W市陽光海上城房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制研究

W市陽光海上城房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制研究【摘要】以合理控制項目風(fēng)險，實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟效益為目標，本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與w市陽光海上城房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，對本項目進行了全面深入的風(fēng)險管理研究，并針對本項目所面臨的風(fēng)險因素，提出了相應(yīng)的控制所示，以切實加強本項目的風(fēng)險管理，降低項目風(fēng)險程度。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險識別；風(fēng)險控制；風(fēng)險管理

一、引言

近年來，隨著區(qū)域經(jīng)濟的迅速發(fā)展及人民生活水平的迅速提高，w市的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速發(fā)展，尤其是住宅市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場態(tài)勢，發(fā)展前景良好。為了抓住有利的市場機會，以提升自身的市場競爭力，某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出了陽光海上城房地產(chǎn)開發(fā)項目。本項目的建設(shè)不僅有利于緩解市場供給壓力，而且有利于提升公司的核心競爭力，因此，本項目的建設(shè)是十分有必要的。

w市陽光海上城房地產(chǎn)開發(fā)項目總用地面積40510平方米，總建筑面積116015平方米，其中，住宅建筑面積90485平方米，架空層建筑面積2160平方米，車庫及雜物間面積1420平方米，物業(yè)及活動用房面積480平方米，地下車庫建筑面積4854平方米，商業(yè)建筑面積12240平方米，地下車庫建筑面積3276平方米。項目建成后，將新增住戶657戶，新增出售車位163個。

本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與w市陽光海上城房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，識別了本項目建設(shè)過程中的風(fēng)險因素，并針對如何降低項目風(fēng)險水平，提出了相應(yīng)的控制措施，以為加強本項目的風(fēng)險管理提供科學(xué)的依據(jù)。

二、項目風(fēng)險識別

通過分析w市陽光海上城項目的實際工程情況，運用專家調(diào)查法、wbs分解法，經(jīng)實地考查、口頭咨詢、以及問卷調(diào)查，最終確定了本項目的風(fēng)險因素，詳見表1。

表1w市陽光海上城房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險因素表

風(fēng)險分類 風(fēng)險因素

政策 法律和政策不健全、內(nèi)容變動等

經(jīng)濟 通貨膨脹、產(chǎn)品市場動蕩、物價上漲、匯率和利率浮動、相關(guān)財務(wù)風(fēng)險等

設(shè)計 設(shè)計錯誤、遺漏、變更、不具有先進性等

施工 施工工期延誤、材料和設(shè)備選擇不當、質(zhì)量不達標、技術(shù)工藝水平低下或流程不合理、安全措施不當、施工環(huán)境惡劣等

管理 決策失誤、操作規(guī)程不完善、制度不健全、各利益相關(guān)者的協(xié)調(diào)不良好、從業(yè)人員水平低或失職等

合同 合約簽訂及履行能力的風(fēng)險、索賠及合同糾紛等

自然與環(huán)境 地震、火災(zāi)、暴雨雪、惡劣的天氣變化、復(fù)雜的工程地質(zhì)條件、施工對環(huán)境的污染等

三、項目風(fēng)險控制措施

（1）政策風(fēng)險控制措施

本項目的政策風(fēng)險屬一般項目風(fēng)險，較容易防范和規(guī)避，而且相關(guān)法律、政策在日漸完善，且變動頻率很低。因此，可主要采用風(fēng)險自留和風(fēng)險回避的方式來應(yīng)對w市陽光海上項目政策風(fēng)險[1]。在進行風(fēng)險自留時，應(yīng)綜合考慮國家政策、法規(guī)和社會的穩(wěn)定性以及因這些因素的變動而導(dǎo)致的其他不利因素，及時對項目進行調(diào)整，且多爭取地方政府的支持，享有現(xiàn)有優(yōu)惠政策，積極適應(yīng)國家宏觀調(diào)控。當面臨不可接受的政策風(fēng)險時，可選擇風(fēng)險回避的措施，以減少不必要損失。

（2）經(jīng)濟風(fēng)險控制措施

在市場風(fēng)險控制方面，w市陽光海上城項目可以通過加強經(jīng)營管理，提高產(chǎn)品的性價比，并采用差別化戰(zhàn)略，拉大與同類房產(chǎn)的差距，以提高市場競爭力；還需要保持市場信息的及時反饋，以及時了解市場的需求；并制定風(fēng)險管理制度，加強風(fēng)險預(yù)警。在融資風(fēng)險控制方面，w市陽光海上城項目可以采取風(fēng)險自留來應(yīng)對通貨膨脹，如在投標中考慮應(yīng)急費用；采取風(fēng)險轉(zhuǎn)移應(yīng)對匯率浮動等[2]。

（3）設(shè)計風(fēng)險控制措施

應(yīng)對設(shè)計風(fēng)險，w市陽光海上城項目首先應(yīng)嚴格監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量和進度計劃，盡量防范和控制設(shè)計風(fēng)險的發(fā)生。此外，w市陽光海上項目還應(yīng)針對不同原因產(chǎn)生的不同設(shè)計風(fēng)險，制定相應(yīng)對策：在設(shè)計合同中分清責任以轉(zhuǎn)移設(shè)計不充分或存在缺陷帶來的風(fēng)險；對于現(xiàn)行規(guī)范不完善帶來的設(shè)計風(fēng)險，通過風(fēng)險分散將風(fēng)險分散給項目的其他利益相關(guān)人；通過加強保護措施、員工培訓(xùn)、標準化作業(yè)及制定應(yīng)急措施來預(yù)防設(shè)計變更風(fēng)險和創(chuàng)新風(fēng)險[3]；對于圖紙滯后風(fēng)險則采用風(fēng)險分散或應(yīng)急方案來應(yīng)對。

（4）項目施工風(fēng)險控制措施

在工程進度方面，應(yīng)以總工期關(guān)鍵路線上的關(guān)鍵節(jié)點為控制目標，保證關(guān)鍵節(jié)點的進度目標；通過對工期的合理安排，減少窩工和機械閑置現(xiàn)象，加快材料、設(shè)備的周轉(zhuǎn)，減少資金占用量；并對進度實施動態(tài)控制，及時調(diào)整進度計劃。在項目質(zhì)量方面，w市陽光海上城項目應(yīng)完善施工技術(shù)及工序，對施工過程進行嚴密監(jiān)控，以降低質(zhì)量風(fēng)險；對于原材料和能源的供應(yīng)及其質(zhì)量風(fēng)險，項目可通過對供應(yīng)商進行資格預(yù)審來回避風(fēng)險或通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移要求供應(yīng)商履行保函責任；對于設(shè)備的毀壞則可利用購買保險的方式來應(yīng)對，把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司[4]。

（5）項目管理風(fēng)險控制措施

由于決策失誤會給項目帶來預(yù)料不到的風(fēng)險，因此，本項目在完善決策程序的同時，可采取損失控制的措施，在項目的各個階段編制損失表、調(diào)查風(fēng)險事故的因素，來應(yīng)對決策失誤風(fēng)險。同時，遵守建筑行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，不非法承發(fā)包；并嚴格考察各利益相關(guān)單位的資質(zhì)、信譽、技術(shù)能力等，以避免承擔連帶責任[5]。此外，還要建立目標責任制度、問題責任制度、獎罰制度，以明確每個工作人員的目標與責任，完成目標出色的可給予獎勵，出現(xiàn)問題的則追究當事人責任，從而提高管理水平。

（6）項目合同風(fēng)險控制措施

在組織上，實施規(guī)范化、標準化、制度化的合同管理，制定一套完善的合同管理的工作制度和規(guī)定，明確規(guī)定合同管理的組織、程序；選擇符合w市陽光海上城項目特點的工程承發(fā)包模式、合同結(jié)構(gòu)；在整個建設(shè)過程中，實施系統(tǒng)、全過程、動態(tài)的合同管理。在經(jīng)濟上，在投資預(yù)算中，為考慮到的可能出現(xiàn)的風(fēng)險，留一筆風(fēng)險準備金；在合同中列入“暫定金額”項，以防范合同在實施過程中，可能遺漏的或不確定的項目費用。在合同內(nèi)容上，注重完善合同條文，對各種風(fēng)險情況予以詳細、具體的說明和規(guī)定，明確界定責任，防止意外風(fēng)險[6]。

（7）項目自然與環(huán)境風(fēng)險控制措施

對于不可抗力風(fēng)險，w市陽光海上項目可通過購買保險以轉(zhuǎn)移風(fēng)險，還應(yīng)采取積極預(yù)防措施來規(guī)避此類風(fēng)險。此外，還應(yīng)針對實際情況，關(guān)注項目建設(shè)過程中對自然環(huán)境和周邊環(huán)境的影響，把生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的污染物減少到最低程度。

四、結(jié)語

當今社會，國內(nèi)外建筑行業(yè)都在迅速發(fā)展，特別是入世以來，我國的建筑企業(yè)同時面臨著更多的機遇和挑戰(zhàn)，在此背景下，房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理至關(guān)重要。本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與w市陽光海上城房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，對本項目進行了深入的風(fēng)險識別與控制研究。然而，本文的研究還不夠系統(tǒng)全面，后續(xù)的研究還可以從政府、業(yè)主、承包商等多個角度綜合分析項目全過程的風(fēng)險管理問題，以對項目風(fēng)險進行更加綜合的分析。

參考文獻：

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[3]鄭磊.聚變：中國資本市場備忘錄[m].清華大學(xué)出版社，2010：3.

[4]劉德學(xué).一種帶有模糊信息的風(fēng)險投資決策方法[j].東北大學(xué)學(xué)報，2