土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）模擬試卷1（共94題）

土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）模擬試卷1（共5套）（共94題）土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）模擬試卷第1套一、單選題(本題共30題，每題1.0分，共30分。)1、既屬于一般因素、區(qū)域因素，又屬于個(gè)別因素的是()。A、環(huán)境因素B、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件C、城市規(guī)劃限制D、土地使用年限標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、計(jì)算主次干道影響距離一般采用公式()。A、d＝2s/1B、d＝s/21C、d＝s/1D、d＝2sl標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、土地估價(jià)時(shí)，可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用()估算土地價(jià)格。A、收益還原法B、市場(chǎng)比較法C、剩余法D、成本逼近法標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析4、預(yù)期收益原則可以在()估價(jià)方法中得以應(yīng)用。A、成本法和剩余法B、剩余法C、模型估價(jià)法D、剩余法和收益還原法標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、在土地分等中，與土地質(zhì)量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系的因子有()。A、區(qū)域人口密度B、區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地C、城鎮(zhèn)商業(yè)活動(dòng)強(qiáng)度D、城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、決定城市土地利用價(jià)值的重要因素是()。A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB、交通狀況及通達(dá)度C、人口密度D、區(qū)位標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象是()。A、城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地B、土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地C、城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地D、城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析8、對(duì)權(quán)重確定的方法中的因素成對(duì)比較法描述不正確的是()。A、將因素兩兩之間都進(jìn)行比較B、某一因素權(quán)重有可能是零C、為使結(jié)果更準(zhǔn)確，可結(jié)合特爾斐測(cè)定法D、可在因素集合中設(shè)置一虛擬目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析9、在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，某市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)某評(píng)價(jià)單元均有影響，影響分值分別為15、10、20，但同時(shí)又受另一區(qū)級(jí)中心的區(qū)級(jí)功能和小區(qū)級(jí)商服功能影響，影響分值分別為12、21，則對(duì)應(yīng)上述兩個(gè)商服中心，該評(píng)價(jià)單元的商服繁華度作用分值為()。A、33B、45C、48D、78標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析10、已知某因子與土地質(zhì)量等呈負(fù)相關(guān)，其指標(biāo)值為80，已知該因子指標(biāo)的極限高值和極限低值分別為130和20，則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的指標(biāo)值為()。A、45.5B、53.3C、54.5D、61.5標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析11、利用收益還原法求算地價(jià)時(shí)，下列中()不是總收益產(chǎn)生的形式。A、土地租金B(yǎng)、房屋租金C、房地出租的租金D、企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析12、一般而言，以下還原利率最高的是()。A、承租土地使用權(quán)還原利率B、土地還原利率C、建筑物還原利率D、綜合還原利率標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析13、房地出租中，()的費(fèi)用計(jì)算與建筑物重置價(jià)無(wú)關(guān)。A、管理費(fèi)B、維修費(fèi)C、保險(xiǎn)費(fèi)D、房屋折舊費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析14、承租土地使用權(quán)只能按合同租金的()及租期估價(jià)。A、現(xiàn)值B、差值C、終值D、金額標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析15、某商住樓，出租房屋的年收益以10%遞增，其1992年，租金收益為500萬(wàn)元，1993年由于修路，使該處客流下降，年收益為450萬(wàn)元，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，該商住樓1993年的總收益為()萬(wàn)元(假設(shè)其收益為客觀收益)。A、450B、475C、500D、550標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析16、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地地價(jià)，在選擇比較交易案例時(shí)，該案例發(fā)生的區(qū)域與待估宗地所處區(qū)域()。A、只要在同一個(gè)城市即可B、需在同一供需圈內(nèi)C、要相鄰D、需在同一級(jí)行政區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析17、比較案例成交地價(jià)每平方米400元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為40年，而待估宗地出讓年期為30年，該市土地還原率為8%，則修正后待估宗地地價(jià)為()元/平方米。A、300B、377.6C、420.3D、423.7標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析18、當(dāng)?shù)貎r(jià)指數(shù)的基期不固定時(shí)，若要利用其進(jìn)行期日修正，應(yīng)先將其指數(shù)調(diào)整到()后，再進(jìn)行修正。A、環(huán)比指數(shù)B、綜合指數(shù)C、定基指數(shù)D、條件指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析19、若情況修正系數(shù)協(xié)議為0.50，招標(biāo)為0.73，拍賣為0.9，1996年、1997年、1998年的地價(jià)指數(shù)分別為1.12、1.15、1.20，某交易案例為1997年協(xié)議方式的交易，成交價(jià)800元/平方米，如要評(píng)估待估土地1998年的拍賣價(jià)格，則修正后的交易案例價(jià)格為()元/平方米。A、1029.18B、1380C、1440D、1502.61標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析20、在剩余法的基本公式中“地價(jià)＝開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)－開(kāi)發(fā)成本－利潤(rùn)－利息－稅金”中，利息是指()。A、不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)的利息B、開(kāi)發(fā)成本的利息C、貸款利息D、場(chǎng)地取得費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析21、下列情況中，()的土地價(jià)格不能用剩余法評(píng)估。A、待開(kāi)發(fā)土地B、待整理土地C、建筑物已陳舊的房地產(chǎn)D、土地具有開(kāi)發(fā)或潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析22、剩余法估價(jià)時(shí)，各種費(fèi)用的計(jì)息期為()。A、整個(gè)開(kāi)發(fā)期B、1/2開(kāi)發(fā)期C、銷售期D、因費(fèi)用的不同而不同標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析23、開(kāi)發(fā)某一不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與其類似的不動(dòng)產(chǎn)月租金水平為300元/平方米，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等為租金的25%，該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積35000m2，可出租率為80%，則所開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)可確定為()萬(wàn)元。A、94500B、126000C、7575D、7000標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析24、某地塊的取得費(fèi)為6萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.8億元/平方千米，其中第一年投入了40%，第二年投入了60%，已知土地投資的回報(bào)率為18%，土地增值收益率為20%，一年期貸款利率為10%，則該地塊投資利潤(rùn)為()元/平方米。A、48.6B、51.53C、53.99D、54.6標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析25、路角地如有陸橋或地下道出人口，則在該路角地單價(jià)的基礎(chǔ)上以()為限進(jìn)行修正。A、加成10%B、加成20%C、減成10%D、減成20%標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析26、宗地為逆三角形土地，則其起迄點(diǎn)分別為()。A、其頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離的1/2，底邊中點(diǎn)深度B、臨街線，底邊中點(diǎn)深度C、其頂點(diǎn)與最深處距離的1/2，最深處深度D、臨街線，最深處深度標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析27、對(duì)不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本原理是用()計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評(píng)估建筑物價(jià)格。A、成本逼近法B、成本法C、剩余法D、收益法標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析28、我國(guó)地價(jià)體系的核心是()。A、交易底價(jià)和標(biāo)定地價(jià)B、交易底價(jià)和成交價(jià)格C、交易底價(jià)和交易評(píng)估價(jià)D、基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析29、某宗地估價(jià)用了4種估價(jià)方法，其評(píng)估結(jié)果為1000元/平方米、1040元/平方米、980元/平方米、1020元/平方米，經(jīng)分析可確定各自權(quán)重為0.4、0.3、0.2、0.1，則采用加權(quán)平均法確定其評(píng)估結(jié)果為()元/平方米。A、980B、1010C、1020D、1040標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析30、凡涉及土地權(quán)屬、面積、界址等變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都必須向國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)()，同時(shí)申報(bào)土地資產(chǎn)價(jià)格或土地交易價(jià)格。A、地價(jià)審核B、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移C、土地稅費(fèi)增減D、土地登記標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、計(jì)算題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)31、某城市有一宗住宅用地，需要評(píng)估其土地使用權(quán)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查收集到以下資料：(1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正情況如表15-1所示，其中區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正皆是與案例地塊條件相比較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示待估宗地的條件優(yōu)于交易案例，表中系數(shù)為負(fù)數(shù)的，表示待估宗地條件比交易案例差。表15-1侍估土地與比較案例條件及修正系數(shù)項(xiàng)目請(qǐng)按照上述條件，估算該住宅用地在2004年10月的單位地價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：1．公式及計(jì)算步驟(1)交易情況一致，免于進(jìn)行交易情況修正。(2)編制當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)表。根據(jù)所給條件地價(jià)指數(shù)表如下：(3)容積率修正表已有。(4)確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)。交易案例價(jià)格×期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正＝比準(zhǔn)價(jià)格A：2400×100/100×121/109×1.8/2.4×95/100×98/100＝1860.3(元/平方米)B：2600×100/100×121/111×1.8/2.4×95/100×98/100＝1979.0(元/平方米)C：2800×100/100×121/119×1.8/3.0×105/100×105/100＝1883.32(元/平方米)D：2000×100/100×121/103×1.8/1.8×95/100×92/100＝2053.48(元/平方米)(5)待估宗地價(jià)格的確定。采用算術(shù)平均數(shù)法計(jì)算待估宗地單位土地面積價(jià)格：(1860.3+1979.0+1883.32+2053.48)/4＝1944.02(元/平方米)2．難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析本題主要考查應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估的基本步驟及各修正指數(shù)的計(jì)算方法。在審題過(guò)程中應(yīng)密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說(shuō)明，這是能否正確地進(jìn)行計(jì)算的關(guān)鍵。同時(shí)應(yīng)注意下述問(wèn)題：(1)在答題過(guò)程中一定要清楚地寫出各計(jì)算步驟及計(jì)算公式，包括題目給定的修正指數(shù)也應(yīng)在相應(yīng)的步驟中進(jìn)行簡(jiǎn)單的說(shuō)明，使整個(gè)答題步驟是完整的。(2)各比較案例的區(qū)域因素條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)是根據(jù)題目給定的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)進(jìn)行計(jì)算確定的。這里一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間的比較關(guān)系的說(shuō)明，要弄清是以誰(shuí)為比較基礎(chǔ)、修正系數(shù)的正負(fù)分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這是應(yīng)試者非常容易出錯(cuò)的地方。一般情況下，不管是待估宗地還是比較案例，以誰(shuí)為比較基礎(chǔ)，就將誰(shuí)的修正指數(shù)確定為100，另外一方的修正指數(shù)根據(jù)相應(yīng)的修正系數(shù)和正負(fù)數(shù)所對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣關(guān)系進(jìn)行計(jì)算。(3)所有的修正指數(shù)確定以后，就按照市場(chǎng)比較法的修正公式計(jì)算各案例的比準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算過(guò)程中要寫清楚計(jì)算公式。這里也有一個(gè)比較關(guān)系的問(wèn)題，即哪個(gè)修正指數(shù)在分子，哪個(gè)修正指數(shù)在分母，甚至許多應(yīng)試者經(jīng)常問(wèn)“是變分子還是變分母?”或者問(wèn)“100是在分子還是在分母?”其實(shí)市場(chǎng)比較法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指數(shù)/比較案例的修正指數(shù)”，只要按照這一原理將相應(yīng)的修正指數(shù)代人公式進(jìn)行計(jì)算，就不會(huì)將比較關(guān)系弄錯(cuò)。(4)最終評(píng)估結(jié)果一般是采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得，但若有個(gè)別比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果相差太大，應(yīng)進(jìn)行分析，并采用加權(quán)平均或其他方法進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)要充分說(shuō)明理由。即使各比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，也可以采用其他方法確定最終價(jià)格，但同樣必須說(shuō)明采用該方法的理由。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析32、基準(zhǔn)地價(jià)法求取委估地塊綜合用途地價(jià)1．基準(zhǔn)地價(jià)北京市人民政府于2002年12月4日發(fā)布了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(京政發(fā)[2002]32號(hào))，對(duì)1993年北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(京政發(fā)[1993]34號(hào))進(jìn)行了調(diào)整更新，從2002年12月10日起施行新的出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)。表15-3北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整(簡(jiǎn)稱“七通一平”)，或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整(簡(jiǎn)稱“五通一平”)，在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。其中：基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)期日為2002年1月1日；土地用途劃分為商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)等四類；商業(yè)、綜合、居住用地1～6級(jí)的開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”，7～10級(jí)的開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”；工業(yè)用地1～5級(jí)的開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”，6～9級(jí)的開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”；商業(yè)、綜合、居住用地1～6級(jí)的平均容積率為2，7～10級(jí)的平均容積率為1；工業(yè)用地的平均容積率為1?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià)。樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。根據(jù)上述基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)對(duì)估價(jià)期日、年期、容積率及各種因素的修正測(cè)算待估宗地的土地價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)答案：1．商業(yè)、綜合、居住用地(1)宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式：宗地樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)宗地地面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×宗地容積率(2)宗地樓面毛地價(jià)、宗地地面毛地價(jià)計(jì)算公式①當(dāng)宗地容積率≥級(jí)別平均容積率時(shí)：宗地樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)宗地地面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×宗地容積率②當(dāng)宗地容積率＜級(jí)別平均容積率時(shí)：宗地樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級(jí)別平均容積率/宗地容積率宗地地面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級(jí)別平均容積率2．工業(yè)用地(1)宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式①當(dāng)宗地容積率≥1時(shí)：宗地樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)宗地地面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×宗地容積率②當(dāng)宗地容積率<1時(shí)：宗地樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)宗地容積率宗地地面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)(2)宗地樓面毛地價(jià)、宗地地面毛地價(jià)計(jì)算公式①當(dāng)宗地容積率≥1時(shí)：宗地樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)宗地地面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×宗地容積率②當(dāng)宗地容積率<1時(shí)：宗地樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)/宗地容積率宗地地面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)3．測(cè)算過(guò)程(1)委估地塊適用的基準(zhǔn)地價(jià)水平的確定。根據(jù)調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算方法，待估宗地的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)表》，取相應(yīng)地價(jià)區(qū)級(jí)別高低限的算術(shù)平均值；基準(zhǔn)樓面毛地價(jià)根據(jù)宗地用途類別、地價(jià)區(qū)級(jí)別和具體情況，參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)表》適當(dāng)選取。委估地塊位于北京市XX區(qū)XX街XX胡同，屬綜合二級(jí)地區(qū)，綜合用途的樓面熟地價(jià)水平為4440～6000元平方米，樓面毛地價(jià)水平為1460～2200元平方米，則：通過(guò)計(jì)算該地價(jià)區(qū)樓面熟地價(jià)級(jí)別高低限的算術(shù)平均值，得出委估地塊的適用樓面熟地價(jià)為5220元/平方米；選取適用的樓面毛地價(jià)水平時(shí)，結(jié)合委估地塊宗地實(shí)際情況，適用樓面毛地價(jià)水平取1650元/平方米。(2)期日修正系數(shù)的確定。期日修正系數(shù)＝宗地評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)調(diào)查北京市近幾年綜合用地地價(jià)變動(dòng)情況，地價(jià)有小幅度上漲，以基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)指數(shù)為基數(shù)，將2002年1月1日的地價(jià)指數(shù)定為100，按每月平均增長(zhǎng)率為0.05%，則至評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)為100.85%。(3)年期修正系數(shù)的確定。年期修正系數(shù)＝1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m其中：r——土地還原利率；n——宗地剩余使用年限；m——法定最高出讓年限。設(shè)定委估對(duì)象剩余使用年限為法定最高出讓年限，故年期修正系數(shù)為1。(4)容積率修正系數(shù)的確定。按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率(R)，查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)表》確定容積率修正系數(shù)。對(duì)樓面毛地價(jià)不進(jìn)行容積率修正。當(dāng)R12(R1、R2為上述修正系數(shù)表所列的容積率)時(shí)，容積率修正系數(shù)X為：X＝X1+(X2－X1)X(R－R1)/(R2－R1)X1是R1對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)；X2是R2對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)。委估地塊收益容積率為5.5，則容積率修正系數(shù)為0.854。(5)因素修正系數(shù)的確定。因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其他地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)。參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說(shuō)明表》，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，詳見(jiàn)下表。因素修正系數(shù)＝1+∑ki式中ki為第i種因素的修正系數(shù)。商用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所及土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估等級(jí)影響因素等級(jí)系數(shù)表委估對(duì)象各因素情況如下表：委估對(duì)象修正系數(shù)＝1+(0+3.75+0+0.75+2.25+0.6+0.9)÷100＝1.0825(6)委估對(duì)象綜合用途地價(jià)的確定委估地塊樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)＝5220×100.85%×1×0.8540×1.0825＝4867元/平方米委估地塊樓面毛地價(jià)：適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)＝1650×100.85%×1×1.0825＝1801元/平方米知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析33、某公司已取得某宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積10000m2，地價(jià)及相關(guān)的法律、估價(jià)等費(fèi)用為3000000元，城市規(guī)劃該宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1。根據(jù)該開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建筑時(shí)間為2年，建筑后即可全部出售，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)每平方米為1300元，開(kāi)發(fā)資金的投入為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為12%，開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)18%，不動(dòng)產(chǎn)銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。請(qǐng)計(jì)算該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)答案：假設(shè)建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)為：X元。不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)＝1300×10000×1＝13000000元地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用＝3000000元總利息＝3000000×[(1+12%)^2-1]+X[(1+12%)^1-1]＝763200+0.12X開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)＝13000000×18%＝2340000元銷售稅費(fèi)＝13000000×6%＝780000元上述數(shù)據(jù)代入公式X＝13000000-3000000-(763200+0.12X)-2340000-780000X＝6116800/1.12＝5461429元單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)為5461429/10000×1＝546.1元/建筑平方米知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）模擬試卷第2套一、單選題(本題共30題，每題1.0分，共30分。)1、幼兒園、公園等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度等因素中，屬于影響地價(jià)的()。A、一般因素B、區(qū)域因素C、個(gè)別因素D、其他因素標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有()。A、土地利用規(guī)劃、容積率B、用地結(jié)構(gòu)、建筑物高度C、用地限制條件、區(qū)域交通管制D、建筑物密度、宗地用途標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、土地價(jià)格存在的根源是()。A、經(jīng)濟(jì)地租B、絕對(duì)地租C、級(jí)差地租D、壟斷地租標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析4、決定土地價(jià)格高低的主要因素是()的存在。A、經(jīng)濟(jì)地租B、絕對(duì)地租C、級(jí)差地租D、壟斷地租標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、城鎮(zhèn)土地定級(jí)采用的是()，并結(jié)合土地收益、價(jià)格測(cè)定，綜合評(píng)定土地的級(jí)別。A、數(shù)理統(tǒng)計(jì)法B、多因素分值加和法C、層次分析法D、修正法標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、因素分值計(jì)算中()反映土地質(zhì)量的優(yōu)劣。A、因素指標(biāo)作用分值B、因素分值C、土地總分值D、宗地分值標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、某城鎮(zhèn)有兩個(gè)長(zhǎng)途汽車站A和B，功能分別是100和70，其影響半徑分別為5000m和3000m。有一定級(jí)單元距A4000m，距B1000m，則在住宅用地定級(jí)中，采用線性衰減公式計(jì)算出的該單元長(zhǎng)途汽車站的作用分值為()。A、20B、23.3C、46.7D、66.7標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析8、若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用()對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原而求取。A、綜合還原利率B、建筑物還原利率C、土地還原利率D、房地產(chǎn)還原利率標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析9、總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的()。A、勞動(dòng)費(fèi)用、資本費(fèi)用B、勞動(dòng)費(fèi)用、資本費(fèi)用、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用C、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用、勞動(dòng)費(fèi)用D、資本費(fèi)用、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析10、屬土地收益，但不能作為收益還原法評(píng)估地價(jià)的依據(jù)的是()。A、直接收益B、實(shí)際收益C、客觀收益D、間接收益標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析11、某企業(yè)10年前以國(guó)家出租方式取得土地使用權(quán)30年，年租金6萬(wàn)元。目前，該類用地市場(chǎng)年租金8萬(wàn)元，土地使用權(quán)還原率為7%，則該企業(yè)擁有的承租土地使用權(quán)價(jià)格為()萬(wàn)元。A、14.05B、24.82C、42.14D、84.7標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析12、在進(jìn)行土地估價(jià)中，能否準(zhǔn)確進(jìn)行情況修正很大程度上依賴于()。A、估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)B、計(jì)算的精度要求C、所收集資料的質(zhì)量D、比較案例的交易時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析13、有一比較案例其地價(jià)為1000元/平方米，容積率為1.25，待估宗地容積率為2.0，其他條件均相同，則修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/平方米。A、625B、800C、1600D、以上均不對(duì)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析14、除利用價(jià)格指數(shù)對(duì)地價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正外，還可利用()的基本原理，建立地價(jià)和時(shí)間的相關(guān)關(guān)系，求取相關(guān)系數(shù)，利用指數(shù)修正交易案例。A、對(duì)照法B、比較法C、相關(guān)法D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析15、某一宗地地價(jià)指數(shù)在1994年5月為100，地價(jià)為1000元/平方米，在之后的前半年，地價(jià)指數(shù)每月在前一個(gè)月的基礎(chǔ)上遞增1個(gè)百分點(diǎn)，后半年則每月遞增1.5個(gè)百分點(diǎn)，則1995年5月該宗地地價(jià)為()元/平方米。A、1126.83B、1150C、1160.71D、1195.62標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析16、在剩余法估價(jià)中，稅費(fèi)一般以()的一定比例來(lái)計(jì)算。A、建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)B、建筑費(fèi)用C、建筑費(fèi)用與開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)之和D、總開(kāi)發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析17、某開(kāi)發(fā)公司貸款開(kāi)發(fā)9000平方米寫字樓，各種修建費(fèi)用預(yù)計(jì)1300元/平方米，開(kāi)發(fā)周期2年，第一年投入60%，其余的第二年投入，貸款年利率12%，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原利率8%，則開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)，所需支付貸款利息為()元。A、1042627B、1573628C、1276457D、2347488標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析18、在成本逼近法中，投資利潤(rùn)的正確計(jì)算公式為()。A、投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率B、投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息)×利潤(rùn)率C、投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))×投資回報(bào)率D、投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×貸款利率標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析19、在征用耕地的情況下，應(yīng)用成本逼近法求算地價(jià)，則土地取得費(fèi)用應(yīng)()耕地開(kāi)墾費(fèi)。A、不含B、包含C、不考慮D、視評(píng)估用途確定是否考慮標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析20、在成本逼近法中，征地費(fèi)用是()。A、土地使用權(quán)的收購(gòu)價(jià)格B、非市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)格C、正常的買賣價(jià)格D、按新用途收益來(lái)確定的標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析21、某開(kāi)發(fā)區(qū)總面積為5平方千米，其中可供出讓的土地面積為3.5平方千米。經(jīng)測(cè)算該開(kāi)發(fā)區(qū)總的平均地價(jià)為3000元/平方米，若某公司預(yù)受讓該開(kāi)發(fā)區(qū)15畝的用地，則其需交納()萬(wàn)元的地價(jià)款。A、2250B、3000C、4000D、5000標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析22、已知某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年，取得其用地的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3%，借貸資金的年利率為12%。利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算出項(xiàng)目完成后的地價(jià)為100萬(wàn)元，則開(kāi)發(fā)商最初支付的地價(jià)為()。A、66.98B、77.4C、79.72D、82.11標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析23、某臨街地某所臨道路路線價(jià)為1000元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)深度為14米，該宗地面積為100平方米，臨街深度為13米，查臨街深度指數(shù)表得其深度指度數(shù)為100，則不考慮其他方面的影響，該宗地地價(jià)為()元。A、929B、1000C、92857D、100000標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析24、一般情況下，對(duì)普通的工業(yè)建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)常以()來(lái)代替其重置價(jià)格。A、重建成本B、重置成本C、建筑成本D、生產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析25、下列選項(xiàng)中，()是影響建筑物價(jià)格的最基本因素。A、建筑式樣B、建筑朝向C、建筑結(jié)構(gòu)D、建筑用途標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析26、在估價(jià)中，將建筑物所需各種材料設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，分別乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各該同樣材料設(shè)備的單價(jià)和人工工資支付標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總即得建筑物的重置價(jià)格的方法是()。A、平方法B、立方法C、凈計(jì)法D、加總法標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析27、下列折舊方法中，()的每年折舊額是相等的。A、新舊程度折舊法B、平均年限折舊法C、年數(shù)合計(jì)法D、定率折舊法標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析28、某建筑物占地面積為450平方米，容積率為1.4，耐用年限為60。已知該建筑物已使用10年，尚可使用40年，殘值率為5%，重置價(jià)格為1800元/平方米，折舊按平均年限折舊法計(jì)算，則該建筑物的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A、91.85B、71.82C、86.18D、90.72標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析29、某房屋的建筑面積為1500平方米，1992年1月1B建成，已知市場(chǎng)上與該建筑物類似的房屋的重置價(jià)為2800元/平方米，該房屋的耐用年限為50年，殘值率為3%，若采用平均年限折舊法進(jìn)行折舊，則該建筑物在評(píng)估日2003年1月1日的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A、305.1B、330.4C、338.5D、340.2標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析30、地價(jià)管理政策要與相應(yīng)的()相配合，在土地市場(chǎng)上才能發(fā)揮作用。A、社會(huì)監(jiān)督B、政府干預(yù)C、地價(jià)管理制度D、群眾覺(jué)悟標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、計(jì)算題(本題共6題，每題1.0分，共6分。)31、現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，1999年11月通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年期為50年。2001年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。根據(jù)以下資料，評(píng)估該宗土地2004年11月的價(jià)格。(1)該房屋用于出租，每年收取押金6萬(wàn)元，平均每月租金收入為4萬(wàn)元，平均每月總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2萬(wàn)元；(2)該房屋耐用年限為50年，目前的重置價(jià)格為每建筑平方米6000元，假設(shè)殘值率為0；(3)押金收益率為9%；(4)土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%。標(biāo)準(zhǔn)答案：該宗土地有收益，適合運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估。(1)計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)總收益：年租金收益＝4×12＝48(萬(wàn)元)年押金收益＝6×9%＝0.54(萬(wàn)元)年總收益＝48+0.54＝48.54(萬(wàn)元)(2)計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)的年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝2×12＝24(萬(wàn)元)(3)計(jì)算該房地產(chǎn)的年凈收益：房地產(chǎn)年凈收益＝48.54-24＝24.54(萬(wàn)元)(4)建筑物現(xiàn)值采用成本法測(cè)算，房屋的建成比土地使用權(quán)晚兩年，因此，房屋的使用年限為48年。建筑物現(xiàn)值＝6000×250×(48-3)/48＝140.625萬(wàn)元。(5)計(jì)算該建筑物年凈收益：建筑物年凈收益＝140.625×8%＝11.25(萬(wàn)元)(6)計(jì)算該土地年凈收益：土地年凈收益＝24.54-11.25＝13.29(萬(wàn)元)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析32、有某市一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6塊宗地信息，具體情況見(jiàn)表11-1。表11-1各宗地的具體情況另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系比為：當(dāng)容積率在1～1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增加0.1，單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表2中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估宗地G在2002年的價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)答案：建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見(jiàn)下表。可比實(shí)例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/115)×(100/100)×(100/101)＝620可比實(shí)例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)＝627可比實(shí)例C：700×(112/107)×(100/105)×(105/120)×(100/100)×(100/98)＝623可比實(shí)例D：750×(112/107)×(100/99)×(105/128)×(100/100)×(100/102)＝638可比實(shí)例E：700×(112/112)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)＝633因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：(620+627+623+638+633)/5＝628(元/平方米)。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析33、某工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年，開(kāi)發(fā)成“五通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費(fèi)用(含征地、拆遷安置補(bǔ)償和稅費(fèi))平均為15萬(wàn)元/畝，土地“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)用(含稅費(fèi))平均為2億元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的40%，第二年投入60%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，當(dāng)?shù)卦试S的開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的15%。開(kāi)發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_(kāi)發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開(kāi)發(fā)完成后出售土地的平均單價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：該題是典型的新開(kāi)發(fā)土地分塊出售情況，計(jì)算公式為：開(kāi)發(fā)區(qū)某宗地的單價(jià)單位面積土地取得費(fèi)用＝15萬(wàn)元/畝＝150000元/666.67平方米＝225(元/平方米)單位面積土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝200000000元/1000000平方米＝200(元/平方米)單位面積利息＝225×[(1+10%)2-1)+200×{40%×[(1+10%)1.5-1)+60%×[(1+10%)0.5-1]}＝65.37(元/平方米)單位面積利潤(rùn)＝(225+200)×15%＝63.75(元/平方米)設(shè)開(kāi)發(fā)后的售價(jià)為V，則：?jiǎn)挝幻娣e銷售稅費(fèi)＝V×6%單位面積土地增值收益＝(225+200+65.37+V×6%)×20%＝98.07+0.012V可銷售面積土地單價(jià)V＝840.63+0.1029VV＝937.05(元/平方米)單位可銷售面積48年使用權(quán)價(jià)格＝937.05×＝933(元/平方米)所以，2001年5月底開(kāi)發(fā)完成后出售土地48年使用權(quán)的平均單價(jià)為933元/平方米。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析34、有一成片荒地需要估價(jià)。已知該成片荒地的面積為4平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為50%，附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為1000元/平方米，開(kāi)發(fā)期需要3年。將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里2.5億元，貸款年利率為10%，投資利潤(rùn)率為20%。當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的5%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V。該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值＝1000×4000000×50%＝20億(元)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額＝2.5×4＝10(億元)投資利息總額＝(V+V×4%)×[(1+10%)3-1)+10×[(1+10%)1.5-1)＝0.344V+1.536(億元)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額＝20×5%＝1(億元)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額＝(V+V×4%+10)×15%＝0.156V+1.5(億元)購(gòu)買該成片荒地的稅費(fèi)總額＝V×4%＝0.04V(億元)V＝20-10-(0.344V+1.536)-1-(0.156V+1.5)-0.04VV＝3.873(億元)故：荒地總價(jià)＝3.873(億元)荒地單價(jià)＝96.83(元/平方米)。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析35、某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國(guó)有土地，建造了廠房進(jìn)行生產(chǎn)，土地面積6000m2，建筑面積4800m2，出讓年限50年。該企業(yè)對(duì)地上建筑物辦理了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)合同》規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險(xiǎn)公司將按建筑物毀損價(jià)值的80%進(jìn)行賠償。2004年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70%，該企業(yè)向保險(xiǎn)公司提出索賠。保險(xiǎn)公司經(jīng)過(guò)核實(shí)，認(rèn)為符合理賠條件，特委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)地上建筑物毀損價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并確定理賠額度。為此，該估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集了如下可用資料。(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價(jià)格分別為：實(shí)例A為1250元/平方米，實(shí)例B為1420元/平方米。(2)該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的一工業(yè)廠房(實(shí)例C)，房地年出租凈收益為105元/平方米，可收益年限50年。(3)該地塊與三個(gè)可比實(shí)例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如表11-4，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負(fù)號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表11-3地塊與比較實(shí)例的影響因素修正指數(shù)比較因素(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(fèi)(包括土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi))為18萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)1.5億元/km2，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6%，土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率12%，土地增值收益率20%，土地還原利率7%，綜合還原利率8%。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)解題思路首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計(jì)算出租廠房即實(shí)例C價(jià)格；然后采用市場(chǎng)比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；用成本逼近法計(jì)算土地總價(jià)，最后根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)＝土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值，計(jì)算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價(jià)值及理賠額度。收益還原法計(jì)算公式為(a÷r)×[1-l÷(1+r)n]式中：a——純收益；r——土地還原利率；n——土地產(chǎn)收益年期。市場(chǎng)比較法基本公式為待估宗地價(jià)格＝比較實(shí)例宗地價(jià)格×待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)成本逼近法測(cè)算地價(jià)公式：土地價(jià)格＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地出讓金)×年期修正系數(shù)(二)計(jì)算步驟1．用收益還原法計(jì)算實(shí)例C價(jià)格(105/8%)×[1-1/(1+8%)50]＝]284.516(元/平方米)2．用市場(chǎng)比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)P第一步：分別計(jì)算三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250.868(元/平方米)B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228.013(元/平方米)C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213.094(元/平方米)第二步：采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)單位面積不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝(1250.868+1228.013+1213.094)/3＝1230.658(元/平方米)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)＝1230.658×4800＝590.716萬(wàn)元3．應(yīng)用成本逼近法計(jì)算土地總價(jià)第一步：土地取得費(fèi)：18萬(wàn)元/畝＝270(元/平方米)第二步：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：1.5億元/平方米＝150(元/平方米)第三步：計(jì)算利息：270×[(1+6%)1+150×[(1+6%)0.5-1)＝20.634(元/平方米)第四步：計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：(270+150)×12%＝50.400(元/平方米)第五步：成本地價(jià)：270+150+20.634+50.400＝491.034(元/平方米)第六步：土地增值收益：491.034×20%＝98.207(元/平方米)第七步：目前剩余年期44.5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值(491.034+98.207)×[1-1/(1+7%)44.5]＝560.219(元/平方米)第八步：土地使用權(quán)總價(jià)＝560.219×6000＝336.131萬(wàn)元4．計(jì)算建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－土地總價(jià)＝590.716-336.131＝254.585萬(wàn)元5．計(jì)算建筑物毀損價(jià)值建筑物毀損價(jià)值＝254.585×70%＝178.21萬(wàn)元6．保險(xiǎn)公司理賠額度保險(xiǎn)公司理賠額度＝178.21×80%＝142.57萬(wàn)元知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析36、某甲房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過(guò)調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1.8km2，進(jìn)行“七通一平”開(kāi)發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30%。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費(fèi)用為10萬(wàn)元/畝，將生地開(kāi)發(fā)成“七通一平”土地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等為1.4億元/km2。開(kāi)發(fā)期為3年，每年開(kāi)發(fā)費(fèi)用及管理費(fèi)用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40%、30%，20%。貸款年利率一年期為6%、二年期為7%、三年期為8%；投資利潤(rùn)率為12%。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r(jià)格的20%，土地還原利率為6%。1998年起至2004年地價(jià)上漲幅度為每年增長(zhǎng)2%。2002年某乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在其中3000m2的A地塊上建成綜合寫字樓并對(duì)外出租。寫字樓面積6200m2，耐用年限50年，殘值率為4%。目前該類建筑的重置價(jià)格為1800元/m2，建筑物還原利率為8%。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測(cè)算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7.42%，請(qǐng)問(wèn)是否正確?標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)用成本逼近法計(jì)算土地價(jià)值1．計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)。1.8×1000×1000×150＝2.7億元2．計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＝1.4×1.8/[1.8×(1-30%)]＝200元/平方米總開(kāi)發(fā)費(fèi)用：200×1.8×0.7＝2.52億元3．計(jì)算利息利息＝2.7×8%×3+2.52×40%×[(1+8%)2.5-1)+2.52×35%×[(1+7%)1.5-1]+2.52×25%×[(1+6%)0.5-1)＝0.648+0.21386+0.09421+0.01862＝0.97469億元4．計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)＝(2.7+2.52)×12%＝0.6264億元5．計(jì)算土地增值土地增值(①+②+③+④)×20%＝1.36422億元6．計(jì)算無(wú)限年期地價(jià)①+②+③+④+⑤＝8.18531億元7．計(jì)算50年期地價(jià)P＝(①+②+③+④+⑤)×[1-1/(1+6%)50]＝7.7409億元8．地價(jià)修正到2004年7．7409×(1+2%×6)＝8.6698億元9．單位面積地價(jià)＝8.6698/[1.8×(1-30%)]＝688.08元/平方米總地價(jià)＝3000×688.08＝2064240元(二)計(jì)算建筑物現(xiàn)值建筑物年折舊＝1800×6200/46＝242609元建筑物現(xiàn)值＝1800×6200-242609×2＝10674782元(三)計(jì)算綜合還原利率應(yīng)用公式：R＝(r1L+r2B)/(L+B)＝(6%×2064240+8%×106747822)/(2064240+10674782)＝7.68%因此丙咨詢公司測(cè)算的房地綜合還原利率不正確。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）模擬試卷第3套二、情景分析題(本題共5題，每題1.0分，共5分。)現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1993年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：(1)在當(dāng)?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5%；(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。21、根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析22、關(guān)于收益還原法的適用范圍正確的是()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析23、該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：(一)解題思路(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。(二)公式與計(jì)算步驟1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式房地年純收益：房地年總收益－年總費(fèi)用建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益－建筑物年純收益有限年期土地價(jià)格＝土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]2．計(jì)算步驟(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。①該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。年租金收益＝月租金收入×12月＝30×12＝360(萬(wàn)元)押金年運(yùn)用收益＝押金×押金收益率＝60×5%＝3(萬(wàn)元)年總收益＝年租金收益+押金年運(yùn)用收益＝360+3＝363(萬(wàn)元)②計(jì)算房地年總費(fèi)用。年總費(fèi)用＝月平均費(fèi)用×12月＝15×12＝180(萬(wàn)元)計(jì)算房地年純收益。房地年純收益＝房地年總收益－房地年總費(fèi)用＝363－180＝183(萬(wàn)元)(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，殘值率為0。建筑物現(xiàn)值＝重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限＝4000×2500×(50-5)/50＝900(萬(wàn)元)建筑物年純收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率＝900×8%＝72(萬(wàn)元)(3)計(jì)算土地年純收益。土地年純收益＝房地年純收益－建筑物年純收益＝183－72＝111(萬(wàn)元)(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為45年。土地總價(jià)格＝土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]＝111/6%×[1-1/(1+6%)(50-5)]＝1715.6(萬(wàn)元)(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格。土地單位面積價(jià)格＝土地總價(jià)格/土地面積＝1715.6×10000/1000＝17156(元/平方米)24、假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變(使用年期為補(bǔ)辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期)，則該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：(1)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為35年。土地總價(jià)格＝土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]＝111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]＝1609.3(萬(wàn)元)(2)計(jì)算土地單位面積價(jià)格：土地單位面積價(jià)格＝土地總價(jià)格/土地面積＝1609.3×10000/1000＝16093(元/平方米)25、假如該地區(qū)土地市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，適用于市場(chǎng)比較法，且市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價(jià)格將采用何種方法()。標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析三、計(jì)算題(本題共6題，每題1.0分，共6分。)26、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場(chǎng)，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上1～4層為商場(chǎng)，面積4000平方米，5～16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40%地價(jià)款后即可開(kāi)工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。又根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元/平方米，銷售稅費(fèi)為售價(jià)9%；商場(chǎng)和車位用于出租，同類型、同檔次商場(chǎng)日租金按可出租面積計(jì)算為5元/平方米，可出租面積占總建筑面積的70%，每個(gè)汽車位租金為地下480元/月，地上400元/月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按租金的30%計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場(chǎng)及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上車位平均為500元/個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3%，假設(shè)資金投入方式為第一年60%，第二年40%。目前貸款年利率為8%，投資回報(bào)率為20%，土地還原率為7.5%，商場(chǎng)的房地產(chǎn)綜合還原率為7%，建筑物還原率為8.5%，試算該開(kāi)發(fā)公司開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的最低地價(jià)款。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題該題與綜合計(jì)算題有許多類似之處，所不同的是：①對(duì)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報(bào)率未給出計(jì)算基數(shù)。審題時(shí)還要特別注意題目中所提到的“地價(jià)款”的具體含義。(二)方法選擇與解題思路1．方法選擇根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值可通過(guò)收益還原法間接求出。因地價(jià)款為分期支付，可能會(huì)給應(yīng)試者帶來(lái)疑惑，是否需要分期計(jì)算利息。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價(jià)款為分期支付，但實(shí)際上題目中所提到的“地價(jià)款”即為開(kāi)發(fā)前一次性投入的地價(jià)款。因此．仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價(jià)款總額，乘以40%即可得到開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。2．解題思路先用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，再用剩余法計(jì)算土地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式全額地價(jià)＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建安費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)－利息－稅金－利潤(rùn)2．計(jì)算步驟(1)計(jì)算開(kāi)發(fā)總價(jià)值。①住宅部分：5000×9600＝4800(萬(wàn)元)②商場(chǎng)和地下停車場(chǎng)部分：商場(chǎng)租金＝5×4000×365×70%＝511(萬(wàn)元)地下停車場(chǎng)租金＝60×480×12＝34.56(萬(wàn)元)租金總收入＝511+34.56＝545.56(萬(wàn)元)有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)＝545．56X30%＝163．668(萬(wàn)元)租金純收入＝545.56-163.668＝381.892(萬(wàn)元)價(jià)格＝381.892/7%[1-1/(1+7.5%)48]＝5243.56(萬(wàn)元)③地上停車位部分：租金收入＝400×50×12＝24(萬(wàn)元)稅費(fèi)＝24×30%＝7.2(萬(wàn)元)租金純收入＝24-7.2＝16.8(萬(wàn)元)價(jià)格：16.8/7.5%×[1-1/(1+7.5%)48]＝217.04(萬(wàn)元)④合計(jì)：4800+5243.56+217.04＝10260.60(萬(wàn)元)(2)建安成本及專業(yè)費(fèi)。①商場(chǎng)和地下部分＝2500×6000×(1+3%)＝1545(萬(wàn)元)②住宅部分＝2000×9600×(1+3%)＝1977.6(萬(wàn)元)③地上停車位部分＝50×500×(1+3%)＝2.58(萬(wàn)元)④合計(jì)：1545+1977.6+2.58＝3525.18(萬(wàn)元)(3)銷售稅費(fèi)：5000×9600×9%＝432(萬(wàn)元)(4)利息：利息＝總地價(jià)×[(1+8%)2-1]+3525.18×60%×[(1+8%)1.5-1]+3525.18×40%×[(1+8%)0.5-1]＝0.1664×總地價(jià)+314.14(萬(wàn)元)(5)利潤(rùn)：利潤(rùn)＝(總地價(jià)+3525.18)×20%＝0.2×總地價(jià)+705.04(萬(wàn)元)(6)余值：余值＝總價(jià)值－建安成本及專業(yè)費(fèi)－銷售稅費(fèi)－利息－利潤(rùn)即總地價(jià)：10260.60-3525.18-432-(0.1664×總地價(jià)+314.14)-(0.2×總地價(jià)+705.04)1.3664×總地價(jià)＝5284.24總地價(jià)＝3867.27(萬(wàn)元)(7)開(kāi)發(fā)商須交納總地價(jià)的40%，即3867.27×40%＝1546.91(萬(wàn)元)(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1．難點(diǎn)剩余法中利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。該題計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建安成本與專業(yè)費(fèi)之和。2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析(1)被分期支付地價(jià)款所迷惑，僅對(duì)地價(jià)款的40%計(jì)算利息。(2)在計(jì)算地上停車位價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的采用了綜合還原率。(3)對(duì)用于出租的商場(chǎng)、停車位也計(jì)算了銷售稅費(fèi)。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析27、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有企業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整)。2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算出兩種形式的土地價(jià)格。(2)梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料，審查時(shí)需留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等?！鞘袌?chǎng)調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對(duì)象情況是否一致。(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對(duì)題目中所提供的市場(chǎng)調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。(二)方法選擇與解題思路1．方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評(píng)估。2．解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年?；舅悸肥窍雀鶕?jù)題目所給條件確定評(píng)估方法，然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格；將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49年期價(jià)格；將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用于該宗地的計(jì)算公式土地價(jià)格＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)。2．計(jì)算步驟(1)選擇計(jì)算方法：根據(jù)題意．本題適用于成本逼近法(2)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)：10×10000/666.67＝150(元/平方米)(3)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：8×10000/666.67＝120(元/平方米)(4)利息(按單利計(jì)算)：150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%＝11.55(元/平方米)(5)利潤(rùn)：(150+120)×10%＝27(元/平方米)(6)土地成本價(jià)格：150+120+11.55+27＝308.55(元/平方米)(7)49年期的土地成本價(jià)格：308.55×11-1/(1+6%)49]＝290.79(元/平方米)(8)49年期的土地出讓金：(9)計(jì)算單位地價(jià)：290.79+29.90＝320.69(元/平方米)(10)計(jì)算總地價(jià)：320.69×3000＝96.21(萬(wàn)元)(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1．難點(diǎn)對(duì)于成本逼近法應(yīng)用的測(cè)試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對(duì)應(yīng)試者估價(jià)能力的考察，且在以下兩方面增加了難度。(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。(2)土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。在對(duì)土地成本價(jià)格和土地出讓金進(jìn)行年期修正時(shí)，要考慮成本價(jià)格(無(wú)限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)的計(jì)算只用一個(gè)算式表述，或前面缺少解題方法說(shuō)明等。(2)未統(tǒng)一價(jià)格單位或面積換算錯(cuò)誤。解題過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格單位要統(tǒng)一，中間過(guò)程既可使用“元/平方米”，也可使用“萬(wàn)元/畝”，但最終單位地價(jià)要換算成“元/平方米”。面積換算是成本逼近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，歷次考試多有涉及，“畝”與“平方米”之間的換算，可采用“1畝＝666.67平方米”或“1畝＝1/0.0015平方米”。(3)利息計(jì)算中計(jì)息期取值錯(cuò)誤。需計(jì)算利息的項(xiàng)目為土地取得費(fèi)與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期即1年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計(jì)息期為0.5年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費(fèi)與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息差異，計(jì)息期均按一年或半年計(jì)算。本題土地開(kāi)發(fā)周期未超過(guò)1年，在按年計(jì)息的前提下，可按單利計(jì)算利息，若開(kāi)發(fā)周期在一年以上，則需按復(fù)利計(jì)算。(4)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)之和，利息一般不作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。(5)未做年期修正或修正錯(cuò)誤。如未考慮土地成本價(jià)格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無(wú)限年期將兩者一并修正為49年期價(jià)格；僅對(duì)土地成本價(jià)格進(jìn)行年期修正；錯(cuò)將土地剩余使用年期確定為50年。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析28、企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬(wàn)平方米綜合大樓和2萬(wàn)平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元/平方米，公寓售價(jià)為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第1年投入40%，第2年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%。根據(jù)以上條件，試計(jì)算：(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格；(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問(wèn)甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題(1)明確題目要求。本題設(shè)有兩問(wèn)，即求取宗地在規(guī)劃條件下價(jià)格和甲方應(yīng)得公寓面積。其中求取宗地價(jià)格是問(wèn)題的關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。(2)了解有關(guān)資料。要弄清哪些屬于估價(jià)對(duì)象資料，哪些屬于市場(chǎng)調(diào)查資料。關(guān)于市場(chǎng)調(diào)查資料，本題主要給出了房地產(chǎn)售價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其投入情況，利息率、利潤(rùn)率、銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)值，對(duì)這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法。(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。如本題中的利潤(rùn)率，要明確是投資利潤(rùn)率，還是銷售利潤(rùn)率，否則很容易造成誤用。同時(shí)，由于第二問(wèn)涉及甲乙房地實(shí)物交換的問(wèn)題，還要明晰雙方認(rèn)同的交換條件。(二)方法選擇與解題思路1．方法選擇本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，不難想到可采用剩余法倒算地價(jià)。2．解題思路(1)宗地地價(jià)求取思路。先計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值；然后分步計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等；從總開(kāi)發(fā)價(jià)值中將以上各項(xiàng)成本(包括利息、利潤(rùn))一一扣除，即可得到待估宗地總價(jià)；宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。首先要明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，即總地價(jià)＝部分綜合樓價(jià)格+部分公寓價(jià)格，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。具體求取思路是先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得14000平方米綜合樓價(jià)格，然后在總地價(jià)中將其扣除，即可得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià)；再用甲方應(yīng)得公寓總價(jià)除以公寓的約定單價(jià)，計(jì)算結(jié)果即為甲方應(yīng)得公寓面積。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式地價(jià)＝房地產(chǎn)售價(jià)－建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)－投資利息－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)2．計(jì)算步驟方法一：(1)選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。(2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。6000×4+4500×2＝33000(萬(wàn)元)(3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)。2100×4+1800×2＝12000(萬(wàn)元)(1)計(jì)算投資利息。地價(jià)＝正(1+5.5%)2-1)+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1]＝596.75+0.113×地價(jià)(5)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。33000×15%＝4950(萬(wàn)元)(6)銷售稅費(fèi)。33000×5.5%＝1815(萬(wàn)元)(7)計(jì)算土地總價(jià)。地價(jià)＝33000-12000-596.75-0.1130×地價(jià)-4950-1815地價(jià)＝12253.59(萬(wàn)元)(8)計(jì)算單位地價(jià)。單位地價(jià)＝12253.59/20＝612.68(萬(wàn)元/畝)＝9190.20(元/平方米)(9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。14000平方米綜合樓價(jià)格＝14000×6000×90%＝7560.0(萬(wàn)元)甲方可得公寓總價(jià)＝12253.59-7560.0＝4693.59(萬(wàn)元)甲方可得公寓面積：4693.59×10000/(4500×90%)＝11589.11(平方米)即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。方法二：(1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。(2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。6000×4+4500×2＝33000(萬(wàn)元)(3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)。2100×4+1800×2＝12000(萬(wàn)元)(4)計(jì)算投資利息。利息＝12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1]＝596.75(萬(wàn)元)(5)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。33000×15%＝4950(萬(wàn)元)(6)銷售稅費(fèi)。33000×5.5%＝1815(萬(wàn)元)(7)計(jì)算土地總價(jià)。地價(jià)＝(33000-12000-596.75-4950-1815)÷(1+5.5%)2＝13638.25÷1.1130＝12253.59(萬(wàn)元)(8)計(jì)算單位地價(jià)。單位地價(jià)＝12253.59÷20＝612.68(萬(wàn)元/畝)＝9190.20(元/平方米)(9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。14000平方米綜合樓價(jià)格＝14000×6000×90%＝7560.0(萬(wàn)元)甲方可得公寓總價(jià)＝12253.59-7560.0＝4693.59(萬(wàn)元)甲方可得公寓面積＝4693.59×10000÷(4500×90%)＝11589.11(平方米)即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1．難點(diǎn)本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)用剩余法測(cè)算地價(jià)過(guò)程中，利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。利息的計(jì)算基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)，但計(jì)息期不同，待估地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期即2年；而建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的計(jì)息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點(diǎn)一次性投入)，第1年投入的40%，計(jì)息期應(yīng)為1.5年；第2年投入的60%，計(jì)息期為0.5年。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價(jià)。對(duì)于待估地價(jià)利息的計(jì)算，既可在投資利息計(jì)算中考慮，也可在最后求取地價(jià)時(shí)考慮，兩種方法的計(jì)算結(jié)果完全相同。(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。一是要考慮等價(jià)交換原則；二是要以雙方認(rèn)可為前提，即按照雙方約定的價(jià)格作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不一定與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致：乙用部分房地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償甲的地價(jià)款，房地產(chǎn)價(jià)格按售價(jià)的90%確定，房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔(dān)銷售稅費(fèi)的前提下，雙方認(rèn)同的約定價(jià)格為市場(chǎng)售價(jià)的90%。為此，在測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不必考慮稅費(fèi)給付問(wèn)題。2．常見(jiàn)問(wèn)題分析(1)關(guān)于利息計(jì)算。在利息測(cè)算過(guò)程中，應(yīng)試者經(jīng)常會(huì)犯如下錯(cuò)誤：①待估地價(jià)漏計(jì)利息；②在開(kāi)發(fā)期超過(guò)1年的情況下，錯(cuò)誤地采用單利計(jì)息；③忽略了地價(jià)款與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)投入時(shí)間與方式的差異，造成計(jì)息期取值錯(cuò)誤。(2)利潤(rùn)計(jì)算。未看清題中所給利潤(rùn)率的真實(shí)內(nèi)涵，誤將銷售利潤(rùn)率當(dāng)作投資利潤(rùn)率，將待估地價(jià)與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。(3)交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。可供選擇的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有市場(chǎng)價(jià)格、賣方實(shí)際得到價(jià)格、雙方約定價(jià)格等．本題中用于交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。應(yīng)試者往往在這一問(wèn)題上含糊不清，要么直接采用市場(chǎng)價(jià)格，要么采用賣方實(shí)際得到價(jià)格(扣除銷售稅費(fèi)后價(jià)格)。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析29、某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的3%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.3%。目前該建筑物重置價(jià)為1500元/平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5%和6%。試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)答案：審題(1)將題目瀏覽一遍，構(gòu)思解題方法。(2)仔細(xì)查看，并思考哪些條件有用，用于哪一步，還缺少什么條件，需通過(guò)什么方法求得。(3)在具體細(xì)節(jié)上要留意：①題目中給出了哪兩種還原率，這對(duì)確定解題思路至關(guān)重要；②看清土地出讓年期及起止年月、建筑物建成年月、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等，最好將其標(biāo)注在時(shí)間軸上；③注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月、還是按年計(jì)算；是單位建筑面積租金、還是可出租面積租金。(二)方法選擇與解題思路1．方法選擇從題目中所給條件，應(yīng)考慮采用收益還原法。2．解題思路先根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，求得房地純收益；再通過(guò)房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率．采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無(wú)限年期公式：a＝v×r計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，需采用有限年期公式：P＝a/r×[1-1/(1+r)n]2．計(jì)算步驟(1)選擇計(jì)算方法：本題適用于收益還原法(2)總收益計(jì)算：采用客觀收益，以30元/月計(jì)年總收益＝30×450×12＝162000(元)(3)計(jì)算出租總費(fèi)用：年稅金＝20×