淺析房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)及其路徑

淺析房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)及其路徑一、房地產(chǎn)稅稅收現(xiàn)狀

廣義的房地產(chǎn)稅稅收是指以納稅人擁有的房產(chǎn)、土地作為對(duì)象征收的稅收，包括房地產(chǎn)開發(fā)、占用及交易環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的全部稅收。狹義的房地產(chǎn)稅稅收主要是指對(duì)納稅人擁有的房產(chǎn)、土地保有環(huán)節(jié)征收的稅收。

1.房地產(chǎn)稅稅收結(jié)構(gòu)

廣義的房地產(chǎn)稅稅收包括房地產(chǎn)開發(fā)、占用及交易環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的全部稅收。從我國現(xiàn)行稅制看，涉及到房地產(chǎn)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)要在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、占用、出租四個(gè)環(huán)節(jié)納稅，且稅種不一。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅及其附征稅費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅及其附征稅費(fèi)、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅和土地增值稅。房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)分為自用和出租。自用涉及的稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅;出租涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。可見房地產(chǎn)在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種比較多，占用環(huán)節(jié)稅種相對(duì)較少，同時(shí)，各個(gè)稅種在不同環(huán)節(jié)稅率也不盡相同。狹義的房地產(chǎn)稅稅收是廣義房地產(chǎn)稅稅收的一部分，僅指房屋、土地保有環(huán)節(jié)繳納的相關(guān)稅收。

2.保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅稅收

我國目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)僅對(duì)單位納稅人課征了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)個(gè)人自住住宅在保有環(huán)節(jié)沒有課稅。

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)進(jìn)行征收，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。依照房產(chǎn)原值一次減除10.00%-30.00%后的余值，按照1.20%的稅率計(jì)算繳納，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅制存在的主要問題

1.適用稅制陳舊

我國對(duì)房屋、土地征收房地產(chǎn)稅有兩千多年歷史。我國古籍惆禮記載的廖布ca即為我國最初的房產(chǎn)稅，唐代對(duì)房屋征收的間架稅，清代和民國時(shí)期改稱房捐，以及民國時(shí)期對(duì)城市土地征收的地價(jià)稅均具有房地產(chǎn)稅性質(zhì)。

我國現(xiàn)行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》分別是1986年和1988年制定的，至今已近二十年。2009年中央廢止了1951年實(shí)施的((市房地產(chǎn)稅條例》，內(nèi)、外資房產(chǎn)稅才得以統(tǒng)一。2006年中央對(duì)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅條例》進(jìn)行了修訂，規(guī)定外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)自2007年1月1日起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，雖然對(duì)稅率幅度等進(jìn)行了調(diào)整，但并無本質(zhì)改變。

2.稅制結(jié)構(gòu)不科學(xué)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)要在開發(fā)、占用及轉(zhuǎn)讓幾個(gè)環(huán)節(jié)納稅，且開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕。其中，開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等10余個(gè)稅種(費(fèi))，而保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)、土地還暫免征收。

我國1994年分稅制改革，重新調(diào)整了稅收結(jié)構(gòu)，并明確劃分中央稅、地方稅和中央地方共享稅，使中央取得更大的財(cái)源，而歸屬于地方的稅收相對(duì)較少，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅稅制結(jié)構(gòu)就是那時(shí)確定的。由于分稅制改革不徹底，事權(quán)和財(cái)權(quán)劃分不對(duì)稱，導(dǎo)致地方政府，尤其是基層政府財(cái)力困難。而房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的高稅負(fù)可增加地方政府當(dāng)期的可用財(cái)力，同當(dāng)時(shí)的政策環(huán)境是相適應(yīng)的。對(duì)個(gè)人住宅免稅也是特定年代的稅收安排，房產(chǎn)稅條例和城鎮(zhèn)土地使用稅條例都是在20世紀(jì)80年代制定的，當(dāng)時(shí)，我國居民住宅大多由國家或單位分配而來，所有權(quán)不歸屬于個(gè)人，因此，對(duì)個(gè)人住宅征稅沒有意義。

3.存在重復(fù)征稅之嫌

現(xiàn)行政策房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，城鎮(zhèn)土地使用稅以土地為征稅對(duì)象，對(duì)一宗土地及地上房屋同時(shí)征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，且在征收房產(chǎn)稅時(shí)，已將土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值征稅，再單獨(dú)對(duì)土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅，不僅存在重復(fù)征稅之嫌，而且加重納稅人負(fù)擔(dān)。由于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是依據(jù)不同的暫行條例進(jìn)行征收的，無論是計(jì)稅依據(jù)、適用稅率還是計(jì)算方法都有所不同，稅收優(yōu)惠的設(shè)定也不盡相同，可能出現(xiàn)一宗房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅卻減免城鎮(zhèn)土地使用稅，或征收城鎮(zhèn)土地使用稅卻減免房產(chǎn)稅的情形。此外，無租使用房產(chǎn)的，可由使用人代繳納房產(chǎn)稅，而城鎮(zhèn)土地使用稅卻沒有代繳納規(guī)定，相似政策不一的情形還有很多，不再一一列舉。兩稅政策的不統(tǒng)一，不僅導(dǎo)致重復(fù)征稅，而且增加征納成本，急需改革。

三、房地產(chǎn)稅改革路徑

1.按照稅收法定原則，先行立法

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出了加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革和落實(shí)稅收法定原則，按此要求，房地產(chǎn)稅改革必須先行立法。解決房地產(chǎn)稅合法性問題。上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)依據(jù)的都是部門規(guī)章，其合法性一直是大眾爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。稅收征收權(quán)是國家基本權(quán)力，涉及納稅人的切身利益，通常應(yīng)由人大立法決定。但一直以來，我國稅收立法采取了稅收立法行政化模式，這種模式可以根據(jù)社會(huì)變化快速做出調(diào)整，曾經(jīng)起到了積極的作用，但隨之也出現(xiàn)了政府既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員的情況，稅收立法隨意性凸顯，侵害納稅人的利益。因此，房地產(chǎn)稅改革必須貫徹稅收法定原則，先立法后推行，通過立法方式對(duì)相關(guān)問題加以明確，建立房地產(chǎn)稅的合法地位。

2.逐步推進(jìn)，分階段實(shí)施

目前，房地產(chǎn)稅全面改革的客觀條件尚不完全成熟，尤其相關(guān)配套條件的不完善制約著個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅的征收。因此，我國房地產(chǎn)稅改革應(yīng)分階段進(jìn)行。

第一階段，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)稅先行改革，滬渝兩市同步試點(diǎn)改革。我國對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋、土地征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅由來已久，社會(huì)公眾已基本認(rèn)同。經(jīng)過多年實(shí)踐，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋、土地信息已基本掌握，也形成了較為成熟的征管機(jī)制。其改革重點(diǎn)在于計(jì)稅依據(jù)、稅率等的調(diào)整，部分納稅人可能還會(huì)涉及優(yōu)惠政策的調(diào)整，在穩(wěn)定稅負(fù)的前提下，改革應(yīng)該不會(huì)帶來太大阻力。

第二階段，個(gè)人住宅房產(chǎn)稅全面鋪開。受各方條件約束，個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅不能在立法后馬上征收，而應(yīng)在工商業(yè)房地產(chǎn)稅和滬渝兩市試點(diǎn)成功，各方條件具備后才能實(shí)施。一是社會(huì)需要緩沖期。個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅從無到有，對(duì)居民而言，意味著居住成本的增加和痛苦感的上升，需要一個(gè)認(rèn)同和接受的過程。二是當(dāng)前缺乏完備的房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)無法掌握納稅人的詳細(xì)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象無法準(zhǔn)確確定，那么房地產(chǎn)稅的征收根本就無從談起。目前國家正在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記條例的制定，將為房地產(chǎn)稅改革做好鋪墊。

在具體實(shí)施時(shí)，應(yīng)給予各地一定的準(zhǔn)備期。其原因:一是廣泛宣傳解釋稅法，并將具體征收方式等必要內(nèi)容在一定時(shí)期內(nèi)向社會(huì)公告，讓社會(huì)公眾能夠了解和掌握稅法實(shí)質(zhì)，消化房地產(chǎn)稅改革帶來的沖擊和影響，最終認(rèn)可并接受新稅法。二是重新制定個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅征管機(jī)制和征管流程。由于個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅的特殊性，現(xiàn)有征管機(jī)制和征管流程難以滿足征管需要，應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，制定全新的征管機(jī)制和征管流程。三是