商業(yè)地產(chǎn)如何進(jìn)行餐飲類招商

商業(yè)地產(chǎn)如何進(jìn)行餐飲類招商“民以食為天”，中國(guó)人無(wú)疑是世界上最講究美食的民族。隨著生活節(jié)奏的加快，居民消費(fèi)觀念與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，餐飲業(yè)更獲得了迅速擴(kuò)張的動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1997年至2006年，北京居民餐飲消費(fèi)年平均遞增14%以上。在外用餐已經(jīng)成為40歲以下人群的日常習(xí)慣。

如此巨大的市場(chǎng)，自然引得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商垂涎三尺，紛紛在項(xiàng)目中增大餐飲配比。但是，北京每月有10％的餐飲商家開業(yè)大吉，也有8％的餐飲店關(guān)門停業(yè)，究其根源，選址不當(dāng)是一大忌。因此，了解餐飲業(yè)選址規(guī)律，為項(xiàng)目選擇合適的餐飲商家，是商業(yè)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

為“美地”尋找“美食”——商業(yè)地產(chǎn)如何進(jìn)行餐飲類招商

火熱的餐飲市場(chǎng)，必然引來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。從前的百貨商場(chǎng)，餐飲很難登堂入室；如今，新開發(fā)的若干ShoppingMall，餐飲與購(gòu)物、娛樂(lè)已經(jīng)三分天下，許多項(xiàng)目的餐飲比例達(dá)到20％甚至更高。

避免產(chǎn)品“先天不足”

開發(fā)商對(duì)餐飲行業(yè)越來(lái)越重視，歸根結(jié)底在于業(yè)態(tài)本身具備的若干優(yōu)勢(shì)?！安惋嬅娣e往往是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最容易出手的部分?！蹦茏霾惋嫷匿佄豢臻g利用率比較高，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也最高，因此，“投資客非常喜歡購(gòu)買餐飲商鋪，一般來(lái)說(shuō)，能做餐飲的商鋪比不能做餐飲的價(jià)格每平米貴500元甚至更高?！比绻浅钟行臀飿I(yè)，“餐飲也是很適合的業(yè)態(tài)，它招租比較容易，承租面積大，生存能力強(qiáng)，租金相對(duì)來(lái)說(shuō)也并不低?！?/p>

更重要的是，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，生存的關(guān)鍵就是留住人氣，不僅要吸引大量的客流，更要最大限度地延長(zhǎng)每位客戶的駐留時(shí)間。餐飲、娛樂(lè)業(yè)無(wú)疑是讓顧客“留下來(lái)”的法寶。

然而，許多商業(yè)項(xiàng)目有心引入餐飲，產(chǎn)品卻“先天不足”?！皬募夹g(shù)方面來(lái)說(shuō)，餐飲選址是最苛刻的。上下水、排污、排煙、風(fēng)道、層高、消防……，硬件達(dá)不到要求，一家餐飲企業(yè)就無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。”

硬件的缺陷是致命的，這方面的例子不勝枚舉。南城某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)樘舾卟粔?，所有的餐飲商家都拒絕進(jìn)入；四川會(huì)館曾經(jīng)想進(jìn)駐和平新城，但因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有隔油池，最終只能作罷。

了解商家需求最重要

餐飲是個(gè)龐大的門類，其中包含著極為細(xì)致豐富的分支，各自的選址原則和標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。順?lè)?、東海海鮮、俏江南等屬于商務(wù)餐飲，它的選址標(biāo)準(zhǔn)是最高的。商務(wù)餐飲的三條選址原則：第一，必須地處商務(wù)氛圍非常濃厚的區(qū)域，周邊寫字樓、酒店多；第二，面積要求大，至少在1000平米以上；第三，裝修檔次比較豪華。

同時(shí)，商務(wù)餐飲很難進(jìn)入購(gòu)物中心，“除非購(gòu)物中心會(huì)為這家餐飲安排單獨(dú)的通道、電梯，單獨(dú)的交通組織。否則要穿過(guò)商場(chǎng)才能到達(dá)餐廳，會(huì)影響商務(wù)宴請(qǐng)所需要的高檔形象?！?/p>

與商務(wù)餐飲相比，大眾餐飲的選址比較多元，要求也不是那么苛刻。商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、比較集中的住宅區(qū)都可以。它們往往成為大型購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)的主力構(gòu)成，也常常進(jìn)駐一些成熟的大型社區(qū)。而面愛(ài)面、賽百味、吉野家等“洋快餐”是不肯進(jìn)入社區(qū)的，商場(chǎng)和寫字樓內(nèi)部是它們比較好的選擇。

同時(shí)，餐飲企業(yè)會(huì)根據(jù)個(gè)體的資金周期、人員周期規(guī)劃其選址布局，這里面有很多屬于“商業(yè)機(jī)密”?？系禄望湲?dāng)勞兩家最知名的快餐連鎖企業(yè)，目前的發(fā)展策略就很不一樣：肯德基在2005年、2006年飛速擴(kuò)張，開店數(shù)量比麥當(dāng)勞多了一倍不止，急劇的擴(kuò)張帶來(lái)的一種后果是，許多新店的利潤(rùn)率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2007年，肯德基基本停止擴(kuò)張，不開新店。相反，麥當(dāng)勞單店的收益高于肯德基，但發(fā)展步驟則遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，因此目前正在致力于快速擴(kuò)張。馳名一時(shí)的餐飲品牌“沸騰魚鄉(xiāng)”也決定3年之內(nèi)在北京不開新店。

根據(jù)項(xiàng)目“量體裁衣”

開發(fā)商不僅要了解不同類型餐飲商家的選址要求，更要根據(jù)項(xiàng)目定位合理引進(jìn)?！百?gòu)物中心一定要有一個(gè)大眾中餐的組合，其面積要大于西餐和快餐，以家庭型和宴請(qǐng)型為主，并以當(dāng)?shù)刈钣杏?/p>