房地產(chǎn)企業(yè)融資管理方案樣本

房地產(chǎn)企業(yè)怎樣融資主持人：

下面我們有請(qǐng)莫天全先生為我們作房地產(chǎn)投資融資和企業(yè)重組演講專題，莫天全先生是美國(guó)亞洲開發(fā)投資企業(yè)ADF實(shí)施副總裁，搜房資訊控股總裁兼首席實(shí)施官、中房指數(shù)秘書長(zhǎng)。1990年碩士畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。那么她運(yùn)作搜房網(wǎng)已經(jīng)成為大中華地域最大房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)，那么我們現(xiàn)在就由請(qǐng)莫天全先生為我們作房地產(chǎn)企業(yè)怎樣投資融資方面演講。莫天全：

謝謝大家來(lái)光臨我們這個(gè)第二屆房地產(chǎn)學(xué)院派論壇，剛才在底下和我們新聞媒體，還有我們學(xué)員一起有個(gè)簡(jiǎn)短交流，大家認(rèn)為孟曉蘇博士講得很精采，現(xiàn)在在開發(fā)界或是在我們產(chǎn)業(yè)，慢慢從簡(jiǎn)單開發(fā)已經(jīng)向一個(gè)高度或是一個(gè)深度開始來(lái)想問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單一個(gè)概念或是一個(gè)做法就能夠帶來(lái)我們一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全成功，這也是我們作房地產(chǎn)學(xué)院派一個(gè)目標(biāo)、一個(gè)原因，因?yàn)榭偢杏X(jué)到這個(gè)產(chǎn)業(yè)在進(jìn)步過(guò)程當(dāng)中，這種扎扎實(shí)實(shí)以經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)部分東西還是相當(dāng)關(guān)鍵，要想求得一個(gè)長(zhǎng)久穩(wěn)定高速發(fā)展話，還得把理論和實(shí)踐很好結(jié)合起來(lái)，就是拋掉我們部分最基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)規(guī)律或是生活嘗試來(lái)做部分房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)話，這個(gè)時(shí)代可能就會(huì)過(guò)去了，這是房地產(chǎn)學(xué)院派目標(biāo)。剛才孟曉蘇博士講了很多新見(jiàn)解，在兩個(gè)星期以前她就把講稿給了我，她要利用這個(gè)機(jī)會(huì)發(fā)表部分新見(jiàn)解，和同業(yè)們探討，所以今天我在后面聽了部分，還是很受啟發(fā)。這個(gè)東西和房地產(chǎn)開發(fā)稍微有部分距離，或是拋開了具體開發(fā)來(lái)談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，這個(gè)話題就是投資融資和企業(yè)重組。最近尤其是從去年下六個(gè)月開始，我們認(rèn)為這一塊已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)或說(shuō)大家很關(guān)注一個(gè)話題，總而言之，實(shí)際上我們說(shuō)是這個(gè)叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)，這塊在美國(guó)，我知道也就是美國(guó)現(xiàn)在還是相當(dāng)發(fā)達(dá)，投資銀行對(duì)我們大家全部不是很陌生了，這關(guān)鍵就是在多個(gè)方面，比如說(shuō)上市，還有融資，還有收購(gòu)?fù)滩⒌鹊确矫妫泻芏嘧饔?，包含了直接投資，包含了我們這些所謂世界富人這種個(gè)人管理，包含我們股東高盛就是世界上最大投資銀行，三個(gè)最大投資銀行之一了，也是最有名投資銀行。那么國(guó)際上著名還有東方廣場(chǎng)，李嘉誠(chéng)有跟大全部是量，包含華遠(yuǎn)，現(xiàn)在是華潤(rùn)，當(dāng)初也是高盛參與了直接投資。這個(gè)話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣，就是從房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡(jiǎn)單小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個(gè)上一個(gè)層次或上規(guī)模，從長(zhǎng)遠(yuǎn)方面來(lái)考慮這種開發(fā)，所以我也是借這個(gè)機(jī)會(huì)和大家交流。

上一次在我們?nèi)ツ昴甑讜r(shí)候，我們做了一次很大年會(huì)，那時(shí)候我也是簡(jiǎn)單和大家交流了一下，得到了很多反饋，所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，我也作了部分修改，在此再和大家作部分交流。

剛才說(shuō)到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包含了很多方面。不過(guò)，今天我關(guān)鍵要講就是股權(quán)投資或是融資，這塊也能夠叫做直接投資，說(shuō)得簡(jiǎn)單一點(diǎn)，就是我們要把我們企業(yè)一部分賣給她人，讓她人我們是要找股東，股東拿什么成為股東呢？就是拿她們資金成為我們這個(gè)企業(yè)或是項(xiàng)目標(biāo)股東。從四個(gè)方面：一個(gè)是股權(quán)投資起源，一個(gè)是股權(quán)投資方法，還有相當(dāng)關(guān)鍵，也就是我們能夠把握或說(shuō)在這當(dāng)中技巧性很強(qiáng)，就是我們獲取這些股權(quán)投資步驟和技巧，最終很簡(jiǎn)單讓我們自己知道，也讓我們投資方知道，也就是我們回報(bào)。

第首先就是投資起源，這塊很關(guān)鍵，實(shí)際上大家全部知道，就是找有錢股東，開發(fā)早期，這種空手道做法還能做，不過(guò)好象越來(lái)越少了，所以這時(shí)候資金實(shí)力介入，成了我們做房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是做大項(xiàng)目很關(guān)鍵一環(huán)，所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來(lái)考慮，和銀行借款是首先，不過(guò)直接融資投資也是很關(guān)鍵。那么股權(quán)投資我們開玩笑說(shuō)叫不用還錢，那么她成為你股東，你虧了賺了全部是她，這是不用還錢，一部分就是我們常常做，就是要還錢，就是我們貸款借款要還錢，除了還她本金以外還有就是利息，還有一個(gè)就是可還可不還錢，當(dāng)中還有很多條件，借貸這塊也能夠轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就能夠不還了。那么股權(quán)這塊也有條件，就是說(shuō)期望幾年以后出去，她不想成為股東了。那么這就是中間階段可還可不還，那么我們常常就是不用還錢資金。

起源是四個(gè)方面，一個(gè)方面就是金融結(jié)構(gòu)，我們常常所接觸，銀行、保險(xiǎn)和證券，證券企業(yè)就是我拿高盛來(lái)舉例，投資她們投資包含華遠(yuǎn)、包含東方廣場(chǎng)，銀行這塊投資，我想在大陸、在中國(guó)這塊已經(jīng)不是一個(gè)陌生事情，保險(xiǎn)企業(yè)也會(huì)介入這塊，尤其是在國(guó)外做法，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)資產(chǎn)管理或資金管理這塊，為了分散風(fēng)險(xiǎn)話，總會(huì)有一個(gè)百分比，10％左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊，經(jīng)過(guò)不一樣方法。所以這是我們一個(gè)很大資金起源。

第二個(gè)是我們投資基金，投資基金現(xiàn)在在中國(guó)還是在一個(gè)比較早期階段，大家還在探索或說(shuō)要做哪些事，很小規(guī)模在介入，從市場(chǎng)分量來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有到一個(gè)很大一個(gè)量。不過(guò)，這塊越來(lái)越關(guān)鍵，越來(lái)越顯著。我是昨天晚上從香港趕回來(lái)，也是為了今天會(huì)，很簡(jiǎn)單，一個(gè)感覺(jué)就是海外，包含美國(guó)、包含歐洲資金全部想介入大陸這一塊，為何呢？中國(guó)這一塊是在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)當(dāng)中發(fā)展最穩(wěn)定，在過(guò)去十幾年當(dāng)中保持一個(gè)高速發(fā)展，也是很看好一個(gè)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個(gè)好大環(huán)境里經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)，所以大家對(duì)這塊很看好。不過(guò)她們看好是什么？比較高級(jí)一點(diǎn)，長(zhǎng)久回報(bào)，對(duì)她們來(lái)說(shuō)有一個(gè)10％回報(bào)就已經(jīng)很滿足了，我接觸在香港兩個(gè)很簡(jiǎn)單五星級(jí)飯店，一個(gè)在上海，一個(gè)在北京，上海差不多是3.5個(gè)億美元還沒(méi)有完成，不過(guò)要完成一個(gè)項(xiàng)目，她們準(zhǔn)備全盤收購(gòu)，北京這個(gè)剛剛出了地面，也是在做這個(gè)調(diào)查階段，所以這個(gè)資金介入，我們?cè)趺窗盐账?，怎么把這個(gè)起源掌握，還是很關(guān)鍵。因?yàn)樵谶@個(gè)當(dāng)中有一個(gè)距離，因?yàn)橛绣X人，她那個(gè)錢在手上有點(diǎn)燙手，不花出去這個(gè)錢話，假如是幾千萬(wàn)、幾百萬(wàn)就報(bào)了，那么假如是幾十億、幾百億話，真是值得我們探索和尋求資金來(lái)言。

第三塊是我們房地產(chǎn)企業(yè)，我們中國(guó)開發(fā)商很多，幾萬(wàn)家，很多開發(fā)商手上有地，不過(guò)資金不足，還有部分開發(fā)商她手上有錢，不過(guò)她沒(méi)有地，所以這是一個(gè)能夠很好組合起來(lái)，有地出地，有錢出錢，經(jīng)過(guò)這種股權(quán)方法，能夠得到雙方全部有一個(gè)發(fā)展，這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)，實(shí)際上在我們操作過(guò)程當(dāng)中常常發(fā)生事情。

第四個(gè)起源就是我們非房地產(chǎn)這些大企業(yè)，像我們最近上市這些，前兩年上市什么中華、中油有是錢，好多錢，她們總得投，投房地產(chǎn)她們不一定現(xiàn)在就很清楚，很懂，中遠(yuǎn)是花了幾年時(shí)間來(lái)研究房地產(chǎn)，來(lái)探索，那么這是很好資金起源或資金擁有這些實(shí)體。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是這四個(gè)方面，我們傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，我們投資基金，包含有通用投資基金，專用投資基金，有投資基金是專門投資房地產(chǎn)，北京有一個(gè)比較有名項(xiàng)目叫香江花園，這是一部分墅項(xiàng)目，不過(guò)實(shí)際上里面有公寓，歐洲資金叫（英文），香港也有資金好多個(gè)人，不過(guò)花了一個(gè)億美元買了一百多套房子，她就追求長(zhǎng)久回報(bào)，因?yàn)樯绫；鹨埠?，養(yǎng)老基金也好，她需要穩(wěn)定長(zhǎng)久回報(bào)，這是我們說(shuō)專題基金。第三就是房地產(chǎn)企業(yè)，還有就是我們大型非房地產(chǎn)企業(yè)。股權(quán)投資這塊方法。

第二個(gè)問(wèn)題就是這個(gè)我們?cè)趺磥?lái)投了，我們總結(jié)是三個(gè)方面來(lái)做，首先是純粹股權(quán)投資，這個(gè)和回報(bào)實(shí)際上是結(jié)合在一起，就是我們經(jīng)過(guò)做股東分紅，比如說(shuō)搜房，搜房實(shí)際上就是我為何談股權(quán)投資這塊，搜房就是有整個(gè)過(guò)程和整個(gè)運(yùn)作，所以我們對(duì)這塊是相當(dāng)清楚，比如說(shuō)搜房?jī)纱蠊蓶|，包含高盛投資銀行還有IDG，美國(guó)兩大一流企業(yè)了，她們投資搜房就想是從分紅或說(shuō)以后上市這個(gè)渠道來(lái)得到她回報(bào)，這我們就叫做純粹股權(quán)投資這塊，這塊適適用于包含我們項(xiàng)目企業(yè)，也包含我們長(zhǎng)久發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目企業(yè)就是做一把，項(xiàng)目完了就完了，我們說(shuō)是企業(yè)型，做了第一個(gè)項(xiàng)目以后還要做第二個(gè)項(xiàng)目，比如說(shuō)華遠(yuǎn)，以前華遠(yuǎn)現(xiàn)在是北京華潤(rùn)，那么就屬于投資性企業(yè)。

第二種形式就是叫股權(quán)投資兼貸款，這種投資特殊一點(diǎn)，她給你兩千萬(wàn)，給你五千萬(wàn)，不過(guò)她還向你要一個(gè)利息，可能這個(gè)利息會(huì)比正常銀行利息低一點(diǎn)或是差不多，她成了你這個(gè)股東以外，你這個(gè)企業(yè)還得每十二個(gè)月給她5％或百分之幾利息，這是一個(gè)比純粹股權(quán)投資這塊愈加嚴(yán)厲一個(gè)投資方法，不過(guò)具體每個(gè)投資到底怎么樣，還有待于具體分析。

第三種投資方法叫做股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)就是給她一個(gè)未來(lái)權(quán)益，這塊就是我們常常說(shuō)管理層期權(quán)或是投資期權(quán)說(shuō)得很簡(jiǎn)單，比如說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目需要一個(gè)億，假如投資方先投了兩千萬(wàn)，不過(guò)這兩千萬(wàn)是根據(jù)現(xiàn)在一個(gè)億價(jià)格來(lái)投，她就占20％，她期望給她一個(gè)期權(quán)，在十二個(gè)月之內(nèi)或是兩年半之內(nèi)再給她投資權(quán)利，假如她再把這三千萬(wàn)投進(jìn)來(lái)時(shí)候，那相當(dāng)于這個(gè)故群是50％、50％了，就誰(shuí)也不控股了，這當(dāng)中就股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)作用相當(dāng)大，可能我們現(xiàn)在認(rèn)為反正進(jìn)來(lái)全部是錢，不過(guò)即使全部是錢，不過(guò)今年進(jìn)來(lái)和明年進(jìn)來(lái)有很大不一樣。

那么我們分三大，一個(gè)是純粹股權(quán)投資，很簡(jiǎn)單，最終就是企業(yè)分紅或是企業(yè)出售得到收益。第二部分除了分紅以外還有一部分還款，還有一部分利息；第三個(gè)模式就是這種股權(quán)加齊全。

獲取股權(quán)投資步驟和技巧，說(shuō)起來(lái)大同小異，不過(guò)這個(gè)過(guò)程當(dāng)中還是相當(dāng)有它做法，而且就是說(shuō)我們?nèi)ト谫Y，我們?nèi)フ义X，我們?nèi)ジ顿Y方談，是不是成功呢？很大情況下決定于就是我們這個(gè)怎么去找這個(gè)錢，用什么方法方法，或是怎么包裝我們這個(gè)產(chǎn)品出去，就跟一個(gè)企業(yè)上市一樣，很大一部分在包裝方面要作準(zhǔn)備。

我給它分成七個(gè)方面來(lái)作這個(gè)準(zhǔn)備，第一個(gè)方面，就是我們作這個(gè)股權(quán)投資時(shí)候，目標(biāo)一定要明確，我們?yōu)楹巫鲞@個(gè)，我們要比較我們這個(gè)股權(quán)投資讓人家來(lái)占股，還是我們?nèi)ソ杩?，我占股有什么好處，我借款有什么好處，因?yàn)楣蓹?quán)投資進(jìn)來(lái)話，會(huì)對(duì)我們操作，對(duì)我們管理會(huì)有干預(yù)，會(huì)有介入，起碼從董事會(huì)角度來(lái)介入這一塊。所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們要進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)候，我們這時(shí)候一定要很清楚，我們要是股東，股東就是我們老板，所以我們要是老板，所以這點(diǎn)要有心理準(zhǔn)備，別到時(shí)候老板進(jìn)來(lái)以后心里不舒適，而且在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中也能表現(xiàn)出來(lái)，我們要是老板，我們尊敬我們老板，我們是為我們老板服務(wù)。這是一個(gè)。

第二個(gè)方面，股權(quán)這一塊是讓她人控股，還是不讓她人控股？這個(gè)要很很清楚，比如說(shuō)我們出去賣掉企業(yè)20％、25％，還是賣掉企業(yè)50％、75％，所以這個(gè)也是相當(dāng)關(guān)鍵，因?yàn)樵谥袊?guó)來(lái)說(shuō)，我們很多不期望把控股權(quán)丟掉，我認(rèn)為這是正確，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)企業(yè)，尤其是不是很成熟企業(yè)，早期企業(yè)話，假如聒噪把控股權(quán)丟掉話，是很很危險(xiǎn)。所以投資方也有不一樣投資方，比如說(shuō)我們剛才說(shuō)四大類資金起源投資方，對(duì)投資資金還有金融機(jī)構(gòu)錢來(lái)說(shuō)，她們通常來(lái)說(shuō)并不期望控股，不過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，很多情況下她們期望控股，這個(gè)就是看看我們假如目標(biāo)明確話，假如我們不期望她們控股，那就是我們找資金方向已經(jīng)很明確，我們就找金融機(jī)構(gòu)，找投資基金，找非房地產(chǎn)大型企業(yè)，假如說(shuō)我們有心理準(zhǔn)備，準(zhǔn)備把我們股權(quán)讓出去話，甚至把控股權(quán)讓出去話，我們不妨找部分房地產(chǎn)企業(yè)錢，所以目標(biāo)一定要明確。第二個(gè)準(zhǔn)備要充足，這實(shí)際上和我們文件包裝是包含在一起，準(zhǔn)備充足當(dāng)中很關(guān)鍵一塊就是市場(chǎng)分析和定位，我們做什么，這個(gè)企業(yè)做什么，一定要很很精細(xì)，我就拿搜房做比方，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它定位全部很明確，就是我們?yōu)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)提供多種多樣服務(wù)，提供多種多樣工具，來(lái)支持這個(gè)產(chǎn)業(yè)買賣雙方能更有效工作，這就是搜房定位，它定位是服務(wù)型企業(yè)，這么她就不能去做開發(fā)，寫不能去做交易，確保她中立性，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才能夠做下去。那么從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我們企業(yè)要想出去，這一塊定位要講明確，你必需說(shuō)清楚，不然話什么全部想做就什么也做不稱。

具體包裝這里面有多個(gè)步驟，第一塊是目標(biāo)和原點(diǎn)，有時(shí)候我們用一句話就把我們企業(yè)、把我們項(xiàng)目說(shuō)清楚，我們項(xiàng)目就是要做成北京市最大商場(chǎng)，我需要是20個(gè)億人民幣，或是80％、70％是商場(chǎng)，還有20％是辦公樓，所以這些東西一定要經(jīng)過(guò)調(diào)查情況下要很清楚，目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，所以我們通常說(shuō)我們想做什么。

在定位情況前提下我們就得從各個(gè)方面來(lái)促進(jìn)抵達(dá)我們這個(gè)。市場(chǎng)復(fù)雜很關(guān)鍵，這一點(diǎn)給我們投資方，尤其是我們比較大機(jī)構(gòu)方要有一個(gè)說(shuō)法，假如市場(chǎng)很小話，是誰(shuí)也不敢進(jìn)去，市場(chǎng)必需足夠得大，讓人家看到發(fā)展空間，假如太小話，像大機(jī)構(gòu)，十二個(gè)月給她掙100萬(wàn)、500萬(wàn)人民幣話，她一點(diǎn)全部不感愛(ài)好，因?yàn)檫@100萬(wàn)、500萬(wàn)人民還不夠她大費(fèi)用，要做就是這塊市場(chǎng)要充足有依據(jù)引證她是有潛力、有發(fā)展。

第三個(gè)方面是我們產(chǎn)品描述，我們這個(gè)產(chǎn)品在房地產(chǎn)業(yè)就是我們項(xiàng)目，我們房子，不管是辦公樓也好、商場(chǎng)也好，還是我們住宅也好，我們產(chǎn)品到底是怎么定位，是定位在高級(jí)公寓還是我們一般住宅，還是商場(chǎng)，還是我們廠房倉(cāng)庫(kù)，這個(gè)要很清楚，不僅僅這個(gè)定位清楚，而且和這個(gè)產(chǎn)業(yè)里邊同類產(chǎn)品、同類比較是怎么一個(gè)情況，為何我們要選這個(gè)，這一點(diǎn)要很有理有據(jù)用數(shù)據(jù)來(lái)支持。

我們?cè)谑袌?chǎng)和目標(biāo)遠(yuǎn)景確定情況下，相當(dāng)關(guān)鍵一點(diǎn)就是我們?cè)趺辞腥雭?lái)運(yùn)作，這個(gè)目標(biāo)這個(gè)項(xiàng)目我們?cè)趺蠢镞\(yùn)作，得讓潛在投資方或出錢人明白我們這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作怎么樣，因?yàn)楹芏嗤顿Y方投了錢以后并不想介入很多管理，像搜房最多是從董事會(huì)來(lái)介入管理，她也不怎么管你到底怎么操作運(yùn)作，因?yàn)樗齻円膊欢?，不過(guò)你得讓她們懂。那么尤其是房地產(chǎn)這方面要相當(dāng)側(cè)重，就是我們到底怎么來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目。所以這塊我們?cè)谧灿泻芏嘟淌谥罓I(yíng)銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批教授來(lái)專門講這個(gè)營(yíng)銷策略。

這是前面四個(gè)方面全部是就我們業(yè)務(wù)方面來(lái)說(shuō)，就企業(yè)定位方面來(lái)說(shuō)。從管理方面股權(quán)投資是相當(dāng)關(guān)鍵步驟，或有時(shí)候是她最關(guān)鍵步驟，做什么還其次，我們說(shuō)做這個(gè)對(duì)象就是人問(wèn)題，尤其是早期企業(yè)人問(wèn)題比做什么全部關(guān)鍵，像搜房這么企業(yè)我們?cè)缙跁r(shí)候更多是從我們團(tuán)體、從我們企業(yè)架構(gòu)各方面來(lái)考慮她投資可能性，做到一定程度以后，有一定市場(chǎng)擁有率以后，這時(shí)候業(yè)務(wù)分量會(huì)越來(lái)越高。所以這塊要讓我們投資方放心，我們這個(gè)企業(yè)架構(gòu)是怎么個(gè)情況在于董事會(huì)運(yùn)作，那么因?yàn)槿思彝读藱?quán)得給人家董事權(quán)益，那么團(tuán)體就是班子，那么這個(gè)一把手尤其關(guān)鍵，我們領(lǐng)頭一定要是一個(gè)一把手，不能是兩個(gè)一把手，假如是兩個(gè)一把手話就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。那么這個(gè)團(tuán)體獨(dú)裁是相當(dāng)關(guān)鍵，那么所以這個(gè)管理班子要搭配相當(dāng)適宜，尤其是對(duì)外資來(lái)說(shuō)，外商來(lái)說(shuō)這個(gè)管理班子是很關(guān)鍵，比如說(shuō)搜房這個(gè)管理班子，我們管理班子搭配實(shí)際上是三分之一：三分之一：三分之一家就，三分之一人是含有中國(guó)國(guó)外教育經(jīng)歷，三分之一人是來(lái)自于我們房地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，還有三分之一人來(lái)自于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗逊慨吘褂邢喈?dāng)重分量是在信息技術(shù)這首先。包含現(xiàn)在我們開展投資銀行業(yè)務(wù)，這首先有一部分人就是從投資銀行業(yè)務(wù)方面過(guò)來(lái)。所以這個(gè)管理班子是起到?jīng)Q定性作用就是在這兒塊，有時(shí)候?yàn)榱诵枰覀冞€得搭配管理班子，有一個(gè)很好領(lǐng)頭，有沒(méi)有一個(gè)操作性人，有沒(méi)有懂過(guò)程、開發(fā)過(guò)程人，全部得有一個(gè)很好搭配，讓我們投資方放心，就是投給這么一個(gè)團(tuán)體是不會(huì)有什么很大風(fēng)險(xiǎn)。就是這些人是信得過(guò)，假如說(shuō)大環(huán)境不好，來(lái)一個(gè)亞洲金融危機(jī)或來(lái)一個(gè)911有部分原因控制不住是沒(méi)有措施。

接下來(lái)就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi)，假如是一個(gè)項(xiàng)目少于五年話，一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)做完整個(gè)過(guò)程她投資回報(bào)，我們支出在什么地方，我們收入在什么地方，按道理來(lái)說(shuō)，每十二個(gè)月有一個(gè)預(yù)算，當(dāng)然在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個(gè)五年預(yù)算，這一塊要很清楚，假如作為企業(yè)來(lái)說(shuō)五年財(cái)務(wù)計(jì)劃前兩年還要相當(dāng)具體到每個(gè)季度，每個(gè)季度你收入是怎么樣，你支出是怎么樣，什么時(shí)候能夠持平，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，從項(xiàng)目標(biāo)角度來(lái)說(shuō)，那就是說(shuō)你這個(gè)進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個(gè)階段，收入在哪兒個(gè)階段，支出和收入大約全部是多少，即使說(shuō)財(cái)務(wù)分析和估計(jì)在操作過(guò)程當(dāng)中會(huì)有很大調(diào)整和改變。不過(guò)處理在現(xiàn)在，在你投資融資時(shí)候，投錢時(shí)候，在現(xiàn)在這種狀態(tài)下會(huì)是一個(gè)什么情況，一定要有充足說(shuō)明力，你算出往返報(bào)是3％誰(shuí)全部不會(huì)投，那么你算出來(lái)50％會(huì)打一個(gè)大大問(wèn)號(hào)，50％當(dāng)然很好，不過(guò)你要有足夠論據(jù)來(lái)支持它是50％。

最終就是在這全部文件準(zhǔn)備好以后，就是一個(gè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，這個(gè)很簡(jiǎn)單，就是誰(shuí)出多少錢，占多少股。從這多個(gè)方面，目標(biāo)、市場(chǎng)、行情到營(yíng)銷策略、企業(yè)結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財(cái)務(wù)分析，最終股權(quán)架構(gòu)這些方面，整個(gè)文件肯定全部要準(zhǔn)備好，你就用這一兩頁(yè)紙拿幾千萬(wàn)塊錢話，大約比較難，那么這塊我們里面有相當(dāng)多不規(guī)范地方，因?yàn)檫@一塊我們坦率說(shuō)是比較弱，因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱地方，那么很多東西我們?nèi)渴亲隽耍瑸楹蜗愀?、臺(tái)灣那些做房地產(chǎn)人經(jīng)過(guò)她們手包裝做出來(lái)就不一樣，經(jīng)過(guò)我們手各可能就賣不出去，所以這是很關(guān)鍵，香港、臺(tái)灣這些就成了我們和外資結(jié)合一個(gè)橋梁，不過(guò)現(xiàn)在這個(gè)慢慢在改變。中國(guó)這塊已經(jīng)有很大變故，而且國(guó)外也回來(lái)了相當(dāng)大一批有海外經(jīng)驗(yàn)一批人。

這就是文件包裝這一塊。

再下來(lái)，文件包裝完了以后就是我們?cè)趺磥?lái)把它讓我們投資方了解，讓我們投資方接收，這一點(diǎn)很關(guān)鍵，就是我們這里要做演示，要做講解，大家坐下來(lái)要談，我告訴你我想做什么，我為何要這么做，我得到回報(bào)是什么，這一點(diǎn)很關(guān)鍵，我們說(shuō)這個(gè)也是和談戀愛(ài)一樣，第一次見(jiàn)面很很關(guān)鍵，往往很多事情全部是在這15分鐘之內(nèi)基礎(chǔ)上有個(gè)確定，而且大家有沒(méi)有感覺(jué)，我記適當(dāng)初搜房和高盛投時(shí)候，我們就是一個(gè)早晨大家坐下來(lái)吃一個(gè)早餐，就是談一談投資事，產(chǎn)生基礎(chǔ)上確定，然后剩下來(lái)事情基礎(chǔ)上就是印證，你說(shuō)是不是那么一回事，會(huì)后我們有一個(gè)專門我們叫做技術(shù)隊(duì)伍來(lái)跟你了解情況，是不是那么回事，假如真是那么回事，就基礎(chǔ)上確定了。那么演示了講解這部分要相當(dāng)注意，要講清楚，而且要很有信心，我們坐下來(lái)和潛在投資方談信心是很很關(guān)鍵，說(shuō)什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百心情來(lái)說(shuō)，不然話你自己在那兒全部是打鼓，全部沒(méi)有信心話，你讓方怎么辦，投資方怎么會(huì)給你信心。所以這方面講解有很多技巧，信心這一塊我是認(rèn)為除了我們第一給人印象以外，很關(guān)鍵以外，第二塊就是信心一塊在談判過(guò)程中很關(guān)鍵。你坐下來(lái)就得讓投資方感到放心，她給你一個(gè)億，你能給她賺回來(lái)1.2個(gè)億，所以這一點(diǎn)很關(guān)鍵。有時(shí)候確保我們?nèi)澜缡赘槐葼柹w茨先生當(dāng)初搞和IBM談時(shí)候，她軟件實(shí)際上什么全部沒(méi)有，談完以后，一回頭就把人家軟件拿回來(lái)賣給IBM，哪怕你還沒(méi)有，有些地方還沒(méi)有百分之百把握時(shí)候，不過(guò)你在談時(shí)候，這個(gè)技巧還是很關(guān)鍵，這也就是我們過(guò)程當(dāng)中部分心得體會(huì)吧。

演示和講解這一塊整個(gè)過(guò)程完了，假如大家全部認(rèn)為可行話，談下來(lái)就是一個(gè)我們說(shuō)關(guān)鍵條款確實(shí)定，關(guān)鍵條款確實(shí)定就是一兩頁(yè)紙很簡(jiǎn)單，我們叫它（英文），這塊會(huì)把關(guān)鍵條款在里面羅列出來(lái)，投國(guó)家錢、占多少股，有沒(méi)有利息說(shuō)法，有沒(méi)有期權(quán)，管理權(quán)是怎么回事，對(duì)總經(jīng)理有沒(méi)有否決權(quán)這些東西，通常做法是過(guò)了我們關(guān)鍵條款以后，那就是律師事情，該談判業(yè)務(wù)談判基礎(chǔ)上完了，就把這兩頁(yè)紙給我們律師，律師會(huì)按她做法，會(huì)根據(jù)常規(guī)做法起草出來(lái)一百頁(yè)文本，這一百頁(yè)當(dāng)中實(shí)際上關(guān)鍵就是那一兩頁(yè)紙，就是這個(gè)關(guān)鍵條款這塊是我們談判最關(guān)鍵內(nèi)容。

然后，律師這塊只是走程序，確保投資方、確保現(xiàn)在股東方利益，確保她們符合各個(gè)地域法律，香港要符合香港，北京要符合北京，美國(guó)要符合美國(guó)，這是律師起到作用，同時(shí)又有很多保護(hù)條款。

所以關(guān)鍵談判條款完了以后就是協(xié)議，最終就是比較簡(jiǎn)單，就是資金到位，通常來(lái)說(shuō)我們比較大規(guī)模或是成型投資商簽了協(xié)議以后問(wèn)題全部不大，資金全部會(huì)很快，我記得我們和高盛簽協(xié)議，今天簽明天就能夠一次性到位，這些全部是比較放心。不過(guò)還是有說(shuō)法，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中有大家說(shuō)我有錢，她有錢，不過(guò)有些甚至簽了協(xié)議，尤其是在中國(guó)，簽了協(xié)議這個(gè)錢也遲遲不到，這種情況不是一個(gè)案例兩個(gè)案例，坦率說(shuō)還是挺普遍，所以資金不到自己帳戶上還是不算，所以說(shuō)這一點(diǎn)要在過(guò)程當(dāng)中很強(qiáng)調(diào)，因?yàn)橛袝r(shí)候大家浪費(fèi)了很多時(shí)間來(lái)做工作，最終時(shí)間不到位大家全部困難了。所以這一點(diǎn)在找投資方時(shí)候要比較有選擇性找，要找這些有信譽(yù)，而且有歷史這么部分企業(yè)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，投資方錢是不一樣，一個(gè)投資方錢一塊錢和另外一個(gè)投資方一塊錢是完全不一樣，在我們過(guò)程當(dāng)中我也是經(jīng)歷過(guò)這個(gè)過(guò)程，我是記得因?yàn)镮DG是我們比較早股東，高盛是我們第二輪進(jìn)來(lái)股東，在我們第二輪子時(shí)候就有相當(dāng)多投資方，因?yàn)楫?dāng)初情況很好，有很多投資方追著我們，包含香港、包含臺(tái)灣中國(guó)外很多資金全部想介入我們搜房，不過(guò)作為我們操作者也是很需要錢，那么這個(gè)協(xié)議書就等著董事同意，那么我們董事就是IDG數(shù)據(jù)集團(tuán)卡得很嚴(yán)，那么說(shuō)我們一定要去找世界上第一流金融機(jī)構(gòu)來(lái)投，這是我在香港、美國(guó)我們打電話吵了兩個(gè)小時(shí)吵不下來(lái)，因?yàn)榫偷戎襾?lái)簽字這個(gè)事情，香港上市企業(yè)，最終就是說(shuō)我們還是放棄了這個(gè)，然后就找高盛，包含當(dāng)初摩根士丹利，這些大金融機(jī)構(gòu)全部很愿意介入。因?yàn)楫?dāng)初那時(shí)候很痛苦，因?yàn)橛绣X不要，還要再去找新投資方，那么現(xiàn)在看起來(lái)很好，高盛對(duì)我們整個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展，還有對(duì)全球網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)這一塊關(guān)系方面起了很大作用，所以這之間我們要誰(shuí)錢要慎重選擇，假如有選擇話，或說(shuō)哪怕稍微再難度大一點(diǎn)，下一點(diǎn)力度也要尋求好投資方。

剛才是整個(gè)步驟跟過(guò)程了。假如錢進(jìn)來(lái)以后那就是做事情方法，對(duì)于我們投資方來(lái)說(shuō)怎么給她們回報(bào)，所以這塊談到投資這一塊，我們認(rèn)為是不傾向于投資方來(lái)介入管理。具體來(lái)說(shuō)，不傾向于投資方派人做這個(gè)企業(yè)副總，或做這個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)，這么話我是認(rèn)為會(huì)帶來(lái)一系列麻煩事情。所以從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，我們要這個(gè)投資方應(yīng)該從回報(bào)方面來(lái)考慮比較多，而不是從這個(gè)過(guò)程當(dāng)中來(lái)考慮得過(guò)多。

回報(bào)方面和我們剛才談到投資方法實(shí)際上關(guān)系很大，我們只能從三個(gè)方面來(lái)給我們投資方來(lái)取得回報(bào)：一個(gè)是分紅，我們項(xiàng)目利潤(rùn)很好，做完一個(gè)項(xiàng)目大家來(lái)分，賺了錢來(lái)分，根據(jù)股權(quán)來(lái)分，這是最傳統(tǒng)做法；第二塊就是出售股權(quán)，這個(gè)企業(yè)我有20％股權(quán)，我發(fā)覺(jué)這企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向了，把這20％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其它投資商，自己把增值部分和原來(lái)部分全部賺回來(lái)，那么這是給我們投資方回報(bào)。第三種方法就是上市，上市以后成為公眾股以后就能夠自由交易來(lái)取得回報(bào)，所以對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我想分紅可能是最大一個(gè)方法，然后出售股權(quán)上市也是最次要一個(gè)方法。不過(guò)對(duì)于像搜房這種增加快企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗袌?chǎng)占有是她最關(guān)鍵目標(biāo)，帶剛開始上市，給股東分紅是最好一個(gè)回報(bào)方法。

剛才簡(jiǎn)單花了這點(diǎn)時(shí)間把我們股權(quán)投資和融資這塊整個(gè)過(guò)程作了一個(gè)總結(jié)。在這塊我們現(xiàn)在感覺(jué)到中國(guó)這種需求，我們開發(fā)商需求越來(lái)越大，實(shí)際上首先是我們需求資金越來(lái)越大，因?yàn)檫@些房地產(chǎn)開發(fā)需要錢資金到位這種緊迫性越來(lái)越強(qiáng)，這是我們一個(gè)感覺(jué)，因?yàn)槲覀冨X已經(jīng)花了，必需得把樓蓋了賣掉，那么這是我們感覺(jué)，那么我們也要尋求部分海內(nèi)外部分投資方。那么同時(shí)不是說(shuō)我們開發(fā)商著急這塊，實(shí)際上有錢資金方也著急。剛才我說(shuō)很偶然兩個(gè)基金，要買五星級(jí)飯店跟公寓這一塊，她們要求得一個(gè)長(zhǎng)久回報(bào)，她們極難找，因?yàn)閷?duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)也不熟，當(dāng)初全部看好中國(guó)發(fā)展，從這方面來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)不僅僅是我們這邊著急，而且有錢一方也著急，我們?cè)趺窗堰@個(gè)橋接起來(lái)，讓雙方全部達(dá)成雙方目標(biāo)。那么這也是我們提出來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資一個(gè)目標(biāo)，一個(gè)依據(jù)。

這是我今天講關(guān)鍵過(guò)程。說(shuō)到這兒，我就再提一下相關(guān)企業(yè)重組問(wèn)題，企業(yè)重組我們也是從去年下六個(gè)月開始就感覺(jué)到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生部分很大改變，從兩個(gè)方面來(lái)談企業(yè)重組：

首先是我們比很好企業(yè)，已經(jīng)到了一個(gè)臺(tái)階，已經(jīng)到了一個(gè)市場(chǎng)占有，比如說(shuō)在某個(gè)城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或是部分上市企業(yè)經(jīng)過(guò)了部分調(diào)整，需要明確性發(fā)展方向，這時(shí)候這個(gè)企業(yè)總是包含到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開始，就是為一系列企業(yè)，為她們戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃作了顧問(wèn)，從我們?nèi)容^大規(guī)模從中遠(yuǎn)到北辰，一直到成運(yùn)股份，這是我們上市企業(yè)，一直到沈陽(yáng)、哈爾濱其它城市，這是我們說(shuō)下一步怎么做，是以一個(gè)產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其它產(chǎn)業(yè)。

要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年發(fā)展，五年左右發(fā)展是怎么樣。這一塊不僅僅是我們?cè)谏孀愀深A(yù)，然后我們同時(shí)和國(guó)務(wù)院發(fā)展中心專門搞企業(yè)研究顧問(wèn)共同探討這些問(wèn)題，我們是有一個(gè)感覺(jué)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過(guò)去了，我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來(lái)試探下一步發(fā)展，早期模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展模式，這是從發(fā)展方面來(lái)考慮。第二方面就是我們企業(yè)重組方面更多我們談好象是這種債務(wù)重組，我們有部分開發(fā)商各個(gè)地方全部有，做得還全部是不錯(cuò)，不過(guò)后面支持資金全部是要還錢，這些要還錢壓力很大，你今天不還多一天利息就會(huì)給你漲一天，最終我們給我們債主、我們銀行打工，然后還欠一屁股債，所以債務(wù)重組我們也碰到了部分案例，我們現(xiàn)在也在做部分案例，包含我們現(xiàn)在手上有一個(gè)用戶，一個(gè)例子是一個(gè)城市開發(fā)商她就是基礎(chǔ)上在做這個(gè)項(xiàng)目，做房地產(chǎn)開發(fā)做了好幾年了，資產(chǎn)也有一點(diǎn)多個(gè)億了，就是一個(gè)中小型企業(yè)，不過(guò)她負(fù)債到了兩個(gè)億，她說(shuō)怎么辦？我說(shuō)打死你在十年之內(nèi)全部還不清，除非有什么絕招，所以這個(gè)企業(yè)就要重組，實(shí)際上不是我們房地產(chǎn)業(yè)要重組問(wèn)題，我們銀行，我們四大銀行為何成立這么多資產(chǎn)管理企業(yè)，假如讓這些銀行背著這些壞資產(chǎn)她就得破產(chǎn)。一樣，我們部分房地產(chǎn)企業(yè)，資金壓力大企業(yè)，假如讓她們還是背著這些債務(wù)一起來(lái)發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時(shí)候?yàn)榱吮P活這個(gè)資產(chǎn)，一定要?jiǎng)冸x部分壞資產(chǎn)，那么剝離好這塊一定要讓它有新發(fā)展，一定要有新資金、新運(yùn)作，讓它好起來(lái)，最終讓我們好賠償壞這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺(jué)到企業(yè)升級(jí)過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)碰到很棘手問(wèn)題，這也是我們從我們做過(guò)程當(dāng)中了解到部分情況。這一塊實(shí)際上很多企業(yè)經(jīng)過(guò)部分重組，經(jīng)過(guò)部分剝離，能夠取得很好回報(bào)，實(shí)際上是很好企業(yè)，為何就是最近包含高盛，包含摩根士丹利，她們?nèi)看笈e進(jìn)入中國(guó)幾家資產(chǎn)管理企業(yè)壞資產(chǎn)，因?yàn)檫@些壞資產(chǎn)是能夠盤活，盤活了她們回報(bào)是比其它金融回報(bào)多得多，那么這就是我們房地產(chǎn)企業(yè)尤其是部分中型規(guī)模企業(yè)發(fā)展到一定程度碰到部分問(wèn)題，而且是現(xiàn)在必需要處理部分問(wèn)題，我們天津一個(gè)用戶現(xiàn)在就是在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們找到一個(gè)很好方法，經(jīng)過(guò)我們中國(guó)國(guó)外引資方法，就是經(jīng)過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)、資產(chǎn)合并方法，能夠讓她走上一個(gè)很健康發(fā)展方向。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關(guān)話題。因?yàn)槠髽I(yè)重組過(guò)程當(dāng)中肯定會(huì)包含到投資方面、融資問(wèn)題，也包含到股權(quán)置換問(wèn)題。所以在此我們搜房研究院體系也是在探索過(guò)程當(dāng)中，中國(guó)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上我們還提全部沒(méi)有提，或是剛剛提這個(gè)概念，我們期望和大家一起能夠探索出來(lái)一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡(jiǎn)單早期開發(fā)能上升到一個(gè)全過(guò)程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來(lái)一個(gè)做法。

房地產(chǎn)融資新路徑探討同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)和管理學(xué)院郭光聯(lián)絡(luò)方法：,(0)(M)緒論房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金需求量比較大這么一個(gè)行業(yè)，尤其它資金利用又是在很短時(shí)間內(nèi)需要大量資金，所以一定會(huì)和金融企業(yè)打交道，需要從金融企業(yè)籌集資金。大家以前可能更多是和銀行打交道，就是說(shuō)從銀行取得貸款，取得開發(fā)貸款，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不過(guò)從6月5號(hào)到今年4月27號(hào)這短短不到十二個(gè)月時(shí)間里，中央銀行和國(guó)務(wù)院等監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻繁出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策（附錄），近期更有升息呼聲。而這些政策著力點(diǎn)關(guān)鍵在金融和土地上。金融上關(guān)鍵是控制信貸規(guī)模，抬高信貸門檻等；土地上關(guān)鍵是停止協(xié)議轉(zhuǎn)讓，暫停農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批，用六個(gè)月左右時(shí)間清理整理土地市場(chǎng)等。不過(guò)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)全部有自己土地貯備，政府土地貯備部門全部還有相當(dāng)存量土地可供出讓，所以針對(duì)土地市場(chǎng)政策臨時(shí)還不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生顯著影響。而對(duì)信貸控制就不一樣了，中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)自有資金百分比很低，以往進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)所需超出半數(shù)以上資金直接或間接來(lái)自銀行貸款，據(jù)調(diào)查這個(gè)百分比是79%，即使是實(shí)力較強(qiáng)房地產(chǎn)上市企業(yè)，據(jù)調(diào)查其平均資產(chǎn)負(fù)債百分比也超出80%。所以新政出臺(tái)后，很多規(guī)模較小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法達(dá)成或臨時(shí)達(dá)不到其要求要求，銀行不可能向其發(fā)放貸款，所以資金鏈肯定出現(xiàn)問(wèn)題，此時(shí)她們紛紛把眼光轉(zhuǎn)向信托，和利率較高典當(dāng)和委托貸款。在上海等地甚至有部分小房產(chǎn)商開始向規(guī)模企業(yè)拋售手中囤積土地以解燃眉之急。部分大型房地產(chǎn)企業(yè)如順馳、三盛等也試圖經(jīng)過(guò)和信托投資企業(yè)合作以開辟新融資渠道，改變過(guò)去一條腿走路局面。新政出臺(tái)肯定有利于房地產(chǎn)企業(yè)洗牌，改變現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模參差不齊，開發(fā)水平相差甚矣，市場(chǎng)相對(duì)混亂局面，一部分資金規(guī)模小，管理水平差企業(yè)肯定會(huì)淘汰出局。我們蘇嘉集團(tuán)下面也有蘇嘉房地產(chǎn)，現(xiàn)在發(fā)展勢(shì)頭比很好，據(jù)我所知盛岸花園三期銷售情況很不錯(cuò)，當(dāng)然這些成績(jī)?nèi)〉檬请x不開蘇嘉集團(tuán)支持，所以蘇嘉房地產(chǎn)要比通常房地產(chǎn)企業(yè)多一個(gè)融資渠道，那就是來(lái)自集團(tuán)企業(yè)資金支持。不過(guò)蘇嘉房產(chǎn)以后肯定要發(fā)展壯大，房地產(chǎn)又是資金密集型行業(yè)，對(duì)資金需求量大，以后不可能也沒(méi)必需完全依靠集團(tuán)資金支持。為了能夠提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，我們有必需對(duì)房地產(chǎn)融資路徑問(wèn)題進(jìn)行研究。今天我關(guān)鍵談?wù)勑磐?、委托貸款和土地典當(dāng)，其中關(guān)鍵和大家談?wù)勑磐?，因?yàn)槿咧兴谫Y規(guī)模最大。因?yàn)楸救搜芯繒r(shí)間不長(zhǎng)，準(zhǔn)備時(shí)間倉(cāng)促，難免發(fā)生部分錯(cuò)誤，期望大家在我講完后能多提寶貴意見(jiàn)。信托國(guó)際上通行金融四大支柱產(chǎn)業(yè)包含銀行、證券、保險(xiǎn)和信托，我們國(guó)家以往是銀行和證券相對(duì)大家熟悉部分，近兩年保險(xiǎn)大家也初步認(rèn)識(shí)了，尤其是在人壽保險(xiǎn)行業(yè)這一塊，可能在座大家包含你們家人全部購(gòu)置了這么產(chǎn)品，信托應(yīng)該說(shuō)是最近兩年大家才剛剛認(rèn)識(shí)和了解，中國(guó)信托業(yè)即使在改革開放早期就成立了，從國(guó)外引進(jìn)這么一個(gè)信托制度，不過(guò)我們國(guó)家對(duì)應(yīng)法律法規(guī)一直沒(méi)有建立和健全，一直到前年我們國(guó)家才頒布了信托法，央行公布了信托企業(yè)管理措施和信托資金管理措施，信托才有了自己法律法規(guī)，才能夠根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)來(lái)辦理部分信托業(yè)務(wù)，所以信托業(yè)務(wù)發(fā)展應(yīng)該說(shuō)剛剛兩年時(shí)間，時(shí)間很短，可能有部分人對(duì)于信托并不是十分了解，在這里我想先介紹一下信托。一、信托基礎(chǔ)知識(shí)信托起源信托植根于私有財(cái)產(chǎn)制度土壤，信托起源于古希臘或古羅馬遺囑之實(shí)施。遺產(chǎn)繼承和管理，其關(guān)系之親密，是公認(rèn)無(wú)疑。當(dāng)人類勞動(dòng)力還不能產(chǎn)生超出維持其本身生命物質(zhì)財(cái)富，新增加物質(zhì)財(cái)富還歸希臘氏族或羅馬氏族公有時(shí)候，并無(wú)遺產(chǎn)繼承和財(cái)產(chǎn)保留問(wèn)題發(fā)生。只有當(dāng)財(cái)富快速增加并變?yōu)椴糠旨彝ニ接袝r(shí)，財(cái)產(chǎn)保留和繼承才發(fā)展起來(lái)，才有存立遺囑以分配和處理財(cái)產(chǎn)需要。所以，遺囑托孤實(shí)為“信托之起源”（朱斯煌：《信托總論》第3頁(yè)）。私有財(cái)產(chǎn)要做到代代相傳，遺囑是最適用手段。而這種手段就已內(nèi)涵信托萌芽?，F(xiàn)代信托及其含義伴隨大家生活水平提升和個(gè)人財(cái)產(chǎn)不停積累，大家在日常消費(fèi)之余開始追求財(cái)產(chǎn)保值增值，考慮養(yǎng)老和兒女撫養(yǎng)等問(wèn)題。但并不是每一個(gè)人全部有能力和專業(yè)知識(shí)去管理自己財(cái)產(chǎn)，即使有也不見(jiàn)得有足夠時(shí)間和精力，這就需要托付一個(gè)值得信賴個(gè)人或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)為她們提供理財(cái)服務(wù)，這就是信托。信托是建立在信任基礎(chǔ)上一個(gè)財(cái)產(chǎn)管理制度，也就是我們通常所說(shuō)“受人之托，代人理財(cái)”。信托定義依據(jù)中國(guó)信托法第二條要求，是指委托人基于對(duì)受托人信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人意愿以自己名義，為受益人利益或特定目標(biāo)，進(jìn)行管理或處分行為。簡(jiǎn)而言之，信托為一個(gè)財(cái)產(chǎn)管理制度，是由財(cái)產(chǎn)全部些人將財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)或設(shè)定于管理人，使管理人為一定之人之利益或目標(biāo)，來(lái)管理或處分財(cái)產(chǎn)。所以，信托定義關(guān)鍵包含四方面含義：委托人信任受托人。委托人對(duì)受托人信任，是信托關(guān)系成立基礎(chǔ)。委托人將財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人。信托是一個(gè)以信托財(cái)產(chǎn)為中心法律關(guān)系，信托財(cái)產(chǎn)是成立信托第一要素，沒(méi)有特定信托財(cái)產(chǎn)，信托就無(wú)法成立。所以，委托人在信托受托人基礎(chǔ)上，必需將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人。受托人以自己名義管理、處分信托財(cái)產(chǎn)。委托人將信托財(cái)產(chǎn)委托給受托人后，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)沒(méi)有直接控制權(quán)，受托人完全以自己名義對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理或處分，不需要借助于委托人、受益人名義，這是信托一個(gè)關(guān)鍵特征。

（4）受托人為受益人最大利益管理信托事務(wù)。正是因?yàn)槭芡腥耸艿轿腥诵湃?，一旦受托人接收信托，就?yīng)該忠誠(chéng)、謹(jǐn)慎、盡職地處理信托事務(wù)，管理、處分信托財(cái)產(chǎn)，即所謂受人之托，忠人之事。對(duì)于違反這種信任受托人，信托法要求了嚴(yán)格責(zé)任。信托關(guān)系當(dāng)事人依據(jù)中國(guó)信托法第三條要求，信托關(guān)系當(dāng)事人應(yīng)包含委托人、受托人和受益人。相關(guān)信托關(guān)系中角色定義及權(quán)利和義務(wù)：（1）委托人：是信托創(chuàng)設(shè)者，她應(yīng)該是含有完全民事行為能力自然人、法人或依法成立其它組織。委托人提供信托財(cái)產(chǎn)，確定誰(shuí)是受益人和受益人享受受益權(quán)，指定受托人，并有權(quán)監(jiān)督受托人實(shí)施信托。

中國(guó)信托法尤其強(qiáng)調(diào)委托人監(jiān)督權(quán)，明確要求：委托人有權(quán)了解信托財(cái)產(chǎn)管理、處分及收支情況，必需時(shí)有權(quán)要求受托人做出說(shuō)明；有權(quán)查閱、抄錄或復(fù)制和信托財(cái)產(chǎn)相關(guān)信托賬目和處理信托事務(wù)其它文件；受托人違反信托目標(biāo)處分信托財(cái)產(chǎn)或因違反職責(zé)、處理信托事務(wù)不妥致使信托財(cái)產(chǎn)遭受損失，委托人有權(quán)申請(qǐng)人民法院撤消該處分行為，并有權(quán)要求受托人恢復(fù)信托財(cái)產(chǎn)原狀或給予賠償；受托人違反信托目標(biāo)處分信托財(cái)產(chǎn)或管理、處分信托財(cái)產(chǎn)有重大過(guò)失，委托人有權(quán)依據(jù)信托文件要求解任受托人，或申請(qǐng)人民法院解任受托人等。（2）受托人：負(fù)擔(dān)著管理和處分信托財(cái)產(chǎn)責(zé)任，應(yīng)該是含有完全民事行為能力自然人或法人。受托人必需恪盡職守，推行老實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理義務(wù)；必需為受托人最大利益，依據(jù)信托文件和法律要求管理和處分信托事務(wù)。

因?yàn)槭芡腥藢?shí)際地控制著信托財(cái)產(chǎn)，很輕易利用信托財(cái)產(chǎn)謀取私利，所以，信托法既給予受托人對(duì)應(yīng)職權(quán)，更著重對(duì)受托人施加了嚴(yán)格義務(wù)：受托人除依信托文件約定收取酬勞外，不能從信托財(cái)產(chǎn)上取得其它任何利益；必需將信托財(cái)產(chǎn)和其固有財(cái)產(chǎn)分開；除信托文件另有要求或不得己事由外，必需親自處理信托事務(wù)；必需保留處理信托事務(wù)完整統(tǒng)計(jì)，定時(shí)將信托財(cái)產(chǎn)管理、處分及收支情況匯報(bào)委托人、受益人，并依法給予保密；受托人違反信托目標(biāo)處分信托財(cái)產(chǎn)或因違反職責(zé)、管理信托事務(wù)不妥致使信托財(cái)產(chǎn)受到損失，必需恢復(fù)信托財(cái)產(chǎn)原狀或給予賠償?shù)取?/p>

（3）受益人：是在信托中享受信托受益權(quán)人，能夠是自然人、法人或依法成立其它組織，也能夠是未出生胎兒。公益信托受益人則是社會(huì)公眾或一定范圍內(nèi)社會(huì)公眾。受益人根據(jù)信托文件要求享受信托利益，有權(quán)放棄其信托受益權(quán)。除法律、行政法規(guī)和信托文件有限制性要求外，信托受益權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓和繼承；受益人同委托人一樣，對(duì)受托人實(shí)施信托享受監(jiān)督權(quán)。信托財(cái)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)就是信托關(guān)系中，由委托人移轉(zhuǎn)全部權(quán)予受托人財(cái)產(chǎn)。信托財(cái)產(chǎn)種類繁多，能夠是動(dòng)產(chǎn)（如：金錢、有價(jià)證券等），也能夠是不動(dòng)產(chǎn)（如：土地、房屋等），甚至也能夠是無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)（如：專利權(quán)、著作權(quán)等），但假如是專屬于委托人一身之權(quán)利者（如：繼承權(quán)）；或受托人依法不得受讓該財(cái)產(chǎn)之全部權(quán)時(shí)，該財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)就不能作為信托財(cái)產(chǎn)了。（1）信托財(cái)產(chǎn)范圍：受托人因承諾信托而取得財(cái)產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)。受托人因信托財(cái)產(chǎn)管理利用、處分或其它情形而取得財(cái)產(chǎn)，也歸入信托財(cái)產(chǎn)。法律、行政法規(guī)嚴(yán)禁流通財(cái)產(chǎn)，不得作為信托財(cái)產(chǎn)。法律、行政法規(guī)限制流通財(cái)產(chǎn)，依法經(jīng)相關(guān)主管部門同意后，能夠作為信托財(cái)產(chǎn)。（2）信托財(cái)產(chǎn)和委托人未設(shè)置信托其它財(cái)產(chǎn)相區(qū)分：在設(shè)置信托后，委托人死亡或依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)時(shí)，委托人是唯一受益人，信托終止，信托財(cái)產(chǎn)作為其遺產(chǎn)或清算財(cái)產(chǎn)；委托人不是唯一受益人，信托存續(xù)，信托財(cái)產(chǎn)不作為其遺產(chǎn)或清算財(cái)產(chǎn)；但作為共同受益人委托人死亡或依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)時(shí)，其信托受益權(quán)作為其遺產(chǎn)或清算財(cái)產(chǎn)。（3）信托財(cái)產(chǎn)和屬于受托人全部財(cái)產(chǎn)相區(qū)分：信托財(cái)產(chǎn)和屬于受托人全部財(cái)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱固有財(cái)產(chǎn)）相區(qū)分，不得歸入受托人固有財(cái)產(chǎn)或成為固有財(cái)產(chǎn)一部分。受托人死亡或依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)而終止，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或清算財(cái)產(chǎn)。

（4）信托財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制實(shí)施限制：除因下列情形之一外，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)不得強(qiáng)制實(shí)施：設(shè)置信托前債權(quán)人已對(duì)該信托財(cái)產(chǎn)享受優(yōu)先償權(quán)利，并依法行使該權(quán)利；受托人處理信托事務(wù)所產(chǎn)生債務(wù)，債權(quán)人要求清償該債務(wù)；信托財(cái)產(chǎn)本身應(yīng)擔(dān)負(fù)稅款；法律要求其它情形。（5）對(duì)于違反前款要求而強(qiáng)制實(shí)施信托財(cái)產(chǎn)，委托人、受托人或受益人有權(quán)向人民法院提出異議。（6）信托財(cái)產(chǎn)抵消限制：受托人管理利用、處分信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生債權(quán)，不得和其固有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生債務(wù)相抵消。受托人管理利用、處分不一樣委托人信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)，不得相互抵消。5．信托特征（1）全部權(quán)和利益權(quán)相分離。即受托人享受信托財(cái)產(chǎn)全部權(quán)，而受益人享受受托人經(jīng)營(yíng)信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生利益。（2）信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性。信托一經(jīng)有效成立，信托財(cái)產(chǎn)即從委托人、受托人和受益人自有財(cái)產(chǎn)中分離出來(lái)，而成為一獨(dú)立運(yùn)作財(cái)產(chǎn)。委托人一旦將財(cái)產(chǎn)交付信托，便喪失對(duì)該財(cái)產(chǎn)全部權(quán)；受托人雖取得信托財(cái)產(chǎn)全部權(quán)，但這僅是形式上、名義上全部權(quán)，因?yàn)槠洳荒芟硎苄磐欣?；受益人?dāng)然享受受益權(quán)，但這關(guān)鍵是一個(gè)信托利益請(qǐng)求權(quán)，在信托存續(xù)期間，其不得行使對(duì)信托財(cái)產(chǎn)全部權(quán)。即便信托終止后，信托人也可經(jīng)過(guò)信托條款將信托財(cái)產(chǎn)本金歸屬于自己或第三人。

信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性關(guān)鍵表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(a)信托財(cái)產(chǎn)和受托人（信托機(jī)構(gòu)）固有財(cái)產(chǎn)相區(qū)分。所以，受托人解散、被撤消或破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其清算或破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

(b)信托財(cái)產(chǎn)和委托人或收益人其它財(cái)產(chǎn)相區(qū)分。受益人（能夠是委托人自己）對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享受不因委托人破產(chǎn)或發(fā)生債務(wù)而失去，同時(shí)信托財(cái)產(chǎn)也不因受益人債務(wù)而被處理掉。

(c)不一樣委托人信托財(cái)產(chǎn)或同一委托人不一樣類別信托財(cái)產(chǎn)相區(qū)分。這是為了保障每一個(gè)委托人利益，不致使一委托人取得不妥之利而使其它委托人蒙受損失，保障同一委托人不一樣類別信托財(cái)產(chǎn)利益，不致使一個(gè)信托財(cái)產(chǎn)受損失而危及她其它信托財(cái)產(chǎn)。（案例）比如說(shuō)民營(yíng)企業(yè)業(yè)主經(jīng)過(guò)一段時(shí)間原始積累，有百萬(wàn)身價(jià)、千萬(wàn)身價(jià)，不過(guò)她肯定還要繼續(xù)發(fā)展，她為了自己兒女、家眷有很好生活安排，能夠把其中一部分財(cái)產(chǎn)設(shè)置成為信托財(cái)產(chǎn)，這部分財(cái)產(chǎn)指定受益人就是你兒女或是親屬，剩下財(cái)產(chǎn)指定用于管理投資等等，一旦因?yàn)槟闶Ｏ仑?cái)產(chǎn)投資失誤等等財(cái)產(chǎn)會(huì)丟失，不過(guò)你設(shè)定為信托財(cái)產(chǎn)這一塊能夠充足保障你家人和你兒女衣食住行和確保起碼高水平一個(gè)生活條件不會(huì)受到損害，因?yàn)檫@一塊財(cái)產(chǎn)即使你作為委托人已經(jīng)破產(chǎn)了，不過(guò)這一塊財(cái)產(chǎn)設(shè)為信托財(cái)產(chǎn)以后，是獨(dú)立于委托人其它財(cái)產(chǎn)，它也是受到法律保護(hù)，也就是說(shuō)你債權(quán)人是沒(méi)有權(quán)利追索這一塊信托財(cái)產(chǎn)，在信托合理正當(dāng)存續(xù)期間內(nèi)這一塊財(cái)產(chǎn)是獨(dú)立，不屬于委托人自己，所以債權(quán)人對(duì)這一塊財(cái)產(chǎn)沒(méi)有權(quán)利追償，這也是很大特點(diǎn)，也就是說(shuō)它既獨(dú)立于信托投資企業(yè)，同時(shí)又獨(dú)立于委托人，這一點(diǎn)是很關(guān)鍵一個(gè)特點(diǎn)。

(3)有限責(zé)任。關(guān)鍵表現(xiàn)兩方面：一是受托人以信托財(cái)產(chǎn)為限對(duì)受益人負(fù)有限清償責(zé)任，也就是說(shuō)，信托財(cái)產(chǎn)有損失，在信托終止時(shí)，只將剩下財(cái)產(chǎn)交給受益人即可。不過(guò)，受托人違反信托目標(biāo)或因違反管理職責(zé)、管理信托事務(wù)不妥致使信托財(cái)產(chǎn)受到損失，受托人應(yīng)該給予賠償、賠償或恢復(fù)原狀。二是受托人因信托事務(wù)處理而對(duì)外發(fā)生債務(wù)只以信托財(cái)產(chǎn)為限負(fù)有限清償責(zé)任，即債務(wù)人無(wú)權(quán)追溯受托人其它財(cái)產(chǎn)。但受托人違反管理職責(zé)或管理信托事務(wù)不妥所負(fù)債務(wù)及所受到損害，要以受托人自有財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)。(4)信托管理連續(xù)性。信托一經(jīng)設(shè)置，信托人除事先保留撤消權(quán)外不得廢止、撤銷信托；受托人接收信托后，不得隨意辭任；信托存續(xù)不因受托人一方更迭而中止。6．信托目標(biāo)和功效（1）財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性

信托財(cái)產(chǎn)是將權(quán)利名義人和享受利益人分為不一樣權(quán)利主體，換言之，信托財(cái)產(chǎn)雖以受托人之名義登記，實(shí)質(zhì)上，并非受托人之自由財(cái)產(chǎn)，是為信托財(cái)產(chǎn)具獨(dú)立性。（2）財(cái)產(chǎn)安全性

保障財(cái)產(chǎn)不受政治、經(jīng)濟(jì)、外匯管制、債權(quán)訴訟、兒女或收益人管理不善等原因影響，免于財(cái)產(chǎn)被沒(méi)收。信托財(cái)產(chǎn)債權(quán)人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)不得請(qǐng)求強(qiáng)制實(shí)施或拍賣；再者，信托財(cái)產(chǎn)不屬于受托人破產(chǎn)財(cái)團(tuán)范圍。另外，信托財(cái)產(chǎn)債權(quán)，不得主張和不屬于信托財(cái)產(chǎn)債務(wù)抵消。（3）彈性靈活利用

信托設(shè)計(jì)可依據(jù)委托人不一樣要求和目標(biāo)來(lái)設(shè)計(jì)。信托如同一個(gè)法人，可延續(xù)至身故為止，也可隨時(shí)要求終止；可將信托財(cái)產(chǎn)重新分配，也可更換受益人，可作任何投資其中包含不動(dòng)產(chǎn)買賣，可將原資本財(cái)產(chǎn)重新分配，也可更換受益人，可作任何投資其中包含不動(dòng)產(chǎn)買賣，可將原資本部份提出，且可因政治改變需求轉(zhuǎn)移至另一國(guó)家。（4）公益目標(biāo)

有些特殊家庭，期望設(shè)置慈善基金，而達(dá)成此目標(biāo)最理想方法即是成立信托。（5）節(jié)稅

遺產(chǎn)移轉(zhuǎn)在很多國(guó)家均須課征遺產(chǎn)稅，如美國(guó)、加拿大、香港、英國(guó)等，稅率通常全部在50%左右，而且此稅必需在財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)前付清。所以，財(cái)產(chǎn)全部些人避免被課稅最理想方法便是一成立信托，透過(guò)信托設(shè)置信托財(cái)產(chǎn)不受信托人死亡影響，并可在正當(dāng)管道下，省下可觀費(fèi)用。7．信托優(yōu)越性和類似法律制度相比較，信托是一項(xiàng)更為有效進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和管理制度設(shè)計(jì)。在國(guó)外實(shí)踐中，信托顯示了自己獨(dú)特優(yōu)越性，關(guān)鍵表現(xiàn)在以下多個(gè)方面：（1）家族保障。信托可對(duì)家庭提供保障，并保護(hù)資產(chǎn)不受侵害：

·使資產(chǎn)不會(huì)落入浪費(fèi)無(wú)度后代手中

·使資產(chǎn)不會(huì)被為了財(cái)產(chǎn)而和家庭組員結(jié)婚之人士有機(jī)可乘

·使資產(chǎn)不會(huì)落入可能將家庭財(cái)富浪費(fèi)殆盡之無(wú)能后嗣之手（2）繼承安排。信托是安排財(cái)產(chǎn)繼承有效方法，讓您可依據(jù)心愿，預(yù)先安排資產(chǎn)分配和各家庭組員、親友、慈善團(tuán)體及其它機(jī)構(gòu)。在部分有繼承限制國(guó)家，信托可助您彈性安排資產(chǎn)繼承，您財(cái)富更毋須受到復(fù)雜冗長(zhǎng)遺囑認(rèn)證程序影響，讓您指定受益人能立即繼承應(yīng)得資產(chǎn)。（3）絕對(duì)保密。因?yàn)槟Y產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至受托人名下，大多數(shù)法定管轄區(qū)域均無(wú)相關(guān)公開披露要求，而且信托契約無(wú)須任何政府機(jī)構(gòu)登記，亦不公開供公眾人士查詢，所以受益人個(gè)人數(shù)據(jù)及利益均絕對(duì)保密，直至信托終止為止。另外，信托通常含有可充當(dāng)企業(yè)股東之用，更可深入隱藏企業(yè)實(shí)益擁有些人身分。（案例）信托企業(yè)現(xiàn)在做了很多股權(quán)信托業(yè)務(wù)，充足利用這么產(chǎn)品特點(diǎn)，比如說(shuō)大家現(xiàn)在可能會(huì)發(fā)覺(jué)部分企業(yè)在并購(gòu)、重組或說(shuō)作MBO過(guò)程中，因?yàn)槎喾N多樣原因不便于把真正股東暴露出來(lái)，在一段時(shí)間內(nèi)可能需要隱藏在幕后，能夠利用保密條款，利用信托企業(yè)做一個(gè)股權(quán)信托，名義上是某一家信托投資企業(yè)是這家企業(yè)股東，第一大股東或是控股人等等，實(shí)際上在信托背后是真正投資人，而這個(gè)投資人簽署保密協(xié)議不披露出來(lái)，這么既控制一家企業(yè)，又能夠隱藏在信托企業(yè)身后。（4）資產(chǎn)保障。在法律許可情況下，成立信托可使您資產(chǎn)取得長(zhǎng)久保障，此資產(chǎn)在法律上登記于受托人或指定人名下，而非您居住或設(shè)籍國(guó)家，所以亦可保障您資產(chǎn)免受債權(quán)人索償。（5）資產(chǎn)統(tǒng)籌及管理。信托可助您將遍布全球資產(chǎn)歸納入同一個(gè)架構(gòu)之下，簡(jiǎn)化資產(chǎn)管理及統(tǒng)一財(cái)務(wù)匯報(bào)。（6）稅務(wù)計(jì)劃。成立信托可減輕甚至豁免下列稅務(wù)負(fù)擔(dān)：

·所得稅

·資本利得稅

·贈(zèng)和稅

·財(cái)產(chǎn)稅

·遺產(chǎn)稅就計(jì)劃角度而言，此項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)正可提供您處理家族之全球稅務(wù)考量。當(dāng)信托對(duì)受益人實(shí)施資產(chǎn)分配時(shí)，受益人所在地稅法將決定此等分配是否應(yīng)課稅。提議您于資產(chǎn)分配前，事先尋求合適之稅務(wù)咨詢。（7）靈活利用。信托契約中可保有適度彈性（尤其是全權(quán)委托信托），以確保受托人隨外在環(huán)境變遷，仍能為受益人尋求最好福利。以下列舉方法，皆可讓信托本身含有相當(dāng)靈活度：

·信托是可被撤銷

·受托人能夠辭職（或被撤換）

·若基于政治或其它情勢(shì)之考量，而有較為謹(jǐn)慎之必需，信托設(shè)置及實(shí)施之地點(diǎn)能夠移轉(zhuǎn)至其它法定管轄區(qū)域

·信托財(cái)產(chǎn)行政管理及操作、分配可隨時(shí)更改契約中和您切身相關(guān)條款，常會(huì)受不一樣原因影響，其中包含您財(cái)產(chǎn)計(jì)劃目標(biāo)、您所選擇信托法定管轄區(qū)域和居住國(guó)之法律，和您所要求信托靈活度等。二、信托業(yè)信托機(jī)構(gòu)和信托從業(yè)人員正當(dāng)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)含有條件：

設(shè)置信托投資企業(yè)，應(yīng)該申請(qǐng)中國(guó)人民銀行同意，并領(lǐng)取《信托機(jī)構(gòu)法人許可證》。申請(qǐng)?jiān)O(shè)置信托投資企業(yè)應(yīng)該含有下列條件：（a）有符合《中國(guó)企業(yè)法》和中國(guó)人民銀行要求企業(yè)章程；（b）有含有中國(guó)人民銀行要求入股資格股東；（c）含有信托投資管理企業(yè)要求最低限額注冊(cè)資本（不少于三億人民幣，經(jīng)營(yíng)外匯業(yè)務(wù)不少于1500萬(wàn)美元）；（d）有含有中國(guó)人民銀行要求任職資格高級(jí)管理人員和和其業(yè)務(wù)相適應(yīng)信托從業(yè)人員；

（e）含有健全組織機(jī)構(gòu)、信托業(yè)務(wù)操作規(guī)則和風(fēng)險(xiǎn)控制制度；（f）有符合要求營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、安全防范方法和和業(yè)務(wù)相關(guān)其它設(shè)施；（g）中國(guó)人民銀行要求其它條件。設(shè)置信托投資企業(yè)應(yīng)該接收中國(guó)人民銀行依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和信托市場(chǎng)情況對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查。（2）正當(dāng)信托從業(yè)人員應(yīng)含有下列條件：

中國(guó)人民銀行對(duì)信托投資企業(yè)信托從業(yè)人員實(shí)施信托業(yè)務(wù)資格考試制度?？荚嚭细瘢芍袊?guó)人民銀行頒發(fā)信托從業(yè)人員資格證書；未經(jīng)考試或考試不合格，不得經(jīng)辦信托業(yè)務(wù)。2．信托業(yè)基礎(chǔ)功效（1）財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功效。財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功效亦稱財(cái)務(wù)管理功效，是指信托業(yè)受委托人之托，為之經(jīng)營(yíng)管理或處理財(cái)產(chǎn)功效，即“受人之托、為人管業(yè)、代人理財(cái)”，這是信托業(yè)基礎(chǔ)功效。現(xiàn)代信托業(yè)所從事不管是金錢信托還是實(shí)物信托，全部屬于財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功效利用，其理論支持是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論。在該功效下，信托業(yè)作為受托入，必需按委托人要求或其指定具體項(xiàng)目，發(fā)放貸款或進(jìn)行投資，為委托人或受益人謀利，而不能自主決議，背棄契約約定追求自我行為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。（2）融通資金功效。是指信托業(yè)作為金融業(yè)一個(gè)關(guān)鍵組成部分，本身就賦有調(diào)劑資金余缺之功效，并作為信用中介為一國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)籌集資金，調(diào)劑供求。因?yàn)樵谏唐坟泿沤?jīng)濟(jì)條件下，財(cái)產(chǎn)有相當(dāng)一部分以貨幣資金形態(tài)存在，所以對(duì)這些信托財(cái)產(chǎn)管理和利用就肯定伴伴隨貨幣資金融通。該功效關(guān)鍵反應(yīng)在長(zhǎng)久資金營(yíng)運(yùn)上，同時(shí)也表現(xiàn)在對(duì)外引進(jìn)資金、優(yōu)異技術(shù)和設(shè)備上。（3）協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)關(guān)系功效。它是指信托業(yè)處理和協(xié)調(diào)交易主體間經(jīng)濟(jì)關(guān)系和為之提供信任和咨詢事務(wù)功效。因其不存在全部權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題，所以有別于前二種功效形式。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中固有信息不完備和交易主體內(nèi)存機(jī)會(huì)主義行為傾向，使得交易費(fèi)用越發(fā)昂貴。所以，為降低交易費(fèi)用，弱化交易對(duì)方機(jī)會(huì)主義行為，交易主體通常全部要了解和之經(jīng)營(yíng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，如經(jīng)濟(jì)政策、技術(shù)可行性、交易對(duì)方資信、經(jīng)營(yíng)能力、付款能力、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、市場(chǎng)價(jià)格、利率、匯率以至生活習(xí)俗等。信托機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)其業(yè)務(wù)活動(dòng)而充當(dāng)“擔(dān)保人”、“見(jiàn)證人”、“咨詢?nèi)恕薄ⅰ爸薪槿恕?，為交易主體提供經(jīng)濟(jì)信息和經(jīng)濟(jì)保障。（4）社會(huì)投資功效。是指信托業(yè)利用信托業(yè)務(wù)手段參與社會(huì)投資活動(dòng)功效。信托業(yè)務(wù)開拓和延伸，肯定伴伴隨投資行為出現(xiàn)，也只有信托機(jī)構(gòu)享受投資權(quán)和含有合適投資方法條件下，其財(cái)務(wù)管理功效發(fā)揮才含有了可靠基礎(chǔ)，所以，信托機(jī)構(gòu)創(chuàng)辦投資業(yè)務(wù)是世界上很多國(guó)家信托機(jī)構(gòu)普遍做法。信托業(yè)社會(huì)投資職能，能夠經(jīng)過(guò)信托投資業(yè)務(wù)和證券投資業(yè)務(wù)得到表現(xiàn)。（5）為社會(huì)公益事業(yè)服務(wù)功效。是指信托業(yè)能夠?yàn)橛杩罨蛸Y助社會(huì)公益事業(yè)委托人服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)其特定目標(biāo)功效。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)文明程度提升，越來(lái)越多人熱心于學(xué)術(shù)、科研、教育、慈善、宗教等公益事業(yè)，紛紛捐款或設(shè)置基金會(huì)，但她們通常對(duì)捐助或募集資金缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，而且又期望所熱心支持公益事業(yè)能連續(xù)下去，于是就有了和信托機(jī)構(gòu)合作辦理公益事業(yè)愿望。3．信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)規(guī)則依據(jù)中國(guó)《信托投資企業(yè)管理措施》,信托投資企業(yè)接收信托，應(yīng)該采取書面形式。書面形式包含信托協(xié)議、遺囑或法律、法規(guī)要求其它書面文件。

信托投資企業(yè)接收信托書面文件，除法律、法規(guī)另有要求外，應(yīng)該載明以下事項(xiàng)：

（1）委托人、受托人及受益人姓名或名稱、住所；（2）信托目標(biāo)；（3）信托財(cái)產(chǎn)范圍、種類及情況；（4）信托當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)；（5）信托財(cái)產(chǎn)管理中風(fēng)險(xiǎn)揭示和負(fù)擔(dān)；（6）信托財(cái)產(chǎn)管理方法及信托利益分配方法；（7）信托投資企業(yè)酬勞；（8）信托財(cái)產(chǎn)稅費(fèi)繳納和相關(guān)管理費(fèi)用核實(shí)；（9）信托期限和信托終止；（10）信托終止時(shí)信托財(cái)產(chǎn)歸屬；（11）信托當(dāng)事人違約責(zé)任及糾紛仲裁方法；（12）委托人和受托人認(rèn)為需要載明其它事項(xiàng)。信托投資企業(yè)應(yīng)該以受益人最大利益為宗旨處理信托事務(wù)，并謹(jǐn)慎管理信托財(cái)產(chǎn)。信托投資企業(yè)不得以經(jīng)營(yíng)資金信托或其它業(yè)務(wù)名義吸收存款。信托投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：（1）利用受托人地位謀取不妥利益；（2）將信托財(cái)產(chǎn)挪用于非信托目標(biāo)用途；（3）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或確保最低收益；（4）以信托財(cái)產(chǎn)為自己或她人債務(wù)提供擔(dān)保；（5）將信托資金投資于自己或關(guān)系人發(fā)行有價(jià)證券；（6）將信托資金貸放給自己或關(guān)系人；（7）將不一樣信托賬戶下信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相互交易；（8）以信托資金購(gòu)置自有財(cái)產(chǎn)或以自有資金購(gòu)置信托財(cái)產(chǎn)；（9）法律、法規(guī)和中國(guó)人民銀行嚴(yán)禁其它行為。信托投資企業(yè)依據(jù)信托文件約定，并以公平市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易，不受前款第（7）至（8）項(xiàng)限制。個(gè)人財(cái)產(chǎn)交付信托目標(biāo)以財(cái)產(chǎn)管理為目標(biāo)：委托人經(jīng)由簽訂信托契約將財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)予受托人，為藉重受托人之專業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)能力管理其財(cái)產(chǎn)。以資產(chǎn)增值為目標(biāo)：經(jīng)由信托契約將財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)專業(yè)受托機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員依契約做投資管理以達(dá)致富目標(biāo)。以稅賦考慮、照料遺族或頤養(yǎng)天年為目標(biāo)：中國(guó)贈(zèng)和稅或遺產(chǎn)稅即使還沒(méi)有，但遲早會(huì)制訂，依據(jù)國(guó)外相關(guān)法律，二者稅率最高均達(dá)50%，若能利用信托計(jì)劃，受益人享受信托利益，就能達(dá)成正當(dāng)節(jié)省贈(zèng)和稅及遺產(chǎn)稅之目標(biāo)；財(cái)產(chǎn)交付信托后可避免因繼承而強(qiáng)制分割，遺產(chǎn)亦得以委托人之意思分配給繼承人，繼承人無(wú)須為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而傷和氣，而能有效照料遺族；而將現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)或退休金經(jīng)過(guò)信托計(jì)劃亦可為頤養(yǎng)天年作準(zhǔn)備。以公益為目標(biāo)：信托法第六十條：為了下列公共利益目標(biāo)之一而設(shè)置信托，屬于公益信托：救助貧困；救助災(zāi)民；扶助殘疾人；發(fā)展教育、科技、文化、藝術(shù)、體育事業(yè)；發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)；發(fā)展環(huán)境保護(hù)事業(yè)，維護(hù)生態(tài)環(huán)境；發(fā)展其它社會(huì)公益事業(yè)。個(gè)人或法人得經(jīng)目標(biāo)事業(yè)主管機(jī)關(guān)之許可設(shè)置以公益為目標(biāo)之公益信托。其目標(biāo)在依靠信托業(yè)專業(yè)之運(yùn)作能力及信托監(jiān)察制度，保障公益信托財(cái)產(chǎn)之永續(xù)性。成立信托優(yōu)點(diǎn)一個(gè)妥善成立信托是公認(rèn)為保障財(cái)產(chǎn)最有效方法。整體而言，成立優(yōu)點(diǎn)可概括以下：·降低或延遲稅務(wù)責(zé)任；·簡(jiǎn)化或省卻委托人或受益人逝世后分配遺產(chǎn)時(shí)所牽涉法律手續(xù)；·受托人若被給予合適程度酌情處理權(quán)，則該信托可因應(yīng)環(huán)境改變作出調(diào)整；·提升私隱程度：信托和遺囑不一樣，它是一個(gè)私人文件，由財(cái)產(chǎn)授和者在世時(shí)所簽訂信托純屬一項(xiàng)私人安排；·享受落實(shí)性優(yōu)良管理：機(jī)構(gòu)信托人并不會(huì)受疾病、年老、逝世或其它個(gè)人原因所影響；·加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)免受社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)保障，避免資產(chǎn)被臨時(shí)凍結(jié)，限制使用或甚至被充公；·在資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移地域時(shí)，財(cái)產(chǎn)能夠獲從新分配及得到保障。信托理財(cái)優(yōu)勢(shì)作為金融業(yè)四大支柱之一信托業(yè)，和銀行、保險(xiǎn)、證券相比，和個(gè)人單獨(dú)理財(cái)相比，在個(gè)人理財(cái)方面有著其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。第一，目前中國(guó)對(duì)銀行、保險(xiǎn)、證券實(shí)施是分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管制度，三者之間有著嚴(yán)格政策約束。而信托投資經(jīng)營(yíng)范圍卻較為廣泛，能夠涉足資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，是現(xiàn)在惟一準(zhǔn)許同時(shí)在證券市場(chǎng)和實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資金融機(jī)構(gòu)，投資領(lǐng)域多元化能夠在一定程度上有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，信托企業(yè)能夠依據(jù)用戶喜好和特征，度身定做非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)教授理財(cái)最大程度地滿足委托人要求。這種投資方法和產(chǎn)品靈活性是券商和基金企業(yè)所缺乏，也是現(xiàn)在所無(wú)法提供。第三，信托財(cái)產(chǎn)把委托人、受托人和收益人權(quán)力和義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格分離。信托契約一經(jīng)簽署，就把收益權(quán)分離給收益人，而把利用、處分、管理權(quán)分離給了受托人。信托契約對(duì)信托財(cái)產(chǎn)利用、管理、處分有著嚴(yán)格現(xiàn)定，委托人只能根據(jù)契約圈定范圍和方法進(jìn)行運(yùn)作。這種機(jī)制固定了當(dāng)事人各方責(zé)任和義務(wù)，確保了信托財(cái)產(chǎn)沿著特定目標(biāo)連續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，和企業(yè)制相比，是一個(gè)更為科學(xué)制度安排。第四，和個(gè)人單獨(dú)理財(cái)相比，教授理財(cái)，省時(shí)省心，風(fēng)險(xiǎn)低收益高。經(jīng)過(guò)信托集中起來(lái)個(gè)人資金，由專業(yè)人才進(jìn)行操作，她們能夠憑借專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)技能進(jìn)行組合投資，從而避免個(gè)人投資盲目性，以達(dá)成降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資收益目標(biāo)。三、房地產(chǎn)信托1．概念房地產(chǎn)信信托，通常是指信托投資企業(yè)以發(fā)行信托受益憑證形式向投資者募集資金，對(duì)募集資金實(shí)施多元投資組合策略，投資于不一樣類型房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，取得凈收益分配給廣大投資者，信托投資企業(yè)則取得對(duì)應(yīng)管理費(fèi)一個(gè)投資形式。房地產(chǎn)信托，可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新融資渠道，同時(shí)，其作為金融產(chǎn)品，又為信托投資企業(yè)提供了新業(yè)務(wù)方向；而且，依靠房地產(chǎn)信托，投資者能夠經(jīng)過(guò)資本市場(chǎng)，投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，增加了新投資渠道。所以，開展房地產(chǎn)信托，能夠形成房地產(chǎn)業(yè)﹑信托業(yè)和投資者多贏局面。信托產(chǎn)品已成為中國(guó)房地產(chǎn)資金供給關(guān)鍵渠道在銀行收緊房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款同時(shí)，房地產(chǎn)信托資金成為房地產(chǎn)行業(yè)資金供給關(guān)鍵渠道。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出臺(tái)使得房地產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)互動(dòng)發(fā)展，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，引入信托資金自然是一個(gè)進(jìn)步表現(xiàn)?，F(xiàn)在監(jiān)管層有意收緊銀行房地產(chǎn)信貸，給信托企業(yè)提供了一個(gè)發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)好機(jī)會(huì)。以來(lái)，伴隨重新獲準(zhǔn)登記信托企業(yè)逐步增多，信托產(chǎn)品創(chuàng)新逐步進(jìn)入高潮，到5月份，重新獲準(zhǔn)登記信托企業(yè)有52家，已投向市場(chǎng)信托產(chǎn)品有57個(gè)，吸引了市場(chǎng)大批投資者。市場(chǎng)上57個(gè)信托產(chǎn)品中募集資金投向房地產(chǎn)行業(yè)高達(dá)19個(gè)，募資總額超出27億元，其中發(fā)行產(chǎn)品5個(gè)，募集資金10.3億元?，F(xiàn)在信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)百分比不停增加，據(jù)中國(guó)信托業(yè)第一季度匯報(bào)稱，第一季度共有39家信托企業(yè)發(fā)行了74個(gè)集合信托品種,募集資金總計(jì)65.15億元，和去年同期相比保持快速增加，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)29個(gè)，額度32.41億，資金比重已經(jīng)達(dá)成49.7%。房地產(chǎn)新政實(shí)施，加緊了房地產(chǎn)信托快速發(fā)展。無(wú)疑意味著房地產(chǎn)信托市場(chǎng)寬廣前景。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，信托資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資需求是一個(gè)很好補(bǔ)充：首先，相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方法能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行和連續(xù)發(fā)展，在不提升企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況下優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，信托能夠提供多個(gè)方法資金供給，比如為房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)行需求或項(xiàng)目針對(duì)性強(qiáng)資金信托、以貸款模式介入房地產(chǎn)、以股權(quán)投資模式介入房地產(chǎn)，市場(chǎng)供需雙方選擇空間較大。第三，信托產(chǎn)品流動(dòng)性和證券化發(fā)展空間大，能夠在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為多類型投資者提供新投資產(chǎn)品，并在貸款證券化上做有效嘗試。第四，信托產(chǎn)品集合是民間資金，通常房地產(chǎn)商在取得土地批文后就能夠信托融資，進(jìn)行拆遷等前期投入，節(jié)省時(shí)間成本，同時(shí)也可分流部分銀行儲(chǔ)蓄，減輕銀行系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)興盛原因房地產(chǎn)信托之所以成為現(xiàn)在最關(guān)鍵信托產(chǎn)品之一，關(guān)鍵因?yàn)橐韵略颍海?）房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相對(duì)其它信托業(yè)務(wù)，是一項(xiàng)市場(chǎng)運(yùn)做比較成熟、成本較低，同時(shí)需求市場(chǎng)旺盛業(yè)務(wù)。首先，舊信托企業(yè)因?yàn)楣蓹?quán)投資造成房地產(chǎn)信托資產(chǎn)不良率過(guò)高經(jīng)歷，給重新登記信托企業(yè)一個(gè)很好警示作用。現(xiàn)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)能夠在行業(yè)整理以后快速發(fā)展起來(lái)，信托企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上積累經(jīng)驗(yàn)功不可沒(méi)。其次，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)發(fā)展預(yù)期也是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被重視一個(gè)關(guān)鍵原因，據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，到底，全國(guó)累計(jì)收取土地出讓金達(dá)7300多億元，個(gè)人購(gòu)房增加了93.6%，估計(jì)全國(guó)商品房銷售總額還將增加25%以上?，F(xiàn)在開發(fā)燒點(diǎn)是北京、上海等中心城市，未來(lái)20年，中國(guó)城市化水平要達(dá)成47%世界平均水平，需轉(zhuǎn)移1.5億農(nóng)村人口，達(dá)成和中國(guó)工業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)應(yīng)水平，則要轉(zhuǎn)移2.5億農(nóng)村人口，需要建設(shè)1000萬(wàn)人口城市20座(或100萬(wàn)人口城市200座)。城市化建設(shè)伴隨房地產(chǎn)開發(fā)燒將逐步擴(kuò)散到以省會(huì)城市為主二三線城市和地縣級(jí)城市，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)發(fā)展動(dòng)力和增加機(jī)遇將不停吸引不一樣性質(zhì)資本競(jìng)相介入。（2）從現(xiàn)在市場(chǎng)供給情況看，信托融資渠道面臨一個(gè)很好發(fā)展機(jī)遇。首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期隱含房地產(chǎn)大量融資需求短期內(nèi)不會(huì)減弱信息；其次，央行6月公布121號(hào)文及以后一系列調(diào)控政策，對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸資金供給形成較大負(fù)面影響，而房地產(chǎn)信托融資門檻相對(duì)較低，很多達(dá)不到銀行要求企業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托投資企業(yè)。（案例）如重慶國(guó)投“世紀(jì)星城股權(quán)投資信托計(jì)劃”，“世紀(jì)星城”項(xiàng)目估計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)現(xiàn)在期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地計(jì)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程計(jì)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文實(shí)施，使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)，憑借本身1.5億元注冊(cè)資本，不能滿足30%最低限（1.5/8.99=16%〈30%〉)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，重慶國(guó)投飾演了“白衣騎士”角色，經(jīng)過(guò)股權(quán)信托方法籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)成3.5億元，并以此資金直接用于項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)，確保工程順利取得開工證和建設(shè)工程計(jì)劃許可證，從而在四證齊全基礎(chǔ)上取得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行銀行后續(xù)貸款支持，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目完工銷售預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)融資各方利益。4．房地產(chǎn)信托融資現(xiàn)實(shí)運(yùn)作模式房地產(chǎn)信托投資運(yùn)作模式圖（1）傳統(tǒng)貸款方法。這種方法和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開發(fā)整理項(xiàng)目，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城。這種方法具體操作方法可分為以下操作步驟：第一步，房地產(chǎn)企業(yè)就項(xiàng)目融資和信托投資企業(yè)達(dá)成一致；第二步，就信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)和發(fā)行取得相關(guān)政府主管部門審批；第三步，面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證；第四步，信托企業(yè)將發(fā)行信托憑證所募集資金以信用貸款方法投入至房產(chǎn)項(xiàng)目；第五步，信托企業(yè)回收資金。這種模式優(yōu)點(diǎn)是，管理比較簡(jiǎn)單，收益比較穩(wěn)定，其關(guān)鍵問(wèn)題是，因?yàn)樾磐衅髽I(yè)對(duì)信用貸款本身有較大風(fēng)險(xiǎn)，而總體上看信托企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)評(píng)定能力還不如銀行，所以，使信托企業(yè)面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)素質(zhì)要求。（2）信托企業(yè)以股權(quán)形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。這種方法是信托企業(yè)在集合資金后，以增資方法，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方法將股權(quán)回購(gòu)，這種方法實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資方法。這種方法發(fā)揮了信托特色，是銀行所不能做（因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資）。在這方面最早做是重慶國(guó)投，比如其所運(yùn)作世紀(jì)星城項(xiàng)目。這種方法通常運(yùn)作模式是：第一步，信托投資企業(yè)以發(fā)行信托產(chǎn)品方法從資金持有些人處取得資金。第二步，信托投資企業(yè)以股權(quán)投資方法向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。第三步，信托投資企業(yè)取得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，但該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對(duì)于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能含有提議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其它有限權(quán)利）。第四步，信托投資企業(yè)將其所持有股權(quán)委托原有股東管理，同時(shí)，和原股東或關(guān)聯(lián)方（最好是關(guān)聯(lián)方）簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。為了確?；刭?gòu)協(xié)議推行，雙方可能需要有部分擔(dān)保條件（比如，重慶國(guó)投世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開發(fā)商所持有全部股權(quán)作質(zhì)押；杭州工商信托所運(yùn)作浙江水泥項(xiàng)目，是由第三方提供擔(dān)保）。第五步，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行開發(fā)項(xiàng)目，取得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方（或原股東）從房地產(chǎn)企業(yè)處取得對(duì)應(yīng)資金，回購(gòu)股權(quán)，信托融資過(guò)程結(jié)束。（這種模式優(yōu)點(diǎn)是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)資本金，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成銀行融資條件。最新要求，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金必需達(dá)成35%，銀行才能給貸款。通常來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)資本金百分比全部很小，極難達(dá)成35%要求。信托企業(yè)信托計(jì)劃募集資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股概念，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求和開發(fā)商分享最終利潤(rùn)結(jié)果，這么既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金要求，開發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際控制權(quán)。）鑒于這種模式應(yīng)該說(shuō)是信托投資企業(yè)獨(dú)有房地產(chǎn)開發(fā)模式，因?yàn)殂y行是不能夠做，所以在這里想關(guān)鍵談?wù)劇＿@種模式特點(diǎn)就是這么，開發(fā)商經(jīng)過(guò)信托融資以后，不是以貸款方法，而是以股權(quán)方法來(lái)進(jìn)入，也就是說(shuō)信托投資企業(yè)以增資擴(kuò)股方法變成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其中一個(gè)股東，充實(shí)企業(yè)資本金，實(shí)際上這種模式就是最大程度滿足新政對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金百分比硬性要求，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)已經(jīng)拿到了四證，不過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金就是1000萬(wàn)、萬(wàn)、3000萬(wàn)、5000萬(wàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目月來(lái)大，以前20、30萬(wàn)平米就算一個(gè)大項(xiàng)目，現(xiàn)在涌現(xiàn)出很多上百萬(wàn)項(xiàng)目，其投資總投資怎么也得10個(gè)億。這種情況下，假如根據(jù)投資規(guī)模35％資本金，很多開發(fā)商達(dá)不到這個(gè)要求，達(dá)不到這個(gè)要求就不可能從銀行拿到開發(fā)貸款，而假如你不能從銀行拿到開發(fā)貸款話，我相信很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是沒(méi)有能力獨(dú)立用自有資金建這么大項(xiàng)目，這肯定不太現(xiàn)實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)一定是短時(shí)間內(nèi)利用大量資金，一定要有一個(gè)資金融通，完全用自有資金做是少數(shù)，也不能說(shuō)沒(méi)有，不過(guò)肯定是很少。因?yàn)檎且驗(yàn)樗幸粋€(gè)硬性要求以后，很多企業(yè)達(dá)不到這個(gè)要求怎么辦？就經(jīng)過(guò)利用股權(quán)信托方法，經(jīng)過(guò)信托投資企業(yè)募集資金以后，以增資擴(kuò)股方法作為房地產(chǎn)企業(yè)股東方法，往往全部是開發(fā)企業(yè)第一大股東，因?yàn)楸旧碜?cè)資本金不是很大，假如增資擴(kuò)股1億話，信托企業(yè)就會(huì)是第一大股東，這么其就保持對(duì)這個(gè)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際控股權(quán)。這么一個(gè)方法以后，就符合新政要求，你就達(dá)成35％要求，這么銀行開發(fā)貸款就能夠進(jìn)來(lái)，而且股權(quán)融資這一塊資金能夠定向交納土地出讓金，這么土地證就拿到了，35％資本金也符合了，你地段比很好，產(chǎn)品不錯(cuò)，銷售前景比很好，很多銀行就會(huì)搶著給你貸款，因?yàn)槟惴先織l件要求，同時(shí)你項(xiàng)現(xiàn)在景很好話，現(xiàn)在大家知道很多銀行在搶按揭業(yè)務(wù)，只要你項(xiàng)目銷售好話，按揭業(yè)務(wù)銀行全部在搶這個(gè)業(yè)務(wù)，因?yàn)檫@一塊是屬于比很好業(yè)務(wù)，只要你開發(fā)條件比很好話，銀行也會(huì)搶著給你貸款，經(jīng)過(guò)這個(gè)方法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一開始并不認(rèn)可這個(gè)措施，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高盈利行業(yè)，即使不能叫做暴利，不過(guò)社會(huì)平均回報(bào)率是很高，尤其根據(jù)自有資金這么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量話，回報(bào)率很高，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿意讓她人以增資擴(kuò)股方法進(jìn)去分享投資回報(bào)。因?yàn)榇蠹胰恐烙绕湓谝郧白龇康禺a(chǎn)時(shí)候，拿到一個(gè)項(xiàng)目是很困難，可能前期工作要花費(fèi)80％精力，一旦項(xiàng)目確定下來(lái)，根據(jù)以往開發(fā)模式，后續(xù)就是怎么把資金從銀行拿來(lái)以后，順利開發(fā)銷售，后面工作可能就是20％，不過(guò)這一塊投資回報(bào)是很可觀，所以很多開發(fā)企業(yè)不愿意讓你增資擴(kuò)股進(jìn)去分享這一塊利潤(rùn)，假如你愿意話，很多社會(huì)個(gè)人機(jī)構(gòu)也愿意進(jìn)去，她也知道這一塊投資回報(bào)很好，不過(guò)原因在于二者極難真正協(xié)調(diào)起來(lái)。因?yàn)槟惚旧砟眠@個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目怎么運(yùn)作，怎么開發(fā)，怎么運(yùn)作你有一套很好思緒，假如她人拿來(lái)資金進(jìn)來(lái)以后，可能是會(huì)有問(wèn)題。這么人家要是變成第一大股東，可能就根據(jù)她思緒操盤，對(duì)你來(lái)說(shuō)你是很不愿意，一個(gè)是本身大家知道房地產(chǎn)操盤很關(guān)鍵，即使同一塊地，因?yàn)椴灰粯勇殬I(yè)經(jīng)理來(lái)操盤話這一塊地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)盈利和銷售情況也會(huì)大不一樣。一塊地一樣，比如萬(wàn)科或順馳來(lái)做，可能會(huì)賣得很好，價(jià)格也高些。而一樣在它邊上，比它位置相對(duì)要好部分，幾乎就挨著一樣一塊地，給一家不著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做，可能就會(huì)做相對(duì)差部分，所以一樣地盤因?yàn)椴灰粯硬俦P手操作效果是不一樣，你好不輕易拿到一塊地，根據(jù)她人思緒去做你肯定不愿意，你假如愿意話經(jīng)過(guò)這種融資方法是很輕易，不過(guò)很多房地產(chǎn)開發(fā)是不愿意。利用信托能夠做到這一點(diǎn)，因?yàn)樾磐衅髽I(yè)是一家金融企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)本身開發(fā)并不在行，它畢竟是一個(gè)金融企業(yè)，你說(shuō)融通資金，資金運(yùn)作可能要比開發(fā)企業(yè)要好部分，不過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)講，肯定不是一個(gè)教授，是一個(gè)外行。那么她進(jìn)入以后，又是第一大股東，不過(guò)它在這里面第一大股東和真正拿自己錢進(jìn)來(lái)當(dāng)?shù)谝淮蠊蓶|是不一樣。所以通常來(lái)講信托企業(yè)只要求對(duì)項(xiàng)目掌控幾點(diǎn)就能夠，一個(gè)是對(duì)項(xiàng)目標(biāo)融資信托一定要進(jìn)行掌控，比如說(shuō)我作為第一大股東進(jìn)來(lái)以后，你假如要從銀行，從其它人再融通資金話，就是要發(fā)負(fù)債就要控制，因?yàn)槲易鳛楣蓶|進(jìn)來(lái)要對(duì)發(fā)債務(wù)要負(fù)責(zé)任，即使是有限責(zé)任，你再投入債券我未來(lái)是要負(fù)責(zé)任，所以我要控制你對(duì)外發(fā)債；再就是對(duì)外擔(dān)保，假如信托不一樣意你不能對(duì)外擔(dān)保，這一塊要控制。就是信托不讓你再增加新負(fù)債。假如你為了開發(fā)從銀行貸款開發(fā)，信托會(huì)同意，不過(guò)這筆資金借來(lái)以后不許可你融通資金進(jìn)來(lái)做其它項(xiàng)目，這是不許可，目標(biāo)就是你融來(lái)錢在這個(gè)項(xiàng)目立即把這個(gè)項(xiàng)目建成，銷售完以后大家全部高快樂(lè)興把自己錢拿到，這一塊是我們要控制。再一點(diǎn)控制就是說(shuō)全部進(jìn)入這個(gè)項(xiàng)目標(biāo)資金信托要掌控，就是它流向要掌控，假如資金交土地出讓金，拆遷賠償費(fèi)，交工程款，購(gòu)置設(shè)備這些全部沒(méi)有問(wèn)題，不過(guò)預(yù)防你把資金移出這個(gè)項(xiàng)目之外，這肯定是不許可。因?yàn)榇蠹壹s定好，就是信托以股權(quán)方法進(jìn)入以后，大家不管怎么樣，齊心協(xié)力把這個(gè)項(xiàng)目做好，這是大家共同目標(biāo)是一致，所以她只控制這兩塊，就相當(dāng)于把你財(cái)務(wù)外包給信托投資企業(yè)，我?guī)椭阏瓶噩F(xiàn)金安排，不許可你把現(xiàn)金移到項(xiàng)目外面，至于你項(xiàng)目請(qǐng)誰(shuí)施工，誰(shuí)來(lái)銷售，這個(gè)項(xiàng)目做寫字樓、別墅還是什么那是你開發(fā)企業(yè)來(lái)做，委托帶代理銷售等等營(yíng)銷里面，信托不會(huì)影響你項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)運(yùn)作。另外還有一個(gè)更大一點(diǎn)就是通常來(lái)說(shuō)信托企業(yè)股東是仿造國(guó)外優(yōu)先股進(jìn)入，這一點(diǎn)很關(guān)鍵，就是說(shuō)我并不是投入1個(gè)億或是2個(gè)億做成股東以后，倒時(shí)候就有1000、自有資金，我是第一大股東占90％，全部利潤(rùn)我拿90％，剩下那10％歸你，那這么談不好，這么沒(méi)有意義，而信托企業(yè)以股東身份進(jìn)入以后，通常要求是固定回報(bào)，就是仿效國(guó)外優(yōu)先股，就是有優(yōu)先分配權(quán)，而且不管項(xiàng)目是否盈利，根據(jù)實(shí)現(xiàn)約定8％或是10％給投資回報(bào)就能夠了，她不要求分享你整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)投資利潤(rùn)，這是以這種股權(quán)投資方法一個(gè)很大特點(diǎn)。既然你既融通資金，又以固定回報(bào)這一塊融入資金，又符合新政要求，順利從銀行拿到貸款，這么經(jīng)過(guò)信托以股權(quán)投資方法進(jìn)入，使得你資金鏈順利連接起來(lái)，使得項(xiàng)目立即開發(fā)，這是這么一個(gè)股權(quán)方法，最終信托企業(yè)退出方法就是由原有股東來(lái)把這個(gè)股權(quán)買過(guò)去，經(jīng)過(guò)這種方法信托企業(yè)拿回自己本金返還給投資者，你每十二個(gè)月承諾投資回報(bào)也分給投資者，就是把社會(huì)閑散資金吸引進(jìn)來(lái)，以股權(quán)方法進(jìn)入開發(fā)企業(yè)，使得你項(xiàng)目順利開發(fā)下去，這是現(xiàn)在只有信托投資企業(yè)能夠做事，因?yàn)樾磐型顿Y企業(yè)本身能夠做投資，這是銀行或是其它金融機(jī)構(gòu)所不能做，現(xiàn)在來(lái)看央行和銀監(jiān)會(huì)官員也很認(rèn)可這么一個(gè)方法，就是你利用信托這么一個(gè)融資方法，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，政策是激勵(lì)（當(dāng)然要注意風(fēng)險(xiǎn)），而且經(jīng)過(guò)融資擴(kuò)大你資金時(shí)候，這時(shí)候銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也降低，不像98％資金全部是銀行資金，感覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)肯定很大，假如你投入3.5億資金，銀行再配6.5億資金，風(fēng)險(xiǎn)就小得多，因?yàn)閺哪阃度胭Y金量越大，你對(duì)項(xiàng)目關(guān)心程度就越大，銀行為何卡你35％可能就是從這個(gè)角度來(lái)思索。運(yùn)作模式也是發(fā)