物業(yè)管理培訓(xùn)內(nèi)容提綱

物業(yè)管理培訓(xùn)內(nèi)容提綱1、培訓(xùn)依據(jù)相關(guān)法律條款來自于：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》、《商品銷售管理辦法》、《城市供水管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費實施辦法（試行）》、《物權(quán)法》、《節(jié)約用水條例》、《物業(yè)管理條例》、《住宅公用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等。2、培訓(xùn)的知識要點：（1）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的細目（物業(yè)成本核算下次講），為何物業(yè)費難收，如何催收物業(yè)費。例子。結(jié)合的法律條文有《物業(yè)服務(wù)收費實施辦法（試行）》第四條、第七條、第十條、第十一條、第十三條、第十七條、第十八條；《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》中的第三條、第六條―――第十八條。《商品銷售管理辦法》第十三條。《物業(yè)管理條例》第二十六條―――第二十九條；《物業(yè)管理條例》第二十二―――第二十三條。明確以下觀點：A、物業(yè)費是“取之于民，用之于民，高來高去，低來低去，；結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年度繼續(xù)使用，超支下年度收入彌補”的，物業(yè)公司基本是微利可圖甚至無利可圖。所謂暴利是不存在的。B、穩(wěn)定的住宅物業(yè)費政府指導(dǎo)價和日益上漲的人工費、材料、物品費，使得物業(yè)公司舉步為艱（盡管政府正逐步放開指導(dǎo)價）。C、物業(yè)費定價的高低和收繳率的高低直接決定了業(yè)主維護自身利益能力的高低，物業(yè)公司絕不是最終受害者。（2）裝修管理中的常見問題及預(yù)防，穿插講解前期介入在物業(yè)管理中的重要意義。例子。結(jié)合的法律條文有《物業(yè)服務(wù)收費實施辦法（試行）》第十五條；《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條、第六條、第十一條、第十二條、第二十條、第二十一條等。裝修常見問題：擅自改動燃氣線路、空調(diào)不按位置裝、改變玻璃、陽臺、戶門顏色等、隨意封陽臺，裝防盜網(wǎng)、拆改墻體、改動上下水、破壞防水層、室外加裝廣告等、隨意改智能系統(tǒng)、不按時施工停工、利用公共部位加工裝修材料等。違章處理：批評教育，規(guī)勸改正；責(zé)令停工，出具《違章整改通知單》限期整改；責(zé)令恢復(fù)原狀；扣留或沒收工具；停水停電（須報管理處經(jīng)理批準(zhǔn)）；要求賠償損失（須報管理處經(jīng)理批準(zhǔn)）。明確以下觀點：A、裝修管理是和業(yè)主建立良好關(guān)系的重要時期。B、規(guī)范的裝修管理是將為以后管理服務(wù)工作奠定良好的基礎(chǔ)。（3）根據(jù)《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論結(jié)合實際工作中的例子講解以下物業(yè)服務(wù)工作中常用的概念區(qū)分：建因設(shè)置收益性設(shè)備導(dǎo)致業(yè)主樓宇遭受損壞，由業(yè)主按收益獲取比例分攤。（5）防盜網(wǎng)統(tǒng)一規(guī)格（6）空調(diào)指定位置（7）小區(qū)外墻面顏色、立面造型、綠化、道路的更改除經(jīng)該樓業(yè)主同意、業(yè)主大會批準(zhǔn)，還應(yīng)報城市建設(shè)部門審批。相鄰關(guān)系――處理相鄰關(guān)系對用水、通行（門開啟方向）、排水等的關(guān)系。留置權(quán)（欠費搬家）――債務(wù)人為履行債務(wù)時，債權(quán)人扣留已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并依照法律規(guī)定的程序就該動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。結(jié)合的法律條文有《物權(quán)法》第七十條――第七十二條、第八十四―――八十九條、第二百三十一――第二百三十九條。（4）物業(yè)管理中的公共秩序管理。小區(qū)（大廈）公共秩序管理包括公共治安秩序、消防秩序、公共交通秩序。員工人身安全預(yù)防及傷亡事件處理（外出打架、工傷、過失偷盜等、管理過失致人死亡）。業(yè)內(nèi)三種觀點（1）物業(yè)公司不是保險公司，只是配合和協(xié)助公安部門進行安全監(jiān)控和巡視，承擔(dān)著安全防范的行政責(zé)任，由政府部門依據(jù)行政法規(guī)追究責(zé)任，如通報批評、警告、降低資質(zhì)等。要賠應(yīng)該和公安一起賠。而且還是次要責(zé)任。―――物業(yè)公司和業(yè)主是民事合同關(guān)系，由于過失、過錯造成業(yè)主人身財產(chǎn)損失，賠償合情合理。（2）物業(yè)費含的安全費是配合和協(xié)助公安部門進行安全監(jiān)控和巡視等費用，不是保險費，承擔(dān)責(zé)任也有限的；不是業(yè)主人身監(jiān)護人和私有財產(chǎn)保管者。物業(yè)公司如果為在小區(qū)行兇的歹徒和咬人的寵物承擔(dān)負責(zé)的話，必然導(dǎo)致法律關(guān)系的混亂。美國紐約世貿(mào)大廈物業(yè)管理公司是否應(yīng)該對撞機事件死難者負責(zé)呢。――――公共秩序的混亂會影響業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全。撞擊事件如果事先指導(dǎo)不通告有責(zé)任，因為標(biāo)識不清正在被起訴。（3）收費就要服務(wù)，服務(wù)不好就要賠。消費者法給于賠償依據(jù)。業(yè)主是物業(yè)控制空間、狀態(tài)中的受影響者。――――物業(yè)與業(yè)主關(guān)系來源與合同，不受消法調(diào)整，承擔(dān)是合同法和民法種的安全管理過錯責(zé)任或違約責(zé)任。侵害者才是主要責(zé)任承擔(dān)者。―――――不是保險公司；失誤或缺陷；及時制止。（5）依據(jù)相關(guān)法律講解以下物業(yè)管理服務(wù)中常見的問題及應(yīng)對措施：A、人員流失大，服務(wù)質(zhì)量波動大（市場、環(huán)境、工資、人才培養(yǎng)短視等＋方法）B、物業(yè)共用部位、設(shè)施因資金等問題維護不到位。電梯繩更換、護欄刷漆、加壓水泵、水景維護、水管更換等)C、物業(yè)管理用房不到位。法律依據(jù)《鄭州市物業(yè)管理條例》第三十條30：物業(yè)項目的建設(shè)單位應(yīng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)