【S市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市金融支持案例分析11000字（論文）】

S市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市金融支持案例分析目錄TOC\o"1-2"\h\u18208政策性金融支持農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市研究 132657一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的概念與必要性 124238（一）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的概念 123932（二）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的必要性 211348二、S市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市金融支持案例分析 516115（一）項目背景及實施必要性 59942（二）項目操作要點 730815（三）入市實踐過程中的難點問題梳理 1428381三、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的金融支持政策創(chuàng)新 1530210（一）適應(yīng)精明收縮的賦能增信 1523775（二）以政策性金融為主導 1616084（三）以包容性金融服務(wù)創(chuàng)新為基礎(chǔ) 1829443（四）以綠色金融為發(fā)展方向 1812096四、以集建地入市項目為依托，做精農(nóng)地制度改革貸，全力服務(wù)農(nóng)村振興戰(zhàn)略 1931582（一）圍繞農(nóng)村振興戰(zhàn)略農(nóng)發(fā)行出臺的相關(guān)農(nóng)地業(yè)務(wù)政策 1913046（二）集建地入市可被看作是農(nóng)村版土地儲備，我行在支持此類貸款上不存在政策障礙 207432（三）當前我行的項目營銷儲備 2115920五、結(jié)語 2218130參考文獻 22摘要：農(nóng)村土地“觸石渡河”經(jīng)過多年的嘗試和探索，已經(jīng)進入了改革“深水區(qū)”階段，打破土地種類障礙，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場試點工作一步一步地向全國推開，已經(jīng)成為農(nóng)村土地改革中最重要的任務(wù)。本文作者從伊犁市集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場實際出發(fā)，剖析了扶持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與規(guī)模經(jīng)營、拓展農(nóng)業(yè)政策性金融、打造“農(nóng)地銀行”新品牌等創(chuàng)新途徑。關(guān)鍵詞：政策性金融；農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地；入市一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的概念與必要性（一）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的概念將農(nóng)村集體建設(shè)用地劃分為宅基地，公益性公共設(shè)施用地以及集體經(jīng)營性建設(shè)用地三大類，所有權(quán)都屬于農(nóng)民集體。其中：宅基地使用權(quán)是可以流轉(zhuǎn)的，但是只限流轉(zhuǎn)給本集體或者本集體的成員；公益性公共設(shè)施用地無出讓問題；集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，即：入市，本次調(diào)研的集建地入市即是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指這部分土地在市場上流轉(zhuǎn)，具體來講就是轉(zhuǎn)讓，出租以及入股的形式，其實質(zhì)就是對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進行市場優(yōu)化配置的一個過程。（二）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的必要性在當前城市化進程中，用于工業(yè)園區(qū)、居住性項目等建設(shè)的土地供不應(yīng)求，與此同時農(nóng)村集體建設(shè)土地卻存在利用效率低的問題，其潛能也未得到有效發(fā)揮，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市可以有效緩解上述問題。1.緩解建設(shè)用地供需矛盾，加快城市化進程發(fā)展的必然要求一直以來，我國對土地采取嚴格的政策，按土地用途分類。在城鎮(zhèn)化步伐快起的今天，建設(shè)用地供應(yīng)卻愈發(fā)費力，原來國有建設(shè)用地和把農(nóng)村集體建設(shè)用地征用的格局已經(jīng)不能適應(yīng)這種發(fā)展趨勢。所以集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場是解決我國城鎮(zhèn)土地資源緊缺和供地不足問題的必要途經(jīng)之一。鄉(xiāng)村的工業(yè)化為鄉(xiāng)村城市化提供了重要的依據(jù)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入城市在推動鄉(xiāng)村經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的同時間接地推動著鄉(xiāng)村城市化進程。一是問題的提出集體建設(shè)用地只有通過市場優(yōu)化配置才能夠最大限度地實現(xiàn)價值，它進入市場帶來的不只是地方經(jīng)濟發(fā)展，更重要的是對城鄉(xiāng)一體化進程有一定推動作用。二是它直接進入市場還能使土地市場價格更趨于合理化，使用地成本大幅度降低，這一用地成本下降對于中小企業(yè)無疑具有很大吸引力，由此帶動了他們來投資并直接推動了地方經(jīng)濟發(fā)展。最后通過搞活、吸引等手段讓中小企業(yè)來投資，不管是哪一種手段，都可以為地方解決就業(yè)需求問題，同時還可以間接帶動周邊基礎(chǔ)設(shè)施改善，形成比較穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)群、提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入、加速城市化發(fā)展進程等。2.是優(yōu)化土地資源配置、盤活集體土地的必然要求集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場作為當今土地改革的一個必要環(huán)節(jié)，勢必引起我國原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型與優(yōu)化。故而，我們在保證“農(nóng)業(yè)，農(nóng)村和農(nóng)民”保持高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展的同時，使集體經(jīng)營性建設(shè)用地符合我國當前國情和改革需求，讓它使之能和市場資源配置有效地結(jié)合起來，最大限度地發(fā)揮功效，以迅速取得理想的結(jié)果。在這一進程中，它同樣也應(yīng)按照市場規(guī)律辦事。發(fā)揮市場作用，真正將集體經(jīng)營性建設(shè)用地用在所需土地上，以最大限度地提高利用效率。集體用地所有者和使用者均能以不同合法方式配合投資方，繼而實現(xiàn)集體土地盤活。同時他們還將在集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場后享受財產(chǎn)性收入。入市對農(nóng)村好處明顯，它一方面將迅速而有效地盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，同時也促進了農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展，由此推動了農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施改造與完善，公益事業(yè)健康穩(wěn)定地向前發(fā)展，保障了農(nóng)民合法權(quán)益。通過轉(zhuǎn)讓，租賃等形式，可以預期集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場必將引起其流動性的質(zhì)變與增強。使農(nóng)村集體建設(shè)用地效能最大化，避免出現(xiàn)低效能用地問題等等。3.是促進土地市場化和多元化、提高農(nóng)民收入的必然要求集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場是中國土地管理制度改革與完善進程中又一質(zhì)變，它使長期困擾著集體建設(shè)用地不能順利進入市場交易這一難題在突破現(xiàn)行土地雙軌制束縛的前提下；與此同時，新《土地管理法》還從法律上予以了全面的保證。這大大地加速了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易，使土地市場更加多元化，同時使土地價格在市場調(diào)節(jié)下趨于合理，使土地市場趨于規(guī)范。給農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展注入更多新鮮血液，換發(fā)出新活力，保證后續(xù)可持續(xù)發(fā)展。土地收入是農(nóng)民財產(chǎn)收入的主要來源，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場能夠顯著提高農(nóng)民收入的經(jīng)濟性，它將使得農(nóng)民收入有一個質(zhì)的提升。直接解決農(nóng)戶可持續(xù)性收入，讓農(nóng)戶能夠更公平、公正地獲得土地長期紅利和分享土地改革發(fā)展成果。此外，也使得新農(nóng)村建設(shè)有了經(jīng)濟保障，讓新農(nóng)村更加穩(wěn)定和諧。二、S市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市金融支持案例分析通過前期不斷的學習、借鑒內(nèi)地先進經(jīng)驗，在自治區(qū)分行及地方黨政的大力支持、推動下，2021年11月，我銀行首筆集建地入市貸款獲批。并于2022年2月實現(xiàn)首筆貸款投放，本次以此作為實務(wù)案例，進行介紹。（一）項目背景及實施必要性1.S市為什么要開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市S市總面積755平方公里，常住戶籍人口582744人，為伊犁哈薩克自治州首府，是伊犁州政治、經(jīng)濟、文化、貿(mào)易中心。S市作為北疆經(jīng)濟帶的中心城市，隨著伊犁州“兩霍兩伊區(qū)域一體化”發(fā)展戰(zhàn)略布局的提出，目前S市產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)與城鎮(zhèn)化速度建設(shè)用地需求量與日俱增，存量國有建設(shè)用地無法滿足城市擴容發(fā)展，未來很可能出現(xiàn)國有建設(shè)用地“一地難求”的情況。因此農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市成為了未來發(fā)展的必經(jīng)之路。2.S市項目實施必要性（1）是提高農(nóng)民收入，促進農(nóng)村振興發(fā)展的需要在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地允許直接上市前，農(nóng)村集體建設(shè)用地想要實現(xiàn)流轉(zhuǎn)必須首先轉(zhuǎn)變所有權(quán)性質(zhì)，嚴格限制年農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市交易，劃歸國有后，農(nóng)村集體建設(shè)土地所有權(quán)發(fā)生改變，土地收益也因為流轉(zhuǎn)發(fā)生多倍增值，但農(nóng)民在獲得一次性補償后失去對土地的所有權(quán)，也缺少將一次性補償款轉(zhuǎn)化為資本的知識和技能，從而導致很多農(nóng)民因征地返貧，而通過農(nóng)村土地集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接上市后，入市收益明顯高于改革前的征地補償，入市后農(nóng)民除了獲得增值收益現(xiàn)金收入外，還參照征地補償標準，安排社保、就業(yè)指導等獲得多種收益，同時按照S市土地增值收益金管理辦法，農(nóng)村集體也將獲得土地增值調(diào)節(jié)金的20%用于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，能夠?qū)Ρ徽鬟w農(nóng)戶帶來長期的穩(wěn)定補充收益，防止因征遷返貧。因此對盤活農(nóng)民資產(chǎn)、大幅增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，對減少農(nóng)村與城市收入差距、對農(nóng)村振興工作有明顯意義。（2）是推進S市城鄉(xiāng)一體和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要S市部分道路狹窄，人口密集，配套設(shè)施不完善，造成該地人民生活與社會發(fā)展不相適應(yīng)，通過對該集建地入市后，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理，可推動該地人口、資源、資本、服務(wù)等要素的城鄉(xiāng)雙向流動，提高農(nóng)村公共服務(wù)水平，縮小城鄉(xiāng)公共服務(wù)差距，讓農(nóng)民由被動城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃映擎?zhèn)化，從而實現(xiàn)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局，激活農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展新動能。推動S市城鄉(xiāng)一體和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進程。（3）是推進新疆社會經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村振興的需要S市自2015年起獲批成為全國33個縣（市、區(qū)）土地三項改革試點地區(qū)之一，是新疆唯一一個獲批的城市，前期相關(guān)政策制度完善，而今試點工作已經(jīng)結(jié)束，進入政策完全敞開時期，更加具備開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市的條件。通過吸取內(nèi)地農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市積累寶貴的經(jīng)驗，能夠為新疆農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市提供示范作用，新疆處于國家“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略的前沿地區(qū)，戰(zhàn)略地位十分重要，近年來區(qū)位優(yōu)勢越發(fā)明顯，經(jīng)濟發(fā)展處于穩(wěn)步上升期。土地需求量逐步增大，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市能夠解決建設(shè)用地不足的同時，為新疆的經(jīng)濟發(fā)展帶來新動能，可解決困擾貧困地區(qū)多年的財政收入較低的問題。真正意義上優(yōu)化新疆土地資源配置，促進土地資源供求格局變化，促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，對本地社會經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村振興工作具有十分重要的意義。（二）項目操作要點1.項目建設(shè)內(nèi)容本項目需拆除騰退S市塔什科瑞克鄉(xiāng)英買里村集體土地面積約558畝，拆遷戶有750戶。按照S市城市整體規(guī)劃，對地塊進行“五通一平”熟化，規(guī)劃道路用地57畝，可進行入市交易的商住用地約501畝。2.項目主要投資構(gòu)成本項目總投資50000萬元，其中：復墾費1962.4萬元，預付土地增值收益558萬元，騰退費用36658.78萬元，土地熟化費用（五通一平）4464萬元，項目管理費558萬元，項目前期費用1116萬元，預備費2822.82萬元，建設(shè)期利息1860萬元。重要費用解析：（1）復墾費主要指該項目使用到零星分散農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地整治復墾周轉(zhuǎn)指標的，由入市主體（村集體委托項目公司）先行墊付的指標費用。指標費用的收取方為財政局，按照指標收入管理。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)自治區(qū)跨縣域補充耕地指標調(diào)劑管理暫行辦法的通知》（新政辦發(fā)【2020】83號），本項目地塊屬于第十等耕地指標費用4.4萬元/畝，補充耕地指標446畝，費用為1962.40萬元。（2）預付土地增值收益主要是指村集體委托項目公司整治土地后、土地入市交易前，項目公司預付給村集體的部分土地增值收益，對標土地征收補償標準。S市土地征收補償標準如下：耕地補償標準為6.43萬元/畝、農(nóng)村建設(shè)用地補償標準為80萬元/畝。了保障村集體和農(nóng)民的利益，本項目預付土地增值收益1萬元/畝。費用為558萬元。（3）根據(jù)S市已有拆除騰退補償政策，騰退費用=臨時安置費+搬遷費+獎勵費+耕地補償費+農(nóng)村建設(shè)用地補償費+建筑物及附屬補償費+社保費用。（4）土地熟化費用主要用于“五通一平”，即通電、通路、通水、通訊、排污、土地平整等，參考周邊近期土地熟化費用，畝均成本18萬元，實際結(jié)算以具體核算情況為準。3.項目運作模式本項目采取企業(yè)自主經(jīng)營融資模式，經(jīng)S市人民政府授權(quán)，借款人（國有企業(yè)）根據(jù)村集體委托整治558畝農(nóng)村集體土地，待完成拆除騰退后，將產(chǎn)生規(guī)劃為商住用途的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地501畝，擬通過“招拍掛”出讓方式上市，土地成交后，收回土地整理騰退開發(fā)成本，優(yōu)先償還融資成本費用。4.項目操作基本流程（1）政府授權(quán)國有企業(yè)進行土地開發(fā)整理及入市工作，國有企業(yè)與村集體簽訂《土地開發(fā)整理委托協(xié)議》。（2）國有企業(yè)委托村委會進行入戶調(diào)查，征得征遷地農(nóng)民的同意，簽訂征地協(xié)議。（3）國有企業(yè)實施土地騰退工作。（4）實施土地熟化等工作。（5）按照管理辦法進行入市程序。（6）按照分配方案的集建地入市轉(zhuǎn)讓收入作為第一還款來源。（7）采用全額保證擔保方式作為第二還款來源，同時將擬入市的集建地提前辦理權(quán)證進行抵押擔保。5.各部門需完成的工作（1）政府對項目實施方案進行批復。（2）自然資源局出具國土空間總體規(guī)劃、下達土地利用年度計劃指標（需落實覆蓋項目所需農(nóng)轉(zhuǎn)用指標）。擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地方案、補充耕地方案、項目建設(shè)用地規(guī)劃方案。對項目實施方案進行批復。編制土地入市轉(zhuǎn)讓計劃。提供近期同類型、同用途、同等地段地塊成交價格證明材料。提供集建地入市消化可行性說明（需對近三年供地量、成交量進行分析，根據(jù)出讓率評判集建地入市轉(zhuǎn)讓計劃的可行性）（3）國有企業(yè)與村集體簽訂土地委托開發(fā)整理協(xié)議，實施土地開發(fā)整理、土地熟化、入市程序等工作。辦理好項目地塊不動產(chǎn)登記證明編制項目實施方案報政府、自然資源局、發(fā)改委及環(huán)保局審批。辦理用地預審預選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、消防批復、用水用電證明等行政許可（因項目涉及到“五通一平”施工）（4）村集體與入市工作小組成員或村民代表簽訂《入市集體民主決議書》召開村民大會或村民代表大會，提供《同意入市的村民代表簽名表》（5）環(huán)保局對項目實施方案進行批復（因S市集建地入市管理辦法中提到需要環(huán)保部門審批）辦理環(huán)評批復或備案表（6）發(fā)改委對項目實施方案進行批復6.貸款資金主要支付方向（1）復墾費（購買指標費用），支付給財政局。（2）預付土地增值收益，支付給村集體。（3）騰退費用（征遷費等），支付給被征收農(nóng)民個人。（4）土地熟化費用，支付給施工單位。7.土地入市轉(zhuǎn)讓后的利益分配方案基本原則：項目實施主體自主融資及實施，用地整理后按計劃入市交易，各實施項目公司根據(jù)S市政府、村集體經(jīng)濟組織（村民小組）簽訂的有關(guān)協(xié)議，結(jié)算建設(shè)成本，按期歸還融資費用。（1）本項目地塊由國有企業(yè)委托S市公共資源交易中心入市交易，按照成交價格收取土地款，土地款由競得人匯入指定賬戶。（2）復墾費、預付土地增值收益、土地整理騰退開發(fā)運營成本作為前期土地開發(fā)成本在土地款中單列。S市財政局在土地開發(fā)前收取4.4萬元/畝的復墾費；S市塔什科瑞克鄉(xiāng)英買里村村集體在土地開發(fā)前收取了預付1萬元/畝土地增值收益金；土地整理騰退開發(fā)運營成本包括：前期費用、預付土地增值收益、騰退費用、土地熟化費用、預備費、建設(shè)期利息、運營期管理費用、財務(wù)費用，融資本金等。由公共資源交易中心返還借款人。（3）土地轉(zhuǎn)讓收入剔除土地開發(fā)成本后剩余的土地價款為土地增值收益，根據(jù)《S市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理實施細則》，按照土地增值收益的40%收取土地增值收益調(diào)節(jié)金，上繳市財政。（4）扣除40%土地增值收益調(diào)節(jié)金后的土地增值收益按照國有企業(yè)與S市塔什科瑞克鄉(xiāng)英買里村村集體簽訂的《土地整理委托協(xié)議》約定進行分配，但若國有企業(yè)獲得土地增值收益不足以覆蓋項目成本，則由S市塔什科瑞克鄉(xiāng)政府從獲得的土地增值收益金給與補足。8.集建地入市項目綜合評價（1）項目的實施顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價值，促進農(nóng)村振興發(fā)展。本項目入市收益高于改革前的征地補償，入市后農(nóng)民除了獲得增值收益現(xiàn)金收入外，還參照征地補償標準，安排社保、就業(yè)指導等獲得多種收益。同時農(nóng)村集體還可以獲得各種補償，實現(xiàn)可觀收入增加，從而投入農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)長期增收。（2）項目的實施激發(fā)農(nóng)村土地資源活力，本項目的實施盤活農(nóng)村集建地，通過土地熟化，有利于項目區(qū)用地、城鄉(xiāng)一體化基礎(chǔ)設(shè)施提升，對加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，促進城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場規(guī)范發(fā)展，帶動城鎮(zhèn)化進程具有重要意義。（3）項目打破二元土地管理機制，有效推動城鄉(xiāng)一體化和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。集建地入市后，可推動人口、資源、資本、服務(wù)等要素的城鄉(xiāng)雙向流動。提高農(nóng)村公共服務(wù)水平，縮小城鄉(xiāng)公共服務(wù)差距。實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理，讓農(nóng)民由被動城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃映擎?zhèn)化。（4）實現(xiàn)兩種所有權(quán)土地“同權(quán)同責同價”，推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建立?！巴瑱?quán)同責”是“同價”的前提，賦予集建地與國有建設(shè)用地同等的產(chǎn)權(quán)權(quán)益，包括租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)利等。集建地入市后，按照國有建設(shè)用地市場管理規(guī)定，同等管理、同等監(jiān)督。同等服務(wù)，有效培植了市場信心，順利建立了與國有建設(shè)用地相同的市場交易和服務(wù)監(jiān)管機制，最終實現(xiàn)了兩種所有權(quán)土地“同價”。（5）有助于土地資源進一步優(yōu)化配置，對盤活農(nóng)民資產(chǎn)、大幅增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，對減少農(nóng)村與城市收入差距、對農(nóng)村振興工作有明顯意義。（6）通過穩(wěn)妥穩(wěn)步集建地入市，可以在一定程度上緩解城市建設(shè)用地不足的狀況，平衡土地資源供需，對新疆其他省市發(fā)展具有示范借鑒意義。綜上所述，本項目建設(shè)符合國家政策導向，經(jīng)濟和社會效益顯著，對新疆農(nóng)村振興，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)具有示范意義。（三）入市實踐過程中的難點問題梳理1.增量集體建設(shè)用地入市尚不成熟在本次入市實踐中，S市把土地范圍局限于該地區(qū)存量集體建設(shè)用地范圍，但S市新增加的大量集體建設(shè)用地或者國有劃撥留用地也是村集體的重要土地資源，后期可規(guī)范程序建設(shè)集體經(jīng)濟，如果在程序齊全的情況下仍然不準進入入市改革范圍內(nèi)，則會導致大量集體建設(shè)用地被閑置浪費，極大地影響農(nóng)民及村集體利益。況且現(xiàn)在有相當部分宅基地暫時還不能參與市場化經(jīng)營，也極大地影響著用地規(guī)模與農(nóng)戶土地收益。從以往各地試點政策看，對增量入市的規(guī)定非常含糊，而新修改的《土地管理法》則允許增加集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入土地市場，但是，由于試點之初未作出明確規(guī)定，S市新增建設(shè)用地并未取得突破性進展。存量建設(shè)用地之因地理位置之差異性本在價值上有所不同，若農(nóng)村用地轉(zhuǎn)化為公益用地較直接轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地進入市場其價值更是大幅萎縮，故，探索增量集體建設(shè)用地，是當前亟待解決的一個重大課題。2.利益分配體系存在爭議入市集體建設(shè)用地基礎(chǔ)設(shè)施配套有待改善，決定部分入市收入需分別用于建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施。解決之道直接是收取土地增值收益調(diào)節(jié)金的一定份額，根本途徑是健全土地增值收益向國家，集體，個人分配的機制。但對S市現(xiàn)狀而言，利益分配問題一直牽動著各方面敏感的神經(jīng)，當初S市鼓勵農(nóng)戶把土地資源投入市場的有利政策紅利也慢慢趨向緊縮，但農(nóng)民習慣了利益分享，很難作出負責任的利益轉(zhuǎn)讓，在集體決策中利益分配還是有障礙、有糾紛。出土地增值收益20%~50%征收比例間，法規(guī)較為模糊。全面實行試點以后，土地增值收益調(diào)節(jié)金如何轉(zhuǎn)換職能，并以稅收政策進行形式上的調(diào)節(jié)，確立公平、合理的土地增值收益分配制度是應(yīng)重點研究的課題。三、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的金融支持政策創(chuàng)新在借鑒城市土地資本化的經(jīng)驗教訓的基礎(chǔ)上，著眼于城鄉(xiāng)土地資本化金融機制的差異，結(jié)合農(nóng)村精明收縮理念，有望走出一條中國特色的有別于城市土地的農(nóng)村建設(shè)用地資本化的金融支持政策創(chuàng)新道路。（一）適應(yīng)精明收縮的賦能增信在鄉(xiāng)村精明收縮思想中，即使鄉(xiāng)村人口不斷喪失，也要通過居民點收縮與布局優(yōu)化，鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)業(yè)整合等措施，充分挖掘鄉(xiāng)村文化與農(nóng)業(yè)以及自然生態(tài)優(yōu)勢，構(gòu)建適度規(guī)模農(nóng)村社會仍可實現(xiàn)中國農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展與全面振興。適應(yīng)這種思路，促進農(nóng)村建設(shè)用地由實體資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谫Y本，首當其沖的是集體建設(shè)用地的賦能和增信。通過進一步推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場、宅基地“三權(quán)分置”等改革來拓展集體建設(shè)用地權(quán)利、增強集體建設(shè)用地流通。以深化集體土地產(chǎn)權(quán)流通性改革為前提，優(yōu)化農(nóng)村地區(qū)生產(chǎn)，生活和生態(tài)空間布局，利用農(nóng)村全域土地綜合整治這一集體建設(shè)用地資本化大平臺將零星，分散，效率低下、閑置宅基地、存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地向產(chǎn)業(yè)集中區(qū)復墾置換，帶動農(nóng)田連片、村莊聚集的鄉(xiāng)村空間格局形成，實現(xiàn)鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)業(yè)一體化，創(chuàng)造有利于集體建設(shè)用地資本化增值的條件。鑒于村集體經(jīng)濟組織公信力“先天不足”的窘境，本文介紹了政府公信力對集體建設(shè)用地“增信”的途徑。一、集體建設(shè)用地進入市場環(huán)節(jié)縣級自然資源主管部門要作為第三方介入，參與集體建設(shè)用地出讓合同鑒證工作，集體與開發(fā)商行為會受政府權(quán)威制約，顯著降低毀約與耍賴風險。二是探索抵押環(huán)節(jié)由政府性融資擔保公司對農(nóng)村宅基地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進行抵押，對宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)“增信”。同時縣級政府也應(yīng)考慮對宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風險進行補償。（二）以政策性金融為主導認為中國集體土地資產(chǎn)比城市土地具有弱流通性和弱增值能力，中國城市土地資本化過去走過商業(yè)性金融道路等負面因素，在鄉(xiāng)村不斷萎縮的場景中，促進鄉(xiāng)村集體建設(shè)用地資本化必須以鄉(xiāng)村空間重構(gòu)為基礎(chǔ)，以鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)業(yè)一體化為核心，堅持政策性金融為主，把政策性金融作為集體建設(shè)用地融入金融體系的根本金融方式方法，為集體建設(shè)用地發(fā)展提供持續(xù)性和有力的政策性資金支持。國務(wù)院根據(jù)《土地管理法》第六十三條授權(quán)，在制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的具體辦法和指導意見時，將為集體建設(shè)用地入市提供資金支持明確為中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的職責和任務(wù)范圍。中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行應(yīng)發(fā)揮全國唯一一家農(nóng)業(yè)政策性銀行優(yōu)勢，根據(jù)不同集體建設(shè)用地的特征，尤其應(yīng)以宅基地“三權(quán)分置”為導向，以集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場為改革目標，進行土地金融產(chǎn)品開發(fā)和市場創(chuàng)新，發(fā)揮主導性作用，通過集體建設(shè)用地使用權(quán)等信用載體，引導商業(yè)性金融機構(gòu)將信貸資金投放到農(nóng)村空間重構(gòu)、農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，逐步構(gòu)建以政策性金融為主，商業(yè)性金融普遍參與的集體建設(shè)用地資金支持政策體系。根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地、農(nóng)村宅基地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地等不同類型農(nóng)村建設(shè)用地的特點，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行應(yīng)借鑒德國等國抵押銀行土地債券（如潘德布雷夫債券）發(fā)行經(jīng)驗，加快集體土地債券發(fā)行方式及其監(jiān)管機制的探索與創(chuàng)新，盡快構(gòu)建以集體建設(shè)用地作為中介的橫向金融機制，把集體建設(shè)用地使用權(quán)這一用益物權(quán)變成市場主體間流通暢通的小額債權(quán)，從而打通集體土地開發(fā)者直接融資之路。（三）以包容性金融服務(wù)創(chuàng)新為基礎(chǔ)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，其本身意味著與傳統(tǒng)與現(xiàn)代，農(nóng)業(yè)與工業(yè)，機器與手工藝，大中小企業(yè)，市場競爭與非市場競爭、正式制度與非正式制度的兼容并蓄等，將建立農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展土地要素供應(yīng)機制作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場改革的重要目標，還會由此形成與城市土地不同的，更具有包容性的集體建設(shè)用地供應(yīng)體系。適應(yīng)農(nóng)村集體建設(shè)用地供給制度包容性，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行應(yīng)積極主動地改善農(nóng)村金融基礎(chǔ)設(shè)施并引導商業(yè)性金融的廣泛介入，以負擔得起的費用為村集體經(jīng)濟組織和集體土地使用者提供價格適中、便利快捷、廣開疆拓土的包容性金融服務(wù)，持續(xù)增強農(nóng)村建設(shè)用地多元化金融服務(wù)可及性。（四）以綠色金融為發(fā)展方向綠色發(fā)展，是鄉(xiāng)村精明萎縮的應(yīng)有之義。農(nóng)村地區(qū)是我國生態(tài)文明建設(shè)的主戰(zhàn)場，農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展必須貫徹“綠水青山，就是金山銀山”理念的綠色發(fā)展，有助于集體建設(shè)用地資本化發(fā)展的金融支持政策還應(yīng)融入綠色金融體系中，以有效阻止城市污染產(chǎn)業(yè)流向農(nóng)村。金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)《綠色產(chǎn)業(yè)指導目錄（2019年）》規(guī)定的綠色產(chǎn)業(yè)目錄范圍重點關(guān)注農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合重點領(lǐng)域，在綠色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品加工，綠色物流倉儲建設(shè)，農(nóng)業(yè)廢棄物資源化利用，農(nóng)村電商，農(nóng)村旅游，民宿等綠色項目中，積極發(fā)放集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款。與此同時，對于以集體建設(shè)用地使用權(quán)為基礎(chǔ)發(fā)行土地債券的探索，在審查與監(jiān)管機制上還應(yīng)引進綠色標準與綠色激勵機制。四、以集建地入市項目為依托，做精農(nóng)地制度改革貸，全力服務(wù)農(nóng)村振興戰(zhàn)略（一）圍繞農(nóng)村振興戰(zhàn)略農(nóng)發(fā)行出臺的相關(guān)農(nóng)地業(yè)務(wù)政策2021年8月25日，農(nóng)發(fā)行總行下發(fā)《關(guān)于全力打造“農(nóng)地銀行”特色品牌高質(zhì)量服務(wù)農(nóng)村振興戰(zhàn)略的意見》，提出要充分發(fā)揮土地資源在社會經(jīng)濟發(fā)展和推動農(nóng)村全面振興中的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性和引領(lǐng)性作用，緊密結(jié)合當?shù)刭Y源稟賦特點，因地制宜打造優(yōu)勢特色細分品牌，有效提升“農(nóng)地銀行”品牌精準服務(wù)國家重大戰(zhàn)略和地方迫切需求的能力，做優(yōu)“耕地保護提升貸”，做大“農(nóng)地綜合整治貸”，做強“農(nóng)地產(chǎn)業(yè)振興貸”，做實“農(nóng)地生態(tài)服務(wù)貸”，做精“農(nóng)地制度改革貸”，做好“農(nóng)地新型抵押貸”。圍繞這一系列的服務(wù)農(nóng)地重點領(lǐng)域，我行實行差別化的信貸政策，一是開辟綠色辦貸通道，對農(nóng)地類項目實行優(yōu)先培育、優(yōu)先受理、優(yōu)先入庫、優(yōu)先調(diào)查、優(yōu)先審查、優(yōu)先審議、優(yōu)先審批、優(yōu)先發(fā)放等“八個優(yōu)先”政策；二是適當擴大審批權(quán)限，對納入新建全國高標準農(nóng)田、新增高效節(jié)水灌溉面積、“十四五”規(guī)劃重大項目以及納入國家全域土地綜合整治試點地區(qū)的項目適當擴大審批權(quán)限；三是適當優(yōu)惠貸款利率，按照“對標同業(yè)、保本微利、適當優(yōu)惠”的原則，在現(xiàn)有優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，對特定項目進一步給予定價權(quán)限優(yōu)惠；四是適當延長貸款期限，對納入省級（含）以上“十四五”規(guī)劃重大項目以及納入國家全域土地綜合整治試點地區(qū)的項目，貸款期限可適當延長，原則上不超過25年，其他農(nóng)地類項目貸款期限根據(jù)項目建設(shè)、管理、運營的實際需要合理確定，一般不超過20年。五是適當優(yōu)化擔保方式，對納入納入省級（含）以上“十四五”規(guī)劃重大項目或能夠通過風險補償基金等提供增信措施的農(nóng)地信貸業(yè)務(wù)，可不受單一應(yīng)收賬款質(zhì)押的限制，對納入納入省級（含）以上“十四五”規(guī)劃重大項目，在落實還款來源、明確整體擔保方案，滿足其他評審要求的基礎(chǔ)上，經(jīng)審批同意，可按貸款發(fā)放進度同比例落實擔保。這些優(yōu)惠政策的出臺，可有效保障我行農(nóng)地類業(yè)務(wù)的推進，與集建地入市項目的信貸需求高度吻合，可有效促進我行以集建地入市為依托，實現(xiàn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，全力提升服務(wù)農(nóng)村振興戰(zhàn)略水平。（二）集建地入市可被看作是農(nóng)村版土地儲備，我行在支持此類貸款上不存在政策障礙2016年2月，財綜【2016】4號文發(fā)布前，金融機構(gòu)都做過“土地儲備貸款”業(yè)務(wù)，風險可控、收益尚可，其基本業(yè)務(wù)邏輯是由土地儲備機構(gòu)（或地方融資平臺公司）向金融機構(gòu)借款，用于拆遷、土地平整等土地一級開發(fā)工作，完成后形成政府儲備土地，出讓后取得土地出讓金，用于還款。財綜【2016】4號文發(fā)布后，此類業(yè)務(wù)被叫停，融資平臺公司也被剝離了土地儲備職能。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的參與主體無非兩種：一是具有法人資格的村集體經(jīng)濟組織，二是村集體或村集體經(jīng)濟組織授權(quán)或者委托其他具有法人資格