20140429-西安-金地大寨路項目-整體定位報告-吳斐、趙晨、劉盈盈

謹(jǐn)呈：金地集團金地大寨路項目公寓部分

整體定位報告22項目本體解析1對本項目自身的審視——本體。項目背景分析區(qū)位分析：項目臨近高新一期成熟區(qū)，屬于商務(wù)核心區(qū)邊緣位置項目區(qū)位：項目位于高新二期邊緣，距離高新一期成熟區(qū)唐延路約3公里，屬于高新一期核心區(qū)邊緣區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀：版塊內(nèi)部有大量住宅開發(fā)項目，項目周邊入駐人群逐漸增加，區(qū)域逐漸區(qū)域成熟西安主城區(qū)約3公里軟件新城魚化工業(yè)園交通分析：地塊到高新一期商務(wù)核心區(qū)，三星城，高新二期和軟件新城較為方便，距西三環(huán)1.5公里即可方便到達機場高速西三環(huán)大寨路唐延路富魚路昆明路錦業(yè)路太白南路丈八北路漢城南路西二環(huán)科技路南二環(huán)5號地鐵3號地鐵西戶公路紅光路豐鎬東路外部交通：東至高新一次區(qū)唐延路：約3公里南至高新二次區(qū)錦業(yè)路：約8.5公里西至魚化工業(yè)園：約2.5公里西至軟件新城：約3公里北至機場高速：1.5公里到西三環(huán)后可直達機場高速內(nèi)部交通：地塊北臨大寨路，雙向6車道直通西三環(huán)和唐延路，地塊內(nèi)部規(guī)劃三條雙向4車道規(guī)劃路公共交通目前只有253一路公交車立體交通離地鐵3號線和5號線僅2.5公里咸陽機場西三環(huán)機場高速1.5km西至：廢棄農(nóng)田地塊四至：項目緊鄰多個住宅項目，地塊被鐵路分割，地塊完整性不高，對居住價值有一定影響大寨路廢棄鐵路北至：銘城國際社區(qū)，在售項目北至：宏府麒麟山，在售項目東至：城中村地塊內(nèi)部：廢棄鐵路周邊環(huán)境：周邊以入住和在建住宅項目為主，區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成本項目銘城國際社區(qū)宏府麒麟山恒大城大寨路旭景碧澤灣楓林華府萊安逸琿群賢匯融僑城紫薇臻品天朗藍湖樹丈八北路外事學(xué)院北校區(qū)華潤萬家西安日化社區(qū)熱力小區(qū)天然氣小區(qū)唐延路金輝悅府九形道中建國熙臺福澤園已入住項目已入住項目在售項目恒大城中華世紀(jì)城萊安逸琿旭景碧澤園愛西華庭宏府麒麟山楓林華府昆明花園銘城國際社區(qū)群賢匯華府新桃園天朗藍湖樹紫薇臻品楓韻藍灣金輝悅府融僑城風(fēng)度天城九形道唐南香榭都市印象中建國熙臺三五一一社區(qū)三五零七社區(qū)中國·鐵建瑞園周邊環(huán)境：人口數(shù)量——區(qū)域內(nèi)項目2015年大多數(shù)將交房完畢，因基本為剛需項目，按70%入住率，區(qū)域內(nèi)將有常住人口12萬人已入住項目總戶數(shù)已入住項目總戶數(shù)在售項目入住時間總戶數(shù)恒大城5200中華世紀(jì)城4000萊安逸琿2014.102000旭景碧澤園1606愛西華庭832宏府麒麟山2015.63556楓林華府2134昆明花園1200銘城國際社區(qū)2014.4（一期）8911群賢匯1251華府新桃園1848天朗藍湖樹2015.4（三期）4000紫薇臻品1845楓韻藍灣2000金輝悅府2015.32900融僑城6000（當(dāng)前2000戶）風(fēng)度天城1012九形道已交房744唐南香榭432都市印象978中建國熙臺2016年初1608三五一一社區(qū)550三五零七社區(qū)880中國·鐵建瑞園2014.11（三期）1036合計190181275024755周邊環(huán)境：人口結(jié)構(gòu)——周邊現(xiàn)狀及未來居住人群以年輕人群為主，且以在高新區(qū)上班的科技類行業(yè)人群居多訪談?wù)Z錄：周邊的客戶有將近60%都是在高新區(qū)或者錦業(yè)路那邊上班的，其中有10%是在軟件園里面上班，另外挺多客戶都是搞軟件或者IT行業(yè)的。其實我們周邊這些剛需盤面對的客群基本都差不太多?！懗菄H社區(qū)策劃我們項目基本都是年輕人自住或者買婚房用的，有將近一半的客戶都是在高新上班，而且這些客戶基本都是IT、計算機一類的客戶比較多?！疠x悅府置業(yè)顧問一室兩室三室四室銘城——60%35%5%宏府麒麟山10%65%20%5%中鐵建瑞園10%50%40%——金輝悅府——50%30%20%九形道10%70%20%——周邊環(huán)境：周邊商業(yè)以社區(qū)底商為主，難以滿足區(qū)域常住人口消費需求，商業(yè)機會和潛力較大恒大城商業(yè)旭景碧澤園商業(yè)丈八北路商業(yè)在售項目萊安逸琿宏府麒麟山銘城國際社區(qū)天朗藍湖樹金輝悅府九形道中建國熙臺中國·鐵建瑞園商業(yè)類型底商一層底商底商風(fēng)情商業(yè)街集中商業(yè)底商底商底商體量————9萬㎡3萬㎡14萬㎡（含辦公）3萬㎡2.6萬㎡0.7萬㎡地塊條件：本項目地塊三和地塊四為商業(yè)地塊，上蓋公建總建筑面積13.1-17.87萬㎡地塊整體指標(biāo)：綜合容積率約4.5，地塊面積約270畝，建筑面積95.52萬㎡，商業(yè)指標(biāo)暫時約11.6萬㎡地塊占地（萬㎡）容積率設(shè)計院方案指標(biāo)（萬㎡）項目指標(biāo)（萬㎡）公建商業(yè)合計公建商業(yè)合計地塊三2.434.36.14.310.49.644.1613.8地塊四1.017.547.00.57.58.230.5668.8合計3.4413.14.817.917.874.7222.6項目背景區(qū)域背景現(xiàn)狀道路規(guī)劃道路廢棄鐵路地塊三地塊四規(guī)劃：地塊三：用地性質(zhì)可以更改，商業(yè)上蓋建筑可以做公寓也可以做住宅，設(shè)計院現(xiàn)狀設(shè)計方案為1棟公寓3棟住宅；商業(yè)形式為集中商業(yè)購物中心。地塊四：目前規(guī)劃為兩棟公寓，產(chǎn)品形式確定，商業(yè)為底商形式。開發(fā)順序：地塊2---地塊4----地塊3地塊條件：地塊三形狀規(guī)則、體量大、下蓋盒子商業(yè)，對整個項目作用較大項目背景區(qū)域背景地塊三地塊四地塊三地塊四地塊規(guī)模占地2.43萬㎡，總體量10.4-13.8萬㎡占地1.01萬㎡，總體量7.5-8.8萬㎡地塊形狀三角形，相對較規(guī)則刀把型，不規(guī)則沿街面沿大寨路有較長沿街面沿街面窄配套驅(qū)動力配套4.3萬㎡商業(yè)底商區(qū)域背景分析區(qū)域發(fā)展：高新區(qū)呈向南向西發(fā)展趨勢，本項目緊鄰魚化工業(yè)園、軟件新城和軟件園，屬于三大產(chǎn)業(yè)區(qū)域輻射范圍高新區(qū)發(fā)展趨勢：向南發(fā)展科技路-唐延路-錦業(yè)路、科技六路科技路板塊：高新一次CBD，多為高端甲級寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟唐延路版塊：高速發(fā)展期，位于兩大CBD版塊的黃金上午帶錦業(yè)路版塊：高新二次CBD，規(guī)劃中的中央CBD，未來核心辦公區(qū)木塔寺版塊：規(guī)劃多棟超高層寫字樓，未來核心辦公區(qū)本項目離高新商務(wù)核心區(qū)距離較遠，但緊鄰魚化工業(yè)園和軟件新城，可依托這兩個版塊發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)。西三環(huán)1.6km軟件新城繞城高速唐延路版塊高新一次CBD科技路版塊高新二次CBD錦業(yè)路版塊科技六路木塔寺版塊魚化工業(yè)園3.5km高新區(qū)呈向南發(fā)展趨勢西安軟件園魚化工業(yè)園：定位國家級“新型都市工業(yè)示范園”，未來將引進500多家企業(yè)，目前開發(fā)進度較慢魚化工業(yè)園：陜西省重點工業(yè)園區(qū)，西北首家國家級“新型都市工業(yè)示范園”。規(guī)劃面積8411畝，總體定位為“以總部經(jīng)濟為引領(lǐng)、以新興產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)品研發(fā)、營銷展示、金融服務(wù)、文化創(chuàng)意和電子信息等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)。繞城高速昆明路富魚路西三環(huán)魚化工業(yè)園規(guī)劃圖建筑情況：2棟23層、4棟15-18層寫字樓；多棟廠房招商情況：以機械加工、新材料、新技術(shù)應(yīng)用和食品醫(yī)藥制造為主導(dǎo)；如陜西斯瑞工業(yè)有限公司、西安邁拓機械制造有限公司、陜西橫河、朗思泰節(jié)能科技有限公司、陜西實豐混凝土有限公司、華通變壓器等本土知名企業(yè)工程進度：大量廠房、獨棟辦公已經(jīng)建好，可直接入駐華瑞機械設(shè)備有限公司真空開關(guān)廠軟件園：西安軟件園內(nèi)有23家世界500強企業(yè)和11家中國軟件百強企業(yè)，西遷至軟件新城將帶動周邊大量科技類中小企業(yè)搬遷西安軟件園軟件新城西安軟件園部分入駐企業(yè)IBM英特爾微軟思愛普甲骨文愛立信艾默生高通羅克韋爾亞馬遜三星迅達富士通日本電氣株式會社電裝NTT數(shù)據(jù)華為中興聯(lián)想橫河電機酷派交大捷普協(xié)同軟件360百度絲路軟件合眾思壯金蝶神州數(shù)碼龍旗控股ThoughtWorks葡萄城諾凡科技星河亮點炎興科技三名科技西安軟件園：目前已吸引23家世界500強企業(yè)，11家中國軟件百強企業(yè)。目前行業(yè)企業(yè)達到1380家，從業(yè)人員13.1萬人預(yù)計2015年西安軟件園將逐漸搬遷至軟件新城，同時帶動園區(qū)外大量中小企業(yè)搬遷。西安國家服務(wù)外包基地規(guī)劃占地:200畝建筑面積:40萬平方米軟件新城規(guī)劃占地:14平方公里一期項目建筑面積288萬平方米西安軟件園示范區(qū)規(guī)劃占地:600畝建筑面積:55萬平方米軟件新城：位于西三環(huán)與繞城之間，總規(guī)劃14平方公里，是西安軟件園規(guī)模的35倍，目前一期工程部分企業(yè)及配套正在施工建設(shè)規(guī)模：35倍環(huán)普產(chǎn)業(yè)園配套設(shè)施建設(shè)項目背景：陜西省、西安市十二五規(guī)劃重點建設(shè)項目，構(gòu)建西安國際化大都市重點組成部分，總投資100億；規(guī)劃面積：總占地14平方公里，建筑面積約2400萬平方米；規(guī)劃范圍：西安市高新區(qū)內(nèi)西南（城市重點產(chǎn)業(yè)區(qū)），富裕路以南、科技八路以北、繞城高速以東、西三環(huán)以西；工程進度：鄰西三環(huán)交叉干道在建，南側(cè)污水處理廠已建成，110KV變電站正在建設(shè)。一期環(huán)普產(chǎn)業(yè)園和中軟國際在建，另外北側(cè)安置公寓也將于明年竣工軟件新城：軟件新城已引進世界500強22家，重點企業(yè)39家，目前整體開發(fā)進度較慢類別數(shù)量代表企業(yè)世界500強22IBM、Oracle、Intel、SAP、Emerson、GE、Qualcomm、Microsoft、Amazon；法國Schneider；韓國Samsung；瑞典Ericsson；日本NTT、Fujitsu、NEC、DENSO；華為、聯(lián)想等IAOP全球服務(wù)外包百強企業(yè)10博彥科技、東軟、文思海輝、軟通動力、中軟國際、浙大網(wǎng)新、炎興科技、奧博杰天、HOV、浪潮中國十大服務(wù)外包領(lǐng)軍企業(yè)7彥科技、東軟、文思海輝、軟通動力、中軟國際、浙大網(wǎng)新、浪潮中國軟件百強企業(yè)11華為、中興、神州數(shù)碼、東軟、寶信、用友、大唐移動、金蝶、研祥、浪潮、東華軟件國家規(guī)劃布局內(nèi)重點軟件企業(yè)和國家火炬軟件產(chǎn)業(yè)基地骨干企業(yè)11未來國際、協(xié)同數(shù)碼、思宇信息、西部數(shù)據(jù)、交大捷普、山脈科技、炎興科技、中興軟件等軟件新城項目企業(yè)聚集案例借鑒（大連軟件園）：軟件和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)是土地“畝產(chǎn)”能力最高的產(chǎn)業(yè)西安軟件新城首選招商的是一些世界知名企業(yè)，將達到行業(yè)重點企業(yè)百家，入駐企業(yè)千家，實現(xiàn)大中小規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展類似于印度班加羅爾軟件城，大中小同類的專業(yè)企業(yè)在一定空間范圍內(nèi)高度集中，這有利于降低企業(yè)成本，提高規(guī)模經(jīng)濟效益和范圍經(jīng)濟效益，提高軟件產(chǎn)業(yè)的市場競爭力，增加企業(yè)抗風(fēng)險能力——城市經(jīng)濟學(xué)者蔡寧大連軟件園每一萬平方米土地資源，在產(chǎn)業(yè)樓或者標(biāo)準(zhǔn)廠房聚集了一千名軟件工程師，基本上每年產(chǎn)生的銷售收入在3個億稅收，是傳統(tǒng)工業(yè)、制造業(yè)的五倍以上?！筮B軟件園（DLSP)總裁高煒專業(yè)企業(yè)集群軟件新城：整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分三大階段，2016年初步形成，對周邊區(qū)域?qū)a(chǎn)生較大影響軟件新城啟動期種子企業(yè)引進階段軟件新城規(guī)模初顯產(chǎn)業(yè)鏈擴展延伸軟件新城形成產(chǎn)業(yè)集聚2012-2015年2016-2020年2021-2025年規(guī)劃時間以移動互聯(lián)網(wǎng)、軟件及服務(wù)外包、電子商務(wù)的核心產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展重點和招商重點。同時，把云計算和物聯(lián)網(wǎng)作為輔助發(fā)展產(chǎn)業(yè)。引進核心產(chǎn)業(yè)和支撐產(chǎn)業(yè)種子企業(yè)進入，快速提升軟件新城知名度和區(qū)域競爭力。關(guān)于延伸產(chǎn)業(yè)發(fā)展動態(tài)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展做大做強核心產(chǎn)業(yè)和支撐產(chǎn)業(yè)，初步形成產(chǎn)業(yè)集聚化和規(guī)?；l(fā)展。發(fā)展以IC設(shè)計和高技術(shù)服務(wù)業(yè)為代表的延伸產(chǎn)業(yè)，積極引進相關(guān)代表企業(yè)入駐，同時積極培育本土企業(yè)的發(fā)展。軟件新城產(chǎn)業(yè)布局基本完成，不斷擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模將成為發(fā)展重點，最終把軟件新城打造成科技、創(chuàng)新為代表的“創(chuàng)智谷”和網(wǎng)絡(luò)化、智能化、生態(tài)化的“未來城”。產(chǎn)業(yè)發(fā)展時序軟件新城：2020年軟件新城初成規(guī)模，實現(xiàn)產(chǎn)值2330億元，未來新增就業(yè)人口將達20萬，六成以上為高素質(zhì)高收入人才重點領(lǐng)域發(fā)展目標(biāo)（億元）2015年2020年移動互聯(lián)網(wǎng)350715軟件與服務(wù)外包370690電子商務(wù)135300IC設(shè)計3080云計算130275物聯(lián)網(wǎng)90160高技術(shù)服務(wù)60110合計11652330招商原則：市政結(jié)合、互惠共贏、引發(fā)運作、平穩(wěn)過渡招商情況：普洛斯投資管理(中國)有限公司、南京聯(lián)創(chuàng)科技集團、銳嘉科科技集團、北京星河亮點通信軟件公司、聞泰集團、賽迪顧問，中軟國際西北總部，IBM智慧城市解決方案研發(fā)中心，創(chuàng)新中心陜西分中心等；重點企業(yè)（據(jù)統(tǒng)計公報：西安高新2013年營業(yè)總收入為6800億元）企業(yè)規(guī)模學(xué)歷結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)類型電子商務(wù)、軟件及服務(wù)外包類>5000人本科及以上學(xué)歷占比60%以上各行業(yè)最大比例人群為35歲以下均有研發(fā)、銷售與管理移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算類>1000人物聯(lián)網(wǎng)、IC設(shè)計及高技術(shù)服務(wù)類500人左右（以上幾個行業(yè)中均存在數(shù)量較多的100人以下的微小規(guī)模企業(yè)）西安軟件新城就業(yè)人口特點軟件新城打造為一個匯聚千家國內(nèi)外知名企業(yè)、20萬從業(yè)人員、居住人口達50萬人的中國“軟件之都”。——西安軟件新城戰(zhàn)略規(guī)劃【總結(jié)】2016年后軟件新城將對項目所在區(qū)域商務(wù)發(fā)展產(chǎn)生較大影響區(qū)域現(xiàn)狀發(fā)展趨勢本項目靠近高新一期CBD核心區(qū)域，但不在商務(wù)區(qū)發(fā)展的主流方向上，目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍尚未形成魚化工業(yè)園：定位國家級“新型都市工業(yè)示范園”，未來將引進500多家企業(yè)，目前開發(fā)進度較慢西安軟件園：內(nèi)有23家世界500強企業(yè)和11家中國軟件百強企業(yè)軟件新城：2016年建成將實現(xiàn)產(chǎn)值2330億元，未來新增就業(yè)人口將達20萬，六成以上為高素質(zhì)高收入人才

軟件新城將與2016年初步建成，建成后將帶動互聯(lián)網(wǎng)、軟件類企業(yè)發(fā)展，并帶來大量就業(yè)人口，對項目所在區(qū)域的商務(wù)氛圍和酒店市場影響較大【項目優(yōu)劣勢分析及本體屬性界定】地塊優(yōu)勢：交通通達、住宅聚集、靠近高新一次CBD地塊劣勢：區(qū)域不成熟、地塊被軌道隔開、商務(wù)氛圍較差優(yōu)勢西三環(huán)和丈八北路，道路通達性好，展示度好；周邊住宅聚集，商業(yè)需求旺盛；軟禁新城等對區(qū)域商務(wù)發(fā)展將產(chǎn)生較大的影響劣勢區(qū)域處于發(fā)展期，配套以及公共交通系統(tǒng)仍有待完善；地塊形狀不規(guī)則；商業(yè)與商務(wù)發(fā)展?jié)摿^大的中等規(guī)模項目二線城市別墅黃金距離板塊內(nèi)受軟件新城/魚化工業(yè)園輻射到商務(wù)核心發(fā)展區(qū)/軟件新城較為便利270畝商、住開發(fā)項目1軟件新城輻射區(qū)2交通便利3大規(guī)模項目地塊價值排序：商業(yè)價值>商務(wù)價值>居住價值2323開發(fā)商目標(biāo)和面臨問題解析2對開發(fā)目標(biāo)和問題的解讀——目標(biāo)?！鹃_發(fā)目標(biāo)】在保證合理價格的前提下實現(xiàn)快速去化客戶語錄世聯(lián)理解速度要求——快速去化價格要求——市場合理價格在保證合理價格的前提下實現(xiàn)快速去化——

銷售速度：我們今年就會賣住宅產(chǎn)品，商業(yè)3-4年后賣，公寓估計2015年后半年入市；公寓產(chǎn)品不考慮持有，全部銷售，預(yù)計在1.5-2年左右賣完，速度越快越好銷售價格：公寓產(chǎn)品的價格可以做適當(dāng)讓步，略高于平臺水平就可以了；但是如果我們引入了服務(wù)式公寓或者世聯(lián)無憂資產(chǎn)這種特殊服務(wù)價格就當(dāng)然要高一些了市場背景：辦公類產(chǎn)品中，乙級寫字樓和SOHO類產(chǎn)品速度實現(xiàn)較好，但去化速度兩極分化現(xiàn)象明顯甲級寫字樓價格（萬/㎡）速度（㎡/月）綠地中心1.7-1.8（低區(qū)）2.2-2.6（高區(qū)）2000（月回款4000萬）西安中鐵中心1.8-21375禾盛京廣中心1.9光大銀行團購一棟樓SOHO售價（元/㎡）銷售速度（㎡/月）高科尚都77005850糖果house75001400上上國際78001300尚中心精裝17000/；毛坯15000（loft）1800乙級寫字樓銷售價格（萬/㎡）銷售情況（㎡/月）錦業(yè)時代1.44000禾盛京廣中心1.2-1.44000泰華金貿(mào)國際1.2-1.33000高新大都薈1.13500榮禾云圖中心1-1.1開盤一周銷售5600Cross萬象匯1.2銷售95%，月均銷售800高新水晶SOHO排號中排號10層都市之窗1.4咨詢反應(yīng)一般金石柏朗1.2-1.3余1200瀚源國際1.1認(rèn)籌30組摩爾中心1.2-1.31353東海世紀(jì)中心咨詢中--中投融城國際咨詢中--啟迪清揚時代1.1--去化速度較快去化速度較快去化速度較慢去化速度較慢市場背景：普通公寓產(chǎn)品普遍速度實現(xiàn)較差，個別公寓項目市場實現(xiàn)較好項目名稱產(chǎn)品類型總量（套）銷售量入市時期均價（元/㎡）銷售周期（月）去化率月均去化（套）玫瑰公館居住公寓10808902010.967004383%20嘉天SMART居住公寓12817682012.985001960%40西熙CC居住公寓16203202013.468001220%25數(shù)字365居住公寓3923132009.1270005280%6龍記觀瀾山居住公寓335排號2013.5660011暫停銷售排卡較差大都薈居住公寓6725002012.885002075%83鉑悅居住公寓3991202012.1085001830%20高山流水和城居住公寓6003002010.1275004050%8高科尚都居住公寓142513502012.575002394%30糖果house居住公寓10009002010.1070004290%20宏府麒麟山居住公寓6482102013.1065001465%15都市之窗居住公寓697咨詢2014.58000——————東尚蜂鳥居住公寓197419502011.959003095%30萬象春天居住公寓7002002013.127000570%30錦業(yè)時代居住公寓120011002011.690003492%52老虎國際公寓酒店式公寓8407502012.3110002590%45方舟國際（豪布斯卡）酒店式公寓2602402012.6148002492%10萬象匯酒店式公寓3202882011.6140003290%12紫郡長安酒店式公寓7507002013.277001493%60【基于目標(biāo)下的核心問題研究】發(fā)展商目標(biāo)發(fā)展背景合理價格快速銷售，銷售周期控制在1年半左右市場以寫字樓和普通公寓為市場主力產(chǎn)品SOHO和乙級寫字樓去化速度兩級分化嚴(yán)重普通公寓普遍市場去化艱難，個別項目實現(xiàn)較好1、打造何種辦公產(chǎn)品能夠保證競爭力，實現(xiàn)較高的銷售速度？2、市場現(xiàn)狀公寓產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化的發(fā)展條件？3、未來隨著城市和區(qū)域的發(fā)展是否存在新的產(chǎn)品機會？2828解決問題3視角。各個物業(yè)市場機會研究——1、辦公類物業(yè)市場機會研究市場機會：市場甲級寫字樓分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線，均位于商務(wù)核心地段高新區(qū)甲級寫字樓分布圖：在用甲級寫字樓分布：科技路板塊：高新國際商務(wù)中心；招商大廈、林凱國際、電信大廈；錦業(yè)路板塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項目；在售甲級寫字樓分布：錦業(yè)路板塊：西安綠地中心和中鐵西安中心未來可見供應(yīng)甲級寫字樓分布：唐延路板塊：人防超高層項目、啟迪清揚時代、禾盛京廣中心、世紀(jì)金源和錦世達項目；錦業(yè)路板塊：錦業(yè)時代、邁科商業(yè)中心、西部機場錦業(yè)路項目在售項目未來供應(yīng)在用項目圖例招商大廈高新國際商務(wù)中心林凱國際都市之門綠地·領(lǐng)海綠地·智海電信大廈人防超高層項目啟迪清揚時代世紀(jì)金源錦業(yè)時代西部機場錦業(yè)路項目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達項目科技路唐延路錦業(yè)路甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓市場機會：在用寫字樓入住率較高，因地段成熟度不同租金和入住率差異大，對地段要求高高新區(qū)在用甲級寫字樓分布圖：招商大廈高新國際商務(wù)中心林凱國際都市之門電信大廈地段較好的寫字樓甲級寫字樓市場實現(xiàn)較好；入住率較高，甲級寫字樓需求旺盛；與一線城市相比，西安寫字樓甲級寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價格差距較大，西安寫字樓價格具有較大的增長空間地段城市項目名稱（二手房）售價實現(xiàn)（萬元/平米）租金實現(xiàn)（元/平米*月）入住率/銷售速度科技路招商大廈1.6—2.2120—12595%高新國際2.0—2.2120-13091%林凱國際開發(fā)商自持110—13075%電信大廈/110—120100%錦業(yè)路都市之門1.6—2.190-10070%深圳——3-4120-150——甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓項目名稱綠地中心中鐵西安中心價格實現(xiàn)（萬）1.8-2.41.8速度（平米/月）20001375（以開發(fā)商關(guān)系銷售為主）高新區(qū)在售甲級寫字樓分布圖：綠地中心中鐵西安中心市場機會：整體速度實現(xiàn)有限，綠地中心憑借優(yōu)越的地段、強勢品牌、政府支持和市場空缺實現(xiàn)了較快的去化甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓1234優(yōu)勢對比地段：綠地中心和中鐵西安中心均位于錦業(yè)路，二者地段價值均較高品牌：綠地寫字樓的品牌影響力遠大于中鐵政府支持：綠地與政府部門關(guān)系較好，政府支持力度大于中鐵西安中心市場空缺：現(xiàn)階段高新區(qū)無超高層甲級寫字樓在售，綠地及時抓住市場空缺客戶需求：甲級寫字樓資金投入高，進入門檻高，再加之西安大企業(yè)數(shù)量有限，對甲級寫字樓需求較小2013年，落戶西安、成都、重慶、武漢的世界500強企業(yè)分別有96家、229家、252家、184家；與其他中西部城市相比，西安的世界500強企業(yè)較少；甲級寫字樓客戶類型投資成本高昂導(dǎo)致投資客戶較少；購買客戶多為自用客戶。企業(yè)類型為資金實力雄厚的大型國企、合資、外資企業(yè)；以林凱國際為例：最初定位：通過總裁VIP體系的打造，吸引世界500強企業(yè)入駐，從而形成市場高端認(rèn)知。后期表現(xiàn)：面積分布：500㎡以下面積劃分高達69%，1000㎡以上比例僅為23%；企業(yè)性質(zhì)：民營企業(yè)占比高達74%，國企、外資、合資企業(yè)僅占26%；可見，入駐的中小企業(yè)遠多于預(yù)期的世界500強企業(yè)。其原因在于西安市場內(nèi)能夠承受甲級寫字樓購買成本或租金的客戶相對稀少。甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓市場競爭：潛在供應(yīng)超過120萬㎡，主要集中分布于唐延路版塊和錦業(yè)路版塊商務(wù)核心地段，競爭壓力大項目名稱項目體量（萬㎡）產(chǎn)品形式在售綠地中心10270米超高層中鐵西安中心9230米超高層未來供應(yīng)啟迪清揚時代20高層、208米超高層錦世達項目35350米超高層錦業(yè)時代82棟超高層邁科商業(yè)中心9205米超高層人防項目約6超高層世紀(jì)金源約6超高層禾盛京廣中心約6200米超高層西部機場錦業(yè)路項目約7高層木塔寨項目約4高層創(chuàng)意時代中心約6高層新長安廣場超高層--初定300米超高層合計126左右高新區(qū)甲級寫字樓潛在供應(yīng)量盤點人防超高層項目啟迪清揚時代世紀(jì)金源錦業(yè)時代西部機場錦業(yè)路項目禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達項目綠地中心中鐵西安中心甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓甲級寫字樓未來潛在供應(yīng)超過120萬㎡，競爭壓力大【小結(jié)】甲級寫字樓需求較小，未來供需失衡，市場風(fēng)險極大，且速度實現(xiàn)有限，本項目非絕對商務(wù)核心地段，不建議打造甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓供需情況打造條件市場銷售西安大企業(yè)數(shù)量有限，對甲級寫字樓需求量較少甲級寫字樓未來供應(yīng)量超過120萬㎡，競爭壓力大目前市場在售甲級寫字樓去化速度有限，市場銷售風(fēng)險大目前市場上甲級寫字樓主要分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路版塊，離本項目地塊較遠乙級寫字樓位置銷售情況邁科國際西高新唐延路南段在用西部國際廣場南二環(huán)與高新交匯西南角在用創(chuàng)業(yè)廣場高新四路與科技路交匯處西南角在用華晶廣場西高新灃惠路與科技三路十字在用財富廣場一期南二環(huán)在用洛克大廈唐延路在用高科廣場南二環(huán)與高新區(qū)主干道在用郎臣大廈高新區(qū)高新四路中段在用新長安廣場高新區(qū)灃惠南路34號在用錦業(yè)時代錦業(yè)路東段32號在售東海世紀(jì)中心南三環(huán)與丈八六路交匯在售啟迪清揚時代科技二路（清華科技園）在售摩爾中心灃惠南路與科技六路交匯在售高新大都薈科技路與高新四路十字西北角在售禾盛京廣中心高新區(qū)唐延路與科技路十字向南在售中投融城國際錦業(yè)一路與丈八二路交匯在售西部機場錦業(yè)路項目錦業(yè)路西段未來供應(yīng)梵天科技路三路項目科技路三路未來供應(yīng)市場現(xiàn)狀：在用項目集中在科技路板塊和唐延路板塊，在售項目和可見供應(yīng)項目集中在唐延路和錦業(yè)路板塊甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓SOHO位置銷售情況唐灃國際灃惠南路與科技三路交匯處西北在用匯鑫IBC丈八一路一號在用旺座國際唐延路與科技路交匯處在用旺座現(xiàn)代城唐延路35號在用海星城市廣場科技路37號在用綠地SOHO錦業(yè)路與丈八路十字在用高科尚都錦業(yè)路與丈八五路交匯處向北在售糖果house灃惠南路水晶島西側(cè)在售禾盛京廣中心唐延路與科技一路十字在售國賓中央?yún)^(qū)陜西賓館正北側(cè)在售都市之窗唐興路與團結(jié)南路西南角在售市場現(xiàn)狀：在用乙級和SOHO入住率均在80%以上，乙級租金在80元/㎡左右，SOHO低于70元/㎡，租賃市場表現(xiàn)較好乙級寫字樓售價租金（元/平/月）入住率入住時間西部國際廣場1.2—1.48083%2005年高科廣場1.2—1.48088%2004年創(chuàng)業(yè)廣場1.3-1.69090%2004年華晶廣場1.1-1.28080%2010年邁科國際1.4-1.511080%2010年財富廣場1.0-1.29082%2010年洛克大廈1.1-1.37078%2010年郎臣大廈1.3—1.59076%2011年甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓項目租金（元/平米/月）入住率使用時間唐灃國際60-7083%2010年9月交房，企業(yè)入駐時間不久匯鑫IBC60-7086%不到2年旺座國際80-8590%以上1年左右旺座現(xiàn)代城65-7090%3-4年海星城市廣場65-7090%以上4-5年綠地SOHO50-6066%2-3年世界500強等有實力的大規(guī)模企業(yè)就那么多，需求的面積畢竟有限，高新區(qū)的企業(yè)支撐還是要靠中小企業(yè)，這類企業(yè)是辦公市場的主力高新不缺100元/平米以上的寫字樓，缺的品質(zhì)有保證，租金在50-60元/平米左右寫字樓，這也是旺座現(xiàn)代城、旺座國際成功的原因——二手房訪談乙級寫字樓項目總建面（萬㎡）寫字樓體量（萬㎡）銷售價格（萬/平米）月銷售情況（㎡）錦業(yè)路板塊錦業(yè)時代34101.44000融城東海1160.82000唐延路板塊摩爾中心4051.2-1.31353高新大都薈5031.13500禾盛京廣中心C/D30101.1-1.33000-4000泰華金貿(mào)國際373212-1.34660Cross萬象匯2011.2一期售罄高新水晶SOHO106-咨詢中啟迪清揚時代3031.24800市場現(xiàn)狀：在售項目乙級寫字樓月均去化速度約3000-4000㎡，SOHO月均去化差異較大甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓SOHO售價（元/㎡）銷售速度（㎡/月）回款（萬/月）高科尚都700050003500糖果house70001400980禾盛京廣中心1200013501620國賓中央?yún)^(qū)7550————都市之窗咨詢中8000左右————乙級寫字樓售價集中分布在1-1.3萬/㎡之間去化速度約3000-4000㎡/月SOHO售價集中在7000-8000元/㎡之間去化速度平臺水平為1500㎡/月客戶機會:乙級寫字樓購買客戶以自用型為主，多為經(jīng)濟實力較強的私企老板自用客戶：60%行業(yè)分布廣泛，主要為經(jīng)濟實力較強的私企老板置業(yè)次數(shù)多半為三次及三次以上，且多為整層購買；關(guān)注地段、形象、戶型設(shè)計及贈送投資客戶：40%行業(yè)分布廣泛，主要為貿(mào)易及個體置業(yè)次數(shù)多半為兩次，且多購買200平米左右關(guān)注地段、戶型、投資回報率、升值潛力等甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓投資客戶自用客戶以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，較低的投資門檻及高物業(yè)回報率，帶來了大量的投資需求，多投資小戶型產(chǎn)品行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資、咨詢、信息、通訊、電子、IT科技、地產(chǎn)等；客戶：以企業(yè)辦事處、創(chuàng)業(yè)期、發(fā)展期的中小企業(yè)為主投資客戶分類：第一類是寫字樓專業(yè)的投資高手，對于寫字樓的投資優(yōu)勢較為了解，主力客戶之一；第二類是自用兼投資類客戶，這些客戶往往擁有自己的公司，購買物業(yè)自用，但視租賃前景以及企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r也愿意將物業(yè)出租，主力客戶之一；第三類是項目周邊社區(qū)業(yè)主，因看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χx擇小戶型產(chǎn)品投資，。——世聯(lián)高新中端寫字樓市場銷售市場研究（2009-2010年）主要為一些創(chuàng)業(yè)期或發(fā)展型的中小企業(yè)，包括電子、材料、通訊、貿(mào)易、IT、地產(chǎn)、服務(wù)、能源類行業(yè)，行業(yè)類別豐富；需求面積以200-300平米為主，目前隨著企業(yè)的發(fā)展，部分需要整層或半層面積；客戶機會：SOHO購買客戶以投資型為主，自用客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展初期等中小型企業(yè)客戶機會：乙級寫字樓和SOHO使用客戶以科技類、金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)類企業(yè)為主，面積需求基本在500平米以下甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來看，面積需求在500㎡以下和500—1000㎡的企業(yè)較多；

從企業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在500㎡以下的企業(yè)以民營企業(yè)為主，其次為國企500㎡所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對復(fù)合，其中金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及科技類企業(yè)占比最高主力戶型客戶機會：科技類、金融類和現(xiàn)代服務(wù)類對于寫字樓有部分特殊關(guān)注點甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓科技類企業(yè)創(chuàng)意靈活空間、辦公舒適我們在選擇辦公場所的時候我們最關(guān)注的就是寫字樓整體設(shè)計的創(chuàng)意感，空間組合最好能靈活一些，方便公司自己分割辦公空間，另外辦公環(huán)境最好能舒適一些，這樣員工工作效率也高嘛——京華科訊李總金融類企業(yè)形象、雙回路電和我們打交道的客戶一般都比較高端，所以我們選寫字樓一定要立面形象好，這樣會對我們企業(yè)形象有一定提升；另一個比較重要的就是電路，我們需要隨時關(guān)注市場數(shù)據(jù)變化，因此雙回路電也是非常重要的——招商證券聶總現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)形象、空調(diào)分戶計量除了寫字樓的形象之外，我們最關(guān)心的就是電梯、空調(diào)。我們公司經(jīng)常加班，晚上大樓的空調(diào)就停了，而且太晚的話員工下班只能坐貨梯，非常不方便。以后再換寫字樓的話這兩方面必須得多考慮了。——高新國際企業(yè)客戶機會：未來三星城、軟件新城將帶來大量中小規(guī)模的電子軟件類的上下游企業(yè)，對乙級寫字樓和SOHO的需求量較大甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓西太路西戶路西咸大環(huán)線西灃路西安-漢中-成都鐵路三星快速干道地鐵三星城規(guī)劃概況：2012年4月10日，韓國三星電子存儲芯片項目落戶西安高新區(qū)，位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新區(qū)范圍內(nèi)，北臨鐵路南環(huán)線，東臨西太路預(yù)計產(chǎn)值：一期投資達產(chǎn)后可形成660億元年產(chǎn)值，吸引160多家配套企業(yè)進駐，產(chǎn)業(yè)集群將很快形成1000億元以上的年產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)鏈條：三星項目具備研發(fā)、原料供應(yīng)、測試、封裝功能，加速完善及延伸西安乃至陜西半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈，提升對上下游企業(yè)的聚集力企業(yè)發(fā)展規(guī)劃軟件新城將匯聚1000家國內(nèi)外知名軟件與服務(wù)外包企業(yè)，其中萬人以上企業(yè)5-8家，千人企業(yè)超過20家，世界五百強企業(yè)達到30家，培育50家國內(nèi)知名企業(yè)、100個國內(nèi)知名軟件和服務(wù)精品。實現(xiàn)大中小規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展市場機會：目前市場多數(shù)產(chǎn)品處在硬件升級階段，在產(chǎn)品打造上未做客戶細(xì)分，整體產(chǎn)品缺乏設(shè)計感，同質(zhì)化嚴(yán)重甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓在用在售洛克大廈邁科國際高科廣場禾盛京廣中心高科尚都錦業(yè)時代標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）1300130016001240750900層高（米）3.753.853.853.333.4凈高（米）2.72.72.72.82.6-2.82.7大堂面積（㎡）500100090040080200大堂挑高（米）9中央13米，其余3.8米71169電梯數(shù)量557634電梯品牌日立永達日立三菱——通力——空調(diào)類型中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)VRV客戶自裝預(yù)留VRV機位差異化價值無無無無無無高科尚都錦業(yè)時代洛克大廈甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓2024/7/10市場機會：綠地國際花都緊鄰魚化工業(yè)園和西三環(huán)，區(qū)域商務(wù)氛圍較差，速度和價格實現(xiàn)較好西三環(huán)

魚化工業(yè)園綠地國際花都

軟件新城博海大廈項目區(qū)位：項目位于高新CBD核心走廊科技路延伸段（富裕路），西鄰魚化工業(yè)園，南鄰軟件新城，為高新區(qū)發(fā)展第三板塊住宅博海大廈產(chǎn)品參數(shù)物業(yè)類型寫字樓、住宅、商業(yè)建筑面積28萬㎡外米面石材立面+LOW-E玻璃標(biāo)準(zhǔn)層面積1100㎡大堂挑高9米層高3.6電梯4部客梯，1部貨梯，合資電梯空調(diào)戶室空調(diào)VRV系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)純板式結(jié)構(gòu)總高23層使用率76%車位數(shù)整個項目1600個，A3#315個市場實現(xiàn)開盤一個月銷售70%，均價9000元/㎡甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓2024/7/1046市場機會：綠地國際花都通過純板式平面結(jié)構(gòu)和偏核心筒設(shè)計提高辦公舒適度，從而增強項目競爭力成功策略——西北首家純板式結(jié)構(gòu)寫字樓產(chǎn)品東西兩個單元實現(xiàn)完全南北通透，南北均可采光，實現(xiàn)生態(tài)辦公偏核心筒設(shè)計，辦公區(qū)均為南向采光，最大化南向單元實現(xiàn)全部的南向單元南北通透，自然新風(fēng)甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓市場機會：摩爾中心通過標(biāo)準(zhǔn)層板樓創(chuàng)新設(shè)計市場實現(xiàn)相對較好2024/7/10優(yōu)勢：板樓設(shè)計，通風(fēng)采光優(yōu)勢明顯；偏心核心筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；核心筒分散設(shè)計，擁有總裁電梯設(shè)計計；A3單元可獨享走廊公共空間和電梯入戶設(shè)計，尊崇感強劣勢：A3單元有部分剪力墻，自由分割受限；公攤較大優(yōu)勢：市場主流的框筒結(jié)構(gòu)，使用率較高；面積控制較好，900-1000㎡的標(biāo)準(zhǔn)層，滿足中型企業(yè)辦公需求室內(nèi)無剪力墻，可自由分割2013年07月19日開盤情況：銷售1.1萬㎡，均價9000-10000萬/㎡，主力銷售B座，B座去化速度更快A座-價格1.2萬元/㎡B座-價格9000-10000元/㎡銷售情況市場機會：高科尚都項目所在位置商務(wù)氛圍差，后期公寓改SOHO后實現(xiàn)較好的銷售結(jié)果甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓丈八五路丈八西路西三環(huán)錦業(yè)路南三環(huán)項目位置：位于丈八五路與丈八西路交匯處，距離錦業(yè)路較遠，商務(wù)氛圍較差項目規(guī)劃：由公寓、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)等物業(yè)構(gòu)成項目背景：前期公寓銷售情況較差，后期公寓改SOHO產(chǎn)品出售，實現(xiàn)月均去化5000㎡左右1#2#3#4#5#6#7#酒店公寓寫字樓高科尚都規(guī)劃圖市場機會：高科尚都

通過取勢管委會對于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策補貼提高項目性價比，取得較好去化速度客戶反饋：高新區(qū)管委會提供的補貼政策雖然兌現(xiàn)會比較麻煩，更多的是個噱頭，但是我們在這方面做了一些宣傳后確實吸引了很多客戶過來購買，客戶對這一方面還是比較關(guān)注的?！呖粕卸疾邉澕准墝懽謽荢OHO乙級寫字樓補貼類型補貼內(nèi)容科技成果轉(zhuǎn)化服務(wù)新增技術(shù)交易20萬元以上的按3%給予獎勵，最高不超過50萬元設(shè)立研發(fā)機構(gòu)向區(qū)內(nèi)企業(yè)輸出或轉(zhuǎn)讓自主知識產(chǎn)權(quán)核心技術(shù)，給予10萬元一50萬元的獎勵電子商務(wù)設(shè)立全國性總部按500萬元、區(qū)域性或功能性總部按150萬元給予企業(yè)一次性補貼生物技術(shù)取得藥物臨床研究批件給予10-100萬元補貼;取得新藥證書用給予50一200萬元補貼科技中介服務(wù)對區(qū)內(nèi)企業(yè)購買信用、認(rèn)證、知識產(chǎn)權(quán)、檢驗檢測等區(qū)內(nèi)中介機構(gòu)服務(wù)的，且年度中介服務(wù)費用總額超過10萬元，經(jīng)管委會認(rèn)定，給予30%的費用補助實驗室經(jīng)國家、省級主管部門認(rèn)定的研發(fā)機構(gòu)分別給予100萬元、30萬元的獎勵高技術(shù)服務(wù)企業(yè)并購?fù)ㄟ^聯(lián)合、并購、重組等方式組建大型公司、成功實現(xiàn)海外并購，經(jīng)綜合評定，給予50萬元一100萬元獎勵高技術(shù)企業(yè)用房新設(shè)立的高技術(shù)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)管委會認(rèn)定，其租用自用辦公用房2年內(nèi)，可按每年20元/平方米?月給予租金補助{萬購置自用辦公房產(chǎn)，自購置之月起2年內(nèi)，可按該房產(chǎn)實際入庫的房產(chǎn)契稅的30%-40%給予補助市場競爭：乙級寫字樓潛在供應(yīng)80萬㎡左右，SOHO潛在供應(yīng)量為12萬方左右，競爭壓力相對較小位置項目總建面（萬㎡）寫字樓體量（萬㎡）16年存量（萬㎡）錦業(yè)路錦業(yè)時代3463.4融城東海1195中投融城國際1084.5唐延路摩爾中心408（一期）3（一期）高新大都薈5041.5禾盛京廣中心302012泰華金貿(mào)國際373225高新水晶SOHO1063啟迪清揚時代303都市之窗174西部機場錦業(yè)路項目6萬待售梵天科技路三路項目4萬待售寫字樓體量合計81甲級寫字樓SOHO乙級寫字樓項目售價（元/㎡）銷售速度（㎡/月）回款（萬/月）高科尚都700028001750糖果house70001400980禾盛京廣中心1200013501620國賓中央?yún)^(qū)7550————都市之窗咨詢中8000左右————存量12.5萬客戶機會市場機會乙級和SOHO以科技類、金融類和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)類企業(yè)為主；三星城、軟件新城、西安軟件園等上下游的中小型科技類企業(yè)；科技類企業(yè)對于創(chuàng)新設(shè)計，靈活舒適辦公較為關(guān)注；乙級寫字樓和SOHO銷售速度快，市場競爭壓力相對較小且需求量大；市場產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，未針對細(xì)分客戶做相應(yīng)產(chǎn)品打造；可通過創(chuàng)新的板樓平面設(shè)計、特殊材質(zhì)運用、獨特立面造型以及補貼政策提高性價比和辦公舒適度。乙級潛在競爭80萬平米，SOHO潛在競爭12萬平米【總結(jié)】針對科技類客戶的創(chuàng)新乙級寫字樓和SOHO類產(chǎn)品有較大市場機會，且SOHO產(chǎn)品競爭小，可適當(dāng)放大體量尋找以科技類企業(yè)為主，入市時區(qū)域商務(wù)尚未發(fā)展成熟，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)成功的項目打造關(guān)鍵策略入市時期所在區(qū)域尚未成熟以科技類企業(yè)為主產(chǎn)品創(chuàng)新案例選擇標(biāo)準(zhǔn)選擇案例北京新中關(guān)借鑒要點成功的關(guān)鍵策略參考案例：北京新中關(guān)物業(yè)類型復(fù)合，在入市時區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍并未形成，且商業(yè)缺乏，最終市場實現(xiàn)較好項目區(qū)位：北京中關(guān)村大街19號，黃莊路口入市時間：2003年拿地，2006年入市入市背景：位于中關(guān)村規(guī)劃的中心區(qū)邊緣位置當(dāng)時區(qū)域狀況：整個區(qū)域處于待拆遷狀態(tài)，地塊隔著海淀斜街，整體氛圍比較亂，商務(wù)氛圍并未形成，普遍被認(rèn)為是商業(yè)貧乏區(qū)市場實現(xiàn)：新中關(guān)公寓均價：1.25萬元/平方米；商鋪均價：2.5元/平方米；寫字樓均價：1.4元/平方米，高于平臺水平物業(yè)類型：總建筑面積約12萬平米，由“峰office”寫字樓、“峰尚citymall”購物中心、“匯峰閣”、薩爾利茲酒店式公寓和“峰club”會所組成。中關(guān)村發(fā)展規(guī)劃圖中心區(qū)發(fā)展區(qū)成功策略：整體準(zhǔn)確定位——基于寫字樓以科技類人群為主的定位及周邊人群，整體項目體現(xiàn)年輕時尚調(diào)性商業(yè)：gate新中關(guān)——核心驅(qū)動物業(yè)體量：4.7萬㎡，地下二層到地上五層客戶定位：針對本項目及區(qū)域內(nèi)IT從業(yè)白領(lǐng)等年輕時尚人群，真正打造一座24小時購物天堂整體調(diào)性：年輕、時尚、前衛(wèi)1酒店式公寓A棟寫字樓B棟寫字樓建筑外形——剝開式酒店式公寓匯峰閣酒店式公寓（四星級標(biāo)準(zhǔn)）：以科技類商務(wù)人群為主；2

寫字樓體量：約3.5萬㎡，三棟5A寫字樓客戶定位：以科技類企業(yè)為主3整個項目

整個項目的核心驅(qū)動物業(yè)區(qū)域缺乏商業(yè)，商業(yè)的成功提高了整個項目的影響力，驅(qū)動其他物業(yè)成功奠定整個項目的品質(zhì)與形象（四星級匯峰閣酒店式公寓）高端物業(yè)服務(wù)的酒店式公寓吸引區(qū)域內(nèi)以及旅游客群，為項目樹立高端品質(zhì)形象商業(yè)和酒店式公寓的客群基礎(chǔ)上蓋物業(yè)的核心驅(qū)動，為商業(yè)和酒店式公寓帶來消費客群寫字樓酒店式公寓商業(yè)成功策略：價值相互驅(qū)動——商業(yè)作為核心驅(qū)動，寫字樓為商業(yè)和酒店式公寓提供人群保障，酒店式公寓奠定項目品質(zhì)成功策略：標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新——無柱板樓設(shè)計，實現(xiàn)生態(tài)靈活創(chuàng)意辦公，對位核心客群需求內(nèi)部景觀：五層亞力山大會館設(shè)有3塊真草皮高爾夫果嶺外部景觀：北鄰中關(guān)村十萬平米生態(tài)廣場，南鄰規(guī)劃綠地內(nèi)部高爾夫果嶺外部中關(guān)村廣場內(nèi)部辦公空間內(nèi)部辦公空間A標(biāo)準(zhǔn)層板樓設(shè)計：三棟寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層均為偏核心筒的板樓設(shè)計，可實現(xiàn)最大采光面和內(nèi)部自然通風(fēng)無柱辦公：整體立面以密肋柱與外墻合一，徹底實現(xiàn)室內(nèi)無柱辦公，提高使用率每層800-1800平米的面積可任意劃分，連接樓層還可兩樓合一1以科技類客戶為主體，整體項目體現(xiàn)年輕時尚的調(diào)性，對位客戶特征整體準(zhǔn)確定位2商業(yè)作為核心驅(qū)動，寫字樓作為基礎(chǔ)保障，酒店作為形象標(biāo)桿復(fù)合物業(yè)價值相互驅(qū)動3板式無柱設(shè)計可以實現(xiàn)辦公空間靈活劃分，提高辦公舒適度產(chǎn)品創(chuàng)新【案例啟示】

回顧市場機會本體機會案例啟示

整體準(zhǔn)確定位；復(fù)合物業(yè)價值相互驅(qū)動；產(chǎn)品創(chuàng)新；打造針對科技類客戶的創(chuàng)新乙級寫字樓和SOHO類產(chǎn)品有較大市場機會；SOHO產(chǎn)品競爭壓力小，可適當(dāng)放大體量；區(qū)域內(nèi)居住人群以年輕剛需為主，科技類行業(yè)占比較高；地塊價值：商業(yè)價值〉商務(wù)價值〉居住價值。【總結(jié)】本項目打造要點1：以商業(yè)作為整體核心驅(qū)動；本項目打造要點2：整體定位時尚（形象/商業(yè)業(yè)態(tài)體現(xiàn)時尚）；本項目打造要點3：以寫字樓人群為基礎(chǔ)保障，通過復(fù)合物業(yè)形成內(nèi)循環(huán)，相互驅(qū)動；本項目打造要點4：寫字樓可通過生態(tài)靈活辦公創(chuàng)新設(shè)計和政策保障提升競爭力思考……除過商業(yè)、乙級寫字樓和SOHO物業(yè)外，可打造其他何種物業(yè)形成內(nèi)循環(huán)，最大化實現(xiàn)項目內(nèi)部價值驅(qū)動？……公寓物業(yè)市場機會研究編號項目名稱產(chǎn)品類型1高新?水晶城居住公寓2玫瑰公館居住公寓3宏府·麒麟山居住公寓4嘉天SMART居住公寓5老虎國際公寓酒店式公寓6西熙CC居住公寓7方舟國際（豪布斯卡）酒店式公寓8cross萬象匯酒店式公寓9數(shù)字365居住公寓10龍記觀瀾山居住公寓11大都薈居住公寓12鉑悅居住公寓13錦業(yè)時代居住公寓14紫郡長安酒店式公寓市場掃描：在售公寓項目主要分布在丈八北路沿線等非核心地段3456789101121121314市場掃描：以40年產(chǎn)權(quán)的精裝修居住型公寓為主，精裝修標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)報價在1500元/m2，小戶型占比超過60%項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)權(quán)年限梯戶比戶型配比精裝修物業(yè)玫瑰公館居住公寓70年4T2080%一室一廳，20%一室兩廳毛坯待定嘉天SMART居住公寓70年5T2147%一室，53%兩室1500元裝標(biāo)藍基物業(yè)西熙CC居住公寓40年6T3093%一室，7%兩室1200元裝標(biāo)待定數(shù)字365居住公寓40年5T50%一室，33%兩室，17%三室毛坯長征物業(yè)龍記觀瀾山居住公寓70年5T1975%一室，25%兩室毛坯待定大都薈居住公寓70年3T2017%大開間，5%一室，78%兩室否衡信柏迪鉑悅居住公寓40年6T21——1500元裝標(biāo)衡信柏迪方舟豪布斯卡酒店式公寓40年4T2086%大開間，14%小兩室2000元裝標(biāo)待定cross萬象匯酒店式公寓50年2T950%大開間，30%一室，20%兩室是金松物業(yè)產(chǎn)品特征：1.產(chǎn)權(quán)：以40年產(chǎn)權(quán)公寓為主2.梯戶比：在1:3-1:5之間，最高達到接近1：6，梯戶比較高，舒適度較差3.物業(yè)：以開發(fā)商自持物業(yè)為主，配備高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的公寓產(chǎn)品為市場空白市場機會：錦業(yè)時代、大都薈自身項目辦公具有集群效應(yīng)或區(qū)域成熟辦公氛圍濃厚的公寓產(chǎn)品市場實現(xiàn)較好項目名稱產(chǎn)品類型均價（元/㎡）去化率月均去化其他物業(yè)形式玫瑰公館居住公寓710060%21辦公、住宅嘉天SMART居住公寓850020%28無西熙CC居住公寓680020%25無數(shù)字365居住公寓700060%6SOHO辦公龍記觀瀾山居住公寓6800——20住宅大都薈居住公寓900075%83辦公、住宅鉑悅居住公寓850030%20住宅方舟豪布斯卡酒店式公寓1400050%11無萬象匯酒店式公寓1400090%12辦公、酒店錦業(yè)時代居住公寓900092%50辦公紫郡長安酒店式公寓780093%60住宅客戶訪談：

我去年在高新大都薈買了一套小公寓做投資。這個位置很好，辦公的企業(yè)這么多以后肯定不愁租，收益肯定還是有保障的。

我很多朋友買錦業(yè)時代的公寓就是想著錦業(yè)時代的寫字樓就在跟前，而且錦業(yè)路就是高新二次區(qū)的核心，未來肯定潛力大。公寓寫字樓超高層錦業(yè)時代規(guī)劃圖市場特征：1.整體去化速度較慢，在30套/月以下；2.銷售價格較低，在6500-7000元/平米；酒店式公寓可實現(xiàn)高價。高新大都薈規(guī)劃圖寫字樓公寓小戶型住宅住宅市場機會：紫郡長安非核心地段，與漢庭酒店簽約，采用帶租約銷售方式銷售，銷售速度高于遠遠高于普通公寓產(chǎn)品基本情況名稱：紫郡SOHO；占地：38500㎡；建面：53600㎡；裝修：精裝修；戶數(shù)：676戶；體量價格速度帶租約公寓約1.1萬㎡7800-7900元/㎡40套/月普通公寓約3萬㎡7700元/㎡20套/月產(chǎn)品力產(chǎn)品戶型開間面積區(qū)間37-57㎡挑高3.1m裝修精裝修客戶分析客戶特征30-45歲地緣性客戶置業(yè)目的投資型客戶市場實現(xiàn)銷售方式13-20層與漢庭酒店簽約銷售，約1.2萬㎡返租方式45元/㎡·月，50㎡房源每月約返租2000元，目前約高于同類市場租金73%；簽約期10年年化收益率6.92%學(xué)校：快捷酒店名稱價格（元/天）入住率品牌吉爾森快捷酒店168平日80%周末90%以上漢庭快捷酒店168金山快捷酒店152嘉瑞快捷酒店145非品牌小林快捷賓館9070%~80%第八快捷酒店100城市快捷酒店118申鵬快捷酒店118名稱戶數(shù)社區(qū)人口恒大城510415313牡丹莊園94528353507社區(qū)12603780金輝悅府29008700銘城891126733西西公館168504萊茵小城750022500鯤翔九天1113433402億潤領(lǐng)城18005400昆明時光402412072昆明湖畔7502250綠地國際花都12723816華洲城1300039000天朗藍湖樹400012000金泰怡景花園750022500東方米蘭國際城409712291萊安逸琿20006000中鐵建瑞園10363108鴻府麒麟山355610668合計80957258183西安北方工程技術(shù)學(xué)校生物醫(yī)藥職業(yè)學(xué)校西安職業(yè)技術(shù)學(xué)校汽車工程學(xué)院東方藝術(shù)職業(yè)學(xué)院外事學(xué)院北區(qū)長安大學(xué)興華學(xué)院陜西工業(yè)信息技術(shù)學(xué)院西安理工大學(xué)高等技術(shù)學(xué)院市場機會：周邊9所學(xué)校和逐漸成熟的大型居住社區(qū)，快捷酒店需求旺盛，入住率均在80%以上客戶機會：購買客戶以投資客戶為主，少量自用客戶，對價格敏感，看重租賃市場保障和高投資回報率客戶類型職業(yè)特征置業(yè)關(guān)注點占比（%）自用客戶年輕白領(lǐng)、陪讀家長、公務(wù)員地段、配套、價格和物業(yè)服務(wù)30%投資客戶公司普通職員，企業(yè)中高層、生意人地段、價格、投資回報率70%公寓購買客戶關(guān)注點地段成熟配套價格物業(yè)服務(wù)投資回報置業(yè)關(guān)注點排序：價格＞地段＞投資回報客戶訪談紀(jì)要：我選擇這里主要是因為價格和地段，高新區(qū)上班族很多，將來租給年輕白領(lǐng)收益肯定不錯，投資回報率肯定不錯?！蠖妓C客戶，蘇女士，29歲；置業(yè)目的：投資；我家在東郊，女兒在高新一中上學(xué)，離家太遠，很不方便，在這里買一套就是為了孩子上學(xué)方便。將來孩子畢業(yè)了就打算出租。——高新水晶城客戶，劉先生，40歲；置業(yè)目的：自用兼投資；項目名稱產(chǎn)品類型戶型面積主力戶型是否精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)高新·水晶城居住公寓42-10242-89是2000玫瑰公館居住公寓51-8151、81否——嘉天SMART居住公寓33-8233-82是2500西熙CC居住公寓38、8238是1200數(shù)字365居住公寓57-12750-70否——龍記觀瀾山居住公寓43-7543-60否——大都薈居住公寓24-8030-40否——鉑悅居住公寓36-6236是1500老虎國際公寓酒店式公寓30-9930-40是3000方舟國際（豪布斯卡）酒店式公寓33-7531-45是3000cross萬象匯酒店式公寓38-12650-56是——客戶機會：使用客戶主要面向高新區(qū)年輕白領(lǐng)，大開間和一居室租賃需求較為旺盛產(chǎn)品特征：精裝修：在售公寓項目以精裝修產(chǎn)品為主，裝修風(fēng)格偏年輕化，主要面向年輕人；主力戶型：在售產(chǎn)品主力戶型集中在30-80平米，缺少面向高端客群的80-140平米的中大戶型酒店式公寓產(chǎn)品；嘉天SMART33平米戶型嘉天SMART71平米戶型嘉天精裝修樣板間嘉天精裝修樣板間【小結(jié)】快捷式酒店公寓和辦公產(chǎn)品的附屬精裝公寓市場實現(xiàn)較好，機會較大快捷酒店公寓居住公寓紫郡長安等酒店式公寓與快捷酒店簽約合作，價格和速度均高于平臺水平，市場實現(xiàn)較好普通公寓整體市場實現(xiàn)一般，價格7000元/㎡左右，月均去化30套左右部分公寓作為辦公產(chǎn)品的配套依托自身辦公產(chǎn)品和區(qū)域成熟配套實現(xiàn)較好的市場實現(xiàn)基于城市和區(qū)域發(fā)展之下新型公寓產(chǎn)品研究城市發(fā)展曲線：基于經(jīng)濟與房地長市場指標(biāo)的組合，確定城市在城市發(fā)展區(qū)縣的位置經(jīng)濟指標(biāo)-經(jīng)濟規(guī)模和增長速度、城市人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開放程度、勞動力、受教育程度、國民財富和商務(wù)環(huán)境房地產(chǎn)指標(biāo)-投資額、市場總量、開發(fā)商活躍度、企業(yè)集中度、零售商集中度和國際品牌酒店【研究范圍】根據(jù)城市發(fā)展曲線，選取領(lǐng)先于西安發(fā)展的1.5線城市，研究其公寓產(chǎn)品形式1.5線城市成都重慶沈陽杭州天津大連武漢蘇州廣州北京上海產(chǎn)品形式：除過辦公及普通公寓項目外，酒店式公寓、養(yǎng)老公寓為市場新型產(chǎn)品形式公寓產(chǎn)品酒店式公寓(銷售)酒店式公寓（持有）養(yǎng)老公寓度假公寓成都藍光COCO時代、藍光名士公館、銀泰中心、復(fù)城國際、索爾龍舟、中海部落閣、復(fù)地雍湖薈等仁恒輝盛閣、香格里拉酒店公寓、盛捷江畔公寓、豐德奧克伍德郫縣養(yǎng)老公寓岷江國際旅游度假公寓、藍光杭州錢江新城悅璽、萬象城、萬銀國際、杭州新天地、萬通中心、中大銀泰城、綠城西子國際等奧克伍德、莎瑪公寓金色年華、萬科隨園嘉樹、綠城藍庭、紫荊園綠城、遠景IBC、西湖小河山蘇州獅山麗晶、新地國際公寓環(huán)球188等輝盛閣公寓、馨樂庭星海、盛捷綠寶廣場——黛山海景公寓、普羅旺斯度假公寓武漢圣淘沙、停下里警方、萬信摩登會、天瑞國際、港澳中心等武漢馨樂庭沌口服務(wù)公寓、武漢僖邦可服務(wù)式公寓酒店——梁子湖高爾夫度假公寓重慶大唐諾亞、協(xié)信公館等盛捷解放服務(wù)公寓、雅詩閣南濱服務(wù)碑公寓——隆鑫花樣山谷、戴斯大衛(wèi)營沈陽類住宅產(chǎn)品盛捷和平服務(wù)公寓————天津天津中心、君隆廣場、賽納國際、奧城國際公寓等盛捷友誼服務(wù)公寓、盛捷奧林匹克大廈服務(wù)公寓、盛捷國際大廈————大連綠城深藍中心、華南國際、地中海之星、海派優(yōu)座等新世界、艾麗華、盛捷港灣服務(wù)公寓————基于西安及項目區(qū)域環(huán)境不具備度假功能，下面對酒店式公寓和養(yǎng)老公寓進行重點研究影響因素1：三產(chǎn)占比較高的1.5線城市酒店式公寓市場實現(xiàn)較好城市熱銷期酒店公寓服務(wù)式公寓典型項目月均去化（套）每平米溢價入住率（%）一居價格w/月個數(shù)杭州柏悅軒、江南星座、新城時代130~1801.2~1.485%2.45成都復(fù)城國際、大魔方100~1301.25~1.470%3~47武漢圣淘沙、南國悅公館1001.1~1.360%1.63天津君隆廣場等600~1.2低于住宅價格60%2.33沈陽類住宅————55%1.91大連綠城深藍中心801.3555%1.53重慶大唐諾亞1001.249%1.82蘇州獅山麗晶901.345%2.13養(yǎng)老公寓酒店式公寓第三產(chǎn)業(yè)占比（2008年）影響因素2：酒店式公寓/服務(wù)式公寓在人均GDP突破8000、10000美金的經(jīng)濟節(jié)點前后，需求大量出現(xiàn)經(jīng)濟節(jié)點：人均GDP：8138.9美元20112012市場節(jié)點：增長47%市場節(jié)點：增長53%市場節(jié)點：增長34%市場節(jié)點：增長64%經(jīng)濟節(jié)點：人均GDP：10103美元經(jīng)濟節(jié)點：人均GDP：8063美元20072010養(yǎng)老公寓酒店式公寓影響因素3：酒店式公寓發(fā)展較好的城市外向度高，入住外企數(shù)量多；城市外籍常住人口均過萬杭州-世界五百強企業(yè)國家數(shù)量合計東芝、LG等日韓4079達能、摩托羅拉等歐美39中國電信等中國66總計85成都-世界五百強企業(yè)國家數(shù)量合計富士、伊藤洋華堂等日韓56188諾基亞、英特爾等歐美141和記黃埔、中石油等中國6464總計252武漢-世界五百強企業(yè)國家數(shù)量合計NEC、SK等日韓13137飛利浦、惠普等歐美37東風(fēng)、中石油等中國1347總計184世界500強企業(yè)進駐成都、武漢、和杭州，分別為252、184、85個；將吸引上下游眾多中小企業(yè)入駐，城市經(jīng)濟蓬勃發(fā)展；外資公司占比極大，分別為188、137、79家，城市經(jīng)濟的外向度較高；大量外資公司的高管構(gòu)成酒店式/服務(wù)式公寓的核心客群。據(jù)統(tǒng)計，成都、武漢、杭州外籍人口數(shù)分別為2.5、1.6和1萬人養(yǎng)老公寓酒店式公寓【酒店式公寓發(fā)展因素小結(jié)】養(yǎng)老公寓酒店式公寓經(jīng)濟發(fā)展外籍人口入駐五百強企業(yè)百家以上、外籍常駐人口過萬的城市，外向度高，酒店式公寓發(fā)展好在人均GDP突破8000、10000美金的經(jīng)濟節(jié)點前后，酒店式公寓/服務(wù)式公寓需求大量出現(xiàn)三產(chǎn)占比三產(chǎn)占比較高的1.5線城市酒店式公寓市場實現(xiàn)較好發(fā)展研判1：2012年，西安第三產(chǎn)業(yè)占比已高于成都、杭州、武漢等城市，達52.2%2012年，西安第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1691，9億元，占比已高達52%地區(qū)年末人口（萬人）生產(chǎn)總值（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）855.294369.37195.591893.792279.99西安第三產(chǎn)業(yè)總量偏小、但增速快、居副省級城市第2位，且在GDP中占比超過50%，發(fā)展?jié)摿^大

選取了幾個有代表性的城市進行對比：西部-成都，中部-武漢，沿海-青島，東部-杭州；副省級-廣州，一線-深圳西安三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為4.5：43.3：52.2城市一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)成都4.346.649.1杭州3.547.848.7武漢3.848.347.9青島4.446.649廣州1.6334.7863.59深圳0.0444.3155.65養(yǎng)老公寓酒店式公寓發(fā)展研判2：2013年西安人均GDP已達到9220美金，達到酒店式公寓發(fā)展經(jīng)濟條件西安2005~2013年的GDP增長來看，GDP經(jīng)濟總量持續(xù)保持兩位數(shù)的穩(wěn)步快速鎮(zhèn)長。2013年達到4884億元；西安2005~2013年人均GDP增長來看，同GDP總量保持一致，城穩(wěn)步快速增長。2012年已突破8000美金，2013年達到9220美金等同處于杭州（07、08年）、成都（12年）、武漢（10年）酒店式公寓熱潮時期。養(yǎng)老公寓酒店式公寓發(fā)展研判3：西安已有97家世界500強企業(yè)，高新占比6成，三星、軟件新城的建設(shè)將新增50余家外企，外籍常住人口已過萬企業(yè)國家數(shù)量美光、強生等外資56招商銀行、華為等中國41總計97軟件新城入駐企業(yè)類別數(shù)量代表企業(yè)世界500強23IBM、Oracle、Intel、SAP、Emerson、GE、Qualcomm、Microsoft、Amazon；法國Schneider；瑞典Ericsson；微軟創(chuàng)新中心；日本NTT、Fujitsu、NEC、DENSO等IAOP全球服務(wù)外包百強企業(yè)10博彥科技、東軟、文思海輝、軟通動力、中軟國際、浙大網(wǎng)新、炎興科技、奧博杰天、HOV、浪潮中國十大服務(wù)外包領(lǐng)軍企業(yè)7彥科技、東軟、文思海輝等其他27華為、中興、神州數(shù)碼、東軟、寶信、用友、大唐移動、金蝶、研祥、浪潮、東華軟件等西安-世界五百強企業(yè)西安市：97家高新區(qū)：60家軟件新城新增入駐世界500強企業(yè)23家三星建設(shè)帶來上下游外資企業(yè)30余家，外資和大中企業(yè)入駐數(shù)量：；三星和軟件新城建設(shè)將極大促進外企和世界500強企業(yè)、和國內(nèi)大中進駐養(yǎng)老公寓酒店式公寓外籍人口：隨著三星城建設(shè)，將帶來1~3萬名外籍員工其他配套企業(yè)160家行業(yè)領(lǐng)軍、大型千人以上企業(yè)20家++從城市層面和區(qū)域大的層面看，西安不論經(jīng)濟條件/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和外籍常住人口數(shù)量都已經(jīng)具備發(fā)展酒店式公寓的市場條件1、據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)---------------------------------至---------------------------------平均年增長率19.25%2013年底，三星投產(chǎn)后，2014年韓國人由3000增加至10000人2014年底外籍人口達13750人外籍人口2萬20142、據(jù)西安國際化大都市規(guī)劃-----------------------------------------------------------------超過50%的世界500強企業(yè)設(shè)立分支機構(gòu)外籍人口比例5%-20%2020外籍人口50萬2020年人口1000萬預(yù)測前提：年份20042010外籍人口數(shù)23626800酒店式