合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案模板

合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案編制： 審核： 同意： 日期: 金碧物業(yè)合肥分企業(yè)恒大中央廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心目錄一、項(xiàng)目概況 2（一）位置及區(qū)域環(huán)境 2（二）建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3（三）用戶定位 4二、項(xiàng)目特點(diǎn) 4三、管理定位及管理模式 5（一）物業(yè)管理定位 5（二）物業(yè)管理模式 5四、整體管理思緒及創(chuàng)新舉措 5（一）整體管理思緒 5（二）創(chuàng)新舉措 7五、差異化管理標(biāo)準(zhǔn) 8六、客服中心管理架構(gòu) 15七、定崗定編方案及職責(zé) 16八、物業(yè)組成及業(yè)務(wù)分?jǐn)偨y(tǒng)計(jì) 18九、定編人數(shù)原因分析 19十、裝備配置計(jì)劃 19（一）辦公設(shè)備 19（二）維修裝備 20（三）安防裝備 21十一、費(fèi)用測(cè)算 22（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算 22一、項(xiàng)目概況（一）位置及區(qū)域環(huán)境恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目在安徽省合肥市瑤海區(qū)勝利路以西、明光路以北，西至廬橋路，北至瑯琊山路，靠近逍遙津公園、汽車客運(yùn)總站、合肥火車站，交通便捷、區(qū)域地理環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目計(jì)劃用地在城市商業(yè)中心繁榮區(qū)，距合肥火車站僅2公里，緊鄰城市主次干道勝利路、明光路，交通便捷，建設(shè)中地鐵1號(hào)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，并在地塊東南角設(shè)有站點(diǎn)。項(xiàng)目南面為城區(qū)最大開放式古跡公園逍遙津，景觀資源優(yōu)越，周圍設(shè)備齊全成熟。有大型商業(yè)綜合體、高級(jí)酒店、商業(yè)步行街等。項(xiàng)目?jī)?nèi)部為凈地，地勢(shì)較為平整。恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃用地約363.26畝，占地25公頃，累計(jì)7個(gè)地塊，分別被市政道路隔開，總?cè)莘e率4.39。項(xiàng)目包含高層住宅、辦公、酒店、商業(yè)街區(qū)和配套功效。總建筑面積137.14萬(wàn)方，其中住宅面積51.26萬(wàn)方，商業(yè)面積20.55萬(wàn)方，地下商業(yè)面積6.67萬(wàn)方，超高層辦公、酒店面積20.24萬(wàn)方，商務(wù)寫字樓13.32萬(wàn)方。地塊北部關(guān)鍵為高級(jí)住宅區(qū)，南部為集中商業(yè)、酒店及辦公區(qū)。住宅區(qū)域設(shè)計(jì)分高層和超高層及商業(yè)步行街，南部大型集中商業(yè)辦公區(qū)域，超高層辦公寫字樓。恒大中央廣場(chǎng)累計(jì)計(jì)劃住宅51.26萬(wàn)方，分別在1#（295944方）、2#（102493方）、3#（54302方）、5#（59866方）地塊，建成23棟32個(gè)單元26-49層高層及超高層高級(jí)精裝大宅，構(gòu)筑大合肥最最壯觀空中豪宅。在劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持“以人為本”設(shè)計(jì)構(gòu)思，依據(jù)小區(qū)所處地理環(huán)境特征，充足結(jié)合地形及現(xiàn)實(shí)狀況條件，以社會(huì)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，努力爭(zhēng)取做到布局合理，用地經(jīng)濟(jì)，設(shè)施完善，配套齊全，生活方便，環(huán)境優(yōu)雅，品味高雅、可連續(xù)發(fā)展小區(qū)。多個(gè)戶型設(shè)計(jì)滿足不一樣人群需求，各戶型方便緊湊，功效分區(qū)合理，做到了“面積不大功效全，占地不多環(huán)境美，造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)”特點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)充足考慮了新規(guī)范制約原因，使戶型更合理。同時(shí)充足考慮用地周圍道路影響。在整體空間布局上，交通流線設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)體系、景觀綠化等進(jìn)行全方面協(xié)調(diào)，合理搭配，形成結(jié)構(gòu)清楚、空間序列層次分明、富有特色環(huán)境。園林景觀整體風(fēng)格為歐式皇家園林，和“歐陸新古典主義”建筑風(fēng)格相得益彰，彰顯出尊貴、精巧、氣派歐洲巴洛克風(fēng)格。園林以大面積關(guān)鍵水景為特色，利用大型地面羅紋鋪裝、修剪成型植物色塊，結(jié)合自然生態(tài)人工湖森林景觀及觀賞性較強(qiáng)植物景觀，同時(shí)穿插多樣歐式雕塑和特色花缽，從而營(yíng)造出浪漫而華麗歐式皇家水岸園林。（二）項(xiàng)目住宅地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目住宅部分一共有4個(gè)地塊，均被市政道路分開，設(shè)置八個(gè)出入口，流暢道路系統(tǒng)，表現(xiàn)“人車分流”基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，全部車輛在小區(qū)外入口即直接進(jìn)入地下停車場(chǎng)方便住戶生活和出行。小區(qū)內(nèi)部環(huán)形主干道及景觀軸設(shè)置，使小區(qū)內(nèi)組團(tuán)分區(qū)明確。依據(jù)計(jì)劃條件，整個(gè)項(xiàng)目分為3期開發(fā)，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以下：恒大中央廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱數(shù)值單位備注1計(jì)劃用地總面積183536.40m22地上總建筑面積589423m23其中住宅512605m24公共配套建筑2694m25物業(yè)管理1550m26社居用房1475m27商業(yè)65725m28幼稚園2939m29綜合樓2435m210地下總建筑面積177300m211其中地下商業(yè)25484m12地下車庫(kù)151816m213居住總戶數(shù)4037戶14居住總?cè)藬?shù)12198人戶均3.2人15建筑密度22%16綠地率38.85%17容積率3.2-18機(jī)動(dòng)車停車位10271輛19其中地上5134輛20地下5137輛21機(jī)動(dòng)車停車位5418輛22其中地面車位738輛23地下停車4680輛（三）用戶定位合肥全市生產(chǎn)總值（GDP）4164.3億元，占安徽省24.2%；按可比價(jià)格計(jì)算，同比增加13.6%，漲幅高于全國(guó)、全省平均水平，居中國(guó)中部省會(huì)城市第四，居武漢、長(zhǎng)沙、鄭州以后。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25434元，農(nóng)民人均純收入9081元，人均GDP達(dá)5.537萬(wàn)元。上六個(gè)月實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1952.1億元，同比增加11.3%，增幅分別高于全國(guó)、全省3.7個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。合肥恒大中央廣場(chǎng)定位城市高端住宅，采取最優(yōu)計(jì)劃、最好設(shè)計(jì)、最高施工標(biāo)準(zhǔn)、最優(yōu)裝修標(biāo)準(zhǔn)、最好園林、最完美配套等全系列高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃建設(shè)，目標(biāo)用戶針對(duì)合肥地域中高端職業(yè)階層。依據(jù)合肥當(dāng)?shù)厥杖牒捅卷?xiàng)目配套設(shè)施綜合考慮，我們未來用戶群體關(guān)鍵有：一是公務(wù)員群體，關(guān)鍵以安徽省直及合肥市機(jī)關(guān)單位為主，高收入人群，同時(shí)又享受較為穩(wěn)定工資和社會(huì)保障，有二次置業(yè)傾向和能力；二是以商界成功人士和高薪階層白領(lǐng)為主體，且二次置業(yè)者在整體購(gòu)房者中所占百分比較高；三是周圍城市高收入群體；四是投資客，看好大盤升值保值能力；五是養(yǎng)老用戶，選擇一個(gè)好環(huán)境安度晚年；六是周圍升級(jí)用戶，現(xiàn)有住房面積小環(huán)境差，改善居住條件等二、項(xiàng)目特點(diǎn)1、恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅區(qū)域分部在四個(gè)地塊，且均被市政道路阻隔，樓盤面積較大，給物業(yè)服務(wù)帶來一定困難。2、恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目配套商業(yè)較多，業(yè)態(tài)復(fù)雜，管理難度大。3、恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目周圍環(huán)境復(fù)雜，人流量大，輕易產(chǎn)生治安隱患。怎樣做好小區(qū)安全防范工作，是本項(xiàng)目物業(yè)管理關(guān)鍵和難點(diǎn)之一。4、小區(qū)購(gòu)置群體以高收入階層為主體，且二次置業(yè)者在整體購(gòu)房者中所占百分比較高。她們含有較高文化素質(zhì)，擁有較強(qiáng)消費(fèi)能力，她們追求時(shí)尚和前沿生活方法，重視物業(yè)管理品位和質(zhì)素等特點(diǎn)。她們買房要求不僅僅是買一套房子，而是買一個(gè)家，買是實(shí)物和服務(wù)相結(jié)合綜合體，要求表現(xiàn)不僅僅是對(duì)于物業(yè)管理，更關(guān)鍵是滿足業(yè)主各項(xiàng)生活需求，是對(duì)人服務(wù)。她們重視物業(yè)企業(yè)提供全方位增值特約服務(wù)，以滿足業(yè)主居住需求。5、合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)最高政府指導(dǎo)價(jià)為1.44/㎡·月（含水電公攤），經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，合肥市已交付住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均在1.44元/㎡·月以內(nèi)。這給我們新項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)帶來很大壓力。6、在現(xiàn)在商品房市場(chǎng)中，精裝房房產(chǎn)品在市場(chǎng)中仍然較少，加上精裝修施工量尤其集中，難免產(chǎn)生較多裝修質(zhì)量問題，同時(shí)社會(huì)上對(duì)房屋裝修相關(guān)知識(shí)有著多種渠道普及，使得業(yè)主在入戶領(lǐng)房時(shí)，對(duì)相關(guān)裝修中出現(xiàn)問題提出多種要求，使得物業(yè)服務(wù)工作難度成倍加大。7、合肥屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，溫暖濕潤(rùn)，利于綠化植被生長(zhǎng)，有利于提升環(huán)境品質(zhì)。8、項(xiàng)目業(yè)主以高收入階層為主體，教育程度和綜合素質(zhì)較高，便于我們提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。三、管理定位及管理模式（一）物業(yè)管理定位合肥作為安徽省省會(huì)，伴隨合肥市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展，人民生活水平不停提升，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)要求相對(duì)較高。依據(jù)合肥市政府物業(yè)管理法規(guī)要求，合肥市物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施“一費(fèi)制”，且物業(yè)服務(wù)費(fèi)普遍較低，從物業(yè)企業(yè)成本測(cè)算和營(yíng)銷角度看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)過高將不利于房產(chǎn)銷售，故物業(yè)服務(wù)定位為舒適、溫馨、整齊、安全中高級(jí)物業(yè)服務(wù)。（二）物業(yè)管理模式物業(yè)服務(wù)中心提供二十四小時(shí)“家居式”物業(yè)服務(wù)，落實(shí)“急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，全心全意為業(yè)主服務(wù)”質(zhì)量方針，實(shí)施“過程和結(jié)果雙滿意”工作標(biāo)準(zhǔn)，和業(yè)主建立平等現(xiàn)代契約關(guān)系。四、整體管理思緒及創(chuàng)新舉措依據(jù)“舒適、溫馨、整齊、安全”物業(yè)服務(wù)定位，本項(xiàng)目將以集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化管理模式為基礎(chǔ)，結(jié)合合肥市一般住宅物業(yè)綜合服務(wù)一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從用戶服務(wù)、安全防范、環(huán)境管理、設(shè)備維護(hù)、團(tuán)體建設(shè)、小區(qū)文化、成本控制七個(gè)方面著手，讓業(yè)主擁有一個(gè)舒適、溫馨、整齊、安全居住環(huán)境，從而樹立良好企業(yè)品牌形象。具體以下：（一）整體管理思緒1、牢靠樹立“貼心管家”形象，提供細(xì)致、周到物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)水平高低，直接表現(xiàn)在我們服務(wù)是否細(xì)致、周到。所以，在用戶服務(wù)方面，我們向廣大業(yè)主提供全方位細(xì)致、周到服務(wù)，做到“事事有著落，件件有回音”，牢靠樹立起業(yè)主“貼心管家”形象。2、智能化安防系統(tǒng)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匕卜婪椒闃I(yè)主提供安全家現(xiàn)代化安防系統(tǒng)是以智能化系統(tǒng)配置為主，科學(xué)合理布崗、經(jīng)培訓(xùn)可按管理規(guī)程上崗執(zhí)勤保安員和訓(xùn)練有素地處理應(yīng)急事件保安隊(duì)伍為輔，形成了為區(qū)內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)防范和區(qū)內(nèi)人員進(jìn)出有效地控制，以期達(dá)成安防工作目標(biāo)。3、高度重視環(huán)境管理，全員參與，發(fā)明優(yōu)美舒適、潔凈、友好居住環(huán)境。我們將環(huán)境保護(hù)工作納入物業(yè)管理日常工作中。設(shè)置專員負(fù)責(zé)，齊抓共管。確定制度，立即監(jiān)督，并邀請(qǐng)居民代表組成環(huán)境保護(hù)小組，義務(wù)監(jiān)督溝通信息，發(fā)覺問題立即處理。另外，也定時(shí)對(duì)保潔人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，打造良好服務(wù)意識(shí)。在綠化管理上，客服中心將依據(jù)小區(qū)綠化計(jì)劃特點(diǎn)，合理劃分管理區(qū)域，抓好綠化管理工作。同時(shí)，結(jié)合集團(tuán)園林管理標(biāo)準(zhǔn)開展管理，從而打造恒大城花園式“綠色”住宅小區(qū)。

4、設(shè)施設(shè)備分區(qū)管理，提倡“保養(yǎng)優(yōu)于維修”管理理念，有效降低設(shè)施設(shè)備故障率和維修成本。針對(duì)小區(qū)各區(qū)域設(shè)施設(shè)備，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善保養(yǎng)計(jì)劃及巡查制度，嚴(yán)格設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)過程，并不定時(shí)抽查各區(qū)域保養(yǎng)情況從而降低設(shè)施設(shè)備故障率和維修成本。5、建立強(qiáng)有力激勵(lì)考評(píng)機(jī)制，提升職員團(tuán)體整體作戰(zhàn)能力。高效率物業(yè)服務(wù)團(tuán)體需要建立科學(xué)、合理量化績(jī)效考評(píng)機(jī)制，經(jīng)過工作量化，目標(biāo)考評(píng)，做好分工明確、責(zé)任到人，同時(shí)進(jìn)行量化考評(píng)、獎(jiǎng)勤罰賴，提升團(tuán)體整體作戰(zhàn)能力。6、開展小區(qū)文化活動(dòng)，打造友好人文小區(qū)環(huán)境小區(qū)文化是發(fā)明小區(qū)良好人文環(huán)境和提升住戶生活品味關(guān)鍵手段，也是實(shí)施物業(yè)管理潤(rùn)滑劑。日常工作管理中，在考慮全體業(yè)主多層次需要基礎(chǔ)上，突出老人和小孩地位和需求，在時(shí)間分布上既考慮節(jié)日重大性活動(dòng)，又考慮平日常常性活動(dòng)。依據(jù)不一樣層次需求，實(shí)現(xiàn)小區(qū)文化有效開展。7、全力配合地產(chǎn)開發(fā)銷售，妥善處理工程遺留問題在開發(fā)銷售階段，我們經(jīng)過優(yōu)質(zhì)對(duì)客服務(wù)，向潛在業(yè)主展示物業(yè)職員和物業(yè)服務(wù)良好形象和品質(zhì)，提倡“買房即是買物業(yè)服務(wù)”理念；在業(yè)主入伙階段，我們將全力做好物業(yè)服務(wù)工作，主動(dòng)配合地產(chǎn)企業(yè)妥善處理戶內(nèi)工程遺留問題，能夠在一定程度上填補(bǔ)地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)中存在部分不足，同時(shí)，在處理工程遺留問題過程中，讓業(yè)主充足感受到物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，表現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)保值、增值。8、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理職能，完善成本控制

物業(yè)管理收費(fèi)和其它行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入起源較少，我們將充足發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考評(píng)等方面入手，降低多種無(wú)須要開支和浪費(fèi)，在確保管理服務(wù)質(zhì)量同時(shí)有效降低管理成本。（二）創(chuàng)新舉措1、落實(shí)集團(tuán)管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際，設(shè)置規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，巧妙化解矛盾物業(yè)管理是一項(xiàng)很煩瑣工作，考慮到從業(yè)人員流動(dòng)性較大特點(diǎn)，為確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，需對(duì)物業(yè)管理每個(gè)過程和每個(gè)步驟全部制訂規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格要求全部物業(yè)管理人員必需按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范服務(wù)。2、提倡互動(dòng)性管理，建立業(yè)主溝通平臺(tái)為拉近和業(yè)主之間距離，需開展多項(xiàng)活動(dòng)，建立互動(dòng)溝通平臺(tái)。如定時(shí)舉行業(yè)主代表座談會(huì)，建立用戶服務(wù)QQ群和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從而提升業(yè)主主人翁意識(shí)，共同參與小區(qū)管理。3、提倡情感服務(wù)理念，建立親密、融洽業(yè)主關(guān)系網(wǎng)。在日常物業(yè)服務(wù)過程中，如逢業(yè)主生日和婚慶時(shí)送上卡片祝福、在關(guān)鍵節(jié)日以短信、卡片、代表性小禮品等方法送上節(jié)日溫馨問候等，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間情感溝通。4、充足發(fā)掘小區(qū)資源，廣泛開展各項(xiàng)小區(qū)有償服務(wù)等物業(yè)管理延伸服務(wù)。充足利用小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有資源，開展切實(shí)可行物業(yè)延伸服務(wù)，以“利民、便民”宗旨服務(wù)于業(yè)主，同時(shí)有效地拓展物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入；為合理有效實(shí)現(xiàn)增收創(chuàng)收，小區(qū)需結(jié)合實(shí)際完善管理。如為業(yè)主提供洗車、房產(chǎn)中介、家政等延伸有償服務(wù)等。五、差異化管理標(biāo)準(zhǔn)因本項(xiàng)目處于鬧市區(qū)，在合肥市屬于高級(jí)樓盤，物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取酬金制計(jì)費(fèi)方法，依據(jù)取之于業(yè)主，用之于業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合《合肥市一般住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》甲級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求，特制訂差異化管理標(biāo)準(zhǔn)以下：合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目差異化管理標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)內(nèi)容服務(wù)要求1物業(yè)服務(wù)中心（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)物業(yè)服務(wù)中心，公告服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)覺問題立即處理。（2）在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目責(zé)任人照片，公告物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3）配置辦公家俱、電話、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用具；辦公場(chǎng)所整齊有序，設(shè)置專門業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有十年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷，五年以上大型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。（2）綜合管理部、客服部、工程維修部責(zé)任人均本科畢業(yè)，五年以上工作經(jīng)驗(yàn)，三年以上物業(yè)行業(yè)相同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。（3）客服主管、物業(yè)主管、行政人員、客服助理、物業(yè)助理第一學(xué)歷均為本科，含有三年以上物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，工程維修人員專科以上學(xué)歷，五年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。（4）秩序維護(hù)部經(jīng)理高中以上學(xué)歷，退伍軍人，三年以上物業(yè)行業(yè)相同崗位工作經(jīng)驗(yàn)，保安員均為退伍軍人，身高1.70米以上，35周歲以下。（5）管理人員、專業(yè)操作人員按要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（6）管理人員服裝統(tǒng)一，佩戴工牌，儀表整齊，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。3服務(wù)時(shí)間物業(yè)服務(wù)中心提供二十四小時(shí)“家居式”物業(yè)服務(wù)，立即處理多種臨時(shí)或突發(fā)事件。4日常管理和服務(wù)（1）制訂小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（2）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)難等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考評(píng)措施。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定時(shí)組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考評(píng)。（4）建立物業(yè)管理檔案（包含物業(yè)完工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設(shè)有專職人員、檔案資料室；歸檔立即、完整，便于查詢。（5）使用專業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主基礎(chǔ)信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)、收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。（6）按攝影關(guān)要求和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報(bào)登記，和業(yè)主或使用人、施工單位簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，通知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，客服部、工程部每日巡查1次，秩序維護(hù)部每日巡查2次現(xiàn)場(chǎng)，做好統(tǒng)計(jì)；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或違反相關(guān)要求，立即通知并勸阻，拒不更正，立即匯報(bào)相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公告；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)約定處理；裝修垃圾立即清運(yùn)。（7）在物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)、每棟樓宇大堂公告二十四小時(shí)服務(wù)電話、董事長(zhǎng)信箱。水、電、氣等緊迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，通常修理1日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)，發(fā)覺問題應(yīng)立即通知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出意見、提議、投拆在二十四小時(shí)內(nèi)處理回復(fù)；有報(bào)修、維修、處理統(tǒng)計(jì)，維修完成后二十四小時(shí)內(nèi)回訪，回訪率100%。（8）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，定時(shí)巡視檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)，包含各棟、單元標(biāo)志、危及人身安全部位警示標(biāo)識(shí)、維修養(yǎng)護(hù)期間警示標(biāo)識(shí)。（9）包含業(yè)主或使用人正常生活關(guān)鍵物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，在關(guān)鍵出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，推行通知義務(wù)。（10）按相關(guān)要求和協(xié)議約定規(guī)范管理，使用專題維修資金。（11）每七天組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)，做好統(tǒng)計(jì)。（12）每十二個(gè)月組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；關(guān)鍵節(jié)假日前安排安全檢驗(yàn)。（14）每十二個(gè)月最少公開征集2次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率達(dá)成實(shí)際入住業(yè)主80%以上，公告整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。（16）根據(jù)規(guī)范要求，每十二個(gè)月第一季度向業(yè)主公告上十二個(gè)月度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。（17）按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。（18）能提供八種以上特約服務(wù)（有償）和六種以上便民（無(wú)償）服務(wù)；關(guān)鍵節(jié)日進(jìn)行美化裝飾；每十二個(gè)月組織四次以上小區(qū)文化活動(dòng)。（19）專題服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)要求，簽署規(guī)范委托服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)；專題服務(wù)企業(yè)應(yīng)含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有對(duì)應(yīng)職業(yè)資格證書；專題服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明；對(duì)專題服務(wù)企業(yè)服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)。（20）綜合管理其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)成約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（21）對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、計(jì)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）行為，立即勸阻、阻止并匯報(bào)相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、生活垃圾搜集、清運(yùn)（1）配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標(biāo)志。每棟樓宇按單元設(shè)置垃圾搜集容器，園區(qū)公共部位設(shè)置果皮箱。（2）生活垃圾實(shí)施分類搜集。（3）每七天清洗1次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。每個(gè)月進(jìn)行一次全方面消殺。（4）每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定垃圾搜集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。（5）保潔車外觀整齊、擺放整齊。二、物業(yè)共用部分清潔（一）樓內(nèi)（1）每日清潔2次、每日清拖1次大堂地面，擦凈玻璃門、柱、扶手、消防設(shè)備，刮凈2米以下玻璃、墻面、噴灑空氣清新劑。（2）每七天擦拭5次信報(bào)箱，清洗或清擦玻璃，大理石地面保養(yǎng)，清潔室內(nèi)綠色植物，清潔消防通道及設(shè)施。（3）每個(gè)月洗地打蠟并拋光，擦拭壁面、天花、裝飾燈具，清潔排風(fēng)口、空調(diào)口，擦拭墻面，清潔標(biāo)識(shí)設(shè)備，清潔消防通道。（4）每三個(gè)月清潔高位照明燈具，大理石晶面處理；每日巡視保潔2次。（二）電梯（1）每日擦拭2次電梯轎廂門、面板；每日清拖2次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。（2）不銹鋼面或其它裝飾材料電梯，每個(gè)月護(hù)理4次。石材地面電梯每個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次。（三）天臺(tái)屋面每七天清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井每七天巡查2次，有雜物立即清掃。（四）外圍保潔（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場(chǎng)地面磚每半月沖洗1次，全天候保潔。（2）每七天清潔2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每個(gè)月清潔1次雨蓬、門頭等。（五）水景（1）定時(shí)對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。（2）每日打撈漂浮物、清理周圍垃圾、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（3）每七天水池吸污，處理水質(zhì)；（4）每個(gè)月清潔1次水池池底。三、有害生物防治（1）

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防治。（2）投放藥品提前兩天預(yù)先通知，投藥位置設(shè)置顯著警示標(biāo)識(shí)。四、雨雪天氣（1）雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。（2）掃雪鏟冰。降雪時(shí)，立即清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪，關(guān)鍵道路冰雪在次日9時(shí)前清掃潔凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，快速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。六、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)（1）每日檢驗(yàn)1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計(jì)。（2）每七天檢驗(yàn)進(jìn)行一次全方面檢驗(yàn)，做好統(tǒng)計(jì)（3）每個(gè)月進(jìn)行清潔質(zhì)量綜合評(píng)定，做好統(tǒng)計(jì)。（4）清潔檔案齊全。6公共秩序維護(hù)（1）秩序維護(hù)人員均是退伍軍人，35周歲以下。（2）秩序維護(hù)人員全部配置對(duì)講裝置和其它必備安全護(hù)衛(wèi)器械。（3）出入口有專員二十四小時(shí)值守，主出入口2雙人值守；當(dāng)值時(shí)坐、立姿勢(shì)端正，并有具體交接班統(tǒng)計(jì)和外來車輛登記統(tǒng)計(jì)。（4）對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整齊、有序、道路通暢；對(duì)大型物件搬出實(shí)施“放行條”制度。（5）實(shí)施二十四小時(shí)巡視檢驗(yàn)。關(guān)鍵部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓梯天面、地下車庫(kù)）設(shè)巡更點(diǎn)，秩序人員手持巡更采集器，按指定時(shí)間和路線每2個(gè)小時(shí)巡查1次，在正常情況下抵達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)時(shí)間誤差不超出2分鐘，監(jiān)控中心有巡更統(tǒng)計(jì)。（6）接到火警、警情后3分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，幫助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并匯報(bào)物業(yè)服務(wù)中心和警方。

（7）在碰到異常情況或住戶緊急求援時(shí)，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取對(duì)應(yīng)方法。（8）維護(hù)道路使用和場(chǎng)地正常秩序。（9）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，含有錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)最少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)關(guān)鍵道路出入口）、樓宇對(duì)講（可視）、周界報(bào)警、住戶報(bào)警（對(duì)講功效）、門鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)施，二十四小時(shí)開通，并有些人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存30日備查。（10）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并匯報(bào)管理處和警方；接到住戶緊急求援時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取對(duì)應(yīng)方法（11）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每十二個(gè)月應(yīng)組織不少于4次應(yīng)急預(yù)案演練。專業(yè)人員二十四小時(shí)值守安防控制室；報(bào)警統(tǒng)計(jì)由系統(tǒng)打印留存。（12）在強(qiáng)降雨、雪天氣期間，備勤人員二十四小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員50%，配置必需應(yīng)急工具。（13）統(tǒng)計(jì)和檔案。各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定時(shí)存放車輛，應(yīng)簽署停車服務(wù)協(xié)議。（4）在顯著位置公告停車須知。（5）設(shè)置規(guī)范交通標(biāo)志，包含引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其它警示性標(biāo)志。（6）機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。（7）二十四小時(shí)有專員定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)），車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視等設(shè)施設(shè)備。（8）停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配置消防器材并定時(shí)檢驗(yàn)，做好統(tǒng)計(jì)。（9）停車場(chǎng)設(shè)置專員保潔，地面每日清掃1次，地下停車庫(kù)地面（含車位地面）每個(gè)月清拖2次，全天候保潔。（10）車庫(kù)無(wú)滲漏，無(wú)積水，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基礎(chǔ)要求：1、小區(qū)綠地率達(dá)38%以上。2、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境需要，集中綠地率15%以上。3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn)，且和環(huán)境協(xié)調(diào)。4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花境面積占綠地總面積0.5%以上。5、綠地保留率100%，喬、灌、草等保留率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。二、草坪：修剪草坪保持平整，草高不超出8cm；隨時(shí)清除雜草，目視無(wú)雜草；常年確保有效供水，有低洼立即整平，基礎(chǔ)無(wú)積水；按肥力、草種、生長(zhǎng)情況立即施肥，每十二個(gè)月二遍以上；立即做好病蟲害防治；草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎率低于5%。三、樹木：修剪喬、灌木修剪每十二個(gè)月四次以上，基礎(chǔ)做到無(wú)枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物立即修剪，每十二個(gè)月不少于六遍，做到枝葉緊密、圓整、無(wú)脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪立即，每十二個(gè)月不少于四次，基礎(chǔ)無(wú)枯枝；適時(shí)中耕除草,做到基礎(chǔ)無(wú)雜草，土壤疏松；按植物品種、生長(zhǎng)情況、土壤條件適時(shí)施肥，每十二個(gè)月普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、立即滅治，無(wú)病蟲害發(fā)生；樹木基礎(chǔ)無(wú)傾斜；喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無(wú)缺枝、空檔?；▔ň常菏€(gè)月中有二次以上花卉部署；保持有效供水，無(wú)積水；缺枝倒伏不超出三處；立即清除枯萎花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每十二個(gè)月施基肥一次，每次部署前施復(fù)合肥一次；適時(shí)做好病蟲害防治。四、垃圾處理綠化垃圾能隨時(shí)清理潔凈，無(wú)垃圾堆放過夜情況。五、樹干涂白涂白時(shí)間通常在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)（1）各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)完整有效，（2）綠化檔案齊全。（3）每個(gè)月最少檢驗(yàn)綠化工作4次并對(duì)植物養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理（1）建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)。（2）按攝影關(guān)要求，立即對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)定檢驗(yàn)。（3）每十二個(gè)月第四季度制訂下十二個(gè)月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。（4）對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢驗(yàn)和維修養(yǎng)護(hù)并做好統(tǒng)計(jì)。（5）特種設(shè)備根據(jù)相關(guān)要求運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定時(shí)檢驗(yàn)檢測(cè)并做好統(tǒng)計(jì)。（6）在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專題檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)。（7）設(shè)備機(jī)房。每日巡視2次、每七天清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在顯著易取位置配置消防滅火器材，并定時(shí)檢驗(yàn)器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志；交接班統(tǒng)計(jì)齊全、完整。二、共用部位（一）房屋結(jié)構(gòu)（1）依據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定時(shí)檢驗(yàn)房屋共用部位使用情況。（2）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好統(tǒng)計(jì)。（3）對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為立即推行通知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不更正，要匯報(bào)行政主管部門，同時(shí)通知全體業(yè)主。（二）建筑部件（1）每個(gè)月檢驗(yàn)1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。 （2）每七天巡查1次共用部位門、窗、玻璃等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。 （3）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次房屋共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（4）每十二個(gè)月汛期前和強(qiáng)降雨后檢驗(yàn)屋面防水和雨落管，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)；降雨后立即排除積水。（三）隸屬構(gòu)筑物（1）每個(gè)月巡查4次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（2）每個(gè)月1次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管理道進(jìn)行清掃、疏通，確保排水通暢；每十二個(gè)月6月至9月每個(gè)月檢驗(yàn)一次屋頂，發(fā)覺防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損，應(yīng)立即修理。各項(xiàng)工作應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)。（3）每個(gè)月巡查4次大門、圍墻，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（4）每個(gè)月巡查4次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（5）每十二個(gè)月檢測(cè)1次防雷裝置，根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。三、空調(diào)系統(tǒng)（1）溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體方法，每個(gè)月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計(jì)。（2）每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次管道、閥門并除銹。（3）定時(shí)檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4）每個(gè)月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每十二個(gè)月清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?次風(fēng)管。四、二次供水設(shè)備（1）直接從事供水工作人員應(yīng)有健康體檢合格證。（2）二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按要求清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（3）每4小時(shí)巡查1次水箱間、水泵房，做好巡視統(tǒng)計(jì)。（4）有備用水泵供水系統(tǒng)，要定時(shí)切換運(yùn)行。（5）每三個(gè)月對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢驗(yàn)，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每十二個(gè)月對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。（6）生活水箱封閉或上鎖，鑰匙由專員保管。每六個(gè)月進(jìn)行清洗，有清洗統(tǒng)計(jì)，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好（7）每十二個(gè)月對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每十二個(gè)月入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。（8）水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)，有衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)水質(zhì)化驗(yàn)合格證實(shí)并在樓棟大堂內(nèi)公告五、排水系統(tǒng)（1）根據(jù)市排水管理機(jī)構(gòu)要求取得排水許可證。（2）排水設(shè)施。每十二個(gè)月汛期前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)、清理、疏通；每次降雨前后及強(qiáng)降雨過程中對(duì)關(guān)鍵排水口、管井進(jìn)行檢驗(yàn)。（3）污水泵。每七天巡視1-2次，每三個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次。（4）窨井、化糞池。定時(shí)檢驗(yàn)，每六個(gè)月清掏1次。六、公共照明和電氣設(shè)備（1）室內(nèi)照明。每七天巡檢2次，通常故障即時(shí)修復(fù)，其它復(fù)雜故障2日內(nèi)修復(fù)。（2）室外照明。每七天巡檢2次，通常故障即時(shí)修復(fù)，其它復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器。（3）應(yīng)急照明。每七天巡檢2次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每三個(gè)月活化1次蓄電池。（4）高壓柜及高壓線路。每8小時(shí)巡檢1次高壓柜；定時(shí)進(jìn)行設(shè)備和線路檢測(cè)；每十二個(gè)月活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測(cè)1次中央信號(hào)屏；做好統(tǒng)計(jì)。（5）干式變壓器。每日巡檢1次，做好統(tǒng)計(jì)。（6）油浸變壓器。每日巡檢1次，做好統(tǒng)計(jì)。（7）低壓柜。每日巡檢1次；每六個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；每十二個(gè)月檢驗(yàn)2次電氣安全；每六個(gè)月檢測(cè)1次接地電阻；每十二個(gè)月校驗(yàn)1次儀表；做好統(tǒng)計(jì)。（8）低壓配電箱和低壓線路。每個(gè)月巡檢3次；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；每六個(gè)月切換1次雙路互投開關(guān)；做好統(tǒng)計(jì)。（9）電動(dòng)機(jī)。每七天巡檢1次運(yùn)行中電動(dòng)機(jī)；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計(jì)。（10）控制柜。每七天巡檢1次；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)2次。每六個(gè)月校正多種電器裝置或控制設(shè)備設(shè)定值。每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置；做好統(tǒng)計(jì)。（11）發(fā)電機(jī)。每個(gè)月試運(yùn)行1次；每十二個(gè)月1次帶負(fù)荷運(yùn)行；每十二個(gè)月活化2次蓄電池；每七天巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好統(tǒng)計(jì)。（12）電氣檢測(cè)。每2年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每十二個(gè)月檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用具；每2年檢測(cè)1次直流屏；每2年檢測(cè)1次高壓電纜；每十二個(gè)月校驗(yàn)1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好統(tǒng)計(jì)。（13）變配電室。二十四小時(shí)有些人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用具完好；防小動(dòng)物方法完備。七、安全防范系統(tǒng)（1）對(duì)講門口機(jī)。每個(gè)月檢驗(yàn)4次按鍵、顯示器等，表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（2）網(wǎng)絡(luò)控制箱。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀、接線，表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（3）紅外對(duì)射探測(cè)器。每個(gè)月檢驗(yàn)1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（4）圖像采集設(shè)備。每七天檢驗(yàn)2次監(jiān)視畫面、錄像功效；每七天表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（5）攝像機(jī)。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每十二個(gè)月防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。（6）解碼器。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。（7）云臺(tái)。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每十二個(gè)月轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。（8）巡更點(diǎn)。每個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀、存放統(tǒng)計(jì)，表面清潔1次。（9）讀卡器。每個(gè)月檢驗(yàn)鍵盤、防水3次，表面清潔1次。八、電梯（1）二十四小時(shí)運(yùn)行。（2）設(shè)有高峰梯，在高峰期和主梯同時(shí)運(yùn)行。（3）發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)快速啟用緊搶救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。專業(yè)維修人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。（4）每半月進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。（5）設(shè)電梯安全員，每日進(jìn)行1次電梯巡查，做好電梯日常使用情況統(tǒng)計(jì)，落實(shí)電梯定時(shí)檢驗(yàn)計(jì)劃。（6）定時(shí)檢驗(yàn)緊急報(bào)警裝置。（7）定時(shí)年檢并取得合格證。（8）轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（使用期內(nèi)）、乘梯安全須知。九、水景（1）啟用前進(jìn)行防滲漏檢驗(yàn)。（2）使用中每七天巡查2次噴水池、水泵及其隸屬設(shè)施。（3）設(shè)置必需安全警示標(biāo)志。（4）水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理（1）落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐層和崗位消防安全職責(zé)。（2）成立義務(wù)消防隊(duì)，每十二個(gè)月進(jìn)行4次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關(guān)人員掌握消防基礎(chǔ)知識(shí)和技能。（3）發(fā)生火情立即報(bào)警，并采取必需處理方法，幫助配合消防人員工作。（4）消防控制室設(shè)專業(yè)人員二十四小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。（5）每七天防火巡查3-4次；每七天專題檢驗(yàn)1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。（6）每十二個(gè)月對(duì)職員進(jìn)行4次消防安全宣傳教育，每十二個(gè)月組織2次業(yè)主消防安全宣傳教育。二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（一）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（1）報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，二十四小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每日機(jī)柜表面清潔1次，每六個(gè)月機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每十二個(gè)月定時(shí)檢驗(yàn)報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。（2）模塊、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警裝置每六個(gè)月巡查1次模塊、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警裝置；每六個(gè)月表面清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。（3）備用電源每三個(gè)月備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。（二）消防廣播系統(tǒng)每日機(jī)柜表面清潔1次，每三個(gè)月機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每六個(gè)月機(jī)柜內(nèi)設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每三個(gè)月檢驗(yàn)1次電話插孔、關(guān)鍵場(chǎng)所對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。（三）防排煙系統(tǒng)每三個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。（四）防火分隔系統(tǒng)每十二個(gè)月防火卷簾門電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵1次；每個(gè)月防火門附件檢驗(yàn)1次，每十二個(gè)月門轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。（五）水滅火系統(tǒng)每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，每六個(gè)月室內(nèi)消火栓養(yǎng)護(hù)1次，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每個(gè)月盤車1次，每三個(gè)月潤(rùn)滑檢驗(yàn)1次，每十二個(gè)月整體養(yǎng)護(hù)1次。（六）滅火器每十二個(gè)月進(jìn)行1次功效性檢驗(yàn)。六、物業(yè)服務(wù)中心管理架構(gòu)（累計(jì)77人）合肥恒大中央廣場(chǎng)合肥恒大中央廣場(chǎng)（物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1人）綜合管理部（經(jīng)理1人）客服部（經(jīng)理1人）綜合管理部（經(jīng)理1人）客服部（經(jīng)理1人）工程維修部（經(jīng)理1人）秩序維護(hù)部（經(jīng)理1人）工程主管1人運(yùn)行領(lǐng)班1人維修領(lǐng)班1人工程技師工程主管1人運(yùn)行領(lǐng)班1人維修領(lǐng)班1人工程技師3人工程技工13人行政專員1人人事專員1人廚師1人廚工1人物業(yè)主管1人客服主管1人環(huán)境主管1人客服前臺(tái)4人客服收費(fèi)4人物業(yè)助理6人前臺(tái)及收費(fèi)輪2人消防主管1人中隊(duì)長(zhǎng)2人大門秩序崗10人樓宇巡查崗10人監(jiān)控中心崗2人輪休5人（工程維修部物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)描述：物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)4個(gè)部門：綜合管理部、用戶服務(wù)部、工程維修部、秩序維護(hù)部。具體職能以下：1、綜合管理部：負(fù)物業(yè)服務(wù)中心規(guī)章制度及文件上傳及下達(dá)、會(huì)議管理，檔案資料管理、飯?zhí)霉芾?、人員考勤管理，文件起草，報(bào)表制訂等行政人事相關(guān)行政工作。2、用戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)用戶日常管理服務(wù)工作，收繳物業(yè)費(fèi)，接待投訴，客服業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供有償、無(wú)償服務(wù)個(gè)性化服務(wù)和特約服務(wù)。日常保潔、綠化服務(wù)，為業(yè)主營(yíng)造出一個(gè)安全、整齊、舒適家居環(huán)境和氣氛。3、工程維修部：負(fù)責(zé)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)，為業(yè)主提供專業(yè)化維修服務(wù)工作。提供維護(hù)技術(shù)咨詢和指導(dǎo)。4、秩序維護(hù)部：關(guān)鍵負(fù)責(zé)小區(qū)消防防范、公共秩序，突發(fā)事件處理，違章管理，停車場(chǎng)秩序，幫助公安機(jī)關(guān)處理治安事件。七、定崗定編方案及職責(zé)合肥恒大中央廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心定崗定編表（開發(fā)完成階段）部門序號(hào)崗位崗位數(shù)定編人數(shù)崗位職責(zé)備注服服務(wù)中心1總經(jīng)理11負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)工作；做好和地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)相關(guān)部門協(xié)調(diào)溝通；管理物業(yè)服務(wù)中心對(duì)外協(xié)議，并監(jiān)督協(xié)議實(shí)施情況；督察并協(xié)調(diào)物業(yè)客服、保安、清潔、維修等各項(xiàng)工作，監(jiān)管職員日常工作表現(xiàn)；做好物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收繳和開支預(yù)算，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中心一切突發(fā)事件。全方面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心工作小計(jì)11綜合管理部1經(jīng)理全方面負(fù)責(zé)綜合管理部日常管理、溝通協(xié)調(diào)、組織調(diào)配工作，完成對(duì)相關(guān)對(duì)接部門溝通和協(xié)調(diào)工作。2人事專員11責(zé)任人員招聘、培訓(xùn)、入職、離職、考勤管理等人管理工作，和行政人事部對(duì)接相關(guān)人事工作。3行政專員11負(fù)責(zé)企業(yè)規(guī)章制度及文件上傳及下達(dá)，會(huì)議管理、用印管理、資產(chǎn)管理、協(xié)議管理、檔案資料管理，飯?zhí)霉芾?、宿舍管理等行政工作，和行政人事部?duì)接相關(guān)行政工作。4廚師11負(fù)責(zé)天天按時(shí)制作三餐膳食，確保立即開餐，飯?zhí)梅阑鸱辣I工作，對(duì)飯?zhí)蒙攀迟|(zhì)量、就餐環(huán)境、廚房衛(wèi)生、服務(wù)態(tài)度、物品采購(gòu)等日常工作進(jìn)行具體管理。5廚工11幫助廚師完成三餐膳食及飯?zhí)萌粘９芾砉ぷ餍∮?jì)5客用戶服務(wù)部1經(jīng)理11全方面負(fù)責(zé)客服部日常管理工作，做好日常物業(yè)服務(wù)。2客服主管11幫助部門經(jīng)理負(fù)責(zé)各類報(bào)修和投訴處理、物業(yè)收費(fèi)管理、客服前臺(tái)管理、業(yè)主回訪等工作。3物業(yè)主管11負(fù)責(zé)客服部物業(yè)助理管理、樓宇巡查、費(fèi)用催繳、裝修管理、小區(qū)文化等工作。4環(huán)境主管11負(fù)責(zé)園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及外委保潔單位監(jiān)管工作。5客服前臺(tái)14接待業(yè)主電話來訪咨詢和投訴，登記投訴臺(tái)帳、進(jìn)行回訪。前臺(tái)接待需二十四小時(shí)接聽電話。6客服收費(fèi)14配合地產(chǎn)財(cái)務(wù)進(jìn)行費(fèi)用收繳、上報(bào)、清點(diǎn)、核實(shí)。7前臺(tái)輪休12前臺(tái)和收費(fèi)崗位輪休。8物業(yè)助理66負(fù)責(zé)費(fèi)用催繳、樓宇巡查、裝修巡查、協(xié)調(diào)各部門處理公共區(qū)域問題；幫助部門經(jīng)理組織小區(qū)文化活動(dòng)，開展“情感關(guān)心”。小計(jì)20工程維修部1經(jīng)理11幫助物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理做好本部分全部工作，及和各部門協(xié)調(diào)工作，負(fù)責(zé)制訂工作計(jì)劃，培訓(xùn)人員，協(xié)調(diào)各方面工作，率領(lǐng)本部門完成整個(gè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、維修、保養(yǎng)工作。2主管11幫助工程維修部經(jīng)理做好本部日常管理工作，完成小區(qū)設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)、維護(hù)及保養(yǎng)工作。運(yùn)行領(lǐng)班11負(fù)責(zé)率領(lǐng)本班組維修工作做好設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理工作。維修領(lǐng)班11負(fù)責(zé)率領(lǐng)本班組維修工完成設(shè)施設(shè)備維修管理及業(yè)主有償維修工作。3技師13負(fù)責(zé)園區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作。4綜合維修技工913負(fù)責(zé)園區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作。小計(jì)20保秩序維護(hù)部1經(jīng)理11全方面負(fù)責(zé)實(shí)施維護(hù)部日常管理、軍事訓(xùn)練、消防訓(xùn)練、理論培訓(xùn)及涉外事宜，幫助物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理做好園區(qū)安防建設(shè)及其它工作事項(xiàng)。2消防主管11負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施巡查、日常管理、消防培訓(xùn)、演練及和外單位溝通協(xié)調(diào)工作。3中隊(duì)長(zhǎng)12負(fù)責(zé)本中隊(duì)日常管理，包含崗位、人員編排、執(zhí)勤管理、軍事訓(xùn)練、班后管理及突發(fā)事件處理。4大門秩序崗410負(fù)責(zé)大門區(qū)域安防工作，做好車輛指揮、發(fā)卡、引導(dǎo)、物品進(jìn)出檢驗(yàn)等工作，維護(hù)正門周圍治安秩序。5巡查崗510負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部區(qū)域安全防范工作，做好樓宇巡查、園區(qū)巡查、秩序引導(dǎo)、裝修管理及突發(fā)事件處理工作。7監(jiān)控中心崗12負(fù)責(zé)監(jiān)控中心日常工作，做好監(jiān)控區(qū)域內(nèi)異常情況監(jiān)視及調(diào)配工作。8輪休15小計(jì)31總計(jì)77八、物業(yè)組成及業(yè)務(wù)分?jǐn)偨y(tǒng)計(jì)合肥【恒大中央廣場(chǎng)】物業(yè)組成及業(yè)務(wù)分?jǐn)偨y(tǒng)計(jì)表業(yè)態(tài)類別共擔(dān)住宅幼兒園綜合樓商業(yè)停車場(chǎng)累計(jì)備注收費(fèi)面積（M2）/5126052939243591209151816761014綠化面積（M2）71321/////71321道路及共同區(qū)域面積（M2/長(zhǎng)度）76580/////76580用地面積*（1-建筑密度）路燈（kw）103.85////413.54/樓道照明（KW）/232//36/232/電梯（臺(tái)）/64/234/100/消防水泵（KW）60/////60/噴淋水泵（KW）60/////60/水泵設(shè)備（kw）30/////30/定編人數(shù)（人）管理及客服20///6/26/工程16///4/20/秩序維護(hù)29/112/31綠化按綠化外包協(xié)議定編///////保潔按保潔外包協(xié)議定編///////定編人數(shù)小計(jì)65///12/77/九、定編人數(shù)偏離定編標(biāo)準(zhǔn)原因分析 （一）本方案定編77人，根據(jù)最新定編標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)核定為64人。其中客服部增加7人，工程維修部增加4人，秩序維護(hù)部增加2人。（保潔人員和綠化人員另計(jì)。）（二）關(guān)鍵原因分析1、恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅分布四個(gè)地塊，計(jì)劃設(shè)計(jì)有6.57萬(wàn)㎡地上商業(yè)風(fēng)情街、2.55萬(wàn)㎡地下商業(yè)街及大型超市，商業(yè)面積較大，且以20-40㎡商鋪為主體，商鋪戶數(shù)較大，管理難度大，所以在客服助理、客服收費(fèi)、物業(yè)助理、保安等崗位增加人員，以滿足物業(yè)服務(wù)需要。2、恒大中央廣場(chǎng)智能化程度較高，商業(yè)風(fēng)情街計(jì)劃設(shè)計(jì)有34部扶梯及對(duì)應(yīng)設(shè)施設(shè)備，同時(shí)商戶多，維修服務(wù)較多，所以，我們?cè)谌藛T配置上合適增加了工程維修人員。3、恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目屬于合肥市高級(jí)住宅小區(qū)和商業(yè)風(fēng)情街，物業(yè)企業(yè)擬在該項(xiàng)目推行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方法，物業(yè)服務(wù)費(fèi)初步定價(jià)為住宅2.20元/㎡·月，商業(yè)6.00元/㎡·月，高于合肥市政府最高指導(dǎo)價(jià)1.44元/㎡·月,也高于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，在人員配置上須在集團(tuán)定崗定編標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行對(duì)應(yīng)調(diào)整，以確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。4、具體配置情況以下：（1）客服部人員配置方面增加1個(gè)客服前臺(tái)崗、1個(gè)客服收費(fèi)崗，均實(shí)施兩班制，增加2名物業(yè)助理，估量增加7人，以滿足商業(yè)物業(yè)服務(wù)需求。（2）工程維修方面增加1名工程