上海銳懿資產(chǎn)管理有限公司盡職調(diào)查報(bào)告

上海銳懿資產(chǎn)管理有限公司項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告項(xiàng)目名稱：銳懿資產(chǎn)-淮安天津路保障房專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃呈報(bào)部門(mén)：呈報(bào)會(huì)議：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：十一月

聲明和保證我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告按照我公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和本團(tuán)隊(duì)收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核算、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定資產(chǎn)管理計(jì)劃方案后完畢的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最重要、最基本的信息。我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所做判斷的合理性負(fù)責(zé)。調(diào)查人：2023年11月

目錄一、 項(xiàng)目概述 4(一) 項(xiàng)目背景 41. 項(xiàng)目來(lái)源 42. 項(xiàng)目背景 4(二) 項(xiàng)目的基本情況 41. 項(xiàng)目基本要素 52. 交易結(jié)構(gòu) 53. 盡職調(diào)查的基本情況 7二、 項(xiàng)目可行性分析 7(一) 合規(guī)性分析 7(二) 經(jīng)濟(jì)性分析 71. 融資方基本情況 82. 融資方財(cái)務(wù)狀況 10(三) 抵押物分析 141. 抵押物概況 142. 抵押物價(jià)值預(yù)估 14(四) 擔(dān)保方分析 151. 擔(dān)保方基本情況 152. 財(cái)務(wù)分析 15三、 資金用途分析 20(一) 項(xiàng)目背景 211. 地區(qū)概況 21(二) 項(xiàng)目概況 221. 項(xiàng)目定位 222. 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 233. 承辦單位概況 23(三) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及收支測(cè)算 241. 棚戶區(qū)改造 242. 安頓房建設(shè) 253. 工程投資估算 264. 項(xiàng)目收支分析 27四、 還款來(lái)源分析 30(一) 第一還款來(lái)源——盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng) 301. 項(xiàng)目地背景概述 302. 海通時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目概括 343. 海通時(shí)代廣場(chǎng)銷售分析 384. 銷售收入分析 42(二) 第二還款來(lái)源——海通花園?銀座 451. 項(xiàng)目地區(qū)概況 452. 項(xiàng)目概況 463. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)測(cè)試 46五、 風(fēng)險(xiǎn)分析 52六、 項(xiàng)目調(diào)研中提出的問(wèn)題及解決情況 54七、 項(xiàng)目后續(xù)管理內(nèi)容 55八、 盡職調(diào)查結(jié)論 55附件一：盱眙海通基礎(chǔ)證照 56附件二：實(shí)際控制人身份證 60附件三：江蘇海通基礎(chǔ)證照 61附件四：天津路保障房項(xiàng)目立項(xiàng)文獻(xiàn) 64項(xiàng)目概述項(xiàng)目背景項(xiàng)目來(lái)源本項(xiàng)目由我部自主開(kāi)發(fā)。我部在篩選項(xiàng)目過(guò)程中著重考慮了交易對(duì)手情況、項(xiàng)目區(qū)域位置、項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景、本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。在此基礎(chǔ)上，我部擬與盱眙海通置業(yè)有限公司（下稱“盱眙海通”、“項(xiàng)目公司”）合作，發(fā)行銳懿資產(chǎn)-淮安保障房專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。項(xiàng)目背景盱眙海通是江蘇海通投資發(fā)展有限公司旗下一家專為開(kāi)發(fā)盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)成立的房地產(chǎn)公司。盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)是總建筑面積48萬(wàn)平米的商住綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目施工進(jìn)度超過(guò)70%，五證齊全，已售面積約26萬(wàn)平米（約11萬(wàn)平米抵扣工程款），實(shí)際銷售回款近8億元，商業(yè)部分大部分已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，住宅部分已開(kāi)始入住。后續(xù)可銷售面積14.8萬(wàn)平米，項(xiàng)目未來(lái)可回款金額超過(guò)11億元。盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)總投資預(yù)計(jì)約13億至14億元，目前已投入9.37億元，所有為盱眙海通自有資金以及銷售回款，項(xiàng)目公司無(wú)任何對(duì)外借款。未來(lái)重要支出費(fèi)用是剩余部分建安費(fèi)用約1.77億元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.98億元，以及部分稅費(fèi)，而上述各項(xiàng)費(fèi)用皆可憑項(xiàng)目后續(xù)自身的銷售回款支付，無(wú)需額外資金投入。2023年10月，盱眙海通以及關(guān)聯(lián)公司江蘇海通投資發(fā)展有限公司（下稱“江蘇海通”）與淮安市最大的政府平臺(tái)公司淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司（下稱“城市資產(chǎn)”）合資成立淮安市海弘華地置業(yè)有限公司（下稱“海弘華地”），該項(xiàng)目公司專門(mén)用于開(kāi)發(fā)淮安市天津路片區(qū)746畝棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目（淮安市政府一號(hào)工程，下稱“天津路保障房項(xiàng)目”）。其中保障房總占地面積142.5畝，總建筑面積39.5萬(wàn)平米，建設(shè)總投資16.6億元。截至報(bào)告日，已由盱眙海通及江蘇海通分別以自有資金共同投入3.6億元。項(xiàng)目的基本情況項(xiàng)目基本要素資管理計(jì)劃名稱銳懿資產(chǎn)-淮安天津路保障房專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（擬）融資主體盱眙海通置業(yè)有限公司存續(xù)期24個(gè)月規(guī)模12,000萬(wàn)元類型集合管理方式通過(guò)銀行向融資方發(fā)放委托貸款發(fā)行方式利得財(cái)富包銷總?cè)谫Y成本15.5%/年管理費(fèi)2%/年托管費(fèi)0.03%/年委貸費(fèi)0.1%/年投資人收益及發(fā)行費(fèi)13.37%/年交易結(jié)構(gòu)交易結(jié)構(gòu)相關(guān)說(shuō)明資金用途由盱眙海通向海弘華地發(fā)放股東貸款，該資金專項(xiàng)用于向城市資產(chǎn)支付天津路保障房項(xiàng)目的土地征遷費(fèi)。還款來(lái)源第一還款來(lái)源：盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)后期銷售回款約11億。第二還款來(lái)源：江蘇海通下屬淮安海通銀座項(xiàng)目銷售回款約10億。增信措施抵押擔(dān)保：盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)A區(qū)5#樓與C區(qū)18#樓的土地使用權(quán)及在建工程抵押擔(dān)保保證，抵押率不超過(guò)40%。關(guān)聯(lián)公司擔(dān)保：江蘇海通提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證。個(gè)人連帶擔(dān)保：實(shí)際控制人王慧俊提供個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保保證。用款監(jiān)管：海弘華地、銳懿資產(chǎn)及開(kāi)戶銀行設(shè)立三方監(jiān)管賬戶，該賬戶專門(mén)用于接受本次委托貸款資金，并專門(mén)用于向城市資產(chǎn)支付天津路保障房項(xiàng)目土地保證金。資金歸集：盱眙海通與江蘇海通分別設(shè)立歸集賬戶，該兩個(gè)賬戶專門(mén)用于歸集銷售收入，歸集的資金不經(jīng)由【銳懿資產(chǎn)】書(shū)面批準(zhǔn)，不得挪作他用。歸集條件為【在資管計(jì)劃存續(xù)期到期前半年，自到期前第半年至到期當(dāng)月，兩個(gè)歸集賬戶每月的余額總和數(shù)，應(yīng)滿足委托貸款的本金與利息總額的10%、10%、10%、15%、20%、35%】。強(qiáng)制/降價(jià)銷售權(quán)：銳懿資產(chǎn)有權(quán)在歸集賬戶余額不滿足上述歸集比例時(shí)，強(qiáng)制規(guī)定盱眙海通委托由銳懿資產(chǎn)指定的房產(chǎn)銷售公司對(duì)抵押物進(jìn)行銷售，銷售價(jià)格由銳懿資產(chǎn)指定。盡職調(diào)查的基本情況盡調(diào)時(shí)間參與人員盡調(diào)范圍重要盡調(diào)方法交易對(duì)手選擇、交易方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目相關(guān)資料收集。電話訪談、查閱分析公司提供的相關(guān)證照和資料、網(wǎng)上查詢等。對(duì)盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)、淮安海通銀座及淮安天津路保障房項(xiàng)目的盡職調(diào)查。實(shí)地考察。相關(guān)附件：盱眙海通基礎(chǔ)證照，江蘇海通基礎(chǔ)證照，實(shí)際控制人身份證，天津路保障房項(xiàng)目立項(xiàng)文獻(xiàn)。項(xiàng)目可行性分析合規(guī)性分析本項(xiàng)目融資方為暫定二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，抵押物為用款項(xiàng)目土地及在建工程以及前期已取得產(chǎn)證的商鋪，同時(shí)融資方的實(shí)際控制人以及關(guān)聯(lián)公司為本次融資提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保保證，交易結(jié)構(gòu)符合相關(guān)法律規(guī)定。此外，項(xiàng)目公司未有任何對(duì)外借款，也未涉及任何訴訟。經(jīng)濟(jì)性分析融資方基本情況公司基本信息項(xiàng)目公司盱眙海通置業(yè)有限公司住所盱眙縣五墩南路法定代表人王有文公司類型有限責(zé)任公司（自然人控股）注冊(cè)資本8117.1萬(wàn)元實(shí)收資本8117.1萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無(wú)。成立時(shí)間2023年10月18日營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)25組織機(jī)構(gòu)代碼證79334828-4稅務(wù)登記證284貸款卡號(hào)3941房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)暫定二級(jí)盱眙海通置業(yè)有限公司(注冊(cè)資金8117.1萬(wàn)元)盱眙海通置業(yè)有限公司(注冊(cè)資金8117.1萬(wàn)元)盱眙縣龍蝦美食有限公司(盱眙縣龍蝦美食有限公司(出資7817.1萬(wàn)元)杭州中廣投資有限公司(出資300萬(wàn)元)實(shí)際控制人簡(jiǎn)介王慧俊于2023年投入資金3000萬(wàn)元成立江蘇海通投資發(fā)展有限公司和江蘇海通木業(yè)有限公司，2023年以海通控股集團(tuán)有限公司名義投資2023萬(wàn)元成立盱眙海通置業(yè)有限公司。實(shí)際控制公司總構(gòu)架圖如下：實(shí)際控制公司說(shuō)明：公司名稱備注淮安永金機(jī)械設(shè)備銷售有限公司已無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)淮安山林建材有限公司已無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)海通酒店管理有限公司酒店運(yùn)營(yíng)江蘇海通投資發(fā)展開(kāi)發(fā)淮安海通花園、海通銀座項(xiàng)目江蘇海弘華地置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)淮安天津路保障房項(xiàng)目盱眙海通置業(yè)開(kāi)發(fā)盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目杭州淮浙貿(mào)易有限公司已無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)淮安空港海通物流公司管理有限公司開(kāi)發(fā)淮安空港物流園項(xiàng)目盱眙縣龍蝦美食已無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)盱眙海達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)融資方財(cái)務(wù)狀況資產(chǎn)負(fù)債情況分析資產(chǎn)負(fù)債表一覽單位：人民幣萬(wàn)元資產(chǎn)2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金1,124522517255短期投資100應(yīng)收賬款1,2211,5691,3962,183預(yù)付賬款7,8612,6321,73610,632其他應(yīng)收款19,20518,13623,58416,777存貨28,97230,34819,69829,219流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)59,60553,30946,93459,068長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期投資合計(jì)2,3002,300固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)33323229減：累計(jì)折舊32302417固定資產(chǎn)凈值12811固定資產(chǎn)合計(jì)12811資產(chǎn)總計(jì)60,68655,61246,94259,080負(fù)債和所有者權(quán)益流動(dòng)負(fù)債：應(yīng)付票據(jù)187應(yīng)付賬款5,3335,2892,8851,072預(yù)收賬款9,1207,68211,21029,559其他應(yīng)付款8,2187,4211,9045,232未交稅金283147480其他未交款26流動(dòng)負(fù)債合計(jì)22,95520,40816,07536,140長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)22,95520,40816,07536,140所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）實(shí)收資本8,1178,1178,1178,117資本公積10,86510,86510,86510,865未分派利潤(rùn)18,74816,22111,8843,957所有者權(quán)益合計(jì)37,73035,20330,86622,939負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)60,68655,61246,94259,080截至2023年8月，盱眙海通資產(chǎn)總額6.06億元，負(fù)債總額2.29億元，資產(chǎn)負(fù)債率37.83%。其中，所有負(fù)債均為流動(dòng)負(fù)債，無(wú)任何對(duì)外借款。資產(chǎn)負(fù)債表白細(xì)其他應(yīng)收款1.92億元，重要明細(xì)如下：序號(hào)客戶名稱余額（萬(wàn)元）1江蘇海通投資發(fā)展公司3,4092淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司13,0003淮安清浦信用擔(dān)保公司5004陳繼梅1,385合計(jì)19,205其中，淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的1.3億元應(yīng)收款為向城市資產(chǎn)支付的天津路保障房項(xiàng)目土地保證金；江蘇海通投資發(fā)展公司的3400余萬(wàn)元應(yīng)收款為往來(lái)款。存貨2.89億元，為尚未結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本，以工程抵款的金額不涉及在其中。長(zhǎng)期投資2300萬(wàn)元，分別為參股盱眙海達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司700萬(wàn)元，出資比例占87.5%；參股江蘇海弘華地置業(yè)有限公司1600萬(wàn)元，出資比例占20%。預(yù)收賬款9100余萬(wàn)元，為未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入。應(yīng)付賬款5300余萬(wàn)元，重要為應(yīng)付代建工程款4565萬(wàn)元，以及應(yīng)付縣審批中心704萬(wàn)元。其他應(yīng)付款8200余萬(wàn)元，重要是海通酒店管理公司3500余萬(wàn)元，縣審批中心800余萬(wàn)元，代建工程款1500余萬(wàn)元，浙江廣揚(yáng)建設(shè)集團(tuán)300萬(wàn)元，浙江鑫利萊紡織公司200萬(wàn)元，以及關(guān)聯(lián)方往來(lái)款。償債能力分析指標(biāo)2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流動(dòng)比率259.65%261.21%291.96%163.44%速動(dòng)比率133.44%112.51%169.42%82.59%鈔票比率4.90%2.56%3.22%0.71%資產(chǎn)負(fù)債率37.83%36.70%34.25%61.17%權(quán)益乘數(shù)160.84%157.97%152.08%257.54%根據(jù)上表分析，公司流動(dòng)比率與速動(dòng)比率都維持于較高水平，體現(xiàn)公司短期債務(wù)償還能力較強(qiáng)；公司鈔票比率較低，是由于公司仍處在開(kāi)發(fā)周期中。公司資產(chǎn)負(fù)債率較低，權(quán)益乘數(shù)較高，體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)杠桿率較低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。此外，由于公司目前尚有9100余萬(wàn)銷售收入未作結(jié)轉(zhuǎn)，仍列入負(fù)債科目（預(yù)收賬款），因此若扣除該筆款項(xiàng)，公司于2023年8月及2023年12月的實(shí)際負(fù)債率僅為22.80%、22.88%。利潤(rùn)分析損益表一覽單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3,56522,09336,55417,254減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1,65513,16122,85310,165營(yíng)業(yè)費(fèi)用9774408106主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加2671,5902,7841,207二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)1,5457,26610,5075,773加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)367減：管理費(fèi)用106338558664財(cái)務(wù)費(fèi)用4095-4三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,4436,9559,8545,113加：營(yíng)業(yè)外收入-411減：營(yíng)業(yè)外支出321751384167加：以前年度損益調(diào)整四、利潤(rùn)總額1,1216,2009,4804,946減：所得稅1,8632,3701,440五、凈利潤(rùn)1,1214,3367,1103,505賺錢能力分析指標(biāo)2023年12月2023年12月2023年12月銷售凈利率19.63%19.45%20.32%資產(chǎn)凈利率7.80%15.15%5.93%權(quán)益凈利率12.32%23.04%15.28%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率31.48%26.96%29.64%僅根據(jù)已做結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)分析，公司的銷售凈利率及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率都處在行業(yè)內(nèi)公司正常賺錢水平。財(cái)報(bào)中異常數(shù)據(jù)分析對(duì)外借款明細(xì)：截止2023年10月24日，公司無(wú)對(duì)外借款。對(duì)外擔(dān)保情況：截止2023年10月24日，公司對(duì)外擔(dān)保金額總計(jì)4400萬(wàn)元，明細(xì)如下：類型被擔(dān)保人擔(dān)保金額（萬(wàn)元）擔(dān)保形式保證盱眙縣第三建筑安裝工程有限公司1500單人擔(dān)保保證杭州淮浙貿(mào)易有限公司1450多人聯(lián)保保證杭州淮浙貿(mào)易有限公司1450多人聯(lián)保人行征信報(bào)告結(jié)果：截止2023年10月24日，公司無(wú)不良信用記錄。全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢結(jié)果：在系統(tǒng)中輸入“盱眙海通置業(yè)有限公司”，返回的查詢結(jié)果為零。抵押物分析融資人提供盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)A區(qū)5#樓所有及C區(qū)18#樓未售部分（該18#樓一層已售2,541.22平方米，剩余未售共計(jì)19,665.05平方米）的土地及在建工程作為抵押。該兩幢樓在本資管計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)不對(duì)外銷售，由盱眙海通自持。抵押物概況名稱物業(yè)類型施工進(jìn)度是否取得銷售許可建筑面積A區(qū)5#樓5層商業(yè)主體竣工是31,775m2C區(qū)18#樓4層商業(yè)主體竣工是22,206.27m2抵押物價(jià)值預(yù)估鑒于擬抵押物業(yè)目前尚無(wú)由銳懿認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，因此由本項(xiàng)目投資經(jīng)理根據(jù)周邊同類物業(yè)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行預(yù)評(píng)，實(shí)際評(píng)估價(jià)值以專業(yè)評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。A區(qū)5#樓抵押價(jià)值預(yù)評(píng)估可售面積（m2）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬(wàn)元）1層8,199.2718,000.0014,7582層6,725.257,000.004,7073層6,732.425,000.003,3664層6,766.085,000.003,3835層3,351.985,000.001,675總計(jì)31,775.0027,891C區(qū)18#樓未售部分（共計(jì)19,665.05平方米）抵押價(jià)值預(yù)評(píng)估可售面積（m2）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬(wàn)元）負(fù)1層5,942.007,000.004,1591層2,880.2012,000.003,4562層5,421.427,000.003,7943層5,421.425,000.002,710總計(jì)19,665.0514,121抵押率估算根據(jù)分別對(duì)于A區(qū)5#樓及C區(qū)18#樓的預(yù)計(jì)銷售收入評(píng)估，該兩幢樓總計(jì)預(yù)估抵押價(jià)值為4.2億元。以1.2億元的融資規(guī)模計(jì)算，本項(xiàng)目的預(yù)估抵押率為28.56%。實(shí)際抵押率以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的正式評(píng)估報(bào)告所示價(jià)值為準(zhǔn)，但抵押率不可高于40%，若抵押率高于40%，則由融資方補(bǔ)足其他抵押物，直至抵押率低于40%。擔(dān)保方分析為本次融資提供擔(dān)保的公司是江蘇海通投資發(fā)展有限公司（下稱“江蘇海通”）。擔(dān)保方基本情況項(xiàng)目公司江蘇海通投資發(fā)展有限公司住所淮陰區(qū)長(zhǎng)江東路北、經(jīng)二路東側(cè)法定代表人孫長(zhǎng)波公司類型有限公司（自然人控股）注冊(cè)資本8000萬(wàn)元人民幣實(shí)收資本8000萬(wàn)元人民幣經(jīng)營(yíng)范圍許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：實(shí)業(yè)投資（金融投資和國(guó)家嚴(yán)禁投資的項(xiàng)目除外），標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售。成立時(shí)間2023年8月14日營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)239組織機(jī)構(gòu)代碼證75320914-0稅務(wù)登記證140貸款卡號(hào)9222房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)暫定三級(jí)財(cái)務(wù)分析資產(chǎn)負(fù)債情況分析資產(chǎn)負(fù)債表一覽單位：人民幣萬(wàn)元資產(chǎn)2023年8月2023年2023年2023年流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金8951547974739應(yīng)收賬款2其他應(yīng)收款27,29421,92921,5756,932存貨26,7409,9068,98610,032流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)54,93133,38331,53617,706長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期投資合計(jì)254392543937793279固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)351351326324減：累計(jì)折舊89734828固定資產(chǎn)凈值262278278296固定資產(chǎn)清理262278278296固定資產(chǎn)合計(jì)262278278296無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：無(wú)形資產(chǎn)195195195200遞延資產(chǎn)：345997134無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計(jì)230255292335資產(chǎn)總計(jì)80,86259,35535,88721,617負(fù)債和所有者權(quán)益流動(dòng)負(fù)債：應(yīng)付賬款1,7772,3195,4441,592預(yù)收賬款25,51422,71310,7779,866應(yīng)付工資18171610未交稅金158330274532其他應(yīng)付款24,54112,3626,5031,551流動(dòng)負(fù)債合計(jì)52,01037,74423,01513,553負(fù)債合計(jì)52,01037,74423,01513,553所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）實(shí)收資本（或股本）8,0008,0004,9002,900實(shí)收資本（或股本）凈額8,0008,0004,9002,900資本公積8,0008,0005,0003,700未分派利潤(rùn)12,85111,7112,9711,463所有者權(quán)益合計(jì)28,85121,61112,8718,063負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)80,86259,35535,88721,617截至2023年8月，江蘇海通資產(chǎn)總額8.08億元，負(fù)債總額5.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率64.32%。其中，所有負(fù)債均為流動(dòng)負(fù)債，無(wú)任何對(duì)外借款。資產(chǎn)負(fù)債表白細(xì)其他應(yīng)收款2.72億元，重要明細(xì)如下：序號(hào)客戶名稱余額（萬(wàn)元）1淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司23,0002淮安空港產(chǎn)業(yè)園3,8403深圳涌相通進(jìn)出口公司1,3085淮安永金機(jī)械-1,276合計(jì)19,205其中，淮安市城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的2.3億元應(yīng)收款為向城市資產(chǎn)支付的淮安天津路保障房項(xiàng)目土地保證金及購(gòu)買土地指標(biāo)款；淮安空港產(chǎn)業(yè)園3840萬(wàn)元為代其繳納空港物流園的出資款；其他為內(nèi)部往來(lái)款。存貨2.67億元，明細(xì)如下：序號(hào)存貨名稱余額（萬(wàn)元）1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（一期）3312開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（二期）463開(kāi)發(fā)成本及在建工程合計(jì)26,362合計(jì)26,740其中，“開(kāi)發(fā)成本及在建工程合計(jì)”2.63億元涉及新購(gòu)?fù)恋爻杀?.65億元，以及未結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本。長(zhǎng)期股權(quán)投資2.5439億元，為關(guān)聯(lián)公司持股，明細(xì)如下：序號(hào)投資名稱出資（萬(wàn)元）1江蘇海弘華地置業(yè)有限公司4,0002淮安空港海通物流公司管理有限公司20,1603盱眙縣龍蝦美食1,279合計(jì)25,439應(yīng)付賬款1700余萬(wàn)元，皆為往來(lái)款，明細(xì)如下：科目名稱余額（萬(wàn)元）發(fā)生時(shí)間往來(lái)情況浙江中侖4662023.7.10應(yīng)付工程款亙盛工程公司5022023.6.7應(yīng)付工程款蘇興工程公司4682023.8.29應(yīng)付工程款小計(jì)1,777注：以上皆為尚未結(jié)算的工程款（為稅務(wù)結(jié)算數(shù)）。其他應(yīng)付款2.45億元，明細(xì)如下：科目名稱余額（元）發(fā)生時(shí)間往來(lái)情況淮陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)14,980,000.002023.1.31往來(lái)款盱眙海通置業(yè)有限公司34,096,061.002023.8.31收往來(lái)款浙江中侖建設(shè)公司8,000,000.002023.8.31工程質(zhì)量保證金江蘇海弘華地置業(yè)88,220,388.322023.8.26往來(lái)款杭州坤健投資合作公司3,300,000.002023.5.31農(nóng)行收往來(lái)款浙江省長(zhǎng)城建設(shè)集團(tuán)淮安分公司2,500,000.002023.7.4工程保證金淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司45,144,464.002023.3.26暫收拆遷補(bǔ)償款淮安園興投資有限公司15,000,000.002023.3.26收往來(lái)款小計(jì)245,414,714.92其中，淮陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)4514萬(wàn)元為海通銀座土地拆遷補(bǔ)償金，尚未轉(zhuǎn)帳結(jié)算；其他為正常收取的各種保證金。償債能力分析指標(biāo)2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流動(dòng)比率105.62%88.45%137.02%130.64%速動(dòng)比率54.20%62.20%97.98%56.62%鈔票比率1.72%4.10%4.23%5.46%資產(chǎn)負(fù)債率64.32%63.59%64.13%62.70%權(quán)益乘數(shù)280.27%274.65%278.81%268.08%作為本項(xiàng)目的擔(dān)保方，公司短期債務(wù)償還能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)杠桿率較低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。而公司因正在開(kāi)發(fā)海通銀座項(xiàng)目，所以現(xiàn)階段鈔票比率較低。此外，雖然公司負(fù)債率略高，但其負(fù)債皆為流動(dòng)負(fù)債，特別是在扣除未作結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入（即預(yù)收賬款2.55億元）后，公司于2023年8月及2023年12月的實(shí)際負(fù)債率僅為30%左右。利潤(rùn)分析損益表一覽單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6,54524,55411,8267,214減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本4,16810,7597,1884,535主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加465963984951二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)1,91212,8313,6531,727加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用144367292104管理費(fèi)用219530534460財(cái)務(wù)費(fèi)用187141-4三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,54711,8462,6841,167加：投資收益8營(yíng)業(yè)外收入25減：營(yíng)業(yè)外支出2185836四、利潤(rùn)總額1,54611,6532,6251,131減：所得稅4062,913631154五、凈利潤(rùn)1,1408,7391,994977賺錢能力分析指標(biāo)2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月銷售凈利率17.42%35.59%16.86%13.55%資產(chǎn)凈利率1.88%15.72%4.25%1.65%權(quán)益凈利率3.02%24.83%6.46%4.26%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率23.64%48.25%22.70%16.19%根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，公司的賺錢水平屬于行業(yè)內(nèi)公司的正常水準(zhǔn)。財(cái)報(bào)中異常數(shù)據(jù)分析對(duì)外借款明細(xì)：截止2023年10月24日，公司無(wú)對(duì)外借款。對(duì)外擔(dān)保情況：截止2023年10月24日，公司對(duì)外擔(dān)保金額總計(jì)2900萬(wàn)元，明細(xì)如下：類型被擔(dān)保人擔(dān)保金額（萬(wàn)元）擔(dān)保形式保證杭州淮浙貿(mào)易有限公司1450多人聯(lián)保保證杭州淮浙貿(mào)易有限公司1450多人聯(lián)保人行征信報(bào)告結(jié)果：截止2023年10月24日，公司無(wú)不良信用記錄。全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢結(jié)果：在系統(tǒng)中輸入“江蘇海通投資發(fā)展有限公司”，返回的查詢結(jié)果為零。擔(dān)保能力綜合分析江蘇海通作為盱眙海通的關(guān)聯(lián)公司，擁有暫定三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。公司曾開(kāi)發(fā)海通花園項(xiàng)目，該項(xiàng)目可售面積約13萬(wàn)平米，已售罄。2023年拍下海通銀座項(xiàng)目地塊，占地面積132畝，該項(xiàng)目已全額支付土地款1.65億元。截至2023年8月，公司總資產(chǎn)8.08億元，負(fù)債率64.32%（含尚未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入2.55億元）后。此外，截至2023年9月，公司無(wú)對(duì)外借款，對(duì)外擔(dān)保金額2900萬(wàn)元（為多人聯(lián)保），無(wú)不良信用記錄，不涉及訴訟案件。綜上，公司確有能力為本次盱眙海通的融資計(jì)劃提供擔(dān)保保證。資金用途分析資管計(jì)劃擬向盱眙海通置業(yè)有限公司發(fā)放委托貸款，共計(jì)資金規(guī)模12,000萬(wàn)元。貸款資金重要用于向海弘華地發(fā)放股東貸款，該資金用于向城市資產(chǎn)支付淮安天津路保障房項(xiàng)目的土地征遷費(fèi)。截至本報(bào)告期，江蘇海通已投入資金2.3億元，盱眙海通已投入資金1.3億元。根據(jù)海通控股有限公司與城市資產(chǎn)針對(duì)該項(xiàng)目簽署的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議約定，雙方共同出資成立“項(xiàng)目公司”（即海弘華地）用于開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。海弘華地為該宗地塊征地拆遷補(bǔ)償、安頓房建設(shè)提供前期資金投入直接抵沖180萬(wàn)元/畝的土地出讓金。其中城市資產(chǎn)負(fù)責(zé)取得該項(xiàng)目出讓土地的使用權(quán)，不管摘牌價(jià)格是多少，海弘華地為該宗土地固定承擔(dān)180萬(wàn)元/畝的土地費(fèi)用。項(xiàng)目背景地區(qū)概況江蘇省淮安市，古名：楚州、淮陰、淮安，位于江淮平原東部，地處長(zhǎng)江三角洲北翼地區(qū)，南京都市圈緊密圈層?；窗彩袕膶儆谥袊?guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)帶，市區(qū)東距黃海海岸線僅100多公里，通達(dá)億噸大港——連云港港和鹽城大豐港兩個(gè)沿海開(kāi)放港口均僅需1.5小時(shí)。京杭大運(yùn)河與古淮河在淮安交匯，市境內(nèi)有全國(guó)五大淡水湖之一的洪澤湖?；窗矚v史上與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河沿線的“四大都市”，有“中國(guó)運(yùn)河之都”的美譽(yù)。是全國(guó)歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市，與揚(yáng)州為淮揚(yáng)菜的重要發(fā)源地，為江淮流域古文化發(fā)源地之一。淮安人文答萃，歷史上誕生過(guò)大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、民族英雄關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等。淮安更是一代偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)?；窗彩俏锂a(chǎn)富饒的魚(yú)米之鄉(xiāng)。西有“日出斗金”的洪澤湖，東有盛產(chǎn)魚(yú)蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全境平原廣袤，土地肥沃，糧豐林茂，水域?qū)拸V，盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品，形成了蔬菜、畜禽、生豬、水產(chǎn)、林木等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是全國(guó)聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地。礦產(chǎn)資源豐富，地下蘊(yùn)藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn)，已經(jīng)探明的巖鹽儲(chǔ)量1300億噸，居世界首位。作為新興的工業(yè)城市，淮安全市有各類工業(yè)公司近3萬(wàn)家，其中涉及淮陰卷煙廠等10戶大型公司集團(tuán)和江蘇清印集團(tuán)等50戶重點(diǎn)公司，近年來(lái)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，特別是臺(tái)資集聚，臺(tái)灣富士康集團(tuán)淮安科技城、明基達(dá)方電子、臺(tái)玻集團(tuán)、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個(gè)頭”臺(tái)資公司紛紛來(lái)淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國(guó)內(nèi)第四大臺(tái)資高地。全市初步形成了以特鋼、電子信息和化工新材料三大千億產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系，同時(shí)化工、機(jī)械、冶金、紡織、煙草等有一定基礎(chǔ)，豐富了整個(gè)工業(yè)體系。全市公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，技術(shù)不斷升級(jí)，生物工程、節(jié)能環(huán)保、新興材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正在興起。2023年，全市實(shí)現(xiàn)GDP1920.91億元，增長(zhǎng)13.1%；規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)值958.88億元，增長(zhǎng)17.2%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資1247.99億元，增長(zhǎng)22.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額633.24億元，增長(zhǎng)15.6%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入22995元，增長(zhǎng)13.5%；農(nóng)民人均純收入9838元，增長(zhǎng)13.8%；進(jìn)出口總額42.41億美元，增長(zhǎng)48.6%；注冊(cè)外資實(shí)際到賬21.23億美元，增長(zhǎng)31.8%；公共財(cái)政預(yù)算收入233.61億元，增長(zhǎng)14.2%；金融機(jī)構(gòu)人民幣存款、貸款余額分別為1502.79億元和1173.18億元，同比增長(zhǎng)14.7%和18.3%。以上11個(gè)重要指標(biāo)增幅中，有8個(gè)指標(biāo)居全省前列。近年來(lái)淮安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)而快速發(fā)展發(fā)明契機(jī)?；窗彩凶鳛槿€城市，以剛性需求為主，目前房?jī)r(jià)仍處在全國(guó)地級(jí)城市較低水平，受全國(guó)市場(chǎng)沖擊較小，目前仍處在理性、健康發(fā)展時(shí)期，具有一定的上漲空間。項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位實(shí)行棚戶區(qū)改造是省委、省政府加快發(fā)展淮安市蘇北重要中心城市戰(zhàn)略部署中的一項(xiàng)重要舉措，也是廣大人民群眾的迫切規(guī)定。2023年2月，淮安市人民政府市長(zhǎng)辦公室會(huì)議紀(jì)要第五號(hào)文獻(xiàn)中明確指：加快實(shí)行淮安市棚戶區(qū)改造開(kāi)發(fā)和環(huán)境整治。天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以取得拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果，并且可以改善淮安市市容，且對(duì)項(xiàng)目地塊及周邊地塊的拆遷安頓戶和低收入家庭進(jìn)行統(tǒng)一安頓。本次建設(shè)，一則可以解決拆遷戶和低收入家庭的住房問(wèn)題，促進(jìn)民眾的住房福利改善，另一方面，符合淮安市“十二?五”建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的需要，對(duì)改善淮安市環(huán)境及形象有著很大的促進(jìn)作用。因此可以說(shuō)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)于淮安市的發(fā)展而言可以起到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益兼顧的一石多鳥(niǎo)效應(yīng)。項(xiàng)目地塊規(guī)劃如下圖：項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程按照省委、省政府“立足于早解決、集中力量和資金加快解決棚戶區(qū)改造問(wèn)題”的總體工作規(guī)定，我市在棚戶區(qū)拆遷、改造上的總體目的是：在2023年終前基本完畢全市棚戶區(qū)拆遷任務(wù)；從現(xiàn)在起，運(yùn)用兩年時(shí)間完畢全市的的棚戶區(qū)改造安頓房建設(shè)任務(wù)。根據(jù)淮安市住宅建設(shè)目的計(jì)劃和十二五規(guī)劃規(guī)定，到2023年，全市城市居民人均居住面積達(dá)32.5平方米，解決人均住房使用面積低于8平方米的住房困難家庭。要達(dá)成此目的，還要大力發(fā)展住房建設(shè)。繼續(xù)加快發(fā)展保障性住房建設(shè)，解決淮安市絕大部分中低收入家庭的住房問(wèn)題，穩(wěn)步推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房市場(chǎng)繁榮，充足發(fā)揮住宅建設(shè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市形象也迫切需要相應(yīng)提高。實(shí)行淮安市“十二?五”建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的需要。承辦單位概況江蘇海弘華地置業(yè)有限公司。江蘇海弘華地置業(yè)有限公司是遵市政府指示，為加快舊城改造，由淮安市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司和海通控股有限公司下屬江蘇海通及盱眙海通合資成立的。淮安市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司淮安市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司建立現(xiàn)代公司制度，實(shí)行董事會(huì)、經(jīng)理層、監(jiān)事會(huì)決策、運(yùn)營(yíng)、監(jiān)督三位一體、分離制約的運(yùn)營(yíng)體制。組織機(jī)構(gòu)為四處一室一中心，設(shè)財(cái)務(wù)審計(jì)處、綜合計(jì)劃處、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處、市政建設(shè)處、辦公室、收費(fèi)中心。公司現(xiàn)有工作人員47名，學(xué)歷均為大學(xué)本科以上，擁有高級(jí)職稱專業(yè)技術(shù)人員12名，中級(jí)職稱專業(yè)技術(shù)人員26名。公司重要職責(zé)：協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)制訂土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度計(jì)劃和重大項(xiàng)目運(yùn)作方案；負(fù)責(zé)項(xiàng)目包裝和招商發(fā)布、經(jīng)營(yíng)政策的制定、土地前期開(kāi)發(fā)；自主或委托經(jīng)營(yíng)市政公用設(shè)施、房產(chǎn)、地產(chǎn)等有形資產(chǎn)和廣告發(fā)布權(quán)、路橋冠名權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)；負(fù)責(zé)統(tǒng)一收取涉及工程建設(shè)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)等方面的規(guī)費(fèi)和土地出讓金；負(fù)責(zé)城市經(jīng)營(yíng)方案制定；負(fù)責(zé)城市建設(shè)資金的籌集與管理，資本運(yùn)作，向金融部門(mén)抵押貨款與還貸；負(fù)責(zé)承辦市委、市政府交辦的其它任務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及收支測(cè)算棚戶區(qū)改造本次天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目為江蘇海弘華地置業(yè)有限公司根據(jù)淮安市市政府的指示，負(fù)責(zé)如下幾個(gè)地塊的棚戶區(qū)改造工程。序號(hào)項(xiàng)目名稱占地（畝）拆遷面積（萬(wàn)平方米）所在地1天津路西側(cè)A號(hào)地塊201.6298清浦區(qū)2天津路西側(cè)B號(hào)地塊73.2873清浦區(qū)3清浦東區(qū)13號(hào)地213.7157清浦區(qū)4清浦東區(qū)14-A地塊141.5013.5清浦區(qū)5清浦東區(qū)14-B地塊117.053清浦區(qū)合計(jì)747.18224.5安頓房建設(shè)天津路棚戶區(qū)保障房項(xiàng)目，占地面積約142.5畝，總建筑面積約379045平方米，以及綠化、景觀、活動(dòng)場(chǎng)地等附屬設(shè)施。天津路棚戶區(qū)保障房項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積142.5畝總建筑面積379045㎡其中住宅建筑面積368224㎡商業(yè)建筑面積10821㎡建筑占地面積21928㎡綠地率68.57%建筑密度23.07%容積率3.99總戶數(shù)3926總?cè)藬?shù)約11000人停車位地上：258地下：1431合計(jì)1689安頓房部分進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作階段時(shí)間安排1項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作2023.10~2023.012地塊拆遷2023.01~2023.103場(chǎng)地清理及三通一平2023.10~2023.034改造掃尾工作2023.03~2023.055安頓房建設(shè)2023.05~2023.106竣工驗(yàn)收2023.10工程投資估算該項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算總計(jì)約為12.6億元，明細(xì)如下表：序號(hào)工程和費(fèi)用名稱單位工程數(shù)量估算價(jià)值估算價(jià)值編制依據(jù)單價(jià)(元)合價(jià)(萬(wàn)元)工程費(fèi)其他費(fèi)工程費(fèi)其他費(fèi)一第一部分工程費(fèi)1土建及裝飾工程m2379,045.002,25085,285.13淮安市區(qū)范圍內(nèi)已建工程結(jié)算2消防、給水管網(wǎng)工程m2379,045.001405,306.633強(qiáng)、弱電管網(wǎng)工程m2379,045.001355,117.114道路及排水管網(wǎng)工程m2379,045.00953,600.935綠化工程m2379,045.00853,221.88第一部分工程費(fèi)小計(jì)102,531.67二工程建設(shè)其他費(fèi)用1綜合規(guī)費(fèi)m2379,045.001505,685.682建設(shè)單位管理費(fèi)萬(wàn)元102,531.670.033,075.953工程設(shè)計(jì)費(fèi)m2379,045.00953,600.934工程勘察費(fèi)m2379,045.0025947.615工程監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元102,531.670.0141,435.446概預(yù)算編制費(fèi)萬(wàn)元102,531.670.003307.607竣工圖編制費(fèi)萬(wàn)元102,531.670.001102.538項(xiàng)目前期工程費(fèi)萬(wàn)元102,531.670.022,050.639工程招標(biāo)代理費(fèi)萬(wàn)元102,531.670.002205.0610環(huán)保評(píng)價(jià)費(fèi)萬(wàn)元102,531.670.000220.5111施工圖審查費(fèi)m2379,045.001.5659.13第二部分工程費(fèi)小計(jì)17,491.07二部分工程費(fèi)小計(jì)120,022.74三土地費(fèi)用1土地費(fèi)用拆遷地塊就地建設(shè)2拆遷費(fèi)用政府統(tǒng)一拆遷第三部分小計(jì)四基本預(yù)備金1基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元120,022.745%6,001.14第四部分小計(jì)6,001.14工程總投資126,023.88項(xiàng)目收支分析天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目收入估算本項(xiàng)目收入涉及天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房出售的收入、天津路西側(cè)A號(hào)地塊出售收入、天津路西側(cè)B號(hào)地塊出售收入、清浦東區(qū)13號(hào)地出售收入、清浦東區(qū)14-A地塊出售收入、清浦東區(qū)14-B地塊出售收入等。收入情況根據(jù)政府有關(guān)的收費(fèi)政策及預(yù)期情況進(jìn)行估算。天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房建設(shè)完畢后，將作為本項(xiàng)目的實(shí)物安頓房來(lái)安頓各個(gè)地塊的拆遷戶，即天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房工程不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，本項(xiàng)目的重要經(jīng)濟(jì)收益來(lái)源于各個(gè)拆遷地塊的土地出讓。天津路西側(cè)A號(hào)地塊通過(guò)對(duì)天津路西側(cè)A號(hào)地塊百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地201.629畝，其中142.5畝將用于安頓房建設(shè)，其余59.129畝，按370萬(wàn)元∕畝的價(jià)格對(duì)外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約2.188億元，天津路西側(cè)B號(hào)地塊通過(guò)對(duì)天津路西側(cè)B號(hào)地塊百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地73.287畝，按370萬(wàn)元∕畝的價(jià)格對(duì)外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約2.712億元，清浦東區(qū)13號(hào)地通過(guò)對(duì)清浦東區(qū)13號(hào)地百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地159.885畝，按370萬(wàn)元∕畝的價(jià)格對(duì)外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約5.916億元，清浦東區(qū)14-A地塊通過(guò)對(duì)清浦東區(qū)14-A地塊百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地131.491畝，按370元∕畝的價(jià)格對(duì)外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約4.865億元，清浦東區(qū)14-B地塊通過(guò)對(duì)清浦東區(qū)14-B地塊百姓的搬遷安頓可置換出商業(yè)黃金用地89.655畝，按370萬(wàn)元∕畝的價(jià)格對(duì)外出讓，可實(shí)現(xiàn)收入約3.317億元，綜上所述，天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目總收入為18.998億元。項(xiàng)目建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)期支出估算本項(xiàng)目支出估算涉及各棚戶區(qū)地塊的拆遷工程以及天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目安頓房的土建工程、裝飾工程、門(mén)窗工程、給排水及消防工程、動(dòng)力及電氣照明工程、綜合布線工程、場(chǎng)區(qū)內(nèi)管線工程、道路及綠化工程等工程費(fèi)和建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、人防費(fèi)等其他費(fèi)及基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息。重要依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》及預(yù)期情況進(jìn)行估算。拆遷工程、土建工程、裝飾工程、門(mén)窗工程、給排水及消防工程、動(dòng)力及電氣照明工程、綜合布線工程、場(chǎng)區(qū)內(nèi)管線工程、道路及綠化工程等工程費(fèi)和建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、人防費(fèi)等及基本預(yù)備費(fèi)。建設(shè)期貸款利息財(cái)務(wù)費(fèi)用為長(zhǎng)期借款利息，借款年利率按7.775％(有效年利率)計(jì)算。在長(zhǎng)期借款所有償還前，因長(zhǎng)期借款各年余值不等，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，因此計(jì)算期內(nèi)各年支出不等。（詳見(jiàn)下表）天津路棚戶區(qū)改造及保障房項(xiàng)目建設(shè)期支出估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目第一年次年第三年合計(jì)1拆遷改造項(xiàng)目76,30051,60017,937.32145,837.32a天津路西側(cè)A號(hào)地塊拆遷工程22,00015,5007,139.5544,639.55b天津路西側(cè)B號(hào)地塊拆遷工程9,5007,8002,183.1719,483.17c清浦東區(qū)13號(hào)地塊拆遷工程21,00013,6006,315.7740,915.77d清浦東區(qū)14-A地塊拆遷工程12,8008,2001,401.1522,401.15e清浦東區(qū)14-B地塊拆遷工程11,0006,500897.6818,397.682天津路棚戶區(qū)保障房項(xiàng)目58,50038,50029,000126,0003銀行利息1,744.95,040.87,018.320,1634貨幣安頓-58,500-38,500-29,000-126,000合計(jì)78,04556,64124,955.62166,000項(xiàng)目收支平衡分析本工程建設(shè)期總投資為16.6億元，其中銀行貸款利息2.016億元。項(xiàng)目收支平衡情況詳見(jiàn)下表（單位：萬(wàn)元）：序號(hào)地塊名稱支出收入收益1天津路西側(cè)A號(hào)地塊44,639.5521,877.73-22,761.822天津路西側(cè)B號(hào)地塊19,483.1727,116.197,633.023清浦東區(qū)13號(hào)地塊40,915.7759,157.4518,241.684清浦東區(qū)14-A地塊22,401.1548,651.6726,250.525清浦東區(qū)14-B地塊18,397.6833,172.3514,774.676銀行利息20,160-20,160合計(jì)165,997.32189,975.3923,978.07即本次開(kāi)發(fā)總的賺錢約為2.398億元，利潤(rùn)率14.446%。還款來(lái)源分析第一還款來(lái)源——盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目地背景概述盱眙縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況盱眙，秦代置縣，因縣治曾設(shè)山上，盱眙二字取張目為盱，直視為眙，寓意登高望遠(yuǎn)，高瞻遠(yuǎn)矚。山上盛產(chǎn)都梁香草，故又雅稱都梁。全縣總面積2483平方公里，人均面積居江蘇各縣之首。境內(nèi)東部平原良田，中部山區(qū)丘陵，西部湖灘水面。轄14鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，總?cè)丝?4萬(wàn)。盱眙縣位于江蘇省西部，淮安市南端；東與金湖縣、安徽省天長(zhǎng)市相鄰，南、西分別與安徽省來(lái)安縣和明光市交界，北與洪澤縣、泗洪縣接壤。地處北緯32°43′~33°13′，東經(jīng)118°11′~118°54′。總面積2483.7平方公里，人均面積列江蘇省各縣（市）之首。耕地113萬(wàn)畝，山地64萬(wàn)畝，宜林地33萬(wàn)畝，宜牧草山25萬(wàn)畝，水域96萬(wàn)畝。境內(nèi)地勢(shì)西南高，多丘陵，東北低，多平原，呈現(xiàn)階梯狀傾斜，高差懸殊220多米?；春恿鹘?jīng)境內(nèi)，北部濱臨洪澤湖，有低山、丘崗、平原、河湖圩區(qū)等多種地貌。2023年，全縣全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值130億元，比2023年增長(zhǎng)10%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值12023元，比上年增長(zhǎng)18.6%，二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值比重為71.5%，比上年增長(zhǎng)3.8個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。全縣城鄉(xiāng)單位在崗職工年平均工資15974元，增長(zhǎng)17.4%。全縣農(nóng)民人均純收入8031元，比上年增長(zhǎng)12.4%。社會(huì)保障不斷完善。年末全縣參與失業(yè)保險(xiǎn)3.6萬(wàn)人，參與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)3.5萬(wàn)人，參與基本醫(yī)療保險(xiǎn)4.5萬(wàn)人，參保率分別為98%、99%、85%。城鄉(xiāng)納入最低生活保障1.95萬(wàn)人，其中城鄉(xiāng)0.32萬(wàn)人。生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善。全縣森林覆蓋率達(dá)25.2%，城市綠化覆蓋率達(dá)63.3%，環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)為79.7。盱眙縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)近年來(lái)，盱眙縣縣委、縣政府高度重視城市規(guī)劃工作，始終以規(guī)劃引領(lǐng)城市建設(shè)，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格、高品位修編縣城總體規(guī)劃，不斷強(qiáng)化城鄉(xiāng)體系規(guī)劃和村鎮(zhèn)布局規(guī)劃，突出加強(qiáng)規(guī)劃編制和管理力度，堅(jiān)持規(guī)劃的科學(xué)性、嚴(yán)厲性和權(quán)威性，堅(jiān)持做到先規(guī)劃再建設(shè)、無(wú)規(guī)劃不建設(shè)，全縣城市規(guī)劃體系進(jìn)一步完善。圍繞建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的目的，2023年開(kāi)始啟動(dòng)并全面完畢全縣鎮(zhèn)村布局規(guī)劃工作，涉及10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、224個(gè)行政村、18個(gè)居委會(huì)、11個(gè)場(chǎng)圃、2711個(gè)村民小組；為進(jìn)一步完善城市規(guī)劃體系，按照西部旅游區(qū)、中部商貿(mào)區(qū)、東部工業(yè)區(qū)的城市格局，全面啟動(dòng)城區(qū)控制性詳規(guī)編制工作，完畢淮河北路、金源北路兩地塊2平方公里的詳規(guī)編制，完畢金源南路、金鵬大道4000多米的沿街街道空間設(shè)計(jì)，同時(shí)啟動(dòng)沙崗片、金源南路東側(cè)、收費(fèi)站周邊、宣化街四塊控制性詳規(guī)編制工作，總面積6平方公里，目前沙崗片、收費(fèi)站周遍地塊詳規(guī)在上海同濟(jì)大學(xué)的編制下，已進(jìn)入總體規(guī)劃評(píng)審?？h城區(qū)和各鎮(zhèn)區(qū)詳規(guī)覆蓋率得到進(jìn)一步提高。圍繞“將縣城區(qū)建設(shè)成中檔城市”的目的，啟動(dòng)新一輪的城市總體規(guī)劃修編工作，已與省規(guī)劃院、上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃院簽訂了業(yè)務(wù)協(xié)議，編制工作全面開(kāi)展。“十五”以來(lái)，通過(guò)不斷加大城市建設(shè)與管理力度，優(yōu)化提高城市環(huán)境和城市品位，堅(jiān)持用經(jīng)營(yíng)城市的理念建設(shè)城市、管理城市、發(fā)展城市，全縣城市建設(shè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。城市規(guī)模迅速擴(kuò)張。圍繞“顯山、露水、拓綠”，先后建成2.9平方公里的淮河風(fēng)光帶，將第一山公園由本來(lái)的12公頃擴(kuò)大到200余公頃，新開(kāi)辟1.8平方公里的都梁公園，新建了水陸兼?zhèn)涞恼嫉?平方公里的自然生態(tài)園，整個(gè)縣城被評(píng)估為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。截至2023年終，城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)成35.7平方公里，城市人口達(dá)成14.95萬(wàn)人，人均道路面積達(dá)16.1平方米，人均住房面積增長(zhǎng)到22平方米，人均綠地面積增長(zhǎng)到12.95平方米。城市功能日臻完善。“十五”期間，城市建設(shè)累計(jì)投入32億元，相繼新建成了污水解決廠、疾控中心、文化館、體育館、圖書(shū)館、少年活動(dòng)藝術(shù)中心，盱眙實(shí)驗(yàn)中學(xué)、盱眙縣外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等一大批城市公共設(shè)施，新建了新世紀(jì)廣場(chǎng)、商貿(mào)中心、東方商城、國(guó)貿(mào)中心、金源北路以海通時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商圈等一大批三產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)大力實(shí)行縣鄉(xiāng)道路和農(nóng)村公路建設(shè)、小城鄉(xiāng)建設(shè)、“三電”建設(shè)等，城鄉(xiāng)面貌大大改觀。城市品位不斷提高。大力開(kāi)展生態(tài)盱眙創(chuàng)建活動(dòng)，被評(píng)為全國(guó)生態(tài)示范區(qū)；大力開(kāi)展平安盱眙、誠(chéng)信盱眙創(chuàng)建，發(fā)展和投資環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化；圍繞省級(jí)文明城市創(chuàng)建活動(dòng)，五好家庭、文明窗口、文明單位、文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)建工作登上新臺(tái)階，以市場(chǎng)、街道、社區(qū)、集鎮(zhèn)、綠地、公園和主次干道為重點(diǎn)，進(jìn)一步開(kāi)展城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，大力實(shí)行城市硬化、凈化、綠化、亮化“四化”工程，一個(gè)安全有序、整潔靚麗、文明向上的盱眙正走上加速發(fā)展的快車道。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值55億元，比上年增長(zhǎng)6．4％。新增投資在50萬(wàn)元以上的農(nóng)業(yè)龍頭公司60個(gè)，列入市考核的8個(gè)市級(jí)以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭公司實(shí)現(xiàn)銷售收入10．6億元，比上年增長(zhǎng)38％。龍頭公司與農(nóng)戶的利益聯(lián)結(jié)進(jìn)一步緊密，輻射帶動(dòng)能力不斷增強(qiáng)。全年新植意楊900萬(wàn)株，造林規(guī)模和質(zhì)量居全市第一。通過(guò)省無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地整體認(rèn)定，認(rèn)定面積增長(zhǎng)6.5萬(wàn)公頃，新認(rèn)定無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品4個(gè)、市級(jí)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)1個(gè)。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力縣外轉(zhuǎn)移16.54萬(wàn)人，其中有組織輸出3.7萬(wàn)人；縣工業(yè)園區(qū)用工2.21萬(wàn)人，轉(zhuǎn)崗就業(yè)培訓(xùn)6.52萬(wàn)人。全縣工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值153億元，比上年增長(zhǎng)24.8%?？h工業(yè)園區(qū)新引進(jìn)項(xiàng)目154個(gè)，竣工投產(chǎn)或正式安裝設(shè)備項(xiàng)目84個(gè)，開(kāi)工在建或奠基項(xiàng)目87個(gè)，正式簽約項(xiàng)目110個(gè)，軸承及機(jī)械、電器、汽摩配、凹土、食品五個(gè)特色產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模?？h工業(yè)園區(qū)公司實(shí)現(xiàn)銷售收入22．9億元、入庫(kù)稅收及相關(guān)收入9800余萬(wàn)元、公司用工4．2萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng)119．8％、107．4％和46．7％。列統(tǒng)公司實(shí)現(xiàn)銷售收入84億元、利稅5．56億元，分別比上年增長(zhǎng)43．6％、44．1％。區(qū)域發(fā)展和盱寧合作加大考核力度，取得顯著成效，向上爭(zhēng)取項(xiàng)目206個(gè)，到位資金6．1億元。重大項(xiàng)目影響力逐步顯現(xiàn)，隨著凡力鋼管、寧力緊固件、新海電子、甬淮工貿(mào)、溫氏家禽等一批投資超億元的重大項(xiàng)目相繼落戶盱眙，對(duì)盱眙縣經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力日趨明顯。抓住中國(guó)龍蝦節(jié)和“五?一”、“國(guó)慶”兩個(gè)旅游黃金周，加大盱眙旅游的宣傳和推介力度，全年共接待游客300萬(wàn)人次，旅游收入8.38億元。加大旅游設(shè)施和景點(diǎn)、景區(qū)建設(shè)力度，投入5000多萬(wàn)元完畢明祖陵南線路牌坊、鐵山寺特色商貿(mào)區(qū)、嚴(yán)佛調(diào)塑像及廣場(chǎng)、鐵山寺三殿佛像登座及大雄寶殿佛像貼金、度假村改造、八仙臺(tái)進(jìn)區(qū)道路、天泉湖環(huán)湖道路、象山公園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工程。國(guó)貿(mào)商城、東方商城相繼建成并投入使用，與已經(jīng)投入使用的商貿(mào)中心，初步形成了以商貿(mào)中心為主的斬龍澗商貿(mào)圈和以國(guó)貿(mào)商城為主的五墩商貿(mào)圈，為城鄉(xiāng)居民提供了既便捷又優(yōu)雅的消費(fèi)娛樂(lè)環(huán)境。全年新增私營(yíng)公司519個(gè)，新增個(gè)體工商戶5100戶，新增注冊(cè)資本金10億余元。盱眙縣的區(qū)位條件盱眙位于淮河中下游，洪澤湖南岸，江蘇省西部，淮陰市南端，地處北緯32°43′~33°13′，東經(jīng)118°11′~118°54′。東與金湖縣、安徽省天長(zhǎng)市相鄰，南、西與安徽省來(lái)安縣、明光市交界，北與洪澤、泗洪兩縣接壤?？偯娣e2483.7平方公里，人均面積列江蘇省各縣（市）之首。耕地113萬(wàn)畝，山地64萬(wàn)畝，宜林地33萬(wàn)畝，宜牧草山25萬(wàn)畝，水域96萬(wàn)畝。境內(nèi)地勢(shì)西南高，多丘陵，東北低，多平原，呈現(xiàn)階梯狀傾斜，高差懸殊220多米。淮河流經(jīng)境內(nèi)，北部濱臨洪澤湖，有低山、丘崗、平原、河湖圩區(qū)等多種地貌。寧淮、寧宿徐兩條高速過(guò)境穿越三分之二的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到南京只需45分鐘，已融入南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，距省內(nèi)其他大中城市都在2小時(shí)左右，已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，成為蘇北地區(qū)重要的交通中轉(zhuǎn)和樞紐。產(chǎn)業(yè)特色——龍蝦經(jīng)濟(jì)提到盱眙，就不得不提龍蝦。盱眙人已經(jīng)借助盱眙龍蝦走出了縣門(mén)、走上了市場(chǎng)、走向了國(guó)際，在轟轟烈烈辦大節(jié)中實(shí)現(xiàn)了大發(fā)展、大邁進(jìn)、大跨越。如今，盱眙，正背負(fù)著龍蝦輝煌的小康思考，正實(shí)踐著“紅色風(fēng)暴”中的快速發(fā)展，博采眾長(zhǎng)，發(fā)明特色，續(xù)寫(xiě)著一個(gè)龍蝦節(jié)的神話。龍蝦節(jié)，改變了盱眙。這一方面表現(xiàn)在盱眙經(jīng)濟(jì)的提高。幾年來(lái)，通過(guò)盱眙、北京、深圳、南京、上海和浙江六地聯(lián)動(dòng)，每年舉辦一次中國(guó)龍蝦節(jié)，實(shí)行“引進(jìn)來(lái)”和“送出去”戰(zhàn)略，讓盱眙的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和發(fā)展要素得到極大聚集。僅2023年，全年新引進(jìn)投資億元以上項(xiàng)目83個(gè)項(xiàng)目、10億元以上項(xiàng)目16個(gè)。特別是長(zhǎng)期“短腿”的外資項(xiàng)目連續(xù)實(shí)現(xiàn)翻番，實(shí)際運(yùn)用外資突破8000萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)9倍。每年龍蝦節(jié)期間，來(lái)盱眙觀光旅游達(dá)200多萬(wàn)人次，再造了為期一個(gè)月的旅游“黃金期”，一大批優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品跟隨龍蝦節(jié)走進(jìn)“長(zhǎng)三角”、“珠三角”。龍蝦節(jié)，讓盱眙的發(fā)展?jié)撃芎蛣?chuàng)業(yè)熱情得到極大激發(fā)。龍蝦節(jié)經(jīng)久不衰，品牌效應(yīng)日益彰顯，在小康社會(huì)建設(shè)中的作用也不斷增強(qiáng)。在全面小康社會(huì)四大類18項(xiàng)25個(gè)指標(biāo)中，城鄉(xiāng)登記失業(yè)率、森林覆蓋率等11個(gè)指標(biāo)已達(dá)小康標(biāo)準(zhǔn)，人均地區(qū)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入、城鄉(xiāng)居民人均可支配收入等14個(gè)指標(biāo)均超序時(shí)進(jìn)度。龍蝦節(jié)開(kāi)闊了盱眙人的眼界和視野，點(diǎn)燃了盱眙人的致富欲望和創(chuàng)業(yè)激情，推動(dòng)了群眾創(chuàng)業(yè)致富，全縣捧上“龍蝦飯碗”的已達(dá)10多萬(wàn)人，還至少造就了本土200名以上的百萬(wàn)富翁、10多名千萬(wàn)富翁，造就出了楊四陽(yáng)、葉安國(guó)、許建中檔一批“龍蝦大腕”級(jí)的老板。自龍蝦節(jié)慶隨著著新世紀(jì)一起誕生以來(lái)，全縣上下堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、爭(zhēng)先的盱眙精神，不僅實(shí)現(xiàn)了龍蝦節(jié)慶在地區(qū)上的擴(kuò)張，并且實(shí)現(xiàn)了龍蝦節(jié)慶經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)質(zhì)的奔騰。特別是即將舉辦的第八屆中國(guó)?盱眙國(guó)際龍蝦節(jié)繼續(xù)秉持辦節(jié)為媒、推介為主、招商為實(shí)、發(fā)展為本的辦節(jié)宗旨，初次實(shí)現(xiàn)了“四國(guó)聯(lián)動(dòng)、六地聯(lián)辦、八項(xiàng)創(chuàng)新”，范圍更廣、內(nèi)涵更深、目的更大。這不僅體現(xiàn)了盱眙人民的聰明智慧和遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，更加體現(xiàn)了盱眙人民放眼全國(guó)、面向世界的壯志雄心。海通時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目概括海通時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目總占地300余畝，總建面積近52萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資15億元。于2023年開(kāi)始建設(shè)，現(xiàn)已完畢建設(shè)約30萬(wàn)方，實(shí)現(xiàn)銷售收入近8億元（有較大部分商鋪集團(tuán)公司作為自持物業(yè)進(jìn)行保存，只招商未銷售）。海通控股集團(tuán)作為該項(xiàng)目的發(fā)展商，因地制宜，精益求精。將項(xiàng)目A,B,C,三個(gè)地塊分別建設(shè)成：24萬(wàn)平方米集購(gòu)物，休閑，觀光為一體的海通時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)綜合體及地下商業(yè)王國(guó)；7萬(wàn)平方米沿街商業(yè)及9萬(wàn)平方米崇高住宅群海通境界；以及12萬(wàn)平方米海通建材裝飾城。廣場(chǎng)整體效果圖：時(shí)代廣場(chǎng)A區(qū)規(guī)劃海通時(shí)代廣場(chǎng)A區(qū)商業(yè)綜合體在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初即借鑒國(guó)際先進(jìn)商業(yè)設(shè)計(jì)理念，并不惜重金邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)設(shè)計(jì)專家，風(fēng)水大師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)反復(fù)論證，最終擬定重要設(shè)計(jì)構(gòu)思為遵照建筑規(guī)劃的整體構(gòu)思，用蒙德里安和梵高的抽象畫(huà)所表現(xiàn)的直線和曲線互相關(guān)系反映商業(yè)空間和自然空間的關(guān)系，兩者互為圖底，互相映襯，體現(xiàn)人工與自然環(huán)境的融合。A區(qū)效果圖：此外，為了營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍，海通時(shí)代廣場(chǎng)以超前的規(guī)劃，曠世的魄力發(fā)明性的設(shè)立了“四大主題廣場(chǎng)”：20230平方米的龍蝦廣場(chǎng)該廣場(chǎng)位于海通時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)綜合體的中心位置，龍蝦廣場(chǎng)中心布置為龍蝦造型的雕塑建筑——龍蝦美食城,該建筑整體宏偉雄健，神態(tài)生動(dòng)；一線親水“風(fēng)主人丁水主財(cái)”是中國(guó)傳統(tǒng)人居文化的精粹，也是亙古長(zhǎng)流的夢(mèng)想，因此項(xiàng)目又在龍蝦美食城周邊布置水系，與廣場(chǎng)及周圈商業(yè)建筑有機(jī)的糅合在一起，使人真切的體驗(yàn)到“身居鬧市有林泉”的意境。龍蝦廣場(chǎng)效果圖：西南角出入口廣場(chǎng)該廣場(chǎng)位于金源北路與一橫路交匯處，即3#4#之間。面積近4000平方米，該廣場(chǎng)以螺旋型的噴泉為主，綠化稍做點(diǎn)綴，標(biāo)志性的噴泉，讓人難以忘懷。中國(guó)園林“寧曲勿直”，項(xiàng)目將這一精髓以鋪裝的形式表現(xiàn)出來(lái)，以達(dá)成視覺(jué)美感的最大化。同時(shí)也意味著海通時(shí)代廣場(chǎng)以后的發(fā)展也會(huì)以這種數(shù)學(xué)系列成倍的增長(zhǎng)。西南角出入口廣場(chǎng)效果圖：北出入口廣場(chǎng)：該出入口廣場(chǎng)寬度近40米，從視覺(jué)上突出海通時(shí)代廣場(chǎng)磅礴的氣勢(shì)；通過(guò)藝術(shù)地?zé)艉蜆?shù)陣的有機(jī)結(jié)合，與遠(yuǎn)處的旱噴泉及中心廣場(chǎng)龍蝦雕塑形成統(tǒng)一，烘托出整個(gè)入口廣場(chǎng)的特殊氛圍；最后通過(guò)夜景照明等一系列具體措施，從白天和晚上兩個(gè)時(shí)間段給人以不同的感官享受。北出入口廣場(chǎng)效果圖：西北角出入口廣場(chǎng)該出入口廣場(chǎng)位于金源北路與盱馬路交匯處，即1＃2＃之間，該面積近2023平方米，通過(guò)林蔭形式來(lái)表現(xiàn)，同時(shí)輔以景觀燈柱，情景雕塑，形成親民的活動(dòng)空間。為了營(yíng)造具有包容性和流動(dòng)性的商業(yè)氛圍，烘托商業(yè)氣氛。項(xiàng)目將商業(yè)內(nèi)外街這兩大主題空間設(shè)計(jì)的重心放在了空間層次的組織，軟空間的營(yíng)造，以及人文化的設(shè)計(jì)上。西北角出入口廣場(chǎng)效果圖：時(shí)代廣場(chǎng)B區(qū)規(guī)劃海通時(shí)代廣場(chǎng)B區(qū)包含兩個(gè)部分：6萬(wàn)平方米沿街商業(yè)8萬(wàn)平方米崇高住宅群——海通境界。其中6萬(wàn)平方米沿街商業(yè)定位于盱眙最大最專業(yè)品類最完善的家居家具城。因項(xiàng)目緊鄰盱眙城市主干道山水大道，同時(shí)起到銜接A區(qū)海通時(shí)代廣場(chǎng)與C區(qū)海通建材裝飾城作用，該家居家具城的建成必將使海通時(shí)代廣場(chǎng)一站式購(gòu)物的地位更加明顯?！耙胭I家居建材，就到海通時(shí)代廣場(chǎng)來(lái)”——在不久的將來(lái)這句話必將流傳盱眙人民之間。時(shí)代廣場(chǎng)C區(qū)規(guī)劃海通時(shí)代廣場(chǎng)C區(qū)作為海通建材裝飾城，現(xiàn)已全面交付，并已開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。海通時(shí)代廣場(chǎng)銷售分析盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)共分A、B、C三區(qū)，各區(qū)竣工及銷售情況如下：區(qū)域總建筑面積（平方米）已竣工面積（平方米）已售面積（平方米）A203,718.24203,718.24140,765.50B129,251.7167,623.1731,217.77C109,979.8079,776.3286,926.80合計(jì)442,949.75351,117.73258,910.07注：A區(qū)109,183.60平方米作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款?？鄢摬糠挚铐?xiàng)后，實(shí)際銷售收入為82,229.53萬(wàn)元。A、B、C三區(qū)未竣工及未售情況如下：區(qū)域未竣工面積（平方米）未售面積（平方米）A-62,952.75B61,628.5498,033.94C79,776.3223,053.04合計(jì)141,404.86184,039.73根據(jù)上表分析，盱眙海通時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目后續(xù)未竣工部分為住宅6.16萬(wàn)平米，商業(yè)7.97萬(wàn)平米，未售面積共計(jì)約18.4萬(wàn)平米。A區(qū)過(guò)往銷售情況A區(qū)所有為商業(yè)物業(yè)，總建筑面積203,718.24平方米，其中109,183.60平方米按施工協(xié)議作價(jià)給盱眙第三建筑安裝工程有限公司用以抵沖工程款；除抵沖工程款外已售31,581.89平方米，未售面積62,952.75平方米。過(guò)往銷售面積及均價(jià)明細(xì)如下：樓號(hào)物業(yè)類型建筑面積

（平方米）是否取得銷售許可施工情況已售面積

（平方米）未售面積

（平方米）已銷售部分均價(jià)（元）備注1#5層商業(yè)地上4層地下1層16,930.97是竣工16,930.97-5,200.001.已開(kāi)業(yè)：商家華聯(lián)超市，郵政銀行等；

2.此樓作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款2#5層商業(yè)地上4層地下1層8,573.82是竣工8,573.82-5,000.00已開(kāi)業(yè)：民生銀行，漢庭酒店等3#4層商業(yè)9,406.60是竣工9,217.63188.975,000.00已開(kāi)業(yè)：大型KTV,洗浴4#4層商業(yè)14,130.93是竣工5,658.548,472.3915,000.00已開(kāi)業(yè)：大型家居賣場(chǎng)雙虎家私及聯(lián)邦家具6#4層商業(yè)9,157.31是竣工4,230.614,926.7012,000.00已部分開(kāi)業(yè)：2層家具賣場(chǎng)7#4層商業(yè)7,737.78是竣工1,521.136,216.6512,000.008#4層商業(yè)9,332.99是竣工1,586.847,746.1512,000.009#4層商業(yè)4,420.21是竣工793.323,626.8912,000.0010#6層商業(yè)8,570.40是竣工8,570.40-5,000.001.已開(kāi)業(yè)：淮河大酒店

2.此樓作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款地下菜場(chǎng)地下1層商業(yè)29,544.15是主體竣工29,544.15-9,000.00此樓作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款5#5層商業(yè)31,775.00是主體竣工-31,775.00-13#5層商業(yè)54,138.08是主體竣工54,138.08-15,000.00此樓作價(jià)給盱眙三建以抵沖工程款上述未售面積皆已取得預(yù)售許可，其中已主體竣工的5#樓建筑面積共計(jì)31,775平方米，由盱眙海通自持兩年后視市場(chǎng)情況再進(jìn)行銷售，該樓各層可售面積明細(xì)如下：?jiǎn)挝唬浩椒矫讟翘?hào)一樓面積二樓面積三樓面積四樓面積五樓面積總計(jì)5#8,199.276,725.256,732.426,766.083,351.9831,775.00B區(qū)過(guò)往銷售情況B區(qū)以住宅為主，含部分底層商鋪，共12棟樓，除4棟外，其余皆已竣工并部分銷售，現(xiàn)已有入住，明細(xì)如下：樓號(hào)物業(yè)類型建筑面積（平方米）是否取得銷售許可施工情況已售面積（平方米）可售面積（平方米）1#2#高層住宅，含底商2層36,354.47否未施工-36,354.473#高層住宅，含底商3層9,480.23否未施工-9,480.234#多層住宅，含底商1層11,139.38是主體3層竣工2,393.078,746.315#多層住宅，含底商1層4,654.46否主體封頂-4,654.466#多層住宅2,552.93是竣工2,552.93-7#多層住宅3,126.42是竣工2,281.53844.898#多層住宅4,679.04是竣工4,545.06133.989#多層住宅6,136.82是竣工5,645.88490.9410#多層住宅4,748.70是竣工4,748.70-11#12#高層住宅，含底商2層24,972.61否竣工-24,972.6113#多層住宅，含底商2層13,126.67是竣工5,511.137,615.5414#多層住宅，含底商2層8,279.98是竣工3,539.474,740.51B區(qū)總計(jì)建筑面積129,251.71平方米，已竣工67,623.17平方米，主體竣工15,793.84平方米，未施工45,834.70平方米。已售面積31,217.77平方米，可售面積98,033.94平方米。C區(qū)過(guò)往銷售情況C區(qū)共18棟樓，擬打造為建材市場(chǎng)，業(yè)態(tài)所有為商鋪用房。18棟樓已所有取得銷售許可，其中16棟已竣工，2棟為主體竣工，明細(xì)如下：樓號(hào)物業(yè)類型建筑面積（平方米）是否取得銷售許可施工情況已售面積（平方米）可售面積（平方米）16層商輔用房，商業(yè)2層6,111.00是竣工5,647.12463.8826層商輔用房，商業(yè)2層6,025.60是竣工5,868.64156.9636層商輔用房，商業(yè)2層5,259.53是竣工5,100.05159.4846層商輔用房，商業(yè)2層5,093.34是竣工5,013.6279.7256層商輔用房，商業(yè)2層5,628.87是竣工5,609.1319.7464層商輔用房，商業(yè)2層5,951.50是竣工5,951.50-74層商輔用房，商業(yè)2層5,152.16是竣工5,152.16-84層商輔用房，商業(yè)2層3,271.07是竣工3,271.07-94層商輔用房，商業(yè)2層4,583.71是竣工4,583.71-104層商輔用房，商業(yè)2層4,191.33是竣工4,191.33-116層商輔用房，商業(yè)2層5,364.88是竣工5,364.88-124層商輔用房，商業(yè)2層4,349.71是竣工4,349.71-134層商輔用房，商業(yè)2層4,391.50是竣工4,391.50-144層商輔用房，商業(yè)2層3,094.89是竣工3,094.89-154層商輔用房，商業(yè)2層5,426.67是竣工5,426.67-164層商輔用房，商業(yè)2層5,880.56是竣工5,880.56-176層賓館用房，商業(yè)2層7,997.25是主體竣工5,489.042,508.21184層家居賣場(chǎng)，地上3層地下1層22,206.27是主體竣工2,541.2219,665.05C區(qū)總計(jì)建筑面積109,979.84平方米，已竣工79,776.32平方米，其余為主體竣工。已售面積86,926.80平方米，可售面積23,053.04平方米。銷售收入分析已售收入A區(qū)明細(xì)樓號(hào)物業(yè)類型已售面積

（平方米）銷售均價(jià)

（元）銷售收入

（萬(wàn)元）2#5層商業(yè)地上4層地下1層8,573.825,000.004,2863#4層商業(yè)9,217.635,000.004,6084#4層商業(yè)5,658.5415,000.008,4876#4層商業(yè)4,230.6112,000.005,0767#4層商業(yè)1,521.1312,000.001,8258#4層商業(yè)1,586.8412,000.001,9049#4層商業(yè)793.3212,000.00951總計(jì)31,581.8927,141B區(qū)明細(xì)樓號(hào)物業(yè)類型已售面積

（平方米）銷售均價(jià)

（元）銷售收入

（萬(wàn)元）4#多層住宅，含底商1層2,393.074,5001,0766#多層住宅2,552.934,2001,0727#多層住宅2,281.534,2009588#多層住宅4,545.064,2001,9089#多層住宅5,645.884,2002,37110#多層住宅4,748.704,2001,99413#多層住宅，含底商2層5,511.134,2002,31414#多層住宅，含底商2層3,539.474,2001,486總計(jì)31,217.7713,183C區(qū)明細(xì)樓號(hào)物業(yè)類型已售面積

（平方米）銷售均價(jià)

（元）銷售收入

（萬(wàn)元）1#6層商輔用房，商業(yè)2層5,647.124,2002,3712#6層商輔用房，商業(yè)2層5,868.644,2002,4643#6層商輔用房，商業(yè)2層5,100.054,2002,1424#6層商輔用房，商業(yè)2層5,013.624,2002,1055#6層商輔用房，商業(yè)2層5,609.134,2002,3556#4層商輔用房，商業(yè)2層5,951.504,2002,4997#4層商輔用房，商業(yè)2層5,152.164,2002,1638#4層商輔用房，商業(yè)2層3,271.074,2001,3739#4層商輔用房，商業(yè)2層4,583.714,2001,92510#4層商輔用房，商業(yè)2層4,191.334,2001,76011#6層商輔用房，商業(yè)2層5,364.884,2002,25312#4層商輔用房，商業(yè)2層4,349.714,2001,82613#4層商輔用房，商業(yè)2層4,391.504,2001,84414#4層商輔用房，商業(yè)2層3,094.894,2001,29915#4層商輔用房，商業(yè)2層5,426.674,2002,27916#4層商輔用房，商業(yè)2層5,880.564,2002,46917#6層賓館用房，商業(yè)2層5,489.044,0002,19518#4層商場(chǎng)，地上3層地下1層2,541.229,0002,287總計(jì)86,926.8037,619預(yù)計(jì)收入資管計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，可售物業(yè)為B區(qū)1#2#3#樓（皆為高層住宅，待施工）、4#5#樓（皆為多層住宅，主體已竣工，已部分銷售）、11#12#樓（皆為高層住宅，已所有竣工，尚未銷售）、13#14#樓（皆為多層住宅，已所有竣工，已部分銷售）。以上皆為住宅，共計(jì)可售面積96,564.13平方米。此外A區(qū)5#樓（五層商業(yè)）、C區(qū)18#樓（4層商業(yè)，一層已部分銷售）總共可售面積51,440.05