房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究應(yīng)用報(bào)告模板

XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公司名稱：**房地產(chǎn)公司編制人員：***完畢日期：目錄調(diào)查人員聲明 4第一某些：項(xiàng)目總論 51.1項(xiàng)目背景 51.2項(xiàng)目概況 51.2.1項(xiàng)目名稱 51.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況 51.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 51.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 71.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況 71.3可行性研究報(bào)告編制根據(jù) 71.4可行性研究結(jié)論及建議 8第二某些：市場研究 82.1宏觀環(huán)境分析 82.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 82.3我市房地產(chǎn)市場分析 82.3.1我市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 82.3.2我市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 92.4板塊市場分析 92.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 92.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特性 102.4.3區(qū)域市場目的客層研究 102.5項(xiàng)目擬定位方案 102.5.1可類比項(xiàng)目市場調(diào)查 102.5.2項(xiàng)目SWOT分析 112.5.3項(xiàng)目定位方案 11第三某些：項(xiàng)目開發(fā)方案 113.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 113.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 123.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 133.4項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度 153.5營銷方案 163.6機(jī)構(gòu)設(shè)立 163.7合伙方式及條件 17第四某些：投資估算與融資方案 174.1投資估算 174.1.1投資估算有關(guān)闡明 174.1.2分項(xiàng)成本估算 174.1.3總成本估算 204.1.4單位成本 204.1.5銷售收入估算 204.1.6稅務(wù)分析 204.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測 214.1.8鈔票流量表 214.1.9自有資金核算 214.2融資方案 224.2.1項(xiàng)目融資主體 224.2.2項(xiàng)目資金來源 224.2.3融資方案分析 224.2.4投資使用籌劃 224.2.5借款償還籌劃 22第五某些：財(cái)務(wù)評價(jià) 235.1財(cái)務(wù)評價(jià)基本數(shù)據(jù)與參數(shù)選用 235.2財(cái)務(wù)評價(jià)（方案1） 235.2.1財(cái)務(wù)賺錢能力分析 235.2.2靜態(tài)獲利分析 245.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析 245.2.4償債能力分析 245.2.5綜合指標(biāo)表 245.3財(cái)務(wù)評價(jià)（方案2） 255.4財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 25第六某些：不擬定性分析 256.1盈虧平衡分析 256.2敏感性分析 266.2.1變動(dòng)因素一成本變動(dòng) 266.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) 266.2.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) 266.3風(fēng)險(xiǎn)分析 276.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素辨認(rèn)和評估 276.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對策 27第七某些：綜合評價(jià) 277.1社會評價(jià)（定性） 277.2環(huán)境評價(jià)（影響及對策） 277.3公司資源匹配分析 27第八某些：研究結(jié)論與建議 278.1結(jié)論 278.2建議 27第九某些：附錄 289.1附件： 289.2附表： 289.3附圖： 29調(diào)查人員聲明咱們鄭重聲明：1、咱們在本調(diào)查報(bào)告中陳述事實(shí)是真實(shí)和精確。2、咱們依照XXXX公司統(tǒng)一《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報(bào)告。5、咱們已（或沒有）對本報(bào)告中擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清晰地闡明哪些調(diào)查人員對擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、（其她需要聲明事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一某些：項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景這一某些重要應(yīng)闡明項(xiàng)目發(fā)起過程、提出理由、前期工作發(fā)展過程、投資者意向、投資必要性等可行性研究工作基本。為此，需將項(xiàng)目提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地論述。闡明項(xiàng)目提出背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行工作狀況及其成果、重要問題決策和決策過程等狀況。在論述項(xiàng)目發(fā)展概況同步，應(yīng)能清晰地提示出本項(xiàng)目可行性研究重點(diǎn)和問題。1.1.1項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r都市發(fā)展規(guī)劃與地塊關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)影響；所屬地區(qū)在該都市歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由項(xiàng)目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3項(xiàng)目投資必要性①項(xiàng)目啟動(dòng)對公司將來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃意義（普通3—5年），在公司發(fā)展中地位（與否核心項(xiàng)目）；②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提高品牌形象、減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力作用；③從公司將來利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)意義；1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀①地塊位置地塊所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。附圖：項(xiàng)目在該都市區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）相對位置和距離、地段定性描述（與重要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀1）四周范疇；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，涉及宗地內(nèi)與否有水渠、較深溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響因素，并計(jì)算因而而損失實(shí)際用地面積；4）地面既有居民狀況，涉及詳細(xì)居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并闡明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度影響；5）地下狀況，涉及管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有無受保護(hù)歷史文物古跡、可運(yùn)用構(gòu)建；6）土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)狀況，涉及土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性規(guī)定。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范疇及有關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，重要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，涉及地下管線、暗渠、電纜等。③項(xiàng)目周邊社區(qū)配套1）周邊3000米范疇內(nèi)社區(qū)配套交通狀況（a）公交系統(tǒng)狀況，涉及重要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行重要依托交通方式，與否需要發(fā)展商自己解決；（c）既有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中與否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響工程。附圖：交通狀況示意圖，涉及既有和將來規(guī)劃都市公共交通和迅速捷運(yùn)系統(tǒng)；教誨：大中小學(xué)及教誨質(zhì)量狀況。醫(yī)院級別和醫(yī)療水平大型購物中心、重要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其她附圖：生活設(shè)施分布圖，詳細(xì)位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范疇內(nèi)重要社區(qū)配套現(xiàn)狀④項(xiàng)目周邊環(huán)境（依照個(gè)案特性描述，沒有可以不寫）1)治安狀況2)空氣狀況3)噪聲狀況4)污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險(xiǎn)源狀況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀7)風(fēng)水狀況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境重要變化，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市建設(shè)等。9)其她⑤大市政配套（都要闡明距宗地距離、成本、接入也許性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展涉及既有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)行時(shí)間，與宗地關(guān)系（影響）。2)供水狀況：既有管線、管徑及將來規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。3)污水、雨水排放：既有管線、管徑及將來規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：既有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和暫時(shí)施工用電：既有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃?xì)猓杭扔泄芫€、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：既有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：闡明上述配套設(shè)施管線走向、容量和接口位置，及將來規(guī)劃擴(kuò)容和增長狀況。1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建內(nèi)容，并區(qū)別經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其她1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況①已進(jìn)行調(diào)查研究項(xiàng)目及成果②項(xiàng)目地塊初勘及初測工作狀況③項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進(jìn)展?fàn)顩r1.3可行性研究報(bào)告編制根據(jù)在可行性研究中作為根據(jù)法規(guī)、文獻(xiàn)、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要某些全文附后，作為可行性研究報(bào)告附件，這些法規(guī)、文獻(xiàn)、資料大體可分為四個(gè)某些：項(xiàng)目主管部門對項(xiàng)目建設(shè)規(guī)定所下達(dá)指令性文獻(xiàn)；對項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位請示報(bào)告批復(fù)文獻(xiàn)?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成工作成果及文獻(xiàn)。國家和擬建地區(qū)政策、法令和法規(guī)。依照項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集設(shè)計(jì)基本資料。（1）《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市都市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《都市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)立規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)原則》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)立原則》（7）《都市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》1.4可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財(cái)務(wù)評價(jià)1.4.5不擬定性分析1.4.6綜合評價(jià)1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二某些：市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一種國家某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，一方面要考慮是該國宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供應(yīng)與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3我市房地產(chǎn)市場分析普通來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間發(fā)展是不平衡，差別總是不同限度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必要對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是由于：一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響限度不同，對有區(qū)域影響大，有區(qū)域影響小；另一方面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要通過一段長時(shí)間后來才干對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響，有地區(qū)反映快，有地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必要加以考慮；其三，國家特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反逆向走勢。2.3.1我市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場重要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品市場特性：價(jià)位區(qū)別、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特性、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特性：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、本地都市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述都市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基本設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切有關(guān)方面。6、重要發(fā)展商狀況：發(fā)展商實(shí)力、公司性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商近來3年開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域表述和特性，熱點(diǎn)產(chǎn)品表述和特性8、客戶購買偏好、購買關(guān)注要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完畢都市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）2.3.2我市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢①需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查信息、數(shù)據(jù)和資料為根據(jù)，運(yùn)用科學(xué)辦法，對某類物業(yè)市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出將來市場對該類物業(yè)需求。②供應(yīng)預(yù)測供應(yīng)預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查信息資料和數(shù)據(jù)為根據(jù)，運(yùn)用科學(xué)辦法，對某類物業(yè)市場供應(yīng)規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測將來市場上該類物業(yè)供應(yīng)狀況（預(yù)測辦法：普通可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模仿法等。）2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況①區(qū)域住宅市場簡述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化②區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)③區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特性①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品集合特性特別研究與本案類似檔次物業(yè)特性平均售價(jià)開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特性③區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中某些具代表性將來重要競爭樓盤還要配備現(xiàn)場圖片。④將來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)機(jī)會點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中營銷焦點(diǎn)問題2.4.3區(qū)域市場目的客層研究①各檔次產(chǎn)品目的客層特性及輻射商圈范疇（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)研究及全市趨勢特性上）②結(jié)論：本案目的人群區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力偏好、購買方式和重要關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5項(xiàng)目擬定位方案2.5.1可類比項(xiàng)目市場調(diào)查序號比較因素典型樓盤分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注（詳細(xì)）1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設(shè)施10010%115城鄉(xiāng)基本設(shè)施：供水、供電、排水；社會服務(wù)設(shè)施；文化教誨、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%110規(guī)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；與否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通狀況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒服限度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105與否醒目；與否新穎；與否高檔；感官舒服限度；8戶型設(shè)計(jì)10010%105戶型布置與否合理，與否有暗房，實(shí)用率與否高9發(fā)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法1005%11011其他方面如對方?jīng)]有，比例值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房價(jià)中所占有比重12共計(jì)106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。備注：1）此表格重要是想通過與本地典型樓盤比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目優(yōu)缺陷。2）使咱們價(jià)格制定更客觀合理。3）此表中權(quán)重比例，公司可依照實(shí)際狀況進(jìn)行恰當(dāng)調(diào)節(jié)。2.5.2項(xiàng)目SWOT分析2.5.3項(xiàng)目定位方案①市場定位②目的市場定位③項(xiàng)目產(chǎn)品定位重要功能/建筑規(guī)模/重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價(jià)格定位：項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注寫字間配套功能停車場住宅銷售第三某些：項(xiàng)目開發(fā)方案3.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析3.1.1地塊特性分析3.1.2土地價(jià)值分析1）估價(jià)辦法和計(jì)算公式2）估價(jià)過程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價(jià)格與成交狀況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、都市將來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質(zhì)評估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃用途獲得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估：都市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完畢、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而導(dǎo)致前期投入所有或某些損失也許性判斷。對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利條款及其考慮；某些或所有條款存在不擬定性因素控制；不利、不擬定條款也許遭受損失和對開發(fā)進(jìn)度影響等。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)主題思想，重要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。②重要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其她類型，及不同類型產(chǎn)品比例。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用考慮。④在所在都市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品也許性。⑤如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念考慮。⑥市場公共配套設(shè)施配備方案3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出產(chǎn)品是什么類型和特性，與否符合前面提及規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋各種檔次高品質(zhì)住宅規(guī)定。重要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品也許性。②容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特性影響。③土地自身特性對產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊完整性、地質(zhì)狀況、較深溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)保影響及解決辦法。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)保影響及解決辦法。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：道路狀況（也許與社區(qū)重要出入口關(guān)于）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和暫時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)影響及解決辦法。⑥周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：交通狀況（與與否開通業(yè)主班車關(guān)于）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教誨現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場合、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。⑦市場分析成果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)與否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)與否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下某些）及某些配套功能2住宅720012不含地下某些3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及某些配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室共計(jì)36264方案2（略）3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.3.1綜合樓①寫字間打造適度超前智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，重要體現(xiàn)為：采光充分，通透性好，定期換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高原則環(huán)保材料，減少有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高綠化率，盡量采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方后當(dāng)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化主題。樓層：3-18層面積：12096㎡戶數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66戶型配比：面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功能：功能面積（㎡）樓層計(jì)算根據(jù)備注會議室大（1個(gè)）360附樓3層及主樓3層局部1.5㎡/人可同步容納200人中（2個(gè)）200附樓4層2㎡/人100人宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同步容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建共計(jì)2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140㎡160-180㎡或4種戶型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復(fù)式根據(jù)：從市場角度，140-160㎡戶型是最不好銷。②方案2（略）③分析建議12層和18層區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必要設(shè)立兩部電梯，構(gòu)造上也略有差別。12層單位建安成本約為1300元，18層為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶區(qū)別：按12層，前者需一種消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因而兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因而建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則重要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積比較。④戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不涉及地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）3.3.3停車場⑴需求：住宅戶均0.5個(gè)停車位，需36個(gè)（按方案2）；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需99個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。⑵地下停車場設(shè)計(jì)根據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場立面示意圖方案①方案②方案①經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算根據(jù)面積4320㎡停車場為地下1層，不涉及地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬元1600元/㎡出租效益44萬元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期15.8年693÷44出售效益738萬元6萬元/個(gè)利潤45萬元738-693方案②經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算根據(jù)

面積7630㎡停車場為地下1、2層，不涉及地下二層設(shè)備間停車位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬元1800元/㎡（土方、構(gòu)造、防水等成本增長）出租效益68.8萬元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期出售效益1146萬元6萬元/個(gè)利潤-232萬元綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因而建議采用方案①?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r(jià)核算：當(dāng)前市場價(jià)為10萬元/個(gè)，但銷售狀況不好。按租售價(jià)格關(guān)系計(jì)算，普通西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷8%=4.5萬元/個(gè)投資住宅（買房出租）年回報(bào)率普通為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷5%=7.2萬元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)狀況，咱們以為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬元/個(gè)。⑶本項(xiàng)目可以提供停車位：地下停車場為123個(gè)；綜合樓門前停車場約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。⑷供需差額為24個(gè)。⑸停車場使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓顧客使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，可以有效解決不同顧客管理問題，涉及來訪客戶車輛管理（暫時(shí)IC卡）。3.4項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)行時(shí)期各個(gè)階段各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行安排。依照分別擬定項(xiàng)目實(shí)行各階段所需時(shí)間，編制實(shí)行進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度表有各種表達(dá)辦法。簡樸項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工籌劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)測。附表1開發(fā)進(jìn)度模仿表時(shí)間項(xiàng)目23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售竣工3.5營銷方案3.5.1對租售市場預(yù)測3.5.2項(xiàng)目經(jīng)營方案①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公，別的寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，別的按市場價(jià)對外銷售；停車場除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，別的100個(gè)出租。②方案B（略）3.5.3市場推廣構(gòu)想①營銷方式②營銷費(fèi)用預(yù)測3.5.4銷售籌劃①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；②銷售籌劃實(shí)現(xiàn)可行性分析。3.6機(jī)構(gòu)設(shè)立在可行性研究報(bào)告中，依照項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成，研究提出相應(yīng)公司組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)人員培訓(xùn)籌劃。①公司組織與否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；重要部門設(shè)立；公司組織形式。最通用形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個(gè)層次。普通來說，公司管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級管理；大型項(xiàng)目可采用三級管理。②人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員需求，詳細(xì)人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。普通來說，公司所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并闡明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：既有人員能否滿足需要，缺口人員解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來源分析，需培訓(xùn)人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)籌劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：3.7合伙方式及條件①合伙方基本狀況：名稱，重要股東投資狀況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等

②合伙方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定可以提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合伙方與否有承擔(dān)營業(yè)稅義務(wù)。③付款進(jìn)度及與拿地程序配合④其她合伙重要條件⑤與合伙方式有關(guān)其他法律規(guī)定第四某些：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，項(xiàng)目成本測算是重要一環(huán)，它由估價(jià)師會同造價(jià)工程師完畢。成本測算對的與否，猶如對租售市場預(yù)測同樣，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有重大影響，但相對而言，成本測算較易把握。4.1.1投資估算有關(guān)闡明①投資估算范疇②投資估算編制根據(jù)③投資估算闡明4.1.2分項(xiàng)成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目投資概算應(yīng)涉及如下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。A土地費(fèi)用：①土地出讓金政府一次性收取原則地價(jià)②拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償開支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混構(gòu)造，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安頓房一棟，30戶）。其他房屋均為二——四層。依照掛牌文獻(xiàn)附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，共計(jì)住戶約205戶。住戶成分多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具備一定房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市《都市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償原則貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其他）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、暫時(shí)過渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其她費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評估費(fèi)：35000元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市都市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在上半年尚可以執(zhí)行，自省《都市房屋拆遷管理辦法》，在7月1日開始執(zhí)行后。A市都市房屋拆遷就困難重重，特別全國都市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價(jià)在原基本上預(yù)測上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)測為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元③影響公共設(shè)施而浮現(xiàn)補(bǔ)償開支土地費(fèi)用共計(jì)：本項(xiàng)目占地##畝，每畝##萬元，土地總價(jià)值為##萬元。B建設(shè)成本估算前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對該宗地塊建設(shè)規(guī)模作了初步規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路接近匯景社區(qū)橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，共計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大體布置一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用涉及工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程征詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）②建筑安裝工程費(fèi)用依照有關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際狀況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。工程成本：樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元主體：59460*900+*500=5451.4萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元③室外工程費(fèi)室外工程涉及社區(qū)道路、綠化及社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。依照本項(xiàng)目實(shí)際狀況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目室外工程費(fèi)為萬元。室外水電氣工程：按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目室外工程費(fèi)為萬元。④建設(shè)配套費(fèi)用。涉及招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本10%取費(fèi)。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)1%計(jì)算，共計(jì)為萬元。⑥建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和2%計(jì)提。⑦預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本6%計(jì)提。C營銷預(yù)算①項(xiàng)當(dāng)前研究及可行性研究開支②項(xiàng)目策劃開支③銷售策劃開支④廣告開支⑤項(xiàng)目公司尋常運(yùn)作開支⑥項(xiàng)目及公司公關(guān)開支D金融成本①貸款引起利息支出按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。②各項(xiàng)保險(xiǎn)開支③稅收和行政性收費(fèi)④不可預(yù)見開支4.1.3總成本估算闡明測算假設(shè)和重要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建導(dǎo)致本加期間費(fèi)用，不涉及營業(yè)稅和所得稅）等。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）建設(shè)配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。4.1.4單位成本4.1.5銷售收入估算根據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合原則，就該項(xiàng)目預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡銷售收入住宅1900*56160=商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：元營業(yè)稅及附加*5.5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=.2毛利潤：銷售收入—總成本=-.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測項(xiàng)目投入總資金及分年投入籌劃資金投入籌劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基本、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等投入安排。資金回款籌劃：各期銷售回款籌劃。資金需求籌劃：結(jié)合整個(gè)公司資金狀況，列示各期資金需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)鈔票正流入時(shí)間、資金占用月平均額4.1.8鈔票流量表規(guī)定成果公司詳細(xì)狀況，付款時(shí)間恰當(dāng)控制原則，針對項(xiàng)目詳細(xì)狀況，提供相對合理投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開始回款后資金需求可按季分析。最后要給出資金需求最高點(diǎn)。附：所有投資鈔票流量樣表（單位：萬元）：時(shí)間項(xiàng)目12345678鈔票流入量共計(jì)7794463–5409自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入資金5000鈔票流出量共計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利財(cái)務(wù)費(fèi)用250250250其她費(fèi)用250258457鈔票凈流量6-7238–61164.1.9自有資金核算①建設(shè)期自有資金以上方案自有資金核算是假定為萬元，依照實(shí)際狀況和借款額度增減。②經(jīng)營期自有資金占用項(xiàng)目資金占用量(萬元)計(jì)算根據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡;酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；流動(dòng)資金及稅費(fèi)486酒店管理費(fèi)用：營業(yè)額50%不可預(yù)見費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和10%4.2融資方案4.2.1項(xiàng)目融資主體4.2.2項(xiàng)目資金來源籌措資金一方面必要理解各種也許資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)行，也許資金渠道有：國家預(yù)算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：涉及撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等；國外資金：涉及國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：涉及部門、地方、公司自籌資金；其他資金來源?？尚行匝芯恐校謩e闡明各種也許資金來源、資金使用條件，運(yùn)用貸款，要闡明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對項(xiàng)目資金來源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。為保證項(xiàng)目有適當(dāng)籌資方案，要對也許籌資方式進(jìn)行比選?？尚行匝芯恐?，要對各種也許籌資方式籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，謀求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)籌資方案。（1）資金來源可靠性分析（2）融資構(gòu)造分析（3）融資成本分析4.2.4投資使用籌劃投資使用籌劃要考慮項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度和籌資方案，使用互相銜接。編制投資使用籌劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金安排要考慮公司實(shí)際需要。4.2.5借款償還籌劃借款償還籌劃是通過對項(xiàng)目各種還款資金來源估算得出，借款償還籌劃最長年限可以等于借款資金使用最長年限，制定借款償還籌劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進(jìn)行闡明。還款資金來源、計(jì)算根據(jù)；各種借款償還順序；籌劃還款時(shí)間。國外借款還本付息，要按借款雙方事先商定還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式擬定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同是借款期普通是商定。還本付息方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還本金某些逐年增多，支付利息某些逐年減少。等額還本，利息照付。即各年償還本利之和不等，每年償還本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。第五某些：財(cái)務(wù)評價(jià)在項(xiàng)目開發(fā)方案擬定后來，必要對不同方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上與否可行，并比選推薦出先進(jìn)建設(shè)方案。本某些評價(jià)結(jié)論是投資決策重要根據(jù)。財(cái)務(wù)評價(jià)是依照國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測算擬建項(xiàng)目將來效益費(fèi)用?？疾祉?xiàng)目建成后獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從公司角度分析項(xiàng)目賺錢能力。項(xiàng)目投資方案評價(jià)指標(biāo)普通分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素指標(biāo)，涉及凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)中普通以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。重要財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)鈔票流量表、利潤表、財(cái)務(wù)平衡表。5.1財(cái)務(wù)評價(jià)基本數(shù)據(jù)與參數(shù)選用1.財(cái)務(wù)價(jià)格2.利率3.項(xiàng)目計(jì)算期選用4.財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定5.2財(cái)務(wù)評價(jià)（方案1）5.2.1財(cái)務(wù)賺錢能力分析投資與成本費(fèi)用估算

（1）土地出讓地價(jià)款

涉及兩某些：

①土地使用權(quán)出讓金

依照該市國有土地使用權(quán)出讓金原則，可計(jì)算出該地塊土地使用權(quán)出讓金為4257萬元。

②拆遷補(bǔ)償安頓費(fèi)

依照拆遷補(bǔ)償合同，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為8075萬元。

上述兩項(xiàng)共計(jì)：12332萬元前期工程費(fèi)

本項(xiàng)當(dāng)前期工程費(fèi)估算見表6-4參照關(guān)于類似建安工程投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目建安工程費(fèi)估算成果。見表6-5。（4）基本設(shè)施費(fèi)

其估算過程參見表6-6（5）開發(fā)期稅費(fèi)

其估算過程參見表6-76）不可預(yù)見費(fèi)

取以上（1）～（4）項(xiàng)之和3%。則不可預(yù)見費(fèi)為：

（12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89

(萬元)

開發(fā)成本小計(jì)：28110.384萬元。

2、開發(fā)費(fèi)用估算

管理費(fèi)用

取以上（1）～（4）項(xiàng)之和3%。則管理費(fèi)用為：

（748.89(萬元)

（2）銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用重要涉及：廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入2%；其她銷售費(fèi)用，占銷售收入1%。共計(jì)為2606.34萬元。銷售收入詳見表6-9。

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用

指建設(shè)期借款利息。第1年借款9000萬元，貸款利率為6.5%，每年等本償還，規(guī)定從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：

第1年應(yīng)計(jì)利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5（萬元）

第2年應(yīng)計(jì)利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125（萬元）

第3年應(yīng)計(jì)利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928（萬元）

則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述共計(jì)：1393.5053萬元。詳見表6-14貸款還本付息表。

開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4748.7353萬元。

總成本費(fèi)用共計(jì)：32859.1193萬元(35965.37)

3、投資與總成本費(fèi)用估算匯總表詳見表6-8。4、項(xiàng)目銷售收入估算

（1）銷售價(jià)格估算

依照市場調(diào)查，擬定該項(xiàng)目各某些銷售單價(jià)為：

住宅：6700元／平方米

商鋪：17200元／平方米

車位：21萬元／個(gè)

（2）銷售收入估算

本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中商鋪某些13248平方米，地下車位188個(gè)。詳見表6-9（3）銷售籌劃與收款籌劃擬定詳細(xì)見表6-105、稅金估算

（1）銷售稅金與附加估算詳細(xì)見表6-11（2）土地增值稅估算

詳細(xì)見表6-126、投資籌劃與資金籌措

本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需332859.1193萬元。其資金來源有三個(gè)渠道：一是公司自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資某些。

本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約50.11%，次年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000萬元，所有于第一年投入；局限性款項(xiàng)依照實(shí)際狀況通過預(yù)售收入解決。詳細(xì)見投資籌劃與資金籌措表6-13。5.2.2靜態(tài)獲利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)當(dāng)是比較好，故項(xiàng)目可以考慮接受。

3、資金來源與運(yùn)用表5.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生鈔票流量差額，為當(dāng)年凈鈔票流量。將本項(xiàng)目每年凈鈔票流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)行初期（即為本項(xiàng)目開始投資當(dāng)年年初）現(xiàn)值，此現(xiàn)值代數(shù)和就是項(xiàng)目凈現(xiàn)值。

基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目凈鈔票流量貼現(xiàn)時(shí)所采用折現(xiàn)率，普通取稍不不大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長期貸款利率基本上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。

凈現(xiàn)值評價(jià)原則臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后所有投資NPV分別為10316.3萬元和6030.19萬元，均不不大于0。這闡明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定基準(zhǔn)收益率獲利，在所擬定計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。

②內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈鈔票流量現(xiàn)值合計(jì)之和等于零時(shí)折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案評價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后所有投資IRR分別為67.84%%和45.50；均不不大于同期貸款利率6.5%和基準(zhǔn)收益率10%（Ic），闡明項(xiàng)目賺錢，達(dá)到同行業(yè)收益水平，項(xiàng)目可行5.2.4償債能力分析7、借款還本付息估算

長期借款9000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。詳細(xì)見表6-14。5.2.5綜合指標(biāo)表5.4財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析核心某些。它是根據(jù)國家財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和關(guān)于法規(guī)，分析項(xiàng)目賺錢能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性一種經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法。

這些能力是通過各種報(bào)表和一系列指標(biāo)來體現(xiàn)。

財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表有：鈔票流量表（分為所有投資和資本金）、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表。但是，要注意區(qū)別房地產(chǎn)項(xiàng)目與其她項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表不同之處。

財(cái)務(wù)分析系列指標(biāo)可作三種不同形式分類：按與否考慮資金時(shí)間價(jià)值因素，分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)性質(zhì)，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)；按財(cái)務(wù)分析目的，分為反映賺錢能力、清償能力和資金平衡能力指標(biāo)。

反映賺錢能力靜態(tài)指標(biāo)重要涉及：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期；

動(dòng)態(tài)指標(biāo)重要涉及：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期；

反映項(xiàng)目清償能力指標(biāo)重要涉及：借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。

此外，某些老式分析辦法所涉及指標(biāo)也依然有它運(yùn)用價(jià)值。對于某些不太復(fù)雜項(xiàng)目，完全可以用這些指標(biāo)進(jìn)行初步篩選，然后對篩選出來有價(jià)值項(xiàng)目用當(dāng)代辦法再做進(jìn)一步分析。這些指標(biāo)如收益乘數(shù)、償債保障比率、全面資本化率、股本化率與鈔票

回報(bào)率等。但是，沒有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值問題是它一種嚴(yán)重缺陷，由于資金流入與流出時(shí)間是幾種投資項(xiàng)目進(jìn)行比較重要因素之一。

但是，在考慮了資金時(shí)間因素當(dāng)代財(cái)務(wù)分析理論中，基準(zhǔn)收益率選取非常之難，它微小變化都會影響到對投資項(xiàng)目評價(jià)或排序問題?；鶞?zhǔn)收益率又稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率、基準(zhǔn)貼現(xiàn)率、目的收益率或最低盼望收益率，是決策者對項(xiàng)目方案投資資金時(shí)間價(jià)值估算或行業(yè)（部門）平均收益水平。它是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中重要參數(shù)。

上述簡介實(shí)例，基本上涵蓋了財(cái)務(wù)分析所能涉及到各類報(bào)表和指標(biāo)。它是從實(shí)務(wù)角度對財(cái)務(wù)分析過程一次演習(xí)。第六某些：不擬定性分析6