1293物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理-講義

第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理概述

一、本章易考點(diǎn)

1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理的內(nèi)涵；

2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng)的治理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，其中收益性物業(yè)的類(lèi)型容易考；

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三大類(lèi)型（治理型、專(zhuān)業(yè)型、綜合型），注意區(qū)分各種類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)企

業(yè)工作的不同側(cè)重點(diǎn)；

4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理分為物業(yè)治理或設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)組合投資治理三個(gè)層

次，各層次之間的相互關(guān)系；

5.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理中戰(zhàn)略性工作的類(lèi)型、常規(guī)性工作的類(lèi)型。

二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（7個(gè)）

1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理的內(nèi)涵

物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)治理，是指為了滿(mǎn)足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)治理、設(shè)

施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理、房地產(chǎn)組合投資治理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，

為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性治理服務(wù)。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作治理，也包括了將物業(yè)作

為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、租賃治理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)

營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

例1:

關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理內(nèi)涵的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（b）。

a.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理是以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合

性治理服務(wù)

b.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理就是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行修理、養(yǎng)護(hù)和治理

c.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理既包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作治理活動(dòng)，也包括將物業(yè)作為一種

收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

&收益性物業(yè)通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng)，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤(rùn)和回報(bào)

例2：物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)治理，是指為了滿(mǎn)足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用（abce）的

技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的

綜合性治理服務(wù)。

a.物業(yè)治理b.房地產(chǎn)資產(chǎn)治理

c.房地產(chǎn)組合投資治理d.房地產(chǎn)政策

e.設(shè)施治理

考點(diǎn)二.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng)的治理對(duì)象（通常為收益性物業(yè)）

寫(xiě)字樓

包括企業(yè)自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓三種類(lèi)型。我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一

的寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。

7零售商業(yè)物業(yè)

包括從小型店鋪到大型購(gòu)物中心的各種零售商業(yè)空間.依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的

特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范疇不同，零售商業(yè)物業(yè)的分為：

⑴區(qū)域購(gòu)物中心。是指規(guī)模龐大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大

賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。建筑面積在10萬(wàn)平方米以上；

(2)市級(jí)購(gòu)物中心。建筑規(guī)模3萬(wàn)平方米以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元

人民幣以上；

(3)地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)。建筑規(guī)模在1萬(wàn)?3萬(wàn)平方米之間，服務(wù)人口10萬(wàn)?30萬(wàn)人，年?duì)I

業(yè)額在1億?5億元人民幣之間。

(4)居住區(qū)商場(chǎng)。建筑規(guī)模在3000?10000平方米之間，服務(wù)人口I萬(wàn)?5萬(wàn)人，年?duì)I

業(yè)額在3000萬(wàn)?1億；

(5)鄰里服務(wù)性商店。建筑規(guī)模在3000平方米以下，服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下，年?duì)I業(yè)

額在3000萬(wàn)元人民幣以下。

⑹特色商店。

痂瞞

例3：

零售商業(yè)物業(yè)分為(abc)。

a.區(qū)域購(gòu)物中心b.市級(jí)購(gòu)物中心

c.居住區(qū)商場(chǎng)d.別墅

e.工業(yè)廠(chǎng)房

年出租型別墅或公寓

治工業(yè)物業(yè)

。酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施

酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：

⑴服務(wù)對(duì)象不同

(2)地理位置不同

⑶服務(wù)內(nèi)容不同

(4)建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同

例4：下列各類(lèi)物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng)治理對(duì)象的是(c)。

a.丙級(jí)寫(xiě)字樓b.居住區(qū)商場(chǎng)

c.公立小學(xué)d.出租型別型

考點(diǎn)三.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理服務(wù)的目標(biāo)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，

連續(xù)滿(mǎn)足租戶(hù)正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)

的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

考點(diǎn)四.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)

物業(yè)治理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一樣應(yīng)具有以下五個(gè)特點(diǎn)：

①依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)；②由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)；③以營(yíng)利為目的;

④具有法人資格：⑤是經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)治理企業(yè)的類(lèi)型:

(1)治理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。是具有策略性物業(yè)治理能力的企業(yè)一一總包；

(2)專(zhuān)業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具有某種專(zhuān)業(yè)治理能力的企業(yè)一一分包；

(3)綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略治理和物業(yè)運(yùn)行治

理能力的企業(yè)。

例5：

綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備的能力是(c)。

a.物業(yè)策略治理能力b.物業(yè)運(yùn)行治理能力

c.物業(yè)策略治理和物業(yè)運(yùn)行治理能力d.專(zhuān)業(yè)治理能力

例6：關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)的說(shuō)法，正確的有(abd)。

a.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)以公司的形式存在

b.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè)

c.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)不以盈利為目的

d.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)是依法進(jìn)行登記注冊(cè)的經(jīng)濟(jì)組織

e.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)可以不具有法人資格

◎正在講解

考點(diǎn)五.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理的層次

物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理通常分為物業(yè)治理或設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)組合投資治理

三個(gè)層次。其中，物業(yè)治理和設(shè)施治理以運(yùn)行治理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)投資組合

治理以策略性治理為主。

對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)治理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理的全部?jī)?nèi)容。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房

地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)治理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)治理和組合投資治理工作。

設(shè)施治理主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的和諧，為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良

好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。

物業(yè)治理或設(shè)施治理、資產(chǎn)治理和組合投資治理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。

例7：對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理的內(nèi)容是(c)。

a.設(shè)施治理b.房地產(chǎn)資產(chǎn)治理

c.物業(yè)治理d.房地產(chǎn)組合投資治理

考點(diǎn)六.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)

物業(yè)治理資產(chǎn)治理組合投資治理

保持與租戶(hù)的聯(lián)系；收租;制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制

控制運(yùn)營(yíng)成本；財(cái)務(wù)報(bào)告定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)

和記錄的儲(chǔ)存；物業(yè)保護(hù);有/出售分析；物業(yè)更新改造整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略

資本性支出計(jì)劃；危機(jī)治資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)

理：安全治理；公共關(guān)系。等主要開(kāi)支決策；監(jiān)控物業(yè)績(jī)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)治理和再投資

決策；負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效；客戶(hù)

效；治理和評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

報(bào)告與現(xiàn)金治理

協(xié)助物業(yè)治理的租戶(hù)關(guān)系工作；

定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分

析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

例8：

下面概述中是錯(cuò)誤的是(c)。

a.房地產(chǎn)組合投資治理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)參數(shù)特點(diǎn)為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)

行投資組合戰(zhàn)略

b.設(shè)施治理的主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的和諧，為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)辦良好辦公環(huán)境

C.制訂物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃是物業(yè)治理的主要職責(zé)

d.資產(chǎn)投資者確定的投資標(biāo)準(zhǔn)有現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化

例9：下列屬于物業(yè)治理的主要職責(zé)的是（a）。

a.保持和租戶(hù)的聯(lián)系b.監(jiān)控物業(yè)績(jī)效

c.協(xié)助物業(yè)治理的租戶(hù)關(guān)系工作d.制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略

◎正在講解

考點(diǎn)七.物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理中的戰(zhàn)略性工作及常規(guī)性工作

0戰(zhàn)略性工作

確定戰(zhàn)略；確定標(biāo)準(zhǔn)；構(gòu)建信息基礎(chǔ)；決策分析；進(jìn)行資產(chǎn)組合。

《常規(guī)性工作

日常修理和保護(hù)；未來(lái)修理和保護(hù)；設(shè)施設(shè)備治理；物業(yè)保險(xiǎn)治理；現(xiàn)金流和成本治

理（包括對(duì)指出的分配、費(fèi)用和成本、租金、服務(wù)費(fèi)的控制和治理）。

例10：

下列工作中，不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理戰(zhàn)略性工作的是（c）。

a.決策分析

b.構(gòu)建信息基礎(chǔ)

c.現(xiàn)金流和成本治理

d.資產(chǎn)組合

第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位挑選

一、本章易考點(diǎn)

1.房地產(chǎn)直接投資和間接投資；

2.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)；

3.房地產(chǎn)投資的利弊；

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)分別包含哪些；

5.在投資過(guò)程中，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)對(duì)區(qū)位要求不同，做到懂得區(qū)別開(kāi)來(lái)。

考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的

貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是

許多人夢(mèng)寐以求的，世界上90%以上的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn)。

投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)投資,

投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投

資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。

痂瞞

考點(diǎn)二：房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或

購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，參與有關(guān)治理工作。直接投資又可分為從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物

'他的置'也投資兩種形式。

開(kāi)發(fā)投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投

資的角度出發(fā)，期望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一樣有兩個(gè)：一是滿(mǎn)足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即

自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)固的經(jīng)常性收入。這

種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意連續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他

置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接

參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企

業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

0房地產(chǎn)直接投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；房地產(chǎn)置業(yè)投資。

房地產(chǎn)間接投資

房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資；投資于房地產(chǎn)投資信托基金；購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券。

◎正在講解

例1:

下列房地產(chǎn)投資中，屬于房地產(chǎn)間接投資的有（ade）。

a.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資b.房地產(chǎn)置業(yè)投資

c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資d.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支付證券

.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金

例2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常從（b）開(kāi)始。

a.規(guī)劃設(shè)計(jì)b.購(gòu)置土地

c.工程建設(shè)d.品牌設(shè)計(jì)

考點(diǎn)三：房地產(chǎn)投資的特性

右位置固定性或不可移動(dòng)性一一是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。

。壽命周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命：經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)

下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的連續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房

地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化

或損壞，不能連續(xù)保證安全使用的連續(xù)時(shí)間。自然壽命一樣要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。

。適應(yīng)性

適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。例

如，寫(xiě)字樓的租戶(hù)需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿(mǎn)足這種需求;

公寓的租戶(hù)期望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解

決這一問(wèn)題。

0各異性一一指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

之政策影響性

。專(zhuān)業(yè)治理依靠性

。相互影響性

相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變

化的影響。

例3：城市快速軌道交通的建設(shè)，導(dǎo)致沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生明顯變化，這反映出房地產(chǎn)

投資特性中的（d）o

a.不可移動(dòng)性b.地租遞減性

c.政策影響性d.相互影響性

考點(diǎn)四：房地產(chǎn)投資的利弊

年房地產(chǎn)投資之利

1）相對(duì)較高的收益水平

2）能夠得到稅收方面的好處。以?xún)羰找鏋榛A(chǔ)運(yùn)算稅收時(shí)，能相應(yīng)地減少置業(yè)投資

者的納稅支出。

3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

4）能抵消通貨膨脹的影響

5）提高投資者的資信等級(jí)

房地產(chǎn)投資之弊

1）流動(dòng)性差

2）投資數(shù)額龐大

3）投資回收期較長(zhǎng)

4）需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和體會(huì)

例4：

關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（c）。

a.房地產(chǎn)投資具有相對(duì)較高的收益水平

b.房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)

c.房地產(chǎn)投資不需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和體會(huì)

d.房地產(chǎn)投資數(shù)額龐大

考點(diǎn)五：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

年系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然

缺失風(fēng)險(xiǎn)等。

。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)間

風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)挑選因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。）、持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有期風(fēng)險(xiǎn)

是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)）。

例5：下列屬于房地產(chǎn)投資者面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（be）o

a.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)b.周期風(fēng)險(xiǎn)c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)d.比較風(fēng)險(xiǎn)e.持有期風(fēng)險(xiǎn)

0風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

1）根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平

2）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)治理的能力挑選投資方向

3）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)

考點(diǎn)六：房地產(chǎn)投資區(qū)位的含義

區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

例6：下列選項(xiàng)中不屬于區(qū)位因素的是（d）。

a.樓層、朝向b.地理位置c.交通條件d.建筑結(jié)構(gòu)

考點(diǎn)七：不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特別要求

。居住物業(yè)

1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度

2）公共交通便利程度

3）環(huán)境因素

4）居民人口與收入

。寫(xiě)字樓物業(yè)

1）與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度

2）周?chē)恋乩们樾魏铜h(huán)境

3）易接近性

7零售商業(yè)物業(yè)

商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買(mǎi)能力分

析。

。工業(yè)物業(yè)

當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基

地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，

控制環(huán)境污染的政策等。

例7：零售商業(yè)輻射區(qū)域分析包括（bode）分析。

a.投資成本b.顧客流量c.消費(fèi)者行為

d.消費(fèi)者偏好e.購(gòu)買(mǎi)能力

第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

一、本章易考點(diǎn)

1.現(xiàn)金流量的概念、內(nèi)容、現(xiàn)金流量圖的繪制基本規(guī)則；

2.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量、收益性物業(yè)的現(xiàn)金流量；

3,資金時(shí)間價(jià)值、單利及復(fù)利、實(shí)際利率與名義利率，容易顯現(xiàn)運(yùn)算題;

4.投資回收與投資回報(bào)的概念及區(qū)別；

5.盈利能力指標(biāo)及清償能力指標(biāo)分別包含哪些指標(biāo)。

二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（10個(gè)）

◎正在講解

考點(diǎn)一：現(xiàn)金流量

在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)

上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流

人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流人通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、利息收入

和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅

金等。

例1:某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量是指該時(shí)段內(nèi)（C）。

a.正現(xiàn)金流量的代數(shù)和b.負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

c.現(xiàn)金流量的代數(shù)和d.現(xiàn)金流量的公允價(jià)值

考點(diǎn)二：現(xiàn)金流量圖繪制基本規(guī)則

現(xiàn)金流量圖示

考點(diǎn)三：房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

。潛在毛租金收入

心空置和收租缺失

。其他收入

。有效毛收入

有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租缺失十其他收入

。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。

0凈運(yùn)營(yíng)收益

凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

。抵押貸款還本付息

。準(zhǔn)備金

準(zhǔn)備金又稱(chēng)大修理基金，是業(yè)主或其托付的物業(yè)治理公司定期存人的用于支付未來(lái)

費(fèi)用的資金。

。稅金

我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有：（1）經(jīng)營(yíng)稅金及附加；城鎮(zhèn)土地

使用稅和房產(chǎn)稅；企業(yè)所得稅。

。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流

稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益-抵押貸款還本付息

稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

例2：

下列凈運(yùn)營(yíng)收益的運(yùn)算公式，正確的是（d）o

a.凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

b.凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛收入+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

c.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

d.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

考點(diǎn)四：收益性物業(yè)現(xiàn)金流量

潛在毛租金收入-空置和收租缺失+其他收入=有效毛收入

-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

=凈運(yùn)營(yíng)收益

-抵押貸款還本付息

=稅前現(xiàn)金流量

-準(zhǔn)備金-所得稅

=稅后現(xiàn)金流量

◎正在講解

考點(diǎn)五：資金的時(shí)間價(jià)值

對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面懂得：

1）隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。

2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。

考點(diǎn)六：利息和利率

利息是指占用資金所付出的代價(jià)或舍棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。利率是經(jīng)過(guò)一個(gè)

計(jì)息周期后的增值率。

考點(diǎn)七：?jiǎn)卫c復(fù)利

單利計(jì)息是利息不再生息，復(fù)利計(jì)息是利息再產(chǎn)生利息。

例3：某儲(chǔ)蓄者向銀行存款1000元，期限為2年，年利率為5%,采用單利付息，到期

后一次取出本息，則本息和為（c）元。

a、1000b、1050c、1100d、1150

考點(diǎn)八：名義利率與實(shí)際利率

名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的

乘積。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。

例如某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%,通常稱(chēng)為“年利率6%,

每月計(jì)息一次”。這里的年利率6%稱(chēng)為“名義利率”。

考點(diǎn)九：投資回收與投資回報(bào)

房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資

者對(duì)其所投人資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的酬

勞。

◎正在講解

考點(diǎn)十：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)判指標(biāo)

盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)

投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期

現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值償債備付率

靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率

例4：下列指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)判指標(biāo)體系中清償能力指標(biāo)的是（d）。

a.借款償還期b.償債備付率

c.資產(chǎn)負(fù)債率d.現(xiàn)金回報(bào)率

例5：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)判指標(biāo)中的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)有（be）等。

a.借款償還期b.內(nèi)部收益率c,凈現(xiàn)值

d.投資回報(bào)率e.現(xiàn)金回報(bào)率

第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

一、本章易考點(diǎn)

1.物業(yè)價(jià)格與一樣物品價(jià)格相比，具有其獨(dú)有的特點(diǎn)，哪些特點(diǎn)。

2.收益性物業(yè)的投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值，成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系。

3.收益性物業(yè)的現(xiàn)房?jī)r(jià)格的期房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系。

4.收益性物業(yè)的起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

5.收益性物業(yè)的評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

6.收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法有市場(chǎng)法、成本法和收益法，這三種估價(jià)方法的用途、適

用對(duì)象。

二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（13個(gè)）

考點(diǎn)一：收益性物業(yè)的概念

收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其

中的公寓）、寫(xiě)字樓、旅社、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)

房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）等。

對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目

前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類(lèi)型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)

收益的能力。

考點(diǎn)二：影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素

1）未來(lái)凈收益的大小一一未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低

2）獲得凈收益期限的長(zhǎng)短一一獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越

低

3）獲得凈收益的可靠性一一獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低

考點(diǎn)三：物業(yè)價(jià)格的特點(diǎn)

（1）物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

（2）物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格

（3）物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金

⑷物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。

（5）物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響

例1：關(guān)于物業(yè)價(jià)格特點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（d）。

a.物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響大

b.物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益價(jià)格

c.物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素影響

d.物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短

考點(diǎn)四：物業(yè)價(jià)格的形成條件

有用性；稀缺性；有效需求。

例2：下列屬于物業(yè)價(jià)格的形成條件的是（a）,

a.稀缺性b.特別性c.社會(huì)性d.局部性

考點(diǎn)五：收益性物業(yè)的使用價(jià)值和交換價(jià)值

。使用價(jià)值：一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；使

用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。

。交換價(jià)值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡

量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價(jià)物。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)

中一樣簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是交換價(jià)值。

例3：有用性是指物品能夠滿(mǎn)足人們的某種需要，俗語(yǔ)說(shuō)“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為（a）。

a.使用價(jià)值b.交換價(jià)值c.投資價(jià)值d.市場(chǎng)價(jià)值

考點(diǎn)六：收益性物業(yè)的投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

。投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資；二是指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)

具體的投資者）的角度所衡量的價(jià)值。

年市場(chǎng)價(jià)值：是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（市場(chǎng)上抽象的一樣投資者，他代表

了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該

物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

例4：關(guān)于特定物業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值與投資價(jià)值的說(shuō)法，正確的是（a）。

a.市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，投資價(jià)值是不惟一的

b.市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，投資價(jià)值也是惟一的

c.市場(chǎng)價(jià)值是不惟一的，投資價(jià)值是惟一的

d.市場(chǎng)價(jià)值是不惟一的，投資價(jià)值也是不惟一的

考點(diǎn)七：收益性物業(yè)的成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格

。成交價(jià)格：簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易一一買(mǎi)者同

意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。

力市場(chǎng)價(jià)格：是某一時(shí)期的平均價(jià)格水平。

。理論價(jià)格：真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

考點(diǎn)八：收益性物業(yè)的實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的

價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格

考點(diǎn)九：期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系：

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-估量從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值

-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

例5：下列期房?jī)r(jià)格的公式，正確的是（c）。

a.期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

b.期房?jī)r(jià)格〉現(xiàn)房?jī)r(jià)格-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

c.期房?jī)r(jià)格〈現(xiàn)房?jī)r(jià)格-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

d.期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-折舊補(bǔ)償

考點(diǎn)十：收益性物業(yè)的評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)

。評(píng)估價(jià)：是對(duì)擬拍賣(mài)的物業(yè)的公布市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果

力保留價(jià)：又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格。

。起拍價(jià)：又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格。

0應(yīng)價(jià):是競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

。成交價(jià):是經(jīng)拍賣(mài)師落槌或者以其他公布表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)

價(jià)。

例6：在物業(yè)拍賣(mài)活動(dòng)中顯現(xiàn)的一組價(jià)格是（b）。

a.起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)b.評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

c.評(píng)估價(jià)、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)d.均價(jià)、起價(jià)、成交價(jià)和應(yīng)價(jià)

◎正在講解

考點(diǎn)H■-一：市場(chǎng)法

市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易

的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，時(shí)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客

觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。操作步驟如下：

1）搜集交易實(shí)例

2）選取可比實(shí)例

3）對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

4）求取比準(zhǔn)價(jià)格

考點(diǎn)十二：成本法

成本法估價(jià)的物業(yè)價(jià)格構(gòu)成：

土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、治理費(fèi)用、投資利息、售費(fèi)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

成本法最基本的公式為：

物業(yè)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)一折舊

（估價(jià)上的建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊）

例7：下列折舊類(lèi)型中，屬于建筑物折舊的有（abd）。

a.物質(zhì)折舊b.經(jīng)濟(jì)折舊c.內(nèi)部折舊d.功能折舊e.自然折舊

考點(diǎn)十三：收益法

收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是猜測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用

酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值

的方法。收益法分為直接資本化法和酬勞資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)

某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的

方法。酬勞資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。

例8：物業(yè)估價(jià)的基本方法有（acd）o

a.市場(chǎng)法b.經(jīng)濟(jì)法c.成本法d.收益法e.費(fèi)用資金法

◎正在講解

第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析

。正在講解

一、本章易考點(diǎn)

1.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量；

2.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的因素；

3.反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)，是重

點(diǎn)內(nèi)容；

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性及其功能，是重點(diǎn)內(nèi)容；

5.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段多種多樣，注意了解宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段；

6.物業(yè)治理計(jì)劃的表現(xiàn)形式及編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作。

二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（7個(gè)）

考點(diǎn)一：推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有:

(1)社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶(hù)數(shù)與

規(guī)模、家庭生命周期等因素；

(2)經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水

平、房?jī)r(jià)租金比等；

(3)政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地

產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。

例L傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶(hù)數(shù)與規(guī)模、家庭生命

周期等因素屬于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的(c)因素。

a.政治b.經(jīng)濟(jì)c.社會(huì)d.文化

。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：

⑴金融業(yè)的發(fā)展；

⑵信息、通信技術(shù)水平的提高；

⑶生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變；

⑷人文環(huán)境的變化；

(5)自然環(huán)境的變化；

⑹政治制度的變遷。

考點(diǎn)二：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系的影響因素

影響商品住宅需求的因素

⑴收入的變化;

⑵其他商品的價(jià)格變化;

⑶對(duì)未來(lái)的預(yù)期；

⑷政府政策的變化。

。影響市場(chǎng)供給數(shù)量的因素

「影響市場(chǎng)供給數(shù)量的因素不僅僅是價(jià)格，還有“其他條件”包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、

政府政策的變化、對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

痂瞞

考點(diǎn)三：房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

反映描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)。

臺(tái)供給指標(biāo)

①存量，報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。

②新竣工量，報(bào)告期內(nèi)體會(huì)收合格新竣工房屋的數(shù)量。

③滅失量，報(bào)告期內(nèi)滅失掉的數(shù)量。

④空置量，報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分。

⑤空置率，報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

⑥可供租售量

⑦房屋竣工面積，報(bào)告期內(nèi)房屋竣工建筑面積之和。

⑧房屋新開(kāi)工面積。

⑨平均建設(shè)周期，指同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自開(kāi)工到竣工交付所占用的時(shí)間長(zhǎng)

度。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。

⑩竣工房屋價(jià)值，報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。

◎正在講解

需求指標(biāo)

①?lài)?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。

②人口數(shù)，按常住人口或現(xiàn)有人口運(yùn)算。

③城市家庭人口，指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。

④就業(yè)人員數(shù)量，指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)酬勞或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量。

⑤就業(yè)分布，指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類(lèi)的就業(yè)人員分布狀況。

（6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率。

⑦城市家庭可支配收入。

⑧城市家庭總支出。

⑨房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類(lèi)型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。

⑩商品零售價(jià)格指數(shù)。

?城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。

市場(chǎng)交易指標(biāo)

①銷(xiāo)售量，指報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。

②出租量，指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。

③吸納量，指報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售和出租房屋的數(shù)量之和。

④吸納率，指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，有季度吸納率、年年吸

納率等。

⑤吸納周期，指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）運(yùn)算，同期可供

租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間。

⑥預(yù)售面積，指報(bào)告期末仍未交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的商品房屋面積。

⑦房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包

括房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。

⑧房地產(chǎn)價(jià)格，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類(lèi)型房屋中位數(shù)

價(jià)格表示?，F(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類(lèi)物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。

⑨房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，用不同類(lèi)型房屋中位數(shù)租金

表示。現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類(lèi)物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。

例2：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)不包括（d）。

a.供給指標(biāo)b.需求指標(biāo)c.市場(chǎng)交易指標(biāo)d.盈利能力指標(biāo)

例3：下列指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（d）。

a.出租量b.房地產(chǎn)租金c.預(yù)售面積d.滅失量

考點(diǎn)四：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

市場(chǎng)供給的特點(diǎn)

①市場(chǎng)供給缺乏彈性

②由于房地產(chǎn)位置、環(huán)境、檔次差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性

③由于土地的有限性和不可再生性，投資資金規(guī)模龐大，市場(chǎng)供給具有高度的壟

斷性

0市場(chǎng)需求的特點(diǎn)

①?gòu)V泛性

②多樣性

③一樣要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資

。市場(chǎng)交易的特點(diǎn)

①交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定

②通常需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，交易費(fèi)用較多

③通常需要估價(jià)師或物'業(yè)代理等專(zhuān)業(yè)人員提供服務(wù)。

。市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)

①房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；

②房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)；

③現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的，不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的

影響。

痂瞞

考點(diǎn)五：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

①宏觀因素分析

②市場(chǎng)供求分析

③相關(guān)因素分析

考點(diǎn)六：物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理規(guī)劃與計(jì)劃

規(guī)劃是制訂計(jì)劃并將其以文字、繪圖表示的過(guò)程，規(guī)劃的成果稱(chēng)為計(jì)劃。

。制定物業(yè)治理計(jì)劃的基本原則

(1)物業(yè)治理師必須參加和主持；

⑵發(fā)揮物業(yè)治理人員的集體聰明，鼓勵(lì)大家參與；

(3)實(shí)際參與物業(yè)治理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制訂。

力物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理計(jì)劃用途：

①指導(dǎo)物業(yè)治理的具體行動(dòng)；

②書(shū)面記載物業(yè)治理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；

③書(shū)面記載挑選并最終確定物業(yè)治理方案的決策過(guò)程；

④幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)

⑤便于明確物業(yè)治理服務(wù)的工作內(nèi)容、范疇、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和

風(fēng)險(xiǎn)等重大問(wèn)題；

⑥測(cè)量物業(yè)治理活動(dòng)，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)

營(yíng)治理活動(dòng)的績(jī)效

年編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作

區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；鄰里分析；物業(yè)現(xiàn)狀分析；明確業(yè)主目標(biāo)。

考點(diǎn)七：物業(yè)治理計(jì)劃的主要內(nèi)容

①建筑物治理計(jì)劃：建筑物保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物治理策略、物業(yè)檢查計(jì)劃、公共

設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。

②租賃計(jì)劃：是物業(yè)治理計(jì)劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。

③財(cái)務(wù)收支計(jì)劃：通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)。

④物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃

第六章租賃治理

一、本章易考點(diǎn)

1.房屋租賃特點(diǎn)很可能會(huì)考；

2.根據(jù)不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租賃的類(lèi)型；

3.物業(yè)租賃治理模式有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和托付治理模式，不同的治理模式,

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在租賃中承擔(dān)的責(zé)任不同，注意熟悉；

4.租賃方案與策略所涉及的內(nèi)容要多加注意；

5.租金確定與調(diào)整很重要，注意把握；

6.房屋租賃合同的法律特點(diǎn)容易被考到；

7.客戶(hù)關(guān)系治理在租賃治理中的應(yīng)用，應(yīng)有一定的了解。

二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（8個(gè)）

考點(diǎn)一：房屋租賃的特點(diǎn)

1）不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。承租人在租期內(nèi)擁有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。

2）標(biāo)的是作為特定物的房屋

3）房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系。我國(guó)法律規(guī)定，房屋租賃合同必須采取

書(shū)面形式。

4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。

5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。

例1：房屋租賃關(guān)系在法律上是一種（c）關(guān)系。

a.所有權(quán)轉(zhuǎn)移b.托付治理

c.經(jīng)濟(jì)要式契約d.經(jīng)濟(jì)非要式契約

考點(diǎn)二：物業(yè)租賃的分類(lèi)

今按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分

1）公房租賃，公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家。分為直管公房租賃和自管公房租賃;

2）私房租賃，私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋.

。按房屋租賃期限劃分

1）定期租賃。定期租賃是物業(yè)治理中最常見(jiàn)的租賃形式。期限屆滿(mǎn)，租約效力

終止，租戶(hù)應(yīng)將物業(yè)交還給業(yè)主。不因業(yè)主或租戶(hù)的死亡而失去法律效力。

2）自動(dòng)延期租賃。除非租約一方提出中止合約，否則視為自動(dòng)續(xù)約。該形該形

式的租賃不因租約一方的死亡而失效。

3）意愿租賃。意愿租賃就是給租戶(hù)以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，其延續(xù)依靠雙

方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但通常提前以書(shū)面形

式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的

一方死去時(shí)自動(dòng)中止。

按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃不同劃分

物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)治理費(fèi)和承租單元內(nèi)部

的能源使用費(fèi)三部分組成。

按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為

毛租、凈租和百分比租金三種形式。

1）毛租。出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物

業(yè)的過(guò)程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。

2）凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含

的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。

3）百分比租金。百分比租金通常也稱(chēng)為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。

。其他劃分方式

1）按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其

中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租

賃。

2）按照承租人的性質(zhì)，可分為國(guó)內(nèi)租賃與涉外租賃。

例2：承租人除租金外還需要再另行交納水電費(fèi)用，這種租金稱(chēng)為（b）。

a.毛租b.凈租c.百分比租金d.基礎(chǔ)租金

考點(diǎn)三：物業(yè)租賃治理模式

。包租轉(zhuǎn)租模式物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)治理托付時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分

包租下來(lái)；然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)再零星出租。包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主

不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。

e出租代理模式。業(yè)主全權(quán)托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的治理和服

務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。出

租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除

代理傭金后的全部租金收入。

。托付治理模式。業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入。業(yè)主只將

物業(yè)治理服務(wù)工作托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。

例3：業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)物業(yè)治理和服務(wù)，這種物業(yè)租賃治

理模式稱(chēng)為（c）模式。

a.包租b.轉(zhuǎn)租c.托付治理d.出租代理

痂瞞

考點(diǎn)四：租賃方案與策略主要涉及的內(nèi)容

1）確定可出租面積和租賃方式

2）編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算。預(yù)算是租賃治理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期

收益估算、答應(yīng)的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

3）定位目標(biāo)市場(chǎng)。

4）確定租金方案。租金方案是租賃治理的核心。在租賃方案中就需要對(duì)租金水平的

確定方式作出指導(dǎo)性的安排。

例4：租賃治理的核心是（b）。

a.租賃預(yù)算b.租金方案c.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)d.租戶(hù)挑選

考點(diǎn)五：租金確定與調(diào)整

對(duì)于不同類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，租金確定和調(diào)整方法的共同之處主要有：

(1)租金的運(yùn)算單位和所包含的內(nèi)容

租金常以每平方米可出租面積為運(yùn)算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。

⑵基礎(chǔ)租金與附加租金

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在確定租金時(shí)，一樣應(yīng)第一根據(jù)業(yè)主期望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和

其可接受的最低租金水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)，建筑內(nèi)某一具體出

租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)，租約

中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金，租戶(hù)可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付附加的百分

比租金。

(3)租金的調(diào)整

對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶(hù)(如3?5年以上)，為保護(hù)雙方的利益，租約中應(yīng)對(duì)如何

調(diào)整租金做出明確的規(guī)定。

考點(diǎn)六：房屋租賃合同的概念和法律特點(diǎn)

年房屋租賃合同的概念

房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)益義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、

以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。

。房屋租賃合同的法律特點(diǎn)

房屋租賃合同是雙務(wù)合同、有償合同、諾成合同、要式合同、連續(xù)性合同。

。房屋租賃合同的基本條款

1）當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所

2）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況。

3）租賃用途。

4）租賃期限。

5）租金及支付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。

6）房屋的修繕責(zé)任。租賃合同中必須明確列出各自的修繕責(zé)任，出租住宅用房的自

然損壞，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)；合同約定由出租人修繕的情形，由出租人負(fù)責(zé)修

復(fù)。

7）轉(zhuǎn)租的約定。房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)

出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。

8）變更和解除合同的條件

9）租賃雙方的權(quán)益與義務(wù)

10）當(dāng)事人約定的其他條款。稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)、改建的規(guī)定、保證金等。

例5：房屋租賃合同的基本條款包括（abce）等。

a.租賃用途b.租賃期限c.租金及支付方式

d.租金使用方式e.房屋的修繕責(zé)任

考點(diǎn)七：出租人的權(quán)益與義務(wù)

心出租人的權(quán)益：

⑴有按期收取租金的權(quán)益。

⑵有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)益。

(3)有依法收回出租房屋的權(quán)益。

⑷有向用戶(hù)宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)治理公約、治理規(guī)定等權(quán)益。

。出租人的義務(wù)：

(1)有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)。

(2)有保證承租人合法使用房屋的義務(wù)。

(3)有保證承租人居住安全和對(duì)房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常修理的義務(wù)。

⑷有組織住戶(hù)、依靠群眾管好房屋，接受租戶(hù)監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。

考點(diǎn)八：承租人的權(quán)益與義務(wù)

。承租人的權(quán)益

(1)有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)益。

⑵有要求保證房屋安全的權(quán)益。對(duì)非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人修理。

⑶出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

⑷有對(duì)物業(yè)治理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)益。

(5)經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)益。

0承租人的義務(wù)

⑴有按期交納租金的義務(wù)。

⑵有按約定用途合理使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)。

⑶有保護(hù)原有房屋、愛(ài)護(hù)使用、妥善保管的義務(wù)。

⑷有遵守有關(guān)國(guó)家政府法規(guī)和物業(yè)治理規(guī)定的義務(wù)。

第七章成本治理

一、本章易考點(diǎn)

1.物業(yè)治理成本由營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用兩部分組成，成本的構(gòu)成非常重

要，容易考到；

2.物業(yè)治理成本根據(jù)不同的分類(lèi)依據(jù)可分成不同的種類(lèi)，注意把握分類(lèi)依據(jù)及種類(lèi)；

3.物業(yè)治理服務(wù)成本的估算方法，也是本章的重點(diǎn)內(nèi)容；

4.編制成本預(yù)算的基本要求要多加留意；

5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制各種成本預(yù)算的方法、成本運(yùn)算的編制程序、成本控制的分類(lèi)、原

則、程序及組織體系等內(nèi)容條款容易被考核到。

二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（7個(gè)）

考點(diǎn)一：物業(yè)治理中的成本

。成本的概念

物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)治理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使

用人提供修理、治理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。

。物業(yè)治理成本構(gòu)成

/營(yíng)業(yè)成本，是企業(yè)在從事物業(yè)治理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。主要包括：

（1）直接人工費(fèi)；（2）直接材料費(fèi)；（3）間接費(fèi)用。

,期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用

期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)治理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)治

理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。

（1）治理費(fèi)用，是物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)治理和組織物業(yè)治理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

包括公司經(jīng)費(fèi)；勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)；董事會(huì)費(fèi)；房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅等稅金；無(wú)形資

產(chǎn)攤銷(xiāo)。

（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用，包括：利息凈

支出；匯兌凈缺失；金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)；公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

例1：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)治理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)治理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接

聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用為（c）。

a.間接費(fèi)用b.直接費(fèi)用c.期間費(fèi)用d.營(yíng)業(yè)成本

例2：物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用不包括（a）。

a.罰沒(méi)支出b.利息支出c.籌資手續(xù)費(fèi)d.匯兌缺失

考點(diǎn)二：物業(yè)治理成本的分類(lèi)

0按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分

①外購(gòu)材料。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)耗用的從外部購(gòu)進(jìn)的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)

力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等；

②工資。指企業(yè)職工的工資總額；

③職工福利費(fèi)。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計(jì)提的職工福利費(fèi);

④折舊費(fèi)。指按照規(guī)定運(yùn)算的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用;

⑤利息支出。指財(cái)務(wù)費(fèi)用中銀行借款利息支出減去利息收入后的凈額;

⑥稅金。指應(yīng)計(jì)入治理費(fèi)用的各種稅金，如房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅等;

⑦其他支出。指不屬于以上各要素的費(fèi)用，如郵電通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)等。

0按照經(jīng)濟(jì)用途劃分

可分為營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用。

0按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分

⑴固定成本。

(2)變動(dòng)成本。

⑶半固定或半變動(dòng)成本。

◎正在講解

。按照運(yùn)算依據(jù)不同劃分

⑴目標(biāo)成本。在目標(biāo)利潤(rùn)已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上所要求實(shí)現(xiàn)的期望成本。

⑵定額成本。成本項(xiàng)目按定額運(yùn)算，再匯總出物業(yè)治理成本。

⑶計(jì)劃成本。計(jì)劃期經(jīng)過(guò)猜測(cè)而預(yù)算出來(lái)，并要求執(zhí)行的物業(yè)治理成本。計(jì)劃成本

是指令性成本。

⑷實(shí)際成本。運(yùn)算期依據(jù)實(shí)際費(fèi)用支出而運(yùn)算出來(lái)的物業(yè)治理成本.

今按照與決策的關(guān)系劃分

按照與決策的關(guān)系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機(jī)會(huì)成本等。

例3：將物業(yè)治理服務(wù)成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定成本的劃分方法是按照

（b）劃分的。

a.經(jīng)濟(jì)性質(zhì)b.與業(yè)務(wù)量的關(guān)系c.經(jīng)濟(jì)用途d.與決策的關(guān)系

考點(diǎn)三：成本估算的目的

物業(yè)服務(wù)成本估算，既可服務(wù)于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)階段確定物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)，

更可服務(wù)于物業(yè)服務(wù)實(shí)施過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部的成本治理工作。

4.主要成本項(xiàng)目的估算方法

0人工費(fèi)的估算

①基本工資（f|）（元/月）。各類(lèi)治理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄?/p>

均工資水平確定。

②社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（f2）（元/月）。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、

住房基金（含住房公積金）等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定。

③按規(guī)定提取的福利費(fèi)（f3乂元/月）。福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)：福利基金、工會(huì)基金、教

育經(jīng)費(fèi)。

④加班費(fèi)（f4）（元/月）。加班費(fèi)按人均月加班2?3天，再乘以日平均工資運(yùn)算，日平均

工資按每月22個(gè)工作日運(yùn)算。

⑤服裝費(fèi)（f5）（元/月）。按每人每年2套服裝運(yùn)算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。運(yùn)算出服

裝費(fèi)后再除以12個(gè)月，即可得到每月服裝費(fèi)。

⑥工服洗滌費(fèi)（f6）（元/月）。工服洗滌費(fèi)是根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)負(fù)擔(dān)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量,

按照當(dāng)?shù)氐南礈熨M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)算確定。

每月每平方米人工費(fèi)的測(cè)算公式為：

人工費(fèi)=（月基本工資十社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)十各項(xiàng)福利費(fèi)十加班費(fèi)十服裝費(fèi)十工服洗滌

費(fèi)）/s=（fl+f2+f3+f4+f5+f6）/s（元/月,m2）

。辦公費(fèi)估算

①交通費(fèi)（fl）（元/年）；

②通信費(fèi)（⑵（元/年）;

③低值易耗文具、辦公用品費(fèi)什3）（元/年）；

④書(shū)報(bào)費(fèi)（f4）（元/年）；

⑤宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)（f5）（元/年）。該項(xiàng)費(fèi)用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水

平、新舊程度以及市場(chǎng)的供求狀況等；

⑥法律費(fèi)用（f6）（元/年）；

⑦節(jié)日裝飾費(fèi)（f7）阮/年）；

⑧辦公用房租金（含水電費(fèi)*8乂元/年）。

0共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和保護(hù)費(fèi)估算

①修理保養(yǎng)費(fèi)（fl）（元/年）；

②裝修費(fèi)（f2）（元/年）；

③能源費(fèi)（電、氣、油料等）（f3）（元/年）；

④康樂(lè)設(shè)施費(fèi)（f4）（元/年）；

⑤雜項(xiàng)費(fèi)用（f5）（元/年）。

。保安費(fèi)估算

①保安系統(tǒng)費(fèi)；

②保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)；

③保安用房和保安人員住房租金。

0清潔衛(wèi)生費(fèi)估算

①清潔工具購(gòu)置費(fèi)（fl）（元/fl）（元/年）；

②勞保用品費(fèi)（f2）（元/年）；

③清潔機(jī)械材料費(fèi)（f3乂元/年）。此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折

舊、消耗材料等；

④化糞池清理費(fèi)（f4）（元/年）；

⑤垃圾外運(yùn)費(fèi)（f5乂元/年）；其他費(fèi)用任6乂元/年）；

⑥水池清潔費(fèi)（f7）（元/年）

。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算

①綠化工具費(fèi)（加（元/年）；

②勞保用品費(fèi)（f2乂元/年）；

③綠化用水費(fèi)（f3）（元/年）；

④農(nóng)藥化肥費(fèi)（f4）（元/年）；

⑤雜草清運(yùn)費(fèi)（f5）（元/年）；

⑥園林景觀再造費(fèi)任6）阮/年）。

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算

①交通工具（汽車(chē)等）（用（元/年）；

②通信設(shè)備（電話(huà)機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等*2）（元/年）；

③辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等*3）（元/年）；

④工程修理設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等*4）（元/年）；

⑤其他設(shè)備（f5乂元/年）。

。保險(xiǎn)費(fèi)估算

指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支。不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)和失

業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。

例4：下列保險(xiǎn)費(fèi)中，可以列入物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用的有

（bed）。

a.員工醫(yī)療險(xiǎn)b.大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)c.中央空調(diào)險(xiǎn)

d.電梯責(zé)任險(xiǎn)e.失業(yè)險(xiǎn)

專(zhuān)項(xiàng)修理資金

①工資津貼等費(fèi)用（fl）（元/年）；

②設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置費(fèi)（f2乂元/年）；

③機(jī)械使用費(fèi)（f3乂元/年）；

④水、電、氣費(fèi)任4乂元/年）;

⑤治理費(fèi)（f5）（元/年）。

考點(diǎn)五：成本預(yù)算的基本要求

1）成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相