湖南長沙市松雅項(xiàng)目定位及規(guī)劃思考

二零一一年七月松雅工程定位及規(guī)劃思考長沙實(shí)效房地產(chǎn)營銷籌劃2021年10月1PART1：住宅市場初步調(diào)研報(bào)告提綱PART3：工程整體定位建議PART4：工程物業(yè)開展建議PART5：工程規(guī)劃草圖PART2：星沙商業(yè)市場分析第一局部住宅市場初步調(diào)研PART1星沙未來規(guī)劃一中心：縣城和經(jīng)開區(qū)

一中心六組團(tuán)長沙第六區(qū)、城市副中心打造一中心六組團(tuán)三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)核心區(qū)長沙第六區(qū)、城市副中心、商業(yè)副中心六組團(tuán)：黃花、春華、干杉、黃興、塱梨、安沙。三鎮(zhèn)：暮云、江背、金井；約200平方公里經(jīng)濟(jì)核心區(qū)。獨(dú)立城邦、經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)十分強(qiáng)大，未來商業(yè)前景可觀松雅湖片區(qū)簡介16.97平方公里松雅湖西至107國道南起望仙路北達(dá)濱湖北路東起東八線長沙縣星沙商圈星沙商圈松雅湖鳥瞰圖松雅湖規(guī)劃為“一心四軸八帶七組團(tuán)〞，即以松雅湖為中心，四個(gè)向湖心的生態(tài)景觀軸，由內(nèi)而外的八條景觀帶構(gòu)建成綠色骨架，形成有機(jī)、高效的七個(gè)城市組團(tuán)結(jié)構(gòu)。根據(jù)該方案，松雅湖生態(tài)公園將分為七大功能區(qū)域，不同區(qū)域有不同的城市文化和景觀主題。松雅湖--集生態(tài)、休閑、商務(wù)、人居于一體的湖南最大城市湖泊。松雅湖片區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)以高層、小高層供給為主，有局部別墅及洋房，屬高檔住宅區(qū)；周邊配套不完善，但區(qū)域交通較為便利，其開展空間較大。周邊物業(yè)特征編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開盤時(shí)間建筑面積(㎡)容積率戶型面積均價(jià)預(yù)售套數(shù)可售套數(shù)去化率1松雅湖畔經(jīng)開區(qū)星沙大道與特立路交匯處2009年12月2000003.0586-94㎡二房

125-132㎡三房4500元/㎡7111198%2松雅湖金岸經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（星沙鎮(zhèn)）濱湖路2011年1月853886.5685-88㎡一房

120-144㎡二房157-190㎡三房5500元/㎡55010880%3水岸世景星沙街道辦處瀟湘路南、金華路西2011年4月1617776.2735㎡公寓

77-87㎡二房

135㎡三房

毛坯5500元/㎡精裝7050元/㎡170274357%4恒大翡翠華庭星沙街道辦事處東四路268號(hào)2012年8月5895083.566㎡一房

79-89㎡二房

109-122㎡三房140-145四房精裝6500元/㎡205073964%5方略城市廣場開元路與東四線交匯處東北角2013年6月4700004.545㎡公寓

70-74㎡二房106㎡三房5400元/㎡81833658%6華潤鳳凰城三期星沙鎮(zhèn)星沙大道東、望仙路南2008年9月1300000381㎡1+1房

94-97㎡小2+1房116-117㎡中2+1房

126㎡大2+1房5500元/㎡387935091%7碧桂園威尼斯城星沙大道325號(hào)(星沙大道北端)2007年10月14349300.55雙拼、獨(dú)棟別墅5200元/㎡190619990%8藍(lán)山郡星沙大道與望仙路交匯處2011年10月490146545㎡一房

82-85㎡二房98-117㎡三房5600元/㎡240443382%9湖灣世景東三線與望仙路交匯處2012年11月1900003.8943-55㎡一房

88㎡二房

123㎡三房4688元/㎡103837664%10恒基凱旋門二期開元路與東四線交匯處西北角2013年5月1680501.42571-75㎡一房95㎡二房142㎡三房5700元/㎡110446458%目前周邊在售工程概況表競爭市場僅庫存3700套，未來1-2年住房市場競爭壓力較城區(qū)偏?。黄髽I(yè)恒基兆佳(湖南)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司位置星沙鎮(zhèn)望仙路南，東三線東，東四線西，開元路北規(guī)模占地面積：97803.2平方米建筑面積：166305.0平方米產(chǎn)品普通住宅商業(yè)樓其它規(guī)劃主題以顯赫尊貴的凱旋門為建筑設(shè)計(jì)概念，成就星沙最輝煌的地標(biāo)建筑。建筑特色現(xiàn)代大氣規(guī)劃特色1.432超低容積率；7萬多米主題中央景觀園林；100米超寬樓間距；長沙首創(chuàng)小區(qū)會(huì)所配置影院；逾500米長水系景致；大部分單位均帶入戶花園；南北對流的樓房設(shè)計(jì)；約6米高樓底首層入戶大堂。核心配套景觀：松雅湖公園；

商業(yè)：易初蓮花、通程購物中心、新一佳；

教育：諾貝爾幼兒園、長郡實(shí)驗(yàn)學(xué)校、科大附中、長大附中長沙大學(xué)、國防科大；

房型71-75㎡一房，95㎡兩房、142㎡三房售價(jià)5700元/㎡72萬平米國際人居新城代表樓盤恒基凱旋門企業(yè)華潤置業(yè)位置星沙鎮(zhèn)星沙大道以東、東三線以西、行政支線以北、望仙路以南規(guī)模占地面積：401777.0平方米建筑面積：1300000.0平方米產(chǎn)品普通住宅商業(yè)樓其它規(guī)劃主題致力于為長沙市及經(jīng)開區(qū)都市白領(lǐng)階層提供一個(gè)高品質(zhì)的大型國際人文居住社區(qū)。建筑特色地中海風(fēng)格規(guī)劃特色

邀請國際知名建筑設(shè)計(jì)院澳大利亞ANS規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、著名園林景觀設(shè)計(jì)公司香港貝爾高林園林景觀設(shè)計(jì)。產(chǎn)品形態(tài)為歐陸風(fēng)情為主。核心配套ARTDECO風(fēng)格的電梯小高層、高層，配以地中海式風(fēng)情的超高綠化率園林景觀配有約5000平方米高檔生活體驗(yàn)中心，體驗(yàn)中心附設(shè)有室外游泳池和約2300平方米的室內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)館，運(yùn)動(dòng)會(huì)館包括室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球場地以及健身、形體練習(xí)場館。房型戶型以經(jīng)典兩房、三房為主。售價(jià)5500元/㎡高品質(zhì)大型國際人文居住社區(qū)代表樓盤華潤鳳凰城房型面積范圍（㎡）松雅湖畔松雅湖金岸水岸世景翡翠華庭方略鳳凰城藍(lán)山郡湖灣世景凱旋門一房40-40-5050-6060+二房65-8080-9090-100100-110110-120120+三房100-100-110110-120120-130130-140140+四房140-150150-160160-170170+五房180-200200+目前周邊工程在售房型以80-90㎡兩房為主力戶型，涵蓋此戶型面積的工程最多；120-140㎡舒適型三房為輔，比較強(qiáng)調(diào)居住的舒適性。目前周邊在售工程房型面積表房型分析房型面積范圍（㎡）紅樹灣筑夢園湘繡城湘楚家園紫晶城星城雅郡楚天家園完美生活二房70-8080-9090-100100-110110-120120+三房100-110110-120120-130130-140140+四房140-150150-160160-170170+五房170-180200+比照星沙其他工程，戶型分布以二房、三房占主流；二房結(jié)構(gòu)緊湊，80-100㎡居多；三房集中于110-140㎡區(qū)間。目前周邊在售工程房型面積表房型分析住宅市場開展前景分析編號(hào)項(xiàng)目名稱去化率月均去化套數(shù)1松雅湖畔98%202松雅湖金岸80%153水岸世景57%354恒大翡翠華庭64%1015方略城市廣場58%1606華潤鳳凰城三期91%597碧桂園威尼斯城90%248藍(lán)山郡82%869湖灣世景64%6610恒基凱旋門二期58%128平均去化80%69評(píng)判指標(biāo)評(píng)判備注本體景觀資源★★★★★松雅湖景觀資源本案規(guī)?！铩铩铩镏械纫?guī)模政策因素★★★二套首付提高及三套及以上停貸，對二次及以上置業(yè)客戶影響大；建議以剛需客戶為主競爭影響★★★★雖然住宅市場后續(xù)供應(yīng)存在一定競爭壓力，但普遍銷售情況良好住宅產(chǎn)品需求潛力（銷售速度）★★★★90-130㎡三房為主力供銷，其次為小戶型公寓和150㎡以上洋房價(jià)格提升能力★★★★松雅湖發(fā)展放緩，但具備一定提升空間具備開發(fā)住宅的有利條件，但從銷售速度以及產(chǎn)品差異化角度考慮，建議以80-90㎡兩房、110-130㎡的舒適三房為主。住宅開展時(shí)機(jī)判研第二局部星沙商業(yè)市場分析PART2說明：數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)及其它政府報(bào)告。單位：億元總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著城市整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展，人可支配收入逐年提高，購置力與購置意愿呈上升態(tài)勢。人均可支配收入突破2.5萬元大關(guān)。全縣人均可支配收入由2021年的16887元，到2021年到達(dá)27398元，比2021年增長62%，年均增長12.4%。2021年上半年，人均可支配收入為17430元，同比增長11%。收入及支出單位：元星沙商業(yè)格局商圈劃分：以目前星沙市場分類區(qū)域?yàn)橐勒眨_元東路板塊暫未涉及。主要為四大商圈：中心區(qū)商圈、中南汽車世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、東南新城商圈。中心區(qū)商圈是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，經(jīng)營類別豐富，商業(yè)經(jīng)營面積大，完全可以滿足本地市場配套需求。中南汽車世界商圈根本類型以滿足中南汽車世界本地居民生活，以及汽車配件、汽車等商品為主，本商圈經(jīng)營類別相對單一?；也荷倘σ越咒仦橹鳎庑蜋n次較差。本商圈經(jīng)營類別相對豐富，根本以餐飲、服裝、精品、化裝品、運(yùn)動(dòng)器材等為主，主要目標(biāo)人群為區(qū)域內(nèi)學(xué)生人群。東南新城商圈主要以泉塘安置區(qū)為中心。其輻射范圍主要為泉塘區(qū)域、遠(yuǎn)大路沿線及企業(yè)區(qū)。本商圈為星沙起步商圈、目前整體經(jīng)營檔次較低、經(jīng)營類別較雜，以滿足周邊區(qū)域居民根本生活配套需求為主。核心商圈中南商圈東南商圈灰埠商圈星沙商業(yè)開展仍舊屬于商業(yè)初級(jí)開展階段，以此形態(tài)開展的商業(yè)將無法滿足于城市、經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展。

星沙商業(yè)業(yè)態(tài)、物業(yè)、品牌必須需要升級(jí)，從而滿足于星沙中高層次消費(fèi)群體消費(fèi)需求。星沙商業(yè)開展，從業(yè)態(tài)檔次、物業(yè)條件、商家品牌等都有一定的升級(jí)，但是依然停留在群眾消費(fèi)層次。論點(diǎn)一論點(diǎn)三以通程商業(yè)為主的核心商業(yè)區(qū)地位無可撼動(dòng)，但面臨著規(guī)模與檔次受限，中柢檔次定位，群眾消費(fèi)，中高層次消費(fèi)群根本外流。論點(diǎn)二商業(yè)市場小結(jié)?長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃?〔2005年-2021年〕指出，長沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置一個(gè)市中心〔五一廣場〕、兩個(gè)副中心〔星沙、溁灣鎮(zhèn)〕根據(jù)長沙市商業(yè)整體規(guī)劃，星沙將建設(shè)一個(gè)市級(jí)副中心商圈。作為長沙的兩大商業(yè)次中心之一，開展脈絡(luò)越發(fā)清晰，人氣越來越旺。長沙市商業(yè)規(guī)劃方略城市廣場地鐵口3號(hào)線地鐵口星沙中心區(qū)：聚集商業(yè)、辦公、娛樂等多功能3分鐘松雅湖片區(qū)商業(yè)規(guī)劃地鐵3號(hào)線一期工程的初步設(shè)計(jì)已通過專家組審查，預(yù)計(jì)年內(nèi)開工建設(shè).松雅湖旅游休閑商業(yè)中心：規(guī)劃建設(shè)約1000畝，定位為效勞長沙、輻射湖南、具備一站式購物功能未來政務(wù)中心：占地約8平方公里，建設(shè)一座標(biāo)志長沙縣新開展氣象的的政務(wù)辦公和效勞中心，容納完善的行政管理、政務(wù)效勞和政法辦公功能。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，工程周邊暫時(shí)商業(yè)供給量約5萬㎡，大局部工程為社區(qū)底商，滿足社區(qū)日常消費(fèi)。區(qū)域項(xiàng)目名稱商業(yè)供應(yīng)量（萬㎡）物業(yè)狀態(tài)售價(jià)（元/㎡）商業(yè)類型集中商業(yè)單層面積(㎡)項(xiàng)目所在區(qū)域(2公里范圍以內(nèi))松雅湖畔1.2在售7000社區(qū)底商/松雅湖金岸0.03在售20000社區(qū)臨街商業(yè)/水岸世景1在售30000社區(qū)臨街商業(yè)/恒大翡翠華庭0.05在售26000社區(qū)底商/方略城市廣場17待售/綜合體商業(yè)/華潤鳳凰城0.5在售9000社區(qū)底商/藍(lán)山郡1.2在售25000社區(qū)臨街商業(yè)/湖灣世景0.5在售10000裙樓集中商業(yè)社區(qū)底商1250商業(yè)供給量據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長沙人均商業(yè)面積為0.3㎡，星沙人均商業(yè)面積只有0.2㎡左右，星沙家庭常住人口到達(dá)了80萬以上，流動(dòng)人口超過90萬，星沙的商業(yè)開展仍具有較大潛力。但所在區(qū)域未來3-5年潛在商業(yè)供給量將超過50萬㎡，全部依靠本地人口消化，顯然難以支撐，必須向外拓展。商業(yè)競爭分析方略城市廣場總占地面積8.5萬m2;，總建筑面積約47萬m2，其中商業(yè)約17萬m2、商務(wù)中心約7萬㎡，由9棟高層住宅、1棟5A甲級(jí)寫字樓、1棟精英公寓組成，涵括了總部國際辦公區(qū)、城市商業(yè)區(qū)、品質(zhì)生活區(qū)、精英SOHO區(qū)四個(gè)職能局部，內(nèi)含寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓、住宅等多種物業(yè)形態(tài)，融合了辦公，購物，生活，娛樂等多種功能。地鐵3號(hào)線在工程口就設(shè)有站點(diǎn)，地鐵站口直接連接工程的商業(yè)，出了地鐵直接進(jìn)入工程地下商業(yè)通道，通過手扶電梯直達(dá)工程的商業(yè)一層。珠玉在前木櫝在后？商業(yè)競爭分析方略城市廣場是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體，采用的是傳統(tǒng)商業(yè)模式，即百貨業(yè)態(tài)、零售品牌店、品牌連鎖店、大賣場或者服裝服飾商場、電器電腦商場、精品首飾商場等等，且體量非常大，本工程再用傳統(tǒng)商業(yè)模式與之競爭顯然不具優(yōu)勢。本工程所處地塊位于松雅湖旅游休閑商業(yè)中心的中心地塊，交通便利，適宜打造文化旅游大背景下的主題商業(yè)，而且星沙仍然缺少體驗(yàn)感和互動(dòng)性較強(qiáng)的商業(yè)，這樣的商業(yè)具有一定的獨(dú)特性和稀缺性，商業(yè)所吸引的就不再是單純的區(qū)域客戶，還能和旅游觀光形成默契。本案具備開發(fā)大型商業(yè)的條件，但商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該如何定位？怎樣組合才能在業(yè)態(tài)互不沖突的情況下，形成聯(lián)動(dòng)性消費(fèi)，到達(dá)商業(yè)價(jià)值最大化？1、工程具備較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢，工程有條件形成區(qū)域性生活購物中心及填補(bǔ)星沙目前空白的高端生活消費(fèi)需求！2、工程整體商業(yè)價(jià)值較高，居住價(jià)值有賴于商業(yè)打造提升，因此，商業(yè)應(yīng)該成為工程整體的開展規(guī)劃重心；3、目前區(qū)域內(nèi)人流量小，居住人口低，周邊在建、擬建商業(yè)工程需要獨(dú)立的支撐商業(yè)氣氛，而且短時(shí)期內(nèi)因?yàn)槿藲獾娜鄙?，很難在短期內(nèi)形成較強(qiáng)商業(yè)效應(yīng)；4、整體上，工程的綜合素質(zhì)較強(qiáng)，未來的開展是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢占主導(dǎo)地位。工程價(jià)值分析261、工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以滿足于區(qū)域性生活購物為主導(dǎo)，以星沙目前較為空白的高端生活需求為輔助；2、業(yè)態(tài)組合必須契合市場需求，同時(shí)滿足不同層次消費(fèi)群體需求；3、工程周邊商業(yè)工程難以支撐商圈效應(yīng)，工程必須有主力店拉動(dòng)人流；4、工程體量相對不是很大，商業(yè)規(guī)劃面積不能太大，業(yè)態(tài)不能太多，同時(shí)具備長期經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路長沙市的奧特萊斯大都分布在城郊，本案可考慮引進(jìn)一家奧特萊斯作為主力業(yè)態(tài)，輻射星沙和長沙城北區(qū)域。通程奧特萊斯裕田奧特萊斯本案商業(yè)主力業(yè)態(tài)0友阿奧特萊斯在長沙松的東、南、西面各有一個(gè)奧特萊斯工程，但在本案所處的長沙東北方向缺乏此類物業(yè)，給工程的開展帶來機(jī)遇；政府關(guān)于松雅湖南面的規(guī)劃及工程便利的交通條件，是工程定位的根底條件；片區(qū)整體經(jīng)濟(jì)快速開展，居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，為商業(yè)發(fā)展奠定了良好的市場根底。本工程必須發(fā)揮自身優(yōu)勢，與周邊工程商業(yè)產(chǎn)生差異化和互補(bǔ)性，更好地主動(dòng)融入片區(qū)商業(yè)大環(huán)境中；奧特萊斯自身具備一定的吸附能力，在周邊人流不太旺盛的情況之下，此類物業(yè)對于盤活本工程整體商業(yè)具備有利條件。奧特萊斯游樂區(qū)動(dòng)漫玩具區(qū)兒童效勞，文體學(xué)習(xí)區(qū)兒童護(hù)理，食品區(qū)孕婦、嬰幼童服飾區(qū)商業(yè)主力業(yè)態(tài)工程周邊中小學(xué)校較多，松雅小學(xué)、金鷹小學(xué)、望仙小學(xué)、涼塘中學(xué)、松雅湖中學(xué)、星沙中學(xué)等等，兒童游樂場將吸引大量兒童及家長來此，增加了消費(fèi)人流。兒童服務(wù)項(xiàng)目家長在陪同孩子來游樂的同時(shí)，會(huì)利用等待的時(shí)間在附近閑逛，由此產(chǎn)生的消費(fèi)行為，我們稱之為“等待經(jīng)濟(jì)〞。利用兒童游樂園產(chǎn)生的“等待經(jīng)濟(jì)〞效益非常明顯，由此產(chǎn)生的消費(fèi)潛力不可無視。兒童游樂園餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)工程需要此類型業(yè)態(tài)其集中規(guī)劃，形成規(guī)模效應(yīng)，也可躲避其對其余商業(yè)的影響。在大型商業(yè)工程中，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營能力最好的業(yè)態(tài)，一般占工程面積的30%-40%左右；工程經(jīng)營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)面臨較為劇烈的競爭，因此必須從規(guī)劃、整體形象打造，借助差異化商業(yè)以及工程綜合體優(yōu)勢打造新的餐飲娛樂聚集區(qū)。商業(yè)主力業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建議品牌餐飲中高檔：大型餐飲商家，滿足星沙缺少的高端生活需求徐記海鮮、富臨美食、日本料理、韓國料理中檔：主營特色餐飲、地方料理、中西餐飲，滿足區(qū)域性生活需求巴西烤肉、必勝客、上島咖啡、桂林人、金牛角、肯德基、麥當(dāng)勞商務(wù)休閑足浴中心、茶樓富僑、頤爾康、怡清源、湘域源休閑娛樂

KTV、酒吧等鉆石錢柜、溫莎；蘇荷、魅力四射規(guī)模建議5000–8000㎡項(xiàng)目建筑面積業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況星沙商業(yè)步行街2萬㎡小餐飲店小型超市麻將館小型服裝店小型賓館約30%空置率星沙僅一條商業(yè)步行街，位于核心商圈，業(yè)態(tài)以小型餐飲店、小型超市等社區(qū)型商業(yè)為主，各業(yè)態(tài)分布雜亂，無法形成互補(bǔ)，經(jīng)營狀況不好；本案所在的星沙松雅湖地區(qū)消費(fèi)水平高，以中高檔消費(fèi)需求為主，本案可考慮特色潮流商業(yè)步行街。商業(yè)補(bǔ)充業(yè)態(tài)商業(yè)步行街社區(qū)診所書店攝影店便利店鮮花店商業(yè)補(bǔ)充業(yè)態(tài)社區(qū)配套商業(yè)評(píng)判指標(biāo)評(píng)判備注商圈成熟度★★★業(yè)態(tài)零散、檔次低、以生活小超市、便利店、小型餐飲為主，缺乏購物中心、娛樂休閑主力店交通便利性★★★★城市干道較多，交通通達(dá)性好建筑昭示性★★★★昭示性強(qiáng)，將成為區(qū)域商業(yè)地標(biāo)停車便利性★★★★停車方便規(guī)劃前景★★★★★區(qū)域以發(fā)展旅游、休閑、娛樂等相關(guān)配套設(shè)施為主競爭影響★★★★主要競爭來自附近的方略城市廣場，必須建立差異化競爭優(yōu)勢1〕具備開發(fā)大型商業(yè)的條件，但并不是單純做城市綜合體，建議本案商業(yè)不可過度冒進(jìn)規(guī)劃，但可以適度超前，并盡量防止高風(fēng)險(xiǎn)大商業(yè)開發(fā)；2〕根據(jù)現(xiàn)狀，本案純商業(yè)體量適宜開發(fā)7-9萬㎡。商業(yè)開展時(shí)機(jī)判研第三局部工程整體定位建議PART3工程定位—住宅篇不是毫宅不是領(lǐng)導(dǎo)者不是魚龍混雜的大盤！是小資是精英是一群有品質(zhì)與品味的年輕人有眼界的年輕人，才會(huì)搶占松雅湖的未來！工程定位—住宅篇定位關(guān)健詞：品質(zhì)、品味

剛需、圈層工程定位—住宅篇工程定位—商業(yè)篇不是購物中心不是專業(yè)市場不是臨街小鋪不是城市綜合體而是旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)！依托松雅湖、輻射長沙北工程定位—商業(yè)篇定位關(guān)健詞：休閑、旅游

購物、商務(wù)工程定位—住宅篇第四局部工程商業(yè)開展建議PART4奧特萊斯+集中商業(yè)+商業(yè)步行街+社區(qū)配套商業(yè)商業(yè)步行街面積約X㎡集中商業(yè)面積約X㎡奧特萊斯面積約X㎡社區(qū)臨街商業(yè)面積約X㎡商業(yè)規(guī)劃奧特萊斯+兒童樂園以奧特萊斯的檔次吸引星沙及長沙北城消費(fèi)者，以中、高檔次區(qū)別于星沙主商業(yè)圈的業(yè)態(tài)，從而形成差異化定位；與此同時(shí)依托于松雅湖的休閑旅游商業(yè)定位；以兒童樂園彌補(bǔ)松雅湖現(xiàn)有人氣缺乏的現(xiàn)狀，充分利用“等待商機(jī)〞填補(bǔ)奧特萊斯在經(jīng)營過程中人氣不旺的缺陷；一、主創(chuàng)商業(yè)模式主力店+休閑步行街主力店作為奧萊模式形象展示店鋪，可以體育、休閑、運(yùn)動(dòng)、商旅一線品牌作為參考；休閑步行街那么是“接地氣〞的傳統(tǒng)商業(yè)模式，也是奧萊模式的一種補(bǔ)充；二、輔助商業(yè)模式三、配套商業(yè)模式臨街商業(yè)鋪面近的2500戶的居住小區(qū)，配合社區(qū)性商業(yè)鋪面，按長沙人均商業(yè)面積0.3平方米計(jì)算，可建設(shè)約2500-3000平方米商業(yè)鋪面積。