地產(chǎn)集團公司工程開發(fā)流程管理制度手冊

房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)流程管理

目錄

第一部分工程管理制度及標(biāo)準(zhǔn)匯編..................................................1

第一章施工準(zhǔn)備階段工作流程管理..................................................1

第一節(jié)施工準(zhǔn)備階段工作流程......................................................1

第二節(jié)施工準(zhǔn)備階段主要節(jié)點工作內(nèi)容詳述..........................................2

第二章施工階段工作流程管理......................................................7

第一節(jié)施工階段總工作流程........................................................7

第二節(jié)施工階段主要節(jié)點工作要點..................................................8

第二部分工程管理制度及標(biāo)準(zhǔn)匯編.................................................14

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理考核制度......................................................14

第一章工程建設(shè)計劃管理.........................................................18

第一節(jié)總則.....................................................................18

第二節(jié)工程建設(shè)過程管理.........................................................18

第二章工程建設(shè)質(zhì)量管理.........................................................21

第一節(jié)設(shè)計質(zhì)量管理.............................................................22

第二節(jié)工程材料驗收管理..........................................................22

第三節(jié)單位工程質(zhì)量管理..........................................................23

第三章隱蔽工程驗收管理.........................................................23

第四章工程簽證管理.............................................................28

第五章商品房交付使用管理.......................................................29

I

一-

IlJ-交樓工作的組織管理.......................................................29

二n交樓期間的維修服務(wù).......................................................29

三I

nlJ-物業(yè)接管驗收.............................................................29

四I

-銷售部與買受人的樓宇交接.................................................30

五I

—l-

J物業(yè)公司與買受人的樓宇交接..............................................30

第六章lJ-房地產(chǎn)權(quán)屬管理...........................................................30

第一節(jié)IJ-測定商品房面積管理......................................................31

第二節(jié)確權(quán)管理.................................................................31

第三節(jié)開具購房發(fā)票（辦證聯(lián)）管理...............................................31

第四節(jié)辦理房地產(chǎn)權(quán)證管理.......................................................31

第七章其它.....................................................................31

第八十三條本流程制度自文件下發(fā)之起執(zhí)行。......................................31

XX地產(chǎn)集團外地公司管理辦法（節(jié)選）..............................................32

第一章綜合管理方面..............................................................32

外地公司月工作節(jié)點計劃填報范圍..................................................33

全國性材料物資采購供應(yīng)管理制度..................................................40

第一章總則..................................................................40

第二章全國性材料物資采購供應(yīng)方式.............................................40

一、材料公司統(tǒng)一采購供應(yīng)施工單位的材料物資，明細(xì)如下：..........................40

二、材料公司統(tǒng)一采購供應(yīng)各項目公司的材料物資，明細(xì)如下：........................40

三、金屬公司統(tǒng)一采購供應(yīng)施工單位的材料物資，明細(xì)如下：..........................40

第三章全國性材料物資樣板管理...................................................40

一、需要提供樣板的材料物資：....................................................41

二、需要材料物資樣板的部門單位：................................................41

三、定板、封存及發(fā)放管理：......................................................41

第四章全國性材料物資采購供應(yīng)合同的管理.........................................41

一、全國性材料物資年度購銷合同的簽訂與管理.......................................41

二、全國性材料物資年度供貨合同的簽訂與管理：.....................................41

第五章全國性材料物資計劃管理...................................................42

二、計劃模板編制：..............................................................42

三、計劃填報、審核與提交：......................................................42

第六章全國性材料物資庫存管理..................................................42

一、需要庫存的材料物資：........................................................43

二、材料物資庫存量的設(shè)置：......................................................43

第七章全國性材料物資提（發(fā)）貨及驗收管理.......................................43

一、在供貨單位所在地材料物資的驗收及提（發(fā)）貨管理：............................43

二、在收貨目的地的材料物資的驗收管理：..........................................44

第八章單據(jù)管理................................................................45

一、單據(jù)類別：..................................................................45

五、單據(jù)傳遞：..................................................................46

第九章盤點管理................................................................46

一、材料公司庫存材料盤點管理要求：..............................................46

二、材料公司庫存材料盤點程序：..................................................46

三、金屬公司、各項目公司的庫存盤點管理參照上述規(guī)定執(zhí)行。........................47

第十章結(jié)算管理................................................................47

二、材料公司供貨給項目公司的貨款結(jié)算：..........................................47

三、材料公司或金屬公司對供貨單位材料款的結(jié)算：..................................47

四、項目公司對供貨單位的貨款結(jié)算：..............................................48

第十一章考核規(guī)定.............................................................48

建設(shè)工程檔案管理制度............................................................49

第一部分工程管理制度及標(biāo)準(zhǔn)匯編

第一章施工準(zhǔn)備階段工作流程管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，工程建設(shè)工作早在開發(fā)報建時即已展開，在企業(yè)取得《建設(shè)用

地規(guī)劃許可證》和《國土證》后工程口即可介入。

第一節(jié)施工準(zhǔn)備階段工作流程

圖1-1施工準(zhǔn)備階段工作流程

第二節(jié)施工準(zhǔn)備階段主要節(jié)點工作內(nèi)容詳述

一.圍蔽工程

1.圍蔽前應(yīng)進行的準(zhǔn)備工作：

（1）開發(fā)中心辦理齊全的收地手續(xù)后（取得國土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證），由工程

部進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。對征收地塊的

圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準(zhǔn)確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當(dāng)?shù)厝罕姷募m紛。

（2）明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點，按征地紅線圖放出

征地紅線，做好標(biāo)記。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點與國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點出入較

大，應(yīng)聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。

（3）測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實施方案、做好圍蔽工

程的材料準(zhǔn)備、做好圍蔽工程的人員準(zhǔn)備、做好機械設(shè)備的進場準(zhǔn)備。

2.圍蔽工程注意事項

（1）積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T的支持。

（2）按已制定的實施方案組織施工。

（3）工程部應(yīng)與企發(fā)部（開發(fā)部）、保安部等部門協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應(yīng)急處

理措施。

（4）圍蔽完成后，應(yīng)安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。

二.申報臨水臨電

申報臨水臨電時，應(yīng)會同總工室確定臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理周期。臨

電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交樓可能采用臨時供電的

需要,根據(jù)廣州的經(jīng)驗,很多樓盤交樓后較長一段時間小業(yè)主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。

三.現(xiàn)場查勘，進一步清理場地

收地后，工程部應(yīng)對場地內(nèi)的情況進行詳細(xì)的了解。正常情況下，已收地塊內(nèi)的拆遷、

墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應(yīng)在企發(fā)部的協(xié)調(diào)督促下由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門完成。

然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設(shè)進度，因此，

工程部進場后，也應(yīng)積極協(xié)助企發(fā)部（開發(fā)部）協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門解決，進一步清理場地。

企發(fā)部應(yīng)向工程部通報原有地下管網(wǎng)的概況，工程部應(yīng)探明地塊內(nèi)電信、煤氣、給排水

管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。

所收地塊內(nèi)的林木砍伐，須協(xié)調(diào)開發(fā)部取得砍伐證后，根據(jù)總工室下發(fā)的砍伐圖組織砍

伐，并根據(jù)實際地形與總規(guī)進行比較，砍伐如果對周邊環(huán)境破壞大，應(yīng)及時反饋并進行調(diào)整

后，再實施砍伐。

四.工程部蛆織詳勘

1.取得總規(guī)批復(fù)后，工程部可組織勘察單位進場，對阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部

應(yīng)提前組織清理。

2.勘察單位根據(jù)總工室提供的詳勘方案、總規(guī)圖上的坐標(biāo)點定出孔位，工程部應(yīng)復(fù)核。

3.根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機進場。一般一臺鉆機一個工作日

可鉆一個孔（30米計）.

4.所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進行驗收，并在驗收記錄上簽字，及時存檔。

5.現(xiàn)場鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位在詳勘開鉆后15天內(nèi)出柱狀圖并按合同要求

提供勘察報告。

五.小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃

小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開發(fā)、建設(shè)、銷售的總綱，須由各外地公司總經(jīng)理主持，

召開由分管開發(fā)、招標(biāo)、設(shè)計、工程、銷售、資金、合同管理、物業(yè)管理的副總經(jīng)理和各部門

負(fù)責(zé)人參加的小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃會，策劃會討論和確定的內(nèi)容包括：分區(qū)開發(fā)目標(biāo)、融資

目標(biāo)、銷售目標(biāo)、工程建設(shè)目標(biāo)，并根據(jù)這些目標(biāo)制定招標(biāo)計劃、圖紙需求計劃、工程開工及

竣工計劃、物業(yè)移交計劃。

六.綜合策劃方案編制

綜合策劃方案包含以下內(nèi)容：

1.施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。

2.施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。

3.施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘俊⒂秒娪嬃康取?/p>

4.施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。

5.施工場地劃分、圍蔽及臨時設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。

6.施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。

（適當(dāng)考慮分期開發(fā)之間的土方平衡）

7.小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建

設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。

8.制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。

9.制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。

10.制定圖紙需求計劃。

11.制定合同需求計劃，制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎(chǔ)檢測等前期合同提交計戈U。

其中除第8項和9項方案的內(nèi)容外，其他的是屬于工程建設(shè)范疇，具體由工程部負(fù)責(zé)編

制。

七.綜合策劃方案會審

時間：新開發(fā)項目在詳規(guī)批復(fù)后的一周內(nèi)

組織者：工程部

負(fù)責(zé)人：外地公司總經(jīng)理

參加人員：建筑設(shè)計院（總工室）、工程部、招投標(biāo)中心、開發(fā)中心、合同管理部、營銷中心、

物業(yè)公司部門負(fù)責(zé)人（項目負(fù)責(zé)人）。

內(nèi)容：對各部門編制的綜合策劃方案進行審查，審定后明確落實時間。

八.±0.000以下圖紙會審

基礎(chǔ)開工5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由總工室、預(yù)決

算部、開發(fā)部、工程部、質(zhì)量監(jiān)督部、當(dāng)?shù)卦O(shè)計院、施工單位參加的土0.000以下圖紙會審。

工程部在圖紙會審7天前通知參加會審的單位和工程管理中心，并收集和匯總各部門圖紙審

查意見，在圖紙會審24小時前將意見提交設(shè)計院。

九.“三通一平”的實施

1.“三通”

開發(fā)部應(yīng)及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道

路綠化遷移報批手續(xù)）、辦理余泥排放證等。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、臨時道路的施工。

2.“一平”

（1）場地平整的主要步驟：

a.場地標(biāo)高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定。

b,場地及邊坡土方量計算

場地土方量計算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網(wǎng)

法；場地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法。

c.土方調(diào)配

對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進行綜合處理，確定挖一填方區(qū)的調(diào)配

方向和數(shù)量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)

配區(qū)、計算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用）、確定土方

的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。

（2）場地平整需注意的問題：

a.注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。

b.場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內(nèi)既有土方外運又要土方外購。

c.根據(jù)總規(guī)進行放線，如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時進行反饋并進行

總規(guī)調(diào)整。

十.編制項目總進度節(jié)點控制計劃

綜合策劃會后一周內(nèi)，工程部應(yīng)編制項目總進度節(jié)點控制計劃，根據(jù)該計劃編制圖紙需求

計劃和合同需求計劃，并將綜合策劃會會議紀(jì)要、總進度節(jié)點控制計劃報工程管理中心備案。

1.編制進度節(jié)點計劃需要收集的信息：

（1）收集圖紙信息。

（2）地下室層數(shù)、層高，裙樓層數(shù)、層高，總層數(shù)，屋面做法，外墻做法，交樓標(biāo)

準(zhǔn)（若主體圖紙未下發(fā)，可向總工室了解）。

（3）現(xiàn)場已收圖紙，所欠圖紙種類。

（4）了解合同信息。

（5）主體合同范圍、工期（合同未下發(fā)時可向定標(biāo)部了解）。

（6）現(xiàn)場已有合同，所欠合同。

（7）了解當(dāng)?shù)卣尿炇找螅纾夯A(chǔ)檢測、材料檢測、土壤氮濃度檢測、防雷

檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。

（8）了解公司制度要求。

2.編制方法：

詳細(xì)列出工程從開工到完工的各項節(jié)點工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公

司制度要求等編排節(jié)點開工、完工時間，從而編制確保節(jié)點計劃實現(xiàn)的合同需求計劃、圖紙

需求計劃和材料配送需求計劃。合同需求計劃、圖紙需求計劃編制完成后，召集總工室、定

標(biāo)部討論商定后執(zhí)行，并報綜合計劃部考核。

編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則和旁站方案

詳見《監(jiān)理規(guī)劃編制規(guī)定》、《監(jiān)理實施細(xì)則編制規(guī)定》、《旁站監(jiān)理規(guī)定》。

十二.審查施工組織設(shè)計和施工方案

項目主體開工前，工程部應(yīng)督促施工單位提交施工組織設(shè)計，并負(fù)責(zé)組織由建筑設(shè)計院

（總工室）、工程部、營銷中心、施工單位等參加的施工組織設(shè)計審查會。

施工組織設(shè)計審查應(yīng)重點審查場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環(huán)境、

后續(xù)工程的施工要求。審查總進度計劃的重大節(jié)點是否滿足公司開發(fā)和銷售要求，總進度計

劃應(yīng)明確專業(yè)分包單位的插入時間節(jié)點，審查時應(yīng)充分考慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。

施工組織設(shè)計的審查內(nèi)容主要包括施工方案（技術(shù)工藝方法、手段、流程），施工進度

計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應(yīng)計劃，各類施工設(shè)備進場計劃。

施工組織設(shè)計的審查要點詳見《施工組織設(shè)計審核制度》。

專項施工方案的編制和審核應(yīng)符合建設(shè)部建質(zhì)[2004]213號《危險性較大工程安全專

項施工方案編制及專家論證審查辦法》的通知）要求。

十三.前期的其他準(zhǔn)備工作

1.督促施工單位按已審批的臨時設(shè)施搭設(shè)方案搭設(shè)臨設(shè)。

2.工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃。

(1)資料文件柜標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)量滿足全過程需要；柜內(nèi)文件夾應(yīng)分階段，按類型分

類。

(2)工程所需的各類表格應(yīng)準(zhǔn)備齊全,應(yīng)配備本工程需要的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)書籍或電

子圖書。

(3)上墻文件應(yīng)符合集團公司統(tǒng)一要求，內(nèi)容包括：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量體

系認(rèn)證、項目組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃總平圖、綜合管線總平

面圖、晴雨表等。

(4)應(yīng)按公司制度設(shè)置樣板庫。

(5)辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。

3.工程監(jiān)理例會

詳見《工程例會規(guī)定》

4.熟悉工程圖紙、編制各種臺帳

在熟悉工程圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程的構(gòu)成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺帳,

這既是對施工驗收工作的規(guī)劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中臺帳

登記的勞動，也使臺帳一目了然，便于統(tǒng)計和檢查。

5.放線點的及時復(fù)核和保護

(1)對于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng)進行復(fù)核并做好保護措

施。

(2)監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工承包單位，對建設(shè)單位給定的原始基準(zhǔn)點、基準(zhǔn)線和標(biāo)

高等測量控制點進行復(fù)核，并將復(fù)測結(jié)果報監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批準(zhǔn)后施工承包單位方能進

行準(zhǔn)確的測量放線，建立施工測量控制網(wǎng)，并應(yīng)對其準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，同時做好基樁的保護。

(3)復(fù)測施工測量控制網(wǎng)。抽檢建筑方格網(wǎng)、控制高程的水準(zhǔn)網(wǎng)點以及標(biāo)樁埋設(shè)位

置等。

6.審查施工單位的組織架構(gòu)及質(zhì)量保證體系、安全文明施工保證體系。

7.審查施工單位人員資質(zhì)及特種作業(yè)人員資格證，對于施工單位的主要管理人員，應(yīng)

到其總公司進行核查，核查內(nèi)容包括其工資單、社保等。

8.審查施工單位進場設(shè)備

數(shù)量滿足施工組織設(shè)計及施工進度要求；性能滿足工程特點及地質(zhì)條件要求；設(shè)備狀況

能滿足連續(xù)工作及施工安全要求。

9.驗收進場施工材料。(按公司的材料驗收制度)

10.了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的相關(guān)要求，各分部分項工程的驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收要求。

第二章施工階段工作流程管理

第一節(jié)施工階段總工作流程

施工階段工作流程（圖2T7）（以帶一層地下室32層的高層住宅為例）

施

工HP-

階O

O

施工準(zhǔn)備樁基礎(chǔ)施工樁基礎(chǔ)檢測土方開挖、基坑支護樁頭處理段

。

以

下

地下室底板施工底板防水施工地下室墊層施工

裙

工

樓

階

段

轉(zhuǎn)

換

層

地下室外側(cè)壁防水施工回填場地硬化場區(qū)整理外排柵搭設(shè)施

豪裝樣板、前室、大堂裝修kJ確定銷售樣板

板

銷售標(biāo)

裝

準(zhǔn)

售樓環(huán)境施工、驗收修

層

施

結(jié)

工

銷售臨時電梯安裝、調(diào)試構(gòu)

階

及

段

屋面結(jié)構(gòu)樣

首個標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)

施工

構(gòu)施工

門窗欄桿安裝抹灰砌筑三層會驗

砌

外墻裝修及排水及

配

體

套

立管安裝毛

施

坯

工

裝

階

外墻清洗排柵垂修

段

施

設(shè)備拆除工

階

段

室外

管網(wǎng)

施工

安裝

園林施工

圖2-1施工階段工作流程圖

第二節(jié)施工階段主要節(jié)點工作要點

±0.00以下施工階段工作要點

1.施工準(zhǔn)備

(1)放線、復(fù)核。對于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng)進行復(fù)核

和做好保護措施。

(2)施工計劃編制。

(3)施工方案審查。

(4)質(zhì)量、安全技術(shù)交底。

(5)檢查施工單位施工用電、機械、人員等的到位情況。

(6)了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的要求：

(7)樁基礎(chǔ)檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣送檢和監(jiān)督檢驗要求，土

壤氨濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷施工、檢測及驗收要求，±0.00以下部分中

間驗收要求，資料整理歸檔要求。

(8)需要簽訂的合同：

樁基礎(chǔ)檢測合同(含土壤承載力檢測合同)，土壤氮濃度檢測合同，防雷施工合同，人

防工程施工合同，基坑沉降觀察委托合同、消防工程施工合同。

2.基礎(chǔ)施工

詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理流程》

3.基礎(chǔ)檢測

(1)檢測方案編制(應(yīng)結(jié)合國家規(guī)范和當(dāng)?shù)卣募筮M行編制)。

(2)檢測方案審查。(建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位簽字蓋章后報質(zhì)監(jiān)站)

(3)簽訂檢測合同。

(4)檢測準(zhǔn)備工作。

(5)檢測結(jié)果咨詢。

4.基坑開挖

(1)邊坡支護方案審批。

(2)基坑開挖時，應(yīng)檢查土方開挖流程、邊坡支護及基坑觀測是否按審批的專項方

案進行施工。

5.地下室施工注意事項

(I)基坑土方開挖時，根據(jù)承臺的方量適當(dāng)考慮超挖，以使承臺土方開挖時不需外

運，加快進度。

(2)地下室地板施工前應(yīng)做好塔吊基礎(chǔ)的施工及塔吊安裝，并取得準(zhǔn)用證或辦理備

案。塔吊的安裝位置應(yīng)考慮銷售的要求，不應(yīng)將塔吊設(shè)置在樣板房所在的塔樓外。塔吊基礎(chǔ)

面的標(biāo)高應(yīng)考慮室外管網(wǎng)的敷設(shè)，塔吊基礎(chǔ)面或平地下室底板標(biāo)高或低于附近室外管網(wǎng)標(biāo)高。

(3)施工縫止水帶安裝、檢查。

(4)底板防爆地漏、預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。

(5)側(cè)壁鋼筋安裝：人防設(shè)備構(gòu)件、給排水管、線管預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。

(6)地下室頂板防水施工應(yīng)在后澆帶完工后立即穿插進入。

(7)地下室頂板后澆帶完工模板拆除后，應(yīng)穿插進入泵房、高低壓房等土建的施工。

(8)化糞池的施工應(yīng)在地下室頂板(±0.00)完工時同時完工。

(9)專業(yè)協(xié)調(diào)：

地下室施工完成后，應(yīng)組織外電、外水、泵房設(shè)備、消防、人防、發(fā)電機組設(shè)備、泳池

設(shè)備、通風(fēng)、空調(diào)、機械車庫設(shè)備等施工單位到現(xiàn)場實地勘查，要求總工室與專業(yè)施工單位

溝通，深化機房布置平面設(shè)計，土建施工應(yīng)以總工室審查的專業(yè)分包單位的圖紙為準(zhǔn)，不可

盲目按照建筑圖施工，上述功能房的土建施工和場地移交應(yīng)作為重要節(jié)點加以控制。

6.基礎(chǔ)、地下室中間驗收

按公司制度要求在基礎(chǔ)、地下室實體施工完成后三個月內(nèi)取得中間驗收登記表。

--裙樓結(jié)構(gòu)施工階段工作要點

1.準(zhǔn)備工作

(1)開工前組織±0.000以上大規(guī)模圖紙會審。

(2)涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報審。

(3)督促施工單位外排柵搭設(shè)方案報審。

(4)協(xié)調(diào)總工室取得沉降觀測測點布置圖；了解當(dāng)?shù)爻两涤^測的具體規(guī)定，需實行

第三方觀測的，應(yīng)協(xié)調(diào)定標(biāo)部簽訂沉降觀測合同。

(5)轉(zhuǎn)換梁厚大體積混凝土澆筑專項施工方案報審。

2.控制要點：

(1)首層墻、柱位置放線后，項目監(jiān)理部應(yīng)組織測量工程師進行復(fù)核，外邊線應(yīng)符

合規(guī)劃要求。

(2)首層墻柱搗碎前，聯(lián)系沉降觀測單位設(shè)置沉降觀測點。

(3)高支模搭設(shè)必須嚴(yán)格按照已審批的搭設(shè)方案進行。驗收時視當(dāng)?shù)匾蟠_定是否

通知安監(jiān)人員進行驗收。

(4)二層樓面鋼筋經(jīng)監(jiān)理工程師驗收合格后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾螅_定是否通知設(shè)計,

質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督員參加驗收。

(5)模板、鋼筋、混凝土等分項工程驗收除應(yīng)符合國家規(guī)范規(guī)定外，還應(yīng)符合集團

公司的相關(guān)制度要求。

(6)首層施工的天數(shù)應(yīng)控制在集團公司計劃管理要求的10天以內(nèi)。

(7)碎泵送管道立管的設(shè)置位置應(yīng)考慮樣板房施工，宜設(shè)置在塔樓建筑外圍位置，

不得設(shè)置在擬設(shè)樣板房的塔樓內(nèi)，不得已時，應(yīng)在外圍繞開樣板房所在樓層。

(8)本階段安全文明施工控制要點：地下室外壁防水施工完成后，應(yīng)及時進行土方

回填，后澆帶部位未進行回填的，應(yīng)在坑邊做好圍護措施；材料堆放，鋼筋加工場，施工道

路等布置，場地硬化等應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計方案進行完善，各種安全標(biāo)牌應(yīng)及時督促施工單

位掛設(shè)。外排柵的搭設(shè)應(yīng)按已審批的搭設(shè)方案進行，外排柵內(nèi)側(cè)立柱與建筑物之間的距離應(yīng)

綜合考慮安全規(guī)范要求及裙樓外墻總裝飾工作面預(yù)留位置的要求，在保證安全的前提下避免

因外墻裝飾操作面不足而重新搭設(shè)。

三.標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工階段工作要點

1.模板的安裝質(zhì)量應(yīng)能達(dá)到模板分項工程的驗收要求，若夾板模板脫皮、疏松、變形嚴(yán)

重，應(yīng)督促施工單位及時更換新模板，以免影響混凝土澆筑質(zhì)量。

2.外排柵卸荷鋼絲的設(shè)置應(yīng)盡量避開飄窗臺位置，以免影響以后飄窗安裝，影響外墻收

邊收口。

3.督促施工單位提交砌筑砂漿配合比，水泥、砂、砌塊檢驗報告。

4.為達(dá)到集團公司5.5天/層的進度要求，必須督促施工單位至少準(zhǔn)備三套模板。

5.7層樓面模板安裝完成時，應(yīng)督促施工單位進行3層砌體施工，3層室內(nèi)給水管、電線

管、開關(guān)底盒安裝，并按公司制度要求組織3層會驗。

6.當(dāng)主體結(jié)構(gòu)上至5~6層時，應(yīng)督促施工單位安裝調(diào)試鋼井架或人貨籠等垂直運輸設(shè)備,

盡早驗收合格投入使用，以利拆模板的各樓層清運建筑垃圾，運輸砌體材料，促進現(xiàn)

場文明施工及砌體施工進度。

7.電梯在主體結(jié)構(gòu)封頂前三個月給電梯生產(chǎn)廠家下單排產(chǎn).

8.主體結(jié)構(gòu)的屋頂結(jié)構(gòu)在主體結(jié)構(gòu)完工后兩個月內(nèi)完工。

9.市政管網(wǎng)(排污、排水、給水)應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)至六層時穿插進入施工，至單體時可預(yù)

留接駁井，主體的外排柵應(yīng)盡量避免市政管網(wǎng)的位置。

10.外電(含高壓管網(wǎng))的施工應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前插入施工。

11.施工現(xiàn)場平面布置及文明施工管理必須完全達(dá)到施工組織設(shè)計要求。

12.砂漿機、提升機、人貨梯、塔吊等機械設(shè)備的安全裝置維護、保養(yǎng)，人員操作情況等

的檢查。

13.三寶”的使用，“四口”“五臨邊”的防護，用電管理，防火器材配置等。

四.砌體施工施工階段工作要點

1.準(zhǔn)備工作

施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項：墻體材料的使用及施工工藝、驗收標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能

方面的要求、驗收標(biāo)準(zhǔn)。

2.應(yīng)注意的事項

(1)根據(jù)主體施工進度，適時地安排施工單位完成三層(通常是第二個標(biāo)準(zhǔn)層)砌

體的施工，并通知總工室組織三層會驗，根據(jù)三層會驗的決議進行大面積砌體的施工。

(2)混凝土小型空心砌塊特別容易出現(xiàn)裂縫現(xiàn)象，2004年建設(shè)部新出了《混凝土

小型空心砌塊建筑技術(shù)規(guī)程》JGJ/T14-2004,工程管理中心編制了混凝土小型空心砌塊

墻體防開裂措施，各公司應(yīng)認(rèn)真組織學(xué)習(xí)并貫徹落實。

(3)門洞孔洞預(yù)留在以往的工程中常常出現(xiàn)問題，導(dǎo)致裝修階段出現(xiàn)大面積打鑿。

主要原因，一是各個階段施工圖紙門洞尺寸矛盾，二是施工單位預(yù)留門洞時沒有準(zhǔn)確放

線。所以砌體施工時，一定要結(jié)合裝修施工圖進行。

五.樣板房及銷售環(huán)境施工工作要點

1.銷售環(huán)境策劃、樣板房位置的確定

完成±0.000前，落實綜合策劃和施工組織設(shè)計審查有關(guān)銷售環(huán)境的內(nèi)容，并聯(lián)系銷

售策劃部進一步核實銷售環(huán)境及樣板房的布置要求。

2.圖紙會審

3.材料定板

4.場地移交

5.樣板房的門窗、外墻磚的施工應(yīng)考慮與上下樓層的對應(yīng)，避免樣板房使用完成后拆除

重新裝修。

6.樣板房所在樓層的上一樓層的水電、衛(wèi)生間、廚房、內(nèi)墻天花批蕩等應(yīng)在樣板房裝修

完工前施工完畢，樓地面宜施工防水砂漿，以免后續(xù)的施工影響樣板房的正常使用。

六.毛坯裝修施工階段工作要點

1.準(zhǔn)備工作

施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項：外墻裝修有關(guān)節(jié)能方面的要求，施工工藝、驗

收標(biāo)準(zhǔn)，鋁合金門窗、陽臺欄桿安全及節(jié)能方面的要求、驗收標(biāo)準(zhǔn)，防火門的驗收要求及驗

收標(biāo)準(zhǔn)等，消防驗收要求及驗收標(biāo)準(zhǔn)。

2.應(yīng)注意的事項

(1)外墻飾面工程，應(yīng)考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外墻病的模數(shù)相

匹配。事前應(yīng)組織主體施工單位及鋁合金門窗安裝單位召開專題會議，做到施工難點解決于

施工前，施工質(zhì)量問題解決于施工中?

(2)室內(nèi)各安裝和裝修分部分項工程(如電梯安裝、入戶門安裝、陽臺門安裝、

防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶內(nèi)地面施工、消防樓梯地面施工、電梯前

室的各種強弱電及消防的開關(guān)按鈕底盒安裝、戶內(nèi)強弱電底盒安裝)施工前，應(yīng)以統(tǒng)一的標(biāo)

高控制線及相關(guān)圖紙確定各部位標(biāo)高，并逐層以書面形式向各專業(yè)施工單位進行交底。防止

標(biāo)高控制不準(zhǔn)確，導(dǎo)致電梯門、入戶門、陽臺門、防火門的標(biāo)高及消防箱、開關(guān)插座的高度

不符合要求。

(3)外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等的施工應(yīng)安排施工單位先做樣板；

(4)外墻清洗時，應(yīng)檢查清洗單位所使用的外墻清洗液，嚴(yán)禁有腐蝕液體。清洗時，

不得污染和腐蝕外墻上安裝的排水管道、煤氣管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蝕

鋁合金門窗、空調(diào)百葉窗、陽臺欄桿。

(5)塔吊、提升機等垂直運輸設(shè)備拆除前，工程部應(yīng)審批施工單位的專項拆除方案

及拆除計劃，拆除時應(yīng)安排監(jiān)理人員對拆除施工的安全措施進行檢查。

3.應(yīng)協(xié)調(diào)的問題

(1)抹灰施工前應(yīng)先進行打點、沖筋，水電專業(yè)根據(jù)打點、沖筋在墻體內(nèi)預(yù)埋線管

和底盒。否則將造成：一來重新開槽，浪費了大量的人工，也會導(dǎo)致現(xiàn)場文明施工搞不好;

二來提前安裝線管和底盒，會導(dǎo)致底盒突出墻面，或凹進去很深，不符合精品工程的要求。

(2)本階段涉及到的場地移交工作很多，一方面要了解后續(xù)安裝專業(yè)的實際場地需

求，另一方面要按計劃督促各施工單位按時移交場地和施工作業(yè)面。涉及場地移交的主要有:

電梯機房、發(fā)電機房、高壓開關(guān)房、變壓器房、低壓配電房、水泵房、風(fēng)機房、混凝土結(jié)構(gòu)

水箱、消防控制中心(兼監(jiān)控中心)、電梯底坑、電梯井、水管井、強電管井、弱電管井等。

涉及到主體施工單位與其它專業(yè)分包單位進行工作面移交的有：防火門安裝、鋁合金門窗安

裝、陽臺欄桿安裝入戶門安裝、銷售樣板房、電梯前室、首層大堂豪華裝修等。

七.裝修施工階段工作要點

1.準(zhǔn)備工作

(1)豪華裝修開工前，項目監(jiān)理部應(yīng)對室內(nèi)部分土建交工質(zhì)量進行全數(shù)檢查驗收，

并要求主體施工單位和豪裝施工單位辦理場地移交手續(xù)。檢查內(nèi)容包括混凝土結(jié)構(gòu)外形質(zhì)量,

砌體質(zhì)量，抹灰質(zhì)量，鋁合金門窗安裝和塞縫質(zhì)量，預(yù)留門洞口尺寸及位置，陽臺欄桿的安

裝質(zhì)量，電氣線管和底盒預(yù)埋質(zhì)量，給排水管道安裝和保護質(zhì)量，空調(diào)套管安裝質(zhì)量。避免

裝修施工完成后或進行中，由于主體或毛坯的施工質(zhì)量問題，使裝修的觀感達(dá)不到要求，不

得不對主體或毛坯進行返工處理，這樣既對主體施工單位和豪裝施工單位造成了經(jīng)濟損失，

也對豪裝工期產(chǎn)生影響。

(2)豪華裝修各工序施工前，工程部應(yīng)向施工單位進行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底。

(3)交接驗收時，應(yīng)對已施工的給水管道重新試壓。

2.應(yīng)注意的事項

(1)在豪華裝修中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做法、施工

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)審批。而涉及外觀效果的，應(yīng)報主管設(shè)計的公司領(lǐng)導(dǎo)

審批，特殊部位報總裁審批。未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積鋪開施工。

(2)項目監(jiān)理部應(yīng)對所有進場的裝修及安裝材料進行質(zhì)量驗收和書面驗收，質(zhì)量驗

收包括檢查材料是否與樣板相符、板材和型材的厚度(壁厚)是否與設(shè)計文件相符，書面驗

收應(yīng)檢查材料的檢驗報告和出廠合格證，檢驗報告要求在有效期內(nèi)，復(fù)印件復(fù)印后應(yīng)蓋有材

料生產(chǎn)廠家的章印，必要時應(yīng)做破壞性實驗。

(3)木門的入場驗收應(yīng)檢查整體外觀質(zhì)量、尺寸、厚度，骨架的材質(zhì)，飾面板的材

質(zhì)、厚度，制作工藝。

(4)衛(wèi)生間和廚房墻身和地面瓷片施工完成后應(yīng)辦理工序驗收手續(xù)。

(5)門套安裝木線前，應(yīng)對門套的安裝質(zhì)量和塞縫質(zhì)量進行隱蔽驗收。

(6)木地板飾面地面，在木地板施工前，應(yīng)對地面找平層進行隱蔽驗收。

(7)裝修施工期間應(yīng)做好公共區(qū)域、電梯轎箱、入戶門、陽臺鋁合金門及門框的成

品保護工作。嚴(yán)禁在已裝修好的首層大堂、電梯廳、電梯前室使用金屬輪轂的手推車，大堂

及首層電梯廳通道應(yīng)采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護，電梯轎箱、電梯門套、入戶

門及門套應(yīng)采用夾板包裹，陽臺鋁合金門及門下框應(yīng)有保護措施。

(8)散體物料及垃圾應(yīng)采用袋裝搬運，嚴(yán)禁高空拋物，施工污水必須在塑料桶內(nèi)靜

置沉淀后方可通過地漏排放，嚴(yán)禁直接向排水管道、排污(糞)管道傾倒施工污水。

(9)地面磚鋪貼完成后應(yīng)立即采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護，嚴(yán)禁在鋪

好磚的地面堆沙。

(10)木地板鋪貼完成后應(yīng)立即用塑料薄膜或彩條布覆蓋，并在四周用膠帶固定.

(11)油漆施工和焊接施工應(yīng)有防止門套、鋁合金門窗、木地板、窗臺石地面磚、開

關(guān)面板、潔具、燈具等的污染措施。

八.配套施工主要控制要點

1.施工插入點

(1)靠近建筑物的化糞池、隔油池等地下構(gòu)筑物宜在建筑物基礎(chǔ)(地下室)的施工

過程中插入，有利于節(jié)省工期和減少投資。

(2)在工期緊張的情況下，應(yīng)注意路網(wǎng)施工后，種植土、大型苗木運輸?shù)男枰?/p>

2.工程部必須組織各安裝施工單位進行綜合管線平衡現(xiàn)場交底，并形成書面記錄。

3.配套場地移交園林施工前，應(yīng)完成室外給排水管道和燃?xì)夤艿腊惭b及功能性試驗，完

成強弱電套管敷設(shè)，并辦理場地移交手續(xù)，做好地下管線成品保護交底工作。

九.竣工驗收及交樓階段主要工作要點

詳見《工程質(zhì)量分戶驗收制度》

第二部分工程管理制度及標(biāo)準(zhǔn)匯編

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理考核制度

第一條公司各相關(guān)部門在每月27日17:00前（2月份相應(yīng)提前至25日），將下兩個

月工作計劃經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，報綜合計劃部，并在公司計劃例會上予以核定，否則，扣

罰相關(guān)部門負(fù)責(zé)人100元。

第二條新開發(fā)項目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)，由建筑設(shè)計院牽頭，主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)主持召

開項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會，參加人員為建筑設(shè)計院、工程技術(shù)部、招投標(biāo)中心、

開發(fā)中心、合同管理部、營銷中心、物業(yè)公司部門負(fù)責(zé)人。未按時召開會議的，扣罰設(shè)計中

心總經(jīng)理200元。

此綜合策劃方案未審定，不得開工。否則，扣罰工程部經(jīng)理200元。

編制的綜合策劃方案出現(xiàn)漏編、錯編的，每項扣罰工程部經(jīng)理100元。

第三條工程部必須在每期地下室、主體工程、裝修及園林工程開工前，組織召開由主

管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由建筑設(shè)計院、設(shè)計成本質(zhì)量控制中心、工程技術(shù)部、招投標(biāo)中

心、預(yù)決算部、質(zhì)量監(jiān)督部參加的大規(guī)模圖紙會審，否則，扣罰工程部經(jīng)理100元。

第四條自行設(shè)計圖紙進行施工圖會審時，單位工程中：建筑、結(jié)構(gòu)、園林、裝修專業(yè)

錯誤數(shù)量各專業(yè)不得超過10處，其它專業(yè)錯誤數(shù)量各專業(yè)不得超過5處。錯誤數(shù)量超過上

述數(shù)量1?10處的，每超一處，扣罰設(shè)計師月工資的1%、校對人月工資的0.5%。錯誤數(shù)量

超過上述數(shù)量10處以上的，每超一處，扣罰設(shè)計師月工資的2%、校對人月工資的1%。

施工圖會審后，未經(jīng)審批不得變更。因設(shè)計差錯確需變更的，經(jīng)審批后，每變更一次，

扣罰設(shè)計師月工資的0.6%、校對人月工資的0.3%,扣罰參加施工圖會審的相關(guān)責(zé)任部門工

程師月工資的0.4%。而應(yīng)出設(shè)計變更，未出設(shè)計變更的，工程完工后，造成嚴(yán)重?fù)p失的，

每出現(xiàn)一次，扣罰設(shè)計師月工資的10%、校對人月工資的5%。未經(jīng)審批下發(fā)設(shè)計變更的，每

單變更扣罰設(shè)計師1000元、校對人500元。

第五條建筑設(shè)計院下發(fā)的施工圖紙必須經(jīng)設(shè)計成本質(zhì)量控制中心總經(jīng)理審核、簽發(fā)，

下發(fā)未經(jīng)審核簽發(fā)的設(shè)計圖紙，每項扣罰設(shè)計中心總經(jīng)理200元。

第六條涉及總平面、單體外立面、單體平面功能調(diào)整、小區(qū)管線及小區(qū)園林平面圖紙

的設(shè)計變更下發(fā)前，建筑設(shè)計院應(yīng)交給開發(fā)中心會簽。已銷售部分的設(shè)計變更下發(fā)前，建筑

設(shè)計院應(yīng)交給開發(fā)中心及營銷中心會簽。未經(jīng)會簽的設(shè)計變更，不得施工。未經(jīng)會簽下發(fā)設(shè)

計變更的，扣罰設(shè)計中心總經(jīng)理200元，實施未經(jīng)會簽的設(shè)計變更，扣罰工程部經(jīng)理200

元。

第七條在不影響工程造價、美觀和使用功能的前提下，圖紙上的錯誤和明顯不合理之

處，由工程部經(jīng)理現(xiàn)場處理解決。除此之外的設(shè)計問題，工程部傳真至設(shè)計中心，設(shè)計中心

按以下要求處理：

傳真時間起24小時內(nèi)設(shè)計中心必須有明確的處理意見傳真至現(xiàn)場，每超一小時，扣罰

設(shè)計中心總經(jīng)理15元。

傳真時間起48小時內(nèi)設(shè)計中心必須下發(fā)變更圖紙或處理意見，不得影響現(xiàn)場施工，每

影響施工或下發(fā)每超一小時，扣罰設(shè)計中心總經(jīng)理15元。

傳真時間起7天內(nèi)設(shè)計中心必須下發(fā)正式變更圖到現(xiàn)場，每延遲一天，扣罰設(shè)計中心總

經(jīng)理15元。

第八條營銷中心銷售策劃部必須在項目開工前確定樣板房的位置、數(shù)量及有關(guān)要求，

否則，扣罰銷售策劃部經(jīng)理100元。

第九條每期工程第三層磚砌體完成后兩天內(nèi)，設(shè)計中心牽頭組織營銷中心、開發(fā)中心、

工程部、預(yù)決算中心進行綜合會驗，否則，扣罰設(shè)計中心總經(jīng)理100元。

第十條所有進場材料、設(shè)備、構(gòu)配件均必須進行驗收并辦理《材料使用許可證》后方

可使用。辦理了《材料使用許可證》或工序驗收后，如經(jīng)檢查仍發(fā)現(xiàn)材料不符合要求的，屬

工程部經(jīng)理審核的材料，給予工程部經(jīng)理降一級工資的處罰；其他材料，給予相關(guān)責(zé)任人降

一級工資的處罰。

第十一條在三層會驗時，工程部必須建立材料樣板間，否則，扣罰工程部經(jīng)理100元。

現(xiàn)場樣板每丟失一件，扣罰當(dāng)事人100元。

第十二條在工程建