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控的必要性PART04房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程普法知識大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)風(fēng)險概述PART01房地產(chǎn)風(fēng)險概述按照風(fēng)險產(chǎn)生的原因可以將風(fēng)險分為自然風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、法律風(fēng)險等。按風(fēng)險的對象分為財產(chǎn)風(fēng)險、人身風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險等。按照風(fēng)險的控制程度，可以分為可控風(fēng)險和不可控風(fēng)險。1企業(yè)法律風(fēng)險成因主要來自兩個方面：一是法律環(huán)境因素，包括原因引起的風(fēng)險比例較高，主要原因是企業(yè)立法不完備，執(zhí)法不公正，合同相對人失信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身法律意識淡薄，對法律環(huán)境認(rèn)知不夠，經(jīng)營決策不考慮法律因素，甚至故意違法經(jīng)營等。相比之下，企業(yè)自身法律意識和依法治企的能力與法律環(huán)境變化存在差距。2房地產(chǎn)風(fēng)險概述企業(yè)法律風(fēng)險自然風(fēng)險法律風(fēng)險商業(yè)風(fēng)險合同法律風(fēng)險銷售法律風(fēng)險勞動法律風(fēng)險知識產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險稅務(wù)法律風(fēng)險質(zhì)量法律風(fēng)險普法知識大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險PART02房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險土地出讓法律風(fēng)險委托設(shè)計法律風(fēng)險建設(shè)施工法律風(fēng)險房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險包括：企業(yè)中標(biāo)后因無力支付地價而拒絕簽訂合同或者簽訂合同后不能按約足額地支付出讓金；政府出讓土地后因無力支付拆遷補(bǔ)償款或不能達(dá)到其他出讓條件不能按約交地；因政府規(guī)劃調(diào)整無法履行土地出讓合同；企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)導(dǎo)致土地閑置。2012年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》對開發(fā)商囤地、捂地等行為進(jìn)行了明確的規(guī)定，在加大政府責(zé)任的同時，完善了閑置用地認(rèn)定的辦法和程序，再次明確了未動工開發(fā)滿一年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無償收回。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方的訂立的土地使用權(quán)出讓合同無效。出讓國有土地使用權(quán)面積與政府級別掛鉤。還需注意相關(guān)審批程序的合法性問題。一、土地出讓法律風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險包括：因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合同變更；因政府大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)導(dǎo)致設(shè)計合同無法繼續(xù)履行；建設(shè)單位資金不足導(dǎo)致設(shè)計合同無法繼續(xù)履行。此階段的糾紛主要考慮到政府因素引起的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計方案的調(diào)整。需要注意的一點(diǎn)是，由于政府規(guī)劃調(diào)整而造成開發(fā)商無法履行合同，或因此造成損失，如何主張賠償，政府的此種行為是否構(gòu)成不可抗力。首先要看相關(guān)設(shè)計合同中就政府調(diào)整規(guī)劃的行為對合同履行造成的影響是否有明確約定，如有則適用合同約定。反之，這種調(diào)整很難被認(rèn)定為不可抗力。不可抗力是一項(xiàng)法定的免責(zé)事由,是指合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過失或疏忽,而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。因此，不可抗力應(yīng)當(dāng)符合“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”三大要件。二、委托設(shè)計法律風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險包括：建設(shè)單位在經(jīng)過招投標(biāo)確定中標(biāo)單位后由于資金緊張而拒絕簽訂施工合同；發(fā)包人拖欠工程款；建材價格下跌導(dǎo)致發(fā)包人要求變更約定材料供應(yīng)方式；承包人因自身資金困難而不能繼續(xù)按約墊資施工導(dǎo)致拖欠材料款、工人工資；施工合同提前終止履行；采購人支付困難導(dǎo)致采購合同爭議。這一階段屬于房地產(chǎn)企業(yè)法律糾紛的高發(fā)區(qū)，且一旦發(fā)生糾紛往往牽扯面廣、案件標(biāo)的額高、時間周期長，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的整個項(xiàng)目運(yùn)作造成重大影響。三、建設(shè)施工法律風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險包括：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)虛假宣稱、交房遲延導(dǎo)致的糾紛；買受人斷供導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任；房價下跌導(dǎo)致小業(yè)主要求退房糾紛；包銷合同糾紛；開發(fā)企業(yè)出資困難或挪用資金導(dǎo)致股東被追究出資不實(shí)責(zé)任；開發(fā)商虛假按揭糾紛。上述糾紛主要涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中四大主要環(huán)節(jié)，分別為拿地、設(shè)計、施工、銷售。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險也主要包含在這四大環(huán)節(jié)之中。有的房地產(chǎn)企業(yè)還會對項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，這里就又增加了物業(yè)階段的糾紛。如今隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，更多的房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營、銷售等與傳統(tǒng)住宅還是有著明顯區(qū)別的，法律風(fēng)險也有其自身特點(diǎn)。四、房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險普法知識大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控的必要性PART03房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控的必要性主要通過在公司內(nèi)部設(shè)立法務(wù)部門，在外部聘請律所提供法律顧問服務(wù)，通過內(nèi)部法務(wù)人員和外聘律師來共同防御法律風(fēng)險。特點(diǎn)是利用人的素質(zhì)與經(jīng)驗(yàn)來判斷風(fēng)險發(fā)生的可能性，并在風(fēng)險出現(xiàn)后及時的跟進(jìn)解決。主要手段是內(nèi)部合同評審與外部訴訟解決來處理一系列風(fēng)險事件。傳統(tǒng)辦法特點(diǎn)主要手段房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控的必要性屬于風(fēng)險防控的后續(xù)階段，屬于風(fēng)險的解決。忽視了事前防控，很難從源頭上杜絕風(fēng)險或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。這種防控方法效率高、操作簡單、解決單個風(fēng)險事件效果明顯。經(jīng)常受制于法院的審理、律師參與等訴訟政策與手段，最終會導(dǎo)致企業(yè)對風(fēng)險的不可控，從而導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控的必要性“防”從事前的角度對可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)判，防止風(fēng)險的出現(xiàn)，將風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，是風(fēng)險管理追求的最高境界?！翱亍敝浮翱刂啤?，對已經(jīng)發(fā)生事件的處理，是風(fēng)險防范的另一面，是從事后的角度，在風(fēng)險出現(xiàn)后，如何控制風(fēng)險、處置風(fēng)險。普法知識大講堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程PART04房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程防控體系的主體可以選擇以公司整體為單位，也可以以公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)部門為單位；從防控效果最明顯的角度而言，應(yīng)首先集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心部門及風(fēng)險影響大、出現(xiàn)頻率高的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開展具體法律風(fēng)險防控體系建設(shè)工作。房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程違規(guī)行為：企業(yè)違反現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等強(qiáng)制性法律規(guī)定的行為。主要分析層面系企業(yè)與政府之間的法律關(guān)系。02違約行為：違反合同約定的行為。主要分析企業(yè)與合同相對方之前的合同關(guān)系。01侵權(quán)行為：企業(yè)侵犯相對方或其他第三方的權(quán)益，存在與違約行為競合的范圍，主要指合同以外的侵權(quán)行為，集中在知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密、人身傷害等方面。03怠于行使權(quán)利行為：企業(yè)沒有主動維護(hù)自身的權(quán)益或采取相關(guān)防范措施，從而引起法律風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)財產(chǎn)損失。04不當(dāng)行為：排除違約、違規(guī)、侵權(quán)以外的風(fēng)險行為，主要涉及違反企業(yè)內(nèi)部規(guī)章、制度，職業(yè)操守等規(guī)定，是從企業(yè)內(nèi)部管理角度出發(fā)，分析風(fēng)險行為。05房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程風(fēng)險識別與評估是運(yùn)用各種方法，從房地產(chǎn)企業(yè)日常的業(yè)務(wù)活動中準(zhǔn)確查找出各類風(fēng)險點(diǎn)，進(jìn)而對風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行等級劃分。風(fēng)險識別與評估可以同時進(jìn)行，也可以分開進(jìn)行，但評估是建立在識別的基礎(chǔ)之上。風(fēng)險識別與評估可以同時進(jìn)行，也可以分開進(jìn)行，但評估是建立在識別的基礎(chǔ)之上。風(fēng)險識別可以采用問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)研、頭腦風(fēng)暴、德爾菲法、檢查表法等方法查找法律風(fēng)險事件。有關(guān)問卷的問題設(shè)計可以是開放式的，也可以具體詳細(xì)的，可以分為結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化訪談。問卷調(diào)查有關(guān)問卷的問題設(shè)計可以是開放式的，也可以具體詳細(xì)的，可以分為結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化訪談。訪談?wù){(diào)研在結(jié)構(gòu)化訪談中，每個被訪談?wù)叨紩粏柶鹛崾締紊弦幌盗袦?zhǔn)備好的問題，讓不同受訪者通過同一個角度識別風(fēng)險。半結(jié)構(gòu)化訪談與結(jié)構(gòu)化訪談類似，但是可以進(jìn)行更自由的對話，以探討更多樣化的問題。有關(guān)問卷的問題設(shè)計可以是開放式的，也可以具體詳細(xì)的，可以分為結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化訪談。頭腦風(fēng)暴指小組討論的形式，讓每個小組成員暢所欲言，共同發(fā)現(xiàn)問題。頭腦風(fēng)暴法可以和其他風(fēng)險評估方法一起使用，也可以單獨(dú)使用。房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程法律風(fēng)險分析與評估可以采用定量和定性的方法，從風(fēng)險產(chǎn)生的原因、風(fēng)險發(fā)生的可能性大小、風(fēng)險的影響程度、風(fēng)險可能造成的損失等角度進(jìn)行分析。比較常見易操作的方法是從風(fēng)險發(fā)生的可能性和風(fēng)險造成的損失角度進(jìn)行分析，這樣更貼近企業(yè)實(shí)務(wù)，有利于通過實(shí)際案例來判斷風(fēng)險。房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程01從企業(yè)內(nèi)部各部門的制度流程角度判斷風(fēng)險發(fā)生的可能性高低企業(yè)內(nèi)部制度的完善與執(zhí)行02從企業(yè)內(nèi)部各崗位人員對法律知識的掌握程度和對法律的認(rèn)識程度進(jìn)行考量企業(yè)員工的法律素質(zhì)03從企業(yè)日常交易相對方的角度考察風(fēng)險發(fā)生可能性企業(yè)相對方的風(fēng)險情況06針對某一具體風(fēng)險是否曾經(jīng)發(fā)生來衡量發(fā)生頻次05從某一業(yè)務(wù)日常發(fā)生的頻率高低來判斷工作頻次04從法律規(guī)定及相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)的監(jiān)管角度分析法律風(fēng)險外部監(jiān)管力度通過以上六個方面的判斷，我們可以就某一業(yè)務(wù)行為進(jìn)行劃分歸類，并給予就風(fēng)險發(fā)生可能性的高低給予評分。房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程風(fēng)險應(yīng)對是通過對風(fēng)險識別與評估，把風(fēng)險發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來考慮，決定采取什么樣的措施以及措施應(yīng)采取到什么程度；任何措施的給出要綜合考慮企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、所處階段、人員配置、部門分工、項(xiàng)目情況、資金實(shí)力等多種條件，在充分結(jié)合各方面因素的之后，形成切實(shí)可行的解決措施。類型包括制定風(fēng)險應(yīng)對計劃和風(fēng)險應(yīng)對方案兩部分。房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程分為一般計劃、應(yīng)急計劃、預(yù)警計劃，對于每一個風(fēng)險點(diǎn)，不同的項(xiàng)目主體由于抗風(fēng)險能力、知識經(jīng)驗(yàn)、客觀條件等不同，會有不同的應(yīng)對計劃。風(fēng)險應(yīng)對計劃一般計劃一般計劃是針對風(fēng)險的當(dāng)前狀態(tài)制定的一般應(yīng)對計劃，計劃制定后完畢后一般立即實(shí)施。一般計劃包括所有主動的風(fēng)險管理措施，包括事先的風(fēng)險降低措施，大多數(shù)項(xiàng)目所面臨的影響程度、發(fā)生概率由低到高的大量風(fēng)險應(yīng)在一般計劃中得到處理。應(yīng)急計劃針對一些發(fā)生概率低、影響特別的大的風(fēng)險而制定的，在假定風(fēng)險事件發(fā)生的情況下所采取的處理方案。預(yù)警計劃針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險點(diǎn)事先設(shè)置風(fēng)險觸發(fā)器，這些觸發(fā)器包括事件觸發(fā)器、時間觸發(fā)器等，通過觸發(fā)器的響應(yīng)來識別相應(yīng)的風(fēng)險征兆，一旦觸發(fā)器被激活則采取相應(yīng)的行動，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險預(yù)警的目的。房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程風(fēng)險應(yīng)對策略一般包括風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險緩解、風(fēng)險自留、風(fēng)險利用及風(fēng)險分散。風(fēng)險回避指當(dāng)風(fēng)險的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴(yán)重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變目標(biāo)與行動方案，從而回避風(fēng)險的一種策略。是企業(yè)將是企業(yè)將其風(fēng)險轉(zhuǎn)移企業(yè)將其本身面臨的損失有意識的轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險緩解是指設(shè)法將某一負(fù)面風(fēng)險事件的概率或后果降低到一種可以承受的限度。風(fēng)險自留是一種由企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險后果的應(yīng)對策略。這種策略意味著企業(yè)決定以不變的計劃去應(yīng)對風(fēng)險，或因?yàn)闆]有合適的風(fēng)險應(yīng)對策略或出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，接受風(fēng)險。風(fēng)險分散是通過增加風(fēng)險的承受單位數(shù)，達(dá)到減少風(fēng)險的目的。多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集合資本共同投資，基本動機(jī)就是分散風(fēng)險。風(fēng)險應(yīng)對策略房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程第一第二定期檢查分析風(fēng)險應(yīng)對措施是否達(dá)到預(yù)期效果，是否需要選擇新的風(fēng)險應(yīng)對措施檢測關(guān)鍵風(fēng)險，對每一個風(fēng)險點(diǎn)制定風(fēng)險指標(biāo)定期檢測和評價，確定風(fēng)險狀態(tài)風(fēng)險監(jiān)控作為風(fēng)險防