規(guī)劃設(shè)計(jì)部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

規(guī)劃設(shè)計(jì)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

草案

目錄

1.土地投標(biāo)（技術(shù)）

2.土地狀況調(diào)研

3.編制可行性研究報(bào)告

4.編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

5.建筑方案招標(biāo)

6.規(guī)劃方案報(bào)審

7.設(shè)計(jì)委托

8.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化/深化

9.日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送

10.召開(kāi)擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì)

11.委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探

12.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化

13.申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

14.施工圖內(nèi)審

15.施工圖設(shè)計(jì)交底

16.樓書(shū)及宣傳資料制作

17.施工圖修改

18.公司內(nèi)部項(xiàng)目驗(yàn)收

土地投標(biāo)（技術(shù)）

1.作業(yè)目的

土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書(shū)的主要組成部分。也可作

為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)。

2.作業(yè)依據(jù)

從政府土地管理部門(mén)取得的土地開(kāi)發(fā)招標(biāo)書(shū)。

3.決策崗位總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(shū)（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。

主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：布置木作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評(píng)選會(huì)議，向總經(jīng)理推薦首選

方案。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。

4.緊前工作條件

已獲悉政府公布的土地公開(kāi)招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。

5.作業(yè)描述

5.1編制工作進(jìn)度計(jì)劃

因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對(duì)不容許延誤時(shí)間，所以必須

從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開(kāi)發(fā)崗位一起啟動(dòng)“土地投標(biāo)”工作

程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2

天，留有一定的時(shí)間余地。

5.2委托概念方案設(shè)計(jì)

主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)聯(lián)系設(shè)計(jì)單位委托設(shè)計(jì)事宜。向設(shè)計(jì)師提供地形圖復(fù)印

件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各人的設(shè)計(jì)資料

5.3編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)草稿

詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其

中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。

5.4概念方案的設(shè)計(jì)成果

必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為：

5.4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：

A3文本格式的規(guī)劃說(shuō)明書(shū)和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊(cè)。

5.4.2規(guī)劃內(nèi)容與深度

規(guī)劃說(shuō)明書(shū)：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和

景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總

用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、

集中綠地率等）。

規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間

距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫(kù)面積）、周邊情況

反映、比例尺、指北針、日照分析等。

小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書(shū)相關(guān)要求配置，招標(biāo)書(shū)中未提及則在出讓范圍內(nèi)按

《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGW8-55-2006）及地方版標(biāo)準(zhǔn)要求為小區(qū)配

置。

表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥(niǎo)瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。

5.5內(nèi)部評(píng)選

方案資料收全后，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評(píng)選，會(huì)議由規(guī)劃設(shè)計(jì)部主持，由本主辦崗

位組織會(huì)務(wù)，包括確定參會(huì)人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃為主），分發(fā)會(huì)議通知,

落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。由總經(jīng)理確定首選方案。

5.6簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同

與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同。

5.7內(nèi)部審核

本主辦崗位對(duì)批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對(duì)是否符合規(guī)劃指標(biāo)要求，包括規(guī)劃參數(shù)，方案的完

整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時(shí)

間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評(píng)議的優(yōu)化意見(jiàn)與設(shè)計(jì)單位溝通，山設(shè)計(jì)單位酌情修改。

5.8資料移交

在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊(cè)的方案移交土地開(kāi)發(fā)崗位,作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文

件。

5.9保密責(zé)任

本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過(guò)程中的往來(lái)文件和方案成果均需妥善保密保

管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級(jí)印戳，無(wú)保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷毀，嚴(yán)禁向

無(wú)關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實(shí)有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位

的責(zé)任。

土地狀況調(diào)研

1.作業(yè)目的

取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書(shū)作好前期資料準(zhǔn)備。

2.作業(yè)依據(jù)

公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書(shū)，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。

3.主管崗位總經(jīng)理：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。

協(xié)管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報(bào)告。

協(xié)辦崗位營(yíng)銷策劃、前期報(bào)建、土建管理：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。

4.緊前工作條件

已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。

5.作業(yè)要求

5.1踏勘現(xiàn)場(chǎng)需要組織多次，每次踏勘的重點(diǎn)有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專'也

人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。

5.2踏勘現(xiàn)場(chǎng)必須編制調(diào)研報(bào)告，形式為攝影照片和文字說(shuō)明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也

可以是cod電子相冊(cè)文件。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部?jī)?nèi)容，在建筑方

案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。

5.3本作業(yè)形成的調(diào)研報(bào)告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟(jì)師的檢查和評(píng)價(jià)。

6.作業(yè)描述：

6.1調(diào)研外部環(huán)境：

6.1.1生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂(lè)設(shè)置等布局情況。評(píng)估是否

有拾遺補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。

6.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。

6.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級(jí)別，有否拓路計(jì)戈I；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與

本地塊最理想的接口位置。

6.1.4建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日

照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其

建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。

6.1.5地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本

的地基處理可能性。

6.2調(diào)研內(nèi)部環(huán)境：

6.2.1地面障礙物：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或場(chǎng)地平整情況，有否需要保留的大樹(shù)、古樹(shù)、水面、

建筑。如地形圖上沒(méi)有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。

6.2.2對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場(chǎng)地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對(duì)于坡地起伏的地塊

須向當(dāng)?shù)販y(cè)繪部門(mén)申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。

6.2.3空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒(méi)有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。

6.2.4地下障礙物：對(duì)照地區(qū)管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。

6.2.5本小區(qū)比較理想的出入口位置。

6.2.6對(duì)于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽(tīng)

有沒(méi)有淹澇的歷史紀(jì)錄。

編制可行性研究報(bào)告

1.作業(yè)目的

項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步

可行性研究是獲取開(kāi)發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依

據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的

項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資

決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市

場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。

2.作業(yè)要求

為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)

行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。

報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需

要。

3.主管崗位總經(jīng)理：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。

協(xié)管崗位財(cái)務(wù)總監(jiān)、運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理、規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理，成本部經(jīng)理，營(yíng)銷部經(jīng)理：審閱

相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見(jiàn)，協(xié)助總經(jīng)理把關(guān)。

主辦崗位運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。

協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫(xiě)報(bào)告章節(jié)，并根

據(jù)總經(jīng)理的意見(jiàn)優(yōu)化修改。

4.緊前工作條件

初步可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；

深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

標(biāo)。

5.作業(yè)描述

5.1總經(jīng)理組建工作小組，成員主要來(lái)自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門(mén)，并基本固定。有特殊要求的

可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。

5.2本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)

分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。

5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。

5.4小組集體討論，議題為：

5.4.1市場(chǎng)研究。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。

5.4.2項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)

測(cè)；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比

較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。

5.4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗

風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重

新設(shè)計(jì)。

5.5編寫(xiě)研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫(xiě)章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)

調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)理批閱意見(jiàn)后，修改完善，形成正式報(bào)告。

5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容：

5.6.1市場(chǎng)分析

5.6.1.1整體市場(chǎng)分析

全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量：

全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

5.6.1.2細(xì)分市場(chǎng)分析

物業(yè)類型、樓盤(pán)名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；

開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；

投資商/開(kāi)發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。

5.6.2法規(guī)政策分析

開(kāi)發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；

規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；

其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。

5.6.3項(xiàng)目分析

5.6.3.1項(xiàng)目基本情況

地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容

積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要

出入口等）。

563.2項(xiàng)目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、

教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

563.3項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。

563.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。

5.6.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià)

5.6.4.1項(xiàng)目主要定位

市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）；

客戶定位（主要客戶對(duì)象）；

價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。

5.6.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型

整體開(kāi)發(fā)/分期開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。

5.6.6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。

5.6.7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度

總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。

5.6.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利

潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

5.6.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析

風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。

5610項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。

5.6.11附件（包括附圖和附表）。

5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容：

5.7.1總論

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

5.7.2項(xiàng)目區(qū)位分析

項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交

通條件，公共配套設(shè)施等。

5.7.3產(chǎn)品供需分析

市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。

5.7.4建筑方案選擇

建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。

5.7.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。

5.7.6投資估算與資金籌措

建設(shè)息投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。

5.7.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分

析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。

5.7.8風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

5.7.9結(jié)論與建議

5.7.10附表

投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表;

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利

潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。

5.7.11附圖

片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

5.7.12附件

土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(shū)（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、概念方案、規(guī)劃管

理部門(mén)對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。

編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1.作業(yè)目的

不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)都是表達(dá)著開(kāi)發(fā)單位針對(duì)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)

理念和品牌意識(shí)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細(xì)部要

求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)必定會(huì)觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識(shí)，避免大量

的徒勞無(wú)益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過(guò)程。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求

明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

2.作業(yè)依據(jù)

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見(jiàn)書(shū)批復(fù)。

3.決策崗位總經(jīng)理：負(fù)責(zé)最后審查和簽發(fā)。

主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)提綱，提出修改意見(jiàn)，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

協(xié)管崗位營(yíng)銷部經(jīng)理，成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理：會(huì)簽草稿，提出修改意見(jiàn)。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：起草設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并依照會(huì)審意見(jiàn)修改。

協(xié)辦崗位營(yíng)銷策劃：提供市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，主管研究討論市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。

4.緊前工作條件：市場(chǎng)調(diào)研完成，己按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。

5.作業(yè)描述

5.1介紹現(xiàn)場(chǎng)地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河

流、名貴樹(shù)木等。

5.2介紹場(chǎng)外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀

等。

5.3分期實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的大至區(qū)域范圍。

5.4規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（提供相關(guān)項(xiàng)目案例圖片）。

5.5市場(chǎng)定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。

5.6規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、

綠化率、集中綠化率等。

5.7住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。

5.8公共建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營(yíng)方式，服務(wù)范圍等。

5.9樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、面積、參觀動(dòng)線、臨

時(shí)的還是永久性的等。

5.10設(shè)計(jì)深度要求：分概念性方案設(shè)計(jì)?，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。

注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。

5.11作品表達(dá)方式：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等

形式及規(guī)格。

5.12完成期限：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得少于30~40個(gè)工作日，催得太

急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。

6.設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的跟蹤補(bǔ)充

6.1在設(shè)計(jì)過(guò)程中，根據(jù)現(xiàn)實(shí)各方面發(fā)生的變化對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)作及時(shí)的書(shū)面補(bǔ)充。

6.2當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí)，甲方應(yīng)重新審視原來(lái)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，按照建筑方案的審批意見(jiàn),

同時(shí)吸取會(huì)審專家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，重新遞交設(shè)計(jì)單位。

7.設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)應(yīng)附以下附件

7.1當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)。

7.2標(biāo)有規(guī)劃紅線的1:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角

點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無(wú)此條件的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。

建筑方案招標(biāo)

1.作業(yè)目的

為了引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)成果，樹(shù)立公司持久的品

牌，縮短設(shè)計(jì)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開(kāi)發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。

2.作業(yè)依據(jù)：

建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部2000年第82號(hào)）。

地方版建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則

3.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：負(fù)責(zé)招標(biāo)全過(guò)程工作，組建設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組，推薦評(píng)標(biāo)

小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長(zhǎng)的意見(jiàn)。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：按照組長(zhǎng)的指令承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。

4.緊前工作條件

已通過(guò)拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批

準(zhǔn)。

5.作業(yè)步驟（待定）

6.作業(yè)描述

本項(xiàng)工作由本公司自行組織實(shí)施：可以公開(kāi)招標(biāo)，也可以邀請(qǐng)招標(biāo)。

6.1成立招標(biāo)工作小組

6.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，并由總經(jīng)理指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體

分工由組長(zhǎng)安排。人員相對(duì)穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。

6.1.2招標(biāo)工作小組的主要工作內(nèi)容是：

編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)，擬定評(píng)標(biāo)小組名單，報(bào)總經(jīng)理審批；

接受投標(biāo)人的報(bào)名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報(bào)招投標(biāo)委員會(huì)備案；

發(fā)放設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，解釋和答疑，接受和保管投

標(biāo)文件與模型；

組織開(kāi)標(biāo)會(huì)議；

對(duì)投標(biāo)人的標(biāo)書(shū)、單位名稱進(jìn)行編號(hào)，并作保密處理后送交評(píng)標(biāo)小組評(píng)審；

填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書(shū)，經(jīng)招投標(biāo)委員會(huì)見(jiàn)證后發(fā)給中標(biāo)人；

辦理簽訂設(shè)計(jì)委托合同；

向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書(shū)編制補(bǔ)償金；

整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。

6.2招標(biāo)登記

向招投標(biāo)委員會(huì)填報(bào)《招標(biāo)項(xiàng)目登記表》。

6.3發(fā)布信息

待登記表批復(fù)后，即可向合格的設(shè)計(jì)供應(yīng)商發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、

界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)單位名稱、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書(shū)面

申請(qǐng)報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。

6.4編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)

6.4.1待總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。

6.4.2設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū):在原有設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見(jiàn)書(shū)調(diào)整完

善（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》）?

投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須

加蓋建筑師的注冊(cè)章和單位公章，供評(píng)委審閱的文件必須匿名。

投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間（要盡量給予比較充裕的時(shí)間）。

答疑、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)等活動(dòng)的日程安排。

未中標(biāo)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo)方案一般不

單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)

容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書(shū)中明確。

擬簽合同的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話，將體現(xiàn)在設(shè)計(jì)委托合同中的投標(biāo)人主要承

諾：如取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、設(shè)計(jì)周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

6.5確定投標(biāo)人名單

公開(kāi)招標(biāo)的山招標(biāo)小組審查所有書(shū)面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請(qǐng)

招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請(qǐng)書(shū)。

6.6發(fā)放招標(biāo)書(shū)

按照招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書(shū)，并收取投

標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書(shū)中明確。

6.7踏勘和答疑：

6.7.1招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書(shū)后的約定時(shí)間統(tǒng)組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場(chǎng)及周邊情況。

6.7.2投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)踏勘中提出的疑問(wèn)，招標(biāo)人可以書(shū)面形式或召開(kāi)投標(biāo)答

疑會(huì)的方式解答（原則上只解答招標(biāo)書(shū)及附件本身未表述明確的疑問(wèn)），同時(shí)將解答以書(shū)面

方式通知所有購(gòu)買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。

6.8組建評(píng)標(biāo)小組

6.8.1評(píng)標(biāo)小組通常由7?11人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家1?3名，營(yíng)銷

策劃專家1?2名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各1?2名，其中包括本公司的相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人。

專家由招標(biāo)小組推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后設(shè)施。

6.8.2評(píng)標(biāo)小組的主要工作內(nèi)容是：

在評(píng)標(biāo)前制定評(píng)標(biāo)和決標(biāo)的辦法；

負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)，匯總評(píng)標(biāo)結(jié)果；

按照評(píng)標(biāo)決標(biāo)的辦法推薦或決定中標(biāo)方案。

6.8.3評(píng)標(biāo)小組人員名單不公開(kāi)，評(píng)標(biāo)小組成員須對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。

6.9開(kāi)標(biāo)

6.9.1開(kāi)標(biāo)會(huì)議山招標(biāo)小組的組長(zhǎng)主持，各投標(biāo)人參加，招投標(biāo)委員會(huì)派員全過(guò)程監(jiān)督。

6.9.2投標(biāo)文件有下列情形之一的，招標(biāo)小組不予受理：

未按招標(biāo)文件要求密封的。

在供評(píng)委評(píng)閱的方案圖冊(cè)和模型上出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計(jì)人姓

名的。

在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說(shuō)明上無(wú)相應(yīng)資格的注冊(cè)建筑師簽字的，或注冊(cè)建筑師受聘單位與

投標(biāo)人不符的，或無(wú)投標(biāo)人公章的。

6.9.3招標(biāo)小組在審查投標(biāo)人資質(zhì)和匿名要求后應(yīng)當(dāng)眾宣布有效投標(biāo)人名單。

6.10評(píng)標(biāo)

6.10.1會(huì)議地點(diǎn)由招標(biāo)小組安排落實(shí)。會(huì)議由全體評(píng)委推舉的組長(zhǎng)主持。

6.10.2先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評(píng)委在無(wú)干擾的環(huán)境下討論評(píng)議，按照技術(shù)

先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾

綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標(biāo)人沒(méi)有授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。那么前

三名即作為評(píng)標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。

6.10.3評(píng)標(biāo)小組完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提供書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告山全體評(píng)委簽字。

6.11定標(biāo)

6.11.1評(píng)標(biāo)小組提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告后，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案，

報(bào)公司總經(jīng)理批復(fù)。

6.11.2招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選方案為中標(biāo)方案。

排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同，可以確定排名第二

的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

6.11.3中標(biāo)通知書(shū)由招標(biāo)小組發(fā)出。

6.12退標(biāo):

招標(biāo)小組在發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)同期發(fā)出未中標(biāo)通知書(shū)，并向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證

金和支付補(bǔ)償金。

6.13報(bào)告：

招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)之II起十五”內(nèi)，向招投標(biāo)委員會(huì)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)

告。報(bào)告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容:

招標(biāo)范圍；

招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介；

招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容；

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)報(bào)告；

中標(biāo)結(jié)果。

6.14簽訂合同：

自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起三十U內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投

標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。

規(guī)劃方案報(bào)審

1.作業(yè)目的

為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性

規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門(mén)

的批準(zhǔn)。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長(zhǎng)，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦

時(shí)間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入報(bào)審

程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。

2.作業(yè)依據(jù)

中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；城市規(guī)劃條例；城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批

準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。

3.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過(guò)程中處理主辦崗位解

決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。

主辦崗位前期部報(bào)建專員：負(fù)責(zé)收集整理報(bào)審資料文件，具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。

4.緊前工作條件

規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評(píng)審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見(jiàn)作了調(diào)整。

5.作業(yè)描述

5.1主辦崗位到規(guī)劃部門(mén)領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件（帶*

號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還）：

*5.1.1批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。

*5.1.2市測(cè)繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用WO.3mm的

墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地

界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

*5.1.31/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖（藍(lán)圖）二份，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案

出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖標(biāo)準(zhǔn)。

*5.1.4建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出

圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。

*5.1.5經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。

5.1.6《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的通知》中要求申請(qǐng)單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。

5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門(mén)前次審核意見(jiàn)要求為準(zhǔn)。

5.3規(guī)劃部門(mén)組織召開(kāi)由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門(mén)參加的規(guī)劃方案征詢會(huì)，征詢環(huán)保、

消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門(mén)的意見(jiàn)，以《建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)單》給

予批復(fù)。

5.4規(guī)劃部門(mén)認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見(jiàn)。

5.5核發(fā)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)單”批復(fù)的時(shí)限為每次審核各為個(gè)工作日。

5.6接規(guī)劃部門(mén)總窗口領(lǐng)證通知領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖。

5.7本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖，配合規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階

段的管理。

設(shè)計(jì)委托

1.作業(yè)目的

設(shè)計(jì)工作是建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容考

慮周到全面；二是項(xiàng)目的定位表達(dá)具體詳細(xì)，以利項(xiàng)目的建造、實(shí)施。

2.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：主要合同條款定調(diào)并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，主持與合同對(duì)方

的談判。

協(xié)管崗位財(cái)務(wù)總監(jiān)：審閱合同草稿，提出修改意見(jiàn)。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：按中標(biāo)單位在投標(biāo)書(shū)中的承諾和主管崗位意見(jiàn)草擬合同，辦理

備案手續(xù)。

3.緊前工作

土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)單位已確定，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)已修改調(diào)整完畢。

4.作業(yè)描述

4.1設(shè)計(jì)委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的《建設(shè)工程設(shè)

計(jì)合同》等格式文件和附件。本主辦崗位負(fù)責(zé)填寫(xiě)，主管崗位審核后交設(shè)計(jì)單位征求意見(jiàn)。

4.2因格式合同是設(shè)計(jì)單位提供的，所以設(shè)計(jì)單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但

甲方可以不受格式的束縛和限制。

4.3本主辦崗位嚴(yán)格按中標(biāo)單位的投標(biāo)承諾填寫(xiě)格式文本中的空格，無(wú)關(guān)的空格填斜杠，無(wú)

關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。

4.4除格式條款外，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限

于以下內(nèi)容：

4.4.1設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)留有10?15%在竣工驗(yàn)收后支付。

4.4.2現(xiàn)場(chǎng)配合服務(wù)應(yīng)參與的范圍包括：圖紙交底、階段驗(yàn)收、采購(gòu)考察、設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)

的優(yōu)化、深化和補(bǔ)充、設(shè)計(jì)簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。

4.4.3設(shè)計(jì)成果的權(quán)屬：應(yīng)明確成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方。需要設(shè)計(jì)單位承諾本設(shè)計(jì)成果至今

和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。即沒(méi)有侵害或抄襲任何單位和個(gè)人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，

也不會(huì)未經(jīng)甲方的書(shū)面同意，而重復(fù)用于其他任何項(xiàng)目。

4.4.4設(shè)計(jì)質(zhì)量保險(xiǎn)：應(yīng)有詳細(xì)條款保證因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致甲方重大損失時(shí)，甲方能及時(shí)合理

地得到保險(xiǎn)理賠。

4.4.5如甲方指定設(shè)計(jì)人員擔(dān)任設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人或工種負(fù)責(zé)人的，設(shè)計(jì)單位必須安排落實(shí)，并

在圖紙會(huì)簽欄和注冊(cè)蓋章等方面得到證實(shí)。

4.4.6限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的平方米指標(biāo)等。

4.4.7設(shè)計(jì)單位的違約責(zé)任：如逾期交圖、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方的知

識(shí)產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場(chǎng)配合服務(wù)不到位等。由此造成甲方損失的，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要一一明列，

不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等含糊其詞的說(shuō)法。

4.5本作業(yè)的經(jīng)辦流程為：主辦崗位起草------主管崗位審核報(bào)總經(jīng)理------主管崗位與對(duì)

方協(xié)商談判修改，必要時(shí)總經(jīng)理出面再協(xié)商------定稿，總經(jīng)理代表本公司簽署合同------

30日之內(nèi)報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

4.6在設(shè)計(jì)或施工進(jìn)行過(guò)程中，如發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項(xiàng)商

定增減設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、經(jīng)費(fèi)等，并簽訂書(shū)面的補(bǔ)充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計(jì)合同具有

同等的法律效力。

建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化、深化

1.作業(yè)目的

中標(biāo)方案既已中標(biāo)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修

改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。但中標(biāo)方案也并非完美無(wú)暇,

總有拾遺補(bǔ)缺的優(yōu)化和細(xì)化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽(tīng)取意見(jiàn),在眾說(shuō)紛紜,

七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中明確的理念目標(biāo)，和設(shè)計(jì)師平等地研究探討，把建

筑方案設(shè)計(jì)到滿意為止。

2.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：主持專家評(píng)議會(huì)議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見(jiàn)，決定修

改方案的取舍。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管、景觀設(shè)計(jì)主管：收集匯總各種優(yōu)化建議和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建

筑設(shè)計(jì)方案。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

3.1作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案，評(píng)標(biāo)組專家建議。

3.2緊前工作條件

規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。

3.3重點(diǎn)是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)調(diào)整：

3.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的

主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過(guò)次級(jí)道路與主

干道連接；住宅前后的三級(jí)道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開(kāi)放到開(kāi)

放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、

人車交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。

3.3.2要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在

不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。

3.3.3以鳥(niǎo)瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有

降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽(yáng)臺(tái)，身臨其境?

樣地環(huán)顧四周，才能感覺(jué)視線是否遮擋，視野是否開(kāi)闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺(jué)。

特別是板式建筑群。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行

人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。

3.3.4過(guò)分強(qiáng)調(diào)人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違,

反而人車混雜。

3.3.5建設(shè)和維護(hù)城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)必要不惜緊縮建筑的間距和占地,

在小區(qū)內(nèi)部開(kāi)辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長(zhǎng)期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。盡管景觀很秀

麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。

4.房型設(shè)計(jì)優(yōu)化

4.1作業(yè)依據(jù)

已通過(guò)審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。'

4.2緊前工作條件

從規(guī)劃方案審批通過(guò)起，直至施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始之前。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)

房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。

4.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯人性化：

4.3.1按照客戶定位，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.2就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局

一定要有變化，品種必須多樣。

4.3.3每個(gè)房間的長(zhǎng)寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學(xué)的原理。特別是廁所、

廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門(mén)、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。

4.3.4把最需要陽(yáng)光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書(shū)

房更需要陽(yáng)光。

4.3.5敞開(kāi)無(wú)必要封閉的空間，審視每扇門(mén)和窗的位置，有時(shí)只需稍作改動(dòng)，室內(nèi)通風(fēng)立刻

得到改善。

4.3.6審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成輕質(zhì)。

4.3.7注意避讓不便取消的柱和梁。

4.3.8室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。

4.3.9難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來(lái)比勉強(qiáng)修改效果更好。

5.立面造型優(yōu)化

5.1作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。

5.2緊前工作條件

規(guī)劃方案審批通過(guò)后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面

方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過(guò)之后，側(cè)重于立面用料?，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。

5.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯個(gè)性化：

5.3.1傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動(dòng)地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長(zhǎng)期以來(lái)

束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識(shí)。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動(dòng)的協(xié)調(diào)觀念，那就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相

互烘托和陪襯，既可以有似曾相識(shí)的回味無(wú)窮，也可以有標(biāo)新立異的強(qiáng)烈對(duì)比。只是在特定

的環(huán)境下選擇哪種感覺(jué)更適宜而己。

5.3.2高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。

5.3.3清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異,

個(gè)性特征難以體現(xiàn)。

5.3.4減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實(shí)的非功能性裝飾，但遮陽(yáng)板，空調(diào)架，花盆架等

有實(shí)際功能的外墻附件應(yīng)該有細(xì)部的裝飾設(shè)計(jì)。

5.3.5注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開(kāi)啟窗扇的面積，以降低

能源損失。

5.3.6精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件，當(dāng)建筑投入使用后會(huì)使立面質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫(huà)龍

點(diǎn)睛的意外效果。

5.3.7不同的陽(yáng)臺(tái)形狀和布列會(huì)使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。陽(yáng)臺(tái)欄板和扶手的用料最能調(diào)

節(jié)建筑立面的虛實(shí)搭配。

5.3.8仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。

拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接。

5.3.9外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否牢固和可靠。

5.3.10把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關(guān)鍵在于搭配巧妙，并非價(jià)格貴的一定好。利用電腦

技術(shù)做多方案比較，一定會(huì)有滿意的效果。

5.3.11廣開(kāi)思路，多請(qǐng)幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開(kāi)言路，多請(qǐng)幾位不同年齡層次的專家

審視評(píng)判。在這方面多花些時(shí)間和費(fèi)用非常值得。

日照分析報(bào)告的編制

1.作業(yè)目的

日照分析報(bào)告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否

通過(guò)審批的重要條件。如果是因?yàn)槿照辗治龅牟铄e(cuò)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定

11照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。

2.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：當(dāng)日照要求的限制引起基地容積率下降時(shí)，提出決策意見(jiàn)。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：督促檢查設(shè)計(jì)單位對(duì)各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基

地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。

3.作業(yè)依據(jù)

滬規(guī)法（2003）482號(hào)稱關(guān)于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋（三）〉的

通知。

4.緊前工作條件

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。本項(xiàng)作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證

之前完成。

5.作業(yè)描述

5.1II照分析報(bào)告必須委托規(guī)劃審批部門(mén)認(rèn)可的，且具備乙級(jí)或乙級(jí)以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或

建筑設(shè)計(jì)單位或咨詢機(jī)構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門(mén)鑒定通過(guò)

的。編制單位對(duì)編制的日照分析報(bào)告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。由于日照分析報(bào)告不真實(shí)，不正

確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委

托合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合同中明確。

5.2本主辦崗位應(yīng)向編制單位提供以下資料?：

5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測(cè)繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。

5.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的電子文本，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立

剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。

5.2.3基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須

附標(biāo)有詳細(xì)窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖

（附有各屋頂?shù)脑敿?xì)標(biāo)高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建

檔案管理部門(mén)收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無(wú)法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定

資質(zhì)的測(cè)繪單位測(cè)繪。

5.2.4基地外納入主客體建筑范圍的正在建或一批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，

區(qū)規(guī)劃管理部門(mén)收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。

5.3編制單位提供的日照分析報(bào)告應(yīng)包含以下內(nèi)容：

5.3.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書(shū)編號(hào)、地址、法

定代表人、聯(lián)系方式。

5.3.2項(xiàng)目概況：

5.3.2.1建設(shè)項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、用地范圍；

5.3.2.2本基地?cái)M建主體建筑的基本情況（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）；

5.3.2.3根據(jù)本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號(hào)、使用性質(zhì)、

層數(shù)、高度、位置、窗位編號(hào)、窗臺(tái)高度等）；

5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號(hào)、名稱、層數(shù)、高度、位置等）；

5.3.2.5以上資料的來(lái)源說(shuō)明；

5.3.2.6進(jìn)行II照分析所采用的分析軟件。

5.3.3日照分析結(jié)論：

5.3.3.1計(jì)算出客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設(shè)前后的日照時(shí)間段和有效日照時(shí)數(shù)，

列出每幢客體建筑的日照時(shí)間表，注明不滿足日照要求的窗位；

5.3.3.2明確在擬建建筑建設(shè)前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數(shù)和戶數(shù)。

5.3.4附圖：

5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:10001:2000）；

5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:10001:2000）；

5.34.3日照分析圖（1:500"1:1000）?

5.4本主辦崗位收到報(bào)告后應(yīng)仔細(xì)閱讀，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單

位補(bǔ)齊。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否

有因本基地的原因而減少II照以至達(dá)不到規(guī)范要求的。本主辦崗位應(yīng)依據(jù)分析報(bào)告與規(guī)劃方

案的設(shè)計(jì)單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃

方案編制日照分析報(bào)告。直至符合規(guī)范要求。

5.5申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)附送《日照分析報(bào)告》全文一份（含附圖），以及進(jìn)行II

照分析的主要原始材料和清單各一份。

5.6本主辦崗位對(duì)報(bào)送的日照分析報(bào)告和附送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并應(yīng)如實(shí)回答規(guī)劃管理部

門(mén)案件經(jīng)辦人員的詢問(wèn)，如報(bào)送材料不實(shí),或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問(wèn)有所隱瞞而產(chǎn)生后果的,

應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

召開(kāi)擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì)

1.作業(yè)目的

擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審批是建設(shè)工程在報(bào)建工程中的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)國(guó)家規(guī)定的政府

行政管理制度，其目的是協(xié)調(diào)各配套部門(mén)的資源分配，促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)步，提高投資效益，提高

建筑使用功能和城市環(huán)境水平。

2.作業(yè)范圍

2.1大中型公共建筑；

2.2總建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米或單體建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的住宅建設(shè)項(xiàng)目；

2.3單體建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的其它民用建筑項(xiàng)目；

2.4建筑高度超過(guò)100米的超高層建設(shè)項(xiàng)目；

2.5特殊指定的建設(shè)項(xiàng)目。

3.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：必要時(shí)代表公司在會(huì)上發(fā)言。

主辦崗位前期部經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織會(huì)務(wù)，編制會(huì)議紀(jì)要。

協(xié)辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管，機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)主管，景觀設(shè)計(jì)主管、設(shè)備工程師：協(xié)助規(guī)劃

設(shè)計(jì)部經(jīng)理工作。

4.緊前工作

4.1已取得規(guī)劃部門(mén)簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核意見(jiàn)。

4.2全套初步設(shè)計(jì)文本已編制完成。初步設(shè)計(jì)文本必須加蓋地方建委統(tǒng)頒發(fā)的出圖專用

早。

4.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)的開(kāi)始和過(guò)程中，本主管和主辦崗位已多次和設(shè)計(jì)單位溝通聯(lián)絡(luò)，甲方意圖已

充分表達(dá)清楚，并已完全體現(xiàn)在設(shè)計(jì)文本上。

4.4已經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)認(rèn)可，并由建設(shè)單位委托項(xiàng)目所在地的建委組織專家進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)預(yù)

審。

5.作業(yè)描述

5.1本主辦崗位負(fù)責(zé)擴(kuò)初審批會(huì)議的會(huì)務(wù)工作，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會(huì)議資料和

通知，和出席人員招呼和溝通，布置會(huì)場(chǎng)，落實(shí)記錄和編制會(huì)議紀(jì)要和接待簽到的人員。

5.2會(huì)議由建委主持，設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)概況，各專業(yè)審查部門(mén)針對(duì)設(shè)計(jì)和說(shuō)明是否符合國(guó)

家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門(mén)的管理法規(guī)發(fā)表審核意見(jiàn)：

5.2.1設(shè)計(jì)主要指標(biāo)是否符合被批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或土地批租合同的內(nèi)容要求；

5.2.2總體布局是否合理及符合各項(xiàng)要求；

5.2.3工藝設(shè)計(jì)是否成熟、可靠，選用設(shè)備的容量是否合理和符合功能要求；

5.2.4采用的新技術(shù)是否適用、可靠、先進(jìn)；

5.2.5市政、公用設(shè)施配套是否落實(shí)，建筑設(shè)計(jì)中的配套和設(shè)備用房是否滿足配套部門(mén)的使

用要求；

5.2.6結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和說(shuō)明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟(jì)

和合理；

5.2.7各專業(yè)審查部門(mén)（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞

動(dòng)護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來(lái)水、電話通訊等）等意見(jiàn)，

相互之間有否矛盾和沖突。

5.3本主管和主辦崗位出席會(huì)議。在各審查部門(mén)的發(fā)言過(guò)程中認(rèn)真做好記錄，一般不發(fā)表意

見(jiàn)，除非審查部門(mén)的意見(jiàn)明顯超越規(guī)范，規(guī)定或規(guī)劃審批意見(jiàn)。為此，要求本主管崗位發(fā)言

時(shí)注意分寸，婉轉(zhuǎn)，留有會(huì)后協(xié)調(diào)的余地。

5.4本主辦崗位必須在會(huì)議前與主持人溝通，主動(dòng)要求編制會(huì)議紀(jì)要，并在主持人匯總各審

查部門(mén)的審查意見(jiàn)之前，完成會(huì)議紀(jì)要的草稿，提供給主持人。這項(xiàng)工作非常緊張，但對(duì)達(dá)

到會(huì)議預(yù)期效果十分有效。本主管崗位必須在會(huì)前做好充分的準(zhǔn)備和分工。

5.5主持人宣讀會(huì)議紀(jì)要，征求各審查部門(mén)的意見(jiàn)，如有異議，可在文字上略作修改，盡量

不要偏離甲方原意。

5.6由主辦崗位請(qǐng)各單位在會(huì)議紀(jì)要的簽到單上簽字，收齊各單位代表當(dāng)場(chǎng)出具的擴(kuò)初設(shè)計(jì)

征詢單，附上專家車馬費(fèi)用。

5.7本主管崗位致辭答謝，主持人宣布會(huì)議結(jié)束。

5.8對(duì)因故未參加會(huì)議的審查部門(mén)，本主辦崗位應(yīng)盡快與之聯(lián)系，取得征詢意見(jiàn)，并收集相

關(guān)資料報(bào)送建委和規(guī)劃部門(mén)。

委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探

1.作業(yè)目的

現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段非常重要的作業(yè)環(huán)節(jié)，憑借初勘報(bào)告，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位

可以了解哪些不利地質(zhì)應(yīng)該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，而詳勘報(bào)告更是結(jié)構(gòu)工

程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)，結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟(jì)性與合理性，很大程度上取決于勘察數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

所以委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探是公司從技術(shù)管理著手進(jìn)行質(zhì)量和成本把關(guān)的第一步。

2.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：決定是否委托初勘，批準(zhǔn)勘察任務(wù)書(shū)，簽署勘察合同。聽(tīng)

取勘察成果介紹，決定是否因地質(zhì)情況而需要調(diào)整規(guī)劃方案布局。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：負(fù)責(zé)編制勘察任務(wù)書(shū)，商談勘察合同，抽查勘察作業(yè)質(zhì)量，組

織專家評(píng)議。

3.委托初勘：

3.1緊前工作條件

初勘不是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行的程序，但當(dāng)缺乏當(dāng)?shù)氐钠湛辟Y料并出現(xiàn)以下情況之一時(shí)，

可以在土地中標(biāo)以后考慮決定委托初勘。

3.1.1大片農(nóng)田或山坡；

3.1.2地形地貌與測(cè)繪院提供的地形圖有多處不相附的；

3.1.3在土地狀況調(diào)研時(shí)了解到地塊內(nèi)過(guò)去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造歷史的，為減

少地基處理費(fèi)用，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有可能合理避讓的；

3.1.4原有地形地貌包括山坡，水面在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有被利用可能的；

3.1.5現(xiàn)場(chǎng)條件可以滿足初勘正常的作業(yè)需要（如地塊內(nèi)的地面障礙物己清除），還在使用

的地下管線位置走向已經(jīng)摸清，已征得動(dòng)拆遷單位同意配合的承諾（包括與暫留居民和職工

的解釋安撫工作），保證施工作業(yè)不受干擾和臨電臨水的拖接工作。

3.2作業(yè)描述：

3.2.1由主辦崗位推薦當(dāng)?shù)卦诳辈煨袠I(yè)中占領(lǐng)主要市場(chǎng)的單位，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，與其簽訂委

托初勘合同，并提供1:500或1:1000的地形圖和勘察任務(wù)書(shū)。如還有在使用的地下管線，

應(yīng)提供管線圖并現(xiàn)場(chǎng)交底。

3.2.2勘察任務(wù)書(shū)一般包括以下內(nèi)容，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求可以刪簡(jiǎn)：

3.2.2.1城市水準(zhǔn)點(diǎn)和城市坐標(biāo)點(diǎn)的引測(cè)；

3.2.2.2地形地貌測(cè)繪（包括閉合邊界坐標(biāo)的復(fù)測(cè)或建立、建立坐標(biāo)網(wǎng)、坡地等高線測(cè)繪、

水面邊界和河床斷面測(cè)繪、基地面積測(cè)算、水面面積測(cè)算）；

3.2.2.3地表以下5米內(nèi)的地質(zhì)普查，地下水位測(cè)量、水質(zhì)分析。

3.2.3進(jìn)場(chǎng)配合：在勘察單位進(jìn)場(chǎng)之前，本主辦崗位應(yīng)聯(lián)系動(dòng)拆遷單位落實(shí)進(jìn)場(chǎng)條件，如以

上3.1.5款所述。

3.2.4成果交底：勘察單位提交初勘報(bào)告后，本主辦崗位應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)抽查復(fù)核，檢查界樁是否

堅(jiān)固和齊全，有否永久性的引出定位標(biāo)記，地形地貌如與報(bào)告明顯不符，應(yīng)選點(diǎn)囑勘察單位

當(dāng)場(chǎng)用儀器驗(yàn)證。

3.2.5初勘報(bào)告一份由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簽收，其他暫由本主辦崗位保管，以后移交項(xiàng)目資料員。

4.委托詳勘

4.1主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。如此時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理已到崗，本項(xiàng)作業(yè)移

交項(xiàng)目經(jīng)理操作。

4.2緊前工作條件

擴(kuò)初設(shè)計(jì)已經(jīng)批準(zhǔn)，除地質(zhì)因素需要調(diào)整規(guī)劃外，各建筑物的定位坐標(biāo)不再變動(dòng)。土地

已經(jīng)移交本公司，或已取得動(dòng)拆遷單位的配合承諾。

4.3作業(yè)描述

4.3.1由本主辦崗位負(fù)責(zé)編制邀請(qǐng)勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)，主要內(nèi)容包括：工程概況、場(chǎng)地概況、

進(jìn)度控制、有何特殊要求、投標(biāo)書(shū)編制要求、招投標(biāo)日程安排等。準(zhǔn)備招標(biāo)文件資料?：邀標(biāo)

書(shū)，1:500或1:1000的地形圖，擴(kuò)初方案文本，規(guī)劃總圖的CAD電子圖形文件。

4.3.2由本主辦崗位推薦當(dāng)?shù)卦诳辈煨袠I(yè)中占領(lǐng)主要市場(chǎng)的單位2?3家，經(jīng)總工程師批準(zhǔn)

和招投標(biāo)辦公室的同意，邀請(qǐng)他們參加投標(biāo)。集中分發(fā)招標(biāo)文件。

4.3.3召開(kāi)投標(biāo)書(shū)評(píng)審會(huì)議，總工程師主持會(huì)議，本主辦崗位負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)工作，邀請(qǐng)公司系統(tǒng)

的工程技術(shù)骨干，本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，與投標(biāo)單位無(wú)利害關(guān)系的勘察設(shè)計(jì)專家等出席。

對(duì)各投標(biāo)單位編制的勘察設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)場(chǎng)和內(nèi)業(yè)技術(shù)人員的資質(zhì)、設(shè)備精度、質(zhì)量保證體系、

進(jìn)度、取費(fèi)、分析建議的承諾詳細(xì)程度等進(jìn)行綜合評(píng)議（有些勘察單位敢于承諾持力層承載

力的建議值與試壓結(jié)論的誤差不超過(guò)20%甚至更少，依此證明其具備足夠的技術(shù)能力），由

總工程師匯總意見(jiàn)決定勘察業(yè)務(wù)的中標(biāo)單位。對(duì)中標(biāo)單位的勘察設(shè)計(jì)方案提出優(yōu)化建議，形

成會(huì)議紀(jì)要。

4.3.4本主辦崗位依據(jù)中標(biāo)的投標(biāo)書(shū)和會(huì)議紀(jì)要與勘察單位商談合同條款,此時(shí)如項(xiàng)目經(jīng)理

己經(jīng)到崗，則由項(xiàng)目經(jīng)理簽署合同，否則由總工程師簽署。勘察單位的進(jìn)場(chǎng)條件和配合也由

本主辦崗位負(fù)責(zé)落實(shí)。

4.3.5為保證勘察質(zhì)量，本主辦崗位應(yīng)通過(guò)人事部門(mén)聘用一位有勘察實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員，

對(duì)勘察全過(guò)程進(jìn)行旁站監(jiān)理。

4.3.6取得詳勘報(bào)告后，本主辦崗位組織原班評(píng)議專家（加上監(jiān)理、勘察單位和規(guī)劃設(shè)計(jì)負(fù)

責(zé)人）舉行詳勘報(bào)告的評(píng)議會(huì)議，并編制會(huì)議紀(jì)要。主要議題：

4.3.6.1分析土樣和數(shù)據(jù)采集，成果參數(shù)等的可信程度；與相近地塊的現(xiàn)有資料進(jìn)行比較；

如有疑問(wèn)，而勘察單位又不能合理解釋的，應(yīng)考慮另行委托其他勘察單位在主要孔位附近重

新鉆探，以校核數(shù)據(jù)。

4.3.6.2詳細(xì)聽(tīng)取勘察單位對(duì)地基承載力、沉降計(jì)算值、地基處理建議、基礎(chǔ)類型的經(jīng)濟(jì)技

術(shù)比較等的分析研究成果介紹；判別推薦的地基處理和基礎(chǔ)類型的建議是否經(jīng)濟(jì)合理。

4.3.6.3是否需要調(diào)整規(guī)劃，以避讓不利地形或地基，減少地基處理成本。

4.3.6.4形成會(huì)議紀(jì)要，由總工程師簽發(fā)。

4.3.7詳勘報(bào)告一份（附評(píng)議會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要）由施工圖設(shè)計(jì)單位簽收,其余移交項(xiàng)目經(jīng)理留

用。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化

1.作業(yè)目的

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是工程設(shè)計(jì)中降本潛力最大的一個(gè)環(huán)節(jié)，目前在設(shè)計(jì)單位還沒(méi)有全面推行限額

設(shè)計(jì)的情況下，開(kāi)發(fā)單位只能依靠限定技術(shù)指標(biāo)，要求多方案比較和專家評(píng)審等的辦法，促

進(jìn)設(shè)計(jì)單位精心設(shè)計(jì)，使結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在保證安全和耐久使用的前提下，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)合理的效果。

設(shè)計(jì)優(yōu)化工作可以推廣應(yīng)用到規(guī)劃，建筑，環(huán)境，設(shè)備，施工技術(shù)措施等的設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)上。

2.主管崗位總經(jīng)理：指導(dǎo)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作，并對(duì)其合理性和經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。

主辦崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：收集資料，組織研討會(huì)的會(huì)務(wù)工作，督辦設(shè)計(jì)的優(yōu)化修改。

3.緊前工作條件

擴(kuò)初設(shè)計(jì)的建筑和配套評(píng)審已通過(guò)。尚未進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。

4.作業(yè)描述：

4.1在簽訂設(shè)計(jì)委托合同時(shí)，應(yīng)將擴(kuò)初設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量要求單列成合同條款，如：基

礎(chǔ)以上的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，混凝土單方折算厚度和鋼材的單方耗用量，必須滿足在限額以下的要

求；樁基礎(chǔ)必須有2?3套方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較：結(jié)構(gòu)計(jì)算必須采用至少兩種計(jì)算機(jī)

程序的相互校核；必須承諾向甲方公開(kāi)計(jì)算假定條件和計(jì)算機(jī)輸入輸出的數(shù)據(jù)等。

4.2召開(kāi)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化研討會(huì)

4.2.1會(huì)前的準(zhǔn)備工作

設(shè)計(jì)單位完成多方案的計(jì)算比較，并已形成傾向性意見(jiàn)；本公司內(nèi)部的技術(shù)主管如總工

程師已組織內(nèi)部智囊團(tuán)進(jìn)行研究，掌握了主要的研討議題，并收集了相近類型建筑的有關(guān)資

料，做到了心中有底；聘請(qǐng)公司外的結(jié)構(gòu)專家3?4名已通知落實(shí)，確保能準(zhǔn)時(shí)參加。

4.2.2研討會(huì)出席對(duì)象

本公司人員：規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理，建筑設(shè)計(jì)主管，承擔(dān)過(guò)類似工程建設(shè)的工程經(jīng)理或現(xiàn)場(chǎng)

土建工程師。并指定專人做好記錄和負(fù)責(zé)編制會(huì)議紀(jì)要。

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位人員：室主任，項(xiàng)目設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人，結(jié)構(gòu)工種負(fù)責(zé)人，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人。

外聘專家：1?3名。

4.2.3會(huì)議主持人

本公司組織的研討會(huì)由規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理主持。

4.2.4研討議程

4.2.4.1由設(shè)計(jì)單位介紹結(jié)構(gòu)的體系，計(jì)算假定條件，輸入數(shù)據(jù)的依據(jù)，多方案比較的結(jié)果，

傾向性的意見(jiàn)。

4.2.4.2專家詢問(wèn)，由設(shè)計(jì)單位補(bǔ)充解答和解釋。

4.2.4.3主持人組織研討。不要先在枝節(jié)小問(wèn)題上過(guò)多討論，應(yīng)首先判斷結(jié)構(gòu)體系是否適用，

支承構(gòu)件的分布是否合理，建筑重心和結(jié)構(gòu)形心偏位程度，自振頻率，最大水平位移，沉降

量計(jì)算值等是否符合規(guī)范，有沒(méi)有優(yōu)化的可能；其次檢查荷載和構(gòu)件截面尺寸等輸入數(shù)據(jù)是

否過(guò)于保守，各種構(gòu)件的強(qiáng)度，剛度和安全度是否勻稱，構(gòu)件的位置尺寸體量是否影響使用

的舒適性和視覺(jué)效果，有沒(méi)有優(yōu)化的可能。主持人要營(yíng)造自由寬松的研討氣氛，不要停留在

品頭論足上,要啟發(fā)大家提出改進(jìn)和優(yōu)化的具體辦法來(lái)，倡導(dǎo)設(shè)計(jì)單位對(duì)不同意見(jiàn)進(jìn)行辯論,

直到大家的看法趨于統(tǒng)一。

4.2.4.4主持人匯總，宣讀會(huì)議紀(jì)要，收齊外聘專家的書(shū)面意見(jiàn)，并最遲于第二天把會(huì)議紀(jì)

要，甲方聲明和專家意見(jiàn)一并交設(shè)計(jì)單位簽收。其中甲方聲明的主要內(nèi)容是要求設(shè)計(jì)單位必

須按會(huì)議紀(jì)要的決議進(jìn)行結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)，專家意見(jiàn)中如有與會(huì)議紀(jì)要決議不一致的，除涉

及國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定外，可僅作參考。

4.2.5對(duì)于重大的或特別復(fù)雜的工程，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的研討會(huì)可以在總體協(xié)調(diào)下不為例分階

段地多次舉行。如樁基，地面以下結(jié)構(gòu)，地面以上結(jié)構(gòu)，屋頂結(jié)構(gòu)等分別專題研討，針對(duì)專

題如一次研討不夠，還可以另行組織。總之，在結(jié)構(gòu)優(yōu)化上化再大的功夫也不為過(guò)。在這里

面不僅蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)效益的潛力，也能夠充分體現(xiàn)出工程技術(shù)人員一絲不茍的職業(yè)道德

和追求。

申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

1.作業(yè)目的

為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)

必須分階段地得到政府部門(mén)的批準(zhǔn)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即

進(jìn)入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。

2.作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃部門(mén)張榜公布的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申辦程序。

3.主管崗位前期部經(jīng)理：在申辦過(guò)程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。

主辦崗位報(bào)建專員：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。

協(xié)辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：在申辦過(guò)程中配合主管崗位解決設(shè)計(jì)技術(shù)問(wèn)題。

4.緊前工作條件

建筑施工圖和結(jié)構(gòu)施工圖中的基礎(chǔ)施工圖已出齊?！度照辗治鰣?bào)告》完成并符合規(guī)范關(guān)

于II照的要求。

5.作業(yè)描述

5.1主辦崗位到規(guī)劃部門(mén)領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件：

5.1.1總平面設(shè)計(jì)圖三份（比例1/500或1/1000,應(yīng)標(biāo)明建筑基地界限，新建建筑物的外輪

廊尺寸和層數(shù)，新建建筑物與基地界限、道路規(guī)劃紅線、相鄰建筑物、河道和高壓線的間距

尺寸）；

5.1.2地形圖3份（向市測(cè)繪院曬印,比例1/500或1/1000,地形圖上需按上述總平面設(shè)計(jì)

圖要求劃示新建建筑物位置及有關(guān)尺寸）；

5.1.3建設(shè)基地的土地使用權(quán)屬證件（復(fù)印件），如屬新征土地，應(yīng)提供市房地資源局核發(fā)

的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)（復(fù)印件1份）；

5.1.4建筑施工圖2套（平、立、剖面圖和圖紙目錄單），分層面積表2份（應(yīng)按國(guó)家有關(guān)

建筑面積規(guī)定計(jì)算'）;

5.1.5基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工平面圖、基礎(chǔ)詳圖及樁位平面布置圖各2份；

*5.1.6日照分析報(bào)告；

5.1.7建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件1份；

5.1.8建筑工程概預(yù)算書(shū)1份；

5.1.9消防、環(huán)保、衛(wèi)生，電力，燃?xì)?，自?lái)水，排水，交警等有關(guān)部門(mén)審核意見(jiàn)單各1份。

5.2規(guī)劃部門(mén)對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書(shū)二

證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖，《建

設(shè)工程項(xiàng)目表》。

5.3核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的時(shí)限為25個(gè)工作日。

5.4由本崗位經(jīng)辦向規(guī)劃部門(mén)繳納執(zhí)照費(fèi)和檔案保證金。

5.5本崗位憑《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》向建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程施工許可證》。

5.6取得的證書(shū)原件交項(xiàng)目組資料員保管。

施工圖內(nèi)審

1.作業(yè)目的

施工圖的內(nèi)部審核是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往因時(shí)間緊迫而常常被開(kāi)發(fā)

企業(yè)所忽視，以至很多應(yīng)該事先發(fā)覺(jué)糾正的問(wèn)題到施工時(shí)甚至施工后才暴露出來(lái)。不僅引起

返工損失，而且影響工程進(jìn)度和質(zhì)量。嚴(yán)重的還會(huì)造成無(wú)法糾正的功能缺陷。所以把好設(shè)計(jì)

質(zhì)量關(guān)，也就是從源頭上保證了質(zhì)量，進(jìn)度，成本的有效控制，在這上面花費(fèi)些時(shí)間和精力

正是非常值得的。

2.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：通閱建筑、景觀圖紙，提出內(nèi)審意見(jiàn)，組織內(nèi)審評(píng)審會(huì)。

主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：提出和匯總內(nèi)審意見(jiàn)。

協(xié)辦崗位工程部經(jīng)理，現(xiàn)場(chǎng)的土建和設(shè)備工程師：通閱全部圖紙，提出內(nèi)審意見(jiàn)。

3.緊前工作

施工圖設(shè)計(jì)完成o為盡量不占用關(guān)鍵路線的時(shí)間，本作業(yè)可與審圖公司的審圖同時(shí)進(jìn)行。

4.作業(yè)描述

審圖公司主要審查設(shè)計(jì)的規(guī)范性和安全性，施工單位主要關(guān)心設(shè)計(jì)的可操作性，而設(shè)計(jì)

的先進(jìn)性，合理性和經(jīng)濟(jì)性往往不被這兩家單位所重視，這就需要開(kāi)發(fā)企業(yè)自己來(lái)關(guān)注。所

以甲方內(nèi)審不必?fù)?dān)心是否會(huì)違反強(qiáng)制性規(guī)范，是否會(huì)安全度不夠，更不必拘泥于細(xì)小的差錯(cuò)

和遺漏，重點(diǎn)把握設(shè)計(jì)的先進(jìn)性，合理性和經(jīng)濟(jì)性就行。

4.1建筑和結(jié)構(gòu)工種的圖紙內(nèi)審

在規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理的組織下，各專業(yè)設(shè)計(jì)主管和現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師一起參加。必要時(shí)還可

邀請(qǐng)營(yíng)銷部門(mén)主管和社會(huì)專家參加。重點(diǎn)審查內(nèi)容：

4.1.1規(guī)劃布局、建筑形態(tài)和外裝飾、單體內(nèi)部格局等是否與擴(kuò)初方案一致或有所優(yōu)化改進(jìn)。

4.1.2是否完整體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企'也既定的功能要求和建筑標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.3政府各專業(yè)建筑管理部門(mén)、配套部門(mén)對(duì)擴(kuò)初方案的審查修改意見(jiàn)是否都在施工圖上得

到了落實(shí)。

4.1.4墻體材料的選用是否適當(dāng)，是否符合政府導(dǎo)向，其荷載取值是否存在張冠李戴：電梯

井道的內(nèi)凈尺寸是否與己確定的設(shè)備匹配。

4.1.5特殊的結(jié)構(gòu)或裝飾構(gòu)造是否有成熟的施工技術(shù)來(lái)實(shí)施，大幅度增加的成本值得不值

得。

4.1.6是否存在因結(jié)構(gòu)布局的原因，