知名物業(yè)管理公司競(jìng)標(biāo)書樣本樣本

某著名物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)標(biāo)書目錄

序言

PART1市場(chǎng)分析

1．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

PART2項(xiàng)目分析

1．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

2．項(xiàng)目劣勢(shì)分析

3．項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

4．項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析

PART3市場(chǎng)定位

1．目標(biāo)用戶設(shè)定

2．市場(chǎng)定位提議

3．具體計(jì)劃設(shè)計(jì)提議

4．室內(nèi)裝修幾點(diǎn)考慮

5．價(jià)格定位

PART4

營銷推廣策略提議

1．營銷推廣步驟圖

2．營銷策略

3．銷售渠道及方法

PART5相關(guān)提議事項(xiàng)

1．銀行選擇

2．物業(yè)管理企業(yè)斟選

3．香港裝飾企業(yè)引進(jìn)

PART6參考樓盤資料

序言

首先感謝貴司給本企業(yè)參與時(shí)代廣場(chǎng)全程營銷代理招標(biāo)機(jī)會(huì)，本企業(yè)深感榮幸。經(jīng)過貴司所提供資料和和貴司溝通、交流，使我們對(duì)項(xiàng)目及貴司基礎(chǔ)情況和開發(fā)思緒有了一定了解，并經(jīng)本企業(yè)各類專業(yè)人員反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成本提議書。因?yàn)闀r(shí)間慌忙，提案中仍有很多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，望諒解！

PART1市場(chǎng)分析

１．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持高增速長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需政策實(shí)施已使國民經(jīng)濟(jì)走出“九五”后期通貨緊縮困境，新世紀(jì)第一個(gè)五年計(jì)劃——國民經(jīng)濟(jì)“十五”計(jì)劃中將實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略列為國策和中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有發(fā)展機(jī)遇。

重慶市作為最年輕、面積最大直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)置直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實(shí)施西部大開發(fā)等重大機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得顯著成就。實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)快速增加，中國生產(chǎn)總值年均增加9.4%，人均中國生產(chǎn)總值年均增加8.8%，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入年均增加17.7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年25.9:42.3:31.8調(diào)整為17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提升到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。集中力量加緊了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象顯著提升。人民生活水平有所提升，城市居民人均可支配收入年均增加7.4%，達(dá)成6276元。

重慶市“十五”計(jì)劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，加速推進(jìn)市場(chǎng)化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會(huì)全方面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心。愈加好地發(fā)揮中心城市戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功效。國民經(jīng)濟(jì)增加速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地域前列，人民生活顯著改善，實(shí)現(xiàn)前中國生產(chǎn)總值比翻一番，中國生產(chǎn)總值年均增加9%，人均中國生產(chǎn)總值年均增加8.6%，城鎮(zhèn)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增加7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增加5%左右。全市居民服務(wù)性消費(fèi)比重提升到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。

２．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

1-2-1周圍項(xiàng)目市場(chǎng)分析

渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)中心城區(qū)，在城市更新升級(jí)和城市建設(shè)方面取得了引人注目標(biāo)成績(jī)。伴隨黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌相繼貫通，舊（危）房改造基礎(chǔ)完成，渝中區(qū)正在向國際大城市關(guān)鍵區(qū)域前進(jìn)。而解放碑正是關(guān)鍵區(qū)域黃金寶地，逐步形成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD（CentralBusinessDistrict），周圍云集重慶市約60%甲級(jí)寫字樓（鄒容廣場(chǎng)、大全部會(huì)國際商廈、半島國際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高級(jí)公寓（天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國際公寓）及外國駐華機(jī)構(gòu)。

周圍開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價(jià)為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價(jià)達(dá)7000元/M2；面積跨度較大，面積30-200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢(shì)頭良好。

（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）

附圖1：參考樓盤銷售均價(jià)圖

附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖

1-2-2高級(jí)住宅市場(chǎng)分析

a．建筑形式

現(xiàn)在重慶市高級(jí)住宅建筑形式關(guān)鍵由以下多個(gè)：

單體-高層電梯公寓

別墅（獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅）

多層公寓

b.主力戶型、結(jié)構(gòu)及功效

面積：在高級(jí)住宅中，以150-300M2為主力戶型；

在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯(cuò)層、躍層、復(fù)式、錯(cuò)躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采取，且新型結(jié)構(gòu)還不停推陳出新，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

功效：在常規(guī)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲(chǔ)藏室、保姆間（洗手間）、生活陽臺(tái)、起居室等。

c．總價(jià)分布

高文件公寓價(jià)格區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬元/套范圍內(nèi)；

范圍跨度較大，關(guān)鍵受區(qū)位、口岸、交通、政策計(jì)劃等原因影響。

d．購置支付條件（按選擇付款方法百分比排序）

按揭（60-80%）

一次性付款（20-30%）

分期付款（10-20%）

e．主力消費(fèi)群特征

已擁有一處或幾處房屋，進(jìn)行二、三次置業(yè)；

專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者；

追求生活品質(zhì)，望提升本身價(jià)值；

首次置業(yè)，經(jīng)過本身奮斗，取得事業(yè)上成功者。

e．主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)

需求生活便捷、人性化服務(wù)、完善運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、充足車位、可靠安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；

對(duì)于投資者而言，需求良好產(chǎn)品品質(zhì)和較大投資收益，和未來潛在升值空間。

f．市場(chǎng)特點(diǎn)

高級(jí)=豪華，眾多開發(fā)商認(rèn)為豪華和高級(jí)是同一概念，所以造成價(jià)格相對(duì)較高，和市場(chǎng)無法愈加好結(jié)合；

硬、軟件配套不適用性。

PRAT2

項(xiàng)目SWOT分析

1．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

2-1-1項(xiàng)目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達(dá)20萬人

次，最高可達(dá)80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨

大；

2-1-2周圍已形成良好商務(wù)辦公環(huán)境，甲級(jí)寫字樓林立，而

且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動(dòng)和生活居住；

2-1-3項(xiàng)目開發(fā)商為香港九龍倉，企業(yè)資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良

好，對(duì)于現(xiàn)在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較不規(guī)范情況下，這必

將成為項(xiàng)目標(biāo)賣點(diǎn)之一；

2-1-4項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場(chǎng)、公寓、酒店、

寫字樓組成，功效齊備，所以易形成規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)認(rèn)

知度、影響力；

2-1-5面積定位在80-120M2，和目標(biāo)市場(chǎng)需求基礎(chǔ)吻合。

2．項(xiàng)目劣勢(shì)分析

2-2-1地處解放碑步行街腹心地帶，且周圍道路多為單行道，

車流不便；

2-2-2商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時(shí)間去引導(dǎo)，避免造

成樓盤滯銷；

2-2-3現(xiàn)在重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢(shì)發(fā)展，而項(xiàng)目在

此方面計(jì)劃受到嚴(yán)重制約；

2-2-4項(xiàng)目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用用戶流失。

3．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

2-3-1重慶直轄、西部大開發(fā)速度加緊、中國加入WTO，這必

將吸引大量境外企業(yè)搶攤重慶市場(chǎng)，從而大批外企員

工來渝工作、生活，這么對(duì)重慶高級(jí)物業(yè)將帶來新一輪

發(fā)展；

2-3-2重慶缺乏真正意義上高級(jí)住宅，僅停留在樓書和想象

之中，但對(duì)這類樓盤需求又占有一定百分比，所以，可

利用本身優(yōu)勢(shì)作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費(fèi)者需

求；

2-3-3項(xiàng)目周圍高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價(jià)在100萬以上，

有此消費(fèi)能力用戶相對(duì)較少，而時(shí)代廣場(chǎng)以80-120

M2為主，肯定目標(biāo)用戶群范圍及數(shù)量將對(duì)應(yīng)增加。

4．威脅點(diǎn)分析

2-4-1周圍住宅開發(fā)量較大，中、高級(jí)定位占據(jù)了較大百分比，

所以“同質(zhì)化”競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)猛烈；

2-4-2從房地產(chǎn)交易會(huì)資料看出，南坪和江北開發(fā)

量占據(jù)了重慶總開發(fā)量40%，市場(chǎng)份額在逐步降低；

2-4-3來至生態(tài)住宅威脅，現(xiàn)在重慶人熱中于“住宅小

區(qū)”，而將單體項(xiàng)目作為備選方案。

經(jīng)過上述分析說明，項(xiàng)目標(biāo)區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)顯著，但其居家小環(huán)境受部分原因制約，所以只要開發(fā)商和代理企業(yè)共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，經(jīng)過科學(xué)市場(chǎng)定位、合理計(jì)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制訂有效營銷策略，選擇合適入市時(shí)機(jī)，采取整合營銷傳輸策略，建立差異化品牌形象，快速建立認(rèn)同感，同時(shí)利用熟練銷售技巧和方法打動(dòng)目標(biāo)用戶，促成銷售，必將確保項(xiàng)目開發(fā)圓滿成功。

PRAT3市場(chǎng)定位

在面對(duì)房地產(chǎn)商猛烈競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)下，項(xiàng)目市場(chǎng)定位應(yīng)充足尊重市場(chǎng)、貼近市場(chǎng)。針對(duì)現(xiàn)在重慶市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)狀況，應(yīng)將本土文化和海外文化有機(jī)融合在項(xiàng)目定位中，使高級(jí)住宅含有更多“時(shí)尚”和“文化”含量，同時(shí)，應(yīng)重視人性化、個(gè)性化，從而實(shí)施產(chǎn)品差異化策略。

1．目標(biāo)用戶設(shè)定

依據(jù)對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析，和項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論，可初步判定出目標(biāo)用戶是企業(yè)白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士、專業(yè)投資者和影響群體（品質(zhì)崇尚族）。

企業(yè)白領(lǐng)

a．靜態(tài)描述

年紀(jì)：28-35歲

職業(yè)：私營企業(yè)高級(jí)職員、外資企業(yè)中高級(jí)管理職員。

家庭結(jié)構(gòu)：2-3人。

家庭收入主源：薪金、股票、其它。

家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。

資產(chǎn)量：10-30萬元左右為主。

交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。

戶籍：省內(nèi)，本市占70%。

b．行為描述

工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬多。

起居：有規(guī)律，居家時(shí)間少但重視家庭生活。

購物：品牌商場(chǎng)和專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。

運(yùn)動(dòng)：保齡球、網(wǎng)球等中等運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)量無確保。

癖好：旅游、泡酒吧、健身

旅行：高頻度外地旅行

交通：長(zhǎng)久乘坐出租車（TAXI）。

金融消費(fèi)：信用卡（一定有但消費(fèi)規(guī)模有限）

c．心理描述

自信：充滿自信，勇于提前消費(fèi)。

消費(fèi)忠誠：不忠誠

解放碑周圍是重慶商業(yè)、金融中心，云集大量中、高級(jí)商務(wù)寫字樓，越來越多外資企業(yè)入駐解放碑，（據(jù)調(diào)查，鄒容廣場(chǎng)入住用戶近50%為境外企業(yè)），但周圍相對(duì)配套商務(wù)住宅有限，不能滿足這些企業(yè)高級(jí)行政管理人員居住需要。

外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士

a．靜態(tài)描述

年紀(jì)：28-50歲

職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級(jí)職員、在渝經(jīng)商、長(zhǎng)住之港澳臺(tái)人

士。

家庭結(jié)構(gòu)：1-3人。

收入主源：薪金、企業(yè)補(bǔ)助金、經(jīng)營利潤(rùn)。

收入數(shù)額：10000-50000元/月。

資產(chǎn)量：100萬元以上為主。

交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。

b．行為描述

工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬少。

習(xí)慣：根據(jù)原住地生活方法進(jìn)行。

購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。

運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、高爾夫等中高級(jí)運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)適量，但規(guī)律。

癖好：旅游、泡酒吧。

旅行：中國名勝地點(diǎn)

交通：長(zhǎng)久乘坐出租車（TAXI）。

金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金

c．心理描述

恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。

自信：充滿自信，勇于提前消費(fèi)。

消費(fèi)忠誠：忠誠

伴隨中國入市成功、西部大開發(fā)深入，和國家對(duì)直轄市優(yōu)惠政策加大，重慶市已成為西部關(guān)鍵發(fā)展城市之一，加之重慶在國外影響力遠(yuǎn)大于西部其它城市，所以多年來國外及港澳臺(tái)企業(yè)大量來渝拓展市場(chǎng)，開設(shè)辦事處，時(shí)代廣場(chǎng)著名度，地理位置，和設(shè)施配套全部符合外資管理人員要求，將是她們置業(yè)首選。

專業(yè)投資者

a．靜態(tài)描述

年紀(jì)：35-45歲

職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者

家庭結(jié)構(gòu)：3-5人。

收入主源：經(jīng)營利潤(rùn)、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。

家庭收入數(shù)額：（不確定）。

資產(chǎn)量：100萬元以上。

交通工具：以私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。

b．行為描述

工作：無正確上下班時(shí)間，晚間工作應(yīng)酬多，天天無明確工作目標(biāo)。

起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。

購物：品牌百貨企業(yè)和專賣店。

運(yùn)動(dòng)：幾乎無運(yùn)動(dòng)時(shí)間和此習(xí)慣。

癖好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。

旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，現(xiàn)在較喜愛韓國及歐洲。

交通：以私有汽車為主。

金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金

c．心理描述

恐懼：對(duì)人身安全恐懼；（家庭資產(chǎn)較多者）對(duì)資產(chǎn)保值恐懼；對(duì)投資

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)恐懼。

自信：充滿自信，勇于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。

重慶市有相當(dāng)一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。她們通常已擁有住房，但因?yàn)樽》繖n次相對(duì)偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時(shí)身份和工作需要全部不能滿足高端需求，所以存在再次購置住房可能，同時(shí)投資也將是其目標(biāo)之一。按時(shí)代廣場(chǎng)所處地理位置投資潛力相對(duì)較大，專業(yè)投資者可從中獲取較大收益，所以，專業(yè)投資者必將成為目標(biāo)用戶一部分。

品質(zhì)崇尚族

a．靜態(tài)描述

年紀(jì)：30-45歲

職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者

家庭結(jié)構(gòu)：（不確定）

收入主源：經(jīng)營利潤(rùn)、薪金、股票投資。

收入數(shù)額：8000-0元/月

資產(chǎn)量：50萬元以上。

交通工具：以中、低級(jí)私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。

b．行為描述

工作：無正確工作地點(diǎn)、時(shí)間。

起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。

購物：品牌百貨企業(yè)和專賣店。

運(yùn)動(dòng)：全部流行運(yùn)動(dòng)內(nèi)容

癖好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。

旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域。

金融消費(fèi)：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）

c．心理描述

愛虛榮：喜愛炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。

不自信：缺乏自信。

模擬：有一定攀比心理。

消費(fèi)忠誠：不忠誠。

她們?nèi)狈ψ约褐饕姡芏嗔餍腥渴撬齻冃枰?，只需稍加引?dǎo)便可激發(fā)她們購置欲望。該類用戶群存在對(duì)于項(xiàng)目推廣起著力推助瀾作用，將成為關(guān)鍵宣傳群體。

2．市場(chǎng)定位提議

3-2-1形象定位

純粹品位

說明：巴渝文化和海外文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、品位”市場(chǎng)定位將區(qū)分于其它城市時(shí)代廣場(chǎng)，將給予她一個(gè)全新概念，以吸引更多消費(fèi)群體。

3-2-2專題定位

個(gè)性化、人性化、智能化

說明：

人性化、智能化、個(gè)性化是未來高級(jí)住宅發(fā)展方向，而個(gè)性化是對(duì)人最高層次追求一個(gè)滿足，人性化是4C標(biāo)準(zhǔn)充足表現(xiàn)，智能化是后信息時(shí)代生活必備“武器”。

在項(xiàng)目推出中突顯“個(gè)性、人性、智能”概念，把建筑和生命有機(jī)結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)品質(zhì)；

在定位中引入智能概念。把人性融入建筑，以建筑表現(xiàn)個(gè)性；在這里讓消費(fèi)者體會(huì)更多是產(chǎn)品本身品質(zhì)提升。

3．具體計(jì)劃設(shè)計(jì)提議

整體計(jì)劃設(shè)計(jì)以智能化為專題，突出不一樣于其它項(xiàng)目標(biāo)品質(zhì)，讓消費(fèi)者切身感受后信息時(shí)代所帶來生活品質(zhì)。

附表：計(jì)劃設(shè)計(jì)提議表項(xiàng)目分項(xiàng)指針具體內(nèi)容設(shè)備配置電梯配置3部/幢國際品牌高速電梯；在一處集中安裝強(qiáng)電、弱電、供水及布線系統(tǒng)強(qiáng)電：按每平米配70—80瓦電源，每套配4—5千瓦電

源。三個(gè)獨(dú)立回路（照明、空調(diào)、插座）；按每30M2

使用面積配置一個(gè)空調(diào)插座，每15M2使用面積配置

一個(gè)一般電源插座。配置發(fā)電機(jī)組，保障電梯運(yùn)行24

小時(shí)不間斷。

弱電：配衛(wèi)星電視、IDD電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。按每30M2使用面積配置一個(gè)光纖插座，每15M2使用面積配置一個(gè)電話（含寬帶網(wǎng)）插座

供水：配置二十四小時(shí)供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)

布線：綜合布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)消防：每間寫字間設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋

系統(tǒng)和自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)

安全：公共信道設(shè)自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)

停車：停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

信息：配置樓宇管理系統(tǒng)、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)

網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)模擬服務(wù)器系統(tǒng)

裝修標(biāo)準(zhǔn)公共信道裝修地面：花崗石或大理石（高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）

墻面：高級(jí)乳膠漆

頂部：采取弧型透光玻璃作頂部裝飾

裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調(diào)為主

部署：廢物箱電梯廳地面：花崗石或大理石（高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）

墻面：花崗石、大理石或高級(jí)面磚（高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）公寓大廳地面：花崗石或大理石（高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）

墻面：花崗石或大理石（高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），間以名貴木制裝飾材

料

頂部：采取白色高級(jí)乳膠漆

裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)

燈飾：簡(jiǎn)約、時(shí)尚燈具

部署：廢物箱、業(yè)主信箱

4．室內(nèi)裝修幾點(diǎn)考慮

以表現(xiàn)個(gè)性化之市場(chǎng)定位，提出時(shí)代廣場(chǎng)“E計(jì)劃”-個(gè)性化家居顧問服務(wù)。

說明：“E計(jì)劃”—高尚而完美（EleganceParExcellence）

關(guān)鍵從以下多個(gè)方面考慮：

3-4-1高級(jí)公寓離別清水房

伴隨大家生活節(jié)奏加緊，時(shí)間寶貴，因?yàn)橘彿空邔?duì)家居裝修、建筑材料不甚了解，購置清水房自行裝修、又要花費(fèi)大量時(shí)間和精力，費(fèi)用又高。很多樓盤，交付后一兩年內(nèi)裝修不停，業(yè)主不能平靜入住。清水房實(shí)際上是一個(gè)不完整半成品。從國外經(jīng)驗(yàn)看，提倡和推行帶精裝修商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合勢(shì)在必行。

3-4-2“精裝修”誤區(qū)

由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修物業(yè)，交房后即可入住，為賣房者提供了極大方便。因?yàn)殚_發(fā)商在成本及工期上考慮，千篇一律、缺乏個(gè)性和用料不精弊端在所難免。所以通常由開發(fā)商提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化裝修極難滿足用戶個(gè)性化需求。

3-4-3菜單式精裝修

多年來部分開發(fā)商為用戶提供二到三種裝修方案讓用戶去選擇，這是一個(gè)菜單式精裝修服務(wù)。用戶只能在發(fā)展商提供多個(gè)即定方案中選擇，雖有一定改善但仍不能滿足用戶個(gè)性化需要。

3-4-4個(gè)性化家居顧問服務(wù)體系

提議開發(fā)商和專業(yè)設(shè)計(jì)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師指導(dǎo)下，依據(jù)用戶需求提供一個(gè)完整個(gè)性化居室裝修服務(wù)。

a.專業(yè)設(shè)計(jì)師咨詢服務(wù)

業(yè)主可和開發(fā)商所聘用專業(yè)室內(nèi)（建筑）設(shè)計(jì)師、家居美化教授、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)師依據(jù)用戶需求，在裝修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家俱等各方面提供專業(yè)指導(dǎo)和咨詢服務(wù)。以提升業(yè)主生活品質(zhì)，從而表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。

b.全新品牌組合

開發(fā)商將組合優(yōu)異材料、家裝品牌和家俱、飾品，給用戶提供充足選擇空間，由用戶自行決定家中品牌組合。

c.減輕裝修預(yù)算負(fù)擔(dān)

將裝修費(fèi)用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務(wù)。將一次性鉅額支出，分?jǐn)偟轿磥矶曛小?/p>

5．價(jià)格定位

結(jié)合市場(chǎng)基礎(chǔ)情況，而且結(jié)合“加減法”標(biāo)準(zhǔn)，以購置者導(dǎo)向作為本項(xiàng)目定價(jià)方法。具體價(jià)格定位為：

無風(fēng)險(xiǎn)下限：3998元/平方米（清水房）

市場(chǎng)沖擊上限：6188元/平方米（精裝修）

平均價(jià)：5000元/平方米（精裝修）

PRAT4營銷推廣策略提議找準(zhǔn)目標(biāo)用戶進(jìn)行宣傳全方面開展促銷活動(dòng)制訂進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)整體計(jì)劃促銷活動(dòng)計(jì)劃（充足考慮人員、價(jià)格、服務(wù)等組合）廣告計(jì)劃

1．營銷推廣步驟圖分析現(xiàn)實(shí)狀況，進(jìn)行必需調(diào)整硬性軟性

注釋：

l作整體推廣計(jì)劃計(jì)劃方便概念傳輸統(tǒng)一性和完整性；

l在項(xiàng)目實(shí)施過程中將嚴(yán)格根據(jù)上述步驟圖進(jìn)行，但可依據(jù)市場(chǎng)改變而調(diào)整。

2．營銷策略

以形象定位理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵照AIDAS

原理：

Attention——引發(fā)注意

Interesting——產(chǎn)生愛好

Desire——引發(fā)欲望

Action——促進(jìn)購置行為

Satisfaction——達(dá)成滿意

經(jīng)過宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳同時(shí)樹立起自己品牌。

4-2-1營銷方法

可經(jīng)過廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、公布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并經(jīng)過專業(yè)銷售人員和用戶進(jìn)行最全方面、最深入、最親密溝通和良好服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。

4-2-2營銷關(guān)鍵分析

強(qiáng)調(diào)個(gè)性化家居顧問服務(wù)體系

強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)

突出智能化居家環(huán)境

突出人性化物業(yè)管理

4-2-3營銷實(shí)施關(guān)鍵

a．促銷前準(zhǔn)備

此階段既是以后銷售工作準(zhǔn)備，也是統(tǒng)一“時(shí)代廣場(chǎng)”整體營銷過程視覺識(shí)別階段，是建立和形成品牌初級(jí)階段，須完成以下工作：

營銷隊(duì)伍建立

形象宣傳

b．引導(dǎo)期（開盤前三個(gè)月）

形象導(dǎo)入：經(jīng)過“白領(lǐng)沙龍”俱樂部成立正式導(dǎo)入“時(shí)代廣場(chǎng)”

關(guān)鍵理念，并經(jīng)過媒體炒作引發(fā)社會(huì)關(guān)注，吸引目標(biāo)

消費(fèi)群，聚集人氣，對(duì)“時(shí)代廣場(chǎng)”形象定位產(chǎn)生

認(rèn)同，方便順利過分到下階段推廣。

注釋：

適合群體：外資企業(yè)駐渝OFFIC高級(jí)管理人員、私人企業(yè)主

等目標(biāo)用戶群，和外延群體。

活動(dòng)內(nèi)容：以商務(wù)活動(dòng)、衣飾文化展示等以表現(xiàn)文化色彩

專題活動(dòng)為主，從而展現(xiàn)出項(xiàng)目標(biāo)品位。首次活

動(dòng)可將九龍倉房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作形象展示介

紹，以擴(kuò)大企業(yè)著名度。

此活動(dòng)將成為整體營銷推廣中根本條，將長(zhǎng)久保留和延續(xù)。

c．公開期（略）

d．強(qiáng)銷期（略）

e．延緩期（略）

4-2-4媒體選擇

工地包裝和看板

報(bào)刊（當(dāng)?shù)貓?bào)刊、中國著名商業(yè)周刊、香港著名商業(yè)周刊）

直投和商業(yè)信函

道路看板

電視

電臺(tái)

網(wǎng)絡(luò)

3．銷售渠道及方法

目標(biāo)用戶群設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。提議從三方面進(jìn)行銷售：

4-3-1現(xiàn)場(chǎng)銷售

這是關(guān)鍵銷售方法，用戶一直重視眼見為實(shí)，通常全部有會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)考察數(shù)次才會(huì)購置。所以做好現(xiàn)場(chǎng)包裝，是爭(zhēng)取用戶在第一時(shí)間成交關(guān)鍵手段。

4-3-2定向直銷

對(duì)潛在用戶，尤其是外資企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性銷售，包含信函銷售，以多渠道取得用戶資源，增加用戶數(shù)量積累。

4-3-3網(wǎng)絡(luò)銷售

在目標(biāo)用戶群訪問量較大網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴(kuò)大產(chǎn)品知曉度。

PRAT5相關(guān)提議事項(xiàng)

1．銀行選擇

鑒于目標(biāo)用戶群特殊性，提議選擇多家商業(yè)銀行作為用戶按揭貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，最好引進(jìn)外資銀行，以利于突破中國銀行對(duì)非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)限制。同時(shí)應(yīng)和銀行溝通，以降低對(duì)投資用戶辦理按揭申請(qǐng)繁鎖手續(xù)。

2．物業(yè)管理企業(yè)斟選

鑒于重慶消費(fèi)者對(duì)已經(jīng)有港資物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)同，同時(shí)引進(jìn)香港物管企業(yè)可提升項(xiàng)目本身品質(zhì)形象，所以提議引進(jìn)香港怡高物業(yè)管理企業(yè)等著名企業(yè)加盟時(shí)代廣場(chǎng)。

3．香港裝飾企業(yè)引進(jìn)

為表現(xiàn)和提升本身品質(zhì)，提議引進(jìn)多家著名裝飾企業(yè)供消費(fèi)者選擇。

PRAT6

參考樓盤資料

華庭嘉園開發(fā)商重慶潤(rùn)隆實(shí)業(yè)廣告商高戈廣告地址/電話渝中區(qū)臨江門15號(hào)63811858

63811868房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)全框架總棟數(shù)2幢主力戶型三室一廳(115M2)價(jià)格均價(jià)3200元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)施4000M2會(huì)所,400M2藝術(shù)大廳,周圍配套巴蜀中學(xué),車站,醫(yī)院,酒店,娛樂場(chǎng)所,購物中心物管香港華潤(rùn)項(xiàng)目特色江景房活力新全部開發(fā)商達(dá)美實(shí)業(yè)代理商香港中原地址/電話渝中區(qū)民生巷19號(hào)63764466

63725624房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積53/65/105/123M2價(jià)格2500/M2起價(jià)交房標(biāo)準(zhǔn)清水房配套設(shè)施休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所,400M2休閑綠化平臺(tái),寬帶網(wǎng)等周圍配套周圍配套很齊備物管達(dá)美物管定位城市白領(lǐng)項(xiàng)目特色充足表現(xiàn)生命在于運(yùn)動(dòng)專題天倫華苑開發(fā)商重慶大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)企業(yè)廣告商阿佩克思廣告地址/電話渝中區(qū)大同路19號(hào)6378318863783198房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積232/278/147/118/162M2,三室二廳,四室二廳,五室二廳價(jià)格3380元/M2起,均價(jià)4400元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期3月配套設(shè)施小型室內(nèi)景觀,三部三菱電梯,紅外線報(bào)警,煙感，溫感，噴淋，周圍配套新華書店,學(xué)校,醫(yī)院,商場(chǎng),娛樂中心,酒店,車站定位成功人士家項(xiàng)目特色躍層客廳空高6米.城市庭院開發(fā)商重慶工程建設(shè)總企業(yè)地址/電話渝中區(qū)棉花街63788204

63789027房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積38/39/46/71M2,一室一廳,二室一廳主力/滯銷戶型一室一廳價(jià)格1800元/M2（起價(jià)）交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房時(shí)間現(xiàn)房銷售率65％配套設(shè)施4000M2中庭,5000M2綠色走廊,寬帶網(wǎng)周圍配套超市,銀行,醫(yī)院,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),車站物管華興物管定位投資或過分房御景江山開發(fā)商重慶萬利房地產(chǎn)開發(fā)代理商中原代理地址/電話棉花街旁63776222

63776333房屋類型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)3總建面98000M2綠化5400M2戶型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81M2

二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111M2

三室二廳二衛(wèi)127/145/M2

四室二廳二衛(wèi)158M2主力/滯銷戶型三室二廳二衛(wèi)127/145M2價(jià)格臨江面起價(jià)3350元/M2不臨江面起價(jià)2800元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房銷售率50％配套設(shè)施空中花園會(huì)所游泳池

休閑綠化區(qū)車庫可視對(duì)講寬帶網(wǎng)周圍配套配套完備物管深圳金地物業(yè)(顧問)定位中高級(jí)住宅小區(qū)項(xiàng)目特色黃金地段景觀住宅巴渝世家開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)代理商宏佳代理廣告商今天廣告地址/電話民生路63829981

6382998263829983房屋類型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)4綠化6000M2戶型/面積一室二廳一衛(wèi)60M2

三室二廳二衛(wèi)117/138/147M2主力/滯銷戶型138M2三室二廳二衛(wèi)價(jià)格起價(jià)2700元/M2

均價(jià)3300元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房銷售率一期余16套二期還未開盤配套設(shè)施會(huì)所3000M2

閉路監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂車庫寬帶網(wǎng)一卡通系統(tǒng)周圍配套完備物管渝海物業(yè)定位中高級(jí)住宅小區(qū)項(xiàng)目特色巴渝十二景時(shí)尚現(xiàn)代生活方法地王廣場(chǎng)名仕閣開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)總企業(yè)代理商深圳宏廈地產(chǎn)交易企業(yè)地址/電話渝中區(qū)民族路

6382342563823427房屋類型高層電梯房房屋結(jié)構(gòu)框架總套數(shù)232套戶型/面積148m2、131m2、176m2、179m2、228m2價(jià)格均價(jià)7000元/m2（含裝修），七成二十年按揭，首付交一緩二交房時(shí)間現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)施6000m2生態(tài)廣場(chǎng)，8個(gè)立體重合空中花園，網(wǎng)