擔(dān)保項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

1 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 4 5 7 8 8 9 18 22 23 今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將在整合周期中逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)，業(yè)領(lǐng)先企業(yè)中能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。目前世聯(lián)的規(guī)模已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，但相對(duì)于業(yè)其他領(lǐng)先的競爭者而言，世聯(lián)的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。受房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、金融市場持續(xù)穩(wěn)定等等因素影響，我國房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定增長，從而帶來個(gè)人住房從全球最為領(lǐng)先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務(wù)占據(jù)超過初級(jí)階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經(jīng)自然成為連接銀行與借款人的主體，擔(dān)保、估價(jià)等業(yè)務(wù)也開始顯現(xiàn)。同時(shí)我國主要的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商早已涉與該服務(wù)領(lǐng)域，如合輝服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入與利潤實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在市場份額達(dá)領(lǐng)導(dǎo)地位和完善產(chǎn)業(yè)鏈打造綜合服務(wù)商，最終實(shí)現(xiàn)“中國房地產(chǎn)市場加到8,000萬元，世聯(lián)持有37.5%的股權(quán)，羅守坤、艾艾分別持有5、30萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)計(jì)劃實(shí)施經(jīng)營和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等部管理師、注冊(cè)土地估價(jià)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊(cè)（）X擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計(jì)22人，平均任職X擔(dān)保建立了股東會(huì)、執(zhí)行董事、監(jiān)事與總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)X擔(dān)保實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理、副總經(jīng)理與財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理工作。X擔(dān)保成立了獨(dú)立的業(yè)務(wù)部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀(jì)事業(yè)部等，并成立了獨(dú)立的后臺(tái)運(yùn)營部門，包權(quán)結(jié)構(gòu)為：序號(hào)股東名稱出資額（萬元）股權(quán)項(xiàng)目2009.12.312008.12.31200項(xiàng)目2009.12.312008.12.31200主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金贖樓置業(yè)擔(dān)保置業(yè)擔(dān)?，F(xiàn)金贖樓現(xiàn)金贖樓小信貸按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支置業(yè)擔(dān)保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請(qǐng)的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過現(xiàn)金贖樓：是置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的相似業(yè)務(wù)，為客戶提供的服務(wù)相同，區(qū)置業(yè)擔(dān)保贖樓是使用客戶向銀行申請(qǐng)的短期贖樓貸款進(jìn)行贖樓，擔(dān)保公司為該短期贖樓貸款提供擔(dān)保，而現(xiàn)金贖樓則是擔(dān)保公司使用小額信貸：又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭按揭代理作為普通服務(wù)行業(yè)，相關(guān)機(jī)構(gòu)暫無官方監(jiān)管辦法，同一般工商企業(yè)進(jìn)行管理。置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓作為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，目前僅在業(yè)構(gòu)暫無特別監(jiān)管要求。小額信貸自2007發(fā)布了部分監(jiān)管辦法，隨著小額貸款公司的成熟，會(huì)陸續(xù)有更加嚴(yán)格我國房屋按揭和家庭貸款行業(yè)的發(fā)展概況與國外發(fā)務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)、小額信貸業(yè)務(wù)均處于初級(jí)發(fā)展階2市場對(duì)按揭代理專業(yè)服務(wù)需求加強(qiáng)房貸業(yè)務(wù)參與各方對(duì)按揭代理服城市間二手房交易市場與房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)按揭服1過戶與抵押登記時(shí)間較長房產(chǎn)交易過程中2房貸產(chǎn)品創(chuàng)新需借助擔(dān)保服務(wù)銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新與不斷增長的個(gè)人4商業(yè)銀行合作空間大國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對(duì)于房屋按5信用環(huán)境基本具備人民銀行個(gè)人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具房地產(chǎn)市場政策和信貸政策影響業(yè)務(wù)規(guī)模受政府調(diào)控與銀行房貸2銀行合作政策變化銀行與渠道機(jī)構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn)4過戶和抵押登記時(shí)間縮短房管機(jī)構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登2可能的行業(yè)無序競爭新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇行業(yè)的無序競3信用環(huán)境有待繼續(xù)提高尚未能與人行系統(tǒng)連接；人口流動(dòng)大；從業(yè)房屋按揭和家庭貸款服務(wù)業(yè)的競爭格局與主要地化解房地產(chǎn)市場波動(dòng)帶來的不利影響；另一方面能夠形成對(duì)客戶的主營業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)開展情況按揭代理無風(fēng)險(xiǎn)、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)展路徑清晰、復(fù)制能力強(qiáng)置業(yè)擔(dān)保低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰現(xiàn)金贖樓低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān)按揭業(yè)務(wù)、以按揭業(yè)務(wù)為擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和資源、擔(dān)保業(yè)務(wù)促進(jìn)按揭專業(yè)細(xì)分和“梯隊(duì)小組+業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)”的銷售管理模式，規(guī)模，降低運(yùn)營成本。小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、杠桿化。其中，信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制主要通過主動(dòng)性客戶選擇排除房地產(chǎn)市場2007年的高峰和2008年的低影響外，各業(yè)務(wù)在近三年呈現(xiàn)快速增長發(fā)展趨勢(shì)，尤其是擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額信貸業(yè)務(wù)，在2009年得到突破性的發(fā)展。按揭代理的銷售收入終端個(gè)人業(yè)主主要為擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額家庭貸款業(yè)務(wù)的付費(fèi)方，銀行機(jī)擔(dān)保業(yè)務(wù)自2009年才開始大規(guī)模的輸送量，主要是）：經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2,592.012,390.77投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-388.17-33籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額4,816.面對(duì)日益增長的二手房交易市場，提供房屋按揭與擔(dān)保服務(wù)，探務(wù)高速增長模式，提升服務(wù)附加價(jià)值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務(wù)商。具體包括按揭代理、產(chǎn)權(quán)辦證、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓等5.2經(jīng)營目標(biāo)按揭代理：夯實(shí)市場，進(jìn)軍異地市場，未來三年進(jìn)入全擔(dān)保業(yè)務(wù)：未來三年進(jìn)入擔(dān)保市場的第一梯隊(duì)，同時(shí)進(jìn)入全國三個(gè)以小額信貸：只限于地區(qū)房屋交易過程的短期補(bǔ)充性信貸服務(wù)，作為按整體而言，按揭代理和擔(dān)保業(yè)務(wù)在未來三年，鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，快速啟指導(dǎo)人計(jì)劃”銷售管理模式，合作、非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)外包、聯(lián)合研發(fā)產(chǎn)品與風(fēng)險(xiǎn)合作；多層次包10,500家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為政策保護(hù)、人才聚集以與客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華波動(dòng)時(shí)，大企業(yè)由于更大區(qū)域圍、更多業(yè)務(wù)類型以與更緊密的關(guān)系，可以獲得更多的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，從而渡過行業(yè)波市場集中度穩(wěn)步提高，各房地產(chǎn)綜合服務(wù)商都正沿產(chǎn)業(yè)鏈和區(qū)域同時(shí)擴(kuò)。今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)，能夠形成規(guī)模化發(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。受中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，金融市場持續(xù)穩(wěn)定的驅(qū)動(dòng)因素影響，中國未來伴隨我國房地產(chǎn)增量市場（一手房）銷售的快速增長，近年存量市場展存量市場業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場存量的增加，二手房交易市場份額將逐步增大，存量市場業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。和世界發(fā)是世聯(lián)鎖定未來存量市場的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，符X擔(dān)保主營業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級(jí)市場高度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級(jí)市場高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、民營經(jīng)濟(jì)活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。行業(yè)與上下游相關(guān)機(jī)構(gòu)、個(gè)人具有相互依存和互惠發(fā)展的價(jià)值鏈關(guān)系，詳細(xì)部分資產(chǎn)管理服務(wù)、需擔(dān)保公司協(xié)助客戶完成房產(chǎn)交易過程中的階段揭代理公司和擔(dān)保公司提供按揭咨詢服務(wù)和銀行選擇，需擔(dān)保公司提供階段性贖樓擔(dān)保服務(wù)以完成房產(chǎn)交易房務(wù)，按揭代理業(yè)務(wù)將和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大的協(xié)同效應(yīng)，置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)或現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與按揭代理業(yè)務(wù)具有良好的協(xié)同效應(yīng)，可以與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)間接協(xié)同，小額信貸業(yè)務(wù)對(duì)公司一手房代理業(yè)務(wù)也具有一定的支持世聯(lián)作為一家上市公司，在業(yè)以與社會(huì)上具有良好的品牌效應(yīng)。通過項(xiàng)目總投資額：4,608萬元，其中5、30萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)計(jì)劃實(shí)施根據(jù)科爾尼研究報(bào)告，地區(qū)房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)目前只占到按揭交易先優(yōu)勢(shì)可以進(jìn)一步得到鞏固，同時(shí)結(jié)合全國業(yè)務(wù)布局，可有效提高業(yè)同時(shí)，X擔(dān)保將采取變換服務(wù)方式、爭取業(yè)務(wù)交換等措施來降低其影續(xù)費(fèi)率將逐步提高，但基于對(duì)國家調(diào)控政策的保守預(yù)計(jì)，以與不同城業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為擔(dān)保業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化率將逐步提高，預(yù)計(jì)從目前55%提高到在銀行政策限制和政府宏觀調(diào)控時(shí)，現(xiàn)金贖樓可作為擔(dān)保贖樓的有效補(bǔ)充。在正常市場政策和條件下，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)大約占總贖樓業(yè)務(wù)的擔(dān)保贖樓費(fèi)率相比按揭代理費(fèi)率，受政策影響較小，主要決定于市場約小額信貸業(yè)務(wù)是按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸，并不是主營業(yè)務(wù)方向，此費(fèi)用占收入的比重將逐步下降，但辦公室租金等營業(yè)性開支的市場價(jià)臺(tái)建設(shè)方面投入增加，結(jié)合三者因素，運(yùn)營費(fèi)用占收入的比例逐年上業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策按揭擔(dān)保政府對(duì)房地產(chǎn)市場的政策與銀行信貸政策變隔若干年，該行業(yè)容易因?yàn)椤敖栀J過多、利率過高、不當(dāng)清收”擴(kuò)大市場占有率，通過業(yè)務(wù)量的提升增強(qiáng)對(duì)市場交易量下降的抵御能設(shè)立研究部門，對(duì)市場進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，與時(shí)反饋市場變化并作出相應(yīng)2企業(yè)部管理與發(fā)展速度不匹配，可能包括加強(qiáng)人力資源、系統(tǒng)支持、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理、融資、財(cái)務(wù)和產(chǎn)品于預(yù)期，業(yè)務(wù)量不足，收入無法覆蓋成本。進(jìn)行充分市場調(diào)研，與時(shí)作或市場營銷策