小區(qū)調(diào)研-海滄萬科城

小組成員：王非凡尤奕銘鐘協(xié)銘居住區(qū)調(diào)研報告——海滄萬科城9月30日，萬科攜手恒興聯(lián)合競得海滄H2011P02地塊。項目占地18.9萬㎡，總建筑面積約51萬㎡。萬科城地處的馬鑾灣片區(qū)，位于海滄杏林中心地帶，新陽大橋橋頭堡位置。北側(cè)緊鄰馬鑾灣，具備一定灣景資源，東側(cè)緊鄰東方高爾夫球場(廈門現(xiàn)有最大的高爾夫球場)。作為片區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的新項目，并且是50萬平米級大盤項目，萬科城的出現(xiàn)，勢必將提升整個片區(qū)的生活標準和居住價值。萬科也將將充分發(fā)揮其標桿地產(chǎn)成熟項目操作經(jīng)驗，將此片區(qū)打造成為廈門新興價值片區(qū)，使其成為連接島內(nèi)—海滄以及廈門—漳州的重要樞紐。推進島內(nèi)外一體化建設(shè)和廈漳泉同城化進程！項目介紹項目訴求點基本信息客群構(gòu)成購房目的以自住為主，占比達到90%以上，相對較少投資。整體客戶來源以海滄為主，其中萬科城所在的新陽區(qū)域占比例40%，主要為周邊工業(yè)區(qū)域的企業(yè)職工、管理層及周邊原住民等。海滄萬科城地處海滄馬鑾灣片區(qū)，馬鑾灣是廈門三大灣口片區(qū)之一，該片區(qū)也廈門市政府規(guī)劃的重中之重，規(guī)劃為“55平方公里生態(tài)濱海居住旅游新城”。隨著未來廈門第二西通道建設(shè)開通，海滄馬鑾灣片區(qū)即成為通道口出口第一站，將依托交通配套成功鏈接島內(nèi)外，完成一體化建設(shè)。背景分析

地塊位于海滄區(qū)翁角路與新陽大橋交叉口西北側(cè)，地塊西側(cè)是夏新電子股份有限公司，毗鄰霞陽村，可近享該村的生活配套。東側(cè)緊鄰新陽大橋，與在建的禹洲高爾夫公館僅隔一條馬青路。該地塊周邊基本配套較為完善，在交通方面，四周有交通馬青路、翁角路、霞飛路等主干道，還有新陽大橋、海滄隧道、海滄大橋接駁島內(nèi)外，交通優(yōu)勢不言而喻。在生活、教育配套方面，有工商銀行、農(nóng)村信用社、長庚醫(yī)院、小型超市、步行街、幼兒園、中小學(xué)（霞陽小學(xué)、新陽中學(xué)）等。同時，地塊南面是石室禪院，面向馬鑾海灣，背靠玳瑁山，享有海景景觀資源。地塊分析地塊東臨新陽大橋（規(guī)劃有引橋及立交橋連接翁角路），且備高爾夫球場景觀資源，西至霞光路，南到翁角路（主干道，連接馬青路，海滄大橋）。背靠玳瑁山，北至霞陽北路，馬鑾灣大道在建，臨海，具有無可比擬的海景景觀資源距海滄區(qū)中心8公里，距杏?xùn)|成熟區(qū)5.5公里，距集美新城核心區(qū)11公里區(qū)位分析主入口次入口次入口城市主干道城市支路道路分析廈門北站公交車交通分析商業(yè)配套：生活配套：工商銀行、農(nóng)村信用社、長庚醫(yī)院、小型超市、步行街、石室禪院、馬鑾海灣、玳瑁山；教育配套：幼兒園、中小學(xué)(霞陽小學(xué)、新陽中學(xué))等。周邊商業(yè)：工商銀行、農(nóng)村信用社、長庚醫(yī)院、小型超市、步行街、石室禪院、馬鑾海灣、玳瑁山。周邊醫(yī)院：長庚醫(yī)院周邊學(xué)校：幼兒園、中小學(xué)(霞陽小學(xué)、新陽中學(xué))等。周邊交通：乘坐845路、859路、988路等到夏新站或霞陽村站下即可配套教育配套：項目內(nèi)規(guī)劃一所幼兒園、一所24班小學(xué)，教育配套完善。古有孟母三遷，今有擇校而居。由于城市不同區(qū)域教育資源并不均衡，擁有良好教育資源的學(xué)區(qū)成為家長和地產(chǎn)商必爭之地。周邊教育分析建筑分析“十字單體”創(chuàng)新樓棟點式布局，迎風(fēng)偏轉(zhuǎn)45度，樓棟間受風(fēng)互不阻擋，在夏季具有更為領(lǐng)先的降溫優(yōu)勢。每一個窗戶都是觀景臺：基于點式布局和45度偏轉(zhuǎn)，樓棟與樓棟彼此無正向相對，完美視野景致無限，絕對私密零度干擾。高層沿用的萬科經(jīng)典獨創(chuàng)的“十字單體”建筑，以雙薄板樓旋轉(zhuǎn)疊加，首創(chuàng)十字高層結(jié)構(gòu)，帶來直明采光、主引通風(fēng)、闊景視距三大全新人居價值；但實際上仍然存在部分戶型東西朝向問題所帶來的不適。戶型分析快樂兩房客廳臥室雙凸窗設(shè)計，更多的空間利用?？筒蛷d一體化，節(jié)省空間。分離式衛(wèi)生間，互不干擾。兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積81平方米本戶型為小戶型，在結(jié)構(gòu)上做到了盡可能合理充分的利用空間。但是廚房與其他部分完全隔離開，想要到達餐廳還要通過門廳，相比之下不太合理。主臥的大門直接面向客廳餐廳，缺少私密性。就80平方左右的小戶型來說，算是比較優(yōu)質(zhì)的。舒居三房三房兩廳一衛(wèi)建筑面積89平方米小面積實現(xiàn)三房格局，更多舒適空間。客廳餐廳連為一體，節(jié)省空間，承載更多歡樂。加大空間布局。收納系統(tǒng)更加強大，生活更自如。本戶型為小型三居室，由戶型圖可以看出相比兩居室而言，門廳更大，也增加了更多的收納功能，對于空間的利用進一步的提升。但是依舊存在不太合理的地方，既然是分離式衛(wèi)浴，原意是為了在衛(wèi)生間使用高峰期互不影響，但是其中一半設(shè)置在主臥里，在使用上造成了不小的麻煩。進門即有一個臥室，與其他功能區(qū)域相隔較遠。整套房沒有陽臺，開窗也較少，采光可能存在不足。舒闊四房

四房兩廳兩衛(wèi)建筑面積132平方米尊貴主臥，預(yù)留雙排柜步入式衣帽空間，升級幸福感，享受舒適。加長陽臺，增加更多功能可能性，可設(shè)置活動區(qū)，為生活增添樂趣。6樘3軌推拉門通向陽臺，增大客廳取景面，寬景客廳視野更加開闊。客廳橫廳設(shè)計，空間使用更大，為你的愛好找到更多的施展空間。天生“迷你”萬里挑一四房兩廳mini空中墅建筑面積約為105平方米景觀環(huán)境分析中間景觀帶項目東臨新陽大橋，南臨馬青路，交通繁雜，通過環(huán)狀外圍綠化帶，弱化周圍環(huán)境影響。核心景觀綠軸最長約470米，平均寬約80米，縱向連接南北兩大住區(qū)，分布社區(qū)中心、室外景觀泳池、兒童樂園、太極廣場等不同功能景觀空間，充分考量兒童、年輕人、老年人等各種需求。中央綠化帶中心商業(yè)街車位分析現(xiàn)如今，每位住戶最擔(dān)心的問題是什么？沒錯！最讓人擔(dān)心的就是：停車位！海滄萬科園地下停車場為各位業(yè)主解決一切煩惱，讓您的愛車不比擔(dān)心日曬雨淋，從此高枕無憂！特殊停車位特殊停車位VIP停車位人防范圍線特殊停車位特殊停車位特殊停車位萬科三期地下室平面示意圖特殊停車位特殊停車位VIP停車位預(yù)留停車位人防范圍線施工進度建設(shè)施工進度建設(shè)施工進度陽光宣言以君子之誠善待客戶小區(qū)內(nèi)不利因素45#樓一層西側(cè)有高低變壓室，可能存在噪音39#樓西側(cè)設(shè)置有化糞池47#樓東北角和41#樓東南角設(shè)有小區(qū)次入口，可能會有噪音影響。47#樓東南角有地下室入口，可能存在噪音影響。39#樓和47#樓北側(cè)有兩層店面，可能存在噪音影響。47#樓首層有公共電力配電間，可能存在噪音影響。本項目中軸規(guī)劃為商業(yè)街，后期可能存在噪音影響。42#樓首層規(guī)劃有商鋪，可能存在噪音、氣味影響。45#樓首層有物業(yè)管理用房。本項目為分期開發(fā)，后期建設(shè)中可能對已入住的業(yè)主產(chǎn)生不便。小區(qū)外不利因素本項目東臨新陽大橋延伸段，南臨翁角路，西林規(guī)劃路，北臨霞陽北路，以上路段均屬于市政道路，車輛通過時可能產(chǎn)生粉塵，噪音等影響。本項目東南兩側(cè)紅線外，與新陽大橋延伸段、翁角路之間目前為市政園林綠化帶，是否會有調(diào)整以政府主管部門確定為準。本項目東北側(cè)（新陽大橋延伸段以東）有油罐。本項目南側(cè)（翁角路以南）目前有一處垃圾中轉(zhuǎn)站。政府在本項目西側(cè)規(guī)劃有教育用地，建成及投入使用時間以政府對外公布的時間為準，建設(shè)期間以及后期使用可能會有噪音影響。本項目東、南