【投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用探究10000字（論文）】

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用研究摘要隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為了中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部門，房地產(chǎn)市場的快速興起對推動國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有著非常重要的作用，成本模式的計量方式已經(jīng)無法準(zhǔn)確客觀反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，因此我國逐漸開始引入公允價值的計量模式。本文首先梳理了公允價值和投資性房地產(chǎn)的相關(guān)理論基礎(chǔ)。然后對投資性房地產(chǎn)就選擇何種公允價值計量模式進(jìn)行探討，由此按照現(xiàn)有情況下的多種應(yīng)用方式對應(yīng)用的過程中表現(xiàn)出的缺點和不足進(jìn)行概括和分析，并進(jìn)一步提出在投資性房地產(chǎn)計量方面公司應(yīng)如何應(yīng)對這些問題，給出了相應(yīng)的解決方案。通過對我國現(xiàn)行情況下在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的公允價值計量帶來的一系列影響作進(jìn)一步總結(jié)和分析，來達(dá)到更好優(yōu)化公允價值計量的目的。[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)計量模式公允價值成本模式目錄一、前言 （1）二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)理論 （1）（一）投資性房地產(chǎn)的概念及特征 （1）1、投資性房地產(chǎn)的概念 （1）2、投資性房地產(chǎn)的特征 （2）（二）投資性房地產(chǎn)的計量模式 （2）1、成本計量模式 （2）2、公允價值計量模式 （3）（三）投資性房地產(chǎn)公允價值計量的影響因素 （4）1、會計準(zhǔn)則的影響 （4）2、融資結(jié)構(gòu)的影響 （4）3、管理層偏好的影響 （5）4、盈余管理需求的影響 （6）1、會計目標(biāo)理論 （6）2、經(jīng)濟(jì)收益觀理論 （7）三、投資性房地產(chǎn)計量的現(xiàn)狀及存在問題的分析 （7）（一）投資性房地產(chǎn)公允價值計量的應(yīng)用現(xiàn)狀 （7）（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用問題及原因分析 （8）1、投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件限制 （8）3、信息披露不完全 （9）4、公允價值計量的成本較高 （10）5、會計人員職業(yè)素質(zhì)參差不齊 （10）四、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的對策 （11）（一）完善公允價值信息披露細(xì)節(jié) （11）1、財務(wù)信息披露 （11）2、非財務(wù)信披露 （12）（二）提高會計人員專業(yè)素質(zhì) （13）（三）完善企業(yè)會計準(zhǔn)則等法律法規(guī) （13）（四）選擇權(quán)威的評估機(jī)構(gòu)和審計機(jī)構(gòu) （13）（五）健全房地產(chǎn)市場信息平臺 （14）五、研究的結(jié)論及啟示 （15）（一）研究的結(jié)論 （15）（二）研究的啟示 （15）參考文獻(xiàn) （16）一、前言隨著會計建設(shè)和國際準(zhǔn)則的發(fā)展，我國頒布了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，但在實施過程中存在一些困難。并非所有的實際問題都能在條例中找到。相關(guān)設(shè)備公允價值的評估必須由財務(wù)人員或第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗證，公允價值的計量應(yīng)根據(jù)實際情況進(jìn)行驗證，但實踐中的專業(yè)判斷更多地嵌入了主觀判斷，在實踐中，有些公司不采用公允價值計量。當(dāng)被購買方對資產(chǎn)進(jìn)行報價或重新設(shè)計時，資產(chǎn)的賬面價值已嚴(yán)重偏離公允價值。因為房地產(chǎn)投資價值很容易出現(xiàn)變化，這就導(dǎo)致了其賬面價值與公允價值不一致的問題特別顯著。二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)理論（一）投資性房地產(chǎn)的概念及特征1、投資性房地產(chǎn)的概念我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中明確指出將投資性房地產(chǎn)定義為能夠在租金方面盈利或投資本錢增加，或者兩者都具備的情況下而獲得的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。涉及范圍主要有已經(jīng)租賃出去的但仍具備土地使用權(quán)利、具備土地使用權(quán)并計劃在增值后轉(zhuǎn)讓的情況、已租賃出去的建造完成后的設(shè)施。2006年，中國會計準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)分開，因此，根據(jù)擁有資產(chǎn)的原因，我們可以將其他活動與投資性房地產(chǎn)區(qū)分開來，固定資產(chǎn)的屬性主要是由于非偶然性生產(chǎn)和行權(quán)活動的影響，而投資性房地產(chǎn)的目的是為了獲取租金和改善未來的價值空間。這兩種現(xiàn)金流的方法也不同。若沒有另外的活動之間的相互配合，單獨的固定資產(chǎn)不能對現(xiàn)金流進(jìn)行延續(xù)，但是房地產(chǎn)自身具備且能夠得到現(xiàn)金流。2、投資性房地產(chǎn)的特征投資性房地產(chǎn)具有投資性。投資性房地產(chǎn)可以出租，也可以在持有待增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從而具備了金融資產(chǎn)的一些特性，這是投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別。投資性房地產(chǎn)具有長期性。投資性房地產(chǎn)與證券概念不同，后者屬于流動資產(chǎn)，且其可以在較短時間下完成作用達(dá)到金融所需。因此，大多數(shù)經(jīng)驗豐富的投資者會對該房產(chǎn)首先進(jìn)行長久性計劃，采取向外租賃或合適的時間賣掉房產(chǎn)等渠道達(dá)到更高收益的目的。因此，投資性房地產(chǎn)具有長期性。（二）投資性房地產(chǎn)的計量模式根據(jù)我國會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)有以下兩種計量模式，一是成本計量模式，二是公允價值計量模式。1、成本計量模式成本計量是指取得該資產(chǎn)時支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額，或取得該資產(chǎn)時支付的對價的公允價值；負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照其現(xiàn)時義務(wù)實際收到的價款或者資產(chǎn)的金額計量，或者按照其現(xiàn)時義務(wù)實際收到的合同金額計量，或者他們在日?；顒又袃斶€債務(wù)所需的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物計量。在計量成本的歷史方法中，企業(yè)需要了解資產(chǎn)的折舊或攤銷情況，這樣的情況下，不及時和不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)就不能反映交易市場上資產(chǎn)的真實價值，也不能保證有關(guān)用戶得到準(zhǔn)確有效的信息，使投資者采用錯誤的投資計劃。2、公允價值計量模式公允價值的定義為買方與賣方之間存在交易活動的情況下，賣家面向市場對擁有資產(chǎn)進(jìn)行售賣或者負(fù)債時，買家應(yīng)該能夠向賣家提出買該資產(chǎn)所需多少資金，即出售價格。由此可見，公允價值不僅是一方當(dāng)事人的意愿，也是雙方當(dāng)事人的共同表達(dá)；然后，還會出現(xiàn)在兩種特定情況下的表達(dá)，也就是資產(chǎn)出售和債務(wù)轉(zhuǎn)移；再次是雙方自愿活動?，F(xiàn)階段我國企業(yè)會計準(zhǔn)則通過公允價值計量方案，這也表示在投資性房地產(chǎn)行業(yè)開始普及公允價值計量模式。同時要求企業(yè)在進(jìn)行公允價值計量的過程中要滿足一定的條件：首先在房地產(chǎn)的投資地要有比較豐富的交易市場。其次是企業(yè)經(jīng)營者要以統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格制定標(biāo)準(zhǔn)，從而確定房地產(chǎn)價值的公允性。在交易市場的資產(chǎn)和負(fù)債變動情況，都可以在公允價值計量模型里反映出來。從而能夠?qū)⒃谀Ｐ椭蟹从车淖儎忧闆r最快的反饋給用戶。所以，該模型在公允價值計量屬性方面更有利于公司和投資者及時了解相關(guān)資產(chǎn)的變動情況及真實情況，更有利于公司的利益最大化，助力公司發(fā)展。（三）投資性房地產(chǎn)公允價值計量的影響因素1、會計準(zhǔn)則的影響要想使公司會計核算更加合乎要求，首先應(yīng)遵循會計準(zhǔn)則，在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，同樣無論成本計量方式還是公允價值計量方式都要滿足會計準(zhǔn)則的要求。目前我國的市場大背景下，具備合理的核算方式下，我國會計準(zhǔn)則出臺相關(guān)政策對兩種計量模式進(jìn)行優(yōu)化。在會計準(zhǔn)則的要求下，計量模式一經(jīng)選擇，不得隨意變更，當(dāng)在特殊情況下企業(yè)需要變更時需要在報表附注中進(jìn)行說明后才能對這類資產(chǎn)的計量模式進(jìn)行變更。對企業(yè)的會計核算模式的調(diào)整，會計準(zhǔn)則每一個計量模式給出了相應(yīng)的規(guī)定。在能夠符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的前提下，如果企業(yè)往常應(yīng)用的成本計量模式可以向公允價值計量模式進(jìn)行轉(zhuǎn)化。但反過來企業(yè)會計準(zhǔn)則卻規(guī)定禁止運用從公允價值計量模式向成本計量模式進(jìn)行上一步轉(zhuǎn)化，這也就是說，國家準(zhǔn)則的大趨勢傾向于公允價值計量模式。伴隨著我國國家市場化快速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不僅僅限于國內(nèi)市場，許多企業(yè)的目標(biāo)已經(jīng)是國際化市場，而對于國際市場來看，許多國家加強(qiáng)對公允價值計量模式應(yīng)用，因此，為了向國際化市場前進(jìn)，企業(yè)需要掌握并加以運用公允價值計量模式，從而在于國外企業(yè)合作發(fā)展之時，運用同樣的計量模式，可以準(zhǔn)備的橫向比較財務(wù)數(shù)據(jù)，保障信息具有可比性。2、融資結(jié)構(gòu)的影響房地產(chǎn)領(lǐng)域最顯著的特征表現(xiàn)為收益增長緩慢，投資區(qū)間大，財務(wù)方面易受沖擊。對此為了解決上述問題，經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)的公司往往采取融資的措施來是風(fēng)險降低，以此能夠使企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。企業(yè)通常有兩種融資方案，但是由于內(nèi)部融資獲取資金量有限，容易發(fā)生資金斷鏈，所以企業(yè)把目光投向了另一種融資方案--外部融資。按照外部融資的方式進(jìn)行存在三種情況，他們分別是發(fā)行新股、發(fā)行債券、銀行貸款。但是在三種外部融資的情況下也存在著一定的問題，例如發(fā)行新股、債券都要通過復(fù)雜的流程，才能完成融資，同時耗費大量的時間與精力。在現(xiàn)階段的融資過程中，大多數(shù)企業(yè)都會選擇向銀行貸款來完成融資，而銀行大量向外放款，會影響自己的利益和效益，所以銀行會在向外放貸的時候提高放貸要求。目前我國的市場環(huán)境發(fā)展迅速，在這種大趨勢下，公允價值計量模式更加受投資性房地產(chǎn)行業(yè)的青睞。這樣的模式不僅能夠向外部融資的主體展示更全面的會計信息，還能對財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行完善能夠提升企業(yè)還請債務(wù)的能力，進(jìn)一步促進(jìn)了更優(yōu)質(zhì)的外部融資渠道，對投資性房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)了解更加清晰并使之更加優(yōu)化。3、管理層偏好的影響由于每個人的個性化差異，企業(yè)的管理者對于企業(yè)風(fēng)險的偏愛程度并不相同，這種差異會進(jìn)一步的影響到企業(yè)的風(fēng)險決策。對于認(rèn)為在企業(yè)風(fēng)險中應(yīng)該處于保守式發(fā)展策略的管理者，往往會做出有利于企業(yè)在發(fā)展過程中穩(wěn)定的執(zhí)行決策。企業(yè)因為采用公允價值計量的方式而造成其財務(wù)報表中財務(wù)數(shù)據(jù)的不一致影響，這給穩(wěn)健式管理者一種企業(yè)不穩(wěn)定發(fā)展的錯覺，從而影響到管理者對于公允價值計量模式的認(rèn)同。不同的是，認(rèn)為要保持在風(fēng)險中激進(jìn)式發(fā)展的管理者，卻認(rèn)為將公允價值模式應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，既能平滑各項財務(wù)指標(biāo)、快速提升營運業(yè)績以及獲得理想的利潤，又能保持住房地產(chǎn)市場的熱度。4、盈余管理需求的影響企業(yè)要順利取得公允價值，必須具備兩個基本條件：一是交易市場更加活躍；二是企業(yè)擁有專業(yè)知識豐富、綜合素質(zhì)高的財務(wù)管理人員。目前，我國雖然已經(jīng)構(gòu)建了相應(yīng)的公允價值評估管理機(jī)制和監(jiān)督體系，但公允價值評估還存在許多不足之處，有待完善。如果企業(yè)陷入發(fā)展困境，其經(jīng)營規(guī)模和外部融資都會受到不利影響。如果投資性房地產(chǎn)能夠以公允價值計量，可以從表面上改善企業(yè)的財務(wù)狀況，優(yōu)化財務(wù)報表。因此，充分發(fā)揮公允價值的優(yōu)勢，可以滿足企業(yè)盈余管理的需要，避免企業(yè)自身的生存危機(jī)。（四）相關(guān)理論基礎(chǔ)1、會計目標(biāo)理論決策有用觀和受托責(zé)任觀是兩種目標(biāo)會計理論的核心觀點。決策有用觀的概念要求會計的目的是為信息使用者提供有用的信息。在會計核算中，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)尚未發(fā)生但對公司有重要影響的經(jīng)濟(jì)事項。不僅顯示財務(wù)信息，與此同時也顯示非財務(wù)信息，更加強(qiáng)調(diào)了會計信息之間的相互性。因此，公允價值計量模式最符合決策的效用要求，受托責(zé)任觀的概念更注重委托人與管理人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。意味著會計的作用是達(dá)到委托人與管理人之間相互關(guān)系的目的，對委托者相關(guān)承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督。在本文所提到的經(jīng)理和負(fù)責(zé)人分別代表了企業(yè)中的經(jīng)營者和所有者。為了準(zhǔn)確反映管理者的管理狀況，必須采用歷史成本計量模式。目前，我國采取上述兩種觀點相結(jié)合的方式。與之前的成本分析相對比，選擇公允價值計量模式更能夠突出表現(xiàn)資產(chǎn)的真實價值，并表達(dá)形式更加形象和精確。因此，從長期來看，公允價值能夠反映資產(chǎn)的真實價值，采用有用的決策視角更為合適。2、經(jīng)濟(jì)收益觀理論傳統(tǒng)的會計收益計量是以企業(yè)的實際交易為基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)相對穩(wěn)定且可觀。然而，損益的評估仍有待完善，難以理解其定位，難以幫助會計信息做出決策。經(jīng)濟(jì)收益的計量方法既能反映實際交易中的客觀表現(xiàn)和計量成本，又能考慮標(biāo)的資產(chǎn)在未來條件下的變化，更加注重權(quán)益的真實性，經(jīng)濟(jì)績效的衡量不僅反映了一個公司在一定時期內(nèi)能夠確認(rèn)的財富數(shù)量的增長，還包括不能用數(shù)量來衡量和確認(rèn)的財富的變化。公允價值模型能夠準(zhǔn)確反映當(dāng)前條件下公司資產(chǎn)的價值，理解公司業(yè)績與資產(chǎn)價值變動的關(guān)系。公允價值模型與經(jīng)濟(jì)收益概念相輔相成。公允價值計量模式是對經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行表達(dá)，而經(jīng)濟(jì)收益也是產(chǎn)生公允價值的主要因素。公允價值計量模式以經(jīng)濟(jì)收益作為核心思想，該模型能夠更加細(xì)致，多維度表達(dá)出市場價值波動，更好地促進(jìn)企業(yè)決策并給出相應(yīng)的改善方法。三、投資性房地產(chǎn)計量的現(xiàn)狀及存在問題的分析（一）投資性房地產(chǎn)公允價值計量的應(yīng)用現(xiàn)狀近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，價格不斷上漲，房地產(chǎn)上市公司大多應(yīng)選擇公允價值進(jìn)行計量，在現(xiàn)實生活中，仍有許多公司采用歷史成本模型，這樣的選擇結(jié)果與預(yù)期結(jié)果有著巨大的差異。首先，從目前公允價值計量情況的量化分析來看，2007年至2018年，上市公司數(shù)量從1441家快速增長至3508家，增長率為143%。由此可見，中國市場呈現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力。投資性房地產(chǎn)公司由630家增加到1680家，增長166%。數(shù)據(jù)是最強(qiáng)有力的說明，我們可以清楚地看出，我國絕大部分的上市公司對于房地產(chǎn)投資行業(yè)給予厚望。數(shù)據(jù)顯示，在2007年至2018年的時間內(nèi)，公允價值計量的使用公司從18家增加到89家，增長率高達(dá)394%。可見，所有公司都認(rèn)同公允價值計量。但值得注意的是，2007年采用MS房地產(chǎn)投資公允價值評估的上市公司數(shù)量較少，僅占當(dāng)年上市公司的2.86%，2018年末僅占5.29%，似乎房地產(chǎn)企業(yè)并不認(rèn)同房地產(chǎn)公允價值評估，而且年下降率很低。超過90%以上的公司仍然停留在原來的成本模型來對房地產(chǎn)投資進(jìn)行衡量。因此，我國房地產(chǎn)投資公允價值計量的效果并不明顯。其次，采用公允價值計量模型的房地產(chǎn)投資公司大多分布在沿海一、二城市。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場機(jī)制完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模大。在城市內(nèi)部，即使有些企業(yè)采用公允價值計量，其數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海和廣州，這也是市場活動不平等的結(jié)果。（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用問題及原因分析1、投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件限制根據(jù)適用于房地產(chǎn)投資的會計準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，公允價值模型的應(yīng)用首先必須滿足以下條件：投資所在市場存在房地產(chǎn)資產(chǎn)；其次，企業(yè)能夠及時獲取建筑價格信息和相關(guān)市場信息，為公允價值的計算提供有效依據(jù)，保證公允價值會計核算的及時性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對落后，沒有一個活躍的交易市場能夠獲得類似房地產(chǎn)的公平成交價格。這種對公允價值計量模式的要求極大地限制了這些公司未來如何計量的選擇。2、公允價值難以確定我國當(dāng)前的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)只有采用公允價值計量模式，才能取得企業(yè)的公允價值。其次，企業(yè)通過獲得類似或相近的房地產(chǎn)市場價格等相關(guān)信息。為了保持投資性房地產(chǎn)的公允價值做到最大限度內(nèi)的公平與合理，要始終遵循上述準(zhǔn)則。截止到目前，我國的房地產(chǎn)市場上已經(jīng)暴露出發(fā)展?jié)摿ι写l(fā)掘以及區(qū)域之間存在嚴(yán)重失衡等一系列弊端。我國范圍內(nèi)，處于大中城市以及沿海區(qū)域的相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)都已經(jīng)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)。但在一些小城鎮(zhèn)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于房地產(chǎn)市場交易不頻繁，企業(yè)很難在房地產(chǎn)市場上找到類似或相近的價格。此外，我國會計準(zhǔn)則規(guī)定，同一類型的活動應(yīng)當(dāng)采用相同的計量方法，即本公司持有的部分房地產(chǎn)投資能夠取得公允價值，但不能取得房地產(chǎn)市場公允價值信息的，選擇公允價值計量是不可能的。3、信息披露不完全我國企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值的公司應(yīng)當(dāng)披露公允價值的確定方法、公司影響、估值報告等一系列信息，但仍有部分公司違反了準(zhǔn)則的規(guī)定。部分公司未披露后續(xù)計量模式變更后公允價值的確定方法，未在年報中披露公允價值確定的相關(guān)內(nèi)容。由于無法提供詳盡的應(yīng)用參數(shù)和假設(shè)信息的限制的存在，公允價值不具備一定的合理性和可靠性。一些上市公司只披露投資性房地產(chǎn)的總數(shù)量，沒有列出項目的詳細(xì)情況，這使得信息披露不夠清晰，給需要信息的人造成決策干擾。由于上市公司披露的信息對市場投資者造成了一定的干擾，導(dǎo)致其無法了解市場上真實的經(jīng)營情況。4、公允價值計量的成本較高由于中國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展還沒有進(jìn)入非常成熟的階段，企業(yè)很難直接從市場上獲得投資性房地產(chǎn)的公允價值，這就要求企業(yè)運用估值技術(shù)和公允價值水平對其持有的房地產(chǎn)投資進(jìn)行估值，在目前的實踐中，為了使公允價值更加可靠和可信，企業(yè)通常從具有評估資質(zhì)的第三方聘請外部評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，而且估值是每年都要進(jìn)行的一項成本，造成估值成本較高。在實際操作中，很多公司都有投資性房地產(chǎn)，但其數(shù)量很少，占資產(chǎn)的比重很小。無論采用何種計量方法對企業(yè)的相關(guān)財務(wù)信息影響不大，出于成本效益的考慮，公允價值的選擇并不是最佳選擇。房地產(chǎn)投資的公允價值評估對企業(yè)的財務(wù)人員也提出了更高的要求。如果企業(yè)進(jìn)行公允價值評估和計量，企業(yè)往往需要聘用專業(yè)素質(zhì)較高的專業(yè)人員或培訓(xùn)現(xiàn)有財務(wù)人員，這也增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。5、會計人員職業(yè)素質(zhì)參差不齊現(xiàn)階段我國市場環(huán)境下，我國范圍內(nèi)會計從業(yè)人員約1200萬，但其中大多數(shù)的被審計單位仍處于基礎(chǔ)會計階段，從而導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)行業(yè)對于獲取公允價值存在問題，是否能夠取得以及取得方法難以準(zhǔn)確計量，公允價值的準(zhǔn)確計量很大程度上依賴于會計人員對其的專業(yè)判斷，所以對會計人員的職業(yè)素質(zhì)能力要求較高。投資性房地產(chǎn)在使用公允價值計量模式對財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理匯總的時候，企業(yè)參與工作的會計人員不僅要完善企業(yè)新的財務(wù)報表，還要保證其信息的真實可靠性，為房地產(chǎn)企業(yè)提供評估。我國會計電算化發(fā)展水平低，導(dǎo)致大多數(shù)會計人員實踐能力低。公允價值的準(zhǔn)確運用對企業(yè)來說是一個難題。雖然會計人員對房地產(chǎn)投資的方方面面都比較熟悉，但從財務(wù)會計到管理會計的過程比較漫長，需要采用公允價值計量模式。會計人員在確定公允價值計量方法和選擇具體參數(shù)時，需要根據(jù)自身的知識和能力水平進(jìn)行判斷。對于大多數(shù)會計人員來說，他們主要從事技術(shù)工作，專業(yè)判斷能力不高，很難做出正確判斷。四、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的對策（一）完善公允價值信息披露細(xì)節(jié)1、財務(wù)信息披露新華聯(lián)集團(tuán)針對于本次的投資性房地產(chǎn)的公允價值評估做出了充分的準(zhǔn)備，以表對此高度的重視。根據(jù)財務(wù)報表提供的信息，2013年至2018年新華聯(lián)集團(tuán)委托第三方評估機(jī)構(gòu)，采用不同的評估方法進(jìn)行企業(yè)公允價值的評估。2013年，新華聯(lián)集團(tuán)委托中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司采用市場法對該房地產(chǎn)投資進(jìn)行評估。由于當(dāng)時的主要資產(chǎn)位于北京，房地產(chǎn)市場活躍，可以獲得相同或相似的資產(chǎn)項目，市場法更為準(zhǔn)確。由于2014年新華聯(lián)房地產(chǎn)市場尚處于急速擴(kuò)張的狀態(tài)，導(dǎo)致一些信息相對落后的區(qū)域無法及時地獲取類似資產(chǎn)的準(zhǔn)確價格，因此采用收益法進(jìn)行評估也是不可取的。最終會計人員以提供的本期財務(wù)報告，無風(fēng)險利率為3%，風(fēng)險收益率為4.75%，總貼現(xiàn)率為7.45%；2015年依然采用中瑞進(jìn)行評估，根據(jù)本期財務(wù)報告，無風(fēng)險利率為1.50%，風(fēng)險收益率為6.00%，總貼現(xiàn)率為7.50%。新華聯(lián)在2014-2016年年報中披露，公允價值分三級計量，符合國家會計準(zhǔn)則的要求。2017年至2018年，新華聯(lián)集團(tuán)采用中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行公允價值評估。對于投資產(chǎn)品的公允價值做出具體詳盡的披露，對財務(wù)報表使用者來說可以充分的了解公司房地產(chǎn)投資狀況，從而增強(qiáng)決策的科學(xué)性和合理性。同時，也有利于社會、政府和注冊會計師對公司進(jìn)行監(jiān)督，防止公司利用公允價值計量對非法套現(xiàn)進(jìn)行利潤操縱和利潤管理。為了盡最大限度地做出與公允價值相關(guān)的披露數(shù)據(jù)的調(diào)整與完善，應(yīng)當(dāng)及時有效的補(bǔ)充利潤表和損益表要素的內(nèi)容。在我國現(xiàn)有的對于損益表維護(hù)的框架組織下，控股公司積極采取有效的措施，將“公允價值變動損益”、“資產(chǎn)減值”等損益要素由原來計算在營業(yè)利潤的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)變到計入到稅前利潤的范圍內(nèi)，增強(qiáng)企業(yè)控股和營業(yè)利潤的透明度，從而現(xiàn)行的公允價值信息的披露得到不斷的完善。2、非財務(wù)信披露采用公允價值模式的相關(guān)投資性房地產(chǎn)企業(yè)，首先應(yīng)該對于公允價值會計政策提供相應(yīng)的衡量依據(jù)，以及針對房地產(chǎn)公司所活躍的房地產(chǎn)市場提供充分的依據(jù)。貼合并且進(jìn)入房地產(chǎn)市場內(nèi)部，主動獲取市場以及房地產(chǎn)市場內(nèi)部市場價格的具體信息，針對房地產(chǎn)公允價值評估所采用的不恰當(dāng)?shù)脑u估技術(shù)以及所做出假設(shè)的不確定性、不科學(xué)性做出有力的披露。公允價值計量的內(nèi)部控制溝通，主要由其公允價值進(jìn)行相關(guān)的報告的內(nèi)部系統(tǒng)程序、專業(yè)性學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的科學(xué)評估以及驗證等證明程序所構(gòu)成。（二）提高會計人員專業(yè)素質(zhì)企業(yè)對專業(yè)會計人員的培訓(xùn)要全面、高效，合格的會計人員不僅要有專業(yè)的會計技能、科學(xué)審慎的工作態(tài)度，還要有良好的職業(yè)道德?？陀^公正地向報表用戶提供報表數(shù)據(jù)。（三）完善企業(yè)會計準(zhǔn)則等法律法規(guī)在我國現(xiàn)行制度下，企業(yè)采用公允價值計量模式的過程中仍存在諸多問題，因此，根據(jù)我國國情和行業(yè)發(fā)展的整體情況，完善和改革相關(guān)法律法規(guī)迫在眉睫。不照搬國外的制度，目前，企業(yè)會計準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用得到確立，但僅限于此還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。仍有必要進(jìn)一步澄清某些詳細(xì)的規(guī)范，以確保準(zhǔn)則的執(zhí)行，并改進(jìn)準(zhǔn)則的有效運作。因此，建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場對于營造成熟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有十分重要的意義。（四）選擇權(quán)威的評估機(jī)構(gòu)和審計機(jī)構(gòu)公允價值計量方法在投資性房地產(chǎn)評估公允價值的工作中發(fā)揮著舉足輕重的作用，公司可以采用的評估方法也是靈活多變的，可以自行評估，也可以聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)來對企業(yè)公允價值進(jìn)行評估工作。雖然會計準(zhǔn)則沒有要求聘請評估機(jī)構(gòu)，但是在評估工作中建議一般企業(yè)選擇評估機(jī)構(gòu)，在我國現(xiàn)階段的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)市場并不完善，市場交易信息不夠透明，但各類評估機(jī)構(gòu)在多年的評估業(yè)務(wù)中積累了豐富的評估經(jīng)驗，顯示出了較強(qiáng)的專業(yè)能力，更容易保持獨立性，作為信息使用者的企業(yè)更能夠接受。專業(yè)能力相對較強(qiáng)的企業(yè)以公司現(xiàn)行的公允價值為標(biāo)準(zhǔn)來對公司內(nèi)部的控制設(shè)計和相關(guān)實施進(jìn)行科學(xué)合理的評判，在此基礎(chǔ)上，相關(guān)的評價機(jī)構(gòu)也以公允價值為標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督并且衡量上市公司的運營能力、員工所具備的專業(yè)素質(zhì)。因此，評估機(jī)構(gòu)和第三方主管審計機(jī)構(gòu)能夠更公正地反映資產(chǎn)價值，增強(qiáng)公司信息使用者的公信力。（五）健全房地產(chǎn)市場信息平臺根據(jù)我國會計準(zhǔn)則關(guān)于公允價值計量的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮最可靠的一級投入價值。政府建立的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)共享平臺是未來公允價值計量的基礎(chǔ)。平臺的建立可以由城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、稅務(wù)局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等參與，評估機(jī)構(gòu)等部門可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的集成和共享，進(jìn)行公平、公正的評估房地產(chǎn)咨詢交易平臺，這樣的的目的是降低中期評估成本，要求公司獲得公允價值。企業(yè)在使用評價平臺時，可以有可靠的參考數(shù)據(jù)源；其次是通過開放的房地產(chǎn)交易信息平臺，更加嚴(yán)格地推進(jìn)評估機(jī)構(gòu)的運作，最有可能通過規(guī)避房地產(chǎn)泡沫和高估風(fēng)險來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。因此，為了將大眾傳媒的優(yōu)勢發(fā)揮到最大化，處于當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的時代背景下，要充分利用大數(shù)據(jù)共享等先進(jìn)技術(shù)，政府部門首先要在加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易信息的監(jiān)管與控制的基礎(chǔ)上，對交易數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合性地分類，對以后批量評估技術(shù)做好堅實的基礎(chǔ)，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管做好技術(shù)儲備。五、研究的結(jié)論及啟示（一）研究的結(jié)論綜上所述，公允價值計量模式涉及到投資性房地產(chǎn)中伴隨計量、轉(zhuǎn)換計量和處置計量的應(yīng)用等諸多方面。但是，國家相關(guān)法律法規(guī)還不成熟，交易市場也不規(guī)范。公允價值計量模式對于采用相關(guān)《會計準(zhǔn)則》的企業(yè)設(shè)定了嚴(yán)謹(jǐn)且相對完善的準(zhǔn)則，因此由于這種限制的存在，只有很少一部分的公司會采用這種計量方法。為了盡最大化地拓寬公允價值計量模式在我國地域內(nèi)的適用范圍，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用的廣泛性，所以政府積極采取措施對現(xiàn)行的政策做出調(diào)整是當(dāng)務(wù)之急，降低企業(yè)的準(zhǔn)入門檻也是大勢所趨。其次，要進(jìn)一步完善公司會計準(zhǔn)則等法律法規(guī)，以促進(jìn)成熟市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的形成。最后，規(guī)范投資資產(chǎn)公允價值評估技術(shù)，完善披露細(xì)節(jié)，加強(qiáng)公司監(jiān)管。（二）研究的啟示現(xiàn)階段隨著選擇轉(zhuǎn)變企業(yè)計量模式的案例經(jīng)驗，公允價值模式的優(yōu)勢逐漸凸顯。房地產(chǎn)