中國城市更新行業(yè)政策分析

-1-中國城市更新行業(yè)政策分析一、國家部委政策城市更新行動是指對舊城區(qū)內(nèi)功能偏離需求、利用效率低下、環(huán)境品質(zhì)不高的存量片區(qū)進行功能性改造，打造成為新型生產(chǎn)生活空間，以推進老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三老一村”改造為主要內(nèi)容。老舊小區(qū)改造重在改善小區(qū)居住條件，完善配套公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。老舊廠區(qū)改造重在通過轉(zhuǎn)換建設(shè)用地用途、轉(zhuǎn)變空間功能等方式，將“工業(yè)銹帶”改造為“生活秀帶”、雙創(chuàng)空間、新型產(chǎn)業(yè)空間或文化旅游場地。老舊街區(qū)改造重在推動地方特色街區(qū)品質(zhì)高端化、業(yè)態(tài)多元化，著力打造街區(qū)經(jīng)濟，發(fā)展成為新型文旅商業(yè)消費集聚區(qū)。城中村改造重在按照城市標準進行整體重建或修復(fù)修繕，成為城市社區(qū)或其他空間。2019年我國常住人口城鎮(zhèn)化率60.6%，已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展進入城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。從國際經(jīng)驗和城市發(fā)展規(guī)律看，這一時期城市發(fā)展面臨許多新的問題和挑戰(zhàn)，各類風(fēng)險矛盾突出。針對城市發(fā)展中的突出問題和短板，國家有關(guān)部委出臺了相關(guān)的規(guī)范政策。2021年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中，明確指出原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)，城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。2022年6月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達峰實施方案》，提出嚴格既有建筑拆除管理，堅持從“拆改留”到“留改拆”推動城市更新等要求，在規(guī)劃源頭上避免了一些低效、無效建設(shè)項目。2022年3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，指出在加快推進新型城市建設(shè)方面，要有序推進城市更新。更多采用市場化方式推進大城市老舊廠區(qū)改造，培育新產(chǎn)業(yè)、發(fā)展新功能。因地制宜改造一批大型老舊街區(qū)和城中村。注重修繕改造既有建筑，防止大拆大建。2022年7月國家發(fā)展和改革委出臺了《關(guān)于在重點工程項目中大力實施以工代賑促進當(dāng)?shù)厝罕娋蜆I(yè)增收的工作方案》，明確了實施以工代賑的建設(shè)領(lǐng)域和重點工程項目范圍。城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)域主要包括城市更新、城市地下綜合管廊、城市排水防澇、城市燃氣管道等老化更新改造、保障性住房、縣城補短板強弱項、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)污水垃圾處理設(shè)施等。實施城市更新行動，有利于充分釋放我國發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長點，培育發(fā)展新動能，促進我國經(jīng)濟長期持續(xù)健康發(fā)展。國家有關(guān)部委陸續(xù)出臺了支持城市更新行動的政策。2021年3月國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，首次將城市更新納入國家五年發(fā)展規(guī)劃。加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動,推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。2021年4月國家發(fā)展改革委發(fā)布了《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，鼓勵在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新行動，加快推進老舊小區(qū)改造,2021年新開工改造5.3萬個，有條件的可同步開展建筑節(jié)改造。2021年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》，確定了全國第一批21個城市更新試點城市名單。北京市、江蘇省南京市、蘇州市、浙江省寧波市、安徽省滁州市、銅陵市、福建省廈門市等入選。二、各省市相關(guān)政策1、規(guī)范類政策在國家政策的影響下，我國各省市也積極響應(yīng)號召，著力解決“城市病”等突出問題，補齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化。2021年10月北京市發(fā)布《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》，指出北京城市更新要緊扣新版總規(guī)和發(fā)展實際，聚焦城市建成區(qū)存量空間資源提質(zhì)增效，不搞大拆大建，推動六類城市更新項目的發(fā)展，建立起良性的城市自我更新機制。2020年12月云南省出臺了《云南省人民政府關(guān)于統(tǒng)籌推進城市更新的指導(dǎo)意見》，明確將著力補齊城中村、老舊城區(qū)和城鄉(xiāng)接合部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)短板，科學(xué)謀劃城市供水、排水、污水治理、防汛排澇、生活垃圾分類處理、污泥處理處置以及縣級城市黑臭水體整治等“十四五”規(guī)劃。2021年4月重慶市發(fā)布了《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》，明確了更新工作定位；規(guī)范了更新工作路徑；要求不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理。2021年3月廣東省出臺了《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》，明確“三舊”改造類型以及改造主體、改造方案、用地審批等相關(guān)要求。將“三舊”改造項目分為全面改造、微改造和混合改造三種類型,明確了改造主體選擇與確定、改造方案編制與實施、五種用地審批類型與條件等內(nèi)容。2、支持類政策為了促進城市更新行動的貫徹落實，切實提高人民群眾的居住品質(zhì)和生活環(huán)境，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，各省市制定了一系列的政策以支持城市更新行動。2021年4月江西省發(fā)布了《江西省城市功能與品質(zhì)提升三年行動2021年工作方案》，提出繼續(xù)實施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程，大力實施城市更新行動，全面提升城市功能與品質(zhì)。2021年6月北京市出臺《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，鼓勵實施老舊小區(qū)綜合整治改造，根據(jù)居民意愿，可利用小區(qū)現(xiàn)狀房屋和公共空間補充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施；可利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設(shè)置機械式停車設(shè)施等便民設(shè)施。同時，鼓勵老舊住宅樓加裝電梯。2021年1月上海市發(fā)布《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標》，提出要進一步提升主城區(qū)服務(wù)能級和輻射功能，提高經(jīng)濟密度，推進城市更新，推動“一江一河”等區(qū)域深度開發(fā)