2024年全國房地產估價師之開發(fā)經營與管理考試快速提分卷附答案

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、與其他投資相比，房地產投資的優(yōu)點不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現(xiàn)容易

2、結構施工圖不是指導（）的依據(jù)。A.室內外裝修設計B.編制預算C.施工組織設計D.施工進度計劃

3、計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來源與運用表

4、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200

5、某房地產開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調查屬于（）。A.試探性調查B.推測性調查C.因果性調查D.描述性調查

6、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

7、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定

8、下列關于房地產空間市場和資產市場之間關系的描述，正確的是（）。A.資產市場上的供給是由空間市場決定的B.資產市場上的供求關系決定房地產租金的水平C.房地產市場大部分時間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同

9、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”

10、購置某物業(yè)用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期（）。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

11、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0

12、混凝土的主要性質是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率

13、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評價類指標C.時間類參數(shù)D.收益類指標

14、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場D.空置率

15、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法

16、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。A.專家打分法B.“三項預測值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法

17、下列房地產開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設用地規(guī)劃許可證C.國有建設用地使用出讓合同D.商品房買賣合同

18、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.周期風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險

19、某房地產開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券

20、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。A.變動成本的設置B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置

21、在房地產銷售量預測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是()。A.簡單平均法B.移動平均法C.加權移動平均法D.指數(shù)平滑法

22、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入

23、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產品成本、產銷量與()的平衡關系的方法。A.固定成本B.變動成本C.盈利D.機會成本

24、某房地產開發(fā)企業(yè)通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.創(chuàng)新性調查D.因果性調查

25、在房地產產品生產過程中，承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（）。A.建筑師B.結構工程師C.設備工程師D.造價工程師

26、某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

27、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

28、房地產資產管理職能中，以運行管理為主的是（）。A.物業(yè)管理和設施管理B.資產管理和投資組合管理C.物業(yè)管理和資產管理D.設施管理和投資組合管理

29、目標市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產品專業(yè)化C.市場集中化D.大量定制化

30、建設投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于（）。A.投資機會研究B.項目評估與決策C.初步可行性研究D.詳細可行性研究

31、根據(jù)消費者()的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為

32、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經營收益為12萬元，貸款期和經營期相同。該項投資的資本金利潤率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%

33、開發(fā)商取得（）后，應按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。工程竣工驗收后，按規(guī)定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規(guī)定編制并報送城市檔案館。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設用地規(guī)劃許可證》C.設計方案審批D.《建設工程規(guī)劃許可證》

34、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

35、下列不屬于利率的影響因素的是（）。A.平均利潤率B.借貸資本的供求關系C.通貨膨脹率和預期通貨膨脹率D.內部收益率

36、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格

37、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險

38、保和丸的藥物組成為A.白術，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子

39、某房地產開發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應計利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00

40、個人住房抵押貸款屬于（）。A.權益融資B.債務融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資

41、某房地產開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經濟增長率

42、假設某段時間內房地產業(yè)的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00

43、一個房地產開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產學會B.房地產行業(yè)協(xié)會C.房地產管理部門D.政府

44、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數(shù)為0.5。那么，當前房地產投資的折現(xiàn)率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%

45、某企業(yè)2014年12月底，凈利潤為1500萬元，資產平均總額為6000萬元，負債為2000萬元。則該企業(yè)的資產報酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%

46、住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有

47、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水

48、下列選項中，不構成房地產市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經濟外部性B.房地產市場供給的異質性C.土地所有權的排他性D.土地的有限性

49、某投資者將其商鋪出租經營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00

50、下列選項中，不屬于動態(tài)經濟評價指標的是（）。A.財務內部收益率B.財務凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動態(tài)投資回收期二、多選題

51、房地產投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是（）。A.變現(xiàn)風險B.時間風險C.自然損失風險D.通貨膨脹風險

52、在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實需求D.市場最低需求

53、消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別，從而使消費者市場具有（）的特點。A.分散性B.復雜性C.伸縮性D.季節(jié)性

54、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業(yè)園區(qū)

55、某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

56、下列關于建筑材料性質的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質量，即材料的質量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比B.凡是內部有孔隙的材料，其密實度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質D.材料的彈性是指材料在外力作用下產生變形，外力去掉后變形不能完全恢復，但也不即行破壞的性質

57、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33

58、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化

59、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于經濟環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.建筑技術進步

60、在編制房地產開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內容中，不屬于行政規(guī)劃設計方案選擇的是（）。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃

61、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費

62、如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力，延長其（），進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經濟壽命

63、（）是指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。A.政治環(huán)境B.資源環(huán)境C.技術環(huán)境D.國際環(huán)境

64、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5

65、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P

66、下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是（）。A.比較風險B.市場供求風險C.未來運營費用風險D.持有期風險

67、房地產投資分為土地開發(fā)投資、房地產開發(fā)投資和房地產資產和經營投資，是按照（）的不同進行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對象存在形式C.房地產投資主體D.房地產業(yè)經濟活動類型

68、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

69、相對于現(xiàn)金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率

70、關于預算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務企業(yè)努力減少物業(yè)凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預計到的費用支出導致現(xiàn)金短缺時，預算可以幫助物業(yè)服務企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算D.年度運營預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化

71、下列各項中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目的是（）。A.征地區(qū)域農民自住住宅項目B.廉租住房項目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎設施用地

72、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17

73、下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是（）。A.圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄B.結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例C.凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號D.標高的單位用mm計

74、不屬于開發(fā)商對房地產租售定價方法的是（）。A.成本導向定價B.銷售導向定價C.購買者導向定價D.競爭導向定價

75、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險

76、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查

77、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

78、以下指標不能反映房地產開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產負債率B.內部收益率C.流動比率D.速動比率

79、某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，則該項目的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％

80、已知某房地產開發(fā)項目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標利潤率為15%，當前的銷售稅率為6%，按成本加成定價法可定價為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503

81、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。A.基礎設施建設費B.城市建設配套費C.公共配套設施建設費D.不可預見費

82、制定物業(yè)管理計劃的基礎是（）的目標。A.政府B.物業(yè)管理機構C.業(yè)主D.租戶

83、某家庭購買一套建筑面積為100m2的商品住宅，單價為2500元/m2，首付款為總房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86

84、某家庭購買一套面積為88m2的商品住宅，單價為9000元/m2，首付款為房價的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個月的還款額是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43

85、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過（）確定是否進行投資。A.等待投資型期權估價B.放棄型期權估價C.成長型期權估價D.柔性期權估價

86、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關系

87、建筑使用中，人群的活動、家具、設備、物資、風壓力、雪荷載，屬于（）。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載

88、某房地產投資項目的名義收益率為17%，計算得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率為（）。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%

89、在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用

90、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動態(tài)確定性D.動態(tài)不確定性

91、下列收益性物業(yè)凈經營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經營收入=有效毛收入－經營費用B.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息C.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅

92、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法

93、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設工程規(guī)劃許可證》C.《建設用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》

94、房地產抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預計利潤額C.總投資額D.總成本額

95、寒濕痰瘀，阻滯凝結，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選A.犀黃丸B.透膿散C.小金丹D.川芎調茶飲

96、在某房地產開發(fā)項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發(fā)項目將面臨（）。A.政策風險B.市場風險C.財務風險D.信用風險

97、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是（）。A.提出投資設想B.項目可行性研究C.細化投資設想D.尋找和篩選投資機會

98、房地產開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資

99、某寫字樓項目建成后引進一知名物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產品C.人員D.服務

100、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙三、判斷題

101、具有清熱燥濕，殺蟲止癢的藥物是A.苦楝皮B.使君子C.檳榔D.南瓜子

102、一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義越大。（）

103、下列各藥中，有毒不宜過量服的是A.蒼耳子B.白芷C.辛夷D.薄荷

104、能夠苦瀉下行，疏肝破氣，消積化滯的藥物是A.陳皮B.青皮C.沉香D.枳實

105、蜈蚣研末沖服，每次的用量是A.0.006～0.01gB.0.06～0.1gC.1～3gD.0.6～1g

106、從分析層次上看，區(qū)域房地產市場分析應對研究區(qū)域總的房地產市場及各專業(yè)市場的供需狀況進行分析。（）

107、在名義利率不變時，計息次數(shù)越多，實際利率越大。()

108、名義收益率、實際收益率和通貨膨脹率之間的關系是：1＋實際收益率＝（1＋名義收益率）×（1＋通貨膨脹率）。（）

109、土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。（）

110、蟬蛻的功效是A.疏散風熱，明目退翳B.疏散風熱，解毒消腫C.疏散風熱，疏肝解郁D.利咽開音，生津止渴

111、房地產空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平。（）

112、差額投資內部收益率是指兩個方案內部收益率之差。（）

113、白礬、大蒜皆可用治的病證是A.濕疹瘙癢B.痢疾C.目赤腫痛D.咽喉腫痛

114、清熱涼血宜生用，活血祛瘀宜酒炙用的是A.夏枯草B.荊芥C.紫草D.牡丹皮

115、既可治療風寒感冒，又可治療水腫腳氣的是A.桂枝B.香薷C.紫蘇D.葛根

116、一般來講，只有實力較強的大企業(yè)才可能采取全面覆蓋這種營銷戰(zhàn)略。（）

117、目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。（）

118、消費者購買行為也會受到諸如相關群體、家庭、社會角色與地位等一系列社會因素的影響。

119、量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。（）

120、黃柏的藥用部位是A.根B.根莖C.樹皮D.根皮

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：因為房地產投資的變現(xiàn)難。

2、答案：A本題解析：結構施工圖主要表明建筑結構專業(yè)的設計內容，反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結構的要求，是指導結構施工、編制預算、施工組織設計和施工進度計劃的依據(jù)。A項的依據(jù)是建筑平面圖。

3、答案：B本題解析：按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表可分為三類：①項目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表。其中，資本金現(xiàn)金流量表從投資整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。

4、答案：B本題解析：銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入，則該家庭最低月均收入應不低于(5000+500)/50%元=11000元。

5、答案：D本題解析：調查項目可以分成三類：①試探性調查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法，如在經歷了2016～2018年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2019年購買商品住宅的家庭數(shù)量；②描述性調查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調查，即檢驗因果關系，如假設上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

6、答案：C本題解析：本題考查的是房地產投資概述。工業(yè)廠房一般設計需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強的適應性，可以根據(jù)市場需要變化用途，所以風險要小。P7～9。

7、答案：B本題解析：本題考查的是工程建設招標。評標委員會通常由招標人代表和有關技術、經濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經濟、技術專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會的專家成員應從省級以上人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構專家?guī)靸鹊南嚓P專家名單中確定。P77。

8、答案：D本題解析：本題考查的是房地產空間市場與資產市場。房地產空間市場和資產市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。房地產市場存在著一定均衡狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產資產存量保持不變，這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡狀態(tài)，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。參見教材P49。

9、答案：C本題解析：借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，采用“補充登記法”。更正時，按照正確的數(shù)字和錯誤的數(shù)字之間的差額，用藍字填寫一張記賬憑證，并據(jù)以登記入賬，在補充記賬憑證的摘要欄內注明“更正某月某日某號記賬憑證少記金額”。

10、答案：B本題解析：動態(tài)投資回收期（Pb），是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。本題中，凈現(xiàn)金流量具體見表。因此，動態(tài)投資回收期＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)－1）＋（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）。代入數(shù)據(jù)可得，動態(tài)回收期＝（5－1）＋4.91/18.63＝4.26（年）。

11、答案：A本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。償債備付率對于一般商用房地產投資項目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標介于1.15～1.35之間。當指標小于1.15時，表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還已到期的債務。

12、答案：C本題解析：和易性是指混凝土是否易于施工操作和均勻密實的性能，它是混凝土的主要性質。主要表現(xiàn)為：①是否易于攪拌和卸出；②運輸過程中是否分層、泌水；③澆灌時是否離析；④振搗時是否易于填滿模型。

13、答案：D本題解析：經濟評價中的基礎參數(shù)，包括以下幾個方面的指標：①時間類參數(shù)；②融資相關參數(shù)；③收益相關指標；④評價標準類指標。其中，收益相關指標包括出租率或空置率，運營費用占毛收入比率。

14、答案：C本題解析：本題考查的是房地產空間市場與資產市場?？臻g市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平。

15、答案：A本題解析：本題考查的是的是制定租售方案。成本導向定價法包括兩種，成本加成定價法和目標定價法，后一種需要用到損益平衡圖。P98。

16、答案：B本題解析：風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據(jù)對風險采取相應的對策。常用的風險評價的方法有以下幾種：①調查和專家打分法；②解析法；③蒙特卡洛模擬法。B項，“三項預測值”法是敏感性分析的一種方法。

17、答案：B本題解析：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對建設用地使用性質、建設用地及代征城市公共用地范圍和面積審核確定后，頒發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。對于劃撥用地開發(fā)建設項目，開發(fā)商在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

18、答案：A本題解析：[知識點]宏觀調控房地產市場的手段

19、答案：D本題解析：公司債券是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一年以上期限內還本付息的有價證券。相對于股權融資和其他類型債券融資，公司債券融資具有面向對象廣泛、融資成本較低、不改變原股東對公司的控制權、可優(yōu)化企業(yè)債務結構、降低流動性風險等優(yōu)點。

20、答案：D本題解析：房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

21、答案：B本題解析：[解析]時間序列分析法

22、答案：A本題解析：為預防土地儲備貸款帶來的風險，商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

23、答案：C本題解析：根據(jù)盈虧平衡分析的概念。

24、答案：D本題解析：調查項目可以分成以下三類：①試探性調查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法；②描述性調查，即明確一些特定的量值；③因果性調查，如假設兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。題中所述調查屬于因果性調查。

25、答案：A本題解析：在房地產產品的開發(fā)建設過程中，建筑師一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等工作。有時建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調這些工作。一般情況下，建筑師還要組織定期技術工作會議、簽發(fā)與合同有關的各項任務、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中的技術問題等。

26、答案：C本題解析：借貸資金＝5000－2000＝3000（萬元），假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產生的收益＝3000×R，借貸資金的財務費用＝3000×10%＝300（萬元），2000萬元的資本金產生的收益＝2000×R，資本金投資收益率＝（2000×R＋3000×R－300）/2000＝22%，解得：R＝14.8%。

27、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當期應還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

28、答案：A本題解析：物業(yè)資產管理是指為了滿足置業(yè)投資者的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產投資管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為投資者提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合以策略性管理為主。

29、答案：C本題解析：目標市場是企業(yè)打算進入的細分市場，或打算滿足的具有某一需求的客戶群體。目標市場選擇的模式包括：①市場集中化；②選擇專業(yè)化；③產品專業(yè)化；④市場專業(yè)化；⑤全面覆蓋；⑥大量定制。其中，市場集中化是最簡單的模式，即企業(yè)只選擇一個細分市場。通過集中營銷，企業(yè)能更清楚地了解細分市場的需求，從而樹立良好的信譽，在細分市場上建立鞏固的市場地位，同時企業(yè)通過生產、銷售和促銷的專業(yè)化分工，能提高經濟效益。

30、答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。P251～252。

31、答案：D本題解析：[知識點]消費者市場的購買對象

32、答案：D本題解析：資本金利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產投資項目投入的權益資本。由題意，資本金＝100－40＝60（萬元），資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額÷資本金×100%＝12÷60×100%＝20%。

33、答案：D本題解析：開發(fā)商需持《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書（選址）》及附圖復印件、《設計方案審查意見》及附圖復印件、國土資源行政主管部門批準用地的文件、有資質設計單位按照《規(guī)劃意見書（選址）》或《設計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設工程施工圖、《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設計中標通知書》，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責對相關文件進行與設計方案審查階段內容相似的審查工作，通過審查后，簽發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。開發(fā)商取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，應按照城市規(guī)劃監(jiān)督有關規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。工程竣工驗收后，按規(guī)定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規(guī)定編制并報送城市檔案館。

34、答案：B本題解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。參見教材P187。

35、答案：D本題解析：利率的影響因素，主要包括以下六個方面：①平均利潤率；②借貸資本的供求關系；③貨幣政策；④國際利率水平；⑤通貨膨脹率和預期通貨膨脹率；⑥匯率。

36、答案：B本題解析：本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。

37、答案：A本題解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。選項A是收入方面的，收益現(xiàn)金流風險是指房地產投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。P21。

38、答案：B本題解析：保和丸重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫，消食健胃，長于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉；連翹味苦微寒，既可散結以助消積．又可清解食積所生之熱，均為佐藥。

39、答案：C本題解析：按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息。還款當年按年末償還，按全年計息。每年應計利息的近似計算公式為：每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率則代入公式，得當年應計利息＝（10200＋300÷2）×7%＝724.50（萬元）。

40、答案：B本題解析：本題考查的是房地產抵押貸款。貸款屬于債務，直接間接融資是另一種分類方式。參見教材P308。

41、答案：B本題解析：本題考查的是財務凈現(xiàn)值。FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求。參見教材P180。

42、答案：B本題解析：[解析]投資組合理論

43、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。周為房地產管理部門負責頒發(fā)銷售許可證。

44、答案：C本題解析：確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調整值。資金的機會成本，是資金在某一段時間內最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多等于無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益率應至少等于這個機會成本再加上該項目的風險報酬。本題中，當前房地產投資的折現(xiàn)率R＝4.5%＋0.5×（15%－4.5%）＝9.75%。本題不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。

45、答案：B本題解析：資產報酬率又稱資產收益率、資產利潤率或投資報酬率，是企業(yè)在一定時期內的凈利潤與資產平均總額的比率。計算公式：資產報酬率＝凈利潤÷資產平均總額×100%＝1500÷6000×100%＝25%。

46、答案：D本題解析：住房市場中的消費者和購買者行為，是房地產市場調研、市場分析的重要內容。由于住房兼具耐用消費品和投資品的雙重特征，所以住房市場中消費者的購買對象、影響購買行為的主要要素和購買決策過程等，與一般消費品市場有非常大的差異。住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是滿足自住需求或投資保值增值，或兩種目的兼而有之。

47、答案：C本題解析：當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，地下水不僅可以浸入地下室，還對墻板、底板有較大的壓力。地下室必須采取防水構造做法，常用的防水做法是卷材防水。

48、答案：A本題解析：考點:房地產市場的特性。選項A屬于房地產市場的特性，不是房地產供給壟斷性的原因。房地產的供給在短期內難以有較大的增減，因此市場供給在短期內缺乏彈性；由于房地產的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，導致房地產供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產市場很容易形成地域性的壟斷。

49、答案：C本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定的比例發(fā)生變化。計算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：式中，P表示現(xiàn)值；A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值；i表示折現(xiàn)率；s表示每一時間間隔收入等比變化值；n表示計息周期數(shù)。本題中，i＝s，則該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為：P＝20×8÷（1＋6%）＝150.94（萬元）。

50、答案：C本題解析：本題考查的是經濟評價指標體系。選項C屬于靜態(tài)盈利能力指標。

51、答案：B本題解析：個別風險是指僅對市場內個別項目產生影響、投資者可以控制的風險，主要包括：①收益現(xiàn)金流風險；②未來運營費用風險；③資本價值風險；④機會成本風險（又稱比較風險）；⑤時間風險；⑥持有期風險。ACD三項都屬于系統(tǒng)風險。

52、答案：A本題解析：市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為市場潛量。要達到最大的市場需求，可以設想必須有很“高”的市場營銷費用才能達到，而且隨著營銷費用的增加，對需求的刺激越來越小。市場潛量是在特定的環(huán)境下，隨著行業(yè)營銷費用的無限增長，市場需求所能達到的極限。

53、答案：B本題解析：本題考查的是消費者市場及其購買對象。消費者市場的特點之一是復雜性，即消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別。

54、答案：B本題解析：本題考查的是房地產投資概述。物殊物業(yè)是指物業(yè)空間內的經營活動需要得到政府特殊許可得房地產，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。

55、答案：C本題解析：借貸資金＝5000－2000＝3000（萬元），假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產生的收益＝3000×R，借貸資金的財務費用＝3000×10%＝300（萬元），2000萬元的資本金產生的收益＝2000×R，資本金投資收益率＝（2000×R＋3000×R－300）/2000＝22%，解得：R＝14.8%。

56、答案：A本題解析：B項，材料的密實度是指材料在絕對密實狀態(tài)下的體積與在自然狀態(tài)下的體積之比。凡是內部有孔隙的材料，其密實度都小于1；C項，材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度不顯著降低的性質；D項，材料的彈性是指材料在外力作用下產生變形，外力去掉后變形能完全恢復的性質。

57、答案：C本題解析：利息備付率，指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比值，又稱利息保障倍數(shù)。其計算公式為：利息備付率（ICR）＝稅息前利潤（EBIT）/當期應付利息費用（PI），此題中，利息備付率＝（5－3.4＋1.5）÷1.5＝2.07。

58、答案：D本題解析：暫無解析

59、答案：A本題解析：經濟環(huán)境是指在整個經濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。主要包括：①城市或區(qū)域經濟總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產業(yè)結構；⑤基礎設施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。B項屬于社會環(huán)境因素；C項屬于資源環(huán)境因素；D項屬于技術環(huán)境因素。

60、答案：D本題解析：規(guī)劃設計方案的選擇包括以下幾點：①市政規(guī)劃方案選擇，主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路和走向。②項目構成及平面布置。③建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。

61、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

62、答案：D本題解析：開發(fā)商首先需要對出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時間后將其賣掉。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力、延長其經濟壽命，進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。

63、答案：B本題解析：本題考查的是房地產市場的運行環(huán)境。資源環(huán)境是指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

64、答案：A本題解析：根據(jù)《房產測量規(guī)范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影的一半計算套內墻體面積”。套內建筑面積=套內房屋的使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積，其中套內墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對此題而言，套內建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面積：套內建筑面積+分攤公用建筑面積=(43.5+5)m2=48.5m2。

65、答案：D本題解析：消費者在購買產品后會產生某種程度的滿意感和不滿意感，進而采取一些使市場營銷人員感興趣的買后行為。購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的關系表現(xiàn)為：①若E＝P，則消費者會滿意；②若E＞P，則消費者不滿意；③若E＜P，則消費者會非常滿意。

66、答案：B本題解析：系統(tǒng)風險又稱不可分散風險或市場風險，即投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，具體包括：①通貨膨脹風險；②市場供求風險；③周期風險；④變現(xiàn)風險；⑤利率風險；⑥匯率風險；⑦政策風險；⑧政治風險；⑨或然損失風險。ACD三項都屬于個別風險。

67、答案：D本題解析：房地產投資可以根據(jù)不同的標準進行分類，不同投資類型既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。根據(jù)房地產業(yè)經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產開發(fā)投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產資產和經營投資。

68、答案：B本題解析：償債備付率，指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。本題中，用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，求出當期應還本付息資本，再代入償債備付率公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當期應還本付息資金）即可。式中，P表示現(xiàn)值，F(xiàn)表示終值，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值，n表示計息周期數(shù)，i表示每個計息周期的利率。本案例中，根據(jù)已知數(shù)據(jù)，得A＝200×60%×{10%×（1＋10%）10÷[（1＋10%）10－1]}＝19.53（萬元）。則償債備付率＝24/19.53＝1.23。

69、答案：B本題解析：[解析]投資回報率

70、答案：D本題解析：預算不是一門很精確的科學，物業(yè)的實際收支，很少與預算中的估計完全一致。預算只是一個工具，利用這個工具，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)事先估計的物業(yè)收支數(shù)量，做出費用支出計劃。預算可以幫助物業(yè)服務企業(yè)努力減少物業(yè)凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當一項未預計到的費用支出導致現(xiàn)金短缺時，預算可以幫助物業(yè)服務企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出。預算有許多種類型，在物業(yè)管理中經常用到的預算形式主要有三種：①年度運營預算；②資本支出預算；③長期預算。D項，長期預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個物業(yè)投資計劃中預計的財務收益、市場策略和預計的可能市場變化。

71、答案：D本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可。依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目，主要包括工業(yè)用地、基礎設施用地、開發(fā)區(qū)或科技園區(qū)內的科技產業(yè)項目用地開發(fā)建設項目。

72、答案：C本題解析：當現(xiàn)值P和利率i為已知時，求復利計息的等額序列支付年值A的計算公式：月還款額＝50×8.7%/12＋（50×8.7%/12）/[（1＋8.7%/12）120－1]＝6252.90（元），年收入＝6252.90/30%×12＝250116（元）≈25.01（萬元）。

73、答案：D本題解析：D項，總平面圖的室外地坪標高用符號“▼”表示。標高的單位用米記，按“國標”規(guī)定，標高數(shù)字準確到毫米，即注到小數(shù)點后面第三位。

74、答案：B本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導向定價法（包括成本加成定價法、目標定價法）；②購買者導向定價法（包括認知價值定價法、價值定價法）；③競爭導向定價法（包括領導定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法）。

75、答案：B本題解析：本題考查的是房地產抵押貸款。假按揭是操作風險，違約不還稱為信用風險。P311。

76、答案：B本題解析：本題考查的是市場調查的步驟。選項A通過收集初步數(shù)據(jù)提示問題的真正性質，從而提出一些推測和想法；選項C檢驗因果關系，假設上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。參見教材P107。

77、答案：B本題解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發(fā)。房地產泡沫比過度開發(fā)嚴重程度更高，危害更大。參見教材P55～56。

78、答案：B本題解析：因為內部收益率指標反映房地產開發(fā)企業(yè)盈利能力。

79、答案：D本題解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率=（項目總開發(fā)價值-項目總開發(fā)成本）/項目總開發(fā)成本=（4500-248-2600）/2600=63.6%。

80、答案：C本題解析：成本加成定價法是指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。假設定價為x，則有x＝6%x＋2000（1＋15%），得x≈2447（元/m2）。

81、答案：B本題解析：土地出讓價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓價款。其中，以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓價款由土地使用權出讓金和城市建設配套費構成，獲得此類土地使用權的開發(fā)商，需要進行房屋征收補償和土地開發(fā)活動，并相應支付城市房屋征收補償費用。

82、答案：C本題解析：物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標是制定管理計劃的基礎。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。物業(yè)管理人員就要通過調查、分析有關投資信息，來確定較為具體的目標。

83、答案：B本題解析：本題考查的是復利計算。參見教材P160。

84、答案：A本題解析：由題意，該家庭的還款額P＝9000×88×（1－30%）＝554400（元）；月利率i＝6.48%/12＝0.54%；還款周期數(shù)＝20×12＝240（個月）；s＝0.5%。該家庭第10年第1個月的還款額為：

85、答案：C本題解析：某些房地產開發(fā)項目，首期開發(fā)通常很難產生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權觀點認為，該類型的開發(fā)項目可能產生成長型期權，因而可以對成長型期權進行估價，以確定是否進行投資。

86、答案：B本題解析：根據(jù)實際利率與名義利率的關系式。

87、答案：C本題解析：荷載是指在結構上作用在建筑物上的力。主要分為：①永久荷載（恒載），是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力；②可變荷載（活載），是指在建筑使用中人群的活動、家具、設備、物資、風壓力、雪荷載等；③偶然荷載，是指由于一些隨機因素使得建筑物承受的荷載。

88、答案：A本題解析：本題考查的是名義利率與實際利率。參見教材P187。

89、答案：B本題解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。

90、答案：