2024中國辦公樓租賃指南-仲量聯(lián)行-202408

JLLSEEABRIGHTERWAY向光而為JLL仲量聯(lián)行辦公樓租賃指南4辦公室設立或搬遷將直接影響公司的業(yè)務運作，整個過程復雜且耗時耗商業(yè)地產領域擁有豐富提供一站式辦公樓租賃哈爾濱沈陽北京唐山天津石家莊南青島西安上海武漢杭州海寧長沙哈爾濱沈陽北京唐山天津石家莊南青島西安上海武漢杭州海寧長沙福州昆明南寧揭陽汕尾惠州深圳東莞中山大連蘇州 南京成都重慶廣州河源香港三亞 珠海 珠海澳n佛山佛山順德個大中小城市3平方米租賃面積有有無/5理想的辦公室地理位置及其周邊環(huán)境和配套設施不僅能提升企業(yè)形象，也有助于提升租戶和員工對公司的+租約雙方都可能需要承擔各自在商談及履行租約的過程中由租戶的法律顧問審閱租賃合同，與業(yè)主洽談并最終確認合同文7標準開放時間的中央空調費用和用水費用通常包含在經(jīng)業(yè)主同意的情況下，租戶有權轉租全部或部分租賃面積給其關聯(lián)公司。部分業(yè)主會收取一次性的服務費先擴租權在租賃期滿一定時間后，租戶以書面形式通知業(yè)主后有權解除部分或全部租賃面積而無需支付違約金或支付較少違約金照雙方商定的既定比例收取建筑面積包括每個樓層外墻內所有面積指租戶單元內實際面積，不含外墻及分戶隔墻面積，不含租賃單元內的結構立指在整層租賃或者大部分單元租賃的時候，房東可在滿足消防規(guī)范及不影響其他租戶運營的情況下，租戶可將部分或全部核心筒周圍一圈的公共走道包含進租戶單元利用，租戶無需分擔該公共走92024年上半年，中國甲級辦公樓市場整體需求呈現(xiàn)弱復蘇態(tài)勢。但是，整體經(jīng)濟復蘇的內生動力尚未完全釋放，大多數(shù)企業(yè)仍傾向于采取相對謹慎的租賃策略，且租賃成本敏感度顯著提升。市場租賃需求依然主要受降本增效的訴求驅動。與此同時，新增供應的壓力也進一步推升市場平均空置率水平。截至2024年上半年，中國14個重點城市的甲級辦公樓及香港的總體量共計6,402萬平方米，同比增長5.3%。至2025年年末，14個城市合計仍將有近1,236萬平方米廣州、成都的未來供應量較為顯著。在2024年上半年，基于市場需求的弱復蘇態(tài)勢加之新增供應的影響，中國甲級辦公樓市場租金持續(xù)承壓。在仲量聯(lián)行追蹤的重點城市，甲級辦公樓市場的平均租金均呈現(xiàn)不同程度跌幅。其中，部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。眾多業(yè)主繼續(xù)調整租賃策略以保持其入駐率水平。與此同時，一些租戶利用市場租金優(yōu)勢以相對可控的成本，完成其辦公空間的升級或整合的需求。是中國最大的國際經(jīng)濟中心和重要的國和科技創(chuàng)新中心。近年，上海的經(jīng)濟結構轉型進一步優(yōu)化，第三產業(yè)產值繼續(xù)提高，戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值穩(wěn)截至2024年上半年，上海甲級辦公樓總體量錄得1,790萬平方米。上海持續(xù)吸引并聚集眾多世界500強企業(yè)及國內外優(yōu)質公司入駐及設立總部。金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)仍為上海辦公樓市場的主要需求來源，而零售業(yè)則是上海辦公樓獨樹一幟的重要需求來源。另外，科技互聯(lián)網(wǎng)和包括新能源汽車在內的戰(zhàn)略性新興產業(yè)也在持續(xù)釋放租賃市場新動能。隨著近年大量優(yōu)質新增供應的入市以及交通路網(wǎng)、零售配套的愈發(fā)成熟和完善，上海辦公樓市場的商務氛圍將進一步提升，也為更多企業(yè)提供降本增效、辦公升級的機會空間。宏觀經(jīng)濟指標地方生產總值億元第三產業(yè)增加值億元常住人口萬人世界500強家2024年上半年甲級辦公樓指標總體量萬平方米凈吸納量空置率平均租金上海甲級辦公樓市場可分為中央商務區(qū)和非上海甲級辦公樓市場可分為中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)兩大區(qū)域。黃浦江將這兩個片區(qū)進一步劃分為浦東和浦西各板塊。隨著軌道交通快速延伸，板塊內項目發(fā)展的進程不同，中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)可細分為四個類別：核心商務區(qū)、中央商務區(qū)、成熟商務區(qū)以及成長商務區(qū)。新江灣城/五角場市北大寧楊浦濱江大連路四川北路上?；疖囌鹃L壽路陸家嘴人民廣場南京西路淮海路花木虹橋浦西世博虹橋交通樞紐張江浦東世博吳中路漕河涇前灘商務區(qū)類別成長產業(yè)園區(qū)非中央商務區(qū)成熟商務區(qū)范圍徐匯濱江中山公園徐家匯蘇河灣新民洋北外灘新天地外灘金橋真如竹園后灘莘莊長風臨空上海甲級辦公歷史供應及需求250200米150米2024*2017201620152019202320222021202020182025*2024*201720162015201920232022202120202018中央商務區(qū)供應量非中央商務區(qū)供應量中央商務區(qū)凈吸納量中央商務區(qū)供應量非中央商務區(qū)供應量上海甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天元/平方米/天）（）（）（上海甲級辦公需求行業(yè)分布(2023年下半年-2024年上半年)““上海辦公樓市場租賃活動正在溫和復蘇。部分租戶抓住租金窗口期升級至核心區(qū)的高品質辦公空間，呈現(xiàn)再中心化遷移；另有部分租戶則反向搬遷至非核心區(qū)及產業(yè)園區(qū)的是國家區(qū)域中心城市和國家創(chuàng)新型城市，也是中國重要的經(jīng)濟特區(qū)。2023年，深圳地區(qū)持續(xù)提升先進制造業(yè)競爭力、加快建設國際金融創(chuàng)新中業(yè)為支柱的現(xiàn)代產業(yè)體系。截至2024年年中，深圳甲級辦公樓總體量錄得約1,348萬平方米。高新技術企業(yè)是深圳辦公樓市場中的重要租戶之一，由于相關產業(yè)主要集聚在南山區(qū)，該區(qū)域也成為此類企業(yè)選址時的首選。金融業(yè)租戶雖然在各區(qū)均有分布，但主要集中在福田中心區(qū)。深圳辦公樓市場的發(fā)展呈自東向西、由中央商務區(qū)向新興商務區(qū)擴張的趨勢；特別是在前海等新興子市場，受政策補貼、優(yōu)惠租賃價格的吸引，更多企業(yè)將遷往這些商務區(qū)的新建樓宇，并帶動該區(qū)域日漸成熟。2024年上半年，深圳經(jīng)濟運行總體穩(wěn)定，延續(xù)回升向好態(tài)勢，辦公樓市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)健復蘇態(tài)勢。租賃需求繼續(xù)受成本節(jié)約驅動，價格敏感型租戶是市場主要的需求來源，全市辦公樓市場租金水平整體維持下行通道。截至2024年中，全市空置率較2023年底小幅下降0.9個百分點至24.6%，其中新興商務區(qū)的凈吸納量貢獻較為突出。宏觀經(jīng)濟指標地方生產總值億元第三產業(yè)增加值億元常住人口萬人世界500強個2024年上半年甲級辦公樓指標總體量萬平方米凈吸納量空置率平均租金地鐵5號線ty核心商務區(qū)自東向西發(fā)展，包括蔡屋圍、華強洞總部基地、北站商務區(qū)以及筍崗片區(qū)屬于新興商務區(qū)，它們大多分布在深圳地鐵5號線沿地鐵5號線ty深圳甲級辦公歷史供應及需求0凈吸納量新增供應量凈吸納量深圳甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天元/平方米/天深圳甲級辦公需求行業(yè)分布(2023年下半年-2024年上半年)““深圳因地制宜發(fā)展新質生產力，促進實體經(jīng)濟和數(shù)字發(fā)展經(jīng)濟新動能新優(yōu)勢，助力深圳商業(yè)地產市場有效需求動能持續(xù)改善。”區(qū)生產總值錄得超4.38萬億元。其中，第三產業(yè)比重穩(wěn)北京辦公樓市場有顯著的政策導向型特征。在政府劃定區(qū)域邊金融街則為金融業(yè)聚集區(qū)域，而中關村則是全市的IT行業(yè)聚集如麗澤等新興辦公子市場在政府的政策引導和大力支持下，大量內資IT和金融企業(yè)已進駐該區(qū)域，當前區(qū)域內整體入駐水平連續(xù)兩個季度占總租賃成交量的80%以上。全市辦公總體量萬平方米總體量萬平方米凈吸納量空置率平均租金億元宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟指標2024年上半年甲級辦公樓指標億元常住人口萬人世界500強個dd北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子為突出，租金也在全球范圍內占據(jù)一席之軌道交通和城市航站樓的建設完善下，區(qū)北京甲級辦公歷史供應及需求0凈吸納量新增供應量凈吸納量北京甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天0元/平方米/天0北京甲級辦公需求行業(yè)分布(2023年下半年-2024年上半年)““但租金持續(xù)調整預計將在下半年對市場活躍度的提升產生積極影響?！笔菑V東省省會和國家中心城市。2023年，廣州地區(qū)生產總值首次突破3萬億元。近年來，隨著廣州經(jīng)濟發(fā)展新舊動能加速迭代，其逐步建立起以現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)為主導的產業(yè)發(fā)展體越多的新經(jīng)濟企業(yè)選擇在琶洲和廣州國際金融城這些新興區(qū)域生物醫(yī)藥行業(yè)的租賃成交對上半年琶洲子市場凈吸納量貢獻超選擇以更貼近市場的價格續(xù)租，部分租戶則選擇成本節(jié)約型搬宏觀經(jīng)濟指標地方生產總值億元第三產業(yè)增加值億元常住人口萬人世界500強個2024年上半年甲級辦公樓指標總體量萬平方米凈吸納量空置率平均租金廣州辦公樓市場可分為核心區(qū)域以及新興區(qū)域，主要有10個細分市場。其中核心區(qū)域包括珠江新城、天河北以及越秀，其辦公樓市場配洲與廣州國際金融城為首，近年來吸引了不少國內TMT和金融企業(yè)入駐及設立總部；而相對較遠的新興市場也在不斷發(fā)展，未來將有更多甲級辦公樓相繼落成。廣州甲級辦公歷史供應及需求0凈吸納量新增供應量凈吸納量廣州甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天元/平方米/天廣州甲級辦公需求行業(yè)分布(2023年下半年-2024年上半年)““作為中國西部地區(qū)的經(jīng)濟中心，是1.5線城市中的領軍城市。2023年，地區(qū)生產總值達2.2萬億，其中，電子信息產業(yè)同比增長4.0%；金融業(yè)增加值同比增長6.0%。國際門戶樞紐能級持續(xù)提升，2023全年,國際航空樞紐航空旅客吞吐量居全國第三，成都中歐班列開行超2,400列，運輸箱總重量達119萬噸。截至2024年上半年，成都甲級辦公樓總體量達469.6萬平方米，居全國第五。需求方面，長期經(jīng)濟穩(wěn)健增長驅動辦公樓宇經(jīng)濟內生驅動轉型催化辦公樓需求端步入結構調整期，企業(yè)租金預期減弱明顯，決策周期延長，租賃需求短期走弱，疊加項目集中供應，市場租金下行壓力急速上升。行業(yè)結構上看，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)雙輪驅動特征明顯，兩大行業(yè)常年貢獻增量需求占比近50%。盡管科技行業(yè)于今年上半年有所回落，但其存量優(yōu)勢仍然存在。新興戰(zhàn)略領域如高端制造業(yè)、芯片以及新能源領域均呈現(xiàn)上漲機遇。其次，在疫情政策放開后，成都作為中國西部消費中心，線下消費活動高速恢復，辦公樓中消費型服務業(yè)、酒店餐飲行業(yè)租賃復蘇明顯。成都總體量凈吸納量總體量凈吸納量空置率平均租金億元宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟指標2024年上半年甲級辦公樓指標億元常住人口萬人世界500強個舉階段。截至目前，市中心和金融城區(qū)域發(fā)展成熟，聚集大型內外資機構及開發(fā)商，形成以央商務區(qū)。而城東與天府新區(qū)區(qū)域則為成都未舉階段。截至目前，市中心和金融城區(qū)域發(fā)展成熟，聚集大型內外資機構及開發(fā)商，形成以央商務區(qū)。而城東與天府新區(qū)區(qū)域則為成都未來主要增量市場。興隆湖興隆湖成都甲級辦公歷史供應及需求0成都甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天元/平方米/天成都甲級辦公需求行業(yè)分布(2023年下半年-2024年上半年)“商業(yè)辦公樓的招商運營已然步入全新周期。對于市場各主體而時度勢的敏銳度以及應對策略的調整速度將成為未來關鍵?！敝貞c是中國內陸地區(qū)唯一的直轄市，是長江上游的經(jīng)濟金融中心，以及長江經(jīng)濟帶和西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點，同時也是中國經(jīng)濟第四極-“成渝經(jīng)濟圈”繞新一代信息技術、新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車、先進材料等方向，布局一批優(yōu)勢產業(yè)鏈。重慶產業(yè)的良性發(fā)展奠定辦公樓市場需求基礎。截至2024年上半年，重慶甲級辦公樓總存量達到391.1萬平方米，位列中國第六。重慶世界500強企業(yè)超過300家，成為辦公樓市場重要的租戶構成。金融業(yè)、服務業(yè)以及房地產建筑業(yè)長期以來是重慶辦公樓需求下，科技互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)快速崛起，成為辦公樓需求的重要增量來源。重慶甲級辦公歷史供應及需求0重慶甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天“半導體和航空航天等重要領域取得新突破。在上游產業(yè)端的利好之下，未來重慶辦公樓市杭州甲級辦公歷史供應及需求00杭州甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天杭州截至2024年上半年，杭州甲級辦公樓總體量錄得300.6萬平方米。科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專業(yè)服務行業(yè)是杭州甲級辦公樓市場租賃需求的主要引擎。回模式為主要特征的“三新”經(jīng)濟增加值占GDP的比重約為40%。數(shù)字經(jīng)濟核心產業(yè)增加值5675億元，比上年增長8.5%，占全市GDP比重達28.3%，主引擎作用更加凸顯。智能物聯(lián)、高端裝備、綠色能源產業(yè)均實現(xiàn)正增長。亞運會后的杭州實現(xiàn)了城市基礎設施和交通路網(wǎng)的全面提質升級。重大盛事的順利舉辦也引領了杭州智慧城市建設和區(qū)域協(xié)作發(fā)展。）（“杭州辦公樓市場的修復行情持續(xù)，商業(yè)地產市場的溫差尤在，但我們在宏觀面上仍能看到許多積極信號。杭州全市GDP在今年一季度首次突破5000億元大“杭州辦公樓市場的修復行情持續(xù)，商業(yè)地產市場的溫差尤在，但我們在宏觀面上仍能看到許多積極信號。杭州全市GDP在今年一季度首次突破5000億元大關，經(jīng)濟態(tài)勢逐步趨穩(wěn)，背后也蘊含著新產業(yè)新動能的不斷蓄勢聚力。杭州重點打造的五大產業(yè)生態(tài)圈正在加快形成，為辦公樓市場的流動性改善提供源源不斷的內生動力?！蔽錆h甲級辦公歷史供應及需求0元/平方米/天武漢甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天武漢截至2024年6月底，武漢甲級辦公樓總鎮(zhèn)鼎立”的獨特地理環(huán)境使得武漢呈現(xiàn)“多中心”格局，并隨之形成了七大甲級辦公樓市場，他們所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃不同、產業(yè)背景各異，經(jīng)過多年的發(fā)展，各具特色?？傮w看，武漢甲級辦公樓的租戶結構中，金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)以及地產建筑行業(yè)是主要的需求來源。細分市場看，位于漢口的建設大道是傳統(tǒng)的金融聚集區(qū)，而武昌的中南中北路定位華中金融城，因此這兩個片區(qū)主要以金融類租戶為主。光谷作為國家級高新區(qū)，產業(yè)基礎牢固，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的親睞。）（“2短期內，成本導向型需求所據(jù)市場主導地位，業(yè)主方需根據(jù)當前的市場趨勢靈活地力和服務能力，以吸引重視2bbA截至2024年上半年，南京甲級辦公樓總體量錄得257萬平方米。從全市來看，南京已經(jīng)形成以新街口，河西為首的四大核心商務區(qū)格局。其中新街口及鼓樓為傳統(tǒng)核心商務區(qū)，發(fā)展較早，也較為成熟，租戶結構多元化，以傳統(tǒng)金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)為主；河西為南京的金融核心功能區(qū)，近年來高品質樓宇持續(xù)供應，不僅有許多內資金融總部設立于此，眾多科技類企業(yè)總部也陸續(xù)落戶河西。南站板塊作為高鐵樞紐的南部新城，主要發(fā)展商務商貿業(yè)、健康休閑和文化創(chuàng)意產業(yè)。南京甲級辦公歷史供應及需求0元/平方米/天南京甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天“當前，南京正積極推動總部經(jīng)濟發(fā)展，從而為新質生產力的快速發(fā)展提供原生動力，這將“當前，南京正積極推動總部經(jīng)濟發(fā)展，從而為新質生產力的快速發(fā)展提供原生動力，這將吸引越來越多的上下游公司在周邊進行辦公樓選址，預計南京商業(yè)地產市場將受到拉動，帶來更多機遇與增長潛力?！蔽靼步?jīng)濟已邁入萬億俱樂部，成為西北首個GDP破萬億的城市。作為西北區(qū)域的門戶城市及國家中心城市，同時搭乘“一帶一路”核心區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，西安持續(xù)發(fā)揮城市吸引力，不斷吸引世界500強企業(yè)及國內外優(yōu)質公司進已增至216.5萬平方米，居全國第十二位。長期以來，房地產建筑、服務業(yè)是西安辦公樓的支柱產業(yè)。而隨著近年來西安提出打造硬科技之都，在大力發(fā)展新經(jīng)濟的戰(zhàn)略背景下，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G技術等高新技術產業(yè)應運而生，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在此背景下發(fā)展迅猛，成為辦公樓市場的重要增量來源。展望未來，西安辦公樓市場即將步入高供應周期，未來兩年西安甲級辦公樓市場預計將迎來約63萬平方米新增供應，其中高新及城北區(qū)域將成為供應增量的焦點區(qū)域?？偛拷?jīng)濟及戰(zhàn)略新興產業(yè)領域需求持續(xù)活躍，產業(yè)結構升級也將帶來更多租賃需求增長，西安辦公樓市場需求端將長期看好，結構也將實現(xiàn)加速迭代。西安甲級辦公歷史供應及需求0元/平方米/天西安甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天西咸新區(qū)南二環(huán)及小寨“西安正在積極探索新的經(jīng)濟增長點和發(fā)展模式，數(shù)字經(jīng)濟作為加快發(fā)展新質生產力的重要抓手，有望給辦公樓市場注入新動能。同時，作為最具熱度的‘網(wǎng)紅’旅游城市之一，節(jié)假日經(jīng)濟在西安消費市場的持續(xù)火熱，將助力西安商業(yè)高質量發(fā)展?！蔽飨绦聟^(qū)南二環(huán)及小寨“西安正在積極探索新的經(jīng)濟增長點和發(fā)展模式，數(shù)字經(jīng)濟作為加快發(fā)展新質生產力的重要抓手，有望給辦公樓市場注入新動能。同時，作為最具熱度的‘網(wǎng)紅’旅游城市之一，節(jié)假日經(jīng)濟在西安消費市場的持續(xù)火熱，將助力西安商業(yè)高質量發(fā)展?！鄙蜿柤准夀k公歷史供應及需求50沈陽甲級辦公歷史租金及空置率沈陽截至2024年上半年，沈陽甲級辦公樓總體量錄得152萬平方米。低租金的市場環(huán)境促進了企業(yè)流動性需求的提成交，保險和基金類企業(yè)抓住租金窗口期進行辦公空間的整合升級。新媒體、能源類企業(yè)錄得新增租賃需求。企業(yè)對租賃決策保持謹慎，業(yè)主方積極調整租賃策略以提升簽約轉化率。今年政府先后發(fā)布“促進民營經(jīng)濟高質量發(fā)展行動方案”，以及數(shù)字經(jīng)濟、儲能產業(yè)等行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有望提振市場活力，賦能辦公樓市場發(fā)展。租金（凈有效）(左軸）“求在市場活動水平較低的“求在市場活動水平較低的但來自細分領域的增量需正持續(xù)發(fā)力推動企業(yè)高質好或將促進企業(yè)辦公需求增 √ √儀儀天津甲級辦公歷史供應及需求50天津甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天截至2024年上半年，天津甲級辦公樓總體量錄得152萬平方米。天津市作為全國先進制造研發(fā)產業(yè)基地，正在加聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和專業(yè)服務業(yè)穩(wěn)定提升其需求占比，其中以內資科技企業(yè)和留學教育類公司的快速增長為主。未來兩年內，市場的新增供應仍具有不確定性，或將為供需關系改善提供機會。預計未來天津市內生需求不斷增強的同時，更多承接北京非首都功能項目的落地，“北京研發(fā)—天津制造”創(chuàng)新轉化格局加快構建也將為天津帶來更多市場活力?！發(fā)2024年1-5月份，天津全市經(jīng)濟運行延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，工業(yè)生產保持增長，固定資產投資規(guī)方聯(lián)合辦公及科技企業(yè)驅動的大面積成交集中落地，推動市場進一步筑底修復。”lD衛(wèi)津南路衛(wèi)津南路友誼路友誼路新八大里截至2024年上半年，青島甲級辦公樓總體量為113.8萬平方米。盡管市場環(huán)類的企業(yè)租賃需求在甲級市場上保持穩(wěn)定。在核心商務區(qū)中，由于業(yè)主間價格競爭持續(xù)，在當前有利于租戶方的市場情況下，租戶的整合搬遷需求得到釋放，同時升級需求也在發(fā)揮明顯作用。未來，積極財政政策的回歸將進一步促進青島經(jīng)濟企穩(wěn)回升，辦公樓租金的持續(xù)回落將極大地降低企業(yè)等終端使用者的經(jīng)營性成本，對改善營商環(huán)境和激發(fā)市場活力產生積極影響。青島甲級辦公歷史供應及需求50青島甲級辦公歷史租金及空置率元/平方米/天元/平方米/天 V上>wmU V “今年以來，青島加快構建新發(fā)“今年以來，青島加快構建新發(fā)展格局，加大宏觀政策實施力公樓市場方面，租金持續(xù)調整將有助于撬動辦公升級搬遷，從而打破需求困境。”香港是全球金融中心和世界頂級城市之一。其主要優(yōu)勢包括良好