房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告樣本

重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)目錄重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況

1、人口概況

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

3、居民生活水平

4、城市計(jì)劃二、重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)特征

1、重慶購(gòu)房者人口結(jié)構(gòu)特征

2、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求總體情況

3、重慶市主城區(qū)域住宅需求特征

4、重慶市消費(fèi)群體特征和購(gòu)房行為三、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)

1、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

2、重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)四、結(jié)語(yǔ)

一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況

1、人口概況

依據(jù)11月1日進(jìn)行第五次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，重慶市總?cè)丝跒?090.45萬(wàn)人（包含外來(lái)人口，不包含外出人口），年平均增加率為0.66%，自然增加率為2.90‰，城市化率33.09%。

人口年紀(jì)結(jié)構(gòu)：0-14歲人口為677.78萬(wàn)人，占21.93%

重慶市總?cè)丝?090.45萬(wàn)人15-64歲人口為2168.57萬(wàn)人，占70.17%

65歲及以上人口為244.10萬(wàn)人,占7.90%城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)：

城鎮(zhèn)人口為1022.78萬(wàn)人，占33.09%

重慶市總?cè)丝?090.45萬(wàn)人

鄉(xiāng)村人口為2067.67萬(wàn)人,占66.91%全市共有家庭戶(hù)928.98萬(wàn)戶(hù)，家庭戶(hù)人口為2984.27萬(wàn)人，占總?cè)丝?6.56%，平均每個(gè)家庭戶(hù)人口為3.21人。

人口受教育結(jié)構(gòu)：

教育程度人數(shù)（萬(wàn)人）占總?cè)丝?

大學(xué)（大專(zhuān)以上）86.582.80%

高中（含中專(zhuān)）265.678.60%

初中909.0229.41%

小學(xué)1340.8543.39%

文盲214.788.9%

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

全市實(shí)現(xiàn)中國(guó)生產(chǎn)總值1750億元，比上年增加161億元，是重慶直轄以來(lái)經(jīng)濟(jì)總量增加最多十二個(gè)月。按可比價(jià)格計(jì)算，比增加9%，高于全國(guó)1.7個(gè)百分點(diǎn)。增加速度列全國(guó)第18位，在全國(guó)位次比上年提升了5位。

以來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)增加速度顯著加緊，展現(xiàn)出效益和速度同時(shí)增加良好態(tài)勢(shì)，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行顯著好于預(yù)期。初步測(cè)算，上六個(gè)月全市完成中國(guó)生產(chǎn)總值875.56億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增加10.1%，增幅同比提升1個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)水平2.3個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)增加3.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加13.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加9.1%。從運(yùn)行態(tài)勢(shì)看，今年以來(lái)全市經(jīng)濟(jì)增加速度穩(wěn)步攀升。從月度累計(jì)增幅觀察，除1月份受不可比原因影響增加9.8%，其它多個(gè)月增幅漸次走高。2月份為9.1%，3、4月份上升到9.2%和9.3%，進(jìn)而達(dá)成5月份9.6%，上六個(gè)月又深入上升到10.1%，這也是3月以來(lái)連續(xù)28個(gè)月增幅最高月份。從季度走勢(shì)上觀察，上六個(gè)月增加10.1%，比一季度提升0.9個(gè)百分點(diǎn)，也是自1998年以來(lái)同期增幅最高。

從經(jīng)濟(jì)增加匹配相關(guān)原因看，部分和經(jīng)濟(jì)增加親密相關(guān)指標(biāo)同時(shí)增加，展現(xiàn)出多年少有一致性。1—6月，發(fā)電量增加了11.0%，創(chuàng)了近幾年同期最好水平，內(nèi)河和空港貨物吞吐量分別增加11.0%和13.2%。

從經(jīng)濟(jì)增加地域結(jié)構(gòu)看，上六個(gè)月城市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈實(shí)現(xiàn)增加值345.94億元，比上年同期增加8.8%，占全市39.5%；渝西經(jīng)濟(jì)走廊實(shí)現(xiàn)增加值271.57億元，增加12.8%，占31.0%；三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)增加值258.05億元，增加9.0%，占29.5%。

重慶市關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以下(%)：

增加上六個(gè)月增加增加估計(jì)

中國(guó)生產(chǎn)總值9.010.19.5-10.0

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.324.518-20

社會(huì)消費(fèi)品零售總額8.78.78.7

城鎮(zhèn)居民可支配收入7.15.98.0

農(nóng)村居民人均純收入4.210.7(現(xiàn)金收入)4.0

居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)101.7100.699.5

3、居民生活水平

"九五"時(shí)期是重慶市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)發(fā)展較快時(shí)期，在短短幾年內(nèi)使重慶市城市建設(shè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)邁上了新臺(tái)階。經(jīng)濟(jì)增加為改善人民生活，提升市民收入打下了基礎(chǔ)。據(jù)重慶市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)對(duì)主城區(qū)300戶(hù)城市居民抽樣調(diào)查資料顯示,"九五"期間，城市居民生活水平有了實(shí)質(zhì)性提升：據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市居民人均可支配收入由1995年4413元增加到6276元，增加了42.2%，每十二個(gè)月以7.3%速度穩(wěn)定增加，扣除價(jià)格原因，實(shí)際增加6.3%。人均消費(fèi)支出由1995年3932元上升為5475元，增加了39.2%，扣除物價(jià)原因，每十二個(gè)月實(shí)際增加6.8%。最能反應(yīng)居民家庭生活水平恩格爾系數(shù)由五年前48.7%下降為40.4%,主城區(qū)居民生活水平已基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)"小康"。城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)增加，依據(jù)《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示：整年城市居民人均可支配收入6721.09元，比上年增加7.1%。城市居民人均消費(fèi)支出5765.07元，增加5.3%。依據(jù)據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局日前披露數(shù)據(jù)顯示，上六個(gè)月城市居民人均可支配收入3614.94元，比上年同期增加5.9%，6月末城鎮(zhèn)居民存款余額達(dá)成1475.18億元，增加11.9%。

圖示以下：

單位（萬(wàn)元）1995年（估計(jì)）

人均可支配收入441362766721.097229.88

人均消費(fèi)支出393254755765.07

從以上數(shù)據(jù)能夠看出，重慶市經(jīng)濟(jì)正向良好方向發(fā)展，居民購(gòu)置力正在逐年增加，伴隨收入水平提升，居民用于消費(fèi)性支出在不停增加同時(shí)，非消費(fèi)性支出也日益成為居民支出關(guān)鍵組成部分。4、城市計(jì)劃

依據(jù)重慶城市計(jì)劃，未來(lái)重慶將是一個(gè)以主城區(qū)為中心由中等城市、衛(wèi)星城市等共同組成城市群，未來(lái)城市發(fā)展首先是主城區(qū)擴(kuò)大，其次是中等城市、衛(wèi)星城形成。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這就意味著發(fā)展機(jī)遇不僅僅停留在主城區(qū)，各中等城市、衛(wèi)星城全部將有很好發(fā)展空間。

根據(jù)重慶市政府制訂20年發(fā)展計(jì)劃，在十五期間關(guān)鍵是處理重慶交通問(wèn)題，形成樞紐重慶格局。重慶地理位置，在整個(gè)國(guó)家區(qū)位中處于南北中間，東西中間，重慶在整個(gè)中國(guó)地圖幾何中心位罟。不過(guò)這個(gè)幾何中心，現(xiàn)在是南北交通屏界，連東西紐帶壁壘。重慶市政府提出“一千億元、五管齊下，打造樞紐重慶”。“五管齊下”包含：一是機(jī)場(chǎng)改造，機(jī)場(chǎng)規(guī)模要擴(kuò)大五倍；二是鐵路，現(xiàn)有四條鐵路變成八條鐵路，形成四通八達(dá)鐵路交通；三是高速公路環(huán)線，五年以后增加500公里，現(xiàn)在是300多公里，整個(gè)800多公里高速公路形成全國(guó)西部樞紐；四是航運(yùn)，萬(wàn)噸級(jí)拖船能到重慶主港，努力爭(zhēng)取使重慶成為長(zhǎng)江上游航運(yùn)中心；五是管道運(yùn)輸，就是柴油、汽油管道和天然氣管道等。“五管齊下”處理重慶在全國(guó)交通格局同時(shí)，處理重慶市內(nèi)交通，今年處理通縣油路，也就是各個(gè)縣到主城油路、二級(jí)路，明年建成八小時(shí)重慶，即重慶任何一個(gè)遠(yuǎn)郊縣城，到市中心大致上8個(gè)小時(shí)。實(shí)現(xiàn)“半小時(shí)主城”。十五期間重慶市總投資有六千億左右，其中一千億處理交通問(wèn)題，到時(shí)重慶將成為東西間交通紐帶、南北間比較順暢通道，交通便捷必將帶來(lái)新經(jīng)濟(jì)區(qū)形成。

二、重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)特征

1、重慶購(gòu)房者人口結(jié)構(gòu)特征

依據(jù)《重慶房地產(chǎn)展示交易會(huì)住宅需求調(diào)查匯報(bào)》資料顯示，重慶購(gòu)房者展現(xiàn)下列人口結(jié)構(gòu)特征：

（1）消費(fèi)者年紀(jì)組成：50歲以下年紀(jì)段有較強(qiáng)購(gòu)房欲望，占整個(gè)購(gòu)房者百分比為86.2%。30歲以下購(gòu)房者占整個(gè)購(gòu)房者百分比最重達(dá)成48%，該年紀(jì)段正是消費(fèi)者成家立業(yè)階段，購(gòu)房需求較大；41—50歲年紀(jì)段在整個(gè)購(gòu)房者中百分比居次席，該年紀(jì)段購(gòu)房行為關(guān)鍵是二次置業(yè)，為兒女買(mǎi)房。

（2）消費(fèi)者文化程度組成：含有較高文化程度消費(fèi)者超出了半數(shù)，說(shuō)明消費(fèi)者文化程度越高，購(gòu)房愿望越強(qiáng)烈。

（3）消費(fèi)者家庭月收入組成：因?yàn)橘?gòu)房行為在支付能力和支付期限等方面不一樣于一般商品消費(fèi)行為，購(gòu)房群體收入水平顯著高于居民平均收入水平。采樣樣本平均家庭月收入2325.5元，和相比增加18.33%。其中家庭月收入為1500元以下樣本比重同比下降6.24%；1501—2500元、2501—3500元樣本比重分別增加7.02%、12.32%。2、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求總體情況依據(jù)重慶市國(guó)土和房屋管理局最新信息表明：重慶房市價(jià)格展現(xiàn)穩(wěn)步增加態(tài)勢(shì)，廣大消費(fèi)者對(duì)價(jià)格承受力也在穩(wěn)步增強(qiáng)。

全市個(gè)人購(gòu)房比重已經(jīng)達(dá)97.6%。從消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)多年來(lái)快速發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)狀況有了理性認(rèn)識(shí)，對(duì)日漸提升房?jī)r(jià)，廣大消費(fèi)者承受力也在穩(wěn)步增強(qiáng)，以往簡(jiǎn)單追求低價(jià)住房情況已經(jīng)有了較大改觀。據(jù)去年11月房交會(huì)問(wèn)卷調(diào)查，52.4%被調(diào)查者表示，在抵押貸款支持下，可承受住房單價(jià)在1500-元/平方米（以往這類(lèi)調(diào)查，選擇1000元/平方米以下房?jī)r(jià)者占大多數(shù)）。這種和市場(chǎng)進(jìn)程同時(shí)增強(qiáng)心理承受能力，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了寬廣空間。

重慶經(jīng)過(guò)直轄以后數(shù)年發(fā)展，影響住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展三大原因已經(jīng)發(fā)生了極大改變。

消費(fèi)水平：重慶總體收入水平逐年增加，中高收入經(jīng)營(yíng)者、白領(lǐng)、銀領(lǐng)階層人數(shù)在擴(kuò)大，對(duì)住宅產(chǎn)生了更高級(jí)次需求。

消費(fèi)理念：受優(yōu)異地域及國(guó)際化居家方法和理念影響，住宅階梯式消費(fèi)觀念已被普遍認(rèn)可。

市政環(huán)境：伴隨城市化進(jìn)程發(fā)展和半小時(shí)主城區(qū)實(shí)現(xiàn)，中遠(yuǎn)郊交通情況將得到極大改善，生活、出行愈加便捷，居家在郊區(qū)，已成為可能和現(xiàn)實(shí)，且將成為一個(gè)時(shí)尚。

從市場(chǎng)容量考察，人口規(guī)模增加必將帶來(lái)更大需求。現(xiàn)在重慶城市化率為33%，而全國(guó)平均城市化率為37%，這一情況將在未來(lái)內(nèi)根本改變。估計(jì)內(nèi)重慶城市化率達(dá)成50%，城市人口將增加600萬(wàn)，假如按每人20平方米市場(chǎng)需求，600萬(wàn)人要1.2億平方米住房需求；再加上現(xiàn)有1000萬(wàn)人并沒(méi)有達(dá)成人均20平方米，形成約4000萬(wàn)平方米市場(chǎng)需求。十年重慶大致上要建差不多1.6億平方米住宅，意味著在未來(lái)內(nèi)，每十二個(gè)月可能有1700萬(wàn)平方米市場(chǎng)需求。

同時(shí)重慶市政府已經(jīng)把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，為了確保這個(gè)極具帶動(dòng)力產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展，將會(huì)有很多利好消費(fèi)政策出臺(tái)，對(duì)于消費(fèi)需求刺激含有很大引導(dǎo)作用。

3、重慶市主城區(qū)域住宅需求特征

依據(jù)《重慶房地產(chǎn)展示交易會(huì)住宅需求調(diào)查匯報(bào)》資料顯示，重慶市住宅需求關(guān)鍵特征概括以下：

（1）北部城區(qū)需求連續(xù)上升，渝中區(qū)退居其次。受城市計(jì)劃和政策傾向影響，北部城區(qū)深入拓展和配套不停完善對(duì)廣大市民含有相當(dāng)大吸引力。渝中區(qū)因?yàn)槌菂^(qū)配套較為完善，傳統(tǒng)城市中心觀念已深入人心，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)一直為消費(fèi)者購(gòu)房首選區(qū)域，但受城市發(fā)展空間和價(jià)格限制，和市民對(duì)居住環(huán)境要求越來(lái)越強(qiáng)烈等原因影響，住宅郊區(qū)化日益顯著。

（2）對(duì)現(xiàn)房需求比重下降，期房接收程度提升。就重慶市各區(qū)房地產(chǎn)交易所提供資料顯示，近兩年實(shí)際成交房屋類(lèi)型中，期房成交量顯著多于現(xiàn)房。即使大家對(duì)現(xiàn)房需求程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于期房，但伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不停增強(qiáng)，大家對(duì)期房信心深入增加，從而使消費(fèi)者對(duì)期房需求比重提升。能夠預(yù)見(jiàn)，在以后一段時(shí)間內(nèi)大家對(duì)期房需求量會(huì)深入增加。

（3）小區(qū)深受市民喜愛(ài)。小區(qū)在居民心目占據(jù)了相當(dāng)位置，尤其是小區(qū)多層建筑和小區(qū)小高層建筑深受歡迎。對(duì)居住環(huán)境愈加看重和大家生活習(xí)慣決定了消費(fèi)者對(duì)小區(qū)情有獨(dú)鐘，這也是現(xiàn)在市場(chǎng)上多數(shù)單體建筑銷(xiāo)售進(jìn)度相對(duì)較慢關(guān)鍵原因之一。

（4）房屋類(lèi)型需求呈多元化格局，平層仍是購(gòu)房首選。錯(cuò)層結(jié)構(gòu)在前兩年一直受到市場(chǎng)追捧，一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)相當(dāng)大市場(chǎng)份額，但此次調(diào)查顯示大家在追求住宅空間改變同時(shí)，大家重新審閱并認(rèn)可平層布局簡(jiǎn)練、實(shí)用和低價(jià)。因?yàn)橄M(fèi)者需求個(gè)體差異及本身承受能力等很多原因，平層占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)和房屋類(lèi)型多元化格局還將一直延續(xù)下去。

（5）重視室內(nèi)個(gè)性化裝飾，清水房仍是市場(chǎng)需求主流。現(xiàn)在清水房仍是市場(chǎng)需求主流。因?yàn)榍逅肯鄬?duì)低價(jià)和消費(fèi)者對(duì)房屋裝飾個(gè)性化追求，對(duì)清水房需求在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生較大改變。

（6）三居室成為市場(chǎng)需求主力戶(hù)型。90—130平方米三居室成為現(xiàn)在市民需求主流。首先受生活水平提升影響，其次受現(xiàn)在重慶市家庭人口結(jié)構(gòu)影響，市場(chǎng)對(duì)三居室需求在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，并會(huì)在以后很長(zhǎng)一段時(shí)間延續(xù)。盡管近兩年市場(chǎng)環(huán)境顯示小戶(hù)型市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)看好，但市場(chǎng)需求主流不會(huì)因?yàn)榫植總€(gè)體消費(fèi)而改變。

（7）房?jī)r(jià)仍然是影響市民消費(fèi)第一要素。依據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)規(guī)律顯示，一個(gè)地域房地產(chǎn)價(jià)格就是一平方米房?jī)r(jià)等于白領(lǐng)階層30天收入，因?yàn)橹貞c市整體居民收入相對(duì)偏低，消費(fèi)者將房?jī)r(jià)作為首要考慮原因也在情理之中。

4、重慶市消費(fèi)群體特征和購(gòu)房行為

依據(jù)《重慶房地產(chǎn)展示交易會(huì)住宅需求調(diào)查匯報(bào)》資料顯示，重慶購(gòu)房群體展現(xiàn)下列消費(fèi)特征：

（1）住宅需求消費(fèi)群體類(lèi)別：

第一類(lèi)：

年紀(jì)40歲以下

文化程度：高中以下

該群體住房狀態(tài)為公房或租房占67.8%。

第二類(lèi)：

年紀(jì)35歲以下

文化程度：大專(zhuān)以上

該群體住房狀態(tài)為公房或租房占61.8%。

第三類(lèi)：

年紀(jì)：41—50歲

文化程度：高中以下

該群體住房狀態(tài)為公房占67.9%。

第四類(lèi)：

年紀(jì)：36—50歲

文化程度：大專(zhuān)以上

該群體住房狀態(tài)為公房占49%，住商品房占27.9%。

第五類(lèi)：

年紀(jì)：50歲以上

文化程度：中專(zhuān)以上

該群體住房狀態(tài)為公房占57%。

（2）各類(lèi)消費(fèi)者群體欲購(gòu)房面積比較：70—130平方米住宅得到各類(lèi)消費(fèi)群體超出70%樣本認(rèn)同。

（3）各類(lèi)消費(fèi)者可接收單價(jià)比較：?jiǎn)蝺r(jià)在1800元/平方米以下分段成為各類(lèi)消費(fèi)群體關(guān)鍵選擇區(qū)域。

（4）各類(lèi)消費(fèi)者對(duì)配套設(shè)施要求比較：對(duì)各類(lèi)消費(fèi)群體進(jìn)行縱向比較發(fā)覺(jué)：第五類(lèi)消費(fèi)群體對(duì)醫(yī)院、花園和林木花草看重程度超出了其它消費(fèi)群體，對(duì)超市和學(xué)校看重程度則低于其它消費(fèi)群體；前四類(lèi)消費(fèi)群體最看重菜市和超市；第一類(lèi)消費(fèi)群體對(duì)學(xué)校選擇比重高于其它消費(fèi)群體；菜市對(duì)第三類(lèi)消費(fèi)群體則更為關(guān)鍵。

（5）購(gòu)房決定原因

重慶市消費(fèi)者購(gòu)房決定原因排序依次為：價(jià)格合理、交通便利、戶(hù)型合理、環(huán)境良好、周?chē)涮淄晟啤⒂性鲋禎摿?、物管?guī)范。交通便利、價(jià)格合理和戶(hù)型合理仍然是影響消費(fèi)者購(gòu)房最關(guān)鍵決定原因。

伴隨生活質(zhì)量提升，大家越來(lái)越渴望靠近自然，靠近綠色，綠化率高低正逐步成為大家衡量生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；但統(tǒng)計(jì)結(jié)果卻和此不盡一致，首先是因?yàn)楫?dāng)物業(yè)不能滿(mǎn)足全部要求時(shí)，自然要有前后次序，價(jià)格和交通是通常消費(fèi)者全部比較看重方面，環(huán)境良好只能在其后；其次，盡管開(kāi)發(fā)商提出“生態(tài)住宅”、“環(huán)境保護(hù)住宅”等新概念，但對(duì)于一般消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，只是在基礎(chǔ)綠化基礎(chǔ)上增加了部分華而不實(shí)配套設(shè)施，住宅環(huán)境整體雷同未能對(duì)消費(fèi)者組成有效引導(dǎo)。

“有增值潛力”所占比重相對(duì)增大，顯示出投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心增加，也是這兩年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步攀升結(jié)果。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范，將會(huì)吸引更多房地產(chǎn)投資者。

作為“售后服務(wù)”物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商品牌延伸，和購(gòu)房者日常生活息息相關(guān)，但統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示物管原因排列決定原因最末位，原因在于購(gòu)房者對(duì)物管認(rèn)識(shí)尚待提升，其次重慶市物管起步較晚、發(fā)展水平相對(duì)不高現(xiàn)實(shí)狀況也使購(gòu)房者對(duì)房屋售后服務(wù)缺乏足夠信心。

三、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)

1、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)：

目前重慶市房地產(chǎn)總體形勢(shì)是：房地產(chǎn)投資規(guī)模連續(xù)快速增加，商品房銷(xiāo)售價(jià)升量增，產(chǎn)業(yè)發(fā)展理性化程度深入提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序深入好轉(zhuǎn)。

（1）房地產(chǎn)投資迅猛增加，城鎮(zhèn)住房離別短缺時(shí)代。

承接直轄以來(lái)房地產(chǎn)投資連續(xù)增加走勢(shì)，1—6月，重慶市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資82.19億元，同比增加29.4%，占全市投資總量22.9%；其中住宅建設(shè)完成投資49.7億元，增加30.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積3154.53萬(wàn)平方米，同比增加38.6%，其中住宅施工面積2194.38萬(wàn)平方米，增加41.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新開(kāi)工面積795.21萬(wàn)平方米，同比增加22.4%，其中住宅新開(kāi)工612.46萬(wàn)平方米，增加24.3%。房屋完工面積206.32萬(wàn)平方米，同比增加7.7%，其中住宅完工162.79萬(wàn)平方米，增加22.6%。

l—6月累計(jì)銷(xiāo)售（不含預(yù)售）商品房面積220.86萬(wàn)平方米，同比增加23.8%；其中住宅189.78萬(wàn)平方米，增加28.9%。兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)展現(xiàn)出銷(xiāo)售量大于完工量可喜局面。1—6月商品房銷(xiāo)售額31.71億元，同比增加13.5%，其中住宅銷(xiāo)售額21.72億元，同比增加21%。和此相對(duì)應(yīng)，截止6月末，全市空置十二個(gè)月以上商品房面積216.38萬(wàn)平方米，同比下降3.2%，其中空置十二個(gè)月以上住宅面積79.81萬(wàn)平方米，同比下降2.8%。在這種連續(xù)發(fā)展形勢(shì)下，城鎮(zhèn)住房離別了短缺時(shí)代，人均居住面積達(dá)成11.59平方米。居民住房需求由單純“數(shù)量型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)、量并重型”。

（2）相關(guān)政策互動(dòng)，引發(fā)樓市銷(xiāo)售升溫

繼去年四季度調(diào)高城市建設(shè)配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，今年6月中旬，市政府又連續(xù)出臺(tái)兩項(xiàng)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策——路橋收費(fèi)實(shí)施年票制和上調(diào)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。這三項(xiàng)政策形成了協(xié)力，“刺激樓市銷(xiāo)售升溫。尤其是路橋收費(fèi)改革增強(qiáng)了渝中區(qū)及周?chē)康禺a(chǎn)市場(chǎng)輻射力，直接引發(fā)了“路橋概念”相關(guān)樓盤(pán)銷(xiāo)售出現(xiàn)“井噴”行情。黃花園大橋北橋頭南方·上格林、金科花園、長(zhǎng)安華全部和渝澳大橋北橋頭東方家園等小區(qū)在6月下旬均一反往年淡季情景，銷(xiāo)售量成倍增加。

上六個(gè)月二手房交易連續(xù)增加，主城區(qū)二手房成交99萬(wàn)平方米，成交金額8.29億元，同比分別增加30.6%和19.9%。

（3）整理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，改善住房消費(fèi)環(huán)境

針對(duì)十多年來(lái)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放式管理模式存在弊端，重慶市政府將作為房地產(chǎn)市場(chǎng)“監(jiān)管年”。著力抓好四方面工作：首先是加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè)，業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》已經(jīng)于6月7日市一屆人大40次會(huì)議審議經(jīng)過(guò)，將從8月1日施行，該《條例》從嚴(yán)格商品房預(yù)售許可審批制度、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售信息公告、中介機(jī)構(gòu)管理等方面為市場(chǎng)管理提供了法律依據(jù)，有效降低了面積欺詐、產(chǎn)權(quán)糾紛、及延遲交房等違約現(xiàn)象，提升了商品房預(yù)售“門(mén)檻”；《重慶市城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》也已經(jīng)市政府審定報(bào)市人大。其次是開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整理工作，6月25日，黃奇帆副市長(zhǎng)主持召開(kāi)“全市整理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作電視電話會(huì)”，布署了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理、商品房銷(xiāo)售管理、物業(yè)管理和收費(fèi)、中介服務(wù)市場(chǎng)管理、“兩證”辦理和清理“四久工程”等關(guān)鍵工作。第三是強(qiáng)化制度建設(shè)，商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議實(shí)時(shí)聯(lián)機(jī)立案制，商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公告制，開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)企業(yè)不良統(tǒng)計(jì)公告制、計(jì)劃變更聽(tīng)證制、廣告公布審查制等一系列市場(chǎng)制度已陸續(xù)實(shí)施。四是于5月23—26日舉行了以“誠(chéng)信交易，放心購(gòu)房”為專(zhuān)題全市春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)，四天房屋成交面積128.91萬(wàn)平方米，成交金額24.39億元，取得圓滿(mǎn)成功。上述舉措將極大地改善重慶市住房消費(fèi)環(huán)境，深入激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（4）商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向“集約經(jīng)營(yíng)”，產(chǎn)品展現(xiàn)“精品化”趨勢(shì)。

經(jīng)歷了若干年大規(guī)模建房高潮，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入更多精力關(guān)注購(gòu)房者高層次發(fā)展訴求，著眼于營(yíng)造樓盤(pán)個(gè)性化特點(diǎn)，如強(qiáng)調(diào)新技術(shù)新現(xiàn)代主義（旭日·鳳凰城），突出運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所“泛運(yùn)動(dòng)”概念小區(qū)，顯山露珠山景、江景；水景住宅小區(qū)等，從而使上市樓盤(pán)亮點(diǎn)頻現(xiàn)。在開(kāi)展品牌競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)，同一區(qū)域開(kāi)發(fā)商開(kāi)始探索高效利用會(huì)所、學(xué)校等配套資源和用戶(hù)資源聯(lián)合模式，將房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)推向了區(qū)域和板塊間競(jìng)爭(zhēng)更高層次。

目前城鎮(zhèn)居民對(duì)住房需求由以往單一地滿(mǎn)足居住者生活需要，上升到了滿(mǎn)足發(fā)展需要更高層次，這種訴求已經(jīng)得到開(kāi)發(fā)商認(rèn)同，開(kāi)發(fā)商“理性”化程度大為提升。不管是渝?！霸谒环健?、龍湖“香樟林”、“南方上格林”，還是“海棠曉月”、泰正花園、華宇廣場(chǎng)，這些精品小區(qū)從“以人為本”、“人和自然”等角度出發(fā)，充滿(mǎn)了對(duì)居住者全方位人性關(guān)心。

（5）銀行信貸向房地產(chǎn)業(yè)全方面滲透

住房消費(fèi)性信貸發(fā)展已經(jīng)成為大勢(shì)所趨，住房金融品種不停創(chuàng)新。伴隨國(guó)家激勵(lì)消費(fèi)性信貸政策出臺(tái)，作為消費(fèi)信貸主渠道之一住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，以往房地產(chǎn)消費(fèi)缺乏金融支撐單兵突進(jìn)情況得到改觀，截止末，全市個(gè)人住房貸款余額113.87億元，是同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款61.85億元1.84倍，住房貸款已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了由開(kāi)發(fā)貸款向消費(fèi)貸款重心轉(zhuǎn)移，增大了貸款安全性，改善了信貸結(jié)構(gòu)。個(gè)人住房占同期全社會(huì)個(gè)人消費(fèi)貸款總量（137.02億元）83.1%，顯示出住房已經(jīng)真正成為廣大居民消費(fèi)熱點(diǎn)。

2、重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

基于重慶市政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)增加支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)結(jié)合重慶市房地產(chǎn)實(shí)際情況，重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)將表現(xiàn)在：土地市場(chǎng)化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度加強(qiáng)，市場(chǎng)服務(wù)日臻完善，房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，小區(qū)和樓盤(pán)品位深入提升。

（1）土地市場(chǎng)化進(jìn)程加速，市場(chǎng)透明度顯著增強(qiáng)。

，相關(guān)部門(mén)將充足發(fā)揮“以地聚財(cái)”職能作用，全市經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣(mài)率將達(dá)成50%以上。加大建設(shè)用地清理和閑置土地處理力度，全方面規(guī)范土地市場(chǎng)。土地供給公告制度深入完善，土地收購(gòu)、貯備機(jī)制初步建立。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工程開(kāi)始開(kāi)啟，將在全市建立起地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，充足利用地價(jià)調(diào)控供求，控制總量，集約利用作用，增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)能力，土地市場(chǎng)透明度將顯著增強(qiáng)。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度增強(qiáng)，市場(chǎng)行為深入規(guī)范。

從一定意義上講，是房地產(chǎn)市場(chǎng)“監(jiān)管年”。伴隨整理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作深入開(kāi)展和產(chǎn)業(yè)理性化程度提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)行為將深入規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)日臻完善，消費(fèi)環(huán)境有效改善。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者、中介機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間開(kāi)始建立起良好互信關(guān)系。

（3）政策性效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。

路橋收費(fèi)改革、土地出讓金上調(diào)、土地市場(chǎng)化供給等拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲政策性滯后效應(yīng)將在下六個(gè)月逐步顯現(xiàn)。這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是長(zhǎng)久，從去年商品房預(yù)售價(jià)2157元/平方米比前年1679元/平方米提升28.5%已經(jīng)能夠看出：房地產(chǎn)價(jià)格可能保持繼續(xù)攀升格局。作為重慶市政府?dāng)U大消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加一項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容，下六個(gè)月將出臺(tái)實(shí)施加緊發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大住房消費(fèi)政策，在加緊住房貨幣分配工作、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、完善住房金融配套政策等方面采取可操作方法，深入促進(jìn)住房消費(fèi)。

（4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，小區(qū)樓盤(pán)個(gè)性化特點(diǎn)突出。

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