物業(yè)公司員工手冊(cè)資料模板

物業(yè)職員手冊(cè)

目錄

第一章總經(jīng)理致辭

第二章企業(yè)組織架構(gòu)

第三章企業(yè)介紹及企業(yè)理念

第四章勞動(dòng)條例

第五章職員福利

第六章企業(yè)規(guī)則

第七章工作及行為表現(xiàn)

第八章紀(jì)律處分

第九章衛(wèi)生及安全守則

第十章崗位職責(zé)

第十一章工作守則

第十二章修訂

第一章總經(jīng)理致詞

各位同仁：

本人謹(jǐn)代表“蓉鑫物業(yè)管理”熱忱歡迎各位加盟本企業(yè)。我們有幸走到一起共同工作，期望我們?cè)诠餐湃魏凸餐A(chǔ)上渡過(guò)各位在蓉鑫物業(yè)企業(yè)歲月。

蓉鑫物業(yè)正以堅(jiān)定步伐邁向德陽(yáng)市甚至整個(gè)四川省，為德陽(yáng)市或整個(gè)四川省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及業(yè)主提供更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)顧問(wèn)及物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)。它需要全部職員必需堅(jiān)持合作，走集體奮斗道路，沒(méi)有這一基礎(chǔ)，您聰慧才智是極難發(fā)揮并有所成就。所以，沒(méi)有責(zé)任心、不善于合作、不能集體奮斗人等于喪失了在蓉鑫物業(yè)企業(yè)進(jìn)步機(jī)會(huì)，這么您將空耗很多寶貴光陰，所以您還不如立即重新決定您選擇。二十一世紀(jì)是一個(gè)群策群力年代，我們需要團(tuán)結(jié)在一起，真正合作是恒久，是建立在共存共榮之中，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展根基，必需是打破“小我”，而以“大我”去拓展。我們應(yīng)發(fā)奮圖強(qiáng)，不能自暴自棄，要不停提升自己氣質(zhì)，快速提升自己修養(yǎng)。

剛剛進(jìn)入蓉鑫物業(yè)并不意味著即時(shí)高待遇，假如您屬于開(kāi)放系統(tǒng)，善于吸收她人經(jīng)驗(yàn)，善于和人合作，借助她人提供基礎(chǔ)，您進(jìn)步會(huì)很快，您工作結(jié)果才有意義。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理唯一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐也是您水平提升基礎(chǔ)，它將充足檢驗(yàn)?zāi)蛔?，只有暴露出?lái)，您才會(huì)有進(jìn)步。實(shí)踐再實(shí)踐，尤其對(duì)年輕人更為關(guān)鍵，只有實(shí)踐，善于用理論指導(dǎo)實(shí)踐，您才會(huì)有飛躍提升。實(shí)踐改造人，也造就了一代蓉鑫人。進(jìn)入蓉鑫物業(yè)后，以前取得地位、榮耀均消失，一切從實(shí)際定位，一切從現(xiàn)在開(kāi)始，已為企業(yè)全體同仁所接收。因?yàn)槟溃涸谝粋€(gè)孩子出生之前，她母親肯定要經(jīng)歷過(guò)次次陣痛；大事業(yè)家在成就之前，必經(jīng)歷過(guò)無(wú)數(shù)失敗，——災(zāi)難和困難，只不過(guò)是人類前進(jìn)新世紀(jì)必經(jīng)驛站。不經(jīng)磨難，何以成才，您要嚴(yán)格遵守企業(yè)各項(xiàng)制度和管理，嚴(yán)于律己，寬以待人。

蓉鑫物業(yè)在管理人員配置上不再采取勞動(dòng)密集型，而采取技術(shù)密集型，管理人員也應(yīng)是高學(xué)歷、高水平復(fù)合型人才，即一崗多職、一職多能。為此，我們?cè)谌藛T配置上將堅(jiān)持“以人為本，任人唯賢”標(biāo)準(zhǔn)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才關(guān)，真正表現(xiàn)管理職能“三合一”（事務(wù)、保安、日常服務(wù)）。在隊(duì)伍建設(shè)上，我們采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合方法，利用激勵(lì)機(jī)制，充足調(diào)動(dòng)全體職員工作主動(dòng)性，嚴(yán)格考評(píng)，并實(shí)施末員淘汰制，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。另外，在為業(yè)主服務(wù)上，我們將本著“業(yè)主至上、服務(wù)第一”標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供服務(wù)，提升每一個(gè)管理人員服務(wù)意識(shí)；在管理過(guò)程中，我們將嚴(yán)格根據(jù)ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSMS18001職業(yè)健康和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和部分現(xiàn)代化管理手段等全新管理機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作，從而將蓉鑫物業(yè)打造成德陽(yáng)物業(yè)第一品牌。

現(xiàn)在，伴隨《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其它相關(guān)法律法規(guī)頒布和實(shí)施，物業(yè)管理在健全法制和成熟市場(chǎng)化運(yùn)作以后，物業(yè)管理品牌尤為關(guān)鍵，從品牌內(nèi)涵來(lái)看，它是一個(gè)商標(biāo)。這是對(duì)其法律意義上來(lái)說(shuō)，強(qiáng)調(diào)是品牌法律內(nèi)涵。從其經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)意義上說(shuō)，大家所注意這個(gè)品牌所代表商品，這個(gè)商品質(zhì)量性能、滿足效用程度，和品牌本身代表商品市場(chǎng)定位、文化內(nèi)涵、消費(fèi)者對(duì)品牌認(rèn)知程度等等，這時(shí)品牌所象征是商品市場(chǎng)含義。

品牌是一個(gè)無(wú)形資產(chǎn)，優(yōu)異品牌是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)利器。著名品牌物業(yè)管理企業(yè)，就會(huì)占有較大市場(chǎng)份額。物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，發(fā)明優(yōu)異物業(yè)管理品牌，不僅有利于企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)拓展，有利于企業(yè)樹(shù)立良好企業(yè)形象，有利于吸引更多開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，更有利于企業(yè)在猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選聘名牌物業(yè)管理企業(yè)作為自己樓盤市場(chǎng)銷售買點(diǎn)，原因就在此，所以我們將不停提升自己、完善自己，實(shí)現(xiàn)企業(yè)宏偉目標(biāo)。

企業(yè)管理宗旨是：公開(kāi)、公平、公正。

您有時(shí)可能會(huì)感覺(jué)到企業(yè)沒(méi)有真正公平和公正。其實(shí)真正絕正確公平是沒(méi)有，每一個(gè)人全部不能對(duì)這方面期望值太高，但在努力面前，機(jī)會(huì)總是均等。只要您努力，就一定會(huì)有回報(bào)。每一個(gè)人全部要承受得起做好事反受委屈，沒(méi)有一定承受能力，以后怎樣做大梁。其實(shí)一個(gè)人命運(yùn)就掌握在自己手上。生活評(píng)價(jià)，即使會(huì)有些誤差，但公平之稱就在每個(gè)人心中。

期望丟掉速成幻想，學(xué)習(xí)日本人踏扎實(shí)實(shí)、德國(guó)人一絲不茍敬業(yè)精神……。生活中真正能把某一項(xiàng)技能精通是十分難，我們要造就一批業(yè)精于勤、行成于思、有真正動(dòng)手能力、管理能力職員。

企業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)提拔一個(gè)沒(méi)有基層經(jīng)驗(yàn)人做高層領(lǐng)導(dǎo)工作。作為企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，要堅(jiān)持以現(xiàn)代化管理風(fēng)格來(lái)管理現(xiàn)代化企業(yè)，同時(shí)更要以身作則，不管做什么事，全部要以說(shuō)服教育并遵照《職員手冊(cè)》為標(biāo)準(zhǔn)。動(dòng)輒就發(fā)怒、罵人情緒化管理工作方法不僅不會(huì)樹(shù)立良好個(gè)人威信，而且對(duì)企業(yè)正常工作開(kāi)展和長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)作全部是有百害而無(wú)一利。所以，您要十分認(rèn)真去對(duì)待在手中任何一件工作，要有系統(tǒng)、有分析提出您提議，要深入分析，找出每個(gè)步驟問(wèn)題，找四處理措施，踏扎實(shí)實(shí)、一點(diǎn)一滴去做，不要嘩眾取寵。

在企業(yè)進(jìn)步關(guān)鍵取決于您工作成績(jī)。要想有成就，沒(méi)有文化是不行，您業(yè)余時(shí)間可安排部分休閑，但還是要有計(jì)劃地讀些書，不要搞不正當(dāng)是非活動(dòng)，真君子永遠(yuǎn)對(duì)是非一笑置之。同時(shí)，企業(yè)更期望您是一個(gè)嚴(yán)格自律人，遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度、作息時(shí)間等，這么必將會(huì)受到企業(yè)同仁尊敬，也為您在企業(yè)發(fā)展奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)群眾基礎(chǔ)。最終誰(shuí)為誰(shuí)服務(wù)總問(wèn)題一定要處理，企業(yè)總是為用戶服務(wù)，但具體來(lái)說(shuō)您下一道業(yè)務(wù)程序就是您用戶，就是您上帝，您必需認(rèn)真對(duì)待每一位用戶。

企業(yè)正在飛速發(fā)展，迫切需要德才兼?zhèn)?、善于吃苦、打硬仗職員，期望您加速磨練，和我們一起托起明天太陽(yáng)。

最終，讓我們共同記住一句古訓(xùn)，這就是“天將降大任于斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身?！?/p>

德陽(yáng)蓉鑫物業(yè)管理

總經(jīng)理：

二00四年八月一日

第二章

企業(yè)組織架構(gòu)

第三章公司理念

務(wù)實(shí)、高效、團(tuán)結(jié)、進(jìn)取

第四章勞動(dòng)條例

1．1征聘標(biāo)準(zhǔn)

本企業(yè)征聘職員關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)以其對(duì)該崗位專業(yè)性及適合性，相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人品德行為作為甄選標(biāo)準(zhǔn)。

1．2勞動(dòng)協(xié)議

勞動(dòng)協(xié)議是本企業(yè)和職員本人在自愿基礎(chǔ)上簽署，含有法律效力，職員受聘時(shí)，必需仔細(xì)閱其內(nèi)容。

1．3試用期

職員均須經(jīng)過(guò)為期三個(gè)月之試用期。試用期內(nèi)，若職員能力及工作表現(xiàn)未能符合企業(yè)要求，經(jīng)教育仍不能勝任工作，企業(yè)可解除勞動(dòng)協(xié)議或延長(zhǎng)試用期至最多不超出六個(gè)月。在試用期內(nèi)如工作表現(xiàn)符合企業(yè)要求者方能成為正式協(xié)議制職員。

1．4工作時(shí)間

基礎(chǔ)上依據(jù)德陽(yáng)市政府相關(guān)要求，實(shí)施職員每日工作8小時(shí)，每七天工作40小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)工作制度（膳食休息時(shí)間除外），但保安部，保潔部存在其行業(yè)上特征，每七天工作時(shí)間為60小時(shí)。物業(yè)管理行業(yè)含有其服務(wù)特征，大部分職員須輪值工作，各崗位工種具體上下班時(shí)間及休假日由企業(yè)決定安排。

1．5超時(shí)工作

如有需要，企業(yè)可要求職員超時(shí)工作并按企業(yè)要求給補(bǔ)假。

1．6薪金調(diào)整

企業(yè)會(huì)每十二個(gè)月考慮職員工資調(diào)整，但須按實(shí)際管理費(fèi)收支情況及利潤(rùn)做出最終調(diào)整是否決定。

1．7發(fā)薪方法

職員薪酬將于每個(gè)月要求日期以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬形式發(fā)放一次。

職員之每個(gè)月工資計(jì)算以下：

每個(gè)月總工資＝基礎(chǔ)工資＋浮動(dòng)工資＋生活補(bǔ)助

基礎(chǔ)工資按薪級(jí)而定，浮動(dòng)工資為工資總額20％，依據(jù)表現(xiàn)評(píng)定來(lái)決定，生活補(bǔ)助包含國(guó)家要求之一切補(bǔ)助。

保安和維修人員入職后，前兩個(gè)月每個(gè)月扣留物品抵押金貳佰元整，共扣留人民幣肆佰元整，當(dāng)職員離職后，待工作及物品交接無(wú)誤30天以后全額返還。

其它相關(guān)津貼和獎(jiǎng)金按企業(yè)相關(guān)要求發(fā)放。

1．8調(diào)職和晉升

企業(yè)會(huì)按以下條件及相關(guān)政策對(duì)職員之職務(wù)或部門作合適調(diào)整：

●業(yè)務(wù)發(fā)展情況及需要；

●職員之工作表現(xiàn)、品德、學(xué)歷；

●職員能力及潛質(zhì)；

●職員對(duì)企業(yè)忠心度；

職員也可向部門主管提出調(diào)職申請(qǐng)，全部調(diào)職和晉升均需由部門主管向物業(yè)總經(jīng)理推薦，經(jīng)總經(jīng)理同意后才生效。

1．9解除協(xié)議

按勞動(dòng)協(xié)議相關(guān)條款要求辦理。

第五章職員福利

2．1年假

2．2法定假期

全部職員每十二個(gè)月均可享受以下十天之法定有薪假日：

●元旦（公歷一月一日）一天

●春節(jié)（農(nóng)歷正月初一，初二，初三）三天

●國(guó)際勞動(dòng)節(jié)（公歷五月一日，二日，三日）三天

●國(guó)慶節(jié)（公歷十月一日，二日，三日）三天

如法定假期職員恰好當(dāng)值時(shí)，部門主管會(huì)安排在法定假日之前或后三十天內(nèi)給職員補(bǔ)假，及根據(jù)國(guó)家要求發(fā)放當(dāng)值津貼。

2．3事假

如無(wú)充足理由，職員不能無(wú)故缺席或請(qǐng)假，倘若有特殊情況而須請(qǐng)假，必需事先提前三天以書面形式向上級(jí)申請(qǐng)，并須經(jīng)部門主管同意，不然將按曠工處理，事假將以無(wú)薪假期處理。事假按實(shí)際時(shí)間、實(shí)際天數(shù)百分之百扣發(fā)薪金，但請(qǐng)假一小時(shí)以內(nèi)按實(shí)際時(shí)間計(jì)算，30天內(nèi)累計(jì)請(qǐng)假超出一天，扣發(fā)一天工資。

2．4病假

按國(guó)家要求，職員可享受累積有薪病假。若病假申請(qǐng)?zhí)鞌?shù)超出累積有薪病假天數(shù)，超出之天數(shù)則以年假、事假或無(wú)薪假期處理。工作滿十二個(gè)月后職員如留醫(yī)，第十二個(gè)月可休帶薪病假三天，第二年五天，第三年七天；因病請(qǐng)假，必需補(bǔ)上班時(shí)間前半個(gè)小時(shí)致電通知上級(jí)主管。病假后上班第一天應(yīng)立即補(bǔ)回醫(yī)生所開(kāi)證實(shí)，不然將按曠工處理。有薪病假結(jié)束后，每請(qǐng)病假一天扣除當(dāng)日工資百分之百。

2．5其它假期

年假：職員休年假應(yīng)以不影響工作為主，應(yīng)提前十五天提出申請(qǐng)，并爭(zhēng)得同意后方可休年假。年假不可跨年度使用（特殊情況經(jīng)企業(yè)同意除外），當(dāng)年年假不休完視為自動(dòng)放棄，每次休年假不得超出十天。

婚假：職員達(dá)成國(guó)家要求年紀(jì)初婚者，可享受有薪婚假十天，晚婚者可享受有薪婚假十五天。

喪假：職員配偶、父母、兒女逝世獲有薪假期五天，祖父母、外祖父母、公婆、岳父母、弟兄姐妹逝世可獲假期二天。

產(chǎn)假：可享受有薪假期七十天。

2．6請(qǐng)假手續(xù)

●全部職員申請(qǐng)任何形式假期均需事先填寫"假期申請(qǐng)表"，經(jīng)部門主管核準(zhǔn)，物業(yè)經(jīng)理或助理物業(yè)經(jīng)理審批復(fù)實(shí)后，送交人事部存檔統(tǒng)計(jì)。

●人事部在收到經(jīng)核準(zhǔn)批復(fù)后假期申請(qǐng)單后，將核定假期情況，在存檔之余同時(shí)交于申請(qǐng)人本人以通知其假期是否可行及相關(guān)假期存留情況。

●倘若假期有更改或取消，必需立即通知人事部以立即修改統(tǒng)計(jì)檔案。

●人事部每六個(gè)月會(huì)將假期統(tǒng)計(jì)情況通知各職員。

2．7因工負(fù)傷或死亡

職員因工受傷應(yīng)立即通知部門司主管及物業(yè)經(jīng)理，并向當(dāng)值主管做好工傷統(tǒng)計(jì)，因工負(fù)傷而須診療之工資待遇，傷殘或死亡之待遇按國(guó)家相關(guān)要求辦理。

2．8年底花紅

依據(jù)企業(yè)高層管理當(dāng)局決定職員之年底花紅之發(fā)放。職員于發(fā)放花紅日，須仍受聘于本企業(yè)，方能取得發(fā)花紅。

2．9職員獎(jiǎng)勵(lì)

凡服務(wù)杰出，表現(xiàn)優(yōu)良，為工作提供建設(shè)性提議而被企業(yè)采納者，或?qū)ζ髽I(yè)、工作做出重大貢獻(xiàn)之職員，企業(yè)將頒發(fā)獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)金或其它形式以示獎(jiǎng)勵(lì)。

3.職員培訓(xùn)

企業(yè)會(huì)為職員提供內(nèi)部之業(yè)務(wù)、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，凡由企業(yè)出資專門培訓(xùn)計(jì)劃，由企業(yè)出資各類技術(shù)證件年審費(fèi)，企業(yè)將另行和職員簽署培訓(xùn)或年審協(xié)議。

第六章企業(yè)規(guī)則

3．1職員關(guān)系

職員之間應(yīng)以禮相待，互敬互重，相互合作及諒解，以建立及保持優(yōu)良團(tuán)結(jié)精神，以投入工作之中。直屬上級(jí)指派任務(wù)，職員必需切實(shí)實(shí)施，倘遇疑難或不滿，應(yīng)立即向直屬上司請(qǐng)示或申訴，方便妥善處理。

3．2考勤

a）職員必需按時(shí)上下班工作，在工作時(shí)間內(nèi)，事先未經(jīng)主管同意者，不得無(wú)故早退及擅離職守。

b）職員必需依據(jù)編定時(shí)間表當(dāng)值工作，如需調(diào)換當(dāng)值者，必需先取得部門主管之許可，不然視為曠工論。

c）職員應(yīng)準(zhǔn)備充足時(shí)間更換制服，方便按時(shí)到其工作崗位報(bào)到。

3．3個(gè)人衛(wèi)生及儀容

職員必需根據(jù)企業(yè)所訂之個(gè)人衛(wèi)生及儀容標(biāo)準(zhǔn)，常常保持整齊清潔，制服須常常洗熨，保持潔凈及筆直。

3.4職員證及工牌

a）每位職員均由企業(yè)發(fā)給職員證，職員進(jìn)入小區(qū)時(shí)須主動(dòng)向保安人員出示職員證。部門主管和保安人員有權(quán)隨時(shí)抽查相關(guān)證件。

b）穿制服見(jiàn)客工種之職員必需于制服左胸前佩戴工牌或工號(hào)章。除此之外于小區(qū)范圍內(nèi)，職員必需按要求佩戴職員證。

c）遺失相關(guān)證件應(yīng)立即通知上級(jí)主管，除因時(shí)間過(guò)久或工作原所以造成損壞并經(jīng)部門主管認(rèn)可者外，每次補(bǔ)領(lǐng)職員證、工牌或工號(hào)章均需按企業(yè)要求額賠償。

3．5職員更衣柜

a）職員須按使用更衣柜之規(guī)則常常保持衣柜清潔和整齊。

b）更衣柜隨時(shí)緊鎖，職員不得將珍貴物品帶入小區(qū)，企業(yè)絕不負(fù)任何財(cái)物損失之責(zé)任。

c）企業(yè)嚴(yán)格要求不得在更衣柜內(nèi)存貯飲品、食品及放置危險(xiǎn)及易燃性物品。物業(yè)經(jīng)理、助理物業(yè)經(jīng)理及保安部可隨時(shí)聯(lián)合選派人員檢驗(yàn)職員更衣柜。

d）不得私自配鑰匙或私自更換更衣柜。

e）遺失更衣柜鑰匙，需賠償損失。

f）忘帶或丟失鑰匙須填表，部門主管同意后由后備鑰匙保管人代開(kāi)柜門。

3．6制服

a）制服發(fā)放范圍具體視工作崗位而定，關(guān)鍵包含襯衣、西褲、上裝、裙、領(lǐng)帶等由企業(yè)提供。全部制服發(fā)放相關(guān)要求均由企業(yè)決定。

b）穿制服職員須簽領(lǐng)由企業(yè)發(fā)給制服。

c）職員須常常更換清潔之制服，如有破損應(yīng)立即自行修補(bǔ)。

d）下班后，職員必需將制服鎖在職員更衣柜內(nèi)，除需攜帶回家洗熨外，不得私自把制服帶離或穿離，更不能在非工作時(shí)間外作為私人服裝在外面穿著。

3.7考勤制度

a）各職員必需在上、下班時(shí)親自簽到，不得代人簽到或指使她人代為簽到，違紀(jì)者雙方均受紀(jì)律處分，包含即時(shí)解聘。

b）簽到卡及相關(guān)統(tǒng)計(jì)由人事部直接管理，并以此計(jì)算多種津貼（如加班津貼）。職員因大意或有意不簽到，除于次日補(bǔ)簽外，須向上級(jí)主管說(shuō)明理由，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理簽字證實(shí)并交人事部存檔同時(shí)扣其浮動(dòng)工資10%（即1分），不然一律按曠工論。

c）職員在上班時(shí)間外出公干，除簽到外必需事先填寫《職員外出記錄表》，寫明去處、事由、離開(kāi)時(shí)間及返回時(shí)間等，由各部門經(jīng)理批簽后送交人事部存檔、如因外出公干未能按時(shí)上下班簽到，應(yīng)分別于前一天或第二天補(bǔ)簽《職員外出記錄表》，由上級(jí)主管批簽后送交人事部立案。

d）無(wú)故不簽到，遲到，早退等，每累計(jì)二次，作事假一天計(jì)算，并扣除對(duì)應(yīng)薪水，如每個(gè)月累計(jì)達(dá)五次者，作曠工論，并將按企業(yè)相關(guān)要求給紀(jì)律處分。

e）職員于返抵企業(yè)簽到后，不能任意外出，擅離職守。如需休年假，病假或事假均需填寫《假期申請(qǐng)表》并交人事部存檔。如因急病或遇緊急私事需外出處理，必需先取得主管同意，并于次日補(bǔ)填對(duì)應(yīng)表格予上級(jí)主管批核及交人事部存檔。

3．8個(gè)人資料

職員填寫《職員記錄表》時(shí)，如未能將相關(guān)之證件資料詳盡填寫，則可能引致以后應(yīng)有之權(quán)益損失，故相關(guān)遷移住址，婚姻情況，生育兒女及其它變更事宜等，皆應(yīng)立即到人事部填表立案。

3．9保安檢驗(yàn)

a）職員上下班必需使用指定職員通道。

b）職員下班離開(kāi)必需主動(dòng)給企業(yè)授權(quán)之保安人員檢驗(yàn)隨身攜帶物品。

c）凡需攜帶任何非私人物品離開(kāi)小區(qū)；須持有經(jīng)同意之?dāng)y帶物品出門證—物品放行單。此證實(shí)上必需有企業(yè)之印章，否不和之放行離開(kāi)小區(qū)。

d）珍貴私人物品請(qǐng)勿帶入小區(qū)內(nèi)，如在特殊情況下須經(jīng)上級(jí)主管同意后，交保安部登記保管。

3．10私人財(cái)物

職員有責(zé)任保管好個(gè)人之財(cái)物，珍貴之財(cái)物不得帶進(jìn)小區(qū)內(nèi)，倘有任何損失，企業(yè)恕不負(fù)責(zé)。

3．11拾遺

在小區(qū)范圍內(nèi)拾到任何財(cái)物，必需立即送交上級(jí)主管處理，若有遺失私人物件，應(yīng)立即向保安部匯報(bào)。

3．12維護(hù)企業(yè)聲譽(yù)及財(cái)物

a）職員必需珍惜小區(qū)、小區(qū)及企業(yè)財(cái)物，不得破壞或私自帶離，不然需按相關(guān)要求給予處罰。

b）未得企業(yè)同意，職員不得擅用企業(yè)或項(xiàng)目名義在外從事任何活動(dòng)。

c）職員要注意在社會(huì)上之言行舉止，以免損壞企業(yè)之聲譽(yù)。

3．13吸煙

除指定范圍及經(jīng)同意之辦公室外，任何地方均不得吸煙，更不準(zhǔn)在公眾場(chǎng)所吸煙。

3．14私人電話

職員在工作時(shí)間內(nèi)，不得為個(gè)人私事使用企業(yè)電話，不然會(huì)受到紀(jì)律處分。

3．15離職手續(xù)

試用期滿之職員，在提出離職之日起，必需再為企業(yè)服務(wù)滿30天，方可辦理離職手續(xù)離開(kāi)企業(yè)，在30天服務(wù)期內(nèi)私自離職或違反紀(jì)律，企業(yè)可視情節(jié)給予處理，直至開(kāi)除。

凡離職之職員必需到人事部辦理手續(xù)，交還企業(yè)財(cái)物，包含職員證、勞?？?、名牌、工作證、工號(hào)牌、制服、職員手冊(cè)、衣柜鑰匙、工具、書本、備用金等。未能全部交還以上物品者，須按企業(yè)要求賠償。不然企業(yè)有權(quán)拒絕發(fā)薪并不發(fā)給任何離職證實(shí)。

3．16黨、團(tuán)、工會(huì)活動(dòng)

黨、團(tuán)、工會(huì)之活動(dòng)，企業(yè)給予支持，但活動(dòng)應(yīng)以業(yè)余為主，不影響企業(yè)正常業(yè)務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)。

第七章工作及行為表現(xiàn)

4．1工作態(tài)度

身為一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員，必需含有以下之工作態(tài)度：

a．友善---以微笑來(lái)歡迎客人及和同事相處。

b．禮儀---任何時(shí)刻應(yīng)舉止溫文爾雅、尊敬客人及同事。

c．勤勉---處理工作時(shí)必需發(fā)揮高效率及勤勉精神。

d．老實(shí)---職員應(yīng)如實(shí)向上司做工作匯報(bào)。在小區(qū)內(nèi)若有拾遺，應(yīng)立即承交上級(jí)主管處理。

e．守時(shí)---職員必需嚴(yán)守時(shí)間，于指定時(shí)間前穿著整齊制服當(dāng)值。

f.負(fù)責(zé)---職員必需盡忠職守，做好本職員作完成所委派之任務(wù)。同時(shí)須對(duì)企業(yè)之一切財(cái)物妥善保管。

g.服從---職員必需服從上級(jí)指示及分配，努力把工作做好。

h．整齊---不僅要常常保持個(gè)人整齊，更要保持制服、工作環(huán)境及工具之整齊。

4．2用戶投訴

當(dāng)遇有客人投訴時(shí)，處理方法以下：

a．細(xì)心聆聽(tīng)客人之意見(jiàn)并加以統(tǒng)計(jì)，立即將相關(guān)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)管理員做出跟進(jìn)及處理。

b．如在職權(quán)范圍內(nèi)，應(yīng)先向客人致歉并立即采取補(bǔ)救行動(dòng)，事后向上級(jí)主管匯報(bào)。

c．如超越本職權(quán)范圍時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)主管或物業(yè)企業(yè)當(dāng)值主管立即處理。

4．3職員申訴

職員對(duì)工作有不滿之處，應(yīng)直接向直屬上司提出，如仍不滿意回復(fù)或不愿由直屬上司處理，可親自或以書面形式越級(jí)提出，倘職員選擇書面形式，須注明姓名及部門以示誠(chéng)意，全部申訴絕對(duì)保密處理，申訴需在二天內(nèi)提出。

4．4考績(jī)?cè)u(píng)定

企業(yè)定時(shí)將對(duì)職員工作表現(xiàn)根據(jù)考績(jī)?cè)u(píng)定，從而議定職員工資調(diào)整及晉升機(jī)會(huì)，評(píng)定均由督導(dǎo)或主管以面談方法進(jìn)行，職員須對(duì)評(píng)定表簽署意見(jiàn)，評(píng)定表全部將存入職員工作檔案內(nèi)。

第八章紀(jì)律處分

5．1目

為了有助相互了解和促進(jìn)職員自律，建立職員行為標(biāo)準(zhǔn)，確保企業(yè)業(yè)務(wù)能有效地達(dá)成目標(biāo)，確保向用戶提供優(yōu)良服務(wù)及為部門主管提供一個(gè)一致紀(jì)律處分標(biāo)準(zhǔn)。

5．2處分方法

處分按10分制式進(jìn)行，犯甲類過(guò)失扣2分，乙類過(guò)失扣4分，丙類過(guò)失扣6至11分。此計(jì)分制按每?jī)蓚€(gè)月為一個(gè)期限，在一個(gè)期限內(nèi)扣滿10分（不含10分）者即時(shí)開(kāi)除，犯規(guī)后每滿六個(gè)月未犯任何過(guò)失加2分。

5．3職員犯規(guī)經(jīng)濟(jì)處分

凡職員犯甲類、乙類或丙類過(guò)失，將按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除當(dāng)月浮動(dòng)工資：

犯規(guī)種類浮動(dòng)工資扣除標(biāo)準(zhǔn)：

甲類過(guò)失20％

乙類過(guò)失40％

丙類過(guò)失60％----100％

年度內(nèi)紀(jì)律處罰分?jǐn)?shù)將直接影響當(dāng)年年底花紅發(fā)放百分比，年底花紅扣除標(biāo)準(zhǔn)和年內(nèi)犯過(guò)失積分成正比。

例：年內(nèi)犯過(guò)失積分年底花紅扣除標(biāo)準(zhǔn)

2分20％

6分60％

10分100％

另外，職員違反《職員手冊(cè)》5.9.13，5.9.20及5.10.8條款者，除給對(duì)應(yīng)人事處罰外，并按其原值金額十倍給予處罰。

5．4無(wú)薪處理

下列情況之一，企業(yè)可對(duì)該職員做出無(wú)薪停職處理，而停職通常不超出十四天。

a．在對(duì)違紀(jì)行為進(jìn)行調(diào)查期間；

b．職員犯規(guī)累積超出10分或犯丙類過(guò)失情節(jié)嚴(yán)重者，在等候企業(yè)管理當(dāng)局最終處分決定時(shí)間；

c．職員因觸犯社會(huì)治安管理?xiàng)l例或相關(guān)刑法，而受司法部門處理期間，停職期可順延至處理結(jié)果為止。

5．5立即開(kāi)除

職員犯規(guī)累積超出10分或犯丙類過(guò)失情節(jié)惡劣，企業(yè)可做出立即開(kāi)除之處分決定，企業(yè)不須給事先通知或做出任何賠償。

5．6處理程序

a．紀(jì)律處分處理通常在事發(fā)后一周內(nèi)做出。

b．警告書由部門主管發(fā)出，將列明職員犯規(guī)細(xì)節(jié)。

c．職員須在警告書上署名，警告書副本將由人事部歸入職員工作檔案，如職員拒絕在警告書上簽認(rèn)，則以見(jiàn)證為據(jù)，統(tǒng)計(jì)在案，而該警告書仍將視作生效。

d．職員犯甲、乙類過(guò)失；部門主管可簽發(fā)犯規(guī)通知書，犯丙類過(guò)失；部門主管須將處理匯報(bào)交助理物業(yè)經(jīng)理審核并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意。

5．7職員上訴

倘職員不服任何處分，可于該處分發(fā)出后一星期內(nèi)親自或書面向物業(yè)經(jīng)理申訴，物業(yè)經(jīng)理將視情節(jié)輕重，召開(kāi)紀(jì)律小組會(huì)議研究，小組組員將包含人事主任，相關(guān)部門主管，助理物業(yè)經(jīng)理及物業(yè)經(jīng)理小組決定為最終決定。

5．8甲類過(guò)失

1．上下班不按指定職員進(jìn)出口出入小區(qū)；

2．儀表未能達(dá)成企業(yè)要求標(biāo)準(zhǔn)；

3．當(dāng)班時(shí)未穿著整齊制服；

4．在小區(qū)內(nèi)發(fā)出無(wú)須要之聲浪，大聲喧嘩行為不檢；

5．超出工作范圍到其它部門閑蕩；

6．下班后無(wú)故逗留在小區(qū)范圍內(nèi)，除了參與由企業(yè)安排各項(xiàng)康體活動(dòng)；

7.工作時(shí)間吃零食；

8.未經(jīng)許可，在職員休息室或指定地點(diǎn)以外地方進(jìn)食；

9．使用企業(yè)電話辦理私人事務(wù)；

10．工作時(shí)聽(tīng)收音機(jī)或錄音機(jī)，或翻閱用戶報(bào)紙，或閱讀非工作之刊物；

11．隨地吐痰，亂吐、亂扔雜物，破壞環(huán)境衛(wèi)生；

12．不禮貌地和業(yè)主、用戶、同事或上司對(duì)話，態(tài)度欠佳，輕視上司或業(yè)主、用戶；

13．常常遲到或早退（每六個(gè)工作日，遲到或早退兩次或以上）；

14．忘記或不按要求佩戴職員證、名牌或工號(hào)牌；

15．違反安全守則或部門要求；

16．未經(jīng)許可，私自接待親友及家眷；

17．在工作時(shí)間內(nèi)，從事和本崗位無(wú)關(guān)事務(wù)；

18．就餐時(shí)間超出要求時(shí)限；

19.搬弄事非，影響職員之間團(tuán)結(jié)；

20.了解其它職員犯有甲類過(guò)失行為而知情不報(bào)。

5．9乙類過(guò)失

1.工作態(tài)度惡劣，粗暴對(duì)待上司，同事或用戶；

2.擅離工作崗位未經(jīng)許可私自調(diào)班；

3．當(dāng)值時(shí)睡覺(jué)，打瞌睡；

4.曠工一天；

5．上班時(shí)間無(wú)故停止工作；

6．在當(dāng)職時(shí)間抽煙；

7.工作時(shí)間內(nèi)打撲克、下棋、干私活；

8．有意喧華，粗言穢語(yǔ)或擾亂小區(qū)安寧；

9．不敲門或未經(jīng)住戶許可而進(jìn)入室內(nèi)；

10．叫她人替自己或自己代人簽到；

11．未經(jīng)同意私自使用小區(qū)之各類服務(wù)設(shè)施如：打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等；

12．未經(jīng)主管同意，在工作范圍以外私自穿著企業(yè)所發(fā)制服；

13．進(jìn)出小區(qū)，拒絕向保安人員出示手袋、包裹內(nèi)所攜帶物品；

14．有意損耗，損壞用戶或同事之物品；

15．參與賭博；

16．唆使挑撥，從而引發(fā)職員間打架斗毆或影響職員之間團(tuán)結(jié)嚴(yán)重者；

17.在小區(qū)內(nèi)買賣私人物品；

18.在實(shí)施主管或上司之合理正當(dāng)工作指示，有意消極怠工；

19．填報(bào)或提供虛假資料或不實(shí)匯報(bào)；

20．未經(jīng)同意，職員在小區(qū)內(nèi)私自張貼布告、通知或私自涂改，撕掉布告欄內(nèi)任何通告；

21．拿取或偷吃企業(yè)或用戶之食物或飲料；

22．上班時(shí)帶有醉態(tài)或在當(dāng)值時(shí)喝酒；

23．私自進(jìn)入"未經(jīng)許可，不準(zhǔn)入內(nèi)"區(qū)域；

24．發(fā)表虛假或誹謗性之言論，從而影響企業(yè)、客人或其它職員聲譽(yù)；

25．私自收受用戶所給小費(fèi)或財(cái)物而不上交；

26.非因工作而私自和租戶房客接觸；

27.未經(jīng)許可，私自拿取或使用客用物品；

28.未經(jīng)同意，將消防安全設(shè)備或其它設(shè)備挪作她用；

29．破壞物業(yè)整體外觀，如在墻面上亂刻亂畫等；

30.了解其它職員犯有乙類過(guò)失而知情不報(bào)。

5．10丙類過(guò)失

1．威脅或傷害企業(yè)、小區(qū)內(nèi)任何人士。

2．毆打她人或相互打斗。

3．向用戶索取賞錢或其它酬勞。

4．伙造文件欺騙企業(yè)或客人。

5．泄漏企業(yè)機(jī)密文件或資料。

6．私自和小區(qū)客人換取外幣或兌換券。

7.作出不道德流氓行為。

8．偷取企業(yè)、小區(qū)、小區(qū)用戶或同事之財(cái)物。

9．接收任何形式賄賂或向她人行賄。

10．利用職權(quán)，收取回扣或接收賄賂，損害企業(yè)利益。

11．在社會(huì)上，做出嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家，企業(yè)聲譽(yù)及利益之行為。

12．遺失企業(yè)之關(guān)鍵物品而造成重大損失。

13．曠工一次連續(xù)三天。

14．未經(jīng)主管同意私配小區(qū)內(nèi)部鑰匙。

15．觸犯國(guó)家任何刑事法律。

16．病假期間在外另謀職業(yè)。

17.嚴(yán)重瀆職或嚴(yán)重違反安全守則，造成企業(yè)、客人、職員受到經(jīng)濟(jì)、財(cái)產(chǎn)、生命或聲譽(yù)危害或損失。

18.在崗執(zhí)勤時(shí)酗酒。

注：以上提及種種過(guò)失僅作為指導(dǎo)性參考，所列條文并非完備。職員如有過(guò)失行為而未列入各類過(guò)失中，企業(yè)有權(quán)決定其過(guò)失種類。在各類過(guò)失中，企業(yè)有權(quán)區(qū)分其它嚴(yán)重程度做出對(duì)應(yīng)處理。

5．11嘉獎(jiǎng)

企業(yè)實(shí)施以功補(bǔ)過(guò)政策；職員受處分后，如能有所認(rèn)識(shí)，其以后行為及工作表現(xiàn)均能符合企業(yè)要求，并有杰出表現(xiàn)，做出突出成績(jī)者，可獲嘉獎(jiǎng)；企業(yè)考慮取消其已受過(guò)之紀(jì)律處分統(tǒng)計(jì)。

第九章衛(wèi)生及安全守則

職員全部有責(zé)任保持小區(qū)及小區(qū)之環(huán)境清潔及公共衛(wèi)生。比如不可亂丟亂吐雜物，用廁后要沖水等，違反者將按要求受到罰款處理。

6.1火警

當(dāng)火警發(fā)出時(shí)，不管程度大小，必需做出以下方法：

1．保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌失措。

2．按動(dòng)最近之火警報(bào)警器。

3．呼叫周圍同事援助。

4．通知總機(jī)，說(shuō)出火警發(fā)生地點(diǎn)及火情。

5．在安全情況下，利用就近滅火設(shè)備盡力將火撲滅。

6．切勿用水或泡沫滅火器撲滅因漏電引致火警。

7．把全部火警現(xiàn)場(chǎng)之門窗緊閉，并關(guān)掉一切電器用具之開(kāi)關(guān)。

8．如火勢(shì)蔓延，必需幫助引導(dǎo)客人撤離火警現(xiàn)場(chǎng)。

9．撤離時(shí)切勿擁擠，必需使用樓梯上、下。

10．參與每次防火演練時(shí)，應(yīng)熟記火警訊號(hào)，防火通道和出口位置及滅火器具作用方法。

6．2意外

1．如遇有任何意外傷病事故發(fā)生，應(yīng)立即召喚保安部照料傷病者或幫助將傷病者送往醫(yī)院。

2.立即向上級(jí)主管匯報(bào)。

3.加設(shè)標(biāo)志，警告她人勿靠近危險(xiǎn)區(qū)。

6．3緊急事故

職員應(yīng)熟悉“緊急事故應(yīng)變處理程序”，方便在應(yīng)急時(shí)能鎮(zhèn)靜地及有系統(tǒng)地處理事故。

緊急情況下，比如大風(fēng)和大水期間，職員將被要求作額外加時(shí)工作，企業(yè)將供給膳食及休息場(chǎng)所，緊急事故期間，期望各職員能鼎力合作，務(wù)使企業(yè)之業(yè)務(wù)保持正常進(jìn)行。

第十章崗位職責(zé)

7．1總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、主持企業(yè)全方面工作，直接主管管理部工作。

2、確定企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，配置足夠資源，為各類工作人員要求職責(zé)和權(quán)限。

3、負(fù)責(zé)召集和組織總經(jīng)理辦公會(huì)。

4、制訂企業(yè)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)并組織實(shí)施。

5、組織審定企業(yè)中長(zhǎng)久發(fā)展計(jì)劃、年度計(jì)劃、多種專題計(jì)劃、物業(yè)管理方案和重大發(fā)展計(jì)劃。

7．2物業(yè)企業(yè)副經(jīng)理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制訂周工作計(jì)劃及服務(wù)質(zhì)量周檢和考評(píng)工作。

2、合理調(diào)配人員，確保各項(xiàng)服務(wù)處于良好運(yùn)作狀態(tài)。

3、做好日常管理工作自檢，接收企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督檢驗(yàn)。

4、做好多種資料及多種質(zhì)量統(tǒng)計(jì)等檔案管理工作。

5、依據(jù)動(dòng)作情況，立即提出質(zhì)量體系文件修改意見(jiàn)。

6、負(fù)責(zé)業(yè)主特約服務(wù)接收和實(shí)施。

7、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、敬業(yè)守業(yè)、維護(hù)企業(yè)榮譽(yù)。

8、定時(shí)組織職員進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、以提升全體管理水平。

9、完成物業(yè)企業(yè)經(jīng)理交辦其它工作。

7．3管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制訂周工作計(jì)劃及服務(wù)質(zhì)量周檢和考評(píng)工作。

2、定時(shí)組織管理班職員進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，從而提升管理水平。

3、做好日常工作監(jiān)督檢驗(yàn)工作。

4、做好車輛合理派發(fā)及管理工作。

5、做好多種資料及多種質(zhì)量統(tǒng)計(jì)等檔案管理工作，并上報(bào)物業(yè)企業(yè)副經(jīng)理。

6、負(fù)責(zé)制訂《年度設(shè)施管理工作計(jì)劃》，對(duì)本部門工作進(jìn)行監(jiān)督檢驗(yàn)和指導(dǎo)。

7、負(fù)責(zé)小區(qū)接待投訴監(jiān)督管理工作。

8、負(fù)責(zé)小區(qū)招租管理工作。

9、負(fù)責(zé)釘子用戶協(xié)調(diào)工作。

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

7.4維修班班長(zhǎng)崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本周工作計(jì)劃制訂及各崗位服務(wù)質(zhì)量周檢和考評(píng)工作。

2、負(fù)責(zé)各工種技術(shù)管理工作及設(shè)備設(shè)施管理工作。

3、負(fù)責(zé)管理《工作手冊(cè)》、《設(shè)備資料記錄表》、《年度設(shè)備管理工作計(jì)劃》、《設(shè)備管理臺(tái)帳》及相關(guān)一、二級(jí)設(shè)備技術(shù)資料原件。

4、負(fù)責(zé)制訂《年度設(shè)施管理工作計(jì)劃》，對(duì)本部門工作進(jìn)行監(jiān)督檢驗(yàn)和指導(dǎo)。

5、幫助物業(yè)企業(yè)經(jīng)理對(duì)現(xiàn)存和潛在不合格服務(wù)質(zhì)量原因進(jìn)行分析，制訂糾正和預(yù)防方法。

6、負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)質(zhì)量，安全檢驗(yàn)監(jiān)督工作，杜絕重大質(zhì)量，安全事故發(fā)生。

7、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)設(shè)備道路、停車場(chǎng)等標(biāo)識(shí)安裝和維護(hù)。

8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中本部門使用器具歸口管理。

7．5物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1、對(duì)管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)設(shè)施、綠化、衛(wèi)生等日檢、巡視和管理工作。

3、負(fù)責(zé)檢驗(yàn)小區(qū)業(yè)戶物業(yè)協(xié)議實(shí)施情況。

4、協(xié)調(diào)業(yè)戶相關(guān)物業(yè)管理相關(guān)事宜，對(duì)違反物業(yè)管理要求情況，追查責(zé)任并進(jìn)行處罰。

5、負(fù)責(zé)業(yè)主物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)核實(shí)及費(fèi)用催繳工作。

6、負(fù)責(zé)處理日常物業(yè)設(shè)備、環(huán)境、衛(wèi)生等報(bào)修工作。

7、負(fù)責(zé)業(yè)戶相關(guān)咨詢、投訴接待和處理工作。

8、熟悉小區(qū)業(yè)主地理位置、設(shè)施布局分布情況。

9、負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修管理工作。

10、負(fù)責(zé)緊急情況處理和協(xié)調(diào)工作。

7．6保安部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、對(duì)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)治安保衛(wèi)部工作，對(duì)小區(qū)治安保衛(wèi)工作和消防工作負(fù)全方面責(zé)任。

2、熟悉和掌握小區(qū)內(nèi)業(yè)主地理位置，關(guān)鍵要害部位和設(shè)施布局基礎(chǔ)情況。

3、落實(shí)落實(shí)安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對(duì)保安領(lǐng)導(dǎo)工作，調(diào)解小區(qū)內(nèi)多種糾紛。

4、組織實(shí)施安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定時(shí)檢驗(yàn)實(shí)施情況，并對(duì)所存在問(wèn)題及隱患按要求期限立即加以處理整改。

5、主持部門例會(huì)，傳達(dá)落實(shí)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理及相關(guān)主管部門指示精神。

6、抓好治安保衛(wèi)部人員管理和培訓(xùn)，監(jiān)督檢驗(yàn)警容風(fēng)紀(jì)和工作落實(shí)情況。

7、監(jiān)督和檢驗(yàn)小區(qū)四防安全情況和交通管理情況，處理小區(qū)內(nèi)各類治安案件，協(xié)調(diào)和主管公安機(jī)關(guān)和派出所關(guān)系。

8、做好小區(qū)內(nèi)業(yè)主四防安全和法制宣傳教育工作提升業(yè)主安全意識(shí)和法制觀念。

9、帶頭遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，以身作則，不許濫用職權(quán)。

10、對(duì)保安員聘用，解聘提出合理化提議。

7．8管理部接待員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)全部物業(yè)資料、檔案、圖紙管理工作。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、水、電、通訊等設(shè)備設(shè)施使用資料、圖紙、技術(shù)資料保管存檔管理工作。

3、負(fù)責(zé)各類檔案分類及檔案手工管理和電腦管理錄入工作。

4、負(fù)責(zé)土建裝潢、施工管道、水電、網(wǎng)絡(luò)圖紙電腦錄入繪制和圖像制作工作。

5、負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)裝修檔案管理，存檔工作，及業(yè)戶裝修計(jì)劃圖紙立案管理、申報(bào)接待工作。

6、負(fù)責(zé)本部門多種文件起草，制訂工作。

7、負(fù)責(zé)本部門多種文字性工作打印、統(tǒng)計(jì)工作。

8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理部其它日常性內(nèi)勤工作。

9、負(fù)責(zé)材料入庫(kù)驗(yàn)收和對(duì)庫(kù)存材料發(fā)放。

10、經(jīng)管理部經(jīng)理核實(shí)后處理報(bào)廢材料。

11、負(fù)責(zé)定時(shí)和不定時(shí)盤點(diǎn)清查庫(kù)存材料，每個(gè)月核實(shí)庫(kù)存材料收、發(fā)、存，編報(bào)庫(kù)存月報(bào)表。

12、負(fù)責(zé)現(xiàn)金日志賬管理。

13、職員考勤及工資發(fā)放。

14、負(fù)責(zé)小區(qū)日常接待、投訴統(tǒng)計(jì)及派單工作。

15、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主回訪工作。

16、負(fù)責(zé)跟蹤派工維修進(jìn)度工作。

17、負(fù)責(zé)派工單回收整理工作。

18、負(fù)責(zé)小區(qū)信件、報(bào)紙、書刊等收發(fā)工作。

19、完成領(lǐng)導(dǎo)所交其它工作。

7．9水暖工崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)暖通設(shè)備安全運(yùn)行及管理。

2、負(fù)責(zé)水暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、供熱通風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)日常維護(hù)、檢驗(yàn)管理工作。

3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理暖通設(shè)備維修及改造工作。

4、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。

5、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程實(shí)施情況督促檢驗(yàn)工作。

6、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主裝修中相關(guān)暖通設(shè)備施工圖紙審核及施工監(jiān)督管理和驗(yàn)收工作。

7、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)中突發(fā)事件事故技術(shù)處理工作。

8、負(fù)責(zé)企業(yè)新建、擴(kuò)建改造工程暖通設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。

7．10電工崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)電器設(shè)備（弱電部分）包含：通訊設(shè)備、廣播系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等小區(qū)電器設(shè)備安全運(yùn)行及管理。負(fù)責(zé)小區(qū)電力設(shè)備（強(qiáng)電部分）：供電系統(tǒng)等安全運(yùn)行及管理。

2、負(fù)責(zé)上述系統(tǒng)日常維護(hù)、檢驗(yàn)管理工作。

3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理電器、電力設(shè)備維修及改造工作。

4、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。

5、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程實(shí)施情況督促檢驗(yàn)工作。

6、負(fù)責(zé)小區(qū)相關(guān)電器、電力設(shè)備施工圖紙審核及施工監(jiān)督管理及驗(yàn)收工作。

7、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)中突發(fā)事件事故技術(shù)處理工作。

8、負(fù)責(zé)小區(qū)新建、擴(kuò)建改造工程電器、電力設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。

7．11保安員崗位職責(zé)

1、對(duì)保安部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)小區(qū)治安保衛(wèi)，車輛管理和消防管理工作。

2、熟悉小區(qū)基礎(chǔ)情況，掌握人員流動(dòng)情況。

3、開(kāi)展常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)防范能力。

4、掌握通常救護(hù)知識(shí)，有處理應(yīng)急問(wèn)題能力。

5、全天二十四小時(shí)輪番值班，嚴(yán)格交接班手續(xù)，做好值班統(tǒng)計(jì)。

6、實(shí)施二十四小時(shí)輪番巡查，對(duì)小區(qū)內(nèi)形跡可疑人員按要求進(jìn)行問(wèn)詢，并正常處理。

7、做好車輛進(jìn)行，停泊、行駛管理工作。

8、發(fā)生事故后快速趕到現(xiàn)場(chǎng)，果斷采取方法，立即匯報(bào)保安部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，做好善后工作。

9、嚴(yán)格要求自己，遵紀(jì)遵法，按企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，接收監(jiān)督，講究文明，舉止端正，禮貌待人。

10、完成上級(jí)交辦各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)

7．12保潔員崗位職責(zé)

1、按時(shí)清掃小區(qū)外圍，樓道及公共地帶并保持清潔。

2、立即清運(yùn)垃圾，并按要求清洗垃圾箱，確保垃圾箱潔凈整齊。

3、做好路面清潔工作。

4、每隔30分鐘巡查小區(qū)一遍，確保小區(qū)外圍道路及公共地帶衛(wèi)生清潔，立即阻止亂扔垃圾、損壞墻面等違反本小區(qū)要求行為。

5、按時(shí)清掃小區(qū)樓道，擦拭樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)板等，達(dá)成潔凈、無(wú)灰塵。

6、每日用拖布根本拖洗樓道一次。

7、小區(qū)窗戶玻璃最少每個(gè)月擦一次，要做到窗明幾凈。

第十一章工作守則

8.1職員守則

1、管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿。

2、對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持相互間良好關(guān)系。

3、必需嚴(yán)格遵守小區(qū)輪值時(shí)間，按時(shí)上、下班（交接班），不得無(wú)故遲到、早退。遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí)，小區(qū)管理人員應(yīng)事先取得小區(qū)責(zé)任人同意，而小區(qū)責(zé)任人之請(qǐng)假則需取得企業(yè)責(zé)任人之同意。

4、管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為部分住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)工作。

5、管理人員可參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，并有對(duì)應(yīng)百分比分成。

6、小區(qū)責(zé)任人應(yīng)該實(shí)施企業(yè)之各項(xiàng)指示，并定時(shí)召開(kāi)該小區(qū)各級(jí)職員會(huì)議，向企業(yè)做定時(shí)工作匯報(bào)。小區(qū)職員須服從小區(qū)責(zé)任人之工作調(diào)配及崗位編排。

7、不準(zhǔn)損壞企業(yè)信譽(yù)和對(duì)企業(yè)有欺詐及不老實(shí)施為。

8、不得假借企業(yè)名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損企業(yè)聲譽(yù)或利益之行為。

9、不得向業(yè)主、住戶或和企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)任何人士收受或索取任何形式禮品、賞錢。

10、全部公物不得用于私人方面，不得有意疏忽損壞企業(yè)財(cái)物，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。

11、必需遵守和實(shí)施企業(yè)所發(fā)出一切通告辦事。

8.2管理工作

1、根據(jù)要求時(shí)間當(dāng)值，不可擅離職守。

2、在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽(tīng)收音機(jī)或和同事閑談、開(kāi)玩笑。

3、每日上班時(shí)間，必需穿著企業(yè)要求制服及配戴職職員作證，完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)須尤其留心小區(qū)清潔及有否損壞、破舊需要維修地方，并進(jìn)行登記。如遇有不平常事件，應(yīng)立即處理、統(tǒng)計(jì)并立即向上級(jí)匯報(bào)。

4、大風(fēng)或雷暴雨期間，管理人員必需根據(jù)企業(yè)所頒布之“大風(fēng)期間職員當(dāng)值程序”上班，并按“大風(fēng)及雷暴雨方法”做一切防風(fēng)、防雨工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，預(yù)防意外或水浸等。

5、服從上級(jí)指導(dǎo)，完成所指定工作。

6、留心多種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知相關(guān)人員修理和清除，必需時(shí)須幫助維修工作。

7、實(shí)施各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必需要有禮貌。謹(jǐn)記“業(yè)主至上，服務(wù)第一”即“服務(wù)至上、禮貌第一”。

8、如有住戶發(fā)生意外，比如：受傷、暈倒等，應(yīng)即幫助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。

9、熱情接待來(lái)訪人員，具體統(tǒng)計(jì)住戶投訴，并快速處理。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)，則立即通知相關(guān)人員處了處理。處理情況立即向上級(jí)匯報(bào)。

10、物業(yè)企業(yè)須設(shè)置搶救箱，配置搶救用具，如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具，以備臨時(shí)急用。

11、小區(qū)公共地方之鑰匙，如：電制房、機(jī)房、泵房等，必需小心存放，以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鑰匙時(shí)，必需登記借用人姓名及聯(lián)絡(luò)電話，用后立即歸還。

8.3保安工作

1、必需明了和掌握小區(qū)內(nèi)多種保安設(shè)施之操作和效能。比如：對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鑰、閉路電視等。更須善用多種已經(jīng)有設(shè)施，以免減弱防盜效果。

2、應(yīng)熟悉小區(qū)內(nèi)各企業(yè)、記識(shí)住戶之姓名、年紀(jì)、企業(yè)組員及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必需保密，不得泄漏。

3、和住戶保持親密聯(lián)絡(luò)，方便就保安問(wèn)題，常常交換意見(jiàn)及互通消息。

4、各更管人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班統(tǒng)計(jì)，以備核查，務(wù)令保安人員高度警惕。

5、嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入小區(qū)。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件，如有疑問(wèn)，應(yīng)致電相關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。

6、應(yīng)有禮貌問(wèn)詢?nèi)魏芜M(jìn)入小區(qū)來(lái)訪客人，登記身份證或工作牌招。如有懷疑，應(yīng)用對(duì)講機(jī)和相關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更須提升警覺(jué)。

7、當(dāng)值管理員最少每半小時(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必需有警覺(jué)性，尤其注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等，以確保無(wú)可疑人物匿藏小區(qū)內(nèi)伺機(jī)作案。留心公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備偷竊工具等。

8、如聽(tīng)到住戶呼救或發(fā)覺(jué)可疑人物，須立即報(bào)警并封閉大門及其通道，以等候警方人員到場(chǎng)處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。

9、切記管理人員只有通常市民之拘捕權(quán)，并無(wú)搜查權(quán)力。所以，拘捕疑犯后，應(yīng)立即交公安部門處理。

10、本小區(qū)安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、小區(qū)死角，以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近小區(qū)在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被壞人利用作為犯罪橋梁。

11、具體統(tǒng)計(jì)各相關(guān)政府部門電話，方便需要時(shí)尋求幫助。

12、若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟幫助破案：

a.立即報(bào)案，并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安部門抵達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。

b.切勿移動(dòng)、也不許可她人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，幫助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。

c.切勿開(kāi)動(dòng)風(fēng)扇，冷氣機(jī)或其它電器用具，以免證據(jù)破壞。

d.嚴(yán)禁任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng)，以方便公安部門到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

e.向公安人員提供相關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過(guò)，和本案相關(guān)人物之像貌、衣著、相關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向等。

8.4公眾衛(wèi)生

1、清潔工人必需依時(shí)清潔路面、走廊、樓梯、小區(qū)死角、停車場(chǎng)及天臺(tái)等公用地方。

2、勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請(qǐng)放入通往樓梯門旁垃圾桶內(nèi)。

3、如發(fā)覺(jué)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往周圍垃圾搜集站。如無(wú)法找到住戶，立即登記在物業(yè)企業(yè)記事簿內(nèi)，向上級(jí)匯報(bào)。

4、如發(fā)覺(jué)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲(chóng)滋生。難以清理地方，可臨時(shí)淋上油渣，阻止蚊蟲(chóng)繁殖，再研究處理方法。

5、如發(fā)覺(jué)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排修理。

6、勸喻住戶淋花時(shí)要尤其小心，勿將水淋到陽(yáng)臺(tái)外面，以免影響下層和下面行人。

7、如發(fā)覺(jué)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并依據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。

8、如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過(guò)往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。

9、若上層住戶之水喉或水渠破爛而造成下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無(wú)結(jié)果，則應(yīng)具體統(tǒng)計(jì)及請(qǐng)求上級(jí)處理。

10、如有不顧公共衛(wèi)生住戶，經(jīng)一再勸說(shuō)仍不改善，應(yīng)做具體統(tǒng)計(jì)并匯報(bào)上級(jí)和相關(guān)衛(wèi)生部門。

8.6電力系統(tǒng)

1、修理電器設(shè)備，應(yīng)聘用持證合格技師。

2、應(yīng)明了小區(qū)多種電力供給設(shè)備所在。如：小區(qū)電力總掣、用戶電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，而且明了其緊急開(kāi)關(guān)操作程序。同時(shí)必需購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用。

3、如部分用戶電力中止，應(yīng)由物業(yè)企業(yè)派人檢驗(yàn)修理小區(qū)供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人處理，物業(yè)企業(yè)可提供合適幫助。

4、全座樓宇電力忽然中止，應(yīng)先檢驗(yàn)小區(qū)之總制是否正常，如屬于正常則和供電企業(yè)聯(lián)絡(luò)詢明情況。

5、公共使用電力設(shè)備，如小區(qū)死角、總制走廊及小區(qū)死角之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)常常檢驗(yàn)，如有損壞或有過(guò)熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。

6、接到供電企業(yè)通知停電時(shí)，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器方便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、小區(qū)死角不停，由小區(qū)自備發(fā)電機(jī)供電處理。停電完成后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢驗(yàn)各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。

7、常常檢驗(yàn)、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：樓宇門和用戶對(duì)講系統(tǒng)和小區(qū)死角監(jiān)視系統(tǒng)必需完好正常運(yùn)行。發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即修理。

8、在小區(qū)出入口處，應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，物業(yè)企業(yè)亦應(yīng)常備手電筒。

9、小區(qū)內(nèi)機(jī)房、及各層電表均應(yīng)保持整齊，不得放置多種雜物。

10、小區(qū)供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定時(shí)檢驗(yàn)保養(yǎng)，以確保安全正常供電。

8.7消防

1、消防中心值班員必需熟練掌握消防中心多種設(shè)備操作使用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備使用。

2、組織小區(qū)職員學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉和掌握多種消防設(shè)備操作使用。組織職員進(jìn)行消防設(shè)備使用訓(xùn)練，使其成為小區(qū)合格義務(wù)消防隊(duì)員。

3、值班人員（包含管理人員）須常常檢驗(yàn)防火設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和失效時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。

4、利用通告、圖片等形式使住戶了解怎樣使用消防設(shè)施和消防設(shè)備，以備應(yīng)急。

5、每日上班時(shí)檢驗(yàn)天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬(wàn)不可有阻塞情況發(fā)生。

6、教育和阻止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引發(fā)火警。

7、留心公用電線，如有破損或不符合要求時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。

8、留心私自將辦公室改為庫(kù)房單位，尤其是原料和制品輕易著火者，當(dāng)發(fā)覺(jué)住戶藏有大量易燃物品時(shí)，立即查詢是否有特許證實(shí)和安全方法，沒(méi)有時(shí)，立即令其搬走（搬出小區(qū)外），并立即匯報(bào)物業(yè)企業(yè)。

9、勸說(shuō)拜神住戶小心燃點(diǎn)香燭，并阻止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。

10、切勿將防火門打開(kāi)，以免萬(wàn)一火警發(fā)生時(shí)，濃煙散播及火勢(shì)蔓延。

11、如發(fā)覺(jué)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無(wú)人開(kāi)門時(shí)，如能立即撲滅，應(yīng)立即使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。不然電“119”報(bào)案。

12、若發(fā)生火警，即電“119”報(bào)案，同時(shí)按動(dòng)警鈴，通告住戶疏散，在安全情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。

13、火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿擁擠慌張。

14、報(bào)案時(shí)，必需清楚說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)地址，報(bào)案人姓名及物業(yè)企業(yè)電話。

15、全部消防裝置，應(yīng)由認(rèn)可消防監(jiān)察單位每十二個(gè)月最少檢驗(yàn)一次。

8.9水務(wù)及渠務(wù)

1、了解樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開(kāi)關(guān)總制及分制等位置。

2、應(yīng)定時(shí)巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有沒(méi)有損壞，水箱是否清潔。必需定時(shí)安排清洗水池、食用水箱，每六個(gè)月清洗一次，以保持衛(wèi)生。

3、發(fā)覺(jué)水管爆裂時(shí)，必需立即關(guān)閉相關(guān)水管水制。大喉爆裂，則將總制關(guān)閉，并立即發(fā)出通告通知受影響住戶，同時(shí)立即安排水管工進(jìn)行急修。

4、要注意水箱保養(yǎng)，預(yù)防破裂或生銹，而且蓋緊水箱，以免滋生蚊蟲(chóng)。

5、如食用水或沖廁水忽然中止，應(yīng)先檢驗(yàn)樓宇供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來(lái)水企業(yè)查詢?cè)?，并?qǐng)立即處理。

6、救火用輸水設(shè)備，應(yīng)常常檢驗(yàn)，如有損壞，應(yīng)即修理。同時(shí)必需嚴(yán)禁使用消防水喉做其它用途。

7、因住戶外出忘關(guān)水喉，致使大量食用水流出，無(wú)法通知戶主時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉該戶水管制，以阻止水流入鄰居和危害小區(qū)。

8、常常檢驗(yàn)溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上垃圾，以防下雨時(shí)渠水受阻而水浸。

9、屋宇墻外公用水渠如有破裂，應(yīng)即修理，以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。

10、樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時(shí)，應(yīng)即檢驗(yàn)修理。

11、若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí)，應(yīng)和自來(lái)水企業(yè)聯(lián)絡(luò)修理。

8.10樓宇結(jié)構(gòu)及維修

1、樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對(duì)該樓宇安全有重大影響時(shí)，管理員應(yīng)給予注意，并向上級(jí)匯報(bào)。

2、如住戶私自拆建墻壁、增開(kāi)窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、詹篷、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小屋棚時(shí)，應(yīng)予阻止并向上級(jí)匯報(bào)。

3、天花板或外墻有漏水，應(yīng)即通知單位上層及相關(guān)住戶修理。

4、在巡查時(shí)發(fā)覺(jué)下列情況，應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)并研究修理方案進(jìn)行修理：

a.墻壁或天花板有顯著裂縫或石屎爆裂；

b.氣窗玻璃爆裂；

c.樓梯邊欄桿松脫；

d.防火門及消防設(shè)備損壞；

e.內(nèi)外墻壁大白及磚脫落。

5、住戶安裝鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予阻止并匯報(bào)上級(jí)。

8.11停車場(chǎng)管理

1、保安員必需認(rèn)真實(shí)施停車場(chǎng)管理要求，禮貌待人，熱情服務(wù)，確保車輛安全，維護(hù)車場(chǎng)良好行車秩序。

2、車輛進(jìn)場(chǎng)后，必需按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通道，認(rèn)真檢驗(yàn)車型、車牌號(hào)，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。

3、了解和掌握車主車型、車牌號(hào)、姓名、年紀(jì)、職業(yè)、工作單位、辦公房間號(hào)等等，方便于識(shí)別。

4、汽車、摩托車必需購(gòu)置“車輛綜合保險(xiǎn)”，便于丟失后，向保險(xiǎn)企業(yè)索賠。未買“車輛綜合保險(xiǎn)”車輛，本車場(chǎng)不予停放保管，不然所造成一切損失，均由車主自行負(fù)責(zé)。

5、本停車場(chǎng)實(shí)施有償停車保管服務(wù)，必需嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。

6、嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品車輛進(jìn)場(chǎng)停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此要求進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)即令其開(kāi)出車場(chǎng)，立即匯報(bào)物業(yè)企業(yè)或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

7、保安員交接班時(shí)必需認(rèn)真交接，并具體登記（自行車則注意車票號(hào)碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上），雙方簽字負(fù)責(zé)。

8、保安員值班期間發(fā)覺(jué)可疑情況，立即匯報(bào)班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或物業(yè)企業(yè)，并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意，并統(tǒng)計(jì)在交接登記簿上，同時(shí)將其它需注意事項(xiàng)必需統(tǒng)計(jì)在登記簿上，以備查。

9、保安員必需認(rèn)真實(shí)施收費(fèi)制度，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，不得徇私舞弊，如不開(kāi)票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等，一經(jīng)發(fā)覺(jué)一定嚴(yán)厲處理。

10、保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必需不間斷清掃。

8.12相關(guān)廉潔條款

1、良好及有效小區(qū)管理工作有賴于租戶及業(yè)主合作和各級(jí)管理人員信心及支持。如各級(jí)人員全部采取一個(gè)廉潔奉公態(tài)度辦事，租戶和業(yè)主必會(huì)全力支持管理工作，使環(huán)境能深入改善。所以各級(jí)管理人員均須有清政廉明精神。

2、凡受雇于小區(qū)從事實(shí)施小區(qū)事務(wù)者，包含管理員、保安員、清潔工人、維修人員、經(jīng)理等人，均屬小區(qū)職員。故實(shí)施工作期間均受該工作須知約束，不得索取或接收任何利益。

第十二章內(nèi)部管理要求一、值班管理要求1、值班職員必需嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)同意私自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2、值班職員必需集中精力，保持警覺(jué)，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何和值班崗位無(wú)關(guān)事情。3、值班職員必需服從組長(zhǎng)安排，聽(tīng)從調(diào)配，實(shí)施組長(zhǎng)工作指令。4、值班職員必需嚴(yán)格實(shí)施巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，立即發(fā)覺(jué)隱患，快速排除故障，確保設(shè)備安全運(yùn)行。5、值班職員外出作業(yè)必需隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)絡(luò)。6、值班職員必需掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。7、值班職員必需做好事故現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)和原始統(tǒng)計(jì)，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。8、值班人員必需做好當(dāng)班工作統(tǒng)計(jì)，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修設(shè)備情況；3、設(shè)備故障處理經(jīng)過(guò)和結(jié)果。（二）交接班程序1、按要求時(shí)間由交班職員主持交接班。2、交班職員宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障處理結(jié)果和經(jīng)過(guò)。3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)關(guān)鍵巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢驗(yàn)，交班隨從巡查。4、匯報(bào)檢驗(yàn)結(jié)果。5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完成，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。7、交接班情況統(tǒng)計(jì)在交接班統(tǒng)計(jì)表中，雙方簽字認(rèn)可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必需時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處理。1、巡視統(tǒng)計(jì)和實(shí)際情況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、接班人員精神狀態(tài)不良，包含倦旦醉酒和傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必需交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修設(shè)備情況；3、儀表指示是否正確；4、設(shè)備故障處理經(jīng)過(guò)和結(jié)果。(二)交接班程序1、按要求時(shí)間由交班職員主持交接班。2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板。3、交班宣讀本班工作情況統(tǒng)計(jì)及目前運(yùn)行方法。4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢驗(yàn)，交班隨從巡查。5、匯報(bào)檢驗(yàn)結(jié)果。6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。8、交接班情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上，雙方署名確定。(三)交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必需時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng)處理。1、設(shè)備統(tǒng)計(jì)和實(shí)際運(yùn)行情況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包含疲憊、醉酒、傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必需交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。四、運(yùn)行統(tǒng)計(jì)管理制度1、巡視值班統(tǒng)計(jì)表每班統(tǒng)計(jì)一次，電氣設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)、每半天統(tǒng)計(jì)一次，設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表（空調(diào)系統(tǒng)）每班統(tǒng)計(jì)一次，由相關(guān)專業(yè)管理員檢驗(yàn)后每個(gè)月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)由維修人員填好后交班組長(zhǎng)，相關(guān)專業(yè)管理員審查后署名，每個(gè)月月底將統(tǒng)計(jì)表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值職員巡查設(shè)備后署名，由相關(guān)專業(yè)管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。4、巡視值班統(tǒng)計(jì)表每日由當(dāng)值職員填寫，每七天經(jīng)物管部經(jīng)理署名后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。5、值班表每個(gè)月月底由維修班長(zhǎng)填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。6、設(shè)備檢驗(yàn)必需認(rèn)真、仔細(xì)，統(tǒng)計(jì)須填寫認(rèn)真、字跡清楚。7、全部統(tǒng)計(jì)必需按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守企業(yè)檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)和檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來(lái)圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將相關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)管理員查對(duì)實(shí)物，圖紙無(wú)誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)絡(luò)交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)關(guān)鍵依據(jù)，應(yīng)妥善保留。6、借閱檔案須經(jīng)對(duì)應(yīng)系統(tǒng)管理員以上人員同意，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借要重新登記。第十三章設(shè)備設(shè)施管理第一部分總則一、承包商監(jiān)督要求對(duì)須持有政府部門頒發(fā)資質(zhì)證書方許可從事專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和定時(shí)試驗(yàn)，及一些專業(yè)性較強(qiáng)項(xiàng)目。(一)承包商監(jiān)督要求為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目標(biāo)管理，特制訂本要求。1、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必需提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查同意后方許可入場(chǎng)。2、其相關(guān)專業(yè)管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商工作。3、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必需遵守大樓各項(xiàng)管理要求。4、督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范(如環(huán)境保護(hù)、勞保條例等)及協(xié)議要求施工。5、承包商用料，必需和協(xié)議條款要求相一致。承包商用料任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，不然作違反協(xié)議處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必需提出書面匯報(bào)，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方許可實(shí)施。7、承包商完工匯報(bào)、資料、圖紙等，必需先交該工程主管管理員檢驗(yàn)查對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收匯報(bào)書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查同意后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。二、設(shè)施設(shè)備巡檢要求為確保設(shè)備正常運(yùn)行，立即發(fā)覺(jué)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必需對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。1、巡視值班人員必需按本系統(tǒng)要求時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢驗(yàn)管轄下設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢，必需隨時(shí)和部門保持聯(lián)絡(luò)。3、巡視值班人員每次巡檢均須在對(duì)應(yīng)巡查統(tǒng)計(jì)上依次序做好巡查情況和結(jié)果統(tǒng)計(jì)。4、巡視值班人員應(yīng)依據(jù)當(dāng)班設(shè)備具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”運(yùn)行設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。5、發(fā)覺(jué)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺點(diǎn)，發(fā)覺(jué)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)覺(jué)安全保護(hù)元件有改變，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，確保設(shè)備監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。6、發(fā)覺(jué)有不正常噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能快速排除，必需立即匯報(bào)維修人員，并采取合適防護(hù)方法，預(yù)防事故發(fā)生或擴(kuò)大。7、相關(guān)專業(yè)管理員每七天一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。三、設(shè)備管理要求1、設(shè)備維修保養(yǎng)分月度、季度、六個(gè)月、年度，由相關(guān)專業(yè)管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)并存檔。3、設(shè)備維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)管理員依據(jù)設(shè)備性能等計(jì)劃編制維修方案，交班組實(shí)施。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)覺(jué)有可能造成嚴(yán)重故障缺點(diǎn)事項(xiàng)，必需立即填入維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必需填寫對(duì)應(yīng)表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。四、機(jī)房管理要求物管部轄下設(shè)備機(jī)房有：開(kāi)閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們?nèi)渴巧a(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房管理，特制訂本要求。1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，拒絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”通告牌。2、凡易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范警示牌。3、各系統(tǒng)設(shè)備必需在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格標(biāo)識(shí)。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全標(biāo)準(zhǔn)在對(duì)應(yīng)設(shè)備管道閥門和電器開(kāi)關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)通告牌。5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何職員不得隨意配制機(jī)房鑰匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，外來(lái)人員(包含參觀學(xué)習(xí)和施工等)嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)同意進(jìn)入機(jī)房外來(lái)人員必需遵守機(jī)房相關(guān)要求，服從機(jī)房工作人員安排指導(dǎo)。7、供電局忽然到場(chǎng)檢驗(yàn)或抽查對(duì)應(yīng)機(jī)房如開(kāi)閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機(jī)房平靜、嚴(yán)厲、整齊，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力行為。9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。未經(jīng)書面同意并落實(shí)安全方法，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。10、機(jī)房?jī)?nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。11、各機(jī)房工作職員必需按要求如實(shí)認(rèn)真填寫多種表格，關(guān)鍵設(shè)備參數(shù)統(tǒng)計(jì)必需齊全，工作統(tǒng)計(jì)應(yīng)清楚明了。五、設(shè)備機(jī)房防火要求1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要預(yù)防易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，物管部經(jīng)理署名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢驗(yàn)，確定無(wú)火種后方能離開(kāi)。4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢驗(yàn)機(jī)房?jī)?nèi)滅火自救方法，并教導(dǎo)職員掌握多種滅火器械性能及處理多種消防信號(hào)正確方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、統(tǒng)計(jì)責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備情況，立即匯報(bào)、處理火警信號(hào)。6、機(jī)房?jī)?nèi)樓梯、走道、出人口要保持通暢無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。7、機(jī)房?jī)?nèi)火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必需保持完整好用。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值職員施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”標(biāo)準(zhǔn)；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，預(yù)防擴(kuò)散，并用二氧化碳及其它干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種安全操作規(guī)程操作，并做好防火方法。10、遇火災(zāi)時(shí)，要立即上報(bào)消防中心，并采取對(duì)應(yīng)滅火方法。滅火后，要具體統(tǒng)計(jì)火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。六、機(jī)房衛(wèi)生管理要求為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備清潔工作，確保設(shè)備最好運(yùn)行環(huán)境，特制訂本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)顯著污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必需按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。4、機(jī)房值班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必需按時(shí)清潔除塵。6、維修人員負(fù)責(zé)制訂本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、各專業(yè)管理員定時(shí)抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)覺(jué)嚴(yán)重衛(wèi)生問(wèn)題，立即組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人責(zé)任。

強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度1、層間配電房（電氣小室）門及房?jī)?nèi)電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)多種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清楚。2、配電房（電氣小室）內(nèi)每個(gè)月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3、物管部每個(gè)月一次檢驗(yàn)內(nèi)部設(shè)備，發(fā)覺(jué)異常立即維修。4、物管部依據(jù)計(jì)劃定時(shí)保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，關(guān)鍵做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢驗(yàn)和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即匯報(bào)物管部經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須最少提前二十四小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)物管部經(jīng)理。3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理同意啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。(二)事故轉(zhuǎn)、停電1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理匯報(bào)，經(jīng)總經(jīng)理同意后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。2、因大樓內(nèi)部事故引發(fā)停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場(chǎng)部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。3、事故轉(zhuǎn)、停電后二十四小時(shí)內(nèi)，物業(yè)管理部確定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程1、停電、限電審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。2、收到政府部門相關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)立即匯報(bào)總經(jīng)理，并最少提前二十四小時(shí)書面通知受影響用戶。3、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員署名。5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)關(guān)鍵檢驗(yàn)電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)異常立即檢修。6、相關(guān)轉(zhuǎn)、停電情況應(yīng)統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng)用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)立即間。（二）企業(yè)審批用電申請(qǐng)須經(jīng)物管部審批。（三）簽定用電協(xié)議物管部審批經(jīng)過(guò)后，用戶和物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）接線及送電經(jīng)同意后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢驗(yàn)符適用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確定電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確定電表讀數(shù)，填寫電表停用統(tǒng)計(jì)并由用戶簽字認(rèn)可。（六）計(jì)費(fèi)方法1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每個(gè)月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、天天定時(shí)巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包含(開(kāi)閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房)，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)統(tǒng)計(jì)在供配電系統(tǒng)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表上。2、發(fā)覺(jué)供配電負(fù)荷有顯著改變或其它設(shè)備異常，應(yīng)立即查找原因，并通知物管部安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢驗(yàn)接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象，發(fā)覺(jué)異常立即維修處理。4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員同意。5、嚴(yán)格實(shí)施機(jī)房管理要求和交接班、值班要求。6、高壓工具應(yīng)每十二個(gè)月送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格根據(jù)供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備保養(yǎng)。2、主管人員每十二個(gè)月12月制訂下十二個(gè)月度設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)物管部經(jīng)理審批。3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備準(zhǔn)期保養(yǎng)，并有具體統(tǒng)計(jì)。4、工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、依據(jù)系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，關(guān)鍵做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為標(biāo)準(zhǔn)，特殊情況，須匯報(bào)物管部經(jīng)理，立即通知受影響用戶。7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將相關(guān)工作情況統(tǒng)計(jì)在開(kāi)閉所設(shè)施檢驗(yàn)表、變壓器設(shè)備檢驗(yàn)表、低壓柜設(shè)備檢驗(yàn)表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢驗(yàn)表和當(dāng)值日志上。8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得靠近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得靠近故障點(diǎn)8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必需穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。七、工作票制度1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令實(shí)施，其方法有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2、填用工作票工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)二次接線和照明等回路上工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全方法者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上工作；二次接線回路上工作，無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中發(fā)電機(jī)上工作。3、其它工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必需清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、責(zé)任人及工作任務(wù)具體記人操作統(tǒng)計(jì)簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦查對(duì)一遍。4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中一份必需常常保留在工作地點(diǎn)，由工作責(zé)任人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作統(tǒng)計(jì)簿中。5、一個(gè)工作責(zé)任人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。開(kāi)工前工作票內(nèi)全部完全方法應(yīng)一次做完。6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作統(tǒng)計(jì)簿內(nèi)。在開(kāi)始工作前必需做好確保安全技術(shù)方法并指定專員負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。7、工作票有效時(shí)間，以同意檢修期為限。8、需要變更工作班中組員時(shí)，須經(jīng)工作責(zé)任人同意。9、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。工作責(zé)任人和許可辦理工作票值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長(zhǎng)或資深技工擔(dān)任。10、工作票所列人員安全責(zé)任：(1)工作票簽發(fā)人：工作必需性；工作是否安全；工作票上所填安全方法是否正確完備；所派工作責(zé)任人和工作班人員是否合適和足夠，精神狀態(tài)是否良好。(2)工作責(zé)任人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)工作票所載安全方法是否正確完備，值班員所做安全方法是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。(3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全方法是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)工作現(xiàn)場(chǎng)部署安全方法是否完善；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)停電設(shè)備有沒(méi)有忽然來(lái)電危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問(wèn)，也必需向工作票簽發(fā)人問(wèn)詢清楚，必需時(shí)應(yīng)要求做具體補(bǔ)充。(4)工作班組員：認(rèn)真實(shí)施安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全方法，相互關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及方法實(shí)施。八、供電突發(fā)性事故應(yīng)急方法(一)外線故障1、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障造成主供電源停電時(shí)，值班職員要檢驗(yàn)真空開(kāi)關(guān)指示牌是否分閘，再檢驗(yàn)電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開(kāi)關(guān)退出，掛上“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢驗(yàn)備用電源進(jìn)線柜電表和指示燈，真空開(kāi)關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)。3、檢驗(yàn)饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢驗(yàn)低壓受電柜，并合上低壓總開(kāi)關(guān)。5、向供電局調(diào)度室匯報(bào)并了解外線故障情況。(二)內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開(kāi)關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引發(fā)，除該高壓柜停電，甚至?xí)l(fā)主供電源或備用電源受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：1、將故障柜真空開(kāi)關(guān)退出（若引發(fā)火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心匯報(bào)火警）。2、將故障柜低壓總開(kāi)關(guān)退出，掛“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，確保大樓設(shè)施用電。4、向物管部主管和維修班匯報(bào)故障經(jīng)過(guò)和處理情況。5、物管部召開(kāi)事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及相關(guān)方面參與，分析事故發(fā)生原因和處理方法，并書面總結(jié)匯報(bào)相關(guān)部門。(三)市電全停1、當(dāng)兩路市電全停，開(kāi)啟發(fā)電機(jī)。2、退出市電聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢驗(yàn)一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行情況，如燃