長租公寓行業(yè)發(fā)展概覽報告2024-2026

2024-2026長租公寓行業(yè)發(fā)展概覽報告匯報人：井常修2024-08-01FROMBAIDUWENKU定義或者分類特點產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展歷程政治環(huán)境商業(yè)模式目錄CONTENTSFROMBAIDUWENKU經(jīng)濟環(huán)境社會環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點問題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢前景機遇與挑戰(zhàn)競爭格局經(jīng)濟環(huán)境社會環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險行業(yè)現(xiàn)狀目錄CONTENTSFROMBAIDUWENKU行業(yè)痛點問題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢前景機遇與挑戰(zhàn)競爭格局01定義或者分類特點FROMBAIDUWENKUCHAPTER什么是長租公寓長租公寓是房地產(chǎn)三級市場的一個新興行業(yè)，近三年來飛速發(fā)展，已經(jīng)形成一批規(guī)模化、專業(yè)化的品牌運營機構(gòu)。長租公寓運營方直接租賃業(yè)主房屋并進行裝修改造、配備家具家電，以單間的形式租賃給有租房需求的人群。長租公寓租戶沒有被逼遷的煩惱，且定價統(tǒng)一透明公開，因此市場接受度高。品牌長租公寓一般都配有“管家”，為租戶提供基本的租后服務(wù)，例如保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)等，甚至還會提供安保、公共娛樂空間。自2016年來，國家政府提出“租購并舉”，中國住房租賃市場進入發(fā)展新階段。長租公寓將大量低利用率的社會存量房與租戶需求相連接，顯著提升社會存量房使用效率與租戶體驗，是實現(xiàn)租售同權(quán)的最好實踐。長租公寓行業(yè)由于市場空間潛力巨大，不僅可以吸引資金投資、提高閑置房屋利用率、盤活無法交易的土地資源，同時還能夠解決城市住房緊張問題，因此近年來備受各方青睞。定義02產(chǎn)業(yè)鏈FROMBAIDUWENKUCHAPTER土地資源、住房修建、住房租賃上游裝修公司、家具家電商、物業(yè)保潔、銀行中游租客、業(yè)主下游產(chǎn)業(yè)鏈01020303發(fā)展歷程FROMBAIDUWENKUCHAPTER規(guī)?；墓I(yè)態(tài)開始形成，一些公司瞄準(zhǔn)了外企高管人群，因為2003年中國加入WTO，大量世界500強企業(yè)進駐帶來了外企高管的租住需求，所以國外的高端公寓品牌企業(yè)也紛紛進入中國。中國公寓品牌企業(yè)也開始提供五星級酒店的配套設(shè)施、統(tǒng)一班車、工作人員統(tǒng)一工裝，除了標(biāo)準(zhǔn)化和增值服務(wù)，價格也較歐美品牌低一到兩成，又有社區(qū)的氛圍，迅速的開創(chuàng)了國內(nèi)高端公寓市場。2008年迎來了另一個行業(yè)發(fā)展契機-北京奧運會，分布式酒店公寓開始快速發(fā)展，其后的金融危機使商住類房產(chǎn)項目不好運營，轉(zhuǎn)手給公寓企業(yè)運營。發(fā)展歷程2000至2010年2010至2012年2012至2013年2015年至今因為消費升級及年輕一代的消費需求，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)得到了快速發(fā)展。2011年，公寓這行業(yè)再次被推向風(fēng)口，美國一家名叫HomeAway公寓預(yù)訂網(wǎng)站所屬公司上市并且估值達20億美元，很快這種模式被國內(nèi)公司借鑒，短租公寓行業(yè)首次采用線上和線下融合模式，加上快速營銷，讓大家對長租公寓行業(yè)有了更新的認(rèn)知。因房地產(chǎn)市場進入平緩期，穩(wěn)定的市場供求關(guān)系衍生出了分布式的合租公寓需求，白領(lǐng)長租公寓全面發(fā)展，涌現(xiàn)了一批有潛力公寓企業(yè)，較為突出的公寓企從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電價格，給予住房租賃機構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠，推進REITS的試點等。租賃市場獲得了政策紅利，租購并舉的政策的施行推動也加速了長租公寓行業(yè)快速發(fā)展，各方逐漸進入長租公寓市場。04政治環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER描述住建部:《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》:2015年提出租售并舉多渠道發(fā)展模式，政府租賃平臺、住房租賃機構(gòu)等新方向出現(xiàn)在大眾眼界，自此中國租賃市場迎來政策紅利時代。發(fā)改委、住建部:關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見:2016年大力鼓勵住房租賃市場，并放寬住房公積金支付房租的條件。:購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度:這是國家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺政策以促進住房租賃市場的發(fā)展。在國家政府的帶動下，地方政府也紛紛跟進出臺相關(guān)政策，鼓勵扶持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展。政治環(huán)境1政治環(huán)境住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》:2015年提出租售并舉多渠道發(fā)展模式，政府租賃平臺、住房租賃機構(gòu)等新方向出現(xiàn)在大眾眼界，自此中國租賃市場迎來政策紅利時代。發(fā)改委、住建部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見:2016年大力鼓勵住房租賃市場，并放寬住房公積金支付房租的條件。05商業(yè)模式FROMBAIDUWENKUCHAPTER06經(jīng)濟環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量僅次于美國的唯一一個發(fā)展中國家。我國經(jīng)濟趕超我國人口基數(shù)大，改革開放后人才競爭激烈，大學(xué)生就業(yè)情況一直困擾著我國發(fā)展過程中。就業(yè)問題挑戰(zhàn)促進社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時解決，個人需提前做好職業(yè)規(guī)劃與人生規(guī)劃重中之重。公平就業(yè)關(guān)注經(jīng)濟環(huán)境07社會環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER總體發(fā)展穩(wěn)中向好我國總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，對于青年人來說，也是機遇無限的時代。關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時解決，對于個人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。就業(yè)問題與人才競爭我國人口基數(shù)大，就業(yè)問題一直是發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競爭激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國家發(fā)展。政治體系與法治化進程自改革開放以來，政治體系日趨完善，法治化進程也逐步趨近完美，市場經(jīng)濟體系也在不斷蓬勃發(fā)展。中國當(dāng)前的環(huán)境下描述了當(dāng)前技術(shù)發(fā)展的日新月異，包括人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算等前沿技術(shù)的涌現(xiàn)。技術(shù)環(huán)境需求增長、消費升級、技術(shù)創(chuàng)新等是行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動因素，推動了行業(yè)的進步。發(fā)展驅(qū)動因素行業(yè)壁壘包括資金、技術(shù)、人才、品牌、渠道等方面的優(yōu)勢，提高了新進入者的難度。行業(yè)壁壘我國經(jīng)濟不斷發(fā)展08技術(shù)環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER技術(shù)驅(qū)動技術(shù)環(huán)境的發(fā)展為行業(yè)帶來了新的機遇，是行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動力。創(chuàng)新動力技術(shù)環(huán)境的不斷創(chuàng)新和進步，為行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有力支持。人才需求技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進了人才的需求和流動，為行業(yè)的人才隊伍建設(shè)提供了機遇。團隊建設(shè)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展要求企業(yè)加強團隊建設(shè)，提高員工的技能和素質(zhì)，以適應(yīng)快速變化的市場需求。合作與交流技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進了企業(yè)間的合作與交流，推動了行業(yè)的整體發(fā)展。技術(shù)環(huán)境010203040509發(fā)展驅(qū)動因素FROMBAIDUWENKUCHAPTER發(fā)展驅(qū)動因素自2015年以來，國家及地方政府不斷出臺住房租賃市場相關(guān)政策，利好長租公寓長期發(fā)展。2015年住建部率先頒布了一系列長租公寓利好政策，例如《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》等通知，大力鼓勵住房租賃市場，并放寬住房公積金支付房租的條件。2016年，提出建立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，這是國家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺政策以促進住房租賃市場的發(fā)展。在國家政府的帶動下，地方政府也紛紛跟進出臺相關(guān)政策，鼓勵扶持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展。政策扶持有利長租公寓長遠(yuǎn)發(fā)展相較于住宅房屋價格的持續(xù)上漲居高不下，人均可支配收入增速遠(yuǎn)低于住宅房屋價格上漲速度，一線城市房價收入比均超過20倍，置業(yè)門檻顯著提高。各地政府為了打擊房地產(chǎn)投機行為，密集出臺樓市調(diào)控政策，例如提高首付額度，調(diào)高購房資格門檻，提高房貸利率等措施，置業(yè)門檻的提高使得一部分潛在購房者不得不放棄購房轉(zhuǎn)向房屋租賃市場購房需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨笞?013年起，中國結(jié)婚率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，截至2017年結(jié)婚率已從2013年的03%降至94%，這意味著越來越多的適婚年齡人群選擇保持單身或者推遲結(jié)婚年齡。另一方面，自2009年起，中國離婚率卻在不斷上漲，2017年中國離婚率已超3%。由于結(jié)婚率下降以及離婚率上升而產(chǎn)生的單身群體將更有可能選擇租賃房屋，擴大長租公寓市場需求。單身與新世代帶來租房需求各類指標(biāo)均標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場已從增量時代進入存量時代，且存量概念已擴展至全國，相對于傳統(tǒng)增量時代，存量時代的房地產(chǎn)行業(yè)運營和服務(wù)能力成為關(guān)鍵因素，以商用為目的地產(chǎn)行業(yè)例如物流地產(chǎn)與長租公寓等崛起。中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨拐點，進入存量時代10行業(yè)壁壘FROMBAIDUWENKUCHAPTER11行業(yè)風(fēng)險FROMBAIDUWENKUCHAPTER12行業(yè)現(xiàn)狀FROMBAIDUWENKUCHAPTER市場情況描述行業(yè)現(xiàn)狀2019年是國家提出“租售并舉”的第三個年頭，3年間租房大軍日漸浩蕩。更有機構(gòu)稱，到2020年，國內(nèi)租房人數(shù)有望達到9億。在巨大的市場需求面前，長租公寓的內(nèi)部環(huán)境及標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，日益受到租住群體及業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。乘市場及政策東風(fēng)的長租公寓行業(yè)，近年來增速飛快。資料顯示，2017年中國租房市場規(guī)模達38萬億元；有機構(gòu)預(yù)測，到2025年中國房屋租賃市場規(guī)模有望達到9萬億元。然而，在擴張過程中出現(xiàn)的房屋污染、標(biāo)準(zhǔn)化程度緩慢等問題，也曾制約行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。2019年，我國長租公寓市場規(guī)模已經(jīng)達到73萬億元。結(jié)合上述討論，購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉(zhuǎn)變、長租公寓具有獨特優(yōu)勢等，未來長租公寓市場發(fā)展前景廣闊，2025年市場規(guī)模有望突破3萬億元。與前兩年步入“大躍進”式快速發(fā)展的階段有所不同，2020年整個長租公寓行業(yè)則是被蒙上了一層陰霾，“爆雷”無疑成為了行業(yè)的年度熱詞，除了多次出現(xiàn)在新聞熱搜榜上的蛋殼公寓事件外，年內(nèi)全國還有多個不同規(guī)模的長租公寓品牌也都出現(xiàn)了問題。盡管年初的新冠疫情給整個社會都帶來了猝不及防的沖擊，長租公寓行業(yè)的確也遭遇了短期運營成本上升、房屋空置率走高等問題，整個行業(yè)的生存環(huán)境面臨著挑戰(zhàn)。行業(yè)現(xiàn)狀01市場份額變化2017年中國年租金規(guī)模約39萬億元，過去五年復(fù)合增長率為117%，由于國家租賃政策的頒布及未來租賃需求人口的上漲，未來中國租賃市場規(guī)模將迅速提升，未來五年房屋租賃市場規(guī)模復(fù)合增長率將達到175%，在2022年將達到95萬億規(guī)模。2017年中國的長租公寓品牌多達1200家以上，運營房屋數(shù)量已超200萬間()。大多分布在北上廣深一線城市及杭州、成都、武漢、天津、南京和蘇州等區(qū)域核心城市。按照平均每套月租金2000元計算，目前一年的交易額大致為480億元。而相較于萬億的租賃市場規(guī)模，長租公寓所占的比例還是相對較低。未來品牌化運營的長租公寓企業(yè)將越來越多，提升行業(yè)的集中度，標(biāo)準(zhǔn)化的長租公寓運營品牌不僅能提高租賃品質(zhì)、穩(wěn)定租賃關(guān)系，還能促進人口流動。行業(yè)現(xiàn)狀02市場情況我國進入存量房時代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模已達到3萬億元，每年新增租房規(guī)模達1000億元。近兩年來，在政策、市場、融資的風(fēng)口下，長租公寓成為眾多企業(yè)的標(biāo)配。2019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認(rèn)識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險。在政府主導(dǎo)推進下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額1201億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是4萬間的龍湖、5萬間的萬科和5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)行業(yè)現(xiàn)狀在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。01長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經(jīng)營質(zhì)量。從2019年的開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。0213行業(yè)痛點FROMBAIDUWENKUCHAPTER行業(yè)正處擴張期，盈利空間有限“內(nèi)憂外患”之下，長租公寓品牌拿房競爭趨于白熱化，導(dǎo)致“拿房難、拿房貴”已經(jīng)成為了長租公寓行業(yè)亟待解決的痛點問題。同時，在營銷、物業(yè)管理、人力開支等諸多方面，長租公寓企業(yè)仍然面臨著不小的成本壓力。諸多因素共同作用下，國內(nèi)長租公寓企業(yè)的租金回報率要顯著低于美國等發(fā)達國家水平。在產(chǎn)業(yè)鏈逐漸擴張而盈利模式尚不成熟的不對稱發(fā)展背景下，企業(yè)的盈利空間將十分有限。短時間內(nèi)，企業(yè)要想謀求持續(xù)發(fā)展，單純依靠租金差來實現(xiàn)盈利并不現(xiàn)實，而是應(yīng)該積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，尋找新的利潤增長點。運營能力要求較高，金融支持尚不成熟站在短期發(fā)展角度看，長租公寓品牌需要不斷打磨自身的運營能力，將利潤率逐步提升，強運營能力的公寓運營商會越來越受到金融機構(gòu)的青睞；而長期來看，市場對于REITs產(chǎn)品等退出渠道的需求將日益增多。事實上，長租公寓的成功與金融支持密不可分，美國長租公寓市場的發(fā)達與美國REITs的盛行便是很好的印證。對于長租公寓行業(yè)而言，REITs的成熟不僅可以使得公寓項目融資變得較為便捷，實現(xiàn)杠桿化發(fā)展，同時也會促進資金回流速度，延長中小企業(yè)的生命周期。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范尚不健全困擾著長租公寓行業(yè)的除了經(jīng)營、盈利模式等問題外，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的不健全也成為了行業(yè)良性發(fā)展的攔路虎。當(dāng)前，長租公寓行業(yè)缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則，有些公司開發(fā)公寓項目的流程非常嚴(yán)格，取得各類資質(zhì)和證照后才營業(yè)；有些公寓項目則缺乏部分資質(zhì)的情況下倉促開業(yè)，這就會造成消防、衛(wèi)生、違規(guī)隔斷等方面的諸多隱患，而這些隱患又會導(dǎo)致經(jīng)營者和用戶（住客）發(fā)生矛盾。此外，不少傳統(tǒng)酒店企業(yè)開始嘗試長租公寓業(yè)態(tài)，相比較于酒店行業(yè)自身非常完備的細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，公寓行業(yè)規(guī)范的缺失容易導(dǎo)致酒店行業(yè)跨界公寓行業(yè)的過程中會出現(xiàn)諸多定位不清晰的問題；例如，注冊是按照酒店還是公寓標(biāo)準(zhǔn)，或是物業(yè)管理來劃分等，這些都是在長租公寓行業(yè)亟待明確的問題。030201行業(yè)痛點14問題及解決方案FROMBAIDUWENKUCHAPTER問題及解決方案租約證券化租約證券化是在長租公寓收租的基礎(chǔ)上衍生出來的金融產(chǎn)品，例如用租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資。已經(jīng)形成一定規(guī)模的長租公寓品牌開始試水ABS，以租金為底層資產(chǎn)向市場融資。2017年上半年，魔方公寓發(fā)型了中國首單ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)4000多間公寓未來三年的租金收入。該項目采用轉(zhuǎn)向計劃+信托受益權(quán)的雙SPV架構(gòu)設(shè)計，發(fā)行規(guī)模5億元，全部優(yōu)先級證券AAA評級。同年8月自如也成功發(fā)行了租房市場房屋租金分期類ABS——中信證券-自如1號。自如的ABS產(chǎn)品，以房屋分期消費貸款為底層資產(chǎn)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，占比90%。融資渠道少，但政策導(dǎo)向正逐步改善現(xiàn)狀國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進一步防范風(fēng)險加強監(jiān)管和服務(wù)實體經(jīng)濟有關(guān)工作的通知》，要求積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。在政策的引導(dǎo)下，長租公寓的融資渠道正在逐步打開，后續(xù)融資方式將更多元化。政府對住房租賃的支持力度加大，利用金融產(chǎn)品融資成為一大趨勢。積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品機構(gòu)化的租賃服務(wù)商前期成本壓力大，收房到出租存在時間差，并且前期收房、設(shè)計、改造、裝修、配置、出租營銷、人工等成本都要提前支付，擴張階段的企業(yè)收入成本的時間不匹配會更突出，現(xiàn)金流趨緊，面臨很大財務(wù)壓力。積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品將有助于企業(yè)化解財務(wù)壓力。15行業(yè)發(fā)展趨勢前景FROMBAIDUWENKUCHAPTER發(fā)展趨勢前景描述公寓智能化、信息化:在如今大數(shù)據(jù)、人工智能、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動下，長租公寓的運營管理會更加簡便化。租戶的偏好、市場需求、房源信息等因素都能夠通過技術(shù)手段獲取和分析。同時，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺的搭建，能夠促進運營商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。通過引入政府監(jiān)管入口，更好地使租戶的權(quán)益得到保障。未來，長租公寓會轉(zhuǎn)向智慧型公寓，即長租公寓與智能家居等結(jié)合，針對租戶的個性提供差異化服務(wù)，通過裝修和家具的優(yōu)化來提高租戶的體驗感。制度日漸完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一:2021年，《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》下發(fā)，文件指出，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。同時，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費貸款。這在很大程度上制止了長租公寓企業(yè)不合理預(yù)收房租的行為，扼住病態(tài)擴張的源頭，保護了租戶的權(quán)益。實現(xiàn)規(guī)?；c資產(chǎn)證券化:國內(nèi)大多長租公寓運營商采用重資產(chǎn)運營模式，前期投入占比較大，財務(wù)風(fēng)險較高。企業(yè)要想縮短投資回報期，公寓需要規(guī)?；瘉斫档瓦呺H成本，從而達到對成本和費用的管控和分?jǐn)?。在長租公寓行業(yè)負(fù)杠桿運作的大環(huán)境下，目前長租公寓運營商還在致力于提高居住體驗、搶占市場份額和提升品牌調(diào)性的階段。長租公寓行業(yè)還是一片紅海市場，今后將迎來整合階段，簡單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會被脫穎而出、實力雄厚的品牌公寓收購或者雙方達成合作，品牌公寓的逐步擴張，使得長租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)?；l(fā)展。擁抱移動互聯(lián)網(wǎng)，布局APP線上應(yīng)用建設(shè):在移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，長租公寓平臺一大趨勢是積極擁抱移動互聯(lián)，線上應(yīng)用加大創(chuàng)新研發(fā)，應(yīng)用自有APP作為整個租房流程和租客入口。移動簽約，租房與服務(wù)全流程互聯(lián)網(wǎng)化、移動化，整個租房流程中，只有看房是線下服務(wù)，其他流程全部線上化。系統(tǒng)平臺在長租公寓的運營中扮演重要角色。完善的平臺系統(tǒng)可以大大節(jié)約長租公寓運營期間的人工成本。一個成熟的網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)，可以做到前端產(chǎn)品設(shè)計，即網(wǎng)絡(luò)簽約形成電子合同、租賃期間保修等和客戶維持高頻互動并及時反饋客戶各類需求。也可以做到后端客戶數(shù)據(jù)信息搜集用于未來產(chǎn)品改善和財務(wù)數(shù)據(jù)整理等。全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺在可以大量節(jié)省運營過程中各類成本。系統(tǒng)平臺的搭建需要前期資本投入和研發(fā)，已經(jīng)擁有較成熟的長租公寓企業(yè)在成本端較競爭者具備先發(fā)優(yōu)勢，長租公寓企業(yè)全線移動平臺化。行業(yè)發(fā)展趨勢前景公寓智能化、信息化在如今大數(shù)據(jù)、人工智能、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動下，長租公寓的運營管理會更加簡便化。租戶的偏好、市場需求、房源信息等因素都能夠通過技術(shù)手段獲取和分析。同時，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺的搭建，能夠促進運營商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。通過引入政府監(jiān)管入口，更好地使租戶的權(quán)益得到保障。未來，長租公寓會轉(zhuǎn)向智慧型公寓，即長租公寓與智能家居等結(jié)合，針對租戶的個性提供差異化服務(wù)，通過裝修和家具的優(yōu)化來提高租戶的體驗感。行業(yè)發(fā)展趨勢前景01020304制度日漸完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一2021年，《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》下發(fā)，文件指出，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。同時，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費貸款。這在很大程度上制止了長租公寓企業(yè)不合理預(yù)收房租的行為，扼住病態(tài)擴張的源頭，保護了租戶的權(quán)益。實現(xiàn)規(guī)模化與資產(chǎn)證券化國內(nèi)大多長租公寓運營商采用重資產(chǎn)運營模式，前期投入占比較大，財務(wù)風(fēng)險較高。企業(yè)要想縮短投資回報期，公寓需要規(guī)?；瘉斫档瓦呺H成本，從而達到對成本和費用的管控和分?jǐn)偂Ｔ陂L租公寓行業(yè)負(fù)杠桿運作的大環(huán)境下，目前長租公寓運營商還在致力于提高居住體驗、搶占市場份額和提升品牌調(diào)性的階段。長租公寓行業(yè)還是一片紅海市場，今后將迎來整合階段，簡單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會被脫穎而出、實力雄厚的品牌公寓收購或者雙方達成合作，品牌公寓的逐步擴張，使得長租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)?；l(fā)展。擁抱移動互聯(lián)網(wǎng)，布局APP線上應(yīng)用建設(shè)在移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，長租公寓平臺一大趨勢是積極擁抱移動互聯(lián)，線上應(yīng)用加大創(chuàng)新研發(fā)，應(yīng)用自有APP作為整個租房流程和租客入口。移動簽約，租房與服務(wù)全流程互聯(lián)網(wǎng)化、移動化，整個租房流程中，只有看房是線下服務(wù)，其他流程全部線上化。系統(tǒng)平臺在長租公寓的運營中扮演重要角色。完善的平臺系統(tǒng)可以大大節(jié)約長租公寓運營期間的人工成本。一個成熟的網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)，可以做到前端產(chǎn)品設(shè)計，即網(wǎng)絡(luò)簽約形成電子合同、租賃期間保修等和客戶維持高頻互動并及時反饋客戶各類需求。也可以做到后端客戶數(shù)據(jù)信息搜集用于未來產(chǎn)品改善和財務(wù)數(shù)據(jù)整理等。全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺在可以大量節(jié)省運營過程中各類成本。系統(tǒng)平臺的搭建需要前期資本投入和研發(fā)，已經(jīng)擁有較成熟的長租公寓企業(yè)在成本端較競爭者具備先發(fā)優(yōu)勢，長租公寓企業(yè)全線移動平臺化。16機遇與挑戰(zhàn)FROMBAIDUWENKUCHAPTER17競爭格局FROMBAIDUWENKUCHAPTER競爭格局由于租賃市場潛力巨大，加上租售同權(quán)等政策的出臺，多方涌入長租公寓市場并推動行業(yè)的快速發(fā)展。中國關(guān)于土地開發(fā)的基本流程為，國家將國有土地出讓給使用者，使用者一般指房地產(chǎn)商經(jīng)過開發(fā)建設(shè)將房產(chǎn)出租或出售，商品房首次進入流通，房產(chǎn)在市場上流通后再次進入流通領(lǐng)域流通形成租賃市場，因此租賃房屋一般以存量房為主。從房產(chǎn)租賃的來源一般有以下幾部分，政府直接建設(shè)的公租房或人次公寓；新房買賣后直接進入租賃市場比如萬科云城、米酷等；或者長租公寓這種公司運營的模式，也有個人散租。目前國內(nèi)長租公寓品牌超過了1200家，在消費升級大背景下，具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)進入快速發(fā)展和品牌化時期。截至目前，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，如以單個品牌管理4000間公寓估算，全國房源總規(guī)模將突破200萬間。從行業(yè)生命周期來看，現(xiàn)階段中國長租行業(yè)的商業(yè)模式及產(chǎn)品尚未完全成熟、市場增長率較高、需求增長較快、行業(yè)利潤低等特點。競爭格局由于租賃市場潛力巨大，加上租售同權(quán)等政策的出臺，多方涌入長租公寓市場并推動行業(yè)的快速發(fā)展。中國關(guān)于土地開發(fā)的基本流程為，國家將國有土地出讓給使用者，使用者一般指房地產(chǎn)商經(jīng)過開發(fā)建設(shè)將房產(chǎn)出租或出售，商品房首次進入流通，房產(chǎn)在市場上流通后再次進入流通領(lǐng)域流通形成租賃市場，因此租賃房屋一般以存量房為主。從房產(chǎn)租賃的來源一般有以下幾部分，政府直接建設(shè)的公租房或人次公寓；新房買賣后直接進入租賃市場比如萬科云城、米酷等；或者長租公寓這種公司運營的模式，也有個人散租。目前國內(nèi)長租公寓品牌超過了1200家，在消費升級大背景下，具有