樓盤營銷策劃方案模板樣本

中金嶺南營銷策劃方案目錄第一篇市場篇第一章市場分析第二章消費(fèi)者分析第二篇項(xiàng)目篇第一章項(xiàng)目分析第二章項(xiàng)目定位第三篇營銷篇第一章營銷策略第二章營銷準(zhǔn)備第三章推廣計(jì)劃第一篇市場篇第一章市場分析一、寫字樓市場分析二、公寓市場分析三、商服用房市場分析四、車公廟片區(qū)市場分析一、寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)實(shí)狀況1、市場供需（截至5月）供深圳市中高級寫字樓交付使用現(xiàn)樓供給量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場占有量為2,212,732.5平方米（占用率75%）羅湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。（二）寫字樓市場特征及趨勢估計(jì)1、寫字樓市場租售略顯平淡進(jìn)入第一季度，寫字樓市場和上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。首先因?yàn)榇蠖鄶?shù)企業(yè)已在去年末和今年初選好適宜辦公場所搬入，臨時不會再考慮新物業(yè)。即使有用戶垂詢，多是為年底搬遷做準(zhǔn)備。其次，美國經(jīng)濟(jì)滑坡，部分跨國企業(yè)原定擴(kuò)張計(jì)劃擱淺；同時因?yàn)橄愀劢?jīng)濟(jì)跟隨美國大市，香港企業(yè)在深圳投資腳步也放慢，所以總體物業(yè)需求有較顯著降低。2、兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展a)伴隨申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好影響，深圳寫字樓市場有顯著回暖現(xiàn)象。展望下六個月，估計(jì)深圳寫字樓市場會比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，伴隨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對物業(yè)需求增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)寫字樓市場也會逐步起動。b)加入WTO后，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)活動總量增加，將從總體上擴(kuò)大中國房地產(chǎn)需求量，而需求增加又將造成供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市，其在CBD寫字樓、高級公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)廠房需求全部將大為增加。3、寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者眼光，買賣市場開始活躍。位置好、價格合理、升值潛力大樓盤是投資熱點(diǎn)，如在中心區(qū)江蘇大廈，已達(dá)成96%入住率。4、高交會促進(jìn)寫字樓市場深圳舉行高交會，促進(jìn)很多知識密集性高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對寫字樓市場需求有所上升。5、租賃寫字樓大多為新成立企業(yè)前期（上六個月）租賃成交多是原租戶續(xù)租或擴(kuò)租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。近期用戶中有部分是新成立企業(yè)。這類用戶通常成交快速，面積以100-200平方米小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場分析1、車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。2、南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)實(shí)狀況寫字樓：車公廟已形成成熟辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)大量廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠價格吸引了大量深圳中小企業(yè)，高級寫字樓已落成有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目有豪全部大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐步形成西部寫字樓組團(tuán)，辦公氣氛越來越濃。公寓：因?yàn)楫?dāng)?shù)毓I(yè)區(qū)為主，存在著部分印刷、化工及制造工廠，造成該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)多個公寓項(xiàng)目，多以中等為主，配套通常，人氣不旺。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場比較分析公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70—100平方米為主；在銷售率上，因?yàn)樵撈瑓^(qū)企業(yè)多，公寓少，促進(jìn)該地域小面積公寓展現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價格實(shí)惠中戶型高層住宅也很受市場歡迎。價格上，公寓價格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高級寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，伴隨深圳中心區(qū)不停完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費(fèi)者看好，不管廠房還是高級寫字樓，全部取得了不俗市場成績。價格上，廠房售價在3800-4000/平方米元左右，而高級寫字樓售價在7800元至8000元/平方米左右。i.車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在問題公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零碎，沒有形成較大規(guī)模市政配套環(huán)境。寫字樓：高級寫字樓氣氛還未形成，周圍稍顯冷清。3、競爭對手整體情況分析（寫字樓）1）深圳寫字樓情況分析表一：深圳寫字樓售價對照項(xiàng)目位置樓盤情況售價（元/平米）銷售情況報(bào)業(yè)大廈深南路甲級寫字樓13000很好奧林匹克大廈景田商報(bào)社甲級寫字樓10900通常電子科技大廈深南大道甲級寫字樓10000好創(chuàng)展中心深南大道甲級寫字樓7800好大慶大廈深南大道甲級寫字樓8200通常國際文化大廈深南大道甲級寫字樓8000好江蘇大廈藍(lán)田路甲級寫字樓1好現(xiàn)代之窗華強(qiáng)北甲級寫字樓8600-11000好表二：深圳寫字樓租價對照羅湖區(qū)寫字樓之租金報(bào)價物業(yè)名稱位置總建筑面積（M2）月平均叫價（RMB/M2）月管理費(fèi)（RMB/M2）地王大廈蔡屋圍138,075130-20032彭年廣場嘉賓路23,8538027嘉里中心人民南路60,73610028振業(yè)大廈寶安南路24,478A座60，B座5030國際金融大廈人民南路38,8288118空調(diào)另計(jì)深房廣場人民南路95,2695225天安國際大廈人民南路68,6006527發(fā)展中心大廈人民南路61,7056034陽光酒店嘉賓路80國貿(mào)大廈39,00065新全部酒店嘉賓路120表三：福田區(qū)寫字樓之租金報(bào)價物業(yè)名稱位置總建筑面積（M2）月平均叫價（RMB/M2）月管理費(fèi)（RMB/M2）特區(qū)報(bào)業(yè)大廈深南大道89,3008525深茂商業(yè)中心華泰路35-4012國際文化大廈深南大道51,0008018/F以上10以下6長江世貿(mào)大廈深南中路42,56970冬季：12.4夏季：22.4佳和華強(qiáng)大廈深南中路41,187708.5賽格廣場深南中路92,8009025聯(lián)合廣場濱河大道114,4005025信息樞紐大廈福華路300009017.7國際科技大廈深南中路35,2007021創(chuàng)展中心深南大道南39,370653.8大慶大廈深南路旁35,000江蘇大廈藍(lán)田路37,500世貿(mào)中心大廈農(nóng)科中心旁64,21112028分析：◆上表可看出，本區(qū)域或靠近本區(qū)域甲級寫字樓售價較以上區(qū)域全部低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定投資價值?！羯媳矸治觯焊Ｌ镏行膮^(qū)成為深圳城市空間傾向性選擇深圳寫字樓中心從以國貿(mào)大廈為中心寫字樓集中區(qū)域，到以地王大廈為中心新寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域，再受福田中心區(qū)概念影響，造成寫字樓西移。在深南大道旁國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈熱銷，均是寫字樓熱點(diǎn)西移有力佐證，沿深南路車公廟片區(qū)逐步向新商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。以上寫字樓售價調(diào)查資料能夠看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地域甲級寫字樓項(xiàng)目價格已靠近甚至超出了原有寫字樓中心片區(qū)價位，西部寫字樓熱潮不日掀起。◆表二、表三顯示：租賃方面數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達(dá)成100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價直逼深圳福田、羅湖甲級寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒類別大慶大廈創(chuàng)展中心規(guī)模建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風(fēng)格西方超現(xiàn)代。占地5288平方米，建筑面積47921.3平方米。31層塔樓功效下面四層石油交易中心，五至六層會所，18-22層酒店，其它寫字樓。1-5樓裙樓，5層會所。6-10樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其它寫字樓價格均價8200元/平方米均價7800元/平方米付款方法一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭銷售情況通常好購置人身份部分石油系統(tǒng)企業(yè)，新興中、小企業(yè)創(chuàng)辦人新興中、小型企業(yè)創(chuàng)辦人銷售策略小戶型至大戶型，可自由組合，層差價位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。小戶型，可自由組合，適合三五人接洽商務(wù)酒吧，獨(dú)立式空調(diào)，月供以元/平方米報(bào)價配套設(shè)施五—六層會所五層會所樓盤優(yōu)缺點(diǎn)大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠(yuǎn)，內(nèi)部裝修檔次不夠銷售方法世方代理世聯(lián)代理發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府4、未來趨勢分析——CBD寫字樓將成為市場熱點(diǎn)CBD（CentralBusinessDistrict）——商務(wù)中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)地理中心，整體建設(shè)正處于一個飛速發(fā)展階段。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政關(guān)鍵工程及數(shù)十個開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓進(jìn)行，未來城市關(guān)鍵雛形已現(xiàn)。深圳政府計(jì)劃，中心商務(wù)區(qū)CBD在中心區(qū)南區(qū)，占地面積223萬平方米。計(jì)劃功效是為國際性跨國企業(yè)商務(wù)活動提供便捷、高效最好工作環(huán)境?，F(xiàn)在，中心商務(wù)區(qū)CBD及周圍寫字樓物業(yè)也在不停升值。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)國際商會大廈等寫字樓，全部展現(xiàn)熱銷、旺租市場反應(yīng)。其中江蘇大廈銷售均價在13000元/平方米之上，銷售率在90%以上，一批國際大型基金、證券、銀行、跨國企業(yè)已經(jīng)搶先入駐，其中創(chuàng)展中心更是在短短多個月內(nèi)達(dá)成98%高銷售率。而現(xiàn)在市場反應(yīng)顯示，眾多投資用戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：現(xiàn)在在深圳CBD第一個公開發(fā)售寫字樓——國際商會大廈在沒有進(jìn)行對外宣傳情況下，更是在一個半月時間內(nèi)達(dá)成30%銷售率，表明投資、置業(yè)者對CBD未來前景看好?，F(xiàn)在中心商務(wù)區(qū)及周圍寫字樓租金水平普遍高于市內(nèi)相同物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報(bào)大廈更是在100—120元/平方米之間。整體出租率較高。而在售項(xiàng)目如國際商會大廈按揭月供在40—68元/平方米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金水平。其次，伴隨中國市場深入開放和立即加入WTO影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將會是眾多想進(jìn)軍中國市場跨國企業(yè)和外資企業(yè)首選之地，而這些企業(yè)對寫字樓尤其是甲級寫字樓需求將會極大刺激這個市場，起到一個良性作用。對于準(zhǔn)備擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)形象，加強(qiáng)國際商務(wù)來往企業(yè)或機(jī)構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來更大商機(jī)。加入WTO后，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)活動總量增加，將從總體上擴(kuò)大中國房地產(chǎn)需求量，而需求增加又將造成供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡關(guān)系。尤其在北京、上海、深圳及成全部、武漢等大中型城市，其在CBD寫字樓、高級公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)廠房需求全部將大為增加。第二章消費(fèi)者分析一、寫字樓用戶調(diào)查分析二、公寓用戶調(diào)查分析三、商服用房用戶調(diào)查分析第二篇項(xiàng)目篇第一章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、SWOT分析三、結(jié)論和對策一、南華大廈項(xiàng)目概況1、地理位置南華大廈在深南路和香蜜湖路西南角，面對深圳著名豪宅東?；▓@，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。東臨待建政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點(diǎn)“農(nóng)科中心”。多路公交大巴、中巴穿梭來往。周圍配套：泰然工業(yè)園內(nèi)超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等2、策劃背景資料南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），當(dāng)?shù)貕K占地面積為5146.8平方米，形狀較規(guī)則，調(diào)整核增容積率為7.31。建筑層數(shù)為26層。其建筑規(guī)模：依計(jì)劃國土局計(jì)劃設(shè)計(jì)要求，該項(xiàng)目標(biāo)總建筑面積為37585.407平方米，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：7482.08平方米?！舻叵萝噹煊?46個停車位◆首層架空綠化面積為：1579.606平方米◆二至四層安排商場◆五至十二層為公寓◆十三至二十五層為寫字樓◆二十六層為會所◆該項(xiàng)目7月22日開工，總工期500天，為深圳市康發(fā)發(fā)展企業(yè)在深圳開發(fā)建設(shè)第三個地產(chǎn)項(xiàng)目。3、計(jì)劃關(guān)鍵：◆大廈樓高99.8米，建筑呈蝶形，外墻采取條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強(qiáng)烈。◆大廈全框架結(jié)構(gòu)，首層架空六米綠化，二至四層裙樓六百米中空大堂，周圍用透明玻璃幕墻；五至十二層每層兩個空中花園，十三至二十五層，每隔層四個空中花園，充足表現(xiàn)了生態(tài)建筑概念。電梯全全部采取日本原裝三菱品牌?！裟先A大廈配有中央空調(diào)系統(tǒng)，可集中、分層、分房并網(wǎng)聯(lián)動供冷。◆大廈高級智能化系統(tǒng)?！舸髲B之內(nèi)即建有電話中繼站，整個通訊系統(tǒng)采取結(jié)構(gòu)化布線?！綦娞輳d及公用走道為黑色花崗巖。南華大廈設(shè)計(jì)總體思緒現(xiàn)代，基礎(chǔ)滿足甲級寫字樓需求，可供營銷賣點(diǎn)內(nèi)容多，為策劃工作搭建了一個良好平臺。4、工程進(jìn)度建筑安裝修工程（7月20日開工）①土方及樁基7月-9月完成②地下室施工9月-11月完成③主體土建工程11月-4月完成④室內(nèi)公共部分及室外裝修4月至9月完成⑤綠化等隸屬工程配套11月前完成完工及交付使用①驗(yàn)收及補(bǔ)正11月底完成②入伙項(xiàng)目預(yù)售工作12底月開始內(nèi)部認(rèn)購3月初（春節(jié)后）開始正式銷售二、南華大廈優(yōu)勢分析1、項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況優(yōu)勢1）區(qū)位優(yōu)勢：南華大廈所處深南路，是深圳最關(guān)鍵交通干道。作為福田中心區(qū)一級輻射區(qū)，各發(fā)展商爭相進(jìn)駐，在項(xiàng)目大廈對面世貿(mào)中心大廈，作為西部標(biāo)志性寫字樓，將以其為中心向四面發(fā)射出一個龐大寫字樓組團(tuán)。2）景觀資源南華大廈周圍可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風(fēng)景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，全部是可炒作景觀資源。3）地鐵概念南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。4）計(jì)劃優(yōu)勢大廈外形現(xiàn)代感強(qiáng)，內(nèi)外部裝修高級，生態(tài)建筑概念首層架空綠化及隔層設(shè)空中花園，為用戶提供了良好想象空間，有利于銷售。5）企業(yè)形象優(yōu)勢南華大廈發(fā)展商中金嶺南集團(tuán)為上市企業(yè)，其資金實(shí)力及發(fā)展商形象全部是樹立品牌形象基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目潛在優(yōu)勢1）CBD中心商務(wù)區(qū)一級輻射區(qū)域。2）功效價值比優(yōu)勢：提升每個單位價格含金量，導(dǎo)入服務(wù)概念、智能概念及運(yùn)動概念，盡可能提升物業(yè)品質(zhì)及附加值。三、南華大廈劣勢分析1、區(qū)位即使炒作地鐵概念，但鄰近兩個地鐵出口，一個在大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠(yuǎn)，另一個為東?；▓@站。因?yàn)樾藿ㄏ忝酆⒔粯?，將香蜜湖人行天橋拆掉，假如政府不開設(shè)深南大路地道，本項(xiàng)目將流失地鐵這一大交通炒作資源。2、裙樓部分①商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。②600平米中空大堂設(shè)計(jì)使實(shí)用率大大降低，造成商場可用面積僅為多平方米，為招商帶來一定限制。3、公寓部分①作為高級樓盤組成部分，要求公寓上檔次。價格成為公寓銷售一大阻礙點(diǎn)；②高級公寓外部環(huán)境較差。4、寫字樓①寫字樓平面分隔難度大。PS：寫字樓平面層原有計(jì)劃大戶型為主，現(xiàn)有計(jì)劃使劃分小面積寫字樓有一定困難，難以計(jì)劃走道而且輕易造成黑屋現(xiàn)象，給寫字樓銷售帶來很大阻礙。②空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會造成白天花園溫度極高，給空中花園實(shí)用率及綠化造成一定難度。叁銷售對象鎖定（市場定位）一、公寓用戶分析高級公寓用戶調(diào)查表職業(yè)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20%投資取向酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90%選擇依據(jù)地段，交通，價格面積40平米左右裝修程度基礎(chǔ)裝修50%，中等裝修40%付款方法按揭80%（其中要求有一成首期占40%）會所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)公寓需求傳真，電視，空調(diào)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字起源于江蘇大廈及群星廣場用戶分析）分析：可居住可辦公商務(wù)公寓被絕大多數(shù)用戶認(rèn)同，白領(lǐng)人士及小型經(jīng)營者普遍青睞于可租售小面積公寓，且要求公寓有一定裝修。二、寫字樓用戶調(diào)查分析表年紀(jì)30歲以下14%，30-40歲占74%資金取向自籌資金82%投資取向自用90%，投資氣氛不足認(rèn)可度公寓54%，寫字樓44%，商場無人認(rèn)可地理位置100%付款方法按揭90%，一成首期60%會所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字摘自江蘇大廈用戶分析表）分析：30至40歲中小型企業(yè)經(jīng)營者組成了寫字樓關(guān)鍵購置群體，大家選擇有良好發(fā)展前景中心區(qū)寫字樓自買自用，在較大資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比一成首期市場呼聲很高。三、寫字樓投資心理投資，吸引炒家進(jìn)場，將對寫字樓及公寓銷售起來極大促進(jìn)作用，在申奧成功及年初加入WTO影響下，投資逐步回暖，投資者對物業(yè)品質(zhì)、前景普遍認(rèn)同會造成新一輪投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中佼佼者。有前途、回報(bào)率高、風(fēng)險低項(xiàng)目是眾多房地產(chǎn)投資型買家統(tǒng)一目標(biāo)。而確定目標(biāo)最關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)有兩條：◆物業(yè)本身軟件及硬件質(zhì)量要好。也就是說，既要有國際水平設(shè)計(jì)、計(jì)劃，又要有過硬建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善服務(wù)體系和完整配套設(shè)施?！舴治鑫飿I(yè)發(fā)展前景要樂觀。即目標(biāo)物業(yè)所處大環(huán)境和小環(huán)境全部有繼續(xù)快速發(fā)展可能，這么才能蘊(yùn)藏著巨大升值潛力。而最為關(guān)鍵就是優(yōu)越地段，這種物業(yè)才能在未來租售市場中立于不敗之地。◆在同一熱銷地段上，投資者們大全部會選擇高級物業(yè)。原因?yàn)椋焊呒壩飿I(yè)收取投資回報(bào)相對較高，尤其對于采取按揭貸款方法購房者來說，不僅能夠用租金還貸，還可取得部分凈收入。不管是長久租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報(bào)全部相當(dāng)可觀。其二，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展動向，包含立即加入WTO趨勢表明，房地產(chǎn)需求將會越來越大。據(jù)相關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增加有可能達(dá)成15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大還是高級物業(yè)。四、高級公寓（CBD白領(lǐng)公寓）用戶分析1、CBD白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費(fèi)觀念超前，又有經(jīng)營頭腦，她們考慮安家置業(yè)出發(fā)點(diǎn)是：工作、生活、投資三不誤。2、CBD內(nèi)擁有龐大購房群體，同時，因?yàn)樗齻兾幕尘?、教育背景、收入消費(fèi)水準(zhǔn)，和工作環(huán)境、工作地點(diǎn)含有一定特殊性。高效、快節(jié)奏地工作，同時又知道該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個顯著特征。這一特點(diǎn)決定了這一購房人群購房置業(yè)部分行為特點(diǎn)。3、首先是住房消費(fèi)觀念時尚、超前。因?yàn)镃BD內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)身份特點(diǎn)，CBD就業(yè)白領(lǐng)階層大多受過良好教育，在信息發(fā)達(dá)當(dāng)今社會，包含住房消費(fèi)在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強(qiáng)。所以，她們更愿意接收時尚消費(fèi)方法。4、其次是購房時最關(guān)鍵要考慮原因是住房和工作結(jié)合。CBD內(nèi)工作群體最顯著特點(diǎn)是快節(jié)奏、高效率。這一群體在購房時，全部些人全部不能不考慮居住和工作便利關(guān)系問題。在支付能力能夠確保前提下，她們會選擇更靠近CBD或交通便捷區(qū)域安家。5、再有就是CBD這些相對收入高群體在購房時，有相當(dāng)一部分人會考慮房產(chǎn)投資這一問題。因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)正處于上升期，加入世貿(mào)、政府加大CBD開發(fā)力度等原因，使很多人意識到在深圳，尤其是在CBD范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個良好機(jī)遇。所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。6、從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費(fèi)觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等全部是影響大家選擇住房原因。7、選擇在CBD關(guān)鍵區(qū)居住，房價會高部分，但生活、工作便利些，是以相對較高房價換取交通和時間成本減低。8、現(xiàn)在，深圳CBD關(guān)鍵區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供是大戶型或超大戶型。說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供給短缺，所能提供必受歡迎，同時也反應(yīng)了投資性買家近十二個月來數(shù)量猛增，含有CBD題材物業(yè)其投資價值被普遍認(rèn)可。9、CBD是城市經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵區(qū)域。以信息業(yè)為主導(dǎo)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會在不停地改變著大家工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人生活方法同時，相伴而至是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏顯著加緊，工作壓力不停加大。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會有相當(dāng)一部分百分比人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏工作，擺脫上下班奔波疲憊。對于有這么需求置業(yè)者，提議要明確“效率家居”為主導(dǎo)思想，依此安排自己購房計(jì)劃。所謂“效率家居”就是住房要著重考慮工作和居家兩相便利，不以豪華舒適為選擇目標(biāo)，以相對可接收房價換取居住交通和時間成本減低。10、對于投資型買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這么投資準(zhǔn)則，在購房時選擇越臨近中心辦公區(qū)位置越好。購置這類物業(yè)，價格不應(yīng)是關(guān)鍵考慮原因，除位置之外，樓盤品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理星級水準(zhǔn)，決定了物業(yè)未來租金回報(bào)水平。五、消費(fèi)者定位1、高級公寓消費(fèi)者定位身份識別◆在深圳過渡中國或國際大企業(yè)工作高級經(jīng)理人◆SOHO一族（自由職業(yè)者及設(shè)計(jì)策劃工作室）◆充足認(rèn)同該區(qū)域投資價值投資人士區(qū)域識別◆福田80%，其它區(qū)域20%購置力識別◆手頭有十五至二十萬元資金2、寫字樓消費(fèi)者定位身份識別◆來深五至十年，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力中小型私營企業(yè)◆部分外地大機(jī)構(gòu)駐深圳辦事處區(qū)域識別◆深圳當(dāng)?shù)刂行⌒推髽I(yè)70%◆外地及外地企業(yè)進(jìn)駐深圳辦事處30%購置力識別手頭有五十萬元資金可調(diào)用第二章項(xiàng)目定位一、整體形象定位二、使用功效定位三、目標(biāo)用戶定位四、戶型定位五、價格定位六、租售百分比定位一、南華大廈整體形象定位支持點(diǎn)二、寫字樓形象定位1、區(qū)域形象N-CBD為CBD周圍區(qū)域，伴隨深圳市中心區(qū)逐步完善西移，深圳市車公廟、農(nóng)科中心——中心區(qū)一級輻射區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)亦跟隨水漲船高。創(chuàng)展中心熱銷、世貿(mào)中心大樓高潮使這個區(qū)域?qū)懽謽且粭澯忠粭澃蔚囟?，形成了深圳又一壯觀西部寫字樓組園：N—CBD組團(tuán)。CBD影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動其共同發(fā)展，這一點(diǎn)不容置疑。NCBD距離CBD不超出五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。在強(qiáng)大市政配套下，CBD內(nèi)寫字樓檔次高、租金高、面積大、價格高，跨國企業(yè)、中國大型集團(tuán)企業(yè)、各地政府辦事處、金融、證券平分寫字樓天下，人數(shù)者眾中小型通訊、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易企業(yè)被排除在外，重視企業(yè)形象企業(yè)肯定會將眼光轉(zhuǎn)向N—CBD區(qū)域。2、計(jì)劃形象——更重視生態(tài)、更重視健康SHARE模式，和其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項(xiàng)目標(biāo)景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化寫字樓里辦公。南華大廈為經(jīng)典share型寫字樓：◆豐富景觀資源綠色景觀：高爾夫花園，東海花園藍(lán)色景觀：香蜜湖水上樂園、深圳灣◆大面積公共空間c)首層架空綠化d)大面積門前廣場e)裙樓二至四層600平米中空大堂f)五至十二層每層兩個空中花園g)十三至二十五層每層四個空中花園◆計(jì)劃共享空間會議中心：設(shè)計(jì)大、中、小三種會議室，租用戶租用。h)大會議室一個（500平米左右）作為用戶新聞公布、企業(yè)會議、產(chǎn)品公布場所。i)中會議室1個（100-150平米）可容納十五至二十人，供租戶租用。j)SHEAE會議廳隔層設(shè)計(jì)一個（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進(jìn)入，進(jìn)入SHARE會議廳可打服務(wù)電話點(diǎn)咖啡或酒水，SHARE廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計(jì)時，飲品以現(xiàn)金形式付帳。k)SPORT（運(yùn)動）豪華運(yùn)動會所接駁申奧成功重大利好消息，運(yùn)動概念成為地產(chǎn)最新概念。大層二十六層為規(guī)則豪華會所，面積近二千平米，會所內(nèi)全部為運(yùn)動設(shè)施，向CBD中心區(qū)域全方面開放。內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。經(jīng)營方法：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設(shè)自動售卡機(jī)，會所全采取刷卡計(jì)費(fèi)形式，滿足大廈智能形象。3、推廣專題二、公寓形象定位1、總體定位——CBD高級白領(lǐng)公寓，貼近CBD，為CBD高級白領(lǐng)度身訂做小面積高級商務(wù)公寓單位。2、形象定位效率CBD高級白領(lǐng)公寓提供全商務(wù)裝修。包含：復(fù)合木地板、中央空調(diào)、電視、電視機(jī)頂盒、高級浴室系列、寫字臺、衣柜、席夢思。時尚全商務(wù)裝修務(wù)必請專業(yè)裝修設(shè)計(jì)企業(yè)設(shè)計(jì)，確保時尚裝修感覺。及商務(wù)、家居兩種感覺。如床可自由收放、廳內(nèi)有顯著區(qū)域分隔等新概念商務(wù)家居感覺。（裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米）科技◆三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下協(xié)議，作為三網(wǎng)合一起源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈?！鬡OD機(jī)頂盒互動點(diǎn)播系列，實(shí)現(xiàn)—家庭大戶室（股票買賣隨意）深圳股民最感愛好，可能是把大戶室搬到自已智能化家中，進(jìn)行證券信息處理，還含有查閱新聞信息、證券評論、上市企業(yè)資料等全部功效，多種數(shù)據(jù)圖表完整，數(shù)據(jù)實(shí)時更新，更為突出是，能同時進(jìn)行證券委托買賣，速度當(dāng)然比電話委托快得多?！彝ル娪霸海╒OD互動點(diǎn)播）公寓開通互動電視，即視頻點(diǎn)播(VOD)。用戶可在家中隨心所欲點(diǎn)播自己喜愛節(jié)目。—家庭醫(yī)院（遠(yuǎn)程醫(yī)療）經(jīng)過機(jī)頂盒網(wǎng)絡(luò)，用戶可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)。物業(yè)管理中心接駁醫(yī)院及110中心，深圳部分醫(yī)院已開始使用內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行掛號、門診和病歷管理。假如家庭網(wǎng)和醫(yī)院網(wǎng)互聯(lián)，就能夠在醫(yī)生指導(dǎo)下照料病人及通知搶救?！彝ラ営[室（遠(yuǎn)程教學(xué)）接駁全國最大網(wǎng)上書庫，坐于家中，多種資料，隨心應(yīng)手察閱。—家庭商場（網(wǎng)上購物）網(wǎng)上商場將大行其道。住戶能夠安坐家中瀏覽感愛好商品。您需要做，只是點(diǎn)擊鼠標(biāo)選中商品，用網(wǎng)上信用卡來付帳。輕松南華大廈高級公寓實(shí)施會員制統(tǒng)一租賃，需要將房租賃用戶，以六個月為期，將物業(yè)委托給大廈專聘管理企業(yè)公開向外租賃。3、推廣專題CBD高級白領(lǐng)公寓推廣專題為：——時尚裝修、智能組合、輕松投資加上I服務(wù)模式。三、服務(wù)定位1、服務(wù)模式南華大廈內(nèi)，全部服務(wù)將經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行l(wèi))小區(qū)住戶使用IC卡來通行、停車及消費(fèi)m)經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)來預(yù)訂會議室n)可視對講系統(tǒng)支持來訪者、保安、住戶之間可視對講o)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和家庭自動報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動，對每一個出入口、關(guān)鍵公共場所顯示并錄像，異常情況立即報(bào)警，根本確保小區(qū)及住家安全p)對三表遠(yuǎn)距離自動抄表及收費(fèi)q)走不出戶，享受股市、互動點(diǎn)播及網(wǎng)絡(luò)教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療r)對水、暖、電、氣、電梯、空調(diào)及網(wǎng)絡(luò)實(shí)施實(shí)時集中監(jiān)控等完全實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，信息化物業(yè)管理，最新I服務(wù)管理模式，充足享受信息時代各項(xiàng)服務(wù)。2、服務(wù)范圍：◆問訊服務(wù)和留言服務(wù)◆信件、報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù)◆出租汽車預(yù)約服務(wù)◆提供旅游活動安排服務(wù)◆航空機(jī)票定購、確定服務(wù)◆代訂餐飲、文化娛樂節(jié)目票◆外幣兌換服務(wù)◆花卉代購、遞送服務(wù)◆洗衣、送衣服務(wù)◆代購清潔物品服務(wù)◆其它多種委托代辦服務(wù)四、戶型定位1、寫字樓戶型百分比面積（m2）劃分及說明戶數(shù)百分比80大樓南向半層劃為小面積寫字樓，兩間80平米寫字樓可自由組合30%左右120大樓南向半層劃為中面積寫字樓，不能夠自組合20%左右150大樓向北半層劃為中面積寫字樓，共四間?？勺杂山M合，買兩間單位以上送一個屋頂花園，半層購置單位，送兩個屋頂花園。50%左右2、80平米寫字樓分割理由以下：◆本大廈檔次高，且已經(jīng)有30—50平米商務(wù)公寓單位，不宜劃得太小。80平方米基礎(chǔ)上能夠滿足一個形象很好小型企業(yè)辦公用途?！粝蚰厦孑^向北面分隔輕易部分◆兩個相鄰小單位可自由組合，面積適中，確保南北朝向全部有大160平米左右面積寫字樓。3、120平方米寫字樓分割理由以下：◆平臺花園使平面形狀不規(guī)則，劃得太小實(shí)用率低，使用不便。4、150平方米寫字樓分割理由以下：◆北向?qū)懽謽侨绺粜?，通道設(shè)置將會使一部分寫字樓變成黑屋?！魧⒚娣e劃大，并以贈予空中花園作為炒作條件，有可能吸引一批實(shí)力雄厚大企業(yè)購置。5、公寓戶型百分比面積（m2）戶數(shù)戶數(shù)百分比30以下169%左右30-4013379%左右50以上2112%左右累計(jì)168戶五、價格定位1、總體定價思緒依據(jù)對市場調(diào)查研究，本企業(yè)認(rèn)為：本項(xiàng)目標(biāo)價格定位應(yīng)關(guān)鍵以市場競爭原因?yàn)殛P(guān)鍵參考原因。并和競爭對手對比優(yōu)劣，利用市場對比法進(jìn)行價格修正，合理制訂價格。2、依據(jù)總體價格定位思緒，本企業(yè)選擇項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)在最含有參考力大慶大廈、創(chuàng)展中心、國際文化大廈作為參考樓盤。區(qū)域因素比較項(xiàng)目比較標(biāo)參考物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈地域級差20202022交通通達(dá)度20212021繁榮程度20202021租賃市場20192121臨街情況20202020累計(jì)100100101105個別因素比較項(xiàng)目比較標(biāo)參考物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈裝修、配套20191818朝向、環(huán)境20202022戶型結(jié)構(gòu)20192020市場時機(jī)20192121市場接收能力20192121累計(jì)10096100102比較權(quán)重大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈比較權(quán)重0.350.50.15各因素修正樓盤大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈折后均價820078008200區(qū)域原因修正100/100101/100105/100部分原因修正96/100100/100102/100修正價格854277237656依據(jù)和本片區(qū)和周圍片區(qū)經(jīng)典物業(yè)價格比較，本單位評定可實(shí)現(xiàn)折后均價：Σ（各比較物業(yè)修正價格比較權(quán)重）=8000元/平方米。3、寫字樓定價依據(jù)計(jì)算，南華大廈寫字樓價位定在8000元/平方米左右應(yīng)是市場最易接收價格。鑒于本大廈成本原因，在大廈檔次計(jì)劃高及發(fā)展商良好品牌情況下，本企業(yè)提議本大廈寫字樓價位為：8300元/平方米并加大包裝及營銷推廣力度，確保項(xiàng)目銷售進(jìn)程。4、公寓定價大廈企業(yè)公寓計(jì)劃為商務(wù)公寓，基礎(chǔ)上和寫字樓定價相同。在計(jì)算結(jié)果（8000元/平方米）基礎(chǔ)上，再加500元/平方米裝修，本企業(yè)提議公寓定價為：8500元/平方米5、價格操作標(biāo)準(zhǔn)◆低開高走在樓盤開售之初定以較低價格，然后再逐步漸進(jìn)提升。理由①低開能夠先聲奪人地吸引市場視線，引發(fā)置業(yè)者關(guān)注，從而快速地聚集起人氣。②低開意味著價格線路會逐步走高，從而使前期購置者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳最好路徑。③低開使發(fā)展商在物業(yè)推廣過程中占據(jù)主動，有較大策略調(diào)整空間?！袅粲杏嗟夭话褍r格做得太滿，給用戶預(yù)留一定升值空間。房地產(chǎn)作為保值增值手段在投資者看來愈來愈不認(rèn)為然，近幾年來深圳樓市只跌不升，令眾多所謂炒樓群一族苦不堪言，所以投資信心大受打擊。寫字樓及公寓作為高價投資品，價格漲跌幅度較大，所以買家常常小心謹(jǐn)慎，顧慮重重。價格定得太滿使得她們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)銷售?！魞r格透明樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，不搞討價還價和人情折扣?！粜》l調(diào)價格調(diào)整時變動幅度不要太大，合適多調(diào)幾次?！綮`活付款依據(jù)用戶多種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)多個付款方法以供選擇。◆貯備后手適度地將好物業(yè)、最優(yōu)惠付款方法留到最終。第三篇營銷篇第一章營銷策略一、銷售時機(jī)二、綜合銷售策略三、寫字樓銷售策略四、公寓銷售策略五、商場銷售策略一、銷售時機(jī)項(xiàng)目從樁基到地下室再到上地面5層左右，需要五個月時間，這五個月中，我們完全有時間將銷售策劃不停完善，把一切準(zhǔn)備工作，包含售樓處裝修、現(xiàn)場包裝、銷售資料、廣告策略、推廣手段、銷售組織等做到最好，爭取在12月下旬，進(jìn)入項(xiàng)目標(biāo)預(yù)熱認(rèn)購階段，為開盤打好基礎(chǔ)，迎接銷售高峰到來。2月份并不是銷售高峰期，根據(jù)南華大廈項(xiàng)目進(jìn)程，春節(jié)過后開盤應(yīng)是抓緊銷售時間最好時機(jī)，在市場淡靜之時，大手筆出牌，配合加入WTO利好消息，肯定能夠一舉成功。二、銷售方法銷售方法實(shí)際上包含付款方法、促銷策略、階段性銷售安排等一系列銷售問題。1、付款方法付款方法利用在于促進(jìn)消費(fèi)者下定購置決心，和分階段銷售配合有效說服觀望消費(fèi)者下定。有擴(kuò)大消費(fèi)層面關(guān)鍵作用。首期款問題：首期款收多少適宜？當(dāng)然最簡單措施是根據(jù)銀行按揭所要求貸款百分比照單辦理，首期三成。假如根據(jù)消費(fèi)者組成情況看，三成首期款約需10萬—20萬之間，應(yīng)該有這個支付能力。然而從消費(fèi)者調(diào)查我們能夠看出，大部分消費(fèi)者期望門檻能再低一點(diǎn)。處理措施是，有選擇在朝向不好單位中推出首期一成優(yōu)惠付款方法，另兩成在二年內(nèi)免息一次付清，同時把定價合適抬高和朝向好單位相同。優(yōu)點(diǎn)：在宣傳上推出“首期一成”促銷方案，吸引大量消費(fèi)者關(guān)注，有效消化朝向、景觀、樓層造成銷售障礙；抬高售價將其分解在按揭和延期付款中，分解發(fā)展商和消費(fèi)者雙方壓力；以80平方米寫字樓單位為例，平均售價為8300元/平方米，總價664000元，則三成首期為199200元。若享受首期一成優(yōu)惠，則只需付一成66400元，壓力自然較輕；更關(guān)鍵是，原來不好賣房子賣掉了。附：付款方法提議采取三種常見方法，不一樣付款方法給不一樣折扣。一次性付款簽署認(rèn)購書時付2萬元定金；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)付總樓款30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣協(xié)議》。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣協(xié)議》后30天內(nèi)付清全部樓款。銀行按揭A簽署認(rèn)購書時付2萬元定金；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)付總樓款30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，同時，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。銀行按揭B簽署認(rèn)購書時付2萬元定金；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)付總樓款10%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，同時，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。余款20%之樓款在大廈入伙十二個月內(nèi)付清。2、銷售通路和公關(guān)活動設(shè)計(jì)◆銷售通路主通路：售樓處為形象展示及關(guān)鍵銷售場所。輔助通路：因?yàn)檐嚬珡R片區(qū)較為偏僻，提議采取分店式銷售，開設(shè)福田、羅湖、南山三處分銷售樓處。多家分點(diǎn)：采取點(diǎn)式營銷。在本項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)消費(fèi)群集中在部分特定社交圈內(nèi)設(shè)分點(diǎn)，（1）高爾夫球會（2）證券大戶室（3）銀行金卡持有者（4）商會、行業(yè)協(xié)會等（5）其它高級會員俱樂部把相關(guān)銷售資料、分析匯報(bào)擺在會所內(nèi)，或經(jīng)過在會刊上發(fā)表資料令其了解項(xiàng)目信息?？赡茉挘〞r安排看樓車，邀請目標(biāo)用戶上門看樓。第二章營銷準(zhǔn)備一、營銷包裝計(jì)劃二、各項(xiàng)準(zhǔn)備資料三、具體工作計(jì)劃◆公關(guān)及促銷活動研討會2月中旬開盤，估計(jì)在3月上旬出現(xiàn)第一次高潮。具體表現(xiàn)為，2月下旬預(yù)熱市場，塑造品牌形象，3月初召開一次有著名教授、學(xué)者參與研討會，會議安排以下：專題：WTO后CBD和N-CBD寫字樓參與人員：全市主流媒體，北京、上海、深圳操作CBD樓盤教授及經(jīng)濟(jì)學(xué)者，媒體記者，本市有影響力業(yè)內(nèi)著名人士，關(guān)鍵建筑計(jì)劃單位代表等。參與人數(shù)：150人主講：5人以后接連半個月開始陸續(xù)在深圳主流媒體上發(fā)表相關(guān)文章和軟性宣傳，從研討會規(guī)格及其關(guān)鍵意義——對寫字樓市場影響和促進(jìn)作用。塑造項(xiàng)目品牌和質(zhì)素，讓消費(fèi)者從地域上接收項(xiàng)目標(biāo)功效和內(nèi)涵。尋求CBD白領(lǐng)公寓形象代言人針對公寓項(xiàng)目，推出評選CBD白領(lǐng)公寓形象代言人公關(guān)活動。舉行時間：12月初。內(nèi)容：經(jīng)過報(bào)版公布信息，邀請深圳及周圍地域白領(lǐng)人士報(bào)名參與。參與人必需為在職高級白領(lǐng)人士，活動共挑選一男一女，作為電視廣告及報(bào)版形象代言人。資勵：1）十名進(jìn)入最終決賽參與者享受CBD白領(lǐng)公寓可享受免一成首期，二成首期延付購置本公寓之特惠付款方法。2）最終勝出形象代言人將獲贈CBD高級白領(lǐng)公寓一套?；顒幼谥迹夯顒訉⒛繕?biāo)消費(fèi)者直接定位，經(jīng)過此次活動，能夠正確吸引公寓目標(biāo)消費(fèi)群體并達(dá)成良好促銷作用。三、媒體利用關(guān)鍵媒體：報(bào)紙類：深圳特區(qū)報(bào)電視類：深圳有線電視臺雜志類：內(nèi)部刊物，通訊等。高爾夫會刊、銀行內(nèi)刊。五、現(xiàn)場包裝全部現(xiàn)場包裝部分，寫字樓圍繞：N-CBDAERA&SHAREMODEL展開推廣專題：走近CBD，分享CBD（nearCBD,shareCBD）公寓圍繞：3+I——CBD高級白領(lǐng)公寓（時尚科技輕松）包裝部分包含：1、現(xiàn)場接待2、條幅3、彩旗4、指示牌5、樣板房6、電梯間7、保安服務(wù)9、設(shè)備介紹和裝修服務(wù)10、參觀路線安排第三章推廣計(jì)劃一、推售方案二、廣告方案三、銷售監(jiān)控一、營銷計(jì)劃（一）營銷階段劃分依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)工程進(jìn)度和既定營銷思緒，出于充足利用市場銷售最好時機(jī)和努力爭取最快速回籠資金考慮.本企業(yè)提議:本項(xiàng)目應(yīng)于二零零十二個月十二月下旬進(jìn)入市場進(jìn)行預(yù)熱,于二