泰安市南部高新區(qū)市場(chǎng)研究

泰安市南部高新區(qū)市場(chǎng)研究泰安市高新區(qū)自2002年成立后得到了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量也有很大增長(zhǎng)。但總開(kāi)發(fā)量還是很低，供需均不旺盛，而且有很大部分為回遷戶、廠區(qū)宿舍。目前高新區(qū)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要以中高檔產(chǎn)品為主，價(jià)格在2700-3200元/m2之間。隨著泰安南部新城區(qū)，也就是高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件的逐漸完善以及優(yōu)美的自然環(huán)境，高新區(qū)作為下一步新城的承接體，已經(jīng)具備了各方面的條件，成為泰安城市發(fā)展的新興板塊未來(lái)兩年隨著高新區(qū)配套的逐漸完善、政府土地供應(yīng)的增加，高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將會(huì)有大幅度增加。南部高新區(qū)市場(chǎng)特點(diǎn)1、南部高新區(qū)是泰安城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向。在泰安城市總體規(guī)劃（2004—2020）中確定了泰安未來(lái)15年發(fā)展方向，城市建設(shè)以向南發(fā)展為主，重點(diǎn)建設(shè)南部新城，東西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展，嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展，這是泰安城市規(guī)劃的一個(gè)重大變化,在以后十幾年期間,南部將成為泰安發(fā)展的核心。2、土地供應(yīng)量大。作為城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，土地儲(chǔ)備量大，一直是泰城土地拍賣出讓最多的區(qū)域。根據(jù)泰安市總體規(guī)劃，高新區(qū)規(guī)劃居住區(qū)10.5平方公里的用地、商貿(mào)用地3.6平方公里、生態(tài)景觀區(qū)用地4.5平方公里，而目前居住區(qū)只有3.8平方公里，因此擴(kuò)充空間大，未來(lái)高新區(qū)幾年土地供應(yīng)量將非常充足。3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。泰安的市場(chǎng)價(jià)格自泰山往南呈階梯狀分布，全城價(jià)格區(qū)間拉幅較大，在3000—8000元/㎡之間。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品品質(zhì)及配套對(duì)于價(jià)格的左右力不可忽視，高新區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目比較注重社區(qū)環(huán)境以及產(chǎn)品品質(zhì)，打造出高品質(zhì)的社區(qū)。今年以來(lái)南部房市穩(wěn)步上漲，價(jià)格較去年有略幅上升，其中海普·風(fēng)棲灣與奧林匹克花園均價(jià)在3100元左右；御景龍城·理想城均價(jià)為2700元/㎡，靈芝花園均價(jià)為2880元/㎡，都未突破3000元。暫未上市的皇冠花園雖未出報(bào)價(jià)，但預(yù)計(jì)會(huì)在3000元的區(qū)間以內(nèi)。相比老城區(qū)價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯。4、區(qū)域認(rèn)可度提高。泰安人傳統(tǒng)的觀念是以北為尊。但隨著北部近山板塊房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少以及南部高新區(qū)配套的完善，高新區(qū)的區(qū)域認(rèn)可度有了很大的提高。其中，對(duì)下縣市的購(gòu)房者有很高的吸引力。以海普·鳳棲灣為例，其客戶中有大批來(lái)自下縣市。5、配套設(shè)施逐步完善，但與老城區(qū)相比仍有較大的差距。經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，高新區(qū)現(xiàn)代化的城市基礎(chǔ)設(shè)施道路、供水、供電、供熱、排污、通訊已經(jīng)非常完善，為新城發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了非常好的條件。但是區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活配套尚不完全，學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)、金融設(shè)施不足，與老城區(qū)還有很大的差距。政府土地供應(yīng)量和市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量1、土地供應(yīng)量按照泰城新一輪城市總體規(guī)劃，到2010年高新區(qū)要完成投資250億元，開(kāi)發(fā)面積達(dá)到50平方公里。2007年高新區(qū)土地放量43萬(wàn)平米，2008年土地放量51萬(wàn)平米。因此從土地供應(yīng)來(lái)看，高新區(qū)有著廣闊的發(fā)展空間。2、市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量分析2009年上半年，南部新城板塊在售和即將銷售項(xiàng)目4個(gè)，總供應(yīng)面積為6.5萬(wàn)平方米，總供應(yīng)套數(shù)674套。在物業(yè)類型方面，目前以多層住宅為主，后期開(kāi)發(fā)開(kāi)始側(cè)重小高層項(xiàng)目。其中海普?風(fēng)棲灣與奧林匹克花園社區(qū)內(nèi)均有別墅項(xiàng)目。海普·風(fēng)棲灣多層住宅項(xiàng)目已售達(dá)95%以上、別墅項(xiàng)目已售達(dá)50%，進(jìn)入清盤(pán)階段；奧林匹克花園現(xiàn)有住宅項(xiàng)目已售達(dá)95%以上，另有一期別墅項(xiàng)目與一期住宅項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)；御景龍城一期住宅項(xiàng)目進(jìn)入清盤(pán)階段，二期理想城項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)關(guān)注度良好。靈芝花園前三期住宅項(xiàng)目業(yè)已售罄，四期項(xiàng)目預(yù)計(jì)年中始起開(kāi)發(fā)?；使诨▓@現(xiàn)已完成一期5棟多層住宅樓的建設(shè)，預(yù)計(jì)9月底推出。三、市場(chǎng)需求量高新區(qū)板塊房地產(chǎn)需求不旺盛，2009年1-7月份，南部高新區(qū)板塊成交面積1.83萬(wàn)平米。但隨著高新區(qū)區(qū)域景觀價(jià)值的吸引力增強(qiáng)以及一批高品質(zhì)產(chǎn)品的打造，購(gòu)房者對(duì)高新區(qū)的認(rèn)可度提高，未來(lái)市場(chǎng)需求量會(huì)有較大提升。四、典型樓盤(pán)分析南部樓盤(pán)調(diào)研項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)形態(tài)主力戶型建筑風(fēng)格目前價(jià)格銷售現(xiàn)狀海普鳳棲灣共10萬(wàn)㎡。二期3萬(wàn)㎡，三期3萬(wàn)㎡花園洋房、

聯(lián)排獨(dú)棟120平米，130平米，150平米現(xiàn)代簡(jiǎn)約

歐式風(fēng)格3000元/㎡目前銷售95%奧林匹克花園占地490畝，建筑面積36萬(wàn)平米，共有近100棟建筑，2000余戶多層、小高層、疊拼、聯(lián)排104、119、130三室簡(jiǎn)潔明快，建筑、富于變化3100元/㎡首期483戶，二期754戶，三期11棟多層406戶，在售三期，尾盤(pán)階段?；使凇ず訛I園18萬(wàn)㎡，一期5棟多層、2期8棟小高層、2棟多層、三期3棟高層。多層、小高層高層兩室87-135㎡，三室121.5-135㎡

四室124㎡質(zhì)樸、典雅3000元/㎡9月27號(hào)推出5棟現(xiàn)房。御景龍城占地面積16公頃，總建筑面積17萬(wàn)平方米

小高層10棟/多層41棟多層、小高層91平米兩室，104-115平米三室，146平米三室簡(jiǎn)潔明快2776元/㎡7月二期開(kāi)盤(pán)，220套，

現(xiàn)在正售有4棟多層，

2棟小高層。高新區(qū)住宅產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)：①舒適性兩室三室住房是市場(chǎng)主力，供應(yīng)面積集中在100-140平米。受居住傳統(tǒng)影響，100-150平米兩房、三房是市場(chǎng)的主流戶型，所占比例在60%-70%，價(jià)格優(yōu)勢(shì)，決定了南部戶型偏大，同時(shí)舒適性也得到了提高。②樓盤(pán)項(xiàng)目多十分注重產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)價(jià)位又為全城較低水平目前南部新區(qū)均價(jià)3000元/㎡，遠(yuǎn)低于市區(qū)均價(jià)3800元/㎡；由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，因此南部高新區(qū)樓盤(pán)以質(zhì)取勝，注重產(chǎn)品質(zhì)量，性價(jià)比高。③小區(qū)規(guī)模大、容積率小，以多層產(chǎn)品為主，小高層占一定比例。南部區(qū)域土地成本比市區(qū)小，開(kāi)發(fā)商從舒適性出發(fā)，多選擇客戶更容易接受的多層產(chǎn)品；為了提升利潤(rùn)，小高層占一定比例。當(dāng)然，小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與市政規(guī)劃也有很大關(guān)系。④開(kāi)發(fā)時(shí)間上，目前在售高新區(qū)小區(qū)都為05年后開(kāi)發(fā)。直到05年后，高新區(qū)房地產(chǎn)才進(jìn)入集中開(kāi)發(fā)期。因此，高新區(qū)的生活配套方面遠(yuǎn)落后于老城區(qū)，相信隨著后續(xù)開(kāi)發(fā)，配套也會(huì)相應(yīng)完善。⑤更加注重社區(qū)環(huán)境，主題生活理念開(kāi)始出現(xiàn)。人們對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，逐漸從居住這種單一需求發(fā)展到要求有好的環(huán)境，海普的洋房水景、奧園的運(yùn)動(dòng)理念、御景龍城的青年居主題性都很強(qiáng)。⑥客戶以周圍企事業(yè)單位、下縣市尤其是新汶礦務(wù)局單位職工居多。年齡結(jié)構(gòu)上，青年置業(yè)和中老年人為主。青年置業(yè)群是因?yàn)閯傂孕枨筮x擇，中老年人群則看重高新區(qū)的園林、生態(tài)居住環(huán)境。五、未來(lái)預(yù)測(cè)1、供應(yīng)量變化目前由于南部樓盤(pán)熱銷，剩余產(chǎn)品不多。9月后開(kāi)始有新盤(pán)推出，皇冠·河濱園推出5棟多層、奧園推出3棟多層、御景龍城推出5棟小高層、靈芝花園推出8萬(wàn)㎡逐步上市，預(yù)計(jì)2009年底將有15-16萬(wàn)㎡供應(yīng)量后續(xù)土地供應(yīng)量大，是泰城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最集中區(qū)域。作為城市發(fā)展的主打方向，土地供應(yīng)充足，一直是泰城土地供應(yīng)量最大的區(qū)域。隨著高新區(qū)加快發(fā)展，利用土地儲(chǔ)量大、成本小的優(yōu)勢(shì)，推出上千畝的宗地，吸引開(kāi)發(fā)商拿地。預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年內(nèi)，該區(qū)域?qū)⒊蔀樘┏谴蟊P(pán)開(kāi)發(fā)和泰城住宅市場(chǎng)的主力區(qū)域。

2、需求變化目前，在售樓盤(pán)供不應(yīng)求，年消化量8-15萬(wàn)㎡.目前隨著奧園、海普·鳳棲灣、御景龍城等高檔次的小區(qū)興建，已逐步得到泰城及周圍下縣市客戶的認(rèn)可。近幾年，高新區(qū)市場(chǎng)消化量穩(wěn)步集中在8-15萬(wàn)㎡，隨著許多大項(xiàng)目，比如蒙牛、高開(kāi)、重汽等大型企業(yè)已經(jīng)落戶到高新區(qū)和高新區(qū)無(wú)法比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，更多的人會(huì)選擇在高新區(qū)置業(yè)。根據(jù)市政規(guī)劃，未來(lái)需求潛力巨大。根據(jù)市政人口規(guī)劃，南部新城區(qū)近期發(fā)展是4萬(wàn)人口，將來(lái)計(jì)劃發(fā)展10萬(wàn)人口，從人口的規(guī)模來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有非常大的促進(jìn)和帶動(dòng)作用。3、價(jià)格變化、09年上半年南部房市穩(wěn)步上漲，價(jià)格較去年有略幅上升。其中海普·風(fēng)棲灣與奧林匹克花園已突破3000元大關(guān)，最新公布報(bào)價(jià)為均價(jià)3100元/㎡；御景龍城·理想城均價(jià)為2700元/㎡，靈芝花園均價(jià)為2880元/㎡，都未突破3000元。暫未上市的皇冠花園雖未出報(bào)價(jià)，但預(yù)計(jì)會(huì)在3000元的區(qū)間以內(nèi)。成交價(jià)格分析，每年漲幅約在10-15%左右。以海普鳳棲灣為例：從2005年開(kāi)發(fā)，價(jià)格從2000元/平米漲到2006年2500元/平米，2007年漲到2650元/平米，2008年漲到2850元/平米，2009上半年漲到3000元/平米。隨著高新區(qū)進(jìn)一步發(fā)展，價(jià)格也會(huì)水漲船高。4、競(jìng)爭(zhēng)分析目前在售樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)小，后續(xù)開(kāi)發(fā)力度大。最新統(tǒng)計(jì)，海普·風(fēng)棲灣多層住宅項(xiàng)目消耗量達(dá)95%以上、別墅項(xiàng)目消耗量達(dá)50%，進(jìn)入清盤(pán)階段；奧林匹克花園現(xiàn)有住宅項(xiàng)目消耗量達(dá)95%以上，另有一期別墅項(xiàng)目與一期住宅項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)；御景龍城