公園設施維護

目錄第一章總體管理方案 8第一節(jié)項目概況 8第二節(jié)總體定位及管理目標 15一、總體定位 15二、管理服務理念 15三、戰(zhàn)略構想 16四、“四化”服務 16第三節(jié)項目管理模式與機制 17一、項目管理模式 17二、投訴處理管理機制 17三、質量監(jiān)督機制 18四、具體管理措施 19第四節(jié)管理服務要點和新方法 20一、管理服務運用科技手段 20二、引入質量管理體系 20三、管理前期介入 21四、服務細致周到 21第五節(jié)服務宗旨及承諾 21一、服務宗旨 21二、服務標準和要求 22第六節(jié)總體部署 22一、項目部搭建 22二、制度管理 22三、人員、設備配置 22四、資金保障 22五、質量監(jiān)督 23第七節(jié)工作計劃安排 23一、綠化養(yǎng)護計劃 23二、設施、設備管理計劃 25第二章基礎設施維護服務方案 26第一節(jié)設備管理機構及職責 26一、設備管理組織機構 26二、崗位職責 26第二節(jié)管理制度和規(guī)定 28一、值班和交接班制度 28二、設備維修管理 29三、建筑物巡檢 30四、設施、設備巡回檢查 30五、設施、設備運轉保護保養(yǎng) 31第三節(jié)房屋日常管理與養(yǎng)護 31一、養(yǎng)護目標 31二、維修養(yǎng)護標準 32三、實施效果 32四、日常維修養(yǎng)護計劃 32五、定期維修養(yǎng)護計劃 33六、實施細則 33第四節(jié)給排水系統(tǒng)的維護 40一、排水系統(tǒng)的維護與標準 40二、給水系統(tǒng)運行管理措施 41三、給排水設備運行維護要點 42四、給排水設備管理制度 48第五節(jié)消防設施設備維護 50一、維保組織計劃 50二、系統(tǒng)的檢查與試驗計劃 51三、系統(tǒng)保養(yǎng)細則 52四、系統(tǒng)維護與改善 56第三章高壓電維護方案 57第一節(jié)實施依據(jù)及目的 57第二節(jié)供、配電系統(tǒng)設備管理與維護 57第三節(jié)變壓器的檢修及停電維護 63第四節(jié)檢修流程及質量標準 64第五節(jié)低壓柜、補償柜的保養(yǎng)及要求 67第六節(jié)安全措施及注意事項 68第四章綠地養(yǎng)護及園區(qū)保潔 69第一節(jié)養(yǎng)護管理綜合方案及計劃 69一、第一季度養(yǎng)護管理 69二、第二季度養(yǎng)護管理 70三、第三季度養(yǎng)護管理 71四、第四季度養(yǎng)護管理 72第二節(jié)綠化專業(yè)技術方案和措施 73一、樹木養(yǎng)護 73二、地被和草坪 82三、花壇、花境 86四、垂直綠化 87五、特色植物 88六、水生植物 90第三節(jié)保潔范圍及服務特點分析 92一、保潔服務范圍 92二、保潔服務特點分析 93第二節(jié)保潔工作流程、操作規(guī)程及標準 93一、室外空間（公園范圍內） 94二、房屋建筑物內部保潔 103第五章組織機構及人員安排 107第一節(jié)組織結構搭建 107一、建立項目組織的步驟 107二、組織機構設置原則 108三、組織結構 110第二節(jié)組織機構職能及人員職責 110一、組織機構職能 110二、人員職責 116第三節(jié)人員管理辦法 118一、量才錄用，培養(yǎng)提升 118二、默契合作，充分授權 119三、定期考核，績效為本 119四、獎懲嚴明，優(yōu)勝劣汰 119第四節(jié)項目設備配備 120一、設備配備表 120二、設備管理 121三、設備故障處理辦法 121第五節(jié)人員培訓綜述 123一、人員培訓目的 123二、人員培訓原則 124三、培訓方式分類 126四、人員培訓工作機制 127第六節(jié)人員培訓管理制度 128一、培訓管理部門和負責人員 129二、培訓內容 129三、各類人員所應接受的培訓內容 129四、培訓教員 130五、培訓形式及教材的確定 130六、員工培訓卡、培訓記錄及簽到簿的管理 130七、培訓考核及評估 131八、建立培訓檔案 131第六章安全管理方案 131第一節(jié)配（變）電室安全管理規(guī)定 131第二節(jié)臨時線路架設的安全管理規(guī)定 133第三節(jié)地下電纜的安全管理規(guī)定 134第四節(jié)手持電動工具的安全管理規(guī)定 134第五節(jié)農藥庫安全管理規(guī)定 135第七章應急預案 135第一節(jié)應急事件處理整體規(guī)劃 135一、應急事件處理的總體要求 135二、應急事件的管理控制原則 135三、應急事件的分類與識別 136四、應急物資準備方案 136第二節(jié)應急事件處理要求 136一、目的 136二、適用范圍 137三、職責 137四、程序 137第三節(jié)各類應急處理預案 138一、緊急火警處理 138二、人員糾紛處理 139三、對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理 140四、對打架斗毆、流氓滋擾事件的處理 140五、對突然死亡事故的應急處理 141六、對精神病、出丑鬧事人員的處理 141七、游客意外傷害事故 141八、防風防汛工作 142九、人員溺水 142十、綠化養(yǎng)護高溫作業(yè)方案 142十一、車禍傷人后管理方案 143十二、車輛破壞苗木及園建設施后的管理工作 143十三、植物防寒應急工作 143十四、樹木倒伏應急預案 144十五、病蟲害暴發(fā)應急預案 144十六、設施故障應急 145第一章總體管理方案第一節(jié)項目概況一、服務項目概述城市綠心公園定位為全市性綜合公園，主要服務于北京市及周邊居民。公園秉承“服務市民”原則，為游客提供親近自然、活力有趣的游園體驗，通過安全有序的基礎運維以及豐富多樣的商業(yè)運營，提升公園活力、滿足游客需求，打造“城市副中心最具生命力的綠色地標”。(一)服務范圍城市綠心森林公園范圍為：東至通懷路，西至六環(huán)路，南至京津公路，北至北運河，總面積約622公頃（永久綠化576公頃，臨時綠化107公頃），包括公園內所有綠地、園路鋪裝、建筑物、構筑物、停車場、公共設施等設施資產，不包含公園內三大建筑（劇院、博物館、圖書館）、保留建筑（造紙七廠、東光實業(yè)、東亞鋁業(yè)、民國小院）和市政道路（綠心路，上碼頭路，凝翠路，惠林路，運興路等）。（二）服務內容：綠心公園內綠心公園內基礎設施維護、供電高壓維護、公共能源、擺花防寒疏植等工作。第一條基礎設施維護1、工作內容為：綠心公園轄區(qū)內的基礎設施維護、保養(yǎng)、巡查等工作。主要包括園區(qū)內高壓、強電、弱電、給排水、建構筑物等系統(tǒng)設備的巡檢、記錄、維修、維護、保養(yǎng)，應急處置、大型活動保障、迎檢配合等。2、高壓強電系統(tǒng)主要包含園區(qū)內箱變、開閉器、電纜及管溝等，系統(tǒng)主要包含公共區(qū)域及建筑內配電柜、配電箱、電纜布線、用電設備等。（1）園區(qū)34臺箱變，進行抄表除塵清理，定期對高壓開關柜、變壓器維護保養(yǎng)；（2）強電間、地下設備間、河水凈化循環(huán)泵站內的電力系統(tǒng)，進行巡查，定期進行除塵清理和螺絲緊固；（3）新建建筑內分控箱電箱、衛(wèi)生間配電箱，園區(qū)室外各類配電控制箱，進行巡查定期進行除塵清理和螺絲緊固；（4）各類建筑防雷接地，進行巡查維護，雷雨季前進行防雷搖測；（5）園區(qū)路燈、草坪燈、照樹燈、景觀燈等，棧道、廊橋LED燈帶，進行巡查維修；（6）門區(qū)驛站、衛(wèi)生間、崗亭、停車場、商業(yè)、文旅、體育等單位、臨時用電計量表查抄整理費用收繳；（7）配合園區(qū)大型活動臨時接電，活動保障與安全檢查工作；（8）施工電力對接和現(xiàn)場用電安全檢查。3、給排水系統(tǒng)主要包含園區(qū)供排水管網(wǎng)、管溝、衛(wèi)生間、泵站、暖通設備等。（1）已完成的木屋衛(wèi)生間，新建建筑內衛(wèi)生間。負責入戶給水管線維護，室內蹲便腳踏閥、座便器、小便池洗手盆電磁閥、水龍頭的日常巡查維修；（2）分體空調，分布在木屋衛(wèi)生間、崗亭、設備機房，進行日常巡查維護過濾網(wǎng)清洗；（3）地源熱泵風機盤管，在運行期每日巡查，測出風口溫度，發(fā)生故障進行維修。在夏季和冬季使用前清洗過濾網(wǎng)，進行調試試運行；（4）河水凈化循環(huán)泵站、地下排澇泵站、排澇閘，日常巡查運行、設備清潔、除銹、管線維護、閘閥盤車、潤滑保養(yǎng)、維修；（5）霧噴機組、曝氣機、涌泉，在運行期內巡查，發(fā)生故障進行維修，在冬季進行泄水及養(yǎng)護；（6）中水增壓泵、水景循環(huán)泵、強排泵，在運行期內巡查，發(fā)生故障進行維修。在啟用前進行全面檢查在停用后進行維護保養(yǎng)；（7）中水、自來水管線閘閥進行巡查養(yǎng)護，各類水表每月進行查抄用水量統(tǒng)計。4、弱電系統(tǒng)主要包含園區(qū)廣播設備、通信設備、監(jiān)控設備、服務設備等。（1）門區(qū)驛站弱電機房內設備進行巡視，整理清潔設備塵土、機房內衛(wèi)生。（2）各標段弱電箱內設備進行巡視，對設備運行系統(tǒng)檢查，除塵清理，故障維修；（3）園區(qū)監(jiān)控攝像頭進行檢查清潔、定期調整焦距、螺絲緊固、故障維修；（4）園區(qū)廣播音箱，進行巡查除塵，故障維修；（5）園區(qū)智慧照明根燈桿電器倉內設備線纜進行檢查、維修，故障維修；（6）園區(qū)第三衛(wèi)生間救援呼叫系統(tǒng)巡查維護、故障維修；5、綜合維修主要包含園區(qū)內土建、建筑、鋪裝、亭、臺、樓、閣、橋、棧道等。（1）新建建筑服務中心、驛站、櫻花庭院的基礎、承重結構、屋頂防水、內裝、外裝、門窗等進行巡查維護；（2）園區(qū)亭、廊、軒、榭的基礎、承重結構、屋頂防水、裝飾涂層等進行巡查維護；（3）各類座椅、小品景觀、兒童娛樂設施、各類木質棧道、各類橋梁、碼頭，進行日常巡查維護；（4）各類道路、廣場、鋪裝巡查養(yǎng)護。6、管理人員需求（1）設備設施運行維護需包含以下人員：土建工程師、市政工程師、園林工程師、注冊物業(yè)管理師、暖通工程師、強電技師、弱電技師、安全員、資料員、施工員、質量員等。7、服務時間安排（1）按照24小服務保障模式，合理配備運維人員，人員配備須滿足國家及北京市相關標準。8、人員標準（1）項目負責人應具有2年以上項目管理工作經歷；（2）專業(yè)技術、操作人員應取得相應專業(yè)技術證書或職業(yè)技能證書，持證上崗。各類證書應保持在行業(yè)規(guī)定的有效期內。9、設備需求（1）為滿足設備設施運行維護所必需的辦公設備、維修工具等。10、特殊活動要求（1）如遇園區(qū)舉行各類活動有臨時接水接電需求的，需配備相關工具和保障人員。第二條：供電高壓維護1、運行值班及應急服務工作（1）服務范圍負責34臺箱式變壓器及10kV電纜、0.4kV主進柜出線開關負荷側接線端子以上設備及電纜運行管理工作。（2）服務內容1）嚴格遵守用戶的相關管理規(guī)定，進行24小時不間斷運行維護管理。2）按照《北京地區(qū)用電單位電氣設備運行管理規(guī)程》進行巡視檢查3）根據(jù)供電主管部門或用戶要求，按照客戶指定用電負責人的操作命令，負責箱變高壓電氣設備的停送電、倒閘操作；計劃性的高壓工作、低壓倒方式、處缺等工作由管理人員現(xiàn)場把關。4）重要活動保電期間，或惡劣天氣等特殊情況將增加特巡次數(shù)。5）進行處理缺陷和隱患，并將處理情況報送客戶。6）定期對箱變內部進行防小動物措施和消防安全檢查。7）在迎峰度夏、重要節(jié)假日或重大活動前組織專項設備隱患排查。8）建立箱變事故應急處理預案。9）若發(fā)生設備故障情況，及時進行維修。2、設備周期性試驗維護（1）試驗項目序號設備名稱試驗內容周期/年110kV高壓開關柜外觀檢查、清掃、主回路絕緣電阻、輔助回路和控制回路絕緣電阻、五防性能檢查、交流耐壓試驗（含PT\CT）1210kV真空斷路器外觀檢查、清掃、絕緣電阻、導電回路電阻、斷路器的時間特性、分合閘電磁鐵的動作電壓、分合閘線圈的直流電阻及絕緣電阻、儲能電動機工作電流及儲能時間、輔助回路和控制回路絕緣電阻、交流耐壓試驗13變壓器清掃、繞組直流電阻、繞組絕緣電阻、交流耐壓試驗、測溫裝置及其二次回路檢查、冷卻裝置及其二次回路檢查14電纜主絕緣絕緣電阻、主絕緣交流耐壓試驗15進線開關保護裝置外觀檢查、裝置采樣精度校驗、開出開入檢查、（電源、電流、電壓）回路絕緣電阻、過流（速斷、零序）定值校驗、整組傳動16變壓器保護裝置外觀檢查、裝置采樣精度校驗、開出開入檢查、（電源、電流、電壓）回路絕緣電阻、過流（速斷、零序）定值校驗、整組傳動17變壓器溫度控制器外觀檢查、整組傳動18備自投裝置外觀檢查、裝置采樣精度校驗、開出開入檢查、（電源、電流、電壓）回路絕緣電阻、定值校驗、整組傳動1第三條：公共能源1、園區(qū)所有供水、供電、供氣、供暖費用的統(tǒng)計及收繳。2、準確呈報能源使用情況及有關數(shù)據(jù)。3、監(jiān)察用戶計量裝置及設備運行情況，處理竊水、竊電、竊氣等違章現(xiàn)4、加強節(jié)水節(jié)電宣傳，積極推廣和使用節(jié)水節(jié)電新技術和新產品。5、園區(qū)設備明細表：園區(qū)用電設備表分類設備名稱運行設備數(shù)量單位

功率（Kw）備注一、道路照明路燈13940.031.冬季：11、12、1、2月，開閉時間18:00-22:00（根據(jù)經緯度調解開閉）2.春秋季：3、4、9、10月，開閉時間19:00-22:00（根據(jù)經緯度調解開閉）3.夏季5、6、7、8月，開閉時間20:00-22:00（根據(jù)經緯度調解開閉）4.法定節(jié)假日：法定節(jié)日、假日延長至22:30路燈21120.045路燈314390.06路燈416940.09小計3639二、景觀照明觀觀燈60620.0181.冬季：11、12、1、2月，開閉時間18:00-22:00（根據(jù)經緯度調解開閉）2.春秋季：3、4、9、10月，開閉時間19:00-22:00（根據(jù)經緯度調解開閉）3.夏季5、6、7、8月，開閉時間20:00-22:00（根據(jù)經緯度調解開閉）4.法定節(jié)假日：法定節(jié)日、假日延長至22:30小計三、園區(qū)電耗建筑電耗90850.12建筑物單位建筑面積用電指標每單位平米能耗120w（五處服務中心、三處驛站總面積為9085平米）四、園區(qū)公共設施設備電費消防/安防設備1500消防系統(tǒng)（報警主機及控制）、安防系統(tǒng)（電視監(jiān)控）、智能化設備等，合計494.5kw，考慮廣播不是全天運行，系數(shù)取0.9給排水設備1254給排水（生活水泵、中水泵、綠化泵、消防水泵、排澇泵、雨污水泵、循環(huán)泵等），合計254kw東支溝水體循環(huán)泵1220水循環(huán)泵220KW（90天）衛(wèi)生間用電352.4冬季、夏季園區(qū)35處衛(wèi)生間空調用電衛(wèi)生間用電350.8園區(qū)35處衛(wèi)生間照明用電崗亭用電171.6秩序17處崗亭空調及照明用電化工廠遺址41.6化工廠遺址1處空調照明用電園區(qū)用水項分類表項目名稱數(shù)量單位

用量備注公園道路澆灑用水費用728依據(jù)綠心公園道路澆灑水量標準為0.0728萬方/日（中水）衛(wèi)生間用水費用自來水（洗手）130000.002依據(jù)綠心公園設計單日游人承載量1.3萬人，按每人每日使用2次，每次用水量0.002m3計算（2升）自來水（如廁）130000.0025依據(jù)綠心公園設計單日游人承載量1.3萬人，按每人每日使用2次，每次用水量0.0025m3計算（2.5升）玉帶河支溝補水費用15300依據(jù)實施方案，玉帶河支溝日補水規(guī)模為1.53萬m3/d。根據(jù)北京的氣候條件，暫按30天枯水期計算公園建筑物辦公水費4380.03按照30升/人.日計算（30+73+35+100+200等于438人）景觀水系滲漏蒸發(fā)補水費用4050日蒸發(fā)量0.405萬方/日；不考慮冬季冰封期進行補水，計算時間為3月-10月，補水時限為8個月垃圾中轉站清潔用水32預估2處垃圾中轉站，待進一步設計后確定。按照3噸/座/日計算第四條擺花防寒疏植1、擺花2、時間：每年三次擺花（五一、七一、十一）3、面積：約2500平米。4、位置：北門、南門、星型環(huán)路、東方化工廠遺址等根據(jù)甲方現(xiàn)場指定位置。5、要求：（1）栽植開始及完成時間以發(fā)包人要求為準。（2）作內容：方案設計、苗木采購、栽植、養(yǎng)護、現(xiàn)場清理等。（3）栽植前一個月將栽植方案報送給發(fā)包人審核通過后方可施工。因實際需要，栽植方案需包括：重要節(jié)點效果圖；平面圖；苗木表；（4）過程中發(fā)包人有權要求承包人對栽植的品種、位置、數(shù)量、進行調整。且不承擔未到場苗木的各類費用。（5）對已到場和已栽植的不合格苗木，發(fā)包人有權要求無償更換。（6）栽植完成后承包人對丟失、死亡的苗木無償進行補種。（7）承包人后期養(yǎng)護工作，包括但不限于澆水、打藥、摘殘花等，保證苗木的健康生長和景觀效果。6、疏植內容：綠心公園范圍內宿根及觀賞草7、面積：約103萬平米（實際以發(fā)包人要求為準）8、施工時間：3月中旬——5月中旬9、要求：（1）按照發(fā)包人要求，在規(guī)定時間內，對植株過密影響生長的宿根花卉進行調整。（2）工作內容包括：挖苗、運苗、分栽、第一遍水，工作面周圍的清理、恢復。施工質量需滿足《園林綠化工程施工及驗收規(guī)范》等相關技術規(guī)范。第二節(jié)總體定位及管理目標結合城市綠心森林公園的實際情況及主體需求，根據(jù)我公司園林養(yǎng)護管理服務長期積累的經驗，我方經認真研究探討，并對城市綠心森林公園養(yǎng)護管理的重點和難點進行針對性分析，制定總體的定位、管理理念和管理目標的實施措施。一、總體定位采購單位的任何要求，將作為我們一切工作的出發(fā)點，并爭取滿足超越采購單位的期望；城市綠心森林公園養(yǎng)護管理勞務外包項目將作為我公司園林養(yǎng)護管理標志性項目之一，在各項管理資源投入方面，我們將全力以赴，努力將城市綠心森林公園養(yǎng)護管理服務打造成為標準化的服務典范。二、管理服務理念按照我司對城市綠心森林公園養(yǎng)護管理項目特點分析以及總體服務定位，我們將針對本項目制定以下管理服務理念，并要求一旦中標，本項目的服務人員在工作過程中予以堅決貫徹。（一）以人為本管理包括物的因素，也包括人的因素，而具有思想意識的人是管理目標實現(xiàn)的決定性因素。無論物質技術如何發(fā)達，都無法取代人的最終稿地位，技術越發(fā)達，人越重要。隨著科學技術的發(fā)展，各種先進的技術、設備層出不窮，但這無論如何不應模糊了安全管理理念，必須堅持“以人為本”。我司管理第一要點始終以員工的發(fā)展需要、情感、工作條件等出發(fā)，來調動員工的潛力和積極性。（二）以信為本“信”是人類發(fā)展中各民族都非常重視的倫理范疇。以信為本的管理理念首先是對信譽的高度負責。在管理過程中的誠信不欺，守信用，講信譽?！靶拧币哉\為前提，是誠的外部表現(xiàn)。而不誠則不信，至誠則至信。我司在長期服務管理中堅持以信為本的理念，積累了較高的誠信指數(shù)。在管理本項目時，一定會盡全力打造公園“最美服務”形象，贏得采購單位、工作人員、游客以及社會的信任與認同。其次我們會努力打造組織內部的信任感。信任是人際間的一種安全和愉悅關系的反映，我們盡力使員工在工作中得到依賴，被委以重任，產生滿足感，使其盡展其才，努力實現(xiàn)組織目標。再次就是形成持久穩(wěn)定的組織信念。我們希望每一個成員都能向心一致，為實現(xiàn)組織目標而同心同德，產生集體吸引力。三、戰(zhàn)略構想（一）引入人才的市場競爭機制，培養(yǎng)和造就一支作風好、技術硬、業(yè)務精、視野寬的高素質員工隊伍，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定堅實的基礎。（二）采取以企業(yè)管理為主線，謀求多元化發(fā)展的經營策略，增強企業(yè)的經濟實力，企業(yè)發(fā)展納入有計劃、可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。（三）不斷完善企業(yè)管理制度，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理方法，實行內部資源優(yōu)化組合，強化企業(yè)文化建設，形成自身的管理特色，創(chuàng)立企業(yè)管理服務品牌。（四）注重團隊建設，提升企業(yè)形象，建立社會公眾關系，參與社會公益活動，擴大企業(yè)品牌影響，回饋社會對企業(yè)的支持和幫助。四、“四化”服務在公園養(yǎng)護管理勞務外包項目管理中，我司將實施管理規(guī)范化、操作程序化、隊伍專業(yè)化、服務綜合化的“四化”要求開展服務工作。（一）管理規(guī)范化公園養(yǎng)護管理勞務外包項目管理（綠化養(yǎng)護、保安、保潔、設備運維、停車場及公廁維護、水面清理等等）服務必須遵照企業(yè)管理原則，這就要求公園養(yǎng)護管理勞務外包項目服務供應商了解業(yè)主方的行政管理體系和各項規(guī)章制度，用先進制度管人，用零容忍的態(tài)度來保障服務質量和水平，實行統(tǒng)一規(guī)范的有效管理，防止無序和“政出多門”。（二）操作程序化根據(jù)項目不同的服務內容和崗位職責，制定出不同的具體操作方法和工作流程，并實行目標管理。（三）隊伍專業(yè)化服務人員上崗前和服務期間需要經過嚴格、專業(yè)的培訓，培訓內容包括職業(yè)道德，作風紀律、安全常識、消防安全、應急處理、崗位職責、法律法規(guī)、團隊協(xié)作等專業(yè)知識，并具備處置各種突發(fā)事件的能力，形成一支專業(yè)化的服務隊伍，公司將根據(jù)不同崗位配置稱職的人員。（四）服務綜合化、創(chuàng)新化現(xiàn)代公園養(yǎng)護管理需要綜合的服務來保障，除了傳統(tǒng)的人防、技防、日常清潔外，智能管理系統(tǒng)、智能管理設備等系統(tǒng)化、綜合化、創(chuàng)新化服務也不可或缺。第三節(jié)項目管理模式與機制一、項目管理模式我司采用的是按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的項目管理模式。這種模式的優(yōu)點：首先是管理思路清晰、市場意識強烈，明確服務對象是業(yè)主方（使用人），辦事熱情、認真；其次，項目管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發(fā)展”的方式進行，可解決多年來行政管理缺乏資金的大問題；再次，這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的項目管理公司機制靈活，運用市場經濟規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機制，對企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評定，充分調動全體員工的積極性；最后，這種企業(yè)為業(yè)主方（使用人）服務思想牢固，服務質量高。二、投訴處理管理機制全體員工均為公司項目轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。接待來信來訪來電投訴制度為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主方無怨言”的管理目標，不斷完善，提高員工素質，不斷改進服務質量，嚴格認真對待業(yè)主方及來園游客反饋的每一條信息，特制定本制度：（一）實行“首接責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業(yè)主方的任何來訪來電、投訴，屬于自己范圍內或能夠給予解決的，應當場予以解決；不屬于自己職權范圍內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主方反應的問題當場予以接待，而后轉告相應部門。（二）每一位員工都有責任收集來自業(yè)主方關于公園養(yǎng)護管理勞務外包項目服務的看法、建議、意見等。（三）公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某公司”。（四）來訪時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得、無理拒絕，并做到一視同仁。（五）當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。（六）對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。（七）凡由如水、電、氣、道路、衛(wèi)生、設施設備維護、停車等所引起的業(yè)主方投訴，應努力做好解釋工作，積極同有關部門辦理交涉，盡早為業(yè)主方排憂解難，決不允許推托了事。（八）員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主方提供服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。（九）對業(yè)主方的投訴應及時進行分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。（十）對投訴要記錄，投訴資料要存檔。三、質量監(jiān)督機制我司服務始終堅持以質量為已任，全面促進服務質量的提高。（一）公司具有健全的規(guī)章制度，并編輯成冊，人手一份，實行管理制度化，確保管理秩序，促進結構升級，提高了企業(yè)管理規(guī)范化；公司“以人為本、服務為先”的《企業(yè)文化綱要》，開展以“尊重人、理解人、關心人、愛護人”為宗旨的企業(yè)文化建設，強化業(yè)主方至上、優(yōu)質服務觀念；公司倡導每一個員工都是業(yè)主方團隊的一分子，對業(yè)主方的業(yè)務、部門、流程要熟知，專門編輯涵蓋業(yè)主方服務承諾、常用信息、服務常識、部門職責內容及主要設施地點、交通線路及聯(lián)系電話在內的《培訓手冊》，對所有員工進行強化培訓，當你走進我司服務的每一個項目，都能感受到關愛和服務。（二）項目管理工作的核心在于質量控制系統(tǒng)的建立和得以不斷的提升服務質量，以《作業(yè)指導書》《工作質量考評標準》為檢查依據(jù)，貫穿于工作準備階段、工作實施階段、事后檢查階段、總結提高階段的四個階段，從依靠自檢、互檢、日檢、周檢、月檢、季檢、半年考評、年終總評的質量監(jiān)督檢查手段進行全程控制；構建“三化四定五制”的系統(tǒng)化管理模式，即：1.專業(yè)化、標準化、制度化“三化”模式員工隊伍的配置和服務工作，堅持“三化”的管理標準，據(jù)此形成管理機制。包括對服務隊伍的配備和服務工作的實施，均按專業(yè)化的要求來考慮，保證人員、設備、作業(yè)均符合所要求的技術水準；對服務工作和管理實行程序規(guī)范化和質量標準化，使每個管理單位的管理服務都有明確、系統(tǒng)、全面的質量指標體系和考核標準；企業(yè)各級組織都必須規(guī)范管理，從各個層級，各個方面建立健全規(guī)章制度，使管理活動制度化。2.定任務、定人員、定成本、定獎罰“四定”目標管理各級服務機構，凡無特殊的，均應實行“四定”目標管理，由上級組織與下級組織商定其任務和具體目標、配置的崗位和人員數(shù)量、成本開支定額和獎罰的方式和標準。“四定”的內容要求全面、具體、科學合理?！八亩ā蹦繕斯芾碡熑螘晒究偨浝砼c項目管理經理與各部門負責人簽訂，一經生效，即以此為依據(jù)實施管理。3.全員負責制、限時復命制、服務訪查制、考核監(jiān)督制、責任追究制的“五制”。四、具體管理措施（一）充分利用閉路監(jiān)控等智能化系統(tǒng)并執(zhí)行24小時保安巡查制度，實行固定崗、巡邏崗、智能控制中心交叉結合的立體防范，做到人防、技防、物防相結合。（二）成立應急小分隊，處理應急事件。（三）建立項目人員檔案，并與項目單位簽訂《治安責任書》對進入項目管理服務范圍內的經營、項目人員，要求掛工作牌，并經查驗方可放行。（四）落實保安崗位職責，明確責任區(qū)域。（五）對保安員實行準軍事化管理，加強對保安員的培訓和考核。（六）對保安員工作進行嚴格檢查。（七）實行全員義務消防員制度，根據(jù)實際情況制定消防應急作戰(zhàn)方案，定期舉行消防演練，開展消防知識和法規(guī)的宣傳教育。（八）以“職工至上、服務第一”為服務準則，竭誠為業(yè)主方提供一流的服務。（九）設立24小時投訴電話和服務網(wǎng)站。（十）接到投訴，及時記錄并處理，同時建立檔案，跟蹤處理結果。（十一）加強與職工的溝通，了解職工的愿望和要求，滿足職工的需求。精編科學、先進、實用的培訓教材，選派教學經驗豐富的教員，對員工進行入職培訓、崗位培訓和定期的培訓。（十二）嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，及時糾正和制止各種違章行為。（十三）利用停車場管理系統(tǒng)對車輛進行有效監(jiān)管。（十四）通過用戶手冊、宣傳欄等，加強對有關規(guī)章制度的宣傳，以取得用戶理解和支持，從而避免和杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。（十五）實行違章處理跟蹤制，對違章事件及時處理，處理后記錄歸檔備查。（十六）實行全員管理，每一位員工都有責任對環(huán)境進行保護，積極開展宣傳作，人人有義務對損壞環(huán)境的行為進行制止，并認真吸取用戶意見，接受用戶監(jiān)督。（十七）嚴格審核保潔工作計劃，內容包括時間要求和質量標準。第四節(jié)管理服務要點和新方法根據(jù)項目的規(guī)模和特點，參照《項目管理條例》、《XX市環(huán)城公園管理辦法》等的有關規(guī)定及服務標準，結合公司的管理服務經驗，公司認為項目的管理服務應著重于新方法的應用，主要體現(xiàn)在以下若干方面：一、管理服務運用科技手段對公園公園養(yǎng)護管理勞務外包項目的管理要具有高科技含量，要改變傳統(tǒng)的公園后勤保障管理模式，用智能化、信息化等現(xiàn)代化技術和手段開展服務，并通過對信息資源的深度開發(fā)和廣泛利用，不斷提高經營、管理、決策的效率和水平，以提高企業(yè)內外部的合作能力，提高企業(yè)經濟效益和市場競爭力。項目將采用先進的管理服務管理信息化網(wǎng)絡技術，建立信息服務、信息交流平臺。把需求和服務、信息和管理相融合，構成一個互動性大、整體性強的業(yè)主方服務中心。并對設施設備維護、停車場重新規(guī)劃設計、投訴處理、設施設備運行等全部采用流程化管理，使項目管理服務體系更加規(guī)范和科學。二、引入質量管理體系公司在項目實施的項目管理服務，將導入ISO9001質量標準，這將有利于建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務程序和管理制度，提高管理人員的服務意識和質量保證能力，增強員工的管理素質，以更好地適應市場和業(yè)主方的需要。在實施質量體系過程中，遵循適度可行原則，在一般性的質量原則或行業(yè)質量標準指導下，盡可能適應公園業(yè)主方需求，使之具有較大的適應性。同時根據(jù)該公園的特點、等級及付費標準進行綜合考慮，以合理的成本為業(yè)主方提供滿意的服務，最終保持項目管理服務費收支平衡，略有盈余。三、管理前期介入前期介入是現(xiàn)代管理服務類項目的一項基礎性工作，其核心是把管理服務的思想注入到項目的規(guī)劃、設計、項目過程中，使其最大限度地滿足業(yè)主方的需求。公司將利用一整套科學、專業(yè)的管理方法，在項目的前期管理服務中，通過建設單位、設備供應商的支持配合，充分考慮建成后的使用、維護和服務需求，與規(guī)劃設計、項目建設同步交叉進行，并從業(yè)主方和使用人的角度，以專業(yè)眼光，向發(fā)展商提出許多合理化建議。同時，在組織架構、人員配置及措施上，形成了較為扎實的前期管理服務模式。這些經驗將運用到前期管理服務中發(fā)揮積極的作用。四、服務細致周到在服務上具體表現(xiàn)為精細化，即對于每一點細微之處的關注，對于每一個服務環(huán)節(jié)的苛求，對于甲方每一次需求認真負責的盡心，對于每一項工作的精益求精的追求。建立與甲方全方位互動溝通的機制，通過與公園項目負責人員的溝通、交流、回訪和咨詢等手段，與甲方建立了一種理解、支持和信賴的關系。第五節(jié)服務宗旨及承諾我公司將從綠化、設施維護管理等基礎服務工作開始，全面而深入的以科學化、系統(tǒng)化模式對采購方進行服務，通過聯(lián)合公園方的緊密配合和支持，落實我公司達到既定的服務宗旨及承諾。一、服務宗旨（一）服務第一，業(yè)主方至上對于公司來說，業(yè)主方就是他們的衣食父母，對待業(yè)主方就該充分地尊重，將自己放置于管家或者仆人的位置，主動地為業(yè)主方提供更多的服務，凡事以業(yè)主方的需求為優(yōu)先，而不是反過來討價還價，要求業(yè)主方為公司服務。必須遵循先人后己、業(yè)主方至上的原則。（二）專業(yè)管理，國際認證根據(jù)國家及行業(yè)的需求，按照ISO9001：2000國際質量體系，融合專業(yè)化的規(guī)章制度，全面推行高水平的項目管理服務。（三）樹立形象，打造品牌公園環(huán)境的特性決定了我們管理服務人員需要天天與人打交道，所以不僅需要做，還需要學會說。充分地溝通可以消弭誤會，可以得到更多的理解和支持，便于工作的更好開展，也能夠提升整個服務團隊的形象。以服務質量的提升，附以我公司的管理制度和體系。令甲方親身感受優(yōu)質而專業(yè)的服務，并且通過我們優(yōu)質的管理服務，提高采購方的項目管理服務價值。（四）創(chuàng)新管理，精誠服務公司作為一個管理的服務團隊，需要在管理上不斷地進行理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、與時俱進。更需要在工作中為業(yè)主方們提供一流的精誠服務，在日常中為業(yè)主方創(chuàng)造高格調、高品質的一流氛圍。（五）管理優(yōu)化，服務求細項目管理服務工作講究精細，讓千頭萬緒的服務能夠看得見、摸得著和聞得到，不弄虛作假。項目管理服務公司每位工作人員都需要盡職盡責，做好每一個環(huán)節(jié)的工作，急業(yè)主方所急，想業(yè)主方所想。管理上采用“首問責任制”、“考核制度”等結合在一起，建立一整套服務體系和流程。二、服務標準和要求（一）員工持證上崗率100%；（二）環(huán)境衛(wèi)生達標率100%；（三）消防責任事故發(fā)生率0%；（四）有效投訴率低于1%，投訴處理率100%。第六節(jié)總體部署一、項目部搭建針對此項目，我們十分重視，一旦合作，我們將正式搭建項目部，針對采購方需求，進行項目部職能規(guī)劃以及人員安排，從而保證項目實施過程中，井然有序，科學規(guī)范。二、制度管理項目的順利實施，在于工作有依據(jù)，執(zhí)行有標準。在項目管理過程中，我們將制定好各部門的管理制度，并在工作過程中不斷完善，保證工作的質量，滿足采購方需求。三、人員、設備配置項目管理離不開人和物的參與，針對項目特點，我們將進行科學的人員及設備配置，保證崗無空缺，人不冗雜，設備不缺席，工作有保障。四、資金保障我司擁有充足的資金保障，能夠保證項目實行過程中，建立以滿足項目要求的流動資金，高效的利用項目部的流動資金，最大程度發(fā)揮流動資金的效益，在合同條件下完成業(yè)主方需求，提高企業(yè)的競爭力，我公司在多年的項目管理過程中形成了自己的管理模式，對重點項目和特殊重大項目，我公司更具備一定的流動資金管理和使用方式。五、質量監(jiān)督質量監(jiān)督在整個項目管理過程中是一個不可忽視的重要環(huán)節(jié)。項目管理畢竟是人的管理，項目服務過程中難免會出現(xiàn)偏離的情況，所以，質量監(jiān)督是保證工作質量的有效手段，是項目管理服務過程中不可或缺的一部分。第七節(jié)工作計劃安排一、綠化養(yǎng)護計劃（一）制定園林綠化管養(yǎng)標準，按專業(yè)技術請求指導日常養(yǎng)護任務。參照一線城市園林綠化管理標準和相關標準，分離本實際情況和園林任務者的任務經歷，制定和施行《園林綠化管養(yǎng)標準》，使日常的養(yǎng)護任務如除草、松土、培土、淋水、施肥、修剪、整形、防病、除蟲、補種、移植、防寒、防臺風、衛(wèi)生、安全保護等具體內容和成效有一個指導性的衡量標準或衡量標準，讓園藝工人更能專業(yè)化、標準化和量化地進行綠化保護。（二）保護和完美好綠化供水設備，確保澆灌零碎的正常運轉。園區(qū)之前種有大量的綠籬、花灌木和大面積的大葉油草，加上土質較差（易板結、砂石多、不夠肥美、保水保肥力差），澆灌時需水量大，次數(shù)屢次?，F(xiàn)有供水零碎具有主動噴灌點數(shù)量不足、分布不均勻、噴頭角度欠佳、部分噴頭和閥門保護漏水、取用不便當和露天停車場供水管網(wǎng)未接好等程度不一的成績，簡單造成水資源的浪費、人力的浪費和效率的低下，澆灌質量難以保證。公園將加大檢查、維修和保養(yǎng)力度，完美相關澆水設備，希望能根治以上成績，為園藝工人提供便當易用、布局合理、運轉正常的綠化用水。（三）加強草坪和花灌木的修剪，對垂榕進行恰當?shù)乃囆g整形，營建優(yōu)良的動物景觀。對大葉油草草坪施行活期修剪，保持高度統(tǒng)一（高度不超過8CM），邊緣整齊，四季常綠。綠籬及經常剪常新，保持明晰的輪廓，部分綠籬增加立面上的層次和比照，請求高度一致，無斷層缺失，整齊劃一，棱角分明，生長飽滿。公園內的垂榕大部分均沒有進行野生造型，未充分表現(xiàn)原設想意念，宜對核心臺周邊和公交站場的垂葉榕辨別進行幾何體造型（圓柱形或長方體、圓臺），創(chuàng)造較好的有藝術性的動物群落景觀。（四）增加合理的導游指示和安全警示牌，完美效勞配套設備。制造、懸掛和擺放必需的樹木簡介牌、安全警示牌等，可起到宣揚和普及動物學學問的作用，減少游客對草地和花木的踐踏、毀壞，保持園容園貌的優(yōu)良，加強安全防備認識，減少誤會和糾葛，培養(yǎng)游客的優(yōu)良社會私德，創(chuàng)造至佳的社會效益，可直接進步公園品味和社會出名度。（五）加大對草坪雜草的分析管理，增加大葉油草草種的純度。由于多種緣由，如今大葉油草中攙雜著生有矮小雜草，部分甚至比較嚴重。公園將加大野生肅清雜草的力度，爭取除了，除早，除小，對雜草嚴重的草坪施用選擇性除草劑進行殺滅。對嚴重生長不良和光禿的地塊進行換土、更新或補鋪，力圖沒有明顯生長的野草，大葉油草生長優(yōu)良，純度大，覆蓋率高。（六）及時補種出生、缺失的綠籬、花卉和喬木，保持綠地的整齊和完美。公園部分綠籬、草坪和花木由于游客的過度踐踏，或惡性雜草過多，或立地條件差，生長不良，已造成出生或缺失（如大葉紅草，馬纓丹、龍船花、洋紫蘇等），加上部分已補種但被臺風刮倒扶正后出生，或蛀干式害蟲毀壞的尖葉杜英等喬木，很大程度上影響了綠地的完好和美觀。公園將在春季多渠道籌措資金，補鋪、補種或補植出生或缺失、無更新價值的草坪、花灌木和喬木，爭取在上半年全部綠地完好，生長勢優(yōu)良。（七）加強病蟲害的防治和肥水管理，確保動物花繁葉茂，健康正常，活力盎然。公園種植的大喬木數(shù)量比較多，移植時截枝后傷口多，造成天牛、木蠹蛾等鉆蛀枝干式害蟲的幼蟲損害較普遍，如紅刺林投、黃槐、尖葉杜英、人面仔等，另有白蟻損害細葉榕等大樹和老樹，建議采用野生防治和藥物防治等辦法加大分析防治力度。部分花木如蜘蛛蘭、龍舌蘭等的葉斑病害也比較多，平常多留意，防止為主，及時采取藥物防治。由于公園部分地方土質差，砂石土多，保水保肥力差，一些花木生長不良，晴天和干旱天氣宜加大灌溉量，生臨時追施速效復合肥料或葉面肥料，休眠期時施夠長效農家肥，保持花草樹木四季常青，適時有花，活力勃勃。（八）做好防臺風、防酷寒等防護措施，及時處理突發(fā)事情。在臺風降臨的夏春季節(jié)之前，對根系較淺和樹冠高大，重心不穩(wěn)的喬木，剪掉部分樹枝樹葉，留意建立木樁護樹，臺風當時對被臺風保護、折斷的樹木及時修剪扶正，肅清積水和其它安全隱患。在嚴冬到來之前，對劍麻、紫蘇等寒帶不耐寒動物采取相應保溫措施，一切喬木離地1.2-1.0米以下刷白約1：10的石灰水，可起防凍寒、病蟲、美觀的作用。（九）進步園藝工的分析素質，建立一支絕對穩(wěn)定、專業(yè)性強、戰(zhàn)役力強、反響快速的養(yǎng)護隊伍。經常對園藝工人進行組織紀律教育和技術業(yè)務進修，條件答應時到別處觀賞進修，建立一支能嚴格恪守相關規(guī)章制度，熟悉技術操作和業(yè)務任務，能獨立展開園林綠化養(yǎng)護管理任務的隊伍。同時留意培養(yǎng)技術業(yè)務主干和管理人員，保持員工隊伍的絕對穩(wěn)定，使各項任務步入有方案、有手段、有步驟的正常形態(tài)。（十）建立和完美養(yǎng)護管理技術檔案，便當總結、分析和改進任務。建立完好的養(yǎng)護技術檔案，內容包括綠地內花草樹木的編號、來源、樹種（含稱號、別名、學名、科屬、產地、習性、用處等外容）、規(guī)格、栽種年月、生長勢、日常養(yǎng)護措施、管護成效和自然條件、單項技術材料、統(tǒng)計報表、調查情況、總結演講等。、及時搜集、積累、拾掇、分析和總結經歷，分類拾掇，裝訂成冊，編好目錄，分類歸檔。二、設施、設備管理計劃（一）房屋設施的修繕和日常養(yǎng)護1.定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問題及時維護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。2.制定房屋及設施設備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀及毀壞設施設備的行為。3.做好零星養(yǎng)護工作，應急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。4.大修、中修做好養(yǎng)護計劃，及時制定養(yǎng)護方案，報項目主管同意后安排實施。（二）設備的管理保養(yǎng)工作（配合好甲方工作人員的工作）1.建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術人員到現(xiàn)場指導，或直接承擔設備的管理與維修任務，使各類設備始終處于最佳的運作狀態(tài)2.將公園所有設施設備進行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術資料及審批制度，定期對設施設備進行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設備養(yǎng)護計劃提供數(shù)據(jù)和資料。3.派專業(yè)技術人員、熟練技術工人深入公園機房，熟悉設施設備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標準制定設施設備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。4.建立設施設備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責任到人，記錄及時、詳細、準確，建立設備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達到100％，并進行回訪，回訪記錄健全。第二章基礎設施維護服務方案為增強公園公共設備設備管理，明確管理職責和責任，規(guī)范維修保養(yǎng)操作流程，保證各種設備設備安全運轉，依據(jù)各專業(yè)技術標準，特擬訂本規(guī)范。第一節(jié)設備管理機構及職責一、設備管理組織機構（一）組長（二）副組長（三）組員二、崗位職責（一）班長崗位職責1.貫徹履行主管部門各項規(guī)章制度和工作要求，負責轄區(qū)公共設備設備平時維修保養(yǎng)和運轉管理，保證各種設備設備安全運轉。2.負責擬訂班組月度、季度、年度工作計劃，對設備運轉和平時維修保養(yǎng)及值班狀況進行監(jiān)察檢查，按期招集班組例會，對工作達成狀況進行總結、評選、整頓。3.負責對外承包維修項目管理，敦促設備廠家按合同規(guī)定要乞降專業(yè)技術規(guī)范，按期進行檢修、保護和保養(yǎng)。4.負責班組維修資料和工具的申請領用，負責公用工具、各樣儀器儀表的保存、使用保護和管理工作，做到不丟掉、不破壞。5.負責班組各專業(yè)有關統(tǒng)計報表的上報工作；負責工程技術資料和設備保護技術資料的采集、整理和歸檔工作。6.嫻熟掌握觸電搶救知識和消防緊迫辦理舉措，防止安全事故的發(fā)生。7.依據(jù)主管部門的計劃，負責班組人員的教育、培訓工作，依據(jù)部室績效考查方法對班組員工進行查核，并對員工留用和解雇提出建議。8.達成領導交辦的其余工作。（二）電工崗位職責1.負責轄區(qū)內強、弱電系統(tǒng)和各種電器設備的巡視、檢查與維修工作。2.熟習轄區(qū)內全部照明設備和照明線路，并比較明和照明線路及設備進行檢查與維修。3.負責電氣設備、線路及動力配電盤、動力配電箱的檢查與維修工作。4.負責配合消防監(jiān)控中心值班人員對公共場所的消防監(jiān)督報警系統(tǒng)進行檢查實驗。5.按規(guī)定做好平時值班和交接班工作，認真填寫交接班紀錄。6.負責保存好個人領用的工具、公用工具、檢測儀表和電器械料，做到不丟掉，不破壞。7.熟習和掌握觸電搶救知識及消防安全緊迫事故的應急舉措，防備安全事故發(fā)生。8.電器管理（1）電器管理人員兩證（上崗證、操作證）齊備。（2）每天對全部電器進行巡邏，保證安全運轉，保證第一時間發(fā)現(xiàn)并辦理電器設備漏電，破壞的燈飾等須在當天達成維修，維修、改換配件的質量標準不得低于原配件質量標準。（3）公園內全部燈飾（包含不限于路燈、景觀燈等）每天開放遵照采買人安排，亮燈率不低于98%。（4）配電柜強電輸送須經過漏電保護裝置，每周試驗1次，不得繞過漏電保護裝置強行供電。（三）水暖工崗位職責1.負責轄區(qū)內生活給水、排水、消防水系統(tǒng)設備、設備的巡視、檢查、維修和保養(yǎng)工作。2.負責按期對生活水池進行沖洗和管線的檢查。3.負責化糞池、排污（水）溝的檢查和清理工作。4.負責抵消防（污）水泵系統(tǒng)進行監(jiān)測、檢查和維修工作。5.按規(guī)定做好平時值班和交接班工作，認真填寫交接班記錄。6.負責保存好個人領用的工具、公用工具、檢測儀表和電器械料，不得丟掉和破壞。7.負責達成所管轄范圍內設備及設備機房、值班室的潔凈衛(wèi)生工作。8.熟習和掌握觸電搶救知識和消防安全緊迫辦理措施，防備安全事故發(fā)生。（四）配電室值班人員崗位職責1.認真貫徹各項規(guī)章制度，學習設備技術業(yè)務，不斷提升業(yè)務水平，保證安全供電。2.負責設備管理，掌握設備運轉狀況，實時上報并認真填寫各樣記錄并妥當保存。3.認真進行設備巡邏和檢查，發(fā)惹禍故時要正確、快速的進行倒閘操作和辦理，認真做好記錄和上報工作。4.認真做好平時值班和交接班工作，填寫交接班記錄。準時抄表、核算表單，并做好值班室的潔凈衛(wèi)生工作。5.負責各樣工具、儀表、鑰匙和物件備件的管理。6.熟習掌握觸電搶救知識及消防安全緊迫事故辦理舉措，防備安全事故的發(fā)生。第二節(jié)管理制度和規(guī)定一、值班和交接班制度（一）值班人員按有關運轉管理標準作業(yè)規(guī)程對建筑物、井蓋、燈飾等設備進行巡察、保養(yǎng)和維修。（二）值班時期如遇特別事故，應按突發(fā)應急事故辦理，一般故障按業(yè)務規(guī)程進行辦理，當班故障辦理記錄填寫率達100%。（三）值班員要固守崗位，禁止脫崗、串崗，特別狀況要換班時，事先向班長申請，贊同后方可換班。（四）換班人員提早20分鐘做好換班準備，檢查設備運行狀況，搞好值班室和設備衛(wèi)生工作。（五）接班人員提早15分鐘抵達值班崗位，第一認真仔細檢查各設備運轉狀況，確認無異樣狀況進行交接班程序。（六）換班員工向接班員工介紹本班工作狀況及設備運行狀況，設備故障的辦理結果和經過，如接班人員有疑問可發(fā)問，直至兩方清楚。（七）接班員要認真查察上班值班記錄，檢查儀器儀表和各樣工具能否齊備完滿。（八）交接班兩方以為各樣設備運轉正常無誤后共同在交接班記錄上署名確認。交接班達成后發(fā)生的問題由接班人負責。（九）凡有以下狀況，交接班停止不得交接班，必需時班長到現(xiàn)場辦理：1.當巡視記錄與實質狀況不符時；2.交接班人數(shù)不齊或不在場時；3.接班人員精神狀態(tài)不良，包含疲倦、醉酒和傷病等時；4.設備有故障在搶修中，而又一定交接兩方共同辦理時；5.設備運轉有異樣而又找不出原由或運轉狀況不明時。二、設備維修管理（一）各種設備的維修，保養(yǎng)故障辦理要嚴格按業(yè)務規(guī)程進行操作。（二）工作人員一定固守崗位，上班時間禁止飲酒，不遲到、不早走，自覺恪守勞動紀律，認真填寫值班記錄。（三）值班人員收到設備報修后，在規(guī)定的時間內快速差遣人員前去維修，并于當天返回派工單，如不可以修復應填寫原由。（四）一般性維修項目24小時內達成，維修人員接到派工單10分鐘內抵達現(xiàn)場（預定除外），維修完成清理施工現(xiàn)場后，維修人員請使用單位在試用、查收合格后在派工單上署名，維修單上記錄要全、正確，維修人員將簽好的派工單換班長確認并備查。（五）對設備要按期巡視巡檢、做到每季度對水泵加油一次，電機搖測絕緣一次，防備安全事故發(fā)生。（六）對所管轄的上下水設備、消防栓等各處節(jié)門散布、走向應做到成竹在胸。需要停水、停機檢查突發(fā)事件時要實時請示報告，并通知有關部門予以配合。（七）電工在進行換燈、裝接觸器開關和故障辦理等工作時，一定一人監(jiān)護一人操作。（八）保證所管轄地域的污水系統(tǒng)暢達無阻，遇有狀況或重要問題一定隨叫隨到、實時解決。（九）夏天要對各管道口的雜物進行完全消除和疏導，在雨季時期應常常檢查，做好防汛工作。（十）每個月按期對樓內外共用照明設備進行檢查，實時辦理問題。（十一）關于緊迫維修的項目，應急事急辦，過后填充維修單。（十二）因客觀原由未達成的維修項目，要實時上報。（十三）維修結束實時回訪，并有回訪記錄。（十四）零修急修實時率100%、返修率不高于1%。（十五）按期學習專業(yè)知識，總結工作經驗，做好本員工作。三、建筑物巡檢（一）由班長指派一名巡檢人員，每半月巡檢一次。（二）檢查外墻有無裂紋、變形、傾斜，外墻皮有無脫落。（三）檢查所轄地區(qū)內陸面有無較大裂紋。（四）檢查內墻墻皮有無零落。（五）檢查木棧道等木構造設備無腐損、斷裂、松動；每年全面保養(yǎng)、保護許多于一次，平時破壞需實時改換。（六）各種園林建筑物、修建物和垃圾桶、園椅、標牌、護欄等設備完滿，隨壞隨修；面層無起皮、零落現(xiàn)象；每年全面出新許多于一次。（七）實時增補缺失的窨井蓋；實時疏導窨井及下水管道，保證下水暢達。（八）維修、出新和保養(yǎng)、保護采用的資料不低于原有資料的質量標準，質量、工序和操作切合行業(yè)規(guī)范的要求，成效切合景區(qū)整體景觀要求。（九）巡邏時，檢查人員一定隨時將巡檢狀況詳盡記錄在巡檢記錄表中。四、設施、設備巡回檢查（一）值班人員應按本系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線和項目巡視檢查設備，而且隨身攜帶通信設備或對講機。（二）值班人員每次巡檢均須在相應的運轉日志上依次序做好巡邏狀況和結果記錄。運轉值班人員一定履行巡檢簽到規(guī)定，在設備現(xiàn)場設置的簽到表上簽到。（三）在特別狀況下（事故后、雷雨時、過載運轉時、天氣突變時、新設備投運后、設備運轉不穩(wěn)固等）應增添巡視檢查次數(shù)和進行要點巡視。（四）巡視檢查設備應保持足夠的安全距離，不得單人進行任何其余工作。（五）發(fā)現(xiàn)設備登記表和電流表、電壓表、壓力表、溫度表等有異樣，設備運轉指示燈有破壞，安全保護元件有變化，均應即時調整或改換，保證設備的監(jiān)控元件在完滿狀態(tài)下運轉。（六）發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、溫度、振動、泄漏等又不可以快速清除的，一定立刻報告業(yè)務主管部門，并采納適合的防備舉措，防備事故的發(fā)生或擴大。（七）維修班長每周一次對巡邏狀況和結果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原由，如屬人為應追查當事人責任。（八）設備發(fā)生接地時巡視設備應穿絕緣靴，并保持與接地址有效的安全距離和不得涉及設備外殼。（九）雷雨中不得巡視設備，一定巡視時出應穿絕緣靴和不得涉及設備外殼外，其實不得靠近避雷設備。（十）發(fā)現(xiàn)設備異樣，應作好記錄。若直接影響設備安全運轉時一定立刻報告業(yè)務主管，并實時采納有效的舉措，防備局勢擴大。（十一）每個月要匯總巡視記錄，對各種設備存在的隱患敦促有關部門實時辦理。五、設施、設備運轉保護保養(yǎng)（一）按期對各樣設備、設備平時運轉維修保養(yǎng)。（二）維修班巡邏記錄表每天記錄一次，由班長檢查后每個月月尾將表格匯總交主管部門存檔。（三）設備月度檢查保養(yǎng)表由檢查員填好后換班長，業(yè)務主管審察后署名，每個月月尾將表格匯總交業(yè)務主管部門存檔。（四）防火巡邏表每天由值班員填寫，每周經維修班長署名后月尾匯總交業(yè)務主管部門存檔。（五）設備檢查一定認真、認真，記錄須填寫認真、筆跡清楚。（六）全部記錄一定準時達成，禁止故弄玄虛。（七）依據(jù)設備、設備維修保養(yǎng)計劃，實時分解落實。（八）設備維修人員一定熟習設備、設備的種類、散布、安全運轉要求。熟習地上地下管線散布、走向、地點。（九）設備維修人員準時巡檢，掌握設備、設備運轉狀況，發(fā)現(xiàn)問題實時維修，對臨時不可以維修的問題，應實時報告，并明確修復時間，不得無故遲延。（十）依據(jù)維修申報規(guī)定，填寫維修申報單，實行維修并記錄，準時存檔。（十一）成立設備、設備運轉保護保養(yǎng)檔案。第三節(jié)房屋日常管理與養(yǎng)護一、養(yǎng)護目標保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)建筑的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。二、維修養(yǎng)護標準（一）房屋承重及抗震結構部位1.房屋修繕標準；2.有關工程施工技術規(guī)范。（二）外墻面1.房屋修繕標準；2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。（三）公共屋面1.房屋修繕標準；2.相應修繕作業(yè)規(guī)程。（四）公共通道、門廳、樓梯間1.相應建筑部分修繕技術流程；2.房屋修繕標準。三、實施效果（一）房屋承重及抗震結構部位1.安全、正常使用；2.功能完好。（二）外墻面無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一。（三）公共屋面1.無積水、無滲漏；2.隔熱層完好無損；3.避雷網(wǎng)無間斷，各種避雷裝置焊接點牢固可靠，通雷測試端實測電阻小于4歐姆。（四）公共通道、門廳、樓梯間1.整潔，無缺損，無霉跡；2.扶手完好，無張貼痕跡。四、日常維修養(yǎng)護計劃（一）房屋承重及抗震結構部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。（二）外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。1.每兩年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面；并清洗一次；2.每年雨季前對外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。（三）公共層面1.避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；2.每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年對屋面防水層檢修一次，每五年翻新更換老化部分。五、定期維修養(yǎng)護計劃（一）房屋承重及抗震結構部位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害。（二）外墻面1.每年對外墻面清洗一次；2.每三年對較大面積的滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新；3.每三年對外窗臺進行一次安全性檢查。（三）公共層面1.避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；2.每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年對屋面防水層檢修一次，每五年翻新更換老化部分。六、實施細則根據(jù)日常巡視檢查的結果，管理處工程部組織專業(yè)人員對房屋建筑的輕微損傷進行日常零星維修養(yǎng)護工作。按時組織房屋定期查勘和季節(jié)性查勘工作，全面地了解房屋建筑完損狀況，確定房屋的完損等級，以此制訂、補充、完善房屋建筑的定期維護計劃。另外，遇大風、暴雨等惡劣天氣，及時對房屋建筑的基礎、外墻、金屬構件、屋面等易受直接影響的結構進行全面檢查，根據(jù)檢查結果制訂針對性的維護計劃和實施方案。（一）玻璃幕墻的修繕與養(yǎng)護由玻璃幕墻易受大風、暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，管理處將重視對玻璃幕墻的檢查和維護工作，以確保結構的安全性。定期對預埋和連接構件的檢查和防銹處理，對于松動或其它異常情況及時向市政府相關部門報告，在雨季加強對玻璃幕墻的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補救措施。（二）砌體結構的修繕與養(yǎng)護1.砌體結構的修繕主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩(wěn)定以后進行，以免維修后又很快出現(xiàn)新裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，首先消除產生裂縫的隱患，避免反復多次的修補。維修時將采用環(huán)保型高強材料修復。2.砌體結構的加固砌體結構的承重構件（如墻、柱等）出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形時，管理處將組織專業(yè)人員進行鑒定，對已達到危險程度的構件，進行磚砌體結構加固，以確保房屋建筑的使用功能。3.砌體結構的養(yǎng)護為防止砌體破壞，管理處將至制定嚴格的管理制度，禁止屋面、樓板過載荷，同時，采取防水、防腐措施，防止砌體受潮、腐蝕，并進行定期檢查，保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結構完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞時，及時安排工程人員修復，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。（三）鋼筋混凝土結構的修繕與養(yǎng)護根據(jù)鋼筋混凝土結構特點制定嚴格的鋼筋混凝土結構維修與養(yǎng)護的實施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結構的加固和鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護。1.鋼筋混凝土結構的修繕（1）鋼筋混凝土表面損壞的維修。鋼筋混凝土結構構件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復，防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結構或構件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）鋼筋混凝土深層損壞的維修。當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時，將嚴重削弱構件的有效截面，并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復。（3）鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴重時，混凝土表面僅有細小裂縫，或者個別破損較小，我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重，混凝土破裂，保護層剝離較多時，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補強。2.鋼筋混凝土結構的加固當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時，我們聘請具備一定資質的專業(yè)公司，通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測，對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調查，以及對有關資料的驗算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法，提高原構件強度，實現(xiàn)鋼筋混凝土結構的加固目的。3.鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分，直接關系到房屋的使用安全，我們高度重視鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護工作：（1）對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況，進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等，我們增設必要的防護措施。（2）即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環(huán)境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時，我們采取加強通風的措施，并在構件處表面涂抹耐腐蝕層（如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等）進行防護。（3）做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免和減小由此對結構帶來的不利影響。（4）房屋的使用應滿足設計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構，禁止超載使用。（四）房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，在日常維護工作中，管理處對防水屋面的修繕與管理，將堅持防排結合，以防為主的原則，選用的維修養(yǎng)護材料，具有環(huán)保、新型、高效、高質的特點。搞好屋面、墻體、地下室以及室內的防水工程的修繕與養(yǎng)護。對防水工程必須建立技術檔案、定期檢查、合理施工、及時修復。1.屋面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加，屋面涂料防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，在日常維護工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。（1）屋面涂料防水工程的修繕對于涂料防水層的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位的防水涂膜并清除周圍浮灰及雜物，涂刷基層處理劑，鋪設防水層涂料，新鋪設的防水層應與原防水層粘結牢固并封嚴，最后做保護層。對于缺損嚴重的防水層，全部進行翻修。（2）屋面涂料防水工程的養(yǎng)護。加強對屋面防水層、板端縫、伸縮縫、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時維修。重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時做好屋面維修工作。2.墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護（1）墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況，有的房屋建屋的外墻采用大理石、金屬板和鋼化中空玻璃作為飾面材料，而且大理石采用干掛方式固定，一般情況下防水性能優(yōu)良。但飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們經常注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、脫落的飾面板及時更換；外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫，我們采用水泥砂漿嵌縫、密封、壓力灌漿法修復；外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、預埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進行處理，滲漏嚴重時，就將局部的磚塊拆下，重新補砌嚴實。（2）墻體防水工程的養(yǎng)護EQ\o\ac(○,1)定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。EQ\o\ac(○,2)建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。EQ\o\ac(○,3)合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。EQ\o\ac(○,4)對于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時修復。EQ\o\ac(○,5)定期清洗外墻飾面。3.衛(wèi)生間防水工程的修繕與養(yǎng)護（1）衛(wèi)生間防水工程修繕衛(wèi)生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面磚，暴露漏水部位，清理干凈后重新涂刷防水涂料，并加鋪胎體增強材料做成涂膜防水層，施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。防水層完成后需經試水，無滲漏后鋪貼地面磚。對于一般裂縫滲漏的維修，根據(jù)縫寬，直接涂刷高分子防水涂料或嵌縫處理，并視情況鋪胎體增強材料涂料防水層。衛(wèi)生間四周的墻與地面交接的墻根部，最容易出現(xiàn)滲漏，間接引起下層頂板和四周墻體出現(xiàn)滲漏。根據(jù)裂寬，采用貼縫、嵌縫法，把裂縫部位清理干凈，在裂縫部位涂刷防水涂料，并加胎體增強材料將縫隙密封。衛(wèi)生間穿樓地面管道根部積水滲漏的維修，先沿管道根部剔鑿一定深度與寬度的溝槽，槽內嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保護層。（2）衛(wèi)生間防水工程日常養(yǎng)護EQ\o\ac(○,1)定期檢查，對易產生滲漏的部位作細致檢查；EQ\o\ac(○,2)建立技術檔案；EQ\o\ac(○,3)抓住衛(wèi)生間易積水滲漏的特點，講究維修施工方法。4.地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護（1）地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是慢滲漏。對于孔洞和裂縫滲漏，直接用快硬水泥膠漿封堵孔洞和裂縫；對于大面積滲漏，需進行整體翻修。（2）做好地下室防水工程的養(yǎng)護工作。（3）定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時修復。（4）建立技術檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。（五）房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護管理處將制定嚴密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護計劃：對石質、土質等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持定期清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫；對房屋裝飾工程以養(yǎng)護為主，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。（六）門窗的修繕與養(yǎng)護管理處將定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。門窗是房屋的易損構件，使用頻率高。因此，做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進行油漆。要加強對鋁金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。1.門窗的修繕對于木門主要是通過調整、更換門窗部件，實現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、霉變腐朽及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對于鋼門窗和鋁合金門窗主要是通過調整、補焊、加固、油漆或更換門窗部件，實現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、密封不嚴、銹蝕及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對于塑鋼門窗，重點放在密封膠條的檢查和更換上，保證其良好的防水和隔音性能。2.門窗的養(yǎng)護（1）門窗是房屋的易損構件，使用頻率高。因此，我們定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。（2）做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。（3）定期進行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，防止腐蝕，當門窗漆膜局部損壞脫落時應及時補刷油漆，補漆用的油漆應盡量和原油漆一致，以保持美觀。當門窗油漆使用達到老化期限時，則進行全部重新油漆。（4）鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學藥劑侵蝕，要加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊。（七）金屬結構、構件的修繕與養(yǎng)護各金屬構件間或構件的各零件、配件間連接是受力和傳力的關鍵部位，連接處的破壞會導致構件、結構體系的破壞。同時，鋼材本身的變形、銹蝕和損裂也直接危害到整個結構。樓內的金屬結構和構件多、分布廣，易受大風暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，因此，管理處將其作為實施項目管理的重點。高度重視對金屬結構各構件進行仔細檢查和精心維護，確保結構的安全性。1.鋼質構件產生塑性變形后的維修管理處定期對構件進行塑性變形累積損傷的鑒定，當發(fā)現(xiàn)鋼質構件在使用過程中塑性變形累積損傷過大時，根據(jù)構件尺寸的大小，可用錘擊機械矯正或熱工矯正法來矯正變形，嚴重的選用合格的構件進行更換。2.連接部位損壞的維修金屬構件可能存在因焊接時的缺陷造成構件連接處的損壞，由于屋頂金屬結構，既要有足夠的承受靜荷載能力，又要承受大風等惡劣氣候引起的巨大動荷載，要高度重視焊接缺陷的處理。維修時對焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進行防腐處理。3.油漆老化、脫落要求按照有關規(guī)定進行維修鋼質構件表面的漆層用于保護鋼材不受腐蝕，若局部漆膜損壞，將損壞部分漆膜用砂紙去掉磨光，補刷油漆；若構件銹蝕面積大，舊漆膜蛻皮起殼，則將舊漆膜全部清除干凈，再重新刷油漆。4.金屬結構、構件的養(yǎng)護對于金屬結構、構件的養(yǎng)護，要求做好以下幾方面的工作：（1）對結構的鋼質桿件、焊縫進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)變形、開裂、腐蝕等情況及時處理。（2）定期檢查鋼質構件銹蝕狀況，并采取必要的補救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水設施維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（4）在大風、暴雨多發(fā)期間加強對結構的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補救措施。（八）確保房屋建筑安全，重視白蟻防治做好房屋查勘工作，對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘工作。通過房屋查勘工作，全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據(jù)。在第一年的時候對房屋結構、裝修進行全面查勘鑒定，全面掌握房屋建筑的建造質量。記錄各部分完損情況，評定房屋完損等級。另外白蟻防治是一項長期的工作，為消除白蟻危害隱患，我們必須堅持“預防為主，綜合防治”的方針。為此專門配備白蟻防治人員，定期檢查建筑物各部位，及時走訪用戶，收集白蟻防治的有關信息，按計劃進行藥物消殺，發(fā)現(xiàn)白蟻立即消殺，確保房屋建筑的安全。第四節(jié)給排水系統(tǒng)的維護一、排水系統(tǒng)的維護與標準（一）排水設備1.污水泵（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標準：1）外表、濾網(wǎng)、支架無嚴重銹蝕；2）螺栓、螺絲無松動斷裂；3）水管與泵連接完好，接口無松動、泄漏。2.泵體（1）檢查周期：日常檢查、12-14個月（2）日常檢查標準：運行正常，無異常振動、噪音，排水流暢。（3）12-14個月檢查標準：1）檢查泵內或管，無雜物堵塞；2）更換零部件；3）軸承體清洗、加油。（二）排水設施1.排水閘閥（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：1）閥門啟閉要靈活；2）閥體要完整；3）無銹蝕，無滴漏。2.排水檢衛(wèi)生潔具（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標準：1）檢查完好；2）水流通；3）無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。3.各井室（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：1）井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固；2）井底流槽要暢通，無沉積物堵塞。（三）排水管道1.室內槽水管道（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：保持水流暢通，無堵塞，無滴漏2.排氣管（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：1）保持管內氣體及時排出；2）下水管內不準有真空3.管道吊支架、管卡（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：吊支架、管卡要安裝牢固4.室外排水管道（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：保持水流暢通，無堵塞5.各井室（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞二、給水系統(tǒng)運行管理措施（一）水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設備等，由設備運行部負責使用管理，并指定專人負責。做好日常運行的巡查、點檢、抄表及