民間資金借貸房產(chǎn)抵押三大風(fēng)控核心

民間借貸房產(chǎn)抵押三大風(fēng)控關(guān)鍵：關(guān)鍵一：必需確保在不通知借款人(原房屋全部權(quán)人)、且不經(jīng)過(guò)司法程序情況下，就能將標(biāo)房產(chǎn)過(guò)戶(變賣)。關(guān)鍵二：任何情況下全部不要以抵押權(quán)起訴借款人，也就是說(shuō)，任何情況下全部不要包含司法拍賣步驟。關(guān)鍵三：任何情況下全部不要給借款人留有任何手續(xù)。下面敘述民間借貸房抵十大風(fēng)控關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)一：借條(據(jù))和收條(據(jù))借條和收條必需打印和手寫各一份，而且要在借款人姓名、身份證號(hào)、借款金額大、小寫、借款人署名五處，由借款人按手印。收條(據(jù))必需寫兩套，每套兩份(打印和手寫各一份)，一套是借款款項(xiàng)收條，另一套是購(gòu)房定金收條，而且要在賣房人姓名、身份證號(hào)、購(gòu)房定金金額大、小寫、賣房人署名五處，由賣房人按手印。切記：借款款項(xiàng)收條和購(gòu)房定金收條，在書面表示意思上不要有任何法律關(guān)系，這個(gè)必需做精，而且購(gòu)房定金收條必需注明收到是現(xiàn)金。關(guān)鍵點(diǎn)二：《房屋全權(quán)委托公證》

《房屋全權(quán)委托公證》是必需做，切記!這個(gè)是重中之重，民間借貸房產(chǎn)抵押借款全部實(shí)操手續(xù)中，只有這個(gè)公證書能夠?qū)崿F(xiàn)民間借貸房產(chǎn)抵押三大風(fēng)控關(guān)鍵中關(guān)鍵一在不通知借款人(原房屋全部權(quán)人)、且不經(jīng)過(guò)司法程序情況下，就能將標(biāo)房產(chǎn)過(guò)戶(變賣)。《房屋全權(quán)委托公證》分為兩種，沈陽(yáng)線下行話一個(gè)叫大全委，另一個(gè)叫小全委，大全委是委托房屋全部權(quán)利項(xiàng)目，也就是通常性權(quán)利委托和特殊權(quán)利委托;小全委是委托房屋部分權(quán)利項(xiàng)目，也就是通常性權(quán)利委托。其中相關(guān)房屋繼承權(quán)委托是在特殊權(quán)利中，而且在公證書中要求，此房屋繼承人完全由受托人任意指定，這個(gè)條款是為了預(yù)防借款人(原房屋全部權(quán)人)在抵押期間意外死亡或意外喪失民事行為能力情況下，受托人能夠配合她項(xiàng)權(quán)利人直接把房子搞到手，不會(huì)有財(cái)產(chǎn)繼承糾紛，所以《房屋全權(quán)委托公證》必需做成大全委?！斗课萑珯?quán)委托公證》中受托代理人絕對(duì)不能和抵押權(quán)人做成同一人，原因我會(huì)在關(guān)鍵點(diǎn)九里具體敘述。關(guān)鍵點(diǎn)三：《借貸抵押協(xié)議》和《房屋買賣抵押(定金)協(xié)議》

這兩個(gè)協(xié)議在法律上沒(méi)有任何聯(lián)絡(luò)，《借貸抵押協(xié)議》是債權(quán)和抵押權(quán)司法生效要件，而《房屋買賣抵押(定金)協(xié)議》是確定買賣協(xié)議關(guān)系，而且證實(shí)房屋購(gòu)置方已支付支該標(biāo)房屋部分受讓價(jià)款做為買房定金，是兩套完全不相干法律手續(xù)。關(guān)鍵解釋：這里所提到《房屋買賣抵押(定金)協(xié)議》是沈陽(yáng)市房產(chǎn)局監(jiān)制，在二手房經(jīng)過(guò)中介交易時(shí)必需簽屬協(xié)議，而且在此協(xié)議中，要求受讓人在房屋過(guò)戶前，必需繳納在《房屋買賣抵押(定金)協(xié)議》中所約定房屋成交價(jià)減去已支付定金剩下金額價(jià)款后，才能由全權(quán)委托公證中受托代理人配合房屋受讓方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，而且此剩下金額價(jià)款支付過(guò)程必需走沈陽(yáng)市房產(chǎn)局二手房交易專題資金監(jiān)管賬戶，所以此協(xié)議絕對(duì)不會(huì)組成流質(zhì)擔(dān)保契約。關(guān)鍵點(diǎn)四：《房屋她項(xiàng)權(quán)利證》

房屋她項(xiàng)權(quán)利這里所說(shuō)權(quán)利是一個(gè)復(fù)合權(quán)利，它是多個(gè)權(quán)利統(tǒng)稱，是在同一標(biāo)房產(chǎn)上給予多項(xiàng)權(quán)利集合名詞，其中包含典權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)(使用權(quán))、典質(zhì)權(quán)、繼承權(quán)、甚至還包含此基礎(chǔ)上衍生出來(lái)另一個(gè)用益物權(quán)抵押等等。而且在《擔(dān)保法》中有明確要求，不動(dòng)產(chǎn)做為債權(quán)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，必需到相關(guān)部門登記，不登記不生效，不登記不得對(duì)抗善意第三人，其登記落實(shí)到紙質(zhì)憑證上就是《房屋她項(xiàng)權(quán)利證》，只有辦了這個(gè)證，其抵押權(quán)才含有司法生效要件，不會(huì)被任何第三方對(duì)抗，且確保其對(duì)應(yīng)抵押權(quán)順位優(yōu)先受償權(quán)順位。我們做《房屋買賣抵押(定金)協(xié)議》應(yīng)該是她項(xiàng)，不過(guò)現(xiàn)在沈陽(yáng)市房產(chǎn)局她項(xiàng)辦不了這個(gè)權(quán)利項(xiàng)目，沈陽(yáng)市房產(chǎn)登記系統(tǒng)中沒(méi)有這一項(xiàng)，只能做成抵押權(quán)，不過(guò)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)過(guò)中介做二手房非親屬交易，所以沈陽(yáng)市房產(chǎn)才出了一份標(biāo)準(zhǔn)《房屋買賣抵押(定金)協(xié)議》說(shuō)到這里我再?gòu)?qiáng)調(diào)一次，相關(guān)網(wǎng)上流傳債務(wù)人(抵押人)偽造房屋租賃協(xié)議在抵押之前說(shuō)法純屬是扯淡，《中國(guó)城市房屋管理法》要求，房屋出租需到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門進(jìn)行登記立案(立案后進(jìn)檔案)，不登記不得對(duì)抗第三人。而這個(gè)登記立案就是辦理房屋租賃權(quán)(使用權(quán))她項(xiàng)權(quán)利證，假如該房屋辦理了租賃權(quán)(使用權(quán))她項(xiàng)權(quán)利證，在提檔時(shí)就能查出來(lái)，不過(guò)我在這篇文章關(guān)鍵點(diǎn)中并沒(méi)有把提檔步驟列出來(lái)，是因?yàn)檗k理進(jìn)押時(shí)，假如不提檔，房產(chǎn)局根本就不受理進(jìn)押。關(guān)鍵點(diǎn)五：《房屋買賣抵押(定金)協(xié)議》和《房屋買賣協(xié)議書》

這兩個(gè)協(xié)議及協(xié)議全部是沈陽(yáng)市房產(chǎn)局制訂政府行政機(jī)關(guān)固定格式協(xié)議，前者是房產(chǎn)局提供電子版，自己打印，后者是房產(chǎn)局統(tǒng)一印刷三聯(lián)無(wú)碳復(fù)寫協(xié)議。前者法律關(guān)鍵是確立購(gòu)房定金交付事實(shí)，后者是深入確立買賣關(guān)系成立，其中在《房屋買賣協(xié)議書》中中介方，就是全權(quán)委托公證中受托人?！斗课葙I賣抵押(定金)協(xié)議》和《房屋買賣協(xié)議書》，可完全避免流質(zhì)擔(dān)保契約成立。關(guān)鍵點(diǎn)六：《房屋全權(quán)委托公證》和《房屋她項(xiàng)權(quán)利證》辦理時(shí)收費(fèi)發(fā)票(前者360元，后全部80元)必需由放款人保留，因?yàn)橐坏┙杩畎l(fā)生逾期，房屋變現(xiàn)是由《房屋全權(quán)委托公證》中受托代理人配合買房人辦理過(guò)戶，在辦理過(guò)程中，有時(shí)房產(chǎn)局需要受托人提供《房屋全權(quán)委托公證》發(fā)票。

關(guān)鍵點(diǎn)七：放款、砍頭息、手續(xù)費(fèi)收取方法

一定要把全部手續(xù)全做完再放款，絕對(duì)不能放款后補(bǔ)手續(xù)，這個(gè)是命根子。但這里有兩個(gè)手續(xù)需要另外說(shuō)明一下：1、她項(xiàng)權(quán)利證：這個(gè)證是在辦理完進(jìn)押手續(xù)，拿到房產(chǎn)局受理回執(zhí)單和發(fā)票后三個(gè)工作日下證，自取或EMS郵寄均可(我全部是自取，企業(yè)離房產(chǎn)局才一公里多點(diǎn)兒)，這個(gè)沒(méi)必需等三個(gè)工作日再放款，拿到受理單就能夠放款了，不會(huì)有問(wèn)題。2、讓借款人銀行轉(zhuǎn)賬憑證上簽字背書，這個(gè)必需在放款后才能讓借款人簽字，轉(zhuǎn)賬之前是拿不到憑證，不過(guò)這個(gè)背書根本沒(méi)什么用，房子已經(jīng)進(jìn)她項(xiàng)了，而且有兩套收條，所以這個(gè)無(wú)所謂了?？愁^息：我們?nèi)渴窃诜趴顣r(shí)直接扣兩個(gè)月砍頭息和全額手續(xù)費(fèi)，這個(gè)不要在放款人賬戶銀行流水中表現(xiàn)出來(lái)，通常全部是在放款前，給借款用戶辦張新銀行卡，然后開網(wǎng)銀，把銀行卡、身份證原件、U盾全部放在放款人手里，這邊放款到借款人新銀行卡中，然后再把兩個(gè)月砍頭息和全額手續(xù)費(fèi)轉(zhuǎn)到放款人這邊其它自己人帳戶，或是是直接取現(xiàn)，再或是讓借款人直接先用現(xiàn)金交砍頭息和手續(xù)費(fèi)，怎么弄全部行，后續(xù)展期也是每?jī)蓚€(gè)月付一次砍頭息，還是要么交現(xiàn)金，要么轉(zhuǎn)到放款人這邊其它自己人帳戶，別用放款人賬戶收利息。關(guān)鍵點(diǎn)八：抵押率：在沈陽(yáng)放貸，抵押率通常全部是做到房屋實(shí)際可變現(xiàn)價(jià)值50%，最高也就是60%，這是天價(jià)了。

關(guān)鍵點(diǎn)九：收定金、解押、過(guò)戶

先解釋一下民間借貸里在抵押借款、先息后本情況下什么叫逾期?每?jī)蓚€(gè)月收一次砍頭息，在兩個(gè)月到期時(shí)，借款人沒(méi)有在10天之內(nèi)還款，且沒(méi)有交納下兩個(gè)月砍頭息時(shí)，這就叫逾期，此時(shí)也就是打電話催催，同時(shí)這邊就找中介給賣房子了。在賣房子變現(xiàn)時(shí)，是由《房屋全權(quán)委托公證》受托代理人替換原房主和買房人簽定買賣協(xié)議，然后受托代理人替換原房主配合買房人去房產(chǎn)局辦理過(guò)戶手續(xù)，而且經(jīng)過(guò)房產(chǎn)局資金監(jiān)管代收房款。收定金：《房屋全權(quán)委托公證》受托代理人替換原房主和買房人簽定買賣協(xié)議后，是由買房人向受托代理人先交付定金，個(gè)這定金盡可能要多收部分，不管多大房子，成交價(jià)多少，必需先收不低于房屋過(guò)戶全額稅費(fèi)定金(房屋過(guò)戶全額稅費(fèi)我會(huì)在以后帖子中具體說(shuō)明)，以免買房人反悔，假如不交話就不和她扯了，重新尋求買主。切記，一定是收了定金收再對(duì)進(jìn)行解押，假如買房人反悔，這個(gè)定金是不退。極端情況：假如買房人交了定金，解押后反悔，或是房款交不上，那就別磨嘰了，直接把房子過(guò)戶給原她項(xiàng)權(quán)利人，也就是出借人，這時(shí)就別在意契稅、過(guò)戶費(fèi)之類東西了，因?yàn)槭斩ń鹉軌蚋采w這些費(fèi)用了，而且房子已經(jīng)解押了，必需先把房子搞到手，然后再重新尋求買主。這里就是為何我在關(guān)鍵點(diǎn)二后面提到《房屋全權(quán)委托公證》中受托代理人絕對(duì)不能和抵押權(quán)人做成同一人原因。因?yàn)椤斗课萑珯?quán)委托公證》中受托代理人不能把公證書中房產(chǎn)過(guò)戶給自己。這里包含到一個(gè)解押步驟，這個(gè)解押也是由《房屋全權(quán)委托公證》受托代理人和她項(xiàng)權(quán)利人之間配合完成。在順利過(guò)戶出售房產(chǎn)后，房款三至七天，由房產(chǎn)局資金監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)發(fā)到受托人指定賬戶，這時(shí)受托人和出借人(原她項(xiàng)權(quán)利人)怎么配合全部行了，全部是自己人，錢已經(jīng)到手了。再有一點(diǎn)，假如真碰到房子賣不出去情況，受托人能夠直接把房子過(guò)戶給她項(xiàng)權(quán)利人，現(xiàn)把房子搞到手，早晚是錢，也不至于把自己給玩死，這個(gè)我在《民間房產(chǎn)抵押借貸，房子說(shuō)過(guò)戶就過(guò)戶、說(shuō)收就收，你信嗎?》帖子中有提到過(guò)。這也是我在關(guān)鍵點(diǎn)二后面提到《房屋全權(quán)委托公證》中受托代理人絕對(duì)不能和抵押權(quán)人做成同一人原因。關(guān)鍵點(diǎn)十：關(guān)鍵解釋以下兩大關(guān)鍵實(shí)際作用：

關(guān)鍵二：任何情況下全部不要以抵押權(quán)起訴借款人，也就是說(shuō)，任何情況下全部不要包含司法拍賣步驟。關(guān)鍵三：任何情況下全部不要給借款人留有任何手續(xù)。在房產(chǎn)抵押期間，假如出現(xiàn)了抵押權(quán)人之外人對(duì)該抵押房產(chǎn)申請(qǐng)資產(chǎn)保全查封，這時(shí)《房屋全權(quán)委托公證》受托代理人是不能直接把房產(chǎn)過(guò)戶，這個(gè)委托公證不能對(duì)抗法院查封，這時(shí)間抵押權(quán)人必需向法院起訴，不過(guò)絕對(duì)不能以抵押權(quán)向法院提起訴訟，必需以買賣協(xié)議提起訴訟，這時(shí)關(guān)鍵點(diǎn)五中所提到《房屋買賣抵押(定金)協(xié)議》和《房屋買賣協(xié)議書》會(huì)起到很關(guān)鍵作用，以買賣協(xié)議提起訴訟，六個(gè)月時(shí)間就能把房子搞到手，然后再去變現(xiàn)，這是在房屋抵押期間抵押權(quán)人之外人對(duì)該抵押房產(chǎn)申請(qǐng)資產(chǎn)保全查封情況下，最快、最穩(wěn)妥措施。當(dāng)然還有另外一個(gè)措施，就是以《房屋全權(quán)委托公證》中受托代理人名義收債權(quán)，這個(gè)有一定風(fēng)險(xiǎn)，也需要部分特定條件，這個(gè)我會(huì)在以后帖子中寫，本文不具體敘述了。在網(wǎng)上我看到有部分好友提到，以債權(quán)和抵押權(quán)起訴，現(xiàn)在唯一住房也能夠強(qiáng)制實(shí)施拍賣，這個(gè)確實(shí)是事實(shí)，咱先不談唯一住房實(shí)施條件，我們先看一下假如假如以債權(quán)和抵押權(quán)起訴，變現(xiàn)需要什么步驟?需要多長(zhǎng)時(shí)間?拍賣情況分兩種：1、經(jīng)訴訟后，法院判決債務(wù)人還款，要求債務(wù)人出還款計(jì)劃，在還款計(jì)劃未推行后，由債權(quán)人向法院提出強(qiáng)實(shí)施2、做了強(qiáng)制實(shí)施公證，可直接向法院提出強(qiáng)制實(shí)施申請(qǐng)以上兩種情況在被法院認(rèn)定可實(shí)施后，全部必需經(jīng)歷以下步驟：申請(qǐng)→法院受理→申請(qǐng)復(fù)議(做了強(qiáng)制實(shí)施公證也需要此步驟)→公告→查封(如提前申請(qǐng)資產(chǎn)保全，并提供保全擔(dān)?？商崆安榉?→法院委托評(píng)定→拍賣(拍賣企業(yè)公告→展標(biāo)→交確保金、領(lǐng)號(hào)→拍成后簽《拍賣成交確定書》→交價(jià)款及傭金→法院裁定→裁定送達(dá)后15日過(guò)戶)現(xiàn)在走拍賣。一次拍成那是扯淡