新樓宇接管驗收程序【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】

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1.目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。

2.適用范圍：對新接管樓宇的建筑、裝修、設備等方面的驗收。

3.內(nèi)容：3.1接管驗收條件

按發(fā)展商（或業(yè)主委員會）對物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、使用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗。

3.2發(fā)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：注：對于原有已入伙的物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主委員會應在物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給物業(yè)管理公司；對于新的物業(yè)，發(fā)展商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，也應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

3.2.1產(chǎn)權資料

a.項目批準文件；b.用地批準文件；

c.建筑執(zhí)照；

d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單；3.2.2市府驗收合格資料：

a.工程竣工驗收證書；

b.消防工程驗收合格證；c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書

d.用電許可證；

e.供用電協(xié)議書；f.用水審批表、水費收繳合同書；

g.衛(wèi)星地面接收設施許可證；

h.電視共用天線合格證；i.電梯使用合格證。

注：煤氣、電話由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。

3.2.3工程技術資料樓宇接管驗收

a.建筑、結(jié)構、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調(diào)試報告等。

b.地質(zhì)勘察報告；c.工程合同及開、竣工報告；

d.工程預決算分項清單；

e.圖紙會審記錄；f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

g.隱蔽工程驗收記錄；

h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；i.竣工驗收證明書；

j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

k.新材料、構配件的鑒定合格證書；l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書；

m.砂漿、混凝土試塊試壓報告；

n.供水、供暖管道的試壓報告；o.機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.3樓宇接管驗收程序：

3.3.1發(fā)展商（業(yè)主委員會）通知物業(yè)管理公司接管驗收。3.3.2物業(yè)管理公司按3.1及3.2進行核對。具備

條件的應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。

3.3.3物業(yè)管理公司同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。3.3.4對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復驗。

3.3.5經(jīng)復驗移交人對初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司應在合同規(guī)定的接管日期前７日簽署驗收合格、同意接管憑證。

3.3.6對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向發(fā)展商說明：經(jīng)初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設計標準的樓宇接管驗收

要求，發(fā)展商也不能排除應承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任。在一年保修期結(jié)束時，應在取得物業(yè)管理公司認可后才向施工單位支付保修金。

3.4樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗：3.4.1檢驗標準：

參照建設部ZBP30001－90標準執(zhí)行及達到小業(yè)主合理要求。

3.4.2質(zhì)量及功能檢驗程序：a.樓宇接管前的質(zhì)量檢驗：

根據(jù)設計要求，每棟每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查。

①確定物件數(shù)量是否符合；②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標準要求。

對新樓宇的接管，此程序的檢驗由發(fā)展商代表與物業(yè)公司人員雙方共同進行現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進行整改，管理處負責對整改后項目進行驗收。對于舊樓宇的移交，應由發(fā)展商（業(yè)主管委會）與物業(yè)公司兩方共同進行現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。

b.對于新樓宇,根據(jù)檢查結(jié)果，管理處對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后,管理處接管鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

c.小業(yè)主入伙接收物業(yè)時，管理處人員陪同小業(yè)主對房間設施進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。對于新樓宇，由管理處整理后送交發(fā)展商，并督促施工單位逐項返修，管理處（小業(yè)主）復檢認可后消項。對于舊樓宇，根據(jù)達成的協(xié)議對提出的缺陷進行整改。d.對于在一年保修期內(nèi)的樓宇，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過程中發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)管理處查驗證實后，報告發(fā)展商派人更換或返修。

e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商建議保修金的支付。

樓宇接管驗收3.4.3公共配套設備的驗收：

a.每棟高層樓宇應有能直接觀察進出口大門內(nèi)外的保

安值班室。值班室內(nèi)應有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設施及衛(wèi)生潔具等。b.每棟高層進出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標

志的信報箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場、交通設施標志及值班崗亭、電動道閘、減速坡；并有符合要求的消防設施及排水設施。d.同樓宇管理相適應的管理處辦公用房（包括辦公室、財務室、會議室、接待室），業(yè)主委員會辦公用房。

3.6接管驗收記錄：

3.6.1樓宇建筑接管驗收記錄表3.6.2樓宇給排水接管驗收記錄表

3.6.3樓宇電氣接管驗收記錄表

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