戶型資產(chǎn)評估報告書樣本

麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評定匯報書工大會師評報字[]第14號南京工業(yè)大學會計師事務所二OO七年一月十二日目錄Ⅰ、評定匯報書摘要﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒1Ⅱ、資產(chǎn)評定匯報書正文一．首部﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2二．序言﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2三．委托方和資產(chǎn)占有方介紹﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2四．評定目標﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2五．評定范圍和對象﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2六．評定基準日﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3七．評定標準﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3八．評定依據(jù)﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4九．評定方法﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4十．評定過程﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4（一）接收委托階段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4（二）資產(chǎn)清查階段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4（三）評定估算階段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒41．待估物﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒42．選擇比較對象﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒43．原因修正﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒54．采取算術平均法求待估物評定值﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6（四）評定匯總階段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6（五）提交匯報階段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7十一．評定結論﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7十二．尤其事項說明﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7十三．評定基準日期后重大事項﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7十四．評定匯報法律效率、使用范圍和使用期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒8十五．評定匯報提出日期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒8評定匯報書摘要工大會師評報字[]第14號南京工業(yè)大學會計師事務所接收中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行委托，依據(jù)國家相關資產(chǎn)評定要求，本著客觀、獨立、公正、科學標準，根據(jù)公認資產(chǎn)評定方法，對麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型毛坯房進行了資產(chǎn)評定工作。本所評定人員根據(jù)必需評定程序對委托評定資產(chǎn)實施了市場調查和詢證，對委估資產(chǎn)在1月7日所表現(xiàn)市場價值作出了公允反應。現(xiàn)將資產(chǎn)評定情況及評定結果匯報以下：評定委估標物在評定基準日1月7日房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)分期付款失敗進行資產(chǎn)處理拍賣變現(xiàn)提供客觀、公正、合理拍賣底價依據(jù)。評定范圍依據(jù)現(xiàn)行市價法包含：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結構、交付標準、建成年月、成交價格和交易時間等原因。評定對象是麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。評定人員依據(jù)委估標物評定目標，遵照房地產(chǎn)估價標準和程序，采取科學評定方法，結合評定人員估價經(jīng)驗，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過縝密、細致測算，判定上述分析計算過程客觀合理，最終確定評定對象在評定基準日1月7日市場價值單價為2814.3元/m2，總價為328671.47元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。本匯報評定結論使用期限為六個月，從1月7日至7月7日，超出六個月，需重新進行資產(chǎn)本匯報評定結果僅供委托方中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行為評定目標使用和送交資產(chǎn)評定主管機關審查使用，不得用于其它目標。評定機構：南京工業(yè)大學會計師事務所地址：南京市浦口區(qū)浦珠南路30號電話：郵編:P230614二OO七年一月十二日評定機構法定代表人：歐陽平凱簽字注冊資產(chǎn)評定師：工程管理簽字注冊資產(chǎn)評定師：代小亮麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評定匯報書工大會師評報字[]第14號━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━一．首部標題：麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評定匯報書匯報書序號：工大會師評報字[]第14號二．序言南京工業(yè)大學會計師事務所接收中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行委托，依據(jù)國家相關資產(chǎn)評定要求，本著客觀、獨立、公正、科學標準，根據(jù)公認資產(chǎn)評定方法，對麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房進行了資產(chǎn)評定工作。本所評定人員根據(jù)必需評定程序對委托評定資產(chǎn)實施了市場調查和詢證，對委估資產(chǎn)在1月7日三．委托方和資產(chǎn)占有方介紹資產(chǎn)為A先生占有，A先生經(jīng)過抵押協(xié)議貸款已實際成為麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型戶主，但還未辦理房屋全部權證。委托方是中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行，該行關鍵從事存取款、商業(yè)信用貸款等業(yè)務。四．評定目標評定委估標物在評定基準日1月7日房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)抵押貸款失敗進行資產(chǎn)處理拍賣變現(xiàn)提供客觀、公正、合理五．評定范圍和對象麗全部雅苑是澳林地產(chǎn)開發(fā)愉快之城項目標一期。愉快之城項目建筑面積共38萬平方米，其中麗全部雅苑占地面積5萬平方米，建筑面積8萬平方米；愉快之城·麗全部雅苑臨近未來浦口經(jīng)濟、文化中心，地段絕佳。周圍分布著很多自然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級珍珠泉風景區(qū)、老山風景區(qū)等。小區(qū)生活配套完善，并有多條公交線路直到主城區(qū)。愉快之城·麗全部雅苑建筑風格極富現(xiàn)代個性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡練大方，大開間，小進深，降低了無效空間造成浪費，讓每一平方米全部能發(fā)揮應有作用。小區(qū)由著名設計院計劃、設計，以高得房率（90％左右）、高綠化率（40.4％）、大樓間距（大于22米）、低容積率、人車分流為設計思想。貫穿小區(qū)三條綠化帶，有下沉式中心廣場、局部水景形成高低落差，發(fā)明出多層次園林景觀，愉悅每一個人生活。麗全部雅苑采取高品質、高標準建材設備，達成甚至超出市區(qū)很多高級樓盤品質。紅外線周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通車輛準入系統(tǒng)、單元可視對講、雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預留借口，業(yè)主能夠以江北較低房價享受市區(qū)高級樓盤生活。簡練優(yōu)美立面、舒適環(huán)境、以人為本計劃，得到了業(yè)主肯定和社會各界廣泛贊譽。評定范圍依據(jù)現(xiàn)行市價法包含：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結構、交付標準、建成年月、成交價格和交易時間等原因。評定對象是麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。買主A先生于2月28日向南京模范置業(yè)經(jīng)過銀行抵押貸款一次性購置，總成交價為328004.4元，首付款約30％（10萬元），貸款額度約占70％，貸款期限為。自2月抵押以來A先生陸續(xù)支付本金6期（一期一月），金額為12180.22元，已付利息609.0元，至1月7日，還未推行貸款協(xié)議中每個月還本付息責任。六．評定基準日1．本資產(chǎn)評定基準日是1月72．此次評定一切數(shù)量確定和取價標準均為評定基準日有效價格標準。3．本匯報評定結果是對評定基準日資產(chǎn)價值客觀公允反應。4．此次評定基準日是由評定機構南京工業(yè)大學會計師事務所和委托方中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評定基準日，有利于確保評定結果有效地服務于評定目標，正確劃定評定范圍，合理選擇作價依據(jù)，使評定基準日盡可能和評定目標實現(xiàn)靠近。七．評定標準依據(jù)國家資產(chǎn)評定相關法規(guī)，評定中遵照以下標準：1、遵照獨立性、客觀性、科學性、專業(yè)性工作標準，及供求、預期、貢獻、替換技術標準，嚴格根據(jù)國家法律和法規(guī)進行評定操作，確保資產(chǎn)評定工作不受外界干擾和評定業(yè)務當事人影響。2、依據(jù)要求評定程序及其匹配方法科學地進行資產(chǎn)評定和估算。3、房地產(chǎn)評定須遵照正當標準、地域標準、最好使用標準和不完全替換標準。八．評定依據(jù)1．委托方提供情況說明。2．市場調查取得數(shù)據(jù)和資料。3．房地產(chǎn)現(xiàn)行市價法評定程序和實施措施。九．評定方法評定對象在南京市浦口區(qū)浦珠中路，地屬江北板塊，是江北中心區(qū)域外圍住宅商品房，此地域同類樓盤有多處，交易案例眾多，市場資料豐富，適宜于現(xiàn)行市價法進行評價，立即評價對象和在評定基準日近期發(fā)生交易類似房地產(chǎn)進行比較，并對這些類似房地產(chǎn)已知價格作合適修正，以此估算評定對象客觀合理價格。現(xiàn)行市價法原理可表示為：房地產(chǎn)評定價值=交易實例價格×各差異原因調整系數(shù)。十．評定過程此次資產(chǎn)評定工作于1月7日（一）接收委托階段本階段關鍵工作是：經(jīng)評定機構和委托方洽談后，接收委托方資產(chǎn)評定項目委托，在充足溝通前提下確定評定目標、評定范圍及對象、選定評定基準日，評定機構據(jù)以制訂資產(chǎn)評定工作計劃。（二）資產(chǎn)清查階段評定人員依據(jù)資產(chǎn)評定相關標準和要求，指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)、搜集資料，然后對評定范圍內(nèi)資產(chǎn)進行查勘和產(chǎn)權界定，對搜集資料進行驗證。（三）評定估算階段1、待估物在南京市浦口區(qū)浦珠中路麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型。2、選擇比較對象依據(jù)估價對象所在區(qū)位、用途、評定目標、評定基準日等原因，從所搜集眾多交易案例中選擇了和評定對象更為相同或靠近三個比較對象。A:麗全部雅苑9棟4樓B戶B:盛泉新城5棟5樓A戶C:萬江共和新城7棟4樓B戶其估價對象及比較對象基礎情況以下表：項目評定對象ABC名稱麗全部雅苑4棟5樓C戶麗全部雅苑9棟4樓B戶盛泉新城5棟5樓A戶萬江共和新城7棟4樓B戶位置浦珠中路浦珠中路浦口區(qū)頂山街道臨泉村浦東路和浦珠路交匯處面積（m2）116．7886．2491．17114．0套型三室二廳一廚二衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)建筑結構磚混結構磚混結構磚混結構磚混結構交付標準毛坯房毛坯房毛坯房簡裝建成年月．2．2．6．5交易類型拍賣買賣買賣買賣成交價格（元/m2）2967．52782．93012．2交易時間．1．7．11．12．93、原因修正(1).區(qū)位修正比較對象A和評定對象為同一小區(qū)，區(qū)位條件不作修正；比較對象B和C在浦珠中路不遠，和評定對象區(qū)位相當，經(jīng)估價師綜合分析，判定B、C條件指數(shù)分別為99、101（以評定對象相對應原因條件指數(shù)為100，下同）。(2).面積修正和評定對象相比較，比較對象建筑面積全部要小，經(jīng)估價師綜合分析，判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、98、100。(3).套型修正評定對象之室內(nèi)套型為三室二廳一廚二衛(wèi)，面朝南，比較對象A為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象B為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象C為三室二廳一廚一衛(wèi)，經(jīng)估價師調查、分析，綜合判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、97、99。(4).建筑結構修正評定對象和比較對象均為磚混結構，故不作修正。(5).交付標準比較對象A、B和評定對象均為毛坯房，交付標準不作修正；比較對象C為簡裝房屋，經(jīng)估價師調查、分析，綜合判定C條件指數(shù)為102。(6).建成年月修正比較對象A和評定對象為同一小區(qū)，建成年月不作修正；比較對象B和C建成時間和評定對象相比均在1年以內(nèi)，因為良好物業(yè)管理和日常維護，其成新率和評定對象所在之建筑物成新相當，故亦不作修正。(7).交易類型修正評定對象之評定目標是為抵押貸款失敗而進行資產(chǎn)處理拍賣底價評定，而比較對象均為正常市場情況下買賣雙方經(jīng)過協(xié)商談判形成市場價格?？紤]到現(xiàn)在資產(chǎn)處理變現(xiàn)過程中采取公開拍賣形式，而資產(chǎn)處理變現(xiàn)和含有良好開發(fā)前景房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標競爭拍賣含有不一樣特點，前者含有一定消極性，其目標是為了訊速變現(xiàn)，后者則含有主動性，其目標是未來收益能力預期。經(jīng)估價師綜合分析，判定評定對象資產(chǎn)處理變現(xiàn)拍賣評定目標情況下條件指數(shù)為正常成交價格水平95％。(8).交易時間差異修正比較對象交易時間和評定對象評定基準日均較靠近，僅比較對象C略早。依據(jù)對評定對象所在區(qū)域同類住宅最近交易價格變動情況調查、了解和分析，判定比較對象A、B、C條件指數(shù)分別為102、101、103。綜合上述分析，得到比較案例修正情況及修正價格以下表：修正項目ABC成交價格（元/m2）2967．52782．93012．2位置100/100100/99100/101面積（m2）100/97100/98100/100套型100/97100/97100/99建筑結構100/100100/100100/100交付標準100/100100/100100/102建成年月100/100100/100100/100交易類型95/10095/10095/100交易時間100/102100/101100/103修正價格（元/m2）2937.452781.422724.044、采取算術平均法求待估物評定值待估物單價＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/m2）總價＝2814.3×116．78＝328671.47(元)（四）評定匯總階段1、依據(jù)評定人員對各類資產(chǎn)初步評定結果，進行評定結果匯總、評定結論分析工作；2、確定評定工作中沒有發(fā)生反復和漏評情況，并依據(jù)匯總分析，對資產(chǎn)評定結果進行調整、修改和完善；3、依據(jù)評定工作情況，撰寫全套資產(chǎn)評定匯報書。（五）提交匯報階段向委托方提交麗全部雅苑愉快之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評定匯報書。十一．評定結論評定人員依據(jù)委估標物評定目標，遵照房地產(chǎn)估價標準和程序，采取科學評定方法，結合評定人員估價經(jīng)驗，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過縝密、細致測算，判定上述分析計算過程客觀合理，最終確定評定對象在評定基準日1月7日市場價值單價為2814.3元/m2，總價為328671.47元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。十二．尤其事項說明1、此次評定結果，是反應評定對象在此次評定目標下，依據(jù)公開市場標正確定現(xiàn)行公允市價，沒有考慮未來可能負擔特殊交易方法可能追加付出價格等對其評定價值影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生改變和遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格影響。2、此次評定結果，未考慮現(xiàn)在或未來委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生抵押對評定值影響，提請匯報使用者關注。3、本匯報所稱“評定價值”是指所評定資產(chǎn)在現(xiàn)有轉換用途繼續(xù)使用，和在評定基準日情況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上能夠公開買賣假設條件下，為本匯報書所列明目標而提出公允估價意見。4、本匯報結果是對1月7日這一評定基準日資產(chǎn)價值客觀公允反應，本事務所對評定基準日以后該部分資產(chǎn)價值發(fā)生重大改變不負擔任何責任。十三．評定基準日期后重大事項評定基準日以后、評定匯報使用期間內(nèi)：1、若資產(chǎn)數(shù)量、價值標準發(fā)生改變，應依據(jù)本匯報評定方法對資產(chǎn)額進行對應調整。2、若資產(chǎn)價格標準發(fā)生重大改變，并對資產(chǎn)評定