【論建筑物區(qū)分所有權(quán)制度2500字】

論建筑物區(qū)分所有權(quán)制度目錄TOC\o"1-2"\h\u8031論建筑物區(qū)分所有權(quán)制度 115946一、引言 16877二、我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)立法缺陷 222241（一）共有部分的定義及范圍存在缺失和不足 229006（二）關(guān)于車位、車庫(kù)的規(guī)定欠妥 211150（三）未對(duì)業(yè)主大會(huì)作出明確規(guī)制 216745三、關(guān)于我國(guó)共有權(quán)立法的完善建議 220083（一）更加明確共有部分的定義及范圍 29782（二）明確對(duì)車庫(kù)、車位歸屬的規(guī)定 38766（三）完善對(duì)業(yè)主自治機(jī)制的規(guī)定 325694四、結(jié)論 331429[參考文獻(xiàn)] 3[摘要]20世紀(jì)的住房商品化改革后，中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加快，人口迅速向城鎮(zhèn)集中，人地關(guān)系的緊張，致使高層住宅成了人們的優(yōu)先選擇。由此形成建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，共有權(quán)定性范圍，相關(guān)的法律保護(hù)等多個(gè)問題。所以本文對(duì)美國(guó)，法國(guó)和德國(guó)等國(guó)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)問題的相關(guān)立法進(jìn)行了分析，對(duì)于我國(guó)的法律對(duì)于其沒有對(duì)于業(yè)主大會(huì)進(jìn)行明確的規(guī)范和對(duì)于車位的規(guī)定、車庫(kù)規(guī)定欠合理等方面進(jìn)行了討論，提出了改進(jìn)意見。[關(guān)鍵詞]建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有權(quán)；共有部分；完善建議一、引言建筑物區(qū)別所有權(quán)的共有權(quán)，指業(yè)主根據(jù)法律享有的權(quán)利、彼此商定、以及所簽訂合同，對(duì)于專有部分之外的其他共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在法治體系還不完善的今天，確定共有部分的范圍、共有權(quán)實(shí)現(xiàn)立法還不完善，其有關(guān)立法規(guī)定多分散在物權(quán)法中、管理管理?xiàng)l例等等中，尚未形成一個(gè)系統(tǒng)條款來保護(hù)共有權(quán)和共有部分。它的遺漏，使共有權(quán)在實(shí)踐中沒有受到應(yīng)有的保障，權(quán)利受到侵犯的情況非常嚴(yán)重。二、我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)立法缺陷（一）共有部分的定義及范圍存在缺失和不足目前的法治發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重落后于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，現(xiàn)行相關(guān)法律沒有明確規(guī)定共有部分和非共有部分的界限，針對(duì)共有部分進(jìn)行定義，也沒有做出合理的說明。盡管最高人民法院出臺(tái)了有關(guān)司法解釋，并解釋了公用部分的范圍，但其共有部分范圍的劃分還缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性和邏輯性，仍然難以填補(bǔ)立法缺陷，不利于具體實(shí)踐。（二）關(guān)于車位、車庫(kù)的規(guī)定欠妥車位，車庫(kù)使用權(quán)應(yīng)屬于土地使用權(quán)人，因?yàn)樗菍儆谕恋氐母街?，所以根?jù)相關(guān)法律，在具體條件下，處于中位、車庫(kù)使用權(quán)還將歸開發(fā)商，成為開發(fā)商侵害業(yè)主共有權(quán)行為的沃土，例如，開發(fā)商違反公平交易的原則，就把車位、車庫(kù)另租給或者賣給第三方，這一雙重交易將對(duì)區(qū)分所有權(quán)人造成嚴(yán)重?fù)p失。（三）未對(duì)業(yè)主大會(huì)作出明確規(guī)制國(guó)內(nèi)現(xiàn)有立法對(duì)業(yè)主大會(huì)性質(zhì)未作明確的規(guī)定，也沒有給予它在法律中與之相對(duì)應(yīng)的的位置。由于法律規(guī)定存在不足，也就是沒有對(duì)業(yè)主大會(huì)的內(nèi)外法律關(guān)系作出明確的規(guī)定，致使業(yè)主大會(huì)在實(shí)踐中不可避免地出現(xiàn)了許多問題，從而使業(yè)主自治機(jī)制不能起到應(yīng)有的效果。另一方面，對(duì)于應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)而未召集的情形也沒有規(guī)定救濟(jì)途徑，使業(yè)主大會(huì)也難以發(fā)揮維護(hù)業(yè)主共有權(quán)的功能。三、關(guān)于我國(guó)共有權(quán)立法的完善建議（一）更加明確共有部分的定義及范圍由于侵犯共有權(quán)所產(chǎn)生的多數(shù)爭(zhēng)議，說到底是因?yàn)榈怯洸磺?，?dǎo)致共有部分歸屬不清或者專有部分和共有部分邊界不清。針對(duì)共有部分進(jìn)行定義，可分為排除、列舉與推定這三類模型，排除式缺點(diǎn)是不能明確定義共有部分范圍；列舉式則不能詳細(xì)的說出所有的共有部分；如果將其定為推定式，則需要澄清共有部分各方面特征。然而，由于在約定共有部分時(shí)，共有部分的從屬性與不可分割性兩大特點(diǎn)尚不清楚，所以只用一種模式，無法明確定義共有部分，因此結(jié)合各模型，運(yùn)用排除式與列舉式結(jié)合的方法居多、用推定式作為輔助方式確定共有部分，最之有效。這就基本上既清楚權(quán)屬，本實(shí)用新型可以有效降低業(yè)主和業(yè)主間爭(zhēng)議的產(chǎn)生，減少開發(fā)商侵權(quán)，當(dāng)爭(zhēng)議出現(xiàn)時(shí)，還有利于共有權(quán)保護(hù)的實(shí)現(xiàn)。（二）明確對(duì)車庫(kù)、車位歸屬的規(guī)定車輛停放問題很受業(yè)主重視，各國(guó)對(duì)車庫(kù)、車位歸屬規(guī)定不一，有專有和共有之分。從我國(guó)的國(guó)情來看，把它定為共有，應(yīng)該是比較合適的。一是因?yàn)橐?guī)定共有部分概念的理由，是為服務(wù)每個(gè)業(yè)主現(xiàn)實(shí)中需求而把車位或車庫(kù)被定性為專有部分附屬物，這也是與車庫(kù)的設(shè)置初衷相一致的；二是能較大程度地避免開發(fā)商侵犯區(qū)分所有權(quán)人的行為；最后是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，買得起車的人多了，如果把車位、車庫(kù)指定共有，可以解決更多的問題，例如避免對(duì)車位所屬產(chǎn)生糾紛。（三）完善對(duì)業(yè)主自治機(jī)制的規(guī)定使業(yè)主大會(huì)能夠真正發(fā)揮包括維護(hù)業(yè)主共有權(quán)所應(yīng)發(fā)揮的作用，就必須從法律上厘清業(yè)主大會(huì)內(nèi)，外部法律關(guān)系的問題。內(nèi)部關(guān)系上有待澄清，業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是管理區(qū)分所有權(quán)人的全體財(cái)產(chǎn)，實(shí)行業(yè)主自治組織，也就是業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議；業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)；業(yè)主對(duì)自己所擁有共有權(quán)中的共有部分，不僅可以在所有權(quán)中行使使用權(quán)，收益權(quán)，還承擔(dān)著合理使用和管理保護(hù)等責(zé)任。而外部關(guān)系，就是例如業(yè)主大會(huì)和居民委員會(huì)、政府或物業(yè)的問題。四、結(jié)論公民本人一旦因?yàn)樽陨淼呢?cái)產(chǎn)，聲譽(yù)等權(quán)益被建筑商、個(gè)體工商戶，企業(yè)等單位侵犯，不要去做任何過激和不正當(dāng)?shù)男袆?dòng)來為自己討回公道，例如，對(duì)政府部門的圍堵，影響了政府的正常辦公、集體坐擁道路，影響交通秩序等等不良行為，才能更好保障自身的權(quán)益，最好通過法律途徑來解決產(chǎn)權(quán)不明和服務(wù)上的爭(zhēng)議，這可以讓社會(huì)秩序得到較好的運(yùn)轉(zhuǎn)，更好地保障了共有權(quán)。[參考文獻(xiàn)][1]胡敬濤.淺談建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)[J].東岳論叢,2009,1:181.[2]趙海云,王文彬,余瑩.房產(chǎn)面積產(chǎn)權(quán)屬性及其實(shí)現(xiàn)[J].測(cè)繪通報(bào),2013,9:36.[3]艾爾肯,方博.論建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)——透過《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定分析[J].湖北社會(huì)科學(xué),2010,1:155.[4]丁可夫.淺談建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)[J].福建教育學(xué)院學(xué)報(bào),2011,1:24.[5]沙風(fēng).建筑物區(qū)分所有人之共有權(quán)的性質(zhì)[J].行政與法,2000,6:53.[6]劉昭陽.論建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)[J].法制與社會(huì),2015,6:272.[7]周樹基.美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理[M].北京：北京大學(xué)出版社，2005：66.[8]尹田.法國(guó)物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2009：70。[9][德]鮑爾，施蒂爾納.張雙根譯.德國(guó)物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2006：93.[10]陳華彬.論建筑物區(qū)分所有權(quán)的剝奪——基于對(duì)德國(guó)法和日本法的分析[J].法商研究,2011:141.[11]陳曉林.建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)制度爭(zhēng)議