碧桂園滬蘇區(qū)域張家港暨陽(yáng)湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳滬蘇區(qū)域張家港暨陽(yáng)湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)張家港碧桂園項(xiàng)目管理部2015年

12月24日

目錄前置策劃二報(bào)建策劃三工程策劃四營(yíng)銷(xiāo)策劃五策劃背景一一、策劃背景-城市概況張家港在“整體城市，一城四區(qū)”市域空間結(jié)構(gòu)指引下，中心城區(qū)“北延”、“東拓”、“西控”、“南限”，拉開(kāi)大城市空間格局。對(duì)中心城區(qū)-楊舍鎮(zhèn)要有計(jì)劃有重點(diǎn)地推進(jìn)其更新改造與環(huán)境綜合整治，調(diào)整舊城功能結(jié)構(gòu)，提升基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套水平，改善人居環(huán)境，傳承城市文化。區(qū)位規(guī)劃：張家港市整體規(guī)劃在“整體城市，一城四區(qū)”市域空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，提出構(gòu)建綜合服務(wù)能力強(qiáng)大的楊舍中心城區(qū)加外圍多個(gè)專(zhuān)業(yè)性產(chǎn)業(yè)板塊的“核心+外圍專(zhuān)業(yè)板塊”（金港片區(qū)、鳳凰片區(qū)、錦豐片區(qū)、樂(lè)余片區(qū)）的整體空間格局，打造高效交通與優(yōu)質(zhì)生態(tài)的雙網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

產(chǎn)業(yè)：規(guī)劃形成“一核一帶、核心引領(lǐng)”的市域產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)：張家港中心城區(qū)以都市型產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)聚集核心區(qū)；依托沿江港口聚集先進(jìn)制造業(yè)，包括先進(jìn)制造業(yè)集中區(qū)、臨港物流園區(qū)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)空間三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

經(jīng)濟(jì)：張家港2014年GDP為2180億，同比增長(zhǎng)6%，按戶(hù)籍人口計(jì)算，人均GDP為23.77萬(wàn)元。全國(guó)縣級(jí)市排名第3，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高，經(jīng)濟(jì)水平高。人口：全市常住人口125萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口92萬(wàn)。其中，楊舍區(qū)鎮(zhèn)總面積153平方公里，常住人口78萬(wàn)人，戶(hù)籍人口45.5萬(wàn)人。張家港一、策劃背景-城市布局經(jīng)蘇虞張上錫張高速公路，蘇州至張家港全長(zhǎng)僅70公里左右，用時(shí)僅45分鐘，是去往蘇州最快捷的交通干道。S338省道為江蘇省內(nèi)的一條重要通道，通達(dá)太倉(cāng)和上海。芙蓉大道東段是一條縱貫東西向的干線公路，途徑澄江、山觀、周莊等江陰各鎮(zhèn)。張家港市片區(qū)分布圖地塊基本信息占地：120畝容積率：2.24地價(jià)：500萬(wàn)元/畝總價(jià)：6億樓面地價(jià)：3348元/㎡付款時(shí)間:2015年12月總地價(jià)20%（保證金）2015年12月總地價(jià)30%（交地）2016年2月（地1）地價(jià)50%2016年12月（地2）地價(jià)50%建筑限高：75m商業(yè)比例：4000-8000㎡之間物業(yè)服務(wù)用房：7‰是否具備開(kāi)工條件：是重要交通節(jié)點(diǎn)距離/用時(shí)路徑步行街1.5公里/5分鐘金港大道市政府3.5公里/9分鐘東環(huán)路澳洋醫(yī)院385米/3分鐘（步行）南苑西路暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校1.5公里/3分鐘北莊路河南西路暨陽(yáng)湖休閑公園450米/5分鐘（步行）南苑西路金港大道

長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站1.6公里/4分鐘南苑東路華昌路蘇虞張公路本案張家港市政府一、策劃背景-項(xiàng)目概況地塊位于張家港市城南板塊，屬于楊舍鎮(zhèn)中心城區(qū)；地塊地勢(shì)平坦，高壓線入地，東至公共綠地及河西南路，西至市政道路，北至公共綠地，南至暨陽(yáng)湖大道。居住定位改善型住宅。地塊距離張家港市政府3.5公里，9分鐘車(chē)程；距離市沙州路步行街1.7公里，5分鐘車(chē)程；距離暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校約1.5公里，3分鐘車(chē)程；距離暨陽(yáng)湖生態(tài)公園450米，5分鐘步行即達(dá)；城東文化商住區(qū)城西生態(tài)居住區(qū)張家港碧桂園城南商貿(mào)高新區(qū)a.地段優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)，緊鄰步行街b.交通優(yōu)勢(shì)：出行便捷，交通可達(dá)性c.教育優(yōu)勢(shì)：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，九年一貫制d.環(huán)境優(yōu)勢(shì)：暨陽(yáng)湖畔，雙公園咫尺e.配套優(yōu)勢(shì)：澳洋醫(yī)院，中油泰富酒店區(qū)位優(yōu)勢(shì)城北科教研發(fā)區(qū)市中心商圈本案一、策劃背景-項(xiàng)目周邊環(huán)境目標(biāo)地塊154321、雅美閣小區(qū)5、澳洋醫(yī)院4、湖東花苑地塊現(xiàn)狀2、中昊檀宮3、暨陽(yáng)湖大道地塊環(huán)境-1地塊環(huán)境-2一、策劃背景-項(xiàng)目周邊配套澳洋醫(yī)院特點(diǎn)說(shuō)明景觀現(xiàn)狀暨陽(yáng)湖生態(tài)公園功能定位現(xiàn)狀高端居住、生態(tài)、休閑區(qū)周邊配套現(xiàn)狀沙州路步行街、澳洋醫(yī)院、東湖苑幼兒園、暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（含初中）、汽車(chē)貿(mào)易廣場(chǎng)、長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站、中油泰富酒店暨陽(yáng)湖生態(tài)/休閑公園暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校沙州路步行街（北）長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站中油泰富酒店（東）汽車(chē)貿(mào)易廣場(chǎng)東湖苑幼兒園北莊路華昌路河西路暨陽(yáng)湖大道、馨苑路本案一、策劃背景-區(qū)位交通錫張高速暢達(dá)蘇州城區(qū)S338省道暢達(dá)上海太倉(cāng)S338省道暢達(dá)上海太倉(cāng)芙蓉大道暢達(dá)江陰各鎮(zhèn)一、策劃背景-項(xiàng)目學(xué)區(qū)介紹周邊教育配套現(xiàn)狀（公立學(xué)校）地塊學(xué)區(qū)為暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校，包括小學(xué)部和中學(xué)部，其中在2015年初三年級(jí)模擬考試排名中，該校平均總分名列第三，升學(xué)率較高，小學(xué)在當(dāng)?shù)刂攘己?。與當(dāng)?shù)刈詈媒逃涮拙嚯x距暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校，1.5km，車(chē)程3min。地塊學(xué)區(qū)配套方案地塊可配套當(dāng)?shù)刂容^高的小學(xué)及中學(xué)。暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)/初中部）梁豐初中第二中學(xué)第一中學(xué)梁豐小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)113/4223本案市場(chǎng)政策限貸政策：首套房首付25%，利率實(shí)行基準(zhǔn)利率（部分銀行可以打9折）；二套房首付比例不低于45%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；對(duì)于本地已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)兩套住房的家庭，如已經(jīng)還清貸款，以首套房計(jì)算，如以貸款方式購(gòu)買(mǎi)第三套住房，則首付比例30%。預(yù)售條件：（1）按提供的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；（2）七層以下的商品房項(xiàng)目完成基礎(chǔ)工程；七層以上（含七層）的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，完成基礎(chǔ)和三層結(jié)構(gòu)工程。?資金監(jiān)控：

（1）貨幣資本金：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑(7層至11層)280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米。所監(jiān)管的必須是貨幣資金，不得以保函、信用證等沖抵。（基礎(chǔ)完成退40%，主體完成退40%，交付退20%）；（2）需簽訂監(jiān)管協(xié)議，設(shè)定監(jiān)管賬戶(hù)，預(yù)售款監(jiān)管至少當(dāng)月銷(xiāo)售額的20%。一、策劃背景-市場(chǎng)政策一、策劃背景-商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)目標(biāo)市場(chǎng)（主城區(qū)-楊舍鎮(zhèn)）近三年商品住宅用地成交時(shí)間成交面積（畝）可開(kāi)發(fā)建筑面積（萬(wàn)㎡）地銷(xiāo)比成交均價(jià)（萬(wàn)/畝）樓面價(jià)（元/㎡）201510416/24515982014288470.474012455201312941301.66446423合計(jì)1686193///目標(biāo)市場(chǎng)（主城區(qū)-楊舍鎮(zhèn)）近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況商品房施工面積（萬(wàn)㎡）施銷(xiāo)比商品房竣工面積（萬(wàn)㎡）現(xiàn)銷(xiāo)比商品房存量面積(萬(wàn)m2)存銷(xiāo)比商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)m2)商品房銷(xiāo)售額（億元）人均銷(xiāo)售面積(m2)2014146.41.4789.40.9038（約2600套已取得預(yù)售證但未售）90（約6000-7000套未來(lái)新推貨量）1.399.899.282.2201393.81.1478.10.95//82.683.48/201285.41.3460.80.96//63.6//合計(jì)325.6/228.3///246//備注：1、據(jù)房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)2015年1-9月全市商品房交易面積達(dá)118萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)年底達(dá)157萬(wàn)平米，近幾年成交量呈遞增趨勢(shì)；結(jié)論：2014年主城區(qū)商品房存量面積128萬(wàn)㎡，按照上一年商品房（或商品住宅）銷(xiāo)售面積，需1.3年才能消化。其中土地市場(chǎng)自2013出讓高峰期后近兩年主城區(qū)住宅成交大幅遞減，共4宗，約392畝。一、策劃背景-周邊競(jìng)品分析張家港市政府暨陽(yáng)湖生態(tài)公園12345距市中心1.7公里，5分鐘市中心圈1.5公里，3分鐘結(jié)論：市區(qū)樓盤(pán)單價(jià)在8.7K至16K之間，整體去化率約70%，品牌開(kāi)發(fā)商不多，主要為本地小型企業(yè)，開(kāi)發(fā)能力一般，但產(chǎn)品品質(zhì)較高。目前售價(jià)最高樓盤(pán)為朗詩(shī).國(guó)泰城（定位為科技型高端產(chǎn)品），去化最快的為二環(huán)外的吾悅廣場(chǎng)（定位剛需、總價(jià)低、貼臨主城）。市二環(huán)曼巴特購(gòu)物廣場(chǎng)暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)、初中）目標(biāo)地塊面積：約120畝，A地塊54畝，B地塊66.1畝。容積率：2.24限高：75m地價(jià)：500萬(wàn)/畝總價(jià)：6億樓面價(jià)：3348元/平米中銳尚城國(guó)際⑤占地：100.5畝容積率：2.0建面：12萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層面積：90~140m2均價(jià)：毛坯1.2萬(wàn)/m2開(kāi)盤(pán)：2012-5去化：2015.4交房，剩余約20套。（尾盤(pán)）世茂九溪墅④占地：971畝容積率：1.3建面：125.4萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層、別墅面積：86~185m2均價(jià)：毛坯1.3萬(wàn)/m2開(kāi)盤(pán)：2013-12去化：高層共11棟，一期在售985套，剩300套，月均去化50套。朗詩(shī)國(guó)泰城①占地：86.1畝容積率：2.2建面：12.64萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層面積：124~180m2均價(jià)：精裝1.6萬(wàn)/m2開(kāi)盤(pán)：2014-4-26去化：共11棟，900余套，一期400余套，剩40余套。吾悅廣場(chǎng)（二環(huán)外）

③占地：197畝容積率：3.8建面：61.5萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層、酒店式公寓面積：88~142m2均價(jià)：毛坯8700-9000元/m2開(kāi)盤(pán)：2014-4-26去化：一期已售完，二期剩600多套，月均去化150多套。金廈陽(yáng)光錦程②占地：380畝容積率：2.5建面：85萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層面積：93.8~144m2均價(jià)：毛坯9000-9500元/m2（140以上產(chǎn)品毛坯定價(jià)11000元/m2）開(kāi)盤(pán)：2014-10去化：一期推出8棟，約800套，月均去化約55套。國(guó)際購(gòu)物中心一、策劃背景-周邊競(jìng)品分析項(xiàng)目大戶(hù)型產(chǎn)品類(lèi)型主力產(chǎn)品面積總價(jià)規(guī)劃套數(shù)剩余套數(shù)產(chǎn)品特征世茂·九溪墅平層、復(fù)式及別墅160-1100㎡200-2000萬(wàn)985350類(lèi)型多樣、環(huán)境好朗詩(shī)國(guó)泰城大平層142-156㎡220-280萬(wàn)674240主打科技牌，戶(hù)型方正、精裝暨陽(yáng)湖皇冠大平層205-345㎡267-1035萬(wàn)14055一線湖景、地段好、得房高、舒適、大氣，無(wú)學(xué)區(qū)結(jié)論：目前當(dāng)?shù)馗纳菩彤a(chǎn)品主要有大平層、復(fù)式、別墅等，面積從140至1100平米不等，價(jià)格也從200萬(wàn)至2000萬(wàn)不等，大部分采用毛坯交付。一、策劃背景-周邊競(jìng)品分析（1）周邊競(jìng)品——暨陽(yáng)湖皇冠一、策劃背景（周邊競(jìng)品分析）——世茂·九溪墅世茂·九溪墅規(guī)?？偨?25.4萬(wàn)㎡；占地

971畝；容積率1.3發(fā)展商張家港世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車(chē)程◆距市區(qū)：3.3公里，8分鐘車(chē)程◆距我司：2.8公里，5分鐘的車(chē)程位置城西港城大道與暨陽(yáng)湖大道交界處樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層，別墅近期產(chǎn)品價(jià)格高層均價(jià)12000-13000元/㎡（毛坯）開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售情況地塊分四期開(kāi)發(fā)，首期推985套，已售685套，月均去化40余套?？蛻?hù)群本地企業(yè)老板及中高收入人群樓盤(pán)特點(diǎn)/配套特點(diǎn)：綠化環(huán)境好，產(chǎn)品類(lèi)型多樣。配套：暨陽(yáng)湖公園、鏡湖公園、暨陽(yáng)湖水街、大成廣場(chǎng)。世茂九溪墅目標(biāo)地塊世茂九溪墅鳥(niǎo)瞰圖世茂九溪墅售樓處實(shí)景一、策劃背景-周邊競(jìng)品分析（1）周邊競(jìng)品——暨陽(yáng)湖皇冠一、策劃背景（周邊競(jìng)品分析）——朗詩(shī)·國(guó)泰城朗詩(shī)·國(guó)泰城規(guī)模總建面12.64萬(wàn)㎡；占地

86.1畝；容積率2.2發(fā)展商張家港保稅區(qū)國(guó)泰朗詩(shī)置業(yè)有限公司距離市區(qū)路程及車(chē)程◆距市區(qū)：3.5公里，8分鐘車(chē)程◆距我司：4公里，9分鐘的車(chē)程位置城東張家港市華昌路與城北路交匯處樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價(jià)格高層均價(jià)16000元/㎡（精裝綠色科技住宅）開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售情況共11幢，674套，剩下240余套，月均去化30套?？蛻?hù)群本地企業(yè)老板及中高收入人群樓盤(pán)特點(diǎn)/配套特點(diǎn)：科技住宅型高端住宅，恒溫、恒濕、恒氧；配套：文化中心、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、市民服務(wù)中心、澳洋順濟(jì)醫(yī)院朗詩(shī)國(guó)泰城目標(biāo)地塊朗詩(shī)·國(guó)泰城售樓處朗詩(shī)·國(guó)泰城鳥(niǎo)瞰圖朗詩(shī)·國(guó)泰城立面圖一、策劃背景（周邊競(jìng)品分析）——暨陽(yáng)湖皇冠（1）周邊競(jìng)品——暨陽(yáng)湖皇冠暨陽(yáng)湖皇冠規(guī)模總建面37萬(wàn)㎡；占地

416.7畝；容積率2.2發(fā)展商江蘇沙鋼集團(tuán)宏潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車(chē)程◆距市區(qū)：3.1公里，7分鐘車(chē)程◆距我司：2.4公里，4分鐘的車(chē)程位置城西港城大道與暨陽(yáng)湖大道交界處樓盤(pán)主力產(chǎn)品多層小高層近期產(chǎn)品價(jià)格高層均價(jià)13500元/㎡（毛坯）開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售情況總共292套房源，已售204套客戶(hù)群本地企業(yè)老板及中高收入人群樓盤(pán)特點(diǎn)/配套特點(diǎn)：環(huán)境好，西方現(xiàn)代園林風(fēng)格；配套：雙學(xué)區(qū)。實(shí)驗(yàn)小學(xué)（南校區(qū)）、暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校、暨陽(yáng)湖公園暨陽(yáng)湖皇冠目標(biāo)地塊立面圖暨陽(yáng)湖皇冠實(shí)景暨陽(yáng)湖生態(tài)公園全景一、策劃背景（周邊競(jìng)品分析）——金廈·陽(yáng)光錦程（1）周邊競(jìng)品——暨陽(yáng)湖皇冠金廈·陽(yáng)光錦程規(guī)模總建面90萬(wàn)㎡；占地

380畝；容積率2.5發(fā)展商張家港市金廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司距離市區(qū)路程及車(chē)程◆距市區(qū)：4公里，10分鐘車(chē)程◆距我司：2.2公里，5分鐘的車(chē)程位置城北梁豐生態(tài)園南側(cè)，長(zhǎng)途汽車(chē)站對(duì)面樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價(jià)格高層均價(jià)9500元/㎡（毛坯）（140㎡戶(hù)型售價(jià)在11000元以上）開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售情況總戶(hù)數(shù)4615套，目前一期900套，去化860余套，月均去化55套?？蛻?hù)群本地中低收入群及地區(qū)東南方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群樓盤(pán)特點(diǎn)/配套特點(diǎn)：純高層大型生態(tài)社區(qū)，Art-deco新古典主義建筑風(fēng)格配套：港城汽車(chē)站，中油泰富酒店金廈陽(yáng)光錦程目標(biāo)地塊金廈·陽(yáng)光錦程立面圖金廈·陽(yáng)光錦程鳥(niǎo)瞰圖金廈·陽(yáng)光錦程施工圖一、策劃背景（周邊競(jìng)品分析）——新城·吾悅?cè)A府（1）周邊競(jìng)品——暨陽(yáng)湖皇冠新城·吾悅?cè)A府規(guī)?？偨?3萬(wàn)㎡；占地

197畝；容積率3.82發(fā)展商張家港鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司距離市區(qū)路程及車(chē)程◆距市區(qū)：2.6公里，4分鐘車(chē)程◆距我司：2公里，3分鐘車(chē)程位置城南南二環(huán)路暨陽(yáng)湖公園南門(mén)正對(duì)面樓盤(pán)主力產(chǎn)品酒店式公寓、高層、商鋪近期產(chǎn)品價(jià)格高層均價(jià)8200-9000元/㎡（毛坯），公寓均價(jià)6500元/㎡開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售情況分兩期開(kāi)發(fā)，首期5幢樓售罄，二期7幢樓，剩600度套?？蛻?hù)群本地中低收入群及地區(qū)東南方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群樓盤(pán)特點(diǎn)/配套特點(diǎn)：集吃喝玩樂(lè)購(gòu)一站式的體驗(yàn)式城市綜合體。配套：暨陽(yáng)湖生態(tài)園、紅星美凱龍、九洲國(guó)際廣場(chǎng)、麥德龍等。新城吾悅廣場(chǎng)目標(biāo)地塊新城·吾悅廣場(chǎng)立面圖新城·吾悅廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖新城·吾悅廣場(chǎng)一、策劃背景-市場(chǎng)情況、產(chǎn)品策略（SWOT分析）1、地塊靠近暨陽(yáng)湖生態(tài)公園（開(kāi)放式），區(qū)位良好；2、地塊靠近金港大道，毗鄰暨陽(yáng)湖大道，交能便利；3、地塊距離暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校較近，約1.5公里，3分鐘車(chē)程；4、地塊為凈地，不存在拆遷補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問(wèn)題；5、地塊周邊醫(yī)院、超市、銀行、公園一應(yīng)俱全。1、地塊周邊有部分安置房；2、調(diào)研發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝似妹鳟a(chǎn)品，對(duì)精裝產(chǎn)品要求較高。1、目標(biāo)地塊與吾悅廣場(chǎng)屬于同一學(xué)區(qū)，其價(jià)格較低，均價(jià)8400-8700元/㎡（部分產(chǎn)品已漲至9000元/㎡），會(huì)與其形成對(duì)比（但是，吾悅樓盤(pán)在二環(huán)外，區(qū)位有一定劣勢(shì)）；2、當(dāng)?shù)匾汛嬖?40平以上大戶(hù)型產(chǎn)品，其中別墅存量較大。1、地塊周邊沒(méi)有新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)較小；2、地塊周邊舊小區(qū)較多，存在改善居住環(huán)境的潛在需求；3、本地品牌開(kāi)發(fā)商較少，目前僅有世茂、新城、恒大；4、常住人口125.25萬(wàn)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4.68萬(wàn)元，人口規(guī)模適中，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。機(jī)會(huì)威脅競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)一、策劃背景-項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析1、張家港城南板塊，楊舍鎮(zhèn)城區(qū)，緊鄰市中心商圈。2、周邊配套完善，項(xiàng)目南靠暨陽(yáng)湖生態(tài)公園及鏡湖生態(tài)公園，西接澳洋醫(yī)院地塊，東臨中油泰富五星酒店及長(zhǎng)途客運(yùn)站，是目前二環(huán)內(nèi)區(qū)位最佳的地塊。3、距暨陽(yáng)湖生態(tài)公園、鏡湖生態(tài)公園及城市中心、長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站均在10分鐘車(chē)程之內(nèi)，交通出行便捷。1、碧桂園品牌2、國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)3、區(qū)域升值空間大項(xiàng)目硬件競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目軟性競(jìng)爭(zhēng)力1、至好品牌：中國(guó)地產(chǎn)10強(qiáng)，千億房企，近300個(gè)項(xiàng)目享譽(yù)海內(nèi)外2、至好區(qū)域：張家港楊舍鎮(zhèn)城區(qū)地塊，升值空間巨大3、至好園林：多重立體景觀園林，每天生活在花園里4、至好服務(wù)：國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)，24小時(shí)貼心服務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力5、至好配套：緊鄰澳洋醫(yī)院、暨陽(yáng)湖生態(tài)公園、鏡湖生態(tài)公園、中油泰富五星酒店，周邊配套完善。6、便捷交通：路網(wǎng)通達(dá)，南北方向的主干道有河西南路等，東西方向的主干道有暨陽(yáng)湖大道、南苑西路。7、至好景觀：緊鄰暨陽(yáng)湖生態(tài)公園，新沙河濱河景觀帶，靜享水岸品質(zhì)生活。8、至好美宅：全城緊俏的精裝戶(hù)型設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)的精裝理念，精選優(yōu)質(zhì)環(huán)保建材八大賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目軟件競(jìng)爭(zhēng)力1、碧桂園品牌2、國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)3、區(qū)域升值空間大一、策劃背景-2015年成交情況分析1-10月份各面積段成交情況分析90＜≤90≤120＜120≤140＜140≤180＞180共計(jì)（套）1801181726499

256681014031

37511119810053

46814826291338

57530249117691

644431145318993

71231432857566

816614824711948

921918930017570

1018621030320885

小計(jì)（套）14921748281212379748263占比18%21%34%15%12%

產(chǎn)品月份成交統(tǒng)計(jì)注：2015年1-10月份張家港共計(jì)成交商品房8071套（含非城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。其中：90平米以下戶(hù)型占比18%，90平米至120平米戶(hù)型占比21%，120平米至140平米戶(hù)型占比34%，140平米至180平米戶(hù)型占比15%，180平米戶(hù)型占比12%（120平米以上累計(jì)占比為61%）。一、策劃背景-2015年成交情況分析2015年度張家港房地產(chǎn)成交套數(shù)（二手房）二手房成交套數(shù)（含市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月共計(jì)共計(jì)5193298178179278769496858588427619截止2015年10月底，張家港新房共計(jì)成交8071套，二手房共計(jì)成交7619套（注：目前城區(qū)內(nèi)，特別是二環(huán)內(nèi)，新貨供應(yīng)量較少）。一、策劃背景-項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)結(jié)論市場(chǎng)勁銷(xiāo)盤(pán)：銷(xiāo)售最好的新城·吾悅?cè)A府，2015年半年度銷(xiāo)冠1536套，目前月均去化150多套

裝修交付標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目以毛坯交付為主。價(jià)格小結(jié)：地塊所在的城南板塊洋房毛坯價(jià)格主要集中在8000-13500元/平米，區(qū)域以改善房源為主，其中兩房總價(jià)段主要集中在75-130萬(wàn)元，三房以上總價(jià)段集中在95-180萬(wàn)元；戶(hù)型小結(jié)：洋房供應(yīng)面積主要集中在90-180㎡，其中120-140㎡的最為熱銷(xiāo)，價(jià)格也從130萬(wàn)至185萬(wàn)，張家港改善性需求較為旺盛，小戶(hù)型主要以新市民人為主，大部分采用毛坯交付，目前主城區(qū)新房供貨較少；客戶(hù)定位一、策劃背景-項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析事項(xiàng)客戶(hù)特征1客戶(hù)特征2客戶(hù)特征3客戶(hù)特征4共性特征描述地域本地—本地—職業(yè)個(gè)體戶(hù)—公務(wù)員企事業(yè)高管置業(yè)目的改善婚房改善改善其他經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好公積金高購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)總價(jià)承受能力300萬(wàn)200萬(wàn)250萬(wàn)300萬(wàn)若按揭，首付90萬(wàn)60萬(wàn)7590萬(wàn)需求面積220—260m2120—140m2140—160m2180—260m2選取戶(hù)型YJ260YJ140YJ160YJ260預(yù)估首期去化套數(shù)20-30套200-260套300—400套20—30套結(jié)論：以改善型客戶(hù)為主，產(chǎn)品定位為140~260㎡的精裝四房及大平層，預(yù)估首期總?cè)セ考s80%。一、策劃背景-產(chǎn)品定位1、規(guī)劃“140-160四房+220-260大平層”產(chǎn)品，共14棟，1056套，整體呈環(huán)狀均勻分布于地塊中央及周邊；2、項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)街，占地8.3畝，主要沿暨陽(yáng)湖大道分布；3、高層主力產(chǎn)品為YJ140和YJ160，其中YJ140有416套，占高層總套數(shù)40%；YJ160有576套，

占高層總套數(shù)55%；4、高層精裝單價(jià)11000元/平米，YJ140貨值6.52億元，YJ160貨值11.3億元；5、預(yù)計(jì)首期總?cè)セ?0%（首次推售去化50%，剩余產(chǎn)品共分6個(gè)季度逐一去化）。產(chǎn)品定位一、策劃背景-產(chǎn)品溢價(jià)建議措施一：建議采用YJ140和YJ160為主力戶(hù)型。原因一：溢價(jià)能力強(qiáng)，“大面積段”產(chǎn)品在當(dāng)?shù)剌^“小面積段”定價(jià)高，如陽(yáng)光錦城140面積段較120面積段均價(jià)高1000元/平方。

原因二：去化有保證，市場(chǎng)上120平米以上戶(hù)型累計(jì)成交占比為61%；原因三：戶(hù)型有優(yōu)勢(shì)。1）一梯一戶(hù)，私家電梯廳，有尊貴感；2）南北通透、通風(fēng)性好；3）三臥朝南符合當(dāng)?shù)乜蛻?hù)居住習(xí)慣；4）戶(hù)型方正，面寬27.8m，開(kāi)間及進(jìn)深均較大。措施二：建議贈(zèng)送設(shè)備陽(yáng)臺(tái)、增加錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)物柜等，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)?shù)馗?jìng)品（普遍）贈(zèng)送面積較多，我司主力戶(hù)型YJ140得房率為83%，仍有提升空間。一、策劃背景-產(chǎn)品溢價(jià)建議措施三：建議引入“智能家居”，實(shí)現(xiàn)小投入、大賣(mài)點(diǎn)，如人臉識(shí)別門(mén)禁等。當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有競(jìng)品的溢價(jià)主要從兩個(gè)方面得到實(shí)現(xiàn)：一、憑借區(qū)位、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，如世茂、暨陽(yáng)湖皇冠；二、憑借科技住宅產(chǎn)品，如朗詩(shī)；一、策劃背景-產(chǎn)品溢價(jià)建議措施四：建議適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)及外立面品質(zhì)。一、策劃背景-產(chǎn)品溢價(jià)建議

目錄前置策劃二報(bào)建策劃三工程策劃四營(yíng)銷(xiāo)策劃五策劃背景一二、前置策劃-項(xiàng)目部組織架構(gòu)項(xiàng)目采用外判監(jiān)理A項(xiàng)目部組織項(xiàng)目總經(jīng)理許葉林項(xiàng)目副總經(jīng)理工程部經(jīng)理梁佳憲綜合部造價(jià)部營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)資部工程管理、監(jiān)理開(kāi)發(fā)報(bào)建資料員缺編工程（監(jiān)理）部開(kāi)發(fā)部人力/行政/后勤等土建工程師缺編成本控制營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)資金開(kāi)發(fā)報(bào)建陳良包瑜娜營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理待定王翠吳梅鑫財(cái)務(wù)經(jīng)理陳肖曦水電工程師高震生項(xiàng)目部項(xiàng)目副總1人綜合部1人開(kāi)發(fā)部2人工程部4人共計(jì)已到位6人。二、前置策劃-人員職責(zé)B項(xiàng)目部組織策劃部門(mén)姓名崗位責(zé)任分工綜合部許葉林項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。吳梅鑫綜合專(zhuān)員負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開(kāi)發(fā)部陳良開(kāi)發(fā)副經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。包瑜娜開(kāi)發(fā)主管工程（監(jiān)理）部梁佳憲工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。缺編土建工程師現(xiàn)場(chǎng)工程師。高震生水電工程師負(fù)責(zé)裝修，水電，市政配套等工作。缺編資料員負(fù)責(zé)圖紙，合同，收發(fā)文等工作設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期待定綜合樓單體方案1月12日綜合樓基礎(chǔ)圖1月22日綜合樓施工圖1月22日綜合樓裝修水電暖圖1月22日裝修設(shè)計(jì)院綜合樓裝修材料表1月22日綜合樓裝修水電條件圖1月27日綜合樓裝修施工圖1月27日綜合樓軟裝2月5日設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表1月22日板房裝修水電條件圖1月22日板房裝修施工圖1月22日板房軟裝1月27日綜合樓板房設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期待定地下室方案確定1月15日示范區(qū)周邊地下室施工圖1月22日景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案1月22日泳池施工圖1月22日?qǐng)@建施工圖2月2日水電結(jié)構(gòu)圖2月2日綠化施工圖2月6日管網(wǎng)及景觀設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院總平方案已完成總平施工圖1月22日待定貨量樁基圖1月22日貨量單體施工圖1月22日貨量區(qū)裝修水電暖圖2月5日貨量地庫(kù)圖1月27日永久性圍墻1月22日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖2月5日人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖待定景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖待定貨量區(qū)圖紙二、前置策劃-設(shè)計(jì)主線二、前置策劃-合約主線（展示區(qū)）序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1樁基工程2016.1.20一期2015.12.25未定標(biāo)2一標(biāo)段總承包工程2016.2.15一期2015.12.30議標(biāo)未定標(biāo)3臨水、臨電及活動(dòng)板房工程2016.2.1展示區(qū)范圍2016.1.5議標(biāo)未定標(biāo)4展示區(qū)綠化工程2016.4.15展示區(qū)范圍順茵未定標(biāo)5展示區(qū)園建工程2016.4.10展示區(qū)范圍2016.3.1議標(biāo)未定標(biāo)6鋁合金門(mén)窗工程2016.4.1樣板房、綜合樓2016.2.15議標(biāo)未定標(biāo)7室內(nèi)裝修工程2016.4.5樣板房、綜合樓2016.3.1議標(biāo)未定標(biāo)8石材工程（待定）2016.4.1綜合樓、架空層萬(wàn)方未定標(biāo)9泛會(huì)所裝修工程2016.3.30架空層2016.2.15議標(biāo)未定標(biāo)10亮化工程泛光照明2016.4.15展示區(qū)范圍昇輝未定標(biāo)11營(yíng)銷(xiāo)圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程2016.5.25展示區(qū)范圍區(qū)域辦公室采購(gòu)未定標(biāo)二、前置策劃-合約主線（貨量區(qū)）序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)（貨量區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1土石方工程2016.1.1一期前期部未定標(biāo)2基坑支護(hù)工程2016.1.25一期2015.12.25未定標(biāo)3鋁合金門(mén)窗工程2016.10.1一期2016.8.1未定標(biāo)4防火門(mén)工程2017.1.1一期集團(tuán)采購(gòu)部B類(lèi)甲指材——5室內(nèi)精裝修2017.1.1一期2016.10.1未定標(biāo)6入戶(hù)門(mén)工程2017.2.10一期采購(gòu)指定廠商——7石材工程2017.4.20一期萬(wàn)方——8現(xiàn)代家居2017.2.10一期現(xiàn)代家居——9欄桿工程2017.1.1一期集團(tuán)采購(gòu)部B類(lèi)甲指材——10消防工程2016.3.1一期2016.1.05未定標(biāo)11電梯工程2017.1.1一期通力——12智能化工程2017.4.10一期2017.2.10未定標(biāo)13園建工程2017.4.20一期2017.2.10——14綠化工程2017.4.20一期順茵——15泛光照明2017.4.15一期昇輝——16市政供水2017.4.1一期政府壟斷——17市政供電2017.4.1一期政府壟斷——18燃?xì)夤こ?017.4.1一期政府壟斷——19電視、網(wǎng)絡(luò)工程2017.4.1一期政府壟斷——二、前置策劃-采購(gòu)主線甲供供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包B類(lèi)）1防火門(mén)401月5日4月20日2淋浴屏風(fēng)301月5日5月20日3鋅鋼組合欄桿301月5日3月25日4入墻整體衣柜301月5日5月10日甲分包責(zé)任人：工程-梁佳憲

高震生區(qū)域-杜衛(wèi)尉序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類(lèi)（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）301月5日5月1日2配電箱301月5日4月1日3燈具類(lèi)401月5日5月1日4開(kāi)關(guān)面板301月5日4月1日5中央空調(diào)301月5日4月1日6電器類(lèi)（抽油煙機(jī)、其他）301月5日5月1日7路燈、草坪燈、高桿燈301月5日4月1日8室內(nèi)健身器材451月5日5月20日9石雕、銅雕、仿砂巖雕601月5日5月20日10戶(hù)外用品類(lèi)（游樂(lè)設(shè)施、花盆、陶罐、戶(hù)外家具）451月5日5月20日11精裝修類(lèi)（門(mén)、木地板、樓梯扶手、櫥柜）451月5日5月5日12家具（樣板房）451月5日5月18日13飾品（樣板房）451月5日5月19日14家具（綜合樓）451月5日5月15日15飾品（綜合樓）451月5日5月16日二、前置策劃-采購(gòu)主線供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包C類(lèi)）1鋁合金門(mén)窗及配件152月15日3月25日甲指乙供鋁合金、鋼材等序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1拋光磚、仿古磚301月5日4月1日2外墻涂料301月5日3月15日3內(nèi)墻涂料301月5日4月1日4反應(yīng)型防水卷材301月5日3月10日5火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)301月5日3月20日6電線201月5日4月1日7電纜201月5日4月1日甲指（簽三方合同）乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)一一一五、前置策劃—子公司材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃材料計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)時(shí)間紅線外苗木2016年4月15日紅線外草皮2016年4月20日商業(yè)街苗木2016年5月1日綜合樓后景觀苗木2016年5月10日紅線外草皮2016年5月10日商業(yè)街草皮2016年5月20日示范區(qū)擺件2016年5月25日材料計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)時(shí)間綜合樓亮化2016年4月15日商業(yè)街亮化2016年5月1日樣板房亮化2016年5月10日材料計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)時(shí)間綜合樓監(jiān)控2016年5月1日商業(yè)街監(jiān)控2016年5月10日順茵昇輝碧日所有子公司在項(xiàng)目啟動(dòng)后一周內(nèi)召開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)會(huì)，針對(duì)示范區(qū)的物料提前準(zhǔn)備，保證供貨充分，爭(zhēng)取提前到場(chǎng)。子公司總部對(duì)接人子公司現(xiàn)場(chǎng)對(duì)接人項(xiàng)目對(duì)接人碧日黎江震生萬(wàn)方石材李定順茵綠化劉江建定現(xiàn)代家居生衛(wèi)曙定昇輝——胡丹震生雅駿胡定待定子公司組織策劃二、前置策劃—子公司人員組織二、前置策劃-項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)放時(shí)間：2016-06-01項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2016-06-15開(kāi)放時(shí)間目標(biāo)：5.5個(gè)月現(xiàn)金回正目標(biāo)：7個(gè)月項(xiàng)目總貨值：21.2億(含地下車(chē)位)

土地獲利倍數(shù)：0.48首期供貨：10.42億凈利潤(rùn)率：13.66%全年(2016)銷(xiāo)售目標(biāo)：8.34億年化自有資金回報(bào)率：235%首期項(xiàng)目總?cè)セ剩?0%成就共享目標(biāo)：5400萬(wàn)二、前置策劃-經(jīng)營(yíng)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取方式勾地每畝單價(jià)(萬(wàn)元)500畝數(shù)120容積率2.24總地價(jià)（億元）6樓面地價(jià)（元）3358畝產(chǎn)利潤(rùn)（萬(wàn)元）241土地獲利倍數(shù)0.48銷(xiāo)售凈利率13.66%總可售面積(萬(wàn)㎡)17.6總銷(xiāo)售收入(億元)（不含地下車(chē)位）20IRR54%二、前置策劃-同心共享關(guān)鍵指標(biāo)同心共享關(guān)鍵數(shù)據(jù)重點(diǎn)預(yù)計(jì)投資峰值預(yù)計(jì)投入峰值4.93億按5%入股，需投入2467萬(wàn)元預(yù)計(jì)資金回正時(shí)點(diǎn)2016年7月年化投入金額約10000萬(wàn)元預(yù)計(jì)年化收益利潤(rùn)率13.66%，凈利潤(rùn)28934萬(wàn)預(yù)計(jì)年化投入收益率>235%預(yù)計(jì)分紅情況（按投入本金1000萬(wàn)計(jì)算）預(yù)計(jì)靜態(tài)收益率：49.15%預(yù)計(jì)收回資本金時(shí)間：2019年12月首次預(yù)分紅：2017年12月預(yù)分紅527萬(wàn)元根據(jù)測(cè)算，投入峰值49340萬(wàn)元。按照規(guī)定區(qū)域投資公司持股比例不高于10%，剩余可供投資額度4934萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2016年6月開(kāi)盤(pán)資金回籠后預(yù)留四個(gè)月，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)回正，立即投入新項(xiàng)目，賺取疊加收益。

目錄前置策劃二報(bào)建策劃三工程策劃四營(yíng)銷(xiāo)策劃五策劃背景一重點(diǎn)+難點(diǎn)總平及建施審查需加強(qiáng)與規(guī)劃局的溝通協(xié)調(diào)，日照、車(chē)位、綠化、建筑高度及相關(guān)地方法規(guī)需及時(shí)了解圖紙出圖速度、圖紙審查速度關(guān)系到整體進(jìn)度圖紙審查、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、施工許可均需網(wǎng)上申報(bào)，較為繁瑣，需提前做好準(zhǔn)備明確預(yù)售條件、價(jià)格備案、資金監(jiān)管等相關(guān)問(wèn)題三、報(bào)建策劃-重點(diǎn)、難點(diǎn)三、報(bào)建策劃-已的開(kāi)展工作發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、人防、供電水、燃?xì)?、消防、防雷等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況確定設(shè)計(jì)、環(huán)評(píng)、地勘單位獲取周邊市政道路管網(wǎng)信息、現(xiàn)場(chǎng)地形圖、基準(zhǔn)點(diǎn)移交詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告土地使用權(quán)合同、單位名稱(chēng)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建方案圖紙、文本等項(xiàng)目立項(xiàng)各項(xiàng)工作開(kāi)展中確定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)代辦單位以及房產(chǎn)資質(zhì)辦理2015/12/23前2015/12/25前完成2016年1月10日前完成中間報(bào)告2016年1月中旬2016年1月21日完成2016年1月中旬完成2016年3月20日完成確定環(huán)境影響評(píng)估，交通影響評(píng)估單位2016年12月31日完成三、報(bào)建策劃-報(bào)建政策開(kāi)、竣工要求辦理施工許可證、交付備案，其中規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收是重點(diǎn)開(kāi)工報(bào)建手續(xù)辦理按照蘇州張家港市相關(guān)要求預(yù)售條件按提供的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。七層以下的商品房項(xiàng)目完成基礎(chǔ)工程；七層以上（含七層）的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，完成基礎(chǔ)和三層結(jié)構(gòu)工程。貨幣資本金監(jiān)管政策多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑(7層至11層)280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米。所監(jiān)管的必須是貨幣資金，不得以保函、信用證等沖抵。（基礎(chǔ)完成退40%，主體完成退40%，交付退20%）需簽訂監(jiān)管協(xié)議，設(shè)定監(jiān)管賬戶(hù)，預(yù)售款監(jiān)管至少當(dāng)月銷(xiāo)售額的20%限購(gòu)/限價(jià)不限購(gòu)抗震設(shè)防等級(jí)六度融資條件

無(wú)冬歇期

無(wú)雨季

6月梅雨季開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：

94元/㎡；（扣除水電燃?xì)庖约吧⒀b水泥、墻改、貨幣資本金可退部分）土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：3%；土地交易費(fèi)1元/平方米優(yōu)惠政策

無(wú)四、報(bào)建策劃-報(bào)建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間責(zé)任人：陳良2015年12月22日前正在跟進(jìn)2015年12月29日2016年1月15日2014年2月6日地塊1資金全部付清2016年2月15日2016年3月16日2016年6月10日預(yù)售條件：含地下室高層完成首層結(jié)構(gòu)2019年1月20日工程于2018年7月5日綜合驗(yàn)收通過(guò)?？偲矫娑ò敢?guī)劃許可證辦理招投標(biāo)辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理消防圖審查五、報(bào)建策劃-兩證策劃日照分析審查其他局辦：房管民防消防市政鎮(zhèn)政府規(guī)劃交通綜合樓：2016年1月21日示范區(qū)：2016年1月21日貨量區(qū)：2016年1月21日立項(xiàng)人防設(shè)防防雷審圖規(guī)費(fèi)交納配套費(fèi)人防費(fèi)墻改白蟻防治規(guī)劃技術(shù)服務(wù)防雷設(shè)計(jì)審查面積預(yù)測(cè)等等綜合樓：2016年2月15日示范區(qū)：2016年2月15日貨量區(qū)：2016年2月26日地勘審查勘察、設(shè)計(jì)進(jìn)市備案設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人技術(shù)人員一覽表全套施工圖設(shè)計(jì)綜合樓：2016年2月5日示范區(qū)：2016年2月5日貨量區(qū)：2016年2月16日直接發(fā)包申請(qǐng)安全生產(chǎn)考核合格證書(shū)工程預(yù)算書(shū)與施工組織設(shè)計(jì)直接發(fā)包手續(xù)施工合同、專(zhuān)業(yè)分包、勞動(dòng)分包合同、監(jiān)理合同備案綜合樓：2016年2月19日示范區(qū)：2016年2月22日貨量區(qū)：2016年3月5日質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（五方責(zé)任主體簽字）安監(jiān)手續(xù)辦理（施工人員意外

傷害保險(xiǎn)）綜合樓：2016年2月23日示范區(qū)：2016年2月29日貨量區(qū)：2016年3月16日綜合樓：2016年2月26日示范區(qū)：2016年3月16日貨量區(qū)：2016年3月30日消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇及藍(lán)圖項(xiàng)目批文紅線圖用地許可證綜合樓：2016年3月8日示范區(qū)：2016年3月1日貨量區(qū)：2016年3月14日申報(bào)材料準(zhǔn)備貨幣資本金消防審核意見(jiàn)書(shū)或者聯(lián)系單施工圖審核報(bào)告建筑工程項(xiàng)目登記聯(lián)系單施工圖審查六、報(bào)建策劃-報(bào)建費(fèi)用（建筑面積暫按23萬(wàn)，報(bào)建費(fèi)用約11217萬(wàn)，其中含7248萬(wàn)可退，不含水電燃?xì)馔ㄐ烹娨暤荣M(fèi)用，平均報(bào)建費(fèi)用94元/平方米）建設(shè)工程規(guī)劃證：2800萬(wàn)其中白蟻30萬(wàn)、規(guī)劃服務(wù)23萬(wàn)、防雷36萬(wàn)、墻改184萬(wàn)、配套費(fèi)1725萬(wàn)、人防易地192萬(wàn)、散裝水泥460萬(wàn)、圖紙審查35萬(wàn)、地勘37萬(wàn)，人防相關(guān)費(fèi)用（檢測(cè)、審查、標(biāo)示、預(yù)案編制）20萬(wàn)、交評(píng)10萬(wàn)、道路開(kāi)口費(fèi)及占用公路20萬(wàn)、日照8萬(wàn)、檔案費(fèi)20萬(wàn)等施工證：6604萬(wàn)其中貨幣資本金6534萬(wàn)、民工保證金70萬(wàn)等預(yù)售證：5萬(wàn)其中網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)費(fèi)5萬(wàn)土地證：1808萬(wàn)契稅1800萬(wàn)元、土地交易費(fèi)8萬(wàn)

目錄前置策劃二報(bào)建策劃三工程策劃四營(yíng)銷(xiāo)策劃五策劃背景一張家港暨陽(yáng)湖項(xiàng)目里程碑計(jì)劃開(kāi)工圖5#4#1#2#3#6#7#11#8#9#10#13#14#12#苑區(qū)圖編號(hào)類(lèi)型

土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定開(kāi)工開(kāi)售竣工驗(yàn)收及備案交樓聯(lián)合驗(yàn)收層數(shù)建筑面積（㎡）交付標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)示范單位1綜合樓

（銷(xiāo)售中心）22400精裝2015-12-222016-2-152016-3-12016-6-152017-11-302017-11-30樣板房YJ140、YJ160（設(shè)置于6#、7#樓三層）1300精裝2016-3-20展示區(qū)非示范單位6#樓（YJ160,共1棟）2415960待定7#樓（YJ140,共1棟）184844待定貨量區(qū)21#-4#、11#樓（YJ140,共5棟）1852160待定2016-4-15#樓（YJ160,共1棟）24159601#-5#、11#地下室-1待定2016-4-1——38-10#、12-14#樓（YJ160共4棟；YJ140YJ260,各1棟）18-2487123待定待定待定待定8-10#、12-14#樓地下室-1待定待定待定待定待定備注：項(xiàng)目占地120畝，首期開(kāi)發(fā)占地約66畝，總貨值約21.2億元（含地下車(chē)位），總貨量約23萬(wàn)方。一一四、項(xiàng)目前置策劃—三通一平臨時(shí)施工道路2016年2月1日——臨時(shí)道路施工砼路面：磚渣路面：現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)道路及場(chǎng)地布置：1、地庫(kù)開(kāi)挖線范圍內(nèi)道路采用磚渣鋪設(shè)，開(kāi)挖線范圍之外采用砼路面。2、地庫(kù)開(kāi)挖線范圍內(nèi)的道路布置時(shí)避開(kāi)主樓。3、砼路面環(huán)繞四周，磚渣路面東西向、南北向均貫通，砼路面和磚渣路面相結(jié)合，滿(mǎn)足現(xiàn)場(chǎng)需要。施工通道四、項(xiàng)目工程前置策劃—三通一平臨時(shí)供水臨時(shí)供電2016年2月15日臨時(shí)用水施工；2016年2月15日臨時(shí)用電施工；500KVADN50DN50500KVA臨時(shí)供水、臨時(shí)供電方案一一四、項(xiàng)目工程前置策劃—臨設(shè)布置

由于地塊東面有空地，可用做臨設(shè)的場(chǎng)地，從成本角度考慮，為了節(jié)儉，項(xiàng)目臨設(shè)準(zhǔn)備以租賃為主，搭設(shè)為輔的方式。現(xiàn)場(chǎng)少量搭設(shè)板房，用于現(xiàn)場(chǎng)辦公和生活（獨(dú)立兩棟），方便生活和辦公，利用原有地塊的臨設(shè)可節(jié)省搶工期間搭設(shè)板房的費(fèi)用；地塊周邊有舊小區(qū)，可在周邊租房解決住宿問(wèn)題，其余可租賃集裝箱。面積成本備注辦公臨設(shè)及生活區(qū)100040萬(wàn)不含采購(gòu)類(lèi)住宿租賃5006萬(wàn)/年減少采購(gòu)類(lèi)地塊北至：公共綠地地塊東至：公共綠地及河西南路地塊南至：暨陽(yáng)湖大道地塊西至：市政道路項(xiàng)目臨設(shè)及生活區(qū)施工方臨設(shè)住宿租賃四、項(xiàng)目工程前置策劃—土方平衡此處為泳池，該處地勢(shì)較高，在原地貌處需平整后開(kāi)挖至設(shè)計(jì)標(biāo)高。此地塊地形南高北低，緩坡，考慮到南面地勢(shì)較高，場(chǎng)地平整時(shí)向北面低洼處內(nèi)倒，一次性回填至設(shè)計(jì)標(biāo)高，首期場(chǎng)地多余內(nèi)土方堆至二期地。此處地勢(shì)較較低，考慮為二期開(kāi)發(fā)，將一期多余土方和地下室挖方堆放在此地塊內(nèi)，待地庫(kù)完工后回填及平整此地塊。四、項(xiàng)目工程策劃—首期劃分兩個(gè)標(biāo)段工程項(xiàng)目(型號(hào))棟數(shù)總建筑面積(m2)綜合樓12400商業(yè)街/5600YJ140649004YJ160231920地下室-待定配電房2420社區(qū)菜場(chǎng)無(wú)/小計(jì)(不含地下室）1189344工程項(xiàng)目(型號(hào))棟數(shù)總建筑面積(m2)YJ140110252YJ160463441YJ260112981地下室-待定配電房3630社區(qū)、物業(yè)用房12269合計(jì)：1089573四、項(xiàng)目工程策劃—開(kāi)發(fā)節(jié)奏首期二期推貨日期2016.6.152017年初面積8.89萬(wàn)㎡8.7萬(wàn)㎡貨值10.42億9.58億1、二期貨量視開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況而定，推貨原則為以銷(xiāo)定產(chǎn)；2、項(xiàng)目預(yù)售條件:帶地下室的主體達(dá)到地上一層，不帶地下室的主體結(jié)構(gòu)達(dá)到地上三層;3、合理控制開(kāi)工時(shí)間，確保開(kāi)工后一個(gè)月能達(dá)到預(yù)售條件，保證供貨需求。四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)范圍示范區(qū)（紅色框線內(nèi)）類(lèi)型型號(hào)板房面積（㎡）苑區(qū)路址建議板房開(kāi)放時(shí)間板房裝修標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)單位綜合樓2400綜合樓2016/6/11412版精裝YJ140140暨陽(yáng)湖7幢1室YJ160160暨陽(yáng)湖6幢1室商鋪5000暨陽(yáng)湖大道北側(cè)毛坯合計(jì)建筑面積約2.82萬(wàn)平米占地面積約2.1萬(wàn)平米四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)參觀動(dòng)線示范區(qū)（紅色框線內(nèi)）1綜合樓、沙盤(pán)2室外泳池3YJ140洋房板房4YJ160洋房板房5綜合樓后景觀（綠化、鋪貼、小品等）21345四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)圍擋地塊周邊圍擋先行施工，一方面維護(hù)工地，另一方面起到宣傳的作用；示范區(qū)開(kāi)放前，將示范區(qū)與工地用廣告圍擋分割，參觀動(dòng)線中盡顯。備注：圍擋為紅色線條位置展示區(qū)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)2015-12-24樁基施工單位確定2015-1-20總包單位確定2015-1-20展示區(qū)總包開(kāi)工2015-2-16展示區(qū)基礎(chǔ)完成至正負(fù)零2016-3-5綜合樓及商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)封頂2016-3-18綠化施工進(jìn)場(chǎng)2016-4-15裝修工程完成2016-5-20市政工程完成2016-5-1園藝工程完成2016-5-10綠化工程完成2016-5-15拓荒完成2016-5-22展示區(qū)開(kāi)放2016-6-1四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一一一四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)施工示范區(qū)臨時(shí)用水臨時(shí)用水大致位置臨時(shí)用水沿趙莊路及暨陽(yáng)湖大道（或河西南路）預(yù)留2處接駁口；示范區(qū)設(shè)立專(zhuān)用、備用兩個(gè)接駁口，保證示范區(qū)用水不收影響；兩條線路供水，保證示范區(qū)用水不受影響。DN50DN50一一一四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)施工示范區(qū)臨時(shí)用電臨時(shí)用電大致位置臨時(shí)用電用電分兩處布置，一處位于項(xiàng)目西北側(cè)，另一處位于項(xiàng)目東北側(cè)，均為500KV；示范區(qū)和高層分別留有接駁口，保證各個(gè)總包用電不受干擾；兩條線路供電，保證示范區(qū)用電不受影響。500KVA500KVA四、項(xiàng)目工程策劃—場(chǎng)地布置貨量區(qū)施工平面布置塔吊布置臨時(shí)施工道路示范區(qū)范圍現(xiàn)場(chǎng)塔吊全部限位，保證不影響示范區(qū)參觀；臨時(shí)施工道路主要由北進(jìn)入，示范區(qū)開(kāi)放，西側(cè)道路無(wú)施工車(chē)輛進(jìn)出。石材堆場(chǎng)加工場(chǎng)四、項(xiàng)目工程策劃—停車(chē)場(chǎng)商鋪前方鋪貼完成，作為停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng),預(yù)計(jì)100個(gè)停車(chē)位（紅色線條部分）該部分根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)及工程進(jìn)度情況待定四、項(xiàng)目工程策劃—樁基施工一標(biāo)段樁基施工范圍二標(biāo)段樁基施工范圍一標(biāo)段樁基施工范圍二標(biāo)段樁基施工范圍開(kāi)工日期2016.1.20--完工日期2016.3.1--人數(shù)25--最先完成綜合樓，爭(zhēng)取2016.1.20日之前進(jìn)場(chǎng)該兩棟樓重點(diǎn)控制該兩棟樓重點(diǎn)控制（連同商鋪部分樁基）注：最先保證綜合樓及有樣板房樓棟的樁基施工；西側(cè)、北側(cè)商鋪部分連同主樓樁基同時(shí)施工，確保工期要求及展示效果。一一一四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)周邊高層施工進(jìn)度度節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間施工2016-3-12016-3-10基礎(chǔ)施工2016-3-12016-3-5完成至五層主體2016-3-62016-3-30五層砌體2016-3-132016-4-7五層粉刷（內(nèi)、外粉）2016-3-202016-4-10鋁合金窗框2016-3-312016-4-3欄桿安裝2016-3-312016-4-5裝修工程2016-3-302016-5-10外架拆除2016-5-112016-5-15節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間靜載2016-3-12016-3-6土方開(kāi)挖2016-3-102016-3-22基坑圍護(hù)2016-3-52016-3-23樁位復(fù)測(cè)與問(wèn)題樁處理2016-3-102016-3-22墊層及磚胎膜2016-3-112016-3-25防水及保護(hù)層2016-3-132016-3-27底板鋼筋綁扎2016-3-262016-4-25底板混凝土澆筑2016-4-262016-5-5-1層墻柱鋼筋綁扎2016-5-62016-5-11梁板鋼筋綁扎及支模2016-5-122016-5-24地下室頂板砼澆筑2016-5-252016-6-57#6#3#2#5#4#1#11#2#、3#、6#、7#樓進(jìn)度計(jì)劃（無(wú)地下室）1#、4#、5#、11#樓進(jìn)度計(jì)劃（有地下室）四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)重點(diǎn)區(qū)塊介紹第一重點(diǎn)：綜合樓及洋房板房第二重點(diǎn)：泳池及示范區(qū)綠化第三重點(diǎn)：南商鋪（含旁邊高層）及西商鋪第四重點(diǎn)：一期貨量區(qū)高層綜合樓四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)控制重點(diǎn)控制重點(diǎn)：羽毛球館、高支模、屋面羽毛球館、沙盤(pán)區(qū)大跨度高大支模（如有）；高支模內(nèi)架搭設(shè)與地坪硬化；上人屋面，嚴(yán)格控制防水、保溫構(gòu)造工序，材料提前下單，保證不漏單；提前將大堂移交裝修（3月30裝修開(kāi)始做輕鋼龍骨內(nèi)隔墻；土建與水電、裝修部分有效配合。工種人數(shù)木工50鋼筋工30泥工20水電工30裝修工80石材50總計(jì)160約2400m23-23砌體完成3-10一層結(jié)構(gòu)3-18結(jié)構(gòu)封頂3-16二層結(jié)構(gòu)3-5正負(fù)零3-1開(kāi)工3-28內(nèi)粉完成4-5外粉完成5-15裝修完成3-30石材進(jìn)場(chǎng)4-30石材完成3-30裝修進(jìn)場(chǎng)5-5外架落完5-25對(duì)外開(kāi)放負(fù)責(zé)人：--第一重點(diǎn)YJ140/160洋房樣板房四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)控制重點(diǎn)控制重點(diǎn)：圖紙、材料申購(gòu)與到貨裝修圖出來(lái)立刻下單，天天跟蹤，保證供貨及時(shí)；督促裝修單位落實(shí)材料計(jì)劃；室內(nèi)的木飾面找專(zhuān)業(yè)廠家。工種騰越招標(biāo)單位木工10045鋼筋工6030泥工4020水電工3010裝修工2020石材12050保潔員2010小計(jì)410175約300m25-10裝修完成/家私擺放（20人）3-30裝修進(jìn)場(chǎng)（40人）3-1開(kāi)工5-20家私擺放完成/保潔（15人）5-25展示負(fù)責(zé)人：--YJ140/160板房四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)控制重點(diǎn)園建及圍擋包裝園建：3月30日-4月10日景觀：4月11日-5月10日鋪貼：4月25日-5月10日管線：4月25日-5月15日圍擋：5月1日-5月15日泳池：結(jié)構(gòu)：3月30日-4月15日鋪貼：4月16日-5月5日第二重點(diǎn)控制重點(diǎn)：泳池設(shè)備、綠化負(fù)責(zé)人：--園建約1500m21、泳池機(jī)電設(shè)備安裝，泳池基礎(chǔ)換填；2、道路硬化與鋪貼；

（開(kāi)工前打通道路）3、交叉施工，設(shè)立車(chē)輛單循環(huán)道路。展示區(qū)綠化四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)控制重點(diǎn)控制重點(diǎn)：交叉施工道路通暢、工作面移交接；儲(chǔ)存綠化用土；綠化堆土，路側(cè)石安裝；大樹(shù)、中層、球、苗、草皮訂貨情況；約1500m25-5球苗種植（50人）4-25大樹(shù)種植（40人）4-30中層種植(40人）4-22土方堆修坡（30人）4-20場(chǎng)地移交5-12修剪（50人）5-15完工5-10草皮種植（80人）負(fù)責(zé)人：--人機(jī)80人挖機(jī)5臺(tái)鏟車(chē)5臺(tái)租借灑水車(chē)商鋪及周邊高層四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)控制重點(diǎn)（1）提前完成石材單位招標(biāo)立項(xiàng)，盡快出圖，做好石材深化設(shè)計(jì)；（2）與石材單位及總包單位進(jìn)行交底，確定外腳手架的搭設(shè)與修改方法，石材堆放場(chǎng)地硬化；（3）盡早完成圖紙深化，提前下單生產(chǎn)，確保材料按時(shí)到場(chǎng)或提前到場(chǎng)，安排專(zhuān)人跟進(jìn)材料下單采購(gòu)、生產(chǎn)及進(jìn)場(chǎng)情況；（4）提前考慮石材工人的住宿問(wèn)題，分區(qū)分段提供工作面；（5）督促石材單位盡快確定施工班組，提前進(jìn)場(chǎng)熟悉項(xiàng)目情況，制定施工計(jì)劃，編制應(yīng)急預(yù)案，采取各種確保按時(shí)完成。控制重點(diǎn)：石材到場(chǎng)、堆放、安裝掛石工期26天，兩家單位確保完成約8000m2負(fù)責(zé)人：--第三重點(diǎn)第三重點(diǎn)：南商鋪（含旁邊高層）及西商鋪一期貨量區(qū)高層四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)控制重點(diǎn)（1）提前做地勘與場(chǎng)地處理；（2）與地質(zhì)勘察院提前聯(lián)系，出基坑圍護(hù)圖紙；（3）針對(duì)3、4、5月份梅雨季節(jié)，提前做好預(yù)防措施，加快樁基施工進(jìn)度；（4）樁基施工與靜載盡可能提前做；（5）土方開(kāi)發(fā)路線與堆土點(diǎn)提前確認(rèn)?？刂浦攸c(diǎn)：樁基施工、基坑圍護(hù)約60120m2負(fù)責(zé)人：--第四重點(diǎn)第四重點(diǎn)：一期貨量區(qū)高層四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)夜間加班碘鎢燈（流動(dòng)布置）（預(yù)備30盞）高壓鈉燈架（9盞）依托塔吊設(shè)置夜間照明，專(zhuān)業(yè)電工值班；白天檢查，確保夜間加班不受燈光影響；碘鎢燈做成移動(dòng)照明燈架，隨時(shí)移換地方。做到：整個(gè)示范區(qū)燈火通明負(fù)責(zé)人：--四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)雨天施工檢查市政雨水管道，確保通暢；配齊水泵，不少于20臺(tái)；小雨不歇，中雨能干，大雨巧干；配齊雨衣，現(xiàn)場(chǎng)管理人員帶頭干。措施搶土方保支護(hù)土方施工抓住好天氣，加班加點(diǎn)，挖填一次性到位，充分考慮基坑搶地下保地上地下室及基礎(chǔ)施工緊羅密布，避免雨天影響工期，為地上節(jié)省工期搶臨路保暢通開(kāi)工前保證臨時(shí)道路完工，并形成環(huán)路，保證開(kāi)工后所有道路暢通搶主體保裝修主體施工加班加點(diǎn)，爭(zhēng)分奪秒，為裝修進(jìn)場(chǎng)施工做充分的準(zhǔn)備搶板房保貨量樣板房緊張有序施工，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，避免貨量施工觸犯同樣問(wèn)題搶結(jié)構(gòu)保預(yù)售結(jié)構(gòu)施工階段，保質(zhì)量，催進(jìn)度，保證預(yù)售不受工程因素影響搶展廳?？驮丛谑兄行奶崆巴晟瞥鞘姓箯d裝修，保證提早儲(chǔ)存客源，加大推售力度四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)趕工措施項(xiàng)目工程例會(huì)：每周日舉行一次。重點(diǎn)是內(nèi)部協(xié)調(diào)。參會(huì)人員為項(xiàng)目全體工程師，由項(xiàng)目總主持。工程監(jiān)理例會(huì)：每周舉行一次。重點(diǎn)是安全、質(zhì)量和進(jìn)度，參會(huì)人員為工程各參建單位，由項(xiàng)目工程部經(jīng)理主持。與總包協(xié)調(diào)會(huì)錯(cuò)開(kāi)。現(xiàn)場(chǎng)碰頭會(huì)：每天一次，重點(diǎn)是當(dāng)天的工作任務(wù)分工和具體事項(xiàng)協(xié)調(diào)，參會(huì)人員為各參建單位，由工程部經(jīng)理主持，在工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行。示范區(qū)進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)：視現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度實(shí)際情況安排不定期召開(kāi)。圓桌會(huì)：利用每天午餐時(shí)間，把各參建單位主要負(fù)責(zé)人匯集一起，共同討論現(xiàn)場(chǎng)事宜。四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)趕工措施開(kāi)工正負(fù)零主體封頂(綜合樓)外架拆除開(kāi)放5天2016-3-182016-5-52016-6-12016-3-52016-3-113天48天26天招拍掛摘牌2015-12-2290天完美開(kāi)放（內(nèi)控）69天四、項(xiàng)目工程策劃—示范區(qū)工期目標(biāo)備注：因蘇州地區(qū)辦證困難且項(xiàng)目摘牌臨近春節(jié)，故根據(jù)預(yù)期施工許可證取得時(shí)間編制該工期目標(biāo)1、按照集團(tuán)文件，同心共享，讓項(xiàng)目所有參與人員有成本意識(shí)；2、提前編制目標(biāo)成本和合約規(guī)劃，做好預(yù)控工作；3、全部門(mén)梳理目標(biāo)成本，盡可能做到目標(biāo)成本準(zhǔn)確；4、施工過(guò)程中熟悉圖紙，優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工工藝，降低成本；5、合理控制招標(biāo)和施工節(jié)奏，盡量避免趕工或工期延誤造成成本增加；6、堅(jiān)決貫徹以收定支，三邊三支；7、采用新技術(shù)、新工藝，盡可能的減少成本。1、實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本偏差率小于5%；2、成本考核排名區(qū)域前七名；目標(biāo)措施四、項(xiàng)目工程策劃—成本管控

目錄前置策劃二報(bào)建策劃三工程策劃四營(yíng)銷(xiāo)策劃五策劃背景一三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃時(shí)間事項(xiàng)2016年6月1日示范區(qū)開(kāi)放2016年6月15日盛大開(kāi)盤(pán)

營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)年度目標(biāo)8.34銷(xiāo)售目標(biāo)三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃1、貨量及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)張家港暨陽(yáng)湖項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年12月22日摘牌，2016年6月1日示范區(qū)完美展示，預(yù)計(jì)2016年6月15日盛大開(kāi)盤(pán)，其中開(kāi)盤(pán)首推貨量536套8.89萬(wàn)㎡10.42億（其中洋房8.90億，商鋪1.52億），2016年后續(xù)推出504套8.71萬(wàn)㎡9.58億（洋房），具體如下；五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃示范區(qū)貨量2016年貨量2016年后續(xù)貨量分類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型套數(shù)面積（㎡）金額（萬(wàn)元）示范區(qū)高層洋房YJ1403448445328高層洋房YJ160961596017556商鋪----小計(jì)

-13020804228842016年貨量高層洋房YJ1403104416048576高層洋房YJ160961596017556商鋪--800015200小計(jì)

-40668120813322016年后續(xù)貨量高層洋房YJ140721025211277高層洋房YJ1603846384170224高層洋房YJ260481303114334小計(jì)-5048712395836合計(jì)-1040176048200052三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃1、貨量及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)項(xiàng)目貨量分類(lèi)總可售貨值A(chǔ):2016年簽約目標(biāo)

A=B+C+D+E其中各階段簽約預(yù)估分解B：第一季度階段銷(xiāo)售占比

B/AC:第二季度階段銷(xiāo)售占比

C/AD:第三季度階段銷(xiāo)售占比

D/AE:第四季度階段銷(xiāo)售占比

E/A張家港暨陽(yáng)湖

流入存貨

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-16年新貨

10.42

8.34

-

-

6

72%

1.34

16%1

12%小計(jì)

銷(xiāo)售目標(biāo)分解說(shuō)明：張家港暨陽(yáng)湖碧桂園預(yù)計(jì)2015年12月22日摘牌，預(yù)計(jì)2016年6月1日示范區(qū)完美綻放、2016年6月15日盛大開(kāi)盤(pán)；開(kāi)盤(pán)當(dāng)月預(yù)計(jì)簽約6億，7月簽約0.5億，8月簽約0.4億，9月簽約0.44億，10月簽約0.6億，11月簽約0.2億，12月簽約0.2億，合計(jì)全年簽約8.34億，去化率80%；單位：億元三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃首期推貨

張家港暨陽(yáng)湖碧桂園開(kāi)盤(pán)首推貨量536套，預(yù)計(jì)貨值10.42億。16年總可售貨量（開(kāi)盤(pán)貨量）產(chǎn)品戶(hù)型套數(shù)面積（㎡）金額（萬(wàn)元）高層洋房YJ1403444900453904高層洋房YJ1601923192035112商鋪--800015200合計(jì)

53688924104216三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃2、首期貨量及戶(hù)型配比

張家港暨陽(yáng)湖碧桂園總占地120畝，容積率2.24；規(guī)劃為高層產(chǎn)品YJ140占比40%，YJ160占比55.4%，YJ260占比4.6%；首期戶(hù)型配比高層產(chǎn)品YJ140占比64%，YJ160占比36%；具體如下：產(chǎn)品戶(hù)型戶(hù)型結(jié)構(gòu)棟數(shù)套數(shù)面積套數(shù)占比高層YJ1402梯2戶(hù)74165925640%YJ1602梯2戶(hù)65769576155.4%YJ2602梯2戶(hù)148130314.6%高層小計(jì)

141040168048100%商鋪---8000-可售貨量小計(jì)-

141040176048100%五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—目標(biāo)、供貨計(jì)劃三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營(yíng)銷(xiāo)策劃—階段性推廣策略階段推廣策略：主標(biāo)：碧桂園再一城暨陽(yáng)湖畔旗艦巨作推廣方式：以戶(hù)外廣告輸出品牌信息，在主要目標(biāo)市場(chǎng)