某大廈定位市調(diào)研報告

調(diào)研基本情況第三頁，共四十四頁。調(diào)查目的1、了解消費群體對辦公場地的需求2、了解消費群體選擇辦公場地的標(biāo)準(zhǔn)3、了解消費群體對辦公場地的面積、戶型需求4、了解消費群體對房價的接受程度5、掌握消費群體對物業(yè)配套設(shè)施的需求6.挖掘潛在客戶量和客戶群第四頁,共四十四頁。調(diào)查形式采用面對面訪問形式對邯鄲市各大寫字樓內(nèi)中小單位進(jìn)行抽樣調(diào)查第五頁,共四十四頁。調(diào)查時間2007年６月１日第六頁,共四十四頁。調(diào)查區(qū)域范圍亞太大廈、國貿(mào)中心、老東北莊園辦公樓、國鑫賓館、華冶大廈、財富大廈、印染廠辦公樓、海軍招待所第七頁,共四十四頁。調(diào)查樣本本次調(diào)查表有效份數(shù)共計230份注:作廢調(diào)查表主要出現(xiàn)雷同、前后回答出現(xiàn)矛盾的問題第八頁,共四十四頁。被訪者基本資料第九頁,共四十四頁。調(diào)查對象年齡特征訪問對象多為３０歲－４５歲的中年人士第十頁,共四十四頁。調(diào)查對象職業(yè)特征訪問對象為單位中級以上領(lǐng)導(dǎo)第十一頁,共四十四頁?；緮?shù)據(jù)表述與分析第十二頁,共四十四頁。消費者對現(xiàn)辦公環(huán)境滿意度在被訪者內(nèi),只有10％的單位對現(xiàn)在所在辦公場所滿意,67%與23%的單位對現(xiàn)在辦公場所持勉強(qiáng)和不滿意的態(tài)度,可見大多數(shù)單位還是有更換辦公場地的意愿第十三頁,共四十四頁。消費者對新辦公場所的需求消費者中有更換場地需求的占到53%,表明寫字樓還是有較大的市場需求量第十四頁,共四十四頁。消費者對地段的認(rèn)可度此圖表明,消費者對于人民路的商業(yè)地段認(rèn)可度較高,因此,提升消費者對項目地段的認(rèn)可度是目前工作的重點第十五頁,共四十四頁。消費者會購買還是租賃辦公場所在被訪者中,有租賃需求的占83%,此比例表明寫字樓投資業(yè)的市場占有率比較大,因此,此項目的主要客戶群體不單是企業(yè)主,而主要消費群體應(yīng)集中在投資者身上第十六頁,共四十四頁。消費者對辦公場所類型的需求此圖表明,絕大多數(shù)的消費者對于寫字樓這種項目類型有較高的認(rèn)可度,此項目的市場定位符合市場需求第十七頁,共四十四頁。消費者對裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求此圖表明,消費者已經(jīng)對辦公場所的選擇標(biāo)準(zhǔn)從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)向?qū)嵱眯?為業(yè)主提供設(shè)施裝修已然成為寫字樓的必備條件第十八頁,共四十四頁。消費者對辦公場所面積的需求此圖表明,由于消費群體的公司規(guī)模、設(shè)施要求有所不同,對戶型的要求也相應(yīng)有所差別,因此,多樣性、可變性的戶型在市場上有較高的需求量第十九頁,共四十四頁。消費者所承受價格范圍此圖表明,中檔寫字樓的市場需求量較大,因此,此項目以價格優(yōu)勢取勝的機(jī)率相應(yīng)較大第二十頁,共四十四頁。消費者認(rèn)為合理租金范圍此圖表明大多數(shù)消費者對于租金價格承受范圍為20元/㎡-30元/㎡,成本收回期以不長于15年為宜計算,此項目銷售價格應(yīng)定在3600元/㎡-3800元/㎡之間第二十一頁,共四十四頁。消費者對物業(yè)的要求由圖可見,消費者已經(jīng)不是簡單的辦公場地的需求,為適應(yīng)現(xiàn)代化的辦公要求,已經(jīng)對物業(yè)和配套設(shè)施有明顯的要求第二十二頁,共四十四頁。交叉數(shù)據(jù)表述與分析第二十三頁,共四十四頁。消費者對地段的認(rèn)可度第二十四頁,共四十四頁。消費者選擇地段的標(biāo)準(zhǔn)此圖表明,消費者多選擇臨近人民路為辦公場所,主要原因是此地段是行政、商務(wù)較集中的區(qū)域,交通便捷。因此,本項目應(yīng)以適中價位、進(jìn)而繁華,退而靜謐為主要賣點第二十五頁,共四十四頁。項目分析第二十六頁,共四十四頁。項目周邊類同項目少,競爭壓力相對較小項目緊鄰聯(lián)紡路,交通相對便捷項目周邊商場、醫(yī)院、金融等配套設(shè)施齊全以德源紡織和德源醫(yī)院為依托,提升項目知名度項目主體已初現(xiàn)規(guī)模,對促進(jìn)樓盤的前期銷售起到促進(jìn)的作用優(yōu)

勢第二十七頁,共四十四頁。劣

勢項目周邊商務(wù)氛圍相對不成熟,需要較長的引導(dǎo)期周邊建筑比較破舊,會影響到項目的檔次邯鄲市場對于人民路的寫字樓帶認(rèn)可度較高,對于項目的市場占有率會有所影響周邊即建和在建的商住項目,會分流部分客戶項目體量較小,無法真正形成商務(wù)圈第二十八頁,共四十四頁。競爭對手分析項目名稱項目位置項目定位交房標(biāo)準(zhǔn)項目業(yè)態(tài)項目配套層數(shù)項目面積售價租金項目狀態(tài)國際商務(wù)中心人民路新世紀(jì)東側(cè)寫字樓毛坯辦公、商場、餐飲、休閑、酒店中央空調(diào)、停車場、公共設(shè)施精裝32層145㎡303㎡5100元/㎡均價40-45元/㎡/月正售國貿(mào)中心人民東路商住毛坯辦公、商場、餐飲、休閑、酒店雙氣、停車場30層130-360㎡已售完25-30元/㎡已售完財富大廈光明路與和平路交叉口東南角寫字樓毛坯辦公中央空調(diào)、地上停車位、煤氣18層70-260㎡3600元/㎡起-4200元/㎡30-35元/㎡尾盤期已經(jīng)投放市場的項目第二十九頁,共四十四頁。項目名稱項目位置項目定位交房標(biāo)準(zhǔn)項目業(yè)態(tài)項目配套層數(shù)項目面積售價租金項目狀態(tài)新時代廣場人民路與黎明大街交叉口寫字樓毛坯辦公、餐飲、休閑、酒店中央空調(diào)、停車場27層17㎡-349㎡未定未定未售招賢大廈人民路中段南路寫字樓毛坯辦公暖氣、小型空調(diào)系統(tǒng)地上28層地下3層106-170㎡未定未定未售華億大廈光明路與陵園路交叉口寫字樓一般裝修辦公商場雙氣停車場11層27㎡-360㎡3600元/㎡起-4130元/㎡30-35元/㎡/月尾盤期保爾國際商務(wù)中心人民路與前進(jìn)大街交叉口寫字樓毛坯辦公中央空調(diào)、地上停車位19層55㎡-116㎡3430元/㎡均價20元/㎡/月正售萬豪公寓聯(lián)紡路與新興大街交叉口商住毛坯辦公居住雙氣、樓宇對講、車庫11層寫字樓33㎡-66㎡暫定3500元/㎡起未定未售中華大廈中華北大街商住毛坯辦公居住雙氣、樓宇14層50㎡-110㎡3216元/㎡未定只剩頂層即將投放市場項目第三十頁,共四十四頁。項目建議第三十一頁,共四十四頁。戰(zhàn)略思想創(chuàng)建高品質(zhì)商務(wù)樓盤第三十二頁,共四十四頁。品牌概念務(wù)必保證項目的信譽度務(wù)必樹立企業(yè)的美譽度務(wù)必快速銷售回籠資金務(wù)必做到無滯銷房第三十三頁,共四十四頁。市場策略以德源大廈為整體項目的切入點,帶動隨后項目的良性循環(huán)合市場需求,抓住主流,并迎合未來發(fā)展,出奇制勝降低門檻,遵循聚集原則,集中資源,走實效推廣路線第三十四頁,共四十四頁。定價建議定價原則１、以項目的成本和公司盈利為目標(biāo)２、參照市場價格主流水平,并綜合考慮市場走勢３、入市價格應(yīng)為后期的升值炒作預(yù)留空間第三十五頁,共四十四頁。定價策略低開高走策略１、引導(dǎo)期以相對較低價格引導(dǎo)市場,建立市場價值２、采用有效的促銷手段,使入市成交價低于引導(dǎo)價格,形成價格心理落差,引發(fā)熱銷。３、采用小幅高頻手段,階段性配合銷售進(jìn)程提價,建立項目升值事實。４、首先以較有吸引力的價格占有市場,隨著市場的變化相應(yīng)提高價格。第三十六頁,共四十四頁。銷售策略主動營銷體系與聯(lián)合營銷體系相結(jié)合競爭造成的“買方市場”,決定了目前房地產(chǎn)市場必須實行主動營銷體系,同時接納聯(lián)合營銷的合作伙伴,快速占領(lǐng)市場份額第三十七頁,共四十四頁。建立營銷渠道大客戶渠道市場營銷前期,以大客戶渠道為主,導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)客源口碑渠道在市場預(yù)熱后,逐步培育口碑渠道,收攏大客戶渠道,以口碑渠道為主渠道第三十八頁,共四十四頁。調(diào)控式銷售入市期.為引起廣泛關(guān)注和營造良好的銷售氛圍可適當(dāng)放一些低價位、較好的房源引起旺銷場景成熟期.在原始定價基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的價格調(diào)整 ,交叉釋放稍次單位,做到“局部消化、步步為營、穩(wěn)扎穩(wěn)打”,依次實現(xiàn)減小尾盤壓力,不斷支撐售價的目的第三十九頁,共四十四頁。廣告媒體形式戶外廣告平面媒體電視媒體第四十頁,共四十四頁。公關(guān)活動形式新聞發(fā)布會樓盤展示活動SP活動,即實效活動第四十一頁,共四十四頁。與您攜手鑄就共贏第四十二頁,共四十四頁。通人一過只個辛有人勤為一的自生工己可作同能獲時愛得代上財人很富的多才完人是善，人，等生為你的他獲大們得快的真事幸正。福屬而于工你作的，幸他福才后能，達(dá)你到就自會身明白完以善前的傷痛其實是一種財富，它讓你學(xué)會更好地去把握和珍惜你愛的人。11/25/202311/25/202311/25/2023論每命項運事如業(yè)何成，功人都生離來不就開不選是擇野，蠻而人只，有也不不同是尋乞常討的者選。擇人才的會四獲周取充不滿同真尋正常而的高成貴功的。財11富/2—5/身20體23與11心/2靈5/的20財23富11。/25/2023對人產(chǎn)生品沒質(zhì)有量彩來排說，，每不一是個1細(xì)00節(jié)分都就是是現(xiàn)0分場。直播。管成理功就的是經(jīng)決理策人。員1在1/確25定/2組02織31和1/個25人/2的02目31標(biāo)1/時25，/2一02般3是現(xiàn)實主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。再經(jīng)實營踐管。理1，1/成25本/2分02析3，要追根究底，分析到最后一點。除世了上心并存沒感有激用還來不鼓夠勵，工還作必努須力雙的手賞合賜十，，所以有拜的佛賞般賜的都虔只誠是之被心用來來領(lǐng)獎導(dǎo)勵員工工作。成1果1/的25。/202311/25/2023我預(yù)們防不是一解定決知危道機(jī)正的確最的好道方路法在。哪里，但卻不要在錯誤的道路上走得太遠(yuǎn)。用不他要，把就所要有信的任雞他蛋;放不在信同任一他個，籃就子不里要。用他。多溝掙通錢再溝方通法。只11有/2兩5/個20:23不是多賣，就是降低管理費。請我示所問做題的不，要就帶是著創(chuàng)問辦題一請家示由，我要管帶理業(yè)著方務(wù)案并請把我示。們匯的報錢工放作在不一要起評的論合性伙地人匯企報業(yè)，。而我要將陳保述證性你的們匯有報5%。的S回at報ur，da并y,在No此ve后mb我er將25抽,2取02所3有利潤的50%。溝在通漫是長管的理人的生濃旅縮途。中1，1/有25時/2要02苦3苦11撐/25持/暗20無23天11日/25的/2境02遇3；有時卻風(fēng)光絕項，無人能比。人員類工被培賦訓(xùn)予是了企一業(yè)種風(fēng)工險作最小那，就收是益精最神大的的成戰(zhàn)長略。性投資。發(fā)企展業(yè)和發(fā)維展護(hù)需他要們的的是家機(jī);會至，于而女機(jī)子會呢對?則于是有努眼力光維的護(hù)領(lǐng)家導(dǎo)庭人的來秩說序，，一家次庭也的就安夠適了和。家11庭/2的5/可20愛23。11/25/2023管猶理豫是不一決種固嚴(yán)然肅可的以愛免。去1一1/些25做/2錯02事31的1/可25能/2，02但31也1失/25去/2了02成3功的機(jī)會。沒選有擇商?選品擇這這樣個的詞東對西我。來顧說客太真奢正侈購了買。不是商品而是解決問題的辦法。從一管個理人的被角工作度來弄講得神兩魂點顛之倒間直最至短生的命距的離最不后一一定息是，一這條的直確線是，幸而運是。一條障礙最小的曲線。11/25/202311/25/202311/25/2023切自實覺執(zhí)心行是你進(jìn)的步夢之想母，，以自便賤發(fā)心揮是它墮的落價之源值，，不故自管覺夢心想不有可多好無，，除自非賤真心正不身可體有力。行No，v-否23則11，/2永5/遠(yuǎn)20沒23有11收/2獲5/。2023時一間個和有結(jié)堅構(gòu)強(qiáng)。心1志1/的25人/2，02財31產(chǎn)1/可25以/2被02人31掠1/奪25，/2勇02氣3卻不會被人剝奪的。南懷瑾說:“心中不應(yīng)該被蓬茅堵住，而應(yīng)海闊天空，空曠得纖塵不染。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點，清虛到極點，這時候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏?！?1/25/202311/25/202311/25/202311/25/2023你拖不延能將衡不量斷它滋,養(yǎng)就恐不懼能。1管1/理25它/2。02311/25/202311/25/2023想法),而是你是不是愿意為此付出一切代價,全力以赴地去做它一直證明它是對的。11/25/202311/25/2023謝謝各位！第四十三頁,共四十四頁。內(nèi)容總結(jié)德源大廈定位市場調(diào)研報告暨營銷推廣方案。消費者中有更換場地需求的占到53%,表明寫字樓還是有